版納·曼龍楓項目整體定位營銷報告項目本體分析項目價值梳理項目屬性界定項目定位方向初判市場環(huán)境掃描整體市場分析個案項目分析市場客戶分析項目發(fā)展戰(zhàn)略（價值、機(jī)會、客戶）項目整體定位項目形象定位項目產(chǎn)品定位項目客戶定位項目營銷推廣我們有什么是什么在影響我們實現(xiàn)理想【本報告核心思維導(dǎo)圖】怎樣將理想與現(xiàn)實相結(jié)合接下來，我們打算怎么做。。。。。。我們的理想是什么1、項目本體分析我們有什么……【項目區(qū)位】項目位于景洪市南部、旅游度假開發(fā)為動力的曼龍楓片區(qū)內(nèi)，距離老城中心大佛寺、機(jī)場均在5分鐘車程以內(nèi)區(qū)位：項目位于景洪市南部，，屬于景洪老城中心的南擴(kuò)區(qū)域，旅游度假項目開發(fā)旺盛區(qū)域；交通：距離城市旅游熱點“大佛寺”、版納機(jī)場、市中心5分鐘車程。交通相對便利；配套：周邊生活配套匱乏，緊鄰地塊南部設(shè)置有幼兒園、醫(yī)院主城區(qū)曼龍楓片區(qū)版納機(jī)場項目地塊【交通條件】目前項目交通便利程度不理想，但西側(cè)規(guī)劃建設(shè)道路將直通市中心.未來交通將會得到很大程度的的改善?！局苓叕F(xiàn)狀】地塊西臨規(guī)劃道路；南接幼兒園、菩提大道；東側(cè)和北側(cè)目前為大面積農(nóng)田、植被及農(nóng)民房，現(xiàn)狀條件較差菩提大道項目用地范圍規(guī)劃道路【配套資源】項目周邊的XX幼兒園、醫(yī)院的設(shè)置，使得項目具有良好的教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套資源【項目規(guī)?！宽椖靠傉嫉?0.86畝，規(guī)模偏??；但地塊平整，用地條件好，在后期產(chǎn)品、景觀打造方面具有可塑空間，相對于周邊競爭項目，有條件容易做成精品大氣的會所精致的園林地中海風(fēng)情園林傣族特色風(fēng)格案例：占地面積：14萬平方米總建筑面積：30萬平方米容積率：2.5物業(yè)類型：洋房、高層綠化率：40%本項目均價：6880元/平（高層）周邊樓盤：盛世華章、萬家城周邊樓盤均價：5000-6000案例：占地面積：5.8萬平方米總建筑面積：21.3萬平方米容積率：2.0物業(yè)類型：高層綠化率：60%本項目均價：6500元/平米周邊樓盤：御景灣、金泓凱旋城周邊樓盤均價：5500-6000元/平米【規(guī)劃指標(biāo)】與周邊小高層競爭項目對比，本項目2.0的容積率占有明顯優(yōu)勢，有條件做出高舒適度的產(chǎn)品組合項目名稱容積率濱港國際4.8西雙十二城4.2雨林假日2.8版納一品2.5本項目2雨林·圣堤亞納1.3

高低高層洋房容積率獨棟0.3-0.35舒適性1234低高中獨棟+雙拼0.4-0.5洋房1.2-1.3多層+小高層1.7-1.8聯(lián)排0.9-1.0小高層2.4-2.6洋房+高層2.0-2.4小高層2.7-3.0高層3.0-4.0本項目的容積率可做出——【項目屬性初判】二線城市主城蔓延區(qū)、具有一定資源條件、規(guī)模偏小、中等密度房地產(chǎn)開發(fā)項目二線城市主城蔓延區(qū)具有一定的資源條件項目位于景洪市南部，，屬于景洪老城中心的南擴(kuò)區(qū)域，旅游度假項目開發(fā)旺盛區(qū)域；距離大佛寺、版納機(jī)場、市區(qū)X分鐘車程項目周邊的XX幼兒園、醫(yī)院的設(shè)置，使得項目具有良好的教育、醫(yī)療配套資源，有一定的基礎(chǔ)設(shè)施配套資源，但資源不強(qiáng)勢項目地塊周邊具有豐富的植被資源，居住生活價值明顯偏小規(guī)模、中等密度項目占地40.86畝，在景洪市及區(qū)域內(nèi)都屬于小規(guī)模的項目項目容積率2，與片區(qū)內(nèi)項目相比屬于中等密度，可預(yù)期的居住舒適度相對較高[項目價值體系梳理]——靜態(tài)五大價值體系項目項目詳情品牌歷經(jīng)XX項目熱銷，XX開發(fā)商品牌已在景洪市具備較大的影響力；規(guī)模規(guī)模偏小，但相對較低的容積率和后期內(nèi)部景觀的可塑性，有利于將項目打造為品質(zhì)型居住樓盤環(huán)境南部未開發(fā)用地大，項目周邊植被茂密，居住環(huán)境佳；規(guī)劃項目西側(cè)新規(guī)劃道路建成后，直通市中心。配套醫(yī)院、學(xué)校緊鄰項目，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。目前生活配套較為匱乏。但是項目東面為XX成熟高檔別墅社區(qū)配套可看成本案的配套；定位方初判-城市中低密度項目+社區(qū)“精品”景觀+院落式圍合建筑-【中低密度·版納純“精品”和諧社區(qū)】項目定位初判從地塊屬性以及地塊價值我們認(rèn)為，項目可遵循的初步發(fā)展定位方向為：這一目標(biāo)能否實現(xiàn)，接下來，我們從市場中尋找答案。。。。。。2、市場環(huán)境掃描是什么在影響我們實現(xiàn)目標(biāo)……【宏觀政策】：當(dāng)前總體市場調(diào)控形勢下，政府關(guān)于鼓勵剛需和改善型需求的政策使得投資需求日益萎縮，但剛性需求依然旺盛；開發(fā)商在開發(fā)過程中，也逐漸轉(zhuǎn)向偏重剛需客戶導(dǎo)向的產(chǎn)品設(shè)置【市場競爭分析】景洪市目前整體供應(yīng)量巨大，市場競爭空前激烈。商品房銷售以住宅為主，本地購房者主要以首次置業(yè)和改善型置業(yè)客戶為主，瞄準(zhǔn)小三房和大四房產(chǎn)品；外地購房者以投資客為主，瞄準(zhǔn)小面積的公寓產(chǎn)品。11-1011-1111-1212-112-212-312-412-512-6海城雙塔花伴里甜蜜公寓偶寓冠城海城靜園山水林溪當(dāng)前時間點入市時間點項目一期公寓剩余約70套，二期主要為大戶型9月開盤，共300多套，現(xiàn)剩30多套10月12日開盤，推出70多套110-130三房，內(nèi)部認(rèn)購約50套尚處在土地辦證階段本項目項目大戶型684套，一期推出34套山水云天項目推出公寓約100套，現(xiàn)剩約10套項目一期公寓約900套，現(xiàn)全部銷售，二期以三房、四房的大戶為主項目推出公寓約280套【住宅產(chǎn)品分析】景洪市住宅主要以多層和高層為主，投資產(chǎn)品面積區(qū)間集中在30-60平米的酒店式公寓，住宅產(chǎn)品面積大多在100平米以上，100平米以下中低價位住宅供應(yīng)比例偏低。戶型面積：景洪市住宅主流面積段是30-60平米的投資度假產(chǎn)品和100-144平米的自住產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品分建筑形式銷售情況建筑形式：景洪市住宅主要以高層為主，小高層和多層比例較低。住宅產(chǎn)品分面積段銷售情況面積段2009年2010年1-9月套數(shù)套比套數(shù)套比30以下142829.3%150525.6%30-6060-9055611.4%85114.5%90-144216844.5%255643.4%144以上72014.8%97716.6%合計4872100%5889100%建筑形式2009年2010年1-9月套數(shù)套比套數(shù)套比低層2565.3%751.3%多層239049.1%313853.3%小高層681.4%450.8%高層215844.3%263144.7%合計4872100%5889100%【競爭項目1：林雨江畔】江北片區(qū)中高端項目，以住宅產(chǎn)品多樣性、地段、交通、配套

為對外營銷噱頭。未來有2.1萬平高層住宅和同于產(chǎn)品推出，尾

盤產(chǎn)品對本項目未來推售形成直接競爭。總體概況占地面積15473㎡建筑面積7.5萬平米容積率4.42綠化率45%開發(fā)商潤豐合創(chuàng)地產(chǎn)已推售套數(shù)23000㎡物業(yè)類型高層未來供應(yīng)建筑面積21000㎡物業(yè)類型高層、電梯公寓配套景觀資源：瀾滄江外部配套：天順、大興等購物超市，農(nóng)行、郵政儲蓄等金融機(jī)構(gòu)，還有包括育才、景洪市第三小學(xué)在內(nèi)的多所學(xué)校，500米左右有農(nóng)墾醫(yī)院。內(nèi)部配套：社區(qū)商業(yè)、會所【競爭項目2：濱江豪苑】占據(jù)城市核心區(qū)位，中心城區(qū)一線江景，外部配套成熟；內(nèi)部多元化產(chǎn)品線涵蓋高層，板式小高層，電梯公寓，商業(yè)產(chǎn)品；總體概況占地面積31000㎡建筑面積5萬平米容積率1.8綠化率50%開發(fā)商景洪城投地產(chǎn)已推售套數(shù)剩余144㎡大戶型物業(yè)類型板式小高層未來供應(yīng)建筑面積6000㎡物業(yè)類型高層、小高層配套景觀資源：市區(qū)沿江景觀外部配套：天順、大興等購物超市，農(nóng)行、郵政儲蓄等金融機(jī)構(gòu)，還有包括育才、景洪市第三小學(xué)在內(nèi)的多所學(xué)校，500米左右有農(nóng)墾醫(yī)院。內(nèi)部配套：社區(qū)商業(yè)街、會所【競爭項目3：9號公館】總體概況占地面積31000㎡建筑面積5萬平米容積率1.8綠化率50%開發(fā)商景洪城投地產(chǎn)已推售套數(shù)剩余144㎡大戶型物業(yè)類型板式小高層未來供應(yīng)建筑面積6000㎡物業(yè)類型高層、小高層配套景觀資源：市區(qū)沿江景觀外部配套：天順、大興等購物超市，農(nóng)行、郵政儲蓄等金融機(jī)構(gòu)，還有包括育才、景洪市第三小學(xué)在內(nèi)的多所學(xué)校，500米左右有農(nóng)墾醫(yī)院。內(nèi)部配套：社區(qū)商業(yè)街、會所針對周邊項目的競爭機(jī)會：低密度居住社區(qū)+精致景觀+精品（剛需）戶型取勝周邊競爭項目周邊項目因其規(guī)模大，客戶來源較廣，產(chǎn)品戶型等也相對較多，主力戶型均為大面積產(chǎn)品，針對高端客群銷售；但普通小兩房、三房剛需及首改客戶潛在需求未能得到完全釋放周邊項目以大配套取勝，配套針對整個社區(qū)，這樣勢必導(dǎo)致配套設(shè)置的使用中例如會所、學(xué)校等人滿為患，品質(zhì)嚴(yán)重下降周邊項目地段優(yōu)于本項目，地段成為周邊項目對外營銷的有利保障。本項目項目規(guī)模偏小，2.0的容積率更容易做出居住品質(zhì)，結(jié)合洋房+小高層產(chǎn)品設(shè)置，打造城市中端純居住項目典范。主要產(chǎn)品針對剛需和改善客戶，次要產(chǎn)品針對中高端對大面積有需求的額客戶本項目規(guī)模偏小，周邊自然景觀條件好，容積率相對較低，更有利于內(nèi)部景觀的打造，實現(xiàn)社區(qū)多元化景觀的競爭優(yōu)勢，概念營造純粹宜居社區(qū)氛圍本項目位于版納旅游發(fā)展南擴(kuò)區(qū)域，區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃前景也可作為競爭點VS追隨者補(bǔ)缺者【市場競爭對本項目的啟示】：結(jié)合市場競爭項目現(xiàn)狀及本項目特征，未來本項目采取“追隨者+補(bǔ)缺者”競爭戰(zhàn)略，明確市場占位市內(nèi)客戶：60%客戶特征：機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、商貿(mào)業(yè)主及部分工薪階層。購房目的：自住為主（80%），兼顧部分投資客戶。外省客戶：21%客戶特征：北方（東北、北京為主）、重慶、湖南等。購房目的：度假（避寒）、投資。省內(nèi)各地州：17%客戶特征：經(jīng)營茶葉、玉石、橡膠、藥品的生意人。購房目的：投資。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)：2%客戶特征：橡膠園、茶葉園及經(jīng)營水果的農(nóng)場主。購房目的：自住兼投資。本地購房客戶分析【客戶分析】本地客戶與外地客戶占比為6：4，省外客戶多來自于北方、重慶、湖南等?！举Y源占有欲強(qiáng)】景洪客戶對朝向、采光、園林景觀占有等方面有較高的要求，后期

產(chǎn)品設(shè)計注重朝向、內(nèi)部景觀資源打造及最大化利用最好是南向的房子，東南向的也可以接受，主臥要能保證采光，要保證能看到小區(qū)的園林。剛才看的那個戶型客廳上午照不到陽光，下午才能照到，不是太滿意

——西雙十二城客戶在沒有特殊自然資源的條件下，客戶對園林會比較關(guān)注，但需求相對初級，園林以“綠、四季有花”為判斷標(biāo)準(zhǔn)。園林做的比較好的樓盤有濱江豪苑，客戶比較認(rèn)可

——一品項目銷售經(jīng)理保證南向東南向設(shè)計，外部景觀強(qiáng)勢則盡量平衡景觀與朝向關(guān)系，外部無資源則內(nèi)部打造，并保證景觀最大化興豪門九號公館濱江豪苑雨林江畔【眼見為實】看得見的園林、樣板房、售樓處等實景展示容易得到客戶認(rèn)可，對項目

的增值效應(yīng)明顯地州客戶更相信眼見為實的實景展示，實景展示更能能打動客戶。一期開盤時樣板間和園林都沒有做出來，二期時第一期的園林才完全做出來，這就形成了一個很大的亮點，促進(jìn)銷售的效果很明顯。要有樣板間的展示，客戶親眼所見，親身感受，一下就明白了，這樣促成最終購買的效果比較好

——西雙十二城銷售代表園林展示園林展示樣板間樣板間【追求時尚、民族風(fēng)情】長沙客戶對建筑風(fēng)格兼容性強(qiáng)，市場存在多樣化的建筑風(fēng)格及立面，但時尚、大氣、奢華感強(qiáng)的歐式及后現(xiàn)代風(fēng)格更能打動客戶當(dāng)時雨林項目我也去看了，外墻灰白灰白的，我一看就不喜歡，土土的。景洪人大多比較喜歡民族風(fēng)味的、現(xiàn)代的看著有情懷，如果能與現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合，那就更顯檔次了。

——某項目置業(yè)客戶訪談景洪市場房地產(chǎn)建筑風(fēng)格文化唯一性兼?zhèn)涿褡屣L(fēng)情和現(xiàn)代風(fēng)格融合的立面形式更受歡迎盛世華章的中式徽派風(fēng)格時尚簡潔的后現(xiàn)代風(fēng)格景洪市場具有很強(qiáng)地域文化性，建筑風(fēng)格大多偏傣族結(jié)合現(xiàn)代風(fēng)格，客戶都能夠接受?！鏍钗麟p景策劃經(jīng)理楊小姐【重口碑、喜抱團(tuán)】客戶抱團(tuán)現(xiàn)象明顯，通過口碑相傳式的“老帶新”獲得成交的方式比較常見，前期業(yè)主維護(hù)較為重要我當(dāng)時買房時，是和好幾個朋友一起去看的，本來我自己看中了一品項目，但是他們不喜歡，我也就不買了，我喜歡大家都買在一起比較好。

——出租車司機(jī)黃師傅版納人買房有個特點，喜歡更瘋，一般親戚朋友在哪兒買就在哪兒買，這樣大家平時可以竄竄門。

——西雙十二城銷售代表一期開盤時樣板間和園林都沒有做出來，但行情很好。因為我們之前在市中心做過一個寫字樓的樓盤，積累了很多客戶資源，所以一期我們基本都沒怎么宣傳，老客戶介紹的。

——一品銷售代表講究身份感，追求尊貴感追求民族特色與時尚相結(jié)合眼見為實，看重實景展示追求創(chuàng)新、追性價比配套要求高，特別注重教育抱團(tuán)購買、老帶新現(xiàn)象明顯尊貴感的小區(qū)大門、會所等建筑打造及社區(qū)圈層感的營造資源占有欲強(qiáng)建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代簡約或歐式風(fēng)格，充分體現(xiàn)現(xiàn)代化、時尚化在保證朝向采光的基本條件下，圭塘河及內(nèi)部園林景觀的最大化利用通過售樓中心、樣板房、全園林展示等給客戶增加信心在成本可為下進(jìn)行更多的產(chǎn)品創(chuàng)新，并通過贈送等方式增加項目的性價比打造完備的社區(qū)配套，強(qiáng)化周邊小學(xué)及幼兒園概念，增加項目吸引力重視老客戶的維護(hù)，特別是雙水灣項目的后續(xù)物業(yè)等下功夫，為本項目爭取口碑客戶需求對項目的啟示12345673、項目整體定位怎樣將理想與現(xiàn)實相結(jié)合……——形象定位項目發(fā)展戰(zhàn)略推導(dǎo)較低的密度容易開發(fā)相對舒適度的產(chǎn)品主城南擴(kuò)區(qū)教育、醫(yī)療配套豐富周邊植被條件好，居住環(huán)境好相對純粹的居住板塊高端居住板塊雛形開發(fā)商品質(zhì)、規(guī)劃價值、居住環(huán)境價值是本項目占位的基礎(chǔ)注重時尚、大氣、品質(zhì)的體現(xiàn)身份感產(chǎn)品關(guān)注配套、環(huán)境的中高端的本地生意人、泛公務(wù)員群體、地州客戶是市場的主流客戶。產(chǎn)品打造應(yīng)該主要針對市場剛需客戶發(fā)力。市場機(jī)會住宅產(chǎn)品設(shè)置應(yīng)該考慮剛需及改善需求，面積當(dāng)合理避開同期項目競爭住宅產(chǎn)品為應(yīng)對激烈的市場競爭，必須走差異化、品質(zhì)化方向。洋房+小高層可作為本項目的高端突破產(chǎn)品。社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、園林等是本項目可以突破方向。項目價值客戶需求主動站位、自我中心、差異化，超越競爭版納宜居生活新典范·曼龍楓純粹精品生活社區(qū)

項目整體定位3、項目整體定位——客戶定位【區(qū)域現(xiàn)狀客戶分類】根據(jù)客戶來源及屬性不同，將區(qū)域置業(yè)客戶群體細(xì)分如下泛公務(wù)員周邊市縣客戶旅游人群上班族外來務(wù)工客戶全國到版納旅游，有意向在版納購買進(jìn)行養(yǎng)老的客戶外來人口在版納工作且與版納有地緣關(guān)系的客戶老城區(qū)受高價擠壓外溢的白領(lǐng)周邊市縣的中高端客戶區(qū)政府、事業(yè)單位等中高層生意人區(qū)域內(nèi)及周邊專業(yè)市場客戶客戶細(xì)分34【項目客戶定位】在調(diào)控背景下，項目應(yīng)主要抓住區(qū)域內(nèi)剛需、首改及景洪市內(nèi)部分高端客戶偶得客戶重要客戶核心客戶重要客戶：私營企業(yè)主、（高級）公務(wù)員驅(qū)動因素：區(qū)域潛力、交通通達(dá)性、項目整體環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)等核心客戶：湖南、重慶等外來人群、普通公務(wù)員群體驅(qū)動因素：城市歸屬感、產(chǎn)品舒適度、面積、價格等邊緣客戶：省外投資客，市內(nèi)上班族驅(qū)動因素：省外投資客關(guān)注區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、配套影響力、產(chǎn)品品質(zhì)等；上班族關(guān)注價格、交通、環(huán)境及生活配套項目后期隨著高鐵和城市價值的影響增大，省外投資客比例會有一定增加3、項目整體定位——產(chǎn)品定位【周邊競爭】

同期供應(yīng)的競爭項目戶型面積區(qū)間覆蓋面廣，住宅產(chǎn)品以100平米以上大戶型和50㎡以下投資公寓為主，針對的客戶為本地高端改善客戶及外地旅游投資客，本項目做中小性剛需戶型配合少量高端改善型大戶型可避開競爭。雨林江畔、9號公館、金色家園都目前正在銷售的而項目，產(chǎn)品均以大三房、四房戶型為主要配置；如果本項目做此類戶型，將會遭遇激烈競爭；如果本項目做中小型，則能跳出同期項目競爭主力戶型：130-144㎡四房；33-62㎡一房主力戶型：130-144㎡四房；33-62㎡一房林雨江畔戶型比主力戶型：130-144㎡四房；33-62㎡一房主力戶型：126-144㎡四房；9號公館126金色家園主力戶型：120-139㎡三房；【市場實現(xiàn)】大戶型產(chǎn)品由于總價較高，去化速度比主流戶型慢，不利于實現(xiàn)快速回現(xiàn)，同時大戶型在細(xì)節(jié)打造上及其重要，操作難度較高去化速度2011年銷量較好的9號公館，濱江豪苑等去化速度為15-20套/月；其次雨林江畔，告狀西雙景等平均去化速度為12套/月9號公館，濱江豪苑等大戶型在3-5套/月，頂層復(fù)式超大戶型較難銷售總價區(qū)間9號公館，濱江豪苑戶型面積以50平米一房，130平米三房為主，總價區(qū)間在20-52萬之間；大戶型面積較大，總價多在80萬以上單位：套/月高層大戶型與主力戶型消化速度對比2520151059號公館濱江豪苑告莊西雙景九號公館、濱江大戶型2015125350100150200300250湘江世紀(jì)城湘域熙岸奧園融科紫檀中隆國際御璽萬元樓盤總價區(qū)間9號公館濱江豪苑告莊西雙景九號公館、濱江大戶型102030405050以上萬元【政策風(fēng)險】限購指向明確，直接導(dǎo)致未來市場客群分化，同時新政的疊加作用使抗風(fēng)險能力強(qiáng)的剛性主流產(chǎn)品和頂級高端產(chǎn)品成為市場堅實支撐高端首改|首置再改首改|首置再改高端政策作用剛需的主流戶型抗風(fēng)險能力強(qiáng)：在限購政策下，首置首改客戶基本不受影響，剛性需求的中小戶型成為市場主力，抗風(fēng)險能力強(qiáng)；客戶分化，高端客戶將會增加：限購令出臺后，購房指標(biāo)將變得稀缺，部分再改客戶將出現(xiàn)明顯分化，一部分向高端產(chǎn)品轉(zhuǎn)化，市場上具有稀缺價值的高端物業(yè)銷售會更好；信貸政策對高端產(chǎn)品抑制有限：信貸新政一定程度上限制了置業(yè)能力不強(qiáng)的首置客戶，但部分再改客戶支付能力強(qiáng)，對高端產(chǎn)品限制作用有限；為應(yīng)對政策調(diào)控風(fēng)險，本項目應(yīng)走受政策影響小的：剛需主流戶型+品質(zhì)大戶型【產(chǎn)品定位】綜合考慮周邊競爭、市場實現(xiàn)、政策風(fēng)險及客戶特征，本項目產(chǎn)品戶型

上以中小戶型為主，以實現(xiàn)資金快速回籠，一部分大戶型，提升項目整

體檔次，并與常規(guī)項目形成差異化競爭政策風(fēng)險中小戶型+品質(zhì)型大戶型市場實現(xiàn)周邊競爭PK周邊競爭項目：通過內(nèi)部景觀規(guī)劃、差異化產(chǎn)品設(shè)計、整體形象檔次上與周邊項目形成差異化競爭大戶型產(chǎn)品由于總價較高，去化速度相對較慢，不利于實現(xiàn)快速回現(xiàn)打壓投資政策明確，直接導(dǎo)致未來市場客群分化，同時新政的疊加作用使抗風(fēng)險能力強(qiáng)的剛性。首改主流產(chǎn)品和品質(zhì)高端產(chǎn)品成為市場堅實支撐綜合考慮周邊競爭、市場實現(xiàn)和政策風(fēng)險，本項目采取折中方案，產(chǎn)品戶型以市場主流戶型為主，以實現(xiàn)資金快速回籠，一部分大戶型，提升項目整體檔次，并與常規(guī)項目形成差異化競爭小高層（16層）戶型面積（㎡）配比2房80-9030%3房105-12040%4房及以上14020%總計100%洋房（6層和5+1層）3房90-12060%4房14025%復(fù)式140以上15%10%總計100%本項目戶型配比1PK大盤：主力戶型錯位策略2PK常規(guī)項目：內(nèi)部設(shè)計發(fā)力，景觀優(yōu)勢策略本項目主力戶型區(qū)間為90-120㎡，可以與競爭大盤在主力戶型上形成錯位;本項目主力戶型與常規(guī)項目容易產(chǎn)生競爭，從園林景觀價值、產(chǎn)品設(shè)計、整體形象檔次的打造上打贏競爭；整體規(guī)劃布局上，形成兩個組團(tuán)：配套型舒適組團(tuán)（剛需），復(fù)合型宜居組團(tuán)（改善）配套型舒適組團(tuán)復(fù)合型宜居組團(tuán)每個組團(tuán)檔次定位、功能定位和客戶定位均不同配套型舒適組團(tuán)——配置板式小高層產(chǎn)品，實現(xiàn)前期回現(xiàn)小高層80-90㎡小高層105-140㎡配套型舒適組團(tuán)面向客戶：全市范圍和本區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)客群，承受總價能力在30萬-40萬左右；功能：組團(tuán)內(nèi)排布點板結(jié)合的小高層產(chǎn)品，同時在沿街范圍設(shè)置底商配套。滿足城市一般人群需要，同時提供整個社區(qū)生活商業(yè)配套小高層：戶型面積區(qū)間以80-120㎡兩房到三房社區(qū)底商復(fù)合型宜居組團(tuán)——配置多層花園洋房產(chǎn)品，實現(xiàn)后期利潤標(biāo)桿多層140㎡多層100-130㎡多層90㎡復(fù)合型宜居組團(tuán)面向客戶：全市范圍和本區(qū)域內(nèi)中高端的客戶群，承受總價能力在40萬-55萬左右；功能：組團(tuán)內(nèi)排布多層洋房產(chǎn)品，項目改善置業(yè)需求的實現(xiàn)載體，滿足中高端人士對于私密性和尊貴感的需求；產(chǎn)品：以6+1層100-140㎡以上三、四房的洋房產(chǎn)品為主，6層90㎡平米區(qū)間為輔；【景觀布局建議】社區(qū)景觀采用分組團(tuán)，多節(jié)點式打造，每塊小區(qū)域均有較高的景觀享受度，與樓座布局形成良好的呼應(yīng)中央主景觀節(jié)點組合景觀中主景觀節(jié)點組合景觀序號項目體量1用地面積（m2）40.86畝2容積率2.02建筑面積（m2）54507.24㎡3住宅（m2）53000板式小高層（m2）3.6萬67%花園洋房（m2）1.6萬33%4商業(yè)（m2）24005合計54507.24㎡【各物業(yè)面積配比建議】4、項目營銷推廣我們打算怎么做……線下針對性的營銷措施，以文化為主題活動及拓客策略線上強(qiáng)化品質(zhì)宜居形象，提升項目內(nèi)涵與精神項目產(chǎn)品屬性獨特，需針對特定人群放大產(chǎn)品亮點，包裝獨特產(chǎn)品概念，贏取特定市場口碑【推廣排期】形象推廣自2012年10月開始正式起步，制造項目聲勢

10月12月2月4月6月8月形象導(dǎo)入期蓄客期開盤熱銷文化屬性盛大開盤42項目價值3精英屬性1后續(xù)活動瘋搶勢頭5針對活動推廣5線上線下貫穿品質(zhì)宜居文化，形成系統(tǒng)營銷體系

線下針對性的營銷措施，以文化為主題活動及拓客策略線上強(qiáng)化品質(zhì)宜居形象，提升項目內(nèi)涵與精神項目產(chǎn)品屬性獨特，需針對特定人群放大產(chǎn)品