商品房團(tuán)購的風(fēng)險(xiǎn)剖析與法律規(guī)制路徑探究一、引言1.1研究背景與意義近年來，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展與變化，商品房團(tuán)購作為一種新興的購房模式逐漸興起，在房地產(chǎn)市場中占據(jù)了越來越重要的地位。商品房團(tuán)購，是指一定數(shù)量的購房者通過自發(fā)組織、單位組織、中介機(jī)構(gòu)組織或開發(fā)商主動發(fā)起等方式，聯(lián)合起來向開發(fā)商購買商品房的行為。這種購房模式的出現(xiàn)，既受到市場供需關(guān)系的影響，也與消費(fèi)者追求更優(yōu)惠購房價格、更便捷購房體驗(yàn)的需求密切相關(guān)。從市場環(huán)境來看，在部分房地產(chǎn)市場行情低迷時期，房屋庫存積壓，開發(fā)商面臨較大的銷售壓力。為了加快去化速度，回籠資金，開發(fā)商積極尋求創(chuàng)新的銷售策略，團(tuán)購模式應(yīng)運(yùn)而生。例如在長春、黃岡等地，由于房地產(chǎn)市場整體低迷，新房成交同比大幅下降，當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商紛紛推出團(tuán)購政策，鼓勵購房者團(tuán)購，以刺激市場交易，提振市場信心。同時，對于購房者而言，在房價高企的背景下，團(tuán)購所帶來的價格優(yōu)惠具有極大的吸引力。通過團(tuán)購，購房者能夠以較低的價格實(shí)現(xiàn)住房需求，減輕購房經(jīng)濟(jì)壓力。在不同城市，商品房團(tuán)購呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展態(tài)勢。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，如北京、上海、深圳等，由于購房需求旺盛，團(tuán)購活動不僅吸引了普通購房者，還吸引了一些投資客的參與。這些城市的團(tuán)購項(xiàng)目往往集中在優(yōu)質(zhì)地段的樓盤，團(tuán)購規(guī)模較大，對市場價格和供需關(guān)系產(chǎn)生了一定的影響。而在一些三四線城市，如黃岡、巴中，房地產(chǎn)市場面臨供過于求的局面，團(tuán)購成為開發(fā)商去庫存的重要手段。這些城市的團(tuán)購優(yōu)惠力度較大，通過給予購房者一定比例的價格折扣，吸引了大量當(dāng)?shù)鼐用窈椭苓叧鞘械馁彿空?。然而，在商品房團(tuán)購快速發(fā)展的過程中，也暴露出諸多風(fēng)險(xiǎn)。從法律層面來看，團(tuán)購合同的性質(zhì)和效力在法律上尚未有明確統(tǒng)一的界定，這導(dǎo)致在實(shí)際操作中，一旦出現(xiàn)糾紛，購房者、開發(fā)商和組織者的權(quán)益難以得到有效保障。例如，在某些情況下，開發(fā)商可能會以團(tuán)購合同存在瑕疵為由，拒絕履行承諾的優(yōu)惠條款；或者購房者在簽訂團(tuán)購合同后，因各種原因想要退房，卻面臨著合同解除的法律障礙。從市場層面分析，團(tuán)購可能會對市場價格秩序產(chǎn)生干擾。一些開發(fā)商為了吸引團(tuán)購，可能會過度降低價格，引發(fā)市場價格的無序競爭，破壞房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。此外，還存在部分不良開發(fā)商利用團(tuán)購進(jìn)行虛假宣傳、欺詐消費(fèi)者的現(xiàn)象，給購房者帶來經(jīng)濟(jì)損失。研究商品房團(tuán)購的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)制具有至關(guān)重要的意義。一方面，這有助于保障購房者的合法權(quán)益。購房者是房地產(chǎn)市場的重要參與者，他們的權(quán)益能否得到有效保護(hù)，直接關(guān)系到社會的穩(wěn)定和民生的福祉。通過深入研究團(tuán)購風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的規(guī)制措施，可以為購房者提供法律依據(jù)和風(fēng)險(xiǎn)防范建議，使他們在參與團(tuán)購時能夠更加理性、謹(jǐn)慎，避免遭受不必要的損失。另一方面，研究商品房團(tuán)購的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)制對規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序起著關(guān)鍵作用。合理有效的規(guī)制能夠引導(dǎo)團(tuán)購活動在合法、有序的軌道上進(jìn)行，防止市場亂象的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展。這不僅有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場各參與方的利益，也有助于提升整個社會的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長創(chuàng)造良好的環(huán)境。1.2研究目的與方法本研究旨在全面、深入地剖析商品房團(tuán)購過程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)，并基于此提出具有針對性和可操作性的規(guī)制策略，以促進(jìn)商品房團(tuán)購市場的健康、有序發(fā)展。具體而言，通過對團(tuán)購模式下各方主體的法律關(guān)系、市場行為以及相關(guān)政策法規(guī)的研究，明確風(fēng)險(xiǎn)的來源、表現(xiàn)形式及其影響程度，為購房者、開發(fā)商、組織者以及政府監(jiān)管部門提供決策依據(jù)和實(shí)踐指導(dǎo)，從而有效防范風(fēng)險(xiǎn)，保障各方合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定秩序。在研究方法上，本論文綜合運(yùn)用多種研究手段，以確保研究的科學(xué)性、全面性和深入性。文獻(xiàn)研究法：系統(tǒng)收集和梳理國內(nèi)外關(guān)于商品房團(tuán)購的相關(guān)文獻(xiàn)資料，包括學(xué)術(shù)論文、研究報(bào)告、法律法規(guī)、政策文件等。通過對這些文獻(xiàn)的分析和研究，了解前人在該領(lǐng)域的研究成果、研究方法以及存在的不足，為本研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和研究思路。例如，通過研讀相關(guān)學(xué)術(shù)論文，深入了解商品房團(tuán)購合同的性質(zhì)、效力等法律問題的不同觀點(diǎn)和研究進(jìn)展；查閱政策文件，掌握各地政府對商品房團(tuán)購的政策導(dǎo)向和監(jiān)管措施。案例分析法：選取具有代表性的商品房團(tuán)購案例進(jìn)行深入分析，包括成功的團(tuán)購案例和出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)糾紛的案例。通過對這些案例的詳細(xì)剖析，總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，深入了解商品房團(tuán)購在實(shí)際操作過程中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，以及各方主體的行為模式和應(yīng)對策略。例如，分析某些地區(qū)出現(xiàn)的團(tuán)購合同糾紛案例，探究糾紛產(chǎn)生的原因、法律適用問題以及解決方式，為提出風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制措施提供實(shí)踐依據(jù)。比較研究法：對不同地區(qū)、不同模式的商品房團(tuán)購進(jìn)行比較研究，分析其在組織形式、運(yùn)作機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)特征以及規(guī)制措施等方面的差異和共性。同時，借鑒國外類似購房模式的經(jīng)驗(yàn)和做法，為完善我國商品房團(tuán)購的規(guī)制提供參考。例如，對比不同城市在鼓勵商品房團(tuán)購政策上的差異，分析其對市場的不同影響；研究國外在房地產(chǎn)團(tuán)購或批量銷售方面的法律制度和監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，為我國相關(guān)制度的完善提供啟示。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國內(nèi)，隨著商品房團(tuán)購活動的日益頻繁，相關(guān)研究逐漸增多。學(xué)者張淼從商品房團(tuán)購興起的原因、模式等基本情況出發(fā)對這一現(xiàn)象做了基本概述，分析了團(tuán)購各參與方的地位及其之間的法律關(guān)系，同時對團(tuán)購合同的性質(zhì)及效力進(jìn)行了剖析，在厘清這些基本法律問題的基礎(chǔ)上，從購房者、開發(fā)商和組織者三方角度分別提示了商品房團(tuán)購的法律風(fēng)險(xiǎn)，提出了相應(yīng)防范措施的建議。李慧從民法理論角度對商品房團(tuán)購法律關(guān)系進(jìn)行分析，并對商品房團(tuán)購的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制進(jìn)行研究，針對單位組織團(tuán)購、網(wǎng)站組織團(tuán)購、消費(fèi)者自行組織團(tuán)購三種模式，分別分析其特有的風(fēng)險(xiǎn)并提出規(guī)制措施，還探討了團(tuán)購模式購房共有的風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)則，提出進(jìn)一步完善相關(guān)立法、建立購房后續(xù)管理機(jī)制和信用保障機(jī)制、建立有效預(yù)付資金的管理制度等措施來完善商品房團(tuán)購的相關(guān)制度。此外，在市場層面，有研究關(guān)注到團(tuán)購對房地產(chǎn)市場價格秩序的影響。如部分學(xué)者指出，團(tuán)購可能會導(dǎo)致市場價格的無序競爭，當(dāng)開發(fā)商為吸引團(tuán)購過度降低價格時，會引發(fā)其他開發(fā)商跟風(fēng)降價，破壞市場的正常價格體系，影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。國外雖然沒有完全等同于我國商品房團(tuán)購的概念，但在房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域，有一些類似的集體購房、批量購房模式的研究可供參考。例如，在一些發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目中涉及到購房者聯(lián)合參與的情況，相關(guān)研究主要集中在合作模式、權(quán)益分配、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等方面。在法律規(guī)制上，國外有較為完善的房地產(chǎn)交易法律體系，對購房合同的規(guī)范、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、市場監(jiān)管等方面有明確的規(guī)定，這些規(guī)定雖然不是專門針對團(tuán)購，但為規(guī)范團(tuán)購行為提供了一定的法律框架和思路。當(dāng)前研究仍存在一些不足。一方面，對于商品房團(tuán)購風(fēng)險(xiǎn)的研究多集中在法律風(fēng)險(xiǎn)和部分市場風(fēng)險(xiǎn)，對金融風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)等其他風(fēng)險(xiǎn)的研究相對較少。另一方面，在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制方面，現(xiàn)有的研究提出的措施多較為宏觀，缺乏具體的、可操作性的實(shí)施細(xì)則，在如何平衡各方利益、促進(jìn)團(tuán)購市場健康發(fā)展方面，還需要進(jìn)一步深入探討。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于全面梳理商品房團(tuán)購的各類風(fēng)險(xiǎn)，不僅涵蓋常見的法律和市場風(fēng)險(xiǎn)，還深入分析金融風(fēng)險(xiǎn)、社會風(fēng)險(xiǎn)等。在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制上，結(jié)合實(shí)際案例和市場現(xiàn)狀，提出具有針對性和可操作性的規(guī)制策略，從法律完善、政府監(jiān)管、行業(yè)自律以及市場主體行為規(guī)范等多方面構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)規(guī)制體系，為促進(jìn)商品房團(tuán)購市場的有序發(fā)展提供更具實(shí)踐價值的建議。二、商品房團(tuán)購概述2.1商品房團(tuán)購的概念與模式2.1.1概念界定商品房團(tuán)購，是指多個購房者基于共同的購房意愿，通過特定的組織形式聯(lián)合起來，與開發(fā)商就商品房的購買進(jìn)行協(xié)商，以獲取相對優(yōu)惠的購房價格、更有利的購房條件或更好的購房服務(wù)的一種購房方式。與普通購房相比，商品房團(tuán)購具有顯著的特點(diǎn)。在主體構(gòu)成方面，普通購房通常是單個購房者與開發(fā)商進(jìn)行交易，主體關(guān)系較為簡單，僅涉及買賣雙方。而商品房團(tuán)購則是由多個購房者組成團(tuán)購群體，形成一個具有一定規(guī)模和組織性的團(tuán)體，與開發(fā)商進(jìn)行談判和交易。這種團(tuán)體性使得購房者在與開發(fā)商的博弈中擁有更強(qiáng)的議價能力，能夠爭取到更優(yōu)惠的價格和更好的購房條件。例如，在某樓盤的團(tuán)購活動中，50名購房者組成團(tuán)購團(tuán)，與開發(fā)商協(xié)商后，成功獲得了比普通購房者多5%的價格優(yōu)惠。從價格優(yōu)惠角度來看，普通購房的價格往往依據(jù)開發(fā)商既定的銷售價格體系，購房者可爭取的價格優(yōu)惠空間相對有限，通常優(yōu)惠幅度較小。而團(tuán)購的一大核心優(yōu)勢便是能夠獲得更大幅度的價格優(yōu)惠。由于團(tuán)購帶來的大規(guī)模銷售，開發(fā)商能夠快速回籠資金，降低銷售成本，因此愿意給予團(tuán)購群體更大的讓利空間。如某開發(fā)商針對團(tuán)購?fù)瞥觥?0人成團(tuán)，總價優(yōu)惠8萬元；20人成團(tuán)，總價優(yōu)惠15萬元”的政策，吸引了眾多購房者參與團(tuán)購。在交易流程的復(fù)雜程度上，普通購房流程相對簡潔，購房者只需按照開發(fā)商的常規(guī)銷售流程，進(jìn)行看房、選房、簽約、付款等環(huán)節(jié)即可完成購房交易。而商品房團(tuán)購由于涉及多個購房者和團(tuán)購組織者，交易流程更為復(fù)雜。團(tuán)購前期需要進(jìn)行團(tuán)購組織、成員招募、與開發(fā)商溝通協(xié)商等工作；在交易過程中，還需協(xié)調(diào)各方利益，處理諸如團(tuán)購合同簽訂、付款方式統(tǒng)一、房屋分配等問題。例如，在團(tuán)購合同簽訂時，需要確保每個團(tuán)購成員對合同條款的理解和認(rèn)可，協(xié)調(diào)合同簽訂的時間和地點(diǎn)，這都增加了交易流程的復(fù)雜性。在信息獲取與溝通方面，普通購房者主要通過開發(fā)商的售樓處、銷售人員以及房產(chǎn)中介等渠道獲取房屋信息，信息來源相對單一，且購房者與開發(fā)商之間的溝通主要是一對一的形式。而商品房團(tuán)購中，購房者除了從常規(guī)渠道獲取信息外，還可以通過團(tuán)購組織者、團(tuán)購成員之間的交流分享獲取更多的信息，包括樓盤的實(shí)際情況、周邊配套設(shè)施、開發(fā)商的信譽(yù)等。團(tuán)購組織者通常會對樓盤進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和分析，并將相關(guān)信息傳達(dá)給團(tuán)購成員，幫助購房者做出更明智的購房決策。同時，團(tuán)購成員之間的交流也能夠提供不同的視角和經(jīng)驗(yàn)，豐富購房者的信息儲備。2.1.2常見模式在商品房團(tuán)購市場中，存在多種常見的團(tuán)購模式，每種模式都有其獨(dú)特的運(yùn)作流程和特點(diǎn)。開發(fā)商主導(dǎo)模式：在這種模式下，開發(fā)商出于加快銷售速度、回籠資金、提高市場占有率等目的，主動推出團(tuán)購活動。開發(fā)商會制定團(tuán)購規(guī)則和優(yōu)惠政策，如設(shè)定團(tuán)購的人數(shù)門檻、優(yōu)惠幅度、參與團(tuán)購的房源范圍等。例如，開發(fā)商可能規(guī)定“團(tuán)購人數(shù)達(dá)到30人，可享受房價9折優(yōu)惠，參與團(tuán)購的房源為指定樓棟的特定戶型”。然后通過自身的銷售渠道，如售樓處宣傳、銷售人員推廣、官方網(wǎng)站和社交媒體發(fā)布信息等方式，向潛在購房者宣傳團(tuán)購活動。購房者看到宣傳信息后，向開發(fā)商表達(dá)團(tuán)購意向，開發(fā)商會對購房者的信息進(jìn)行登記和匯總。當(dāng)團(tuán)購人數(shù)達(dá)到預(yù)定門檻后，開發(fā)商與團(tuán)購購房者簽訂購房合同，購房者按照合同約定支付房款，完成購房交易。開發(fā)商主導(dǎo)模式的優(yōu)勢在于，購房者可以直接與開發(fā)商進(jìn)行溝通和交易，減少中間環(huán)節(jié)，降低交易風(fēng)險(xiǎn)；同時，開發(fā)商為了促進(jìn)團(tuán)購，往往會提供較大幅度的優(yōu)惠，對購房者具有較大的吸引力。但這種模式也存在一定的局限性，如開發(fā)商可能會為了吸引團(tuán)購而過度降低價格，影響樓盤的品質(zhì)和后期服務(wù)；或者在團(tuán)購過程中，開發(fā)商可能會對團(tuán)購購房者的權(quán)益有所限制，如限制退房、換房等權(quán)利。中介組織模式：房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)憑借其專業(yè)的市場信息和廣泛的客戶資源，在商品房團(tuán)購中發(fā)揮著重要作用。中介機(jī)構(gòu)首先會與多個開發(fā)商進(jìn)行洽談，篩選出適合團(tuán)購的樓盤項(xiàng)目，并與開發(fā)商協(xié)商確定團(tuán)購的合作細(xì)節(jié)，包括團(tuán)購價格、優(yōu)惠方式、服務(wù)內(nèi)容等。然后，中介機(jī)構(gòu)利用自身的營銷渠道，如門店宣傳、線上平臺推廣、客戶推薦等，招募團(tuán)購參與者。中介機(jī)構(gòu)會組織購房者進(jìn)行集中看房，并為購房者提供專業(yè)的購房咨詢和建議，幫助購房者了解樓盤的優(yōu)缺點(diǎn)、市場行情等信息。當(dāng)團(tuán)購人數(shù)達(dá)到一定規(guī)模后，中介機(jī)構(gòu)作為團(tuán)購組織者，代表購房者與開發(fā)商進(jìn)行談判，爭取更有利的購房條件和價格優(yōu)惠。在談判成功后，中介機(jī)構(gòu)協(xié)助購房者與開發(fā)商簽訂購房合同，辦理相關(guān)購房手續(xù)。購房者按照合同約定向開發(fā)商支付房款，同時向中介機(jī)構(gòu)支付一定的服務(wù)費(fèi)用。中介組織模式的優(yōu)點(diǎn)是，中介機(jī)構(gòu)具有專業(yè)的房產(chǎn)知識和豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)橘彿空咛峁┤娴馁彿糠?wù)，幫助購房者更好地選擇合適的房源；而且中介機(jī)構(gòu)在與開發(fā)商的談判中，能夠充分發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢，為購房者爭取到更多的優(yōu)惠和權(quán)益。然而，這種模式也存在一些風(fēng)險(xiǎn)，如部分中介機(jī)構(gòu)可能為了追求自身利益，夸大樓盤優(yōu)勢，隱瞞樓盤存在的問題，誤導(dǎo)購房者；或者在服務(wù)過程中，中介機(jī)構(gòu)可能會出現(xiàn)服務(wù)不到位、收費(fèi)不透明等問題，損害購房者的利益。單位團(tuán)購模式：單位團(tuán)購?fù)ǔＪ怯善笫聵I(yè)單位、政府部門等組織本單位員工進(jìn)行的團(tuán)購活動。單位首先會對員工的購房需求進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)，了解員工的購房意向、預(yù)算、戶型偏好等信息。然后，單位憑借自身的規(guī)模和影響力，與開發(fā)商進(jìn)行洽談合作。在洽談過程中，單位會向開發(fā)商提出員工的購房需求和期望的優(yōu)惠條件，如較低的房價、良好的戶型選擇、完善的配套設(shè)施等。開發(fā)商根據(jù)單位的需求和實(shí)際情況，制定團(tuán)購方案，包括提供特定的房源、優(yōu)惠價格、付款方式等。單位將團(tuán)購方案傳達(dá)給員工，員工根據(jù)自身情況決定是否參與團(tuán)購。如果員工決定參與團(tuán)購，單位會協(xié)助員工與開發(fā)商進(jìn)行溝通和協(xié)商，辦理購房手續(xù)。在購房過程中，單位可能會為員工提供一定的支持和便利，如組織集中看房、協(xié)助辦理貸款等。單位團(tuán)購模式的好處在于，單位能夠?yàn)閱T工爭取到相對優(yōu)惠的購房條件，同時也增強(qiáng)了單位的凝聚力和員工的歸屬感；而且單位在團(tuán)購過程中能夠?qū)﹂_發(fā)商進(jìn)行一定的監(jiān)督和約束，保障員工的購房權(quán)益。但這種模式也有一定的局限性，如團(tuán)購的房源可能受到開發(fā)商的限制，員工的選擇范圍相對較窄；而且如果單位與開發(fā)商之間的溝通不暢，可能會導(dǎo)致團(tuán)購過程出現(xiàn)問題，影響員工的購房體驗(yàn)。2.2商品房團(tuán)購的發(fā)展現(xiàn)狀近年來，商品房團(tuán)購在我國房地產(chǎn)市場中呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，其規(guī)模不斷擴(kuò)大，參與主體日益多元化，地域分布也愈發(fā)廣泛。從規(guī)模上看，商品房團(tuán)購的交易數(shù)量和金額持續(xù)增長。根據(jù)相關(guān)房地產(chǎn)市場研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2023年全國范圍內(nèi)商品房團(tuán)購的成交量達(dá)到了[X]萬套，較上一年增長了[X]%；團(tuán)購成交金額達(dá)到了[X]億元，同比增長[X]%。在一些熱點(diǎn)城市，如杭州、成都，團(tuán)購成交量占新房總成交量的比例逐年上升。以杭州為例，2023年團(tuán)購成交量占新房總成交量的比例達(dá)到了[X]%，較2022年提高了[X]個百分點(diǎn)。這表明團(tuán)購模式在房地產(chǎn)市場中的影響力逐漸增強(qiáng)，越來越多的購房者選擇通過團(tuán)購的方式購買商品房。參與商品房團(tuán)購的主體呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。除了傳統(tǒng)的購房者、開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)外，還出現(xiàn)了一些新興的參與主體。購房者群體不僅包括普通的自住型購房者，還吸引了部分投資型購房者的參與。在一些具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘袇^(qū)域，投資型購房者看中團(tuán)購帶來的價格優(yōu)勢和潛在的增值空間，積極參與團(tuán)購活動。例如，在某城市的新興開發(fā)區(qū)，一個團(tuán)購項(xiàng)目吸引了眾多投資型購房者，他們認(rèn)為該區(qū)域未來的發(fā)展前景良好，通過團(tuán)購購房可以獲得更高的投資回報(bào)。開發(fā)商在團(tuán)購活動中扮演著重要角色，越來越多的開發(fā)商主動推出團(tuán)購項(xiàng)目，以促進(jìn)銷售。一些大型開發(fā)商憑借其品牌優(yōu)勢和豐富的房源，成為團(tuán)購市場的主力軍。如萬科、碧桂園等知名開發(fā)商，經(jīng)常在全國多個城市開展團(tuán)購活動，吸引了大量購房者。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在團(tuán)購活動中發(fā)揮著橋梁和紐帶的作用，通過整合房源信息和客戶資源，為團(tuán)購活動提供專業(yè)的服務(wù)。此外，一些互聯(lián)網(wǎng)平臺也開始涉足商品房團(tuán)購領(lǐng)域，通過線上平臺的優(yōu)勢，為購房者提供便捷的團(tuán)購信息和服務(wù)，擴(kuò)大了團(tuán)購活動的影響力和覆蓋面。在地域分布上，商品房團(tuán)購在全國各大城市均有開展，且呈現(xiàn)出不同的發(fā)展特點(diǎn)。在一線城市，如北京、上海、廣州、深圳，由于房地產(chǎn)市場較為成熟，購房需求旺盛，團(tuán)購活動主要集中在中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)樓盤和城市新興發(fā)展區(qū)域的樓盤。這些區(qū)域的樓盤具有地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善、發(fā)展?jié)摿Υ蟮葍?yōu)勢，吸引了眾多購房者參與團(tuán)購。例如，在北京的朝陽區(qū)、上海的浦東新區(qū)，一些高端樓盤的團(tuán)購活動備受關(guān)注，團(tuán)購價格相對優(yōu)惠，吸引了大量高收入群體和投資客。在二線城市，如武漢、南京、西安，隨著城市的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的活躍，團(tuán)購活動也日益頻繁。這些城市的團(tuán)購活動不僅涵蓋了中心城區(qū)的樓盤，還包括城市周邊區(qū)域的樓盤。由于二線城市的房價相對一線城市較低，且城市發(fā)展?jié)摿^大，團(tuán)購活動吸引了大量當(dāng)?shù)鼐用窈椭苓叧鞘械馁彿空?。在一些三四線城市，如鹽城、南充，房地產(chǎn)市場面臨著去庫存的壓力，團(tuán)購活動成為開發(fā)商促銷的重要手段。這些城市的團(tuán)購優(yōu)惠力度較大，通過降低房價、贈送車位、裝修禮包等方式，吸引購房者參與團(tuán)購。同時，當(dāng)?shù)卣卜e極出臺政策，鼓勵商品房團(tuán)購，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。三、商品房團(tuán)購的風(fēng)險(xiǎn)類型與案例分析3.1價格風(fēng)險(xiǎn)3.1.1價格欺詐行為在商品房團(tuán)購中，價格欺詐行為時有發(fā)生，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益。一些不良開發(fā)商為了追求短期利益，采取各種欺詐手段誤導(dǎo)購房者，使其在購房過程中遭受經(jīng)濟(jì)損失。抬高原價再打折是開發(fā)商常用的價格欺詐手段之一。開發(fā)商會在團(tuán)購活動前，故意抬高房屋的原價，然后以看似大幅度的折扣吸引購房者。例如，某樓盤在團(tuán)購活動前，將原本價值100萬元的房屋標(biāo)價提高到120萬元，然后宣稱團(tuán)購可享受8折優(yōu)惠，即購房者只需支付96萬元。購房者看似享受了24萬元的優(yōu)惠，但實(shí)際上房屋的真實(shí)價格可能并沒有達(dá)到100萬元，這種虛假的折扣讓購房者誤以為撿到了便宜，實(shí)則付出了高于房屋實(shí)際價值的價格。虛假宣傳團(tuán)購優(yōu)惠也是常見的欺詐方式。開發(fā)商在宣傳團(tuán)購活動時，夸大優(yōu)惠力度，吸引購房者參與團(tuán)購。但在實(shí)際簽訂購房合同時，購房者卻發(fā)現(xiàn)無法享受到宣傳中的優(yōu)惠。例如，開發(fā)商宣傳團(tuán)購可享受“交5萬抵10萬”的優(yōu)惠，但在簽訂合同時，卻以各種理由解釋該優(yōu)惠僅適用于特定戶型或樓層，或者需要滿足其他苛刻的條件，導(dǎo)致大部分購房者無法真正享受到優(yōu)惠。有些開發(fā)商還會在宣傳中模糊優(yōu)惠的具體內(nèi)容和條件，讓購房者在不知情的情況下簽訂合同，事后才發(fā)現(xiàn)優(yōu)惠無法兌現(xiàn)。此外，部分開發(fā)商還會采用價格誤導(dǎo)的手段，給購房者造成價格錯覺。例如，開發(fā)商在宣傳中只公布房屋的單價，而不明確房屋的總價和其他費(fèi)用，讓購房者誤以為房價較低。等到購房者實(shí)際計(jì)算購房成本時，才發(fā)現(xiàn)還需要支付諸如團(tuán)購費(fèi)、中介費(fèi)、裝修費(fèi)等額外費(fèi)用，導(dǎo)致購房總價大幅增加。還有一些開發(fā)商在宣傳中使用“起價”“均價”等模糊概念，誤導(dǎo)購房者對房價的判斷。“起價”往往是指樓盤中位置、戶型最差的房屋價格，而購房者實(shí)際看中的房屋價格可能遠(yuǎn)高于起價；“均價”則不能真實(shí)反映每一套房屋的實(shí)際價格，容易讓購房者產(chǎn)生誤解。3.1.2價格波動風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)市場中，價格波動是一個常見的現(xiàn)象，而對于參與商品房團(tuán)購的購房者來說，團(tuán)購后房價下跌所帶來的價格波動風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。房地產(chǎn)市場受到多種因素的影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、市場供需關(guān)系等，這些因素的變化都可能導(dǎo)致房價的波動。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)定時，如經(jīng)濟(jì)衰退、通貨膨脹等，房地產(chǎn)市場往往會受到?jīng)_擊，房價可能會出現(xiàn)下跌。例如，在2008年全球金融危機(jī)期間，我國房地產(chǎn)市場受到嚴(yán)重影響，房價普遍下跌。許多在金融危機(jī)前參與團(tuán)購購房的消費(fèi)者，在房價下跌后面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)損失。原本以較高價格團(tuán)購的房屋，其市場價值大幅縮水，購房者的資產(chǎn)嚴(yán)重貶值。一些購房者在房價下跌后，發(fā)現(xiàn)自己所購買的房屋價值已經(jīng)低于所欠銀行的貸款金額，即出現(xiàn)了“負(fù)資產(chǎn)”的情況，這不僅給購房者帶來了經(jīng)濟(jì)壓力，還可能導(dǎo)致購房者陷入債務(wù)困境。政策調(diào)控也是影響房價波動的重要因素。政府為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，會出臺一系列的調(diào)控政策，如限購、限貸、提高首付比例、調(diào)整貸款利率等。這些政策的實(shí)施會直接影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和購房者的購房成本，從而導(dǎo)致房價的變化。例如，某城市出臺限購政策，限制非本市戶籍居民購房，這使得房地產(chǎn)市場的需求減少，房價出現(xiàn)下跌。對于在限購政策出臺前參與團(tuán)購購房的非本市戶籍購房者來說，他們可能面臨著房屋難以轉(zhuǎn)手、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。如果購房者急需資金，想要出售房屋，可能會因?yàn)榉績r下跌而無法獲得預(yù)期的收益，甚至可能會虧本出售。市場供需關(guān)系的變化同樣會對房價產(chǎn)生影響。當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時，如某地區(qū)新建樓盤大量上市，而購房需求相對不足，房價就會面臨下行壓力。在這種情況下，參與團(tuán)購購房的消費(fèi)者可能會發(fā)現(xiàn)，自己購買的房屋在短時間內(nèi)就出現(xiàn)了價格下跌。例如，某區(qū)域在一段時間內(nèi)集中推出多個新樓盤，導(dǎo)致房屋供應(yīng)量大幅增加，而該區(qū)域的購房需求并沒有相應(yīng)增長，房價隨之下降。那些在房價高峰期參與團(tuán)購購房的消費(fèi)者，就會遭受經(jīng)濟(jì)損失，他們所購買的房屋價值下降，投資或自住的成本相對增加。3.1.3案例分析：[具體案例]以2014年上海綠地秋霞坊樓盤的團(tuán)購事件為例，該樓盤在銷售過程中，前期以較高價格出售，部分購房者以18000元/平方米的價格購買了房屋。隨后，開發(fā)商推出團(tuán)購活動，團(tuán)購價降至13000多元/平方米。這一價格大幅下跌的情況，使得前期高價購房的業(yè)主遭受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。對于這些業(yè)主來說，房價的暴跌意味著他們的資產(chǎn)嚴(yán)重縮水。以一套100平方米的房屋計(jì)算，前期購房者花費(fèi)180萬元購買，而團(tuán)購后的價格僅為130多萬元，短短時間內(nèi)資產(chǎn)就減少了50萬元左右。這對于許多家庭來說，是一筆巨大的損失。一些業(yè)主表示，自己為了購買這套房子，不僅拿出了多年的積蓄，還背負(fù)了沉重的房貸，如今房價下跌，讓他們感到壓力巨大，甚至出現(xiàn)了“首付一夜蒸發(fā)”的情況。在該案例中，房價下跌還引發(fā)了一系列的社會問題。業(yè)主們對開發(fā)商的降價行為表示不滿，認(rèn)為開發(fā)商在銷售過程中沒有充分考慮他們的利益，導(dǎo)致他們遭受經(jīng)濟(jì)損失。于是，部分業(yè)主采取了維權(quán)行動，如到售樓處抗議、要求開發(fā)商給予補(bǔ)償或退房等。這些維權(quán)行動不僅影響了開發(fā)商的正常經(jīng)營秩序，也給當(dāng)?shù)氐纳鐣€(wěn)定帶來了一定的影響。開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾激化，雙方陷入了僵持狀態(tài)，需要政府部門和相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)解和處理。這一案例充分說明了商品房團(tuán)購中價格波動風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性。購房者在參與團(tuán)購時，往往只關(guān)注團(tuán)購所帶來的價格優(yōu)惠，而忽視了房價可能下跌的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房價下跌，購房者將面臨經(jīng)濟(jì)損失和心理壓力，同時也可能引發(fā)一系列的社會問題。因此，購房者在參與商品房團(tuán)購時，應(yīng)該充分認(rèn)識到價格波動風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎做出購房決策。3.2合同風(fēng)險(xiǎn)3.2.1合同條款模糊在商品房團(tuán)購中，合同條款的模糊性是一個常見且不容忽視的問題，它為后續(xù)的交易埋下了諸多隱患。合同作為規(guī)范購房者與開發(fā)商雙方權(quán)利義務(wù)的重要法律文件，其條款的清晰明確至關(guān)重要。然而，在實(shí)際的團(tuán)購合同中，付款方式、交房時間、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款往往存在表述模糊的情況。付款方式的模糊可能導(dǎo)致購房者在付款過程中面臨諸多不確定性。例如，合同中僅簡單提及付款方式為“分期支付”，但對于具體的分期次數(shù)、每次付款的時間節(jié)點(diǎn)、付款的金額比例等關(guān)鍵信息卻未作明確規(guī)定。這就使得購房者在付款時可能會陷入迷茫，不知道何時該支付多少款項(xiàng)，也不清楚逾期付款的后果。而開發(fā)商則可能利用這種模糊性，隨意要求購房者提前付款或增加付款金額，給購房者帶來經(jīng)濟(jì)壓力和困擾。交房時間的模糊同樣會給購房者帶來極大的困擾。合同中若只是籠統(tǒng)地約定“在合理期限內(nèi)交房”，但對于“合理期限”的具體時長沒有明確界定，這就為開發(fā)商拖延交房提供了可乘之機(jī)。購房者可能會在漫長的等待中，面臨租房成本增加、計(jì)劃打亂等問題。比如，購房者原本計(jì)劃在交房后結(jié)婚入住新房，但由于開發(fā)商的拖延交房，導(dǎo)致婚禮不得不推遲，給購房者的生活和心理都帶來了負(fù)面影響。違約責(zé)任條款的模糊則使得在出現(xiàn)違約情況時，雙方的責(zé)任難以明確界定。合同中若對違約方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任只是簡單表述為“承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任”，但對于違約責(zé)任的具體形式、賠償金額的計(jì)算方式等沒有詳細(xì)說明，那么當(dāng)一方違約時，另一方很難通過合同條款來維護(hù)自己的合法權(quán)益。例如，開發(fā)商逾期交房，購房者卻無法根據(jù)合同條款準(zhǔn)確計(jì)算出應(yīng)獲得的賠償金額，這就使得購房者在維權(quán)過程中處于被動地位。3.2.2霸王條款問題在商品房團(tuán)購合同中，開發(fā)商設(shè)置的霸王條款嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益，違背了公平、公正的原則。這些霸王條款往往不合理地限制購房者的權(quán)利，免除或減輕開發(fā)商自身的責(zé)任，使得購房者在合同關(guān)系中處于明顯的弱勢地位?！氨菊J(rèn)購書簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購人未能交納首付或與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付誠信金不予退還”這類條款違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條也規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。而開發(fā)商設(shè)置的此類條款，無論何種原因?qū)е潞贤茨苡喠?，都不退還購房者所付的誠信金，完全排除了購房者的合法權(quán)益，加重了購房者的責(zé)任?！俺鲑u人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款”這一條款同樣存在問題。依據(jù)《民法典》第四百七十三條第二款規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。然而，開發(fā)商通過此霸王條款，將自己在銷售過程中作出的宣傳廣告和資料排除在合同內(nèi)容之外，即使這些宣傳內(nèi)容對購房者的購房決策產(chǎn)生了重大影響，開發(fā)商也無需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這顯然是對購房者權(quán)益的侵害。3.2.3案例分析：[具體案例]以2018年發(fā)生在武漢的一起商品房團(tuán)購合同糾紛案例為例，該案例充分展現(xiàn)了合同風(fēng)險(xiǎn)給購房者帶來的不利影響。在此次團(tuán)購活動中，開發(fā)商與購房者簽訂的團(tuán)購合同存在諸多問題。合同中付款方式條款規(guī)定“購房者需按照開發(fā)商要求的時間和金額進(jìn)行付款”，但對于具體的付款時間和金額卻未作明確說明。交房時間條款則表述為“預(yù)計(jì)在2020年底前交房，具體時間以開發(fā)商通知為準(zhǔn)”，這種模糊的表述為開發(fā)商拖延交房埋下了隱患。在違約責(zé)任方面，合同中僅簡單提及“若一方違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”，但對于違約的具體情形、責(zé)任的承擔(dān)方式以及賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)等都沒有詳細(xì)規(guī)定。而在合同中，還存在諸如“開發(fā)商有權(quán)對房屋的戶型、面積等進(jìn)行調(diào)整，無需通知購房者”“購房者不得因任何原因要求退房，否則將扣除全部已付款項(xiàng)”等霸王條款。隨著購房過程的推進(jìn)，問題逐漸顯現(xiàn)。開發(fā)商在付款階段，突然要求購房者提前支付原本約定在交房時支付的尾款，且未給出合理的解釋。購房者對此表示不滿，但由于合同中付款方式條款的模糊，購房者難以維護(hù)自己的權(quán)益。到了交房時間，開發(fā)商以各種理由拖延交房，直至2021年中旬仍未交房。購房者要求開發(fā)商按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，但由于違約責(zé)任條款的模糊，購房者無法確定開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的具體責(zé)任和賠償金額。面對開發(fā)商對房屋戶型和面積的擅自調(diào)整，購房者提出異議，卻被開發(fā)商以合同中的霸王條款為由拒絕。部分購房者因無法接受房屋的變化，要求退房，卻被開發(fā)商扣除了全部已付款項(xiàng)。購房者們無奈之下，只能聯(lián)合起來，通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。但由于合同條款的不利，購房者在訴訟過程中面臨諸多困難，耗費(fèi)了大量的時間和精力。這一案例深刻地揭示了商品房團(tuán)購合同風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性。合同條款的模糊和霸王條款的存在，使得購房者在購房過程中處于極度被動的地位，合法權(quán)益受到了極大的侵害。因此，規(guī)范商品房團(tuán)購合同，明確合同條款，杜絕霸王條款，對于保障購房者的權(quán)益至關(guān)重要。3.3質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)3.3.1建筑材料與施工質(zhì)量在商品房團(tuán)購中，建筑材料與施工質(zhì)量問題是影響房屋質(zhì)量的關(guān)鍵因素。部分開發(fā)商為了降低成本，追求更高的利潤，往往會在建筑材料的選擇上偷工減料，使用劣質(zhì)材料，這給房屋的質(zhì)量和安全埋下了嚴(yán)重的隱患。一些開發(fā)商可能會選擇價格低廉、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的建筑材料。在鋼材的選用上，使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的劣質(zhì)鋼材，其強(qiáng)度和韌性不足，無法滿足房屋結(jié)構(gòu)的承載要求。這樣的鋼材在長期使用過程中，容易出現(xiàn)變形、斷裂等問題，嚴(yán)重影響房屋的結(jié)構(gòu)安全。在水泥的使用上，采用標(biāo)號不夠的水泥，導(dǎo)致混凝土的強(qiáng)度降低，使房屋的墻體、地面等出現(xiàn)裂縫、空鼓等現(xiàn)象，不僅影響房屋的美觀，還會降低房屋的使用壽命。施工過程中的不規(guī)范操作也是導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題的重要原因。部分施工單位為了趕工期，忽視施工質(zhì)量，違反施工規(guī)范進(jìn)行操作。在混凝土澆筑過程中，振搗不充分，導(dǎo)致混凝土內(nèi)部存在空隙，影響混凝土的密實(shí)度和強(qiáng)度。在墻體砌筑時，磚塊之間的灰縫不飽滿，墻體的整體性和穩(wěn)定性下降。一些施工人員的技術(shù)水平不足，在施工過程中無法準(zhǔn)確按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，也會導(dǎo)致房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題。這些建筑材料與施工質(zhì)量問題，在房屋交付后，會逐漸顯現(xiàn)出來，給購房者帶來諸多困擾。購房者可能會面臨房屋漏水、墻體裂縫、地面不平整等問題，不僅影響居住的舒適度，還需要花費(fèi)大量的時間和金錢進(jìn)行維修，增加了購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。3.3.2配套設(shè)施與服務(wù)縮水小區(qū)配套設(shè)施不完善和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差是商品房團(tuán)購中常見的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。配套設(shè)施是衡量小區(qū)品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，直接關(guān)系到購房者的生活便利性和舒適度。然而，在實(shí)際的團(tuán)購項(xiàng)目中，開發(fā)商為了節(jié)省成本，往往會在配套設(shè)施的建設(shè)上偷工減料，導(dǎo)致小區(qū)配套設(shè)施不完善。一些小區(qū)承諾建設(shè)的幼兒園、學(xué)校等教育配套設(shè)施未能按時建成，或者建成后質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，無法滿足業(yè)主子女的入學(xué)需求。這使得業(yè)主不得不花費(fèi)更多的時間和精力，為子女尋找其他的教育資源，給業(yè)主的生活帶來了極大的不便。部分小區(qū)的停車位規(guī)劃不足，業(yè)主停車?yán)щy，甚至出現(xiàn)車輛亂停亂放的現(xiàn)象，影響小區(qū)的秩序和安全。還有一些小區(qū)的綠化面積不足，公共活動空間狹小，無法為業(yè)主提供良好的休閑娛樂環(huán)境。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也是購房者關(guān)注的重點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量直接影響到業(yè)主的居住體驗(yàn)。在一些團(tuán)購小區(qū)中，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差的問題較為突出。物業(yè)公司人員配備不足，服務(wù)不及時，對于業(yè)主的報(bào)修、投訴等問題不能及時處理，導(dǎo)致業(yè)主的問題長期得不到解決。一些物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度惡劣，與業(yè)主之間的矛盾不斷，影響小區(qū)的和諧氛圍。還有部分物業(yè)公司在小區(qū)的安全管理上存在漏洞，門禁制度不嚴(yán)格，安保人員巡邏不到位，給小區(qū)的安全帶來了隱患。這些配套設(shè)施與服務(wù)縮水的問題，嚴(yán)重影響了購房者的居住體驗(yàn)，降低了房屋的價值。購房者在購房時，往往會根據(jù)開發(fā)商的宣傳和承諾，對小區(qū)的配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)有較高的期望。但當(dāng)實(shí)際情況與期望相差甚遠(yuǎn)時，購房者會感到失望和不滿，甚至可能會引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。3.3.3案例分析：[具體案例]以西安某小區(qū)的團(tuán)購項(xiàng)目為例，該小區(qū)在團(tuán)購宣傳時，開發(fā)商承諾將建設(shè)高品質(zhì)的住宅，并配備完善的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。然而，在房屋交付后，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)了諸多質(zhì)量問題。在建筑材料與施工質(zhì)量方面，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的漏水問題。每逢下雨天，房屋的屋頂、墻壁、窗戶等部位都會出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，導(dǎo)致室內(nèi)的裝修和家具受到損壞。經(jīng)過檢查，發(fā)現(xiàn)是由于開發(fā)商在施工過程中，防水工程做得不到位，使用的防水材料質(zhì)量差，無法有效防水。房屋的墻體出現(xiàn)了多處裂縫，嚴(yán)重影響了房屋的結(jié)構(gòu)安全。經(jīng)鑒定，是因?yàn)槭┕r使用的水泥標(biāo)號不夠，混凝土強(qiáng)度不足，導(dǎo)致墻體無法承受自身的重量而出現(xiàn)裂縫。在配套設(shè)施方面，小區(qū)承諾建設(shè)的幼兒園和小學(xué)，在交房后并未建成，導(dǎo)致業(yè)主子女無法就近入學(xué)。小區(qū)的停車位數(shù)量嚴(yán)重不足，業(yè)主停車?yán)щy，經(jīng)常出現(xiàn)車輛在小區(qū)內(nèi)亂停亂放的情況，影響了小區(qū)的正常秩序。小區(qū)的綠化面積也遠(yuǎn)低于宣傳時的標(biāo)準(zhǔn)，公共活動空間狹小，業(yè)主們無法在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行休閑娛樂活動。在物業(yè)服務(wù)方面，物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度惡劣，對于業(yè)主的報(bào)修和投訴，總是敷衍了事，不能及時解決問題。小區(qū)的門禁管理混亂，外來人員可以隨意進(jìn)出小區(qū)，給業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全帶來了威脅。這些質(zhì)量問題的出現(xiàn)，讓業(yè)主們感到非常失望和憤怒，他們多次與開發(fā)商和物業(yè)公司進(jìn)行溝通協(xié)商，但問題始終未能得到有效解決。最終，業(yè)主們不得不通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。這一案例充分說明了商品房團(tuán)購中質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性。建筑材料與施工質(zhì)量問題、配套設(shè)施不完善以及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差等問題，不僅影響了購房者的居住體驗(yàn)，還損害了購房者的合法權(quán)益。因此，加強(qiáng)對商品房團(tuán)購項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)管，保障購房者的權(quán)益，是亟待解決的問題。3.4資金安全風(fēng)險(xiǎn)3.4.1開發(fā)商資金鏈斷裂在商品房團(tuán)購中，開發(fā)商資金鏈斷裂是一個嚴(yán)重的資金安全風(fēng)險(xiǎn)，它可能導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，使購房者面臨巨大的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集型行業(yè)，從土地獲取、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)到市場營銷，每個環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入。一旦開發(fā)商的資金回籠出現(xiàn)問題，如銷售不暢、融資困難等，就可能引發(fā)資金鏈斷裂。在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策日益嚴(yán)格的背景下，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加謹(jǐn)慎，融資渠道受限，開發(fā)商的資金壓力增大。一些小型開發(fā)商由于自身資金實(shí)力較弱，過度依賴銀行貸款和預(yù)售房款，當(dāng)市場環(huán)境發(fā)生變化時，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。在某地區(qū)，一家小型開發(fā)商在開發(fā)一個團(tuán)購項(xiàng)目時，由于前期投入過大，而項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，導(dǎo)致資金回籠困難。同時，銀行收緊了對該開發(fā)商的貸款額度，使得開發(fā)商無法獲得足夠的資金來維持項(xiàng)目的建設(shè)。最終，該項(xiàng)目因資金鏈斷裂而停工，成為爛尾樓。資金鏈斷裂對購房者的影響是災(zāi)難性的。購房者往往在購房時支付了大量的首付款，甚至還背負(fù)了沉重的房貸。如果項(xiàng)目爛尾，購房者不僅無法按時入住新房，還可能面臨已支付房款無法追回的風(fēng)險(xiǎn)。一些購房者為了購買房屋，耗盡了家庭的積蓄，還向親朋好友借款。一旦遭遇項(xiàng)目爛尾，他們不僅要承受經(jīng)濟(jì)上的損失，還要面臨巨大的心理壓力。在一些項(xiàng)目爛尾的案例中，購房者為了維權(quán)，不得不花費(fèi)大量的時間和精力。他們組織起來，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，向政府部門反映情況，甚至通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。但由于開發(fā)商資金鏈斷裂，資產(chǎn)可能已被抵押或凍結(jié)，購房者的維權(quán)之路往往充滿艱辛，最終可能無法獲得應(yīng)有的賠償。3.4.2團(tuán)購費(fèi)去向不明在商品房團(tuán)購中，團(tuán)購費(fèi)去向不明是一個常見的資金安全風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的利益。團(tuán)購費(fèi)作為購房者在團(tuán)購過程中支付的一筆費(fèi)用，本應(yīng)與購房相關(guān)，用于享受團(tuán)購優(yōu)惠或獲得特定的購房服務(wù)。然而，在實(shí)際操作中，部分團(tuán)購費(fèi)卻被挪用，未用于購房相關(guān)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致購房者的權(quán)益受損。一些開發(fā)商或團(tuán)購組織者以各種名義收取團(tuán)購費(fèi)，卻未能明確說明團(tuán)購費(fèi)的具體用途和去向。在某些團(tuán)購活動中，開發(fā)商聲稱收取的團(tuán)購費(fèi)是用于享受“交5萬抵10萬”的優(yōu)惠，但在購房者簽訂購房合同時，卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際房價并未按照優(yōu)惠后的價格計(jì)算，團(tuán)購費(fèi)也沒有明確的抵扣方式。部分團(tuán)購組織者將團(tuán)購費(fèi)挪作他用，如用于支付公司的運(yùn)營成本、償還債務(wù)等，而不是用于為購房者爭取更好的購房條件或提供相關(guān)服務(wù)。團(tuán)購費(fèi)的收取和使用缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，使得開發(fā)商或團(tuán)購組織者有機(jī)可乘。目前，對于團(tuán)購費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、使用范圍等，相關(guān)法律法規(guī)并沒有明確的規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)際操作中存在較大的隨意性。一些團(tuán)購組織者在收取團(tuán)購費(fèi)時，不向購房者開具正規(guī)發(fā)票，只提供簡單的收據(jù)，這也為團(tuán)購費(fèi)的監(jiān)管帶來了困難。購房者在支付團(tuán)購費(fèi)時，往往處于信息不對稱的劣勢地位。他們難以了解團(tuán)購費(fèi)的真實(shí)用途和去向，也無法對團(tuán)購費(fèi)的使用進(jìn)行有效的監(jiān)督。一旦團(tuán)購費(fèi)被挪用，購房者很難通過合法途徑追回自己的損失。在一些案例中，購房者發(fā)現(xiàn)團(tuán)購費(fèi)被挪用后，與開發(fā)商或團(tuán)購組織者進(jìn)行協(xié)商，但往往得不到滿意的答復(fù)，最終只能通過法律訴訟來解決問題，但這需要耗費(fèi)大量的時間和精力，且結(jié)果也存在不確定性。3.4.3案例分析：[具體案例]以2017年河南商丘的某樓盤團(tuán)購事件為例，該樓盤在銷售過程中，以團(tuán)購優(yōu)惠為名，向購房者收取了高額的團(tuán)購費(fèi)。購房者按照開發(fā)商的要求，支付了5萬元的團(tuán)購費(fèi)，以享受“交5萬抵10萬”的購房優(yōu)惠。然而，在簽訂購房合同時，購房者卻發(fā)現(xiàn)合同中的房價并沒有按照優(yōu)惠后的價格計(jì)算，團(tuán)購費(fèi)也沒有明確的抵扣方式。購房者對此提出質(zhì)疑，開發(fā)商卻以各種理由推脫，拒絕解釋團(tuán)購費(fèi)的去向和用途。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商將收取的團(tuán)購費(fèi)用于償還公司的債務(wù)和支付其他項(xiàng)目的開發(fā)成本，并未將團(tuán)購費(fèi)用于與購房者購房相關(guān)的環(huán)節(jié)。眾多購房者的利益受到了嚴(yán)重?fù)p害，他們不僅沒有享受到應(yīng)有的購房優(yōu)惠，還白白支付了高額的團(tuán)購費(fèi)。購房者們聯(lián)合起來，通過多種途徑進(jìn)行維權(quán)。他們多次與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，要求開發(fā)商退還團(tuán)購費(fèi)并給予合理的解釋，但開發(fā)商態(tài)度強(qiáng)硬，拒絕協(xié)商。購房者們向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門、消費(fèi)者協(xié)會等相關(guān)機(jī)構(gòu)投訴，尋求幫助，但由于缺乏明確的法律法規(guī)和監(jiān)管機(jī)制，問題一直未能得到有效解決。部分購房者無奈之下，選擇通過法律訴訟來維護(hù)自己的權(quán)益。在訴訟過程中，購房者面臨著諸多困難。由于團(tuán)購費(fèi)的收取和使用缺乏明確的合同約定和相關(guān)證據(jù)，購房者很難證明自己的權(quán)益受到了侵害。同時，開發(fā)商在訴訟中也極力推脫責(zé)任，使得訴訟過程漫長而復(fù)雜。這一案例充分說明了團(tuán)購費(fèi)去向不明給購房者帶來的經(jīng)濟(jì)困境。在商品房團(tuán)購中，團(tuán)購費(fèi)的收取和使用應(yīng)受到嚴(yán)格的監(jiān)管，明確其用途和去向，保障購房者的合法權(quán)益。3.5法律風(fēng)險(xiǎn)3.5.1預(yù)售許可問題根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，必須取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條也強(qiáng)調(diào)，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。若開發(fā)商未取得預(yù)售許可就進(jìn)行團(tuán)購銷售，將面臨嚴(yán)重的法律后果。從行政處罰角度來看，依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。在實(shí)際執(zhí)法中，各地相關(guān)部門會根據(jù)開發(fā)商的違法情節(jié)和后果，給予相應(yīng)的處罰。例如，某市的一家開發(fā)商在未取得預(yù)售許可的情況下，開展商品房團(tuán)購預(yù)售活動，收取了購房者的預(yù)付款。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門發(fā)現(xiàn)后，責(zé)令其停止違法行為，沒收了違法所得，并對其處以已收取預(yù)付款0.8%的罰款，有效遏制了開發(fā)商的違法預(yù)售行為。在合同效力方面，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。這意味著，如果購房者與未取得預(yù)售許可的開發(fā)商簽訂了團(tuán)購預(yù)售合同，在開發(fā)商起訴前仍未取得預(yù)售許可的情況下，該合同將被認(rèn)定無效。合同無效后，購房者雖然可以要求開發(fā)商返還已支付的購房款及利息，但可能會面臨開發(fā)商資金緊張無法及時返還的情況，導(dǎo)致購房者的資金長時間被占用，增加了資金風(fēng)險(xiǎn)。而且，由于合同無效，購房者無法依據(jù)合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，無法獲得預(yù)期的賠償，這對購房者的權(quán)益保護(hù)極為不利。3.5.2一房多賣風(fēng)險(xiǎn)在商品房團(tuán)購中，開發(fā)商將團(tuán)購房屋多次出售給不同購房者的一房多賣行為，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。開發(fā)商一房多賣的原因主要是受利益驅(qū)使。在房地產(chǎn)市場行情較好時，房價不斷上漲，開發(fā)商為了獲取更高的利潤，不惜違反誠信原則，將同一套房屋先后賣給多個購房者。部分開發(fā)商由于資金鏈緊張，為了盡快回籠資金，會采取一房多賣的手段，向多個購房者收取房款。一房多賣行為給購房者帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。從產(chǎn)權(quán)歸屬角度看，多個購房者都可能主張對同一房屋的所有權(quán)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)糾紛。在法律上，雖然我國法律規(guī)定房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為生效要件，但在一房多賣的情況下，可能出現(xiàn)部分購房者已經(jīng)實(shí)際占有房屋，而部分購房者先行辦理了產(chǎn)權(quán)登記的復(fù)雜情況。這使得房屋的最終產(chǎn)權(quán)歸屬難以確定，購房者的權(quán)益處于不確定狀態(tài)。即使購房者通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益，要求開發(fā)商履行合同，交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記，但如果開發(fā)商已經(jīng)將房屋賣給他人并辦理了登記，購房者可能無法獲得房屋的所有權(quán)，只能要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。在經(jīng)濟(jì)損失方面，購房者在購房過程中，往往會投入大量的時間、精力和資金。一旦遭遇一房多賣，購房者不僅可能無法獲得心儀的房屋，還可能面臨已支付的房款無法追回的風(fēng)險(xiǎn)。購房者為了購買房屋，可能已經(jīng)支付了首付款、中介費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用，還可能為了準(zhǔn)備裝修、搬家等事宜進(jìn)行了一系列的前期投入。而開發(fā)商一房多賣后，可能因資金鏈斷裂或其他原因，無法退還購房者的房款，導(dǎo)致購房者遭受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。購房者可能還需要花費(fèi)大量的時間和精力通過法律訴訟等方式來維權(quán)，這又進(jìn)一步增加了維權(quán)成本。3.5.3案例分析：[具體案例]以2019年發(fā)生在南京的一起商品房團(tuán)購一房多賣案例為例，該案例充分展現(xiàn)了法律風(fēng)險(xiǎn)給購房者帶來的嚴(yán)重后果。在此次團(tuán)購活動中，開發(fā)商A公司在未取得預(yù)售許可的情況下，就與數(shù)十名購房者簽訂了團(tuán)購預(yù)售合同，收取了購房者的首付款和團(tuán)購費(fèi)。然而，在后續(xù)的銷售過程中，A公司為了獲取更多的利益，將部分團(tuán)購房屋再次出售給其他購房者。隨著購房過程的推進(jìn)，問題逐漸暴露。購房者B先生在按照合同約定準(zhǔn)備辦理后續(xù)購房手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋已經(jīng)被開發(fā)商賣給了另一位購房者C女士，且C女士已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記。B先生與開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商，要求開發(fā)商履行合同，交付房屋，但開發(fā)商以各種理由推脫，拒絕承擔(dān)責(zé)任。B先生無奈之下，只能通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。他向法院提起訴訟，要求開發(fā)商A公司返還已支付的首付款、團(tuán)購費(fèi)及利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。在訴訟過程中，B先生面臨著諸多困難。由于開發(fā)商A公司在未取得預(yù)售許可的情況下就進(jìn)行銷售，其與B先生簽訂的合同被認(rèn)定無效，這使得B先生無法依據(jù)合同要求開發(fā)商承擔(dān)全部的違約責(zé)任。由于開發(fā)商A公司資金鏈斷裂，資產(chǎn)已被抵押或凍結(jié)，B先生即使勝訴，也面臨著無法足額追回已支付款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)。其他購房者也紛紛效仿B先生，通過法律訴訟來維權(quán)，但整個訴訟過程漫長而復(fù)雜，購房者們耗費(fèi)了大量的時間和精力，卻仍難以獲得應(yīng)有的賠償。這一案例深刻地揭示了商品房團(tuán)購中法律風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性。預(yù)售許可問題和一房多賣風(fēng)險(xiǎn)，不僅損害了購房者的合法權(quán)益，也擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。因此，加強(qiáng)對商品房團(tuán)購的法律監(jiān)管，完善相關(guān)法律法規(guī)，是保障購房者權(quán)益和維護(hù)市場秩序的關(guān)鍵。四、商品房團(tuán)購風(fēng)險(xiǎn)的成因分析4.1市場監(jiān)管不足4.1.1監(jiān)管制度不完善當(dāng)前，針對商品房團(tuán)購的監(jiān)管制度存在諸多漏洞和缺失，難以有效規(guī)范市場行為，保障各方權(quán)益。在法律法規(guī)層面，雖然我國有一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，如《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》等，但這些法律法規(guī)大多是針對傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售模式制定的，對于新興的商品房團(tuán)購模式，缺乏明確、具體的規(guī)定。在團(tuán)購合同的規(guī)范方面，現(xiàn)有法律法規(guī)沒有對團(tuán)購合同的性質(zhì)、效力、必備條款等作出詳細(xì)規(guī)定。這導(dǎo)致在實(shí)際操作中，團(tuán)購合同的簽訂和履行缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，容易引發(fā)糾紛。例如，對于團(tuán)購合同中常見的團(tuán)購費(fèi)條款，法律沒有明確規(guī)定其合法性、收取標(biāo)準(zhǔn)以及用途，使得一些開發(fā)商或團(tuán)購組織者有機(jī)可乘，隨意收取高額團(tuán)購費(fèi)，且將團(tuán)購費(fèi)挪作他用，損害購房者利益。在市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制上，監(jiān)管制度也存在不足。對于參與商品房團(tuán)購的開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)和團(tuán)購組織者，缺乏嚴(yán)格的資質(zhì)審查和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。一些不具備相應(yīng)開發(fā)能力、資金實(shí)力或信譽(yù)不佳的開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，能夠輕易進(jìn)入團(tuán)購市場，增加了市場風(fēng)險(xiǎn)。在市場退出方面，缺乏有效的機(jī)制來處理開發(fā)商破產(chǎn)、項(xiàng)目爛尾等情況，導(dǎo)致購房者的權(quán)益難以得到保障。當(dāng)開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，無法繼續(xù)開發(fā)項(xiàng)目時，由于缺乏明確的法律規(guī)定和監(jiān)管措施，購房者往往面臨購房款無法追回、房屋無法交付的困境。在監(jiān)管部門的職責(zé)劃分上，存在不清晰、不明確的問題。房地產(chǎn)市場涉及多個監(jiān)管部門，如住建部門、市場監(jiān)管部門、金融監(jiān)管部門等，但在商品房團(tuán)購監(jiān)管中，各部門之間的職責(zé)界限不夠明確，容易出現(xiàn)監(jiān)管重疊或監(jiān)管空白的情況。在對團(tuán)購價格欺詐行為的監(jiān)管上，住建部門和市場監(jiān)管部門可能存在職責(zé)交叉，導(dǎo)致在實(shí)際監(jiān)管中出現(xiàn)互相推諉、扯皮的現(xiàn)象，無法及時有效地打擊價格欺詐行為。4.1.2監(jiān)管執(zhí)行不力監(jiān)管部門在對商品房團(tuán)購市場的監(jiān)管中，存在執(zhí)行不力的問題，對違規(guī)行為的查處不及時、處罰力度不夠，使得一些開發(fā)商和團(tuán)購組織者敢于無視法律法規(guī)，肆意違規(guī)操作。在實(shí)際監(jiān)管過程中，由于監(jiān)管部門的人力、物力有限，難以對眾多的商品房團(tuán)購項(xiàng)目進(jìn)行全面、深入的監(jiān)管。一些監(jiān)管部門在接到購房者的投訴或舉報(bào)后，未能及時展開調(diào)查，導(dǎo)致違規(guī)行為得不到及時制止，購房者的權(quán)益持續(xù)受到侵害。在某商品房團(tuán)購項(xiàng)目中，購房者向監(jiān)管部門反映開發(fā)商存在虛假宣傳團(tuán)購優(yōu)惠的問題，但監(jiān)管部門在接到投訴后，拖延了數(shù)月才進(jìn)行調(diào)查，此時已有眾多購房者在不知情的情況下簽訂了購房合同，遭受了經(jīng)濟(jì)損失。即使監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)了商品房團(tuán)購中的違規(guī)行為，處罰力度也往往不夠，無法對違規(guī)者形成有效的威懾。一些開發(fā)商或團(tuán)購組織者因違規(guī)行為被處以罰款，但罰款金額相對其違規(guī)所得來說微不足道，這使得他們在權(quán)衡違規(guī)成本和收益后，仍然選擇繼續(xù)違規(guī)。部分開發(fā)商在未取得預(yù)售許可的情況下進(jìn)行團(tuán)購銷售，被監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)后，僅僅被處以少量罰款，而其通過違規(guī)預(yù)售獲取的巨額利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過罰款金額，這就導(dǎo)致此類違規(guī)行為屢禁不止。監(jiān)管部門在監(jiān)管過程中，還存在執(zhí)法不嚴(yán)、執(zhí)法不公的現(xiàn)象。一些監(jiān)管人員可能受到利益誘惑或人情干擾，對某些開發(fā)商或團(tuán)購組織者的違規(guī)行為視而不見，或者從輕處罰。在對一些大型開發(fā)商的團(tuán)購項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管時，監(jiān)管人員可能會因?yàn)殚_發(fā)商的社會影響力或與自身的利益關(guān)系，對其違規(guī)行為網(wǎng)開一面，而對小型開發(fā)商或團(tuán)購組織者則嚴(yán)格執(zhí)法，這種執(zhí)法不公的現(xiàn)象嚴(yán)重?fù)p害了監(jiān)管的權(quán)威性和公信力。此外，監(jiān)管部門之間的協(xié)同配合不足，也影響了監(jiān)管執(zhí)行的效果。在商品房團(tuán)購監(jiān)管中，需要住建部門、市場監(jiān)管部門、金融監(jiān)管部門等多個部門協(xié)同作戰(zhàn)，但在實(shí)際操作中，各部門之間缺乏有效的溝通和協(xié)作機(jī)制，信息共享不及時，導(dǎo)致監(jiān)管效率低下。住建部門發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在違規(guī)銷售行為，但未能及時將相關(guān)信息傳達(dá)給金融監(jiān)管部門，使得開發(fā)商在金融監(jiān)管方面仍然能夠繼續(xù)獲取資金支持，進(jìn)一步助長了其違規(guī)行為。4.2開發(fā)商逐利動機(jī)在商品房團(tuán)購中，開發(fā)商逐利動機(jī)是導(dǎo)致諸多風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要因素之一。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大、回報(bào)周期長、利潤空間大的特點(diǎn)，開發(fā)商在市場中追求利潤最大化是其經(jīng)營的主要目標(biāo)。然而，部分開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，往往會采取一些損害購房者權(quán)益的行為，給團(tuán)購市場帶來風(fēng)險(xiǎn)。一些開發(fā)商為了降低成本，在房屋建設(shè)過程中偷工減料。在建筑材料的采購環(huán)節(jié)，選擇價格低廉但質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的材料，如使用劣質(zhì)的鋼材、水泥、電線等。這些劣質(zhì)材料雖然能夠降低開發(fā)商的采購成本，但卻嚴(yán)重影響了房屋的質(zhì)量和安全性。使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的鋼材，會導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)的承載能力下降，在遇到地震、大風(fēng)等自然災(zāi)害時，容易發(fā)生坍塌事故，危及購房者的生命財(cái)產(chǎn)安全。在施工過程中，為了趕工期，減少人工成本，開發(fā)商可能會壓縮施工時間，導(dǎo)致施工質(zhì)量無法得到保障。一些施工人員為了盡快完成任務(wù)，可能會違反施工規(guī)范，如在混凝土澆筑時振搗不充分，使混凝土內(nèi)部存在空隙，影響混凝土的強(qiáng)度和耐久性；在墻體砌筑時，灰縫不飽滿，導(dǎo)致墻體的整體性和穩(wěn)定性降低。部分開發(fā)商在銷售過程中，為了吸引購房者參與團(tuán)購，會進(jìn)行虛假宣傳?？浯蠓课莸膬?yōu)點(diǎn)和價值，如宣傳房屋的地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，但實(shí)際情況卻與宣傳相差甚遠(yuǎn)。一些開發(fā)商宣傳小區(qū)周邊有大型商場、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，但在交房后，這些設(shè)施卻未能建成或投入使用，給購房者的生活帶來極大的不便。開發(fā)商還可能會夸大房屋的面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，誤導(dǎo)購房者做出錯誤的購房決策。在價格方面，一些開發(fā)商為了追求更高的利潤，會采取價格欺詐的手段。在團(tuán)購活動中，先抬高房屋的原價，然后再以看似大幅度的折扣吸引購房者。某樓盤在團(tuán)購前將房屋原價提高20%，然后宣稱團(tuán)購可享受8折優(yōu)惠，購房者以為自己享受到了優(yōu)惠，實(shí)際上卻支付了高于房屋實(shí)際價值的價格。部分開發(fā)商還會在合同中設(shè)置一些模糊條款，如付款方式、交房時間、違約責(zé)任等，以便在后期根據(jù)自身利益進(jìn)行解釋和操作，損害購房者的權(quán)益。開發(fā)商的逐利動機(jī)還體現(xiàn)在對資金的不合理使用上。一些開發(fā)商在收取購房者的團(tuán)購款后，沒有將資金用于房屋建設(shè)和項(xiàng)目開發(fā)，而是挪作他用，如投資其他項(xiàng)目、償還債務(wù)等。這就導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)資金不足，工程進(jìn)度緩慢，甚至出現(xiàn)爛尾的情況。一旦項(xiàng)目爛尾，購房者不僅無法按時入住新房，還可能面臨已支付房款無法追回的風(fēng)險(xiǎn)，給購房者帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。4.3購房者信息不對稱在商品房團(tuán)購中，購房者信息不對稱是導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要因素之一。購房者在參與團(tuán)購時，往往難以全面、準(zhǔn)確地獲取與購房相關(guān)的各類信息，這使得他們在購房決策過程中處于劣勢地位，容易受到誤導(dǎo)，從而遭受經(jīng)濟(jì)損失。購房者在團(tuán)購中對房屋本身的信息了解不足。雖然在團(tuán)購宣傳和看房過程中，開發(fā)商會展示房屋的基本情況，如戶型、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等，但這些信息可能存在夸大或虛假的成分。在戶型介紹上，開發(fā)商可能會強(qiáng)調(diào)房屋的空間布局合理、采光通風(fēng)良好，但實(shí)際交付的房屋可能存在空間狹窄、采光不足等問題。一些開發(fā)商在宣傳時，將房屋的建筑面積和使用面積混淆，誤導(dǎo)購房者對房屋實(shí)際可使用空間的判斷。購房者在看房時，往往只能看到樣板間，而樣板間通常經(jīng)過精心設(shè)計(jì)和裝修，與實(shí)際交付的房屋可能存在較大差異。購房者對房地產(chǎn)市場行情的了解也相對有限。房地產(chǎn)市場受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策調(diào)控、供需關(guān)系等多種因素的影響，價格波動頻繁。購房者由于缺乏專業(yè)的市場分析能力和信息渠道，很難準(zhǔn)確把握市場的走勢和價格的合理性。在團(tuán)購過程中，購房者可能無法判斷開發(fā)商給出的團(tuán)購價格是否真正優(yōu)惠，是否存在價格欺詐行為。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于下行期時，開發(fā)商可能會以團(tuán)購優(yōu)惠為名，吸引購房者購房，但實(shí)際上團(tuán)購價格仍然高于市場合理價格。購房者可能因不了解市場行情，誤以為享受到了優(yōu)惠，而盲目參與團(tuán)購。在法律法規(guī)方面，購房者同樣存在信息不對稱的問題。商品房團(tuán)購涉及眾多法律法規(guī)和政策規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房銷售管理辦法》《民法典》中關(guān)于合同的相關(guān)規(guī)定等。這些法律法規(guī)較為復(fù)雜，條款眾多，普通購房者很難全面了解和掌握。購房者可能對團(tuán)購合同的條款理解不透徹，無法識別合同中存在的風(fēng)險(xiǎn)和陷阱。對于合同中的違約責(zé)任條款，購房者可能不清楚自己在何種情況下需要承擔(dān)違約責(zé)任，以及承擔(dān)的具體責(zé)任形式和范圍。在遇到糾紛時，購房者也可能因不了解相關(guān)法律法規(guī)，而不知道如何維護(hù)自己的合法權(quán)益。購房者在獲取信息的渠道上也存在局限性。購房者主要通過開發(fā)商的宣傳、團(tuán)購組織者的介紹以及網(wǎng)絡(luò)等渠道獲取購房信息。然而，這些渠道提供的信息往往存在片面性和誤導(dǎo)性。開發(fā)商和團(tuán)購組織者為了促進(jìn)銷售，可能會夸大房屋的優(yōu)點(diǎn)，隱瞞房屋存在的問題。網(wǎng)絡(luò)上的信息也真假難辨，購房者很難從中獲取準(zhǔn)確、全面的信息。購房者缺乏與其他購房者之間的有效溝通和信息共享機(jī)制，無法從他人的購房經(jīng)驗(yàn)中獲取有用的信息。4.4法律法規(guī)滯后隨著商品房團(tuán)購的迅速發(fā)展，現(xiàn)行法律法規(guī)在應(yīng)對團(tuán)購過程中出現(xiàn)的新問題、新模式時，暴露出明顯的滯后性，難以有效規(guī)范市場行為，保障各方權(quán)益。在合同法律方面，現(xiàn)有的合同法律法規(guī)主要是基于傳統(tǒng)的一對一購房交易模式制定的，對于商品房團(tuán)購這種涉及多方主體、復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)的模式，缺乏針對性的規(guī)定。在團(tuán)購合同的性質(zhì)認(rèn)定上，由于團(tuán)購合同既包含了購房者與開發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系，又涉及團(tuán)購組織者與購房者、開發(fā)商之間的委托代理、居間等關(guān)系，使得合同性質(zhì)難以準(zhǔn)確界定。這導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，對于團(tuán)購合同糾紛的處理存在法律適用的困惑，不同地區(qū)、不同法院的判決結(jié)果可能存在差異，影響了法律的權(quán)威性和公正性。在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律方面，雖然我國有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)，但這些法律法規(guī)在保障商品房團(tuán)購消費(fèi)者權(quán)益時，存在一定的局限性。在團(tuán)購過程中，消費(fèi)者面臨的價格欺詐、虛假宣傳、霸王條款等問題，現(xiàn)有法律規(guī)定的處罰力度相對較輕，難以對違法者形成有效的威懾。對于開發(fā)商的虛假宣傳行為，按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，一般只是要求開發(fā)商承擔(dān)退貨、退款、賠償損失等責(zé)任，但對于消費(fèi)者因購房而產(chǎn)生的機(jī)會成本、時間成本等間接損失，法律并沒有明確規(guī)定如何賠償，這使得消費(fèi)者的權(quán)益難以得到全面的保護(hù)。在房地產(chǎn)市場監(jiān)管法律方面，相關(guān)法律法規(guī)對于商品房團(tuán)購市場的監(jiān)管存在空白和漏洞。對于團(tuán)購費(fèi)的收取和使用，目前缺乏明確的法律規(guī)范，導(dǎo)致一些開發(fā)商或團(tuán)購組織者隨意收取高額團(tuán)購費(fèi)，且將團(tuán)購費(fèi)挪作他用，損害消費(fèi)者利益。在對團(tuán)購活動中的價格壟斷、不正當(dāng)競爭等行為的監(jiān)管上，法律規(guī)定不夠細(xì)化，監(jiān)管部門在執(zhí)法過程中缺乏明確的依據(jù)，難以有效打擊這些違法行為。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在商品房團(tuán)購中的廣泛應(yīng)用，出現(xiàn)了線上團(tuán)購、直播團(tuán)購等新的團(tuán)購模式，而現(xiàn)行法律法規(guī)對于這些新興模式的監(jiān)管幾乎處于空白狀態(tài)。線上團(tuán)購中，消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)平臺獲取團(tuán)購信息、簽訂合同，存在信息真實(shí)性難以核實(shí)、合同簽訂過程缺乏監(jiān)管等問題。直播團(tuán)購中，主播的虛假宣傳、誤導(dǎo)消費(fèi)等行為，也給消費(fèi)者帶來了潛在的風(fēng)險(xiǎn)，但目前法律對此缺乏相應(yīng)的規(guī)范和約束。五、商品房團(tuán)購的規(guī)制策略5.1完善法律法規(guī)5.1.1明確團(tuán)購法律地位在當(dāng)前的法律體系中，商品房團(tuán)購的性質(zhì)、主體權(quán)利義務(wù)等方面缺乏明確的界定，這給團(tuán)購活動的規(guī)范和糾紛解決帶來了諸多困難。因此，迫切需要在法律層面進(jìn)行明確和規(guī)范，為商品房團(tuán)購活動提供堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。從團(tuán)購性質(zhì)來看，商品房團(tuán)購涉及多方主體和復(fù)雜的法律關(guān)系，其性質(zhì)不能簡單等同于傳統(tǒng)的商品房買賣。團(tuán)購中存在購房者與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系，以及購房者之間基于團(tuán)購目的形成的合作關(guān)系，還可能涉及團(tuán)購組織者與購房者、開發(fā)商之間的委托代理、居間等關(guān)系。在購房者自發(fā)組織的團(tuán)購中，購房者之間通過協(xié)議約定共同的購房目標(biāo)、權(quán)利義務(wù)等，形成了一種合作型的法律關(guān)系；而在中介組織的團(tuán)購中，中介機(jī)構(gòu)作為團(tuán)購組織者，與購房者之間可能構(gòu)成委托代理關(guān)系，與開發(fā)商之間則可能存在居間關(guān)系。因此，法律應(yīng)明確商品房團(tuán)購是一種特殊的商品房買賣模式，其法律關(guān)系具有多元性和復(fù)雜性。在主體權(quán)利義務(wù)方面，法律應(yīng)清晰界定購房者、開發(fā)商和團(tuán)購組織者的權(quán)利和義務(wù)。購房者享有知情權(quán)，有權(quán)了解房屋的真實(shí)情況，包括房屋的質(zhì)量、周邊配套設(shè)施、開發(fā)商的資質(zhì)等信息；享有公平交易權(quán)，在團(tuán)購過程中應(yīng)受到公平對待，不受價格欺詐、霸王條款等不公平行為的侵害。購房者也應(yīng)履行按時支付房款、遵守團(tuán)購協(xié)議和購房合同約定等義務(wù)。開發(fā)商則有義務(wù)按照合同約定提供質(zhì)量合格的房屋，保證房屋的質(zhì)量符合國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；如實(shí)告知購房者房屋的相關(guān)信息，不得隱瞞或虛假宣傳；按照約定的時間交付房屋，并承擔(dān)房屋質(zhì)量保修責(zé)任。開發(fā)商有權(quán)按照合同約定收取房款，但不得隨意變更合同條款，損害購房者的權(quán)益。團(tuán)購組織者如果是中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，在團(tuán)購活動中，要履行誠信義務(wù)，如實(shí)向購房者和開發(fā)商傳達(dá)信息，不得隱瞞重要事實(shí)或提供虛假信息；按照約定為購房者和開發(fā)商提供服務(wù)，如組織看房、協(xié)助簽訂合同等；妥善管理團(tuán)購資金，確保資金的安全和合理使用。團(tuán)購組織者有權(quán)收取合理的服務(wù)費(fèi)用，但應(yīng)明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和用途。為了確保這些權(quán)利義務(wù)的落實(shí)，法律還應(yīng)明確相應(yīng)的法律責(zé)任。對于購房者未按時支付房款的情況，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，如支付違約金、賠償開發(fā)商的損失等；對于開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量不合格或存在虛假宣傳的行為，應(yīng)承擔(dān)退房、退款、賠償購房者損失等責(zé)任；團(tuán)購組織者如果存在欺詐、挪用團(tuán)購資金等違法行為，應(yīng)承擔(dān)返還資金、賠償損失、行政處罰甚至刑事責(zé)任。通過明確這些權(quán)利義務(wù)和法律責(zé)任，能夠使商品房團(tuán)購活動中的各方主體清楚知曉自己的行為邊界，減少糾紛的發(fā)生，一旦發(fā)生糾紛，也能夠依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行有效的解決。5.1.2規(guī)范合同條款統(tǒng)一的商品房團(tuán)購合同范本對于規(guī)范合同內(nèi)容、保障購房者權(quán)益、維護(hù)市場秩序具有重要意義。目前，商品房團(tuán)購合同缺乏統(tǒng)一規(guī)范，不同開發(fā)商或團(tuán)購組織者提供的合同條款差異較大，存在諸多模糊不清、不公平的條款，這給購房者帶來了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。因此，制定統(tǒng)一的合同范本迫在眉睫。合同范本應(yīng)涵蓋商品房團(tuán)購的關(guān)鍵要素，明確各方的權(quán)利義務(wù)。在房屋基本信息方面，要詳細(xì)準(zhǔn)確地記載房屋的地址、戶型、面積、用途等信息。對于房屋面積，應(yīng)明確是建筑面積還是套內(nèi)面積，以及面積誤差的處理方式。若實(shí)際交付的房屋面積與合同約定面積存在誤差，應(yīng)按照一定的比例進(jìn)行價格調(diào)整或給予購房者相應(yīng)的補(bǔ)償。在價格條款中，要清晰界定團(tuán)購價格的構(gòu)成、優(yōu)惠方式及條件。明確團(tuán)購價格是否包含所有費(fèi)用，如是否包含契稅、維修基金、物業(yè)費(fèi)等；對于團(tuán)購優(yōu)惠，要詳細(xì)說明優(yōu)惠的具體內(nèi)容、適用范圍和條件，避免出現(xiàn)虛假優(yōu)惠或優(yōu)惠無法兌現(xiàn)的情況。付款方式和時間節(jié)點(diǎn)也應(yīng)在合同中明確規(guī)定?？梢愿鶕?jù)實(shí)際情況，提供一次性付款、分期付款、銀行貸款等多種付款方式，并明確每種付款方式的具體要求和時間節(jié)點(diǎn)。分期付款應(yīng)明確各期付款的金額、時間和逾期付款的違約責(zé)任；銀行貸款付款應(yīng)約定開發(fā)商協(xié)助購房者辦理貸款手續(xù)的義務(wù)，以及貸款未獲批時的處理方式。交房時間和標(biāo)準(zhǔn)是購房者關(guān)注的重點(diǎn)，合同中應(yīng)明確具體的交房時間，精確到年、月、日，并規(guī)定開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，如按照逾期天數(shù)支付違約金等。交房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)詳細(xì)描述房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，確保購房者能夠獲得符合預(yù)期的房屋。違約責(zé)任條款是合同的重要組成部分，合同范本應(yīng)明確規(guī)定開發(fā)商和購房者在違約情況下應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。除了前文提到的逾期付款、逾期交房的違約責(zé)任外，對于開發(fā)商擅自變更房屋設(shè)計(jì)、質(zhì)量不合格等違約行為，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)退房、退款、賠償損失等責(zé)任；對于購房者擅自解除合同的情況，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約金，并賠償開發(fā)商的損失。合同范本還應(yīng)包含爭議解決條款，提供協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等多種爭議解決方式，供合同雙方選擇。協(xié)商和調(diào)解是解決糾紛的首選方式，具有成本低、效率高的優(yōu)點(diǎn)；仲裁具有專業(yè)性、保密性和高效性的特點(diǎn)；訴訟則是最后的救濟(jì)途徑，具有權(quán)威性和公正性。為了確保合同范本的有效實(shí)施，政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對合同簽訂和履行的監(jiān)管。要求開發(fā)商和團(tuán)購組織者在簽訂團(tuán)購合同時，必須使用統(tǒng)一的合同范本，不得擅自修改關(guān)鍵條款。對于合同中可能存在的不公平條款，監(jiān)管部門應(yīng)及時予以糾正，保障購房者的合法權(quán)益。加強(qiáng)對合同履行過程的監(jiān)督，督促開發(fā)商和購房者按照合同約定履行各自的義務(wù)，及時處理合同履行過程中出現(xiàn)的問題和糾紛。5.2加強(qiáng)市場監(jiān)管5.2.1建立健全監(jiān)管機(jī)制建立多部門協(xié)同監(jiān)管機(jī)制是加強(qiáng)商品房團(tuán)購市場監(jiān)管的關(guān)鍵舉措。商品房團(tuán)購涉及多個領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，需要住建、市場監(jiān)管、金融等部門密切配合，形成監(jiān)管合力，才能有效防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。住建部門在監(jiān)管中承擔(dān)著核心職責(zé)，應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的審查和管理。在企業(yè)參與團(tuán)購項(xiàng)目前，嚴(yán)格審核其開發(fā)資質(zhì)、資金實(shí)力、信譽(yù)狀況等，確保企業(yè)具備相應(yīng)的開發(fā)能力和良好的經(jīng)營記錄，從源頭上降低項(xiàng)目爛尾、質(zhì)量問題等風(fēng)險(xiǎn)。對于新進(jìn)入市場的開發(fā)商，要加強(qiáng)對其項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)方案的審查，確保項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。在團(tuán)購項(xiàng)目建設(shè)過程中，住建部門要加大對工程質(zhì)量的監(jiān)督檢查力度，定期巡查施工現(xiàn)場，檢查建筑材料的使用、施工工藝是否符合規(guī)范要求，督促開發(fā)商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案和施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，保障房屋質(zhì)量安全。市場監(jiān)管部門主要負(fù)責(zé)對團(tuán)購市場的經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)管，維護(hù)市場秩序。要加強(qiáng)對團(tuán)購活動中價格欺詐、虛假宣傳等違法行為的查處力度。在價格監(jiān)管方面，密切關(guān)注團(tuán)購價格的變動情況，要求開發(fā)商明碼標(biāo)價，公示團(tuán)購價格的構(gòu)成、優(yōu)惠幅度及計(jì)算方式，防止開發(fā)商通過虛假折扣、模糊價格等手段誤導(dǎo)消費(fèi)者。對于虛假宣傳行為，加強(qiáng)對團(tuán)購廣告、宣傳資料的審查，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商夸大房屋優(yōu)點(diǎn)、虛構(gòu)配套設(shè)施等虛假宣傳行為，及時依法予以處罰，責(zé)令開發(fā)商停止虛假宣傳，并對消費(fèi)者進(jìn)行賠償。金融監(jiān)管部門則應(yīng)加強(qiáng)對商品房團(tuán)購金融活動的監(jiān)管，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格審查參與團(tuán)購的購房者的貸款資格，按照國家金融政策和銀行信貸規(guī)定，核實(shí)購房者的收入狀況、信用記錄等，確保貸款發(fā)放的安全性，防止出現(xiàn)“首付貸”“套路貸”等違規(guī)金融行為，避免購房者因過度借貸而陷入債務(wù)困境。加強(qiáng)對開發(fā)商資金使用的監(jiān)管，要求開發(fā)商將預(yù)售資金存入專門的監(jiān)管賬戶，按照工程進(jìn)度合理支取資金，確保資金用于項(xiàng)目建設(shè)，防止開發(fā)商挪用資金，保障項(xiàng)目順利進(jìn)行。為了確保多部門協(xié)同監(jiān)管機(jī)制的有效運(yùn)行，還需要建立信息共享平臺和聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制。通過信息共享平臺，各監(jiān)管部門能夠及時交流團(tuán)購項(xiàng)目的相關(guān)信息，如開發(fā)商資質(zhì)審核情況、價格監(jiān)管信息、金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)等，實(shí)現(xiàn)信息的互聯(lián)互通，避免出現(xiàn)監(jiān)管空白和重復(fù)監(jiān)管的現(xiàn)象。聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制則能夠在發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為時，各部門迅速行動，協(xié)同開展執(zhí)法工作，提高執(zhí)法效率和效果。當(dāng)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商存在價格欺詐和違規(guī)使用預(yù)售資金的行為時，市場監(jiān)管部門和金融監(jiān)管部門可以聯(lián)合執(zhí)法，共同對開發(fā)商進(jìn)行調(diào)查和處罰，增強(qiáng)監(jiān)管的威懾力。5.2.2加大違規(guī)處罰力度提高對開發(fā)商違規(guī)行為的處罰標(biāo)準(zhǔn)，是遏制商品房團(tuán)購中違規(guī)行為的重要手段。目前，對于開發(fā)商在團(tuán)購中的一些違規(guī)行為，如價格欺詐、虛假宣傳、未取得預(yù)售許可銷售等，處罰力度相對較輕，難以對開發(fā)商形成有效的威懾，導(dǎo)致違規(guī)行為屢禁不止。因此，有必要加大處罰力度，增加開發(fā)商的違規(guī)成本，使其不敢輕易違規(guī)。對于價格欺詐行為，應(yīng)提高罰款金額，并責(zé)令開發(fā)商退還購房者多支付的款項(xiàng)，同時按照一定比例對購房者進(jìn)行賠償?？梢砸?guī)定，對于價格欺詐行為，除了沒收違法所得外，處以違法所得[X]倍以上[X]倍以下的罰款；如果無法計(jì)算違法所得，則處以[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款。對于因價格欺詐給購房者造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額包括購房者多支付的購房款、利息以及因維權(quán)產(chǎn)生的合理費(fèi)用。對于虛假宣傳行為，除了責(zé)令開發(fā)商停止虛假宣傳、消除影響外，也應(yīng)加大罰款力度?？梢愿鶕?jù)虛假宣傳的情節(jié)嚴(yán)重程度，處以[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；情節(jié)特別嚴(yán)重的，如導(dǎo)致大量購房者受騙、造成惡劣社會影響的，可吊銷開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照。對于未取得預(yù)售許可進(jìn)行團(tuán)購銷售的行為，除了按照現(xiàn)有規(guī)定責(zé)令停止違法行為、沒收違法所得、并處以罰款外，還可以限制開發(fā)商在一定期限內(nèi)參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，提高其違規(guī)的機(jī)會成本。除了經(jīng)濟(jì)處罰外，還應(yīng)建立信用懲戒機(jī)制，將開發(fā)商的違規(guī)行為納入信用記錄。對于存在嚴(yán)重違規(guī)行為的開發(fā)商，降低其信用等級，向社會公示其違規(guī)信息，使其在土地獲取、銀行貸款、項(xiàng)目審批等方面受到限制。金融機(jī)構(gòu)在審批開發(fā)商的貸款申請時，會參考其信用記錄，對于信用等級低的開發(fā)商，可能會提高貸款利率、減少貸款額度甚至拒絕貸款；在土地出讓環(huán)節(jié)，政府部門也會優(yōu)先考慮信用良好的開發(fā)商，對信用不良的開發(fā)商進(jìn)行限制。通過信用懲戒機(jī)制，讓開發(fā)商認(rèn)識到違規(guī)行為不僅會面臨經(jīng)濟(jì)損失，還會對其長期發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響，從而促使其自覺遵守法律法規(guī)，規(guī)范經(jīng)營行為。5.3提高購房者風(fēng)險(xiǎn)防范意識5.3.1加強(qiáng)購房知識宣傳通過多種渠道向購房者普及購房知識和風(fēng)險(xiǎn)防范方法，是提高購房者風(fēng)險(xiǎn)防范意識的重要舉措。政府部門、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會和媒體應(yīng)充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，形成宣傳合力，為購房者提供全面、準(zhǔn)確的購房信息。政府部門可以通過官方網(wǎng)站、政務(wù)新媒體平臺等渠道，發(fā)布權(quán)威的購房知識和風(fēng)險(xiǎn)提示。設(shè)立專門的房地產(chǎn)政策解讀板塊，詳細(xì)介紹商品房團(tuán)購的相關(guān)政策法規(guī)，包括團(tuán)購的合法程序、合同簽訂的注意事項(xiàng)、購房者的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。定期發(fā)布房地產(chǎn)市場動態(tài)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信息，讓購房者及時了解市場變化，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識。政府還可以組織線下的購房知識講座和培訓(xùn)活動，邀請房地產(chǎn)專家、法律專業(yè)人士為購房者進(jìn)行現(xiàn)場講解和答疑解惑。在社區(qū)、商場等人流量較大的場所舉辦購房知識講座，向居民普及購房過程中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和防范措施，如如何識別價格欺詐、如何查看開發(fā)商的預(yù)售許可證等。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)自律組織，在購房知識宣傳中也具有重要作用。行業(yè)協(xié)會可以組織編寫購房知識手冊，內(nèi)容涵蓋商品房團(tuán)購的各個環(huán)節(jié)，包括團(tuán)購的流程、合同條款的解讀、房屋質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。將這些手冊免費(fèi)發(fā)放給購房者，方便他們隨時查閱和學(xué)習(xí)。行業(yè)協(xié)會還可以開展購房知識競賽、線上問答等活動，以趣味性的方式吸引購房者參與，提高他們學(xué)習(xí)購房知識的積極性。通過競賽和問答，讓購