中大國際廣場營銷執(zhí)行報告

城市開篇西南交通咽喉，資源極豐富，茅臺享譽世界，冠西部煤海。在中國版圖上，有避暑之都；靜觀西南突圍，大貴陽來臨。中心擴大兩倍多，一城三帶多組團山水林城相融合大貴陽320萬人，總面積達(dá)1230平方公里

城市開篇小“香港”之城，百年苦尋終定爽都向一線城市雄心，十年“金陽”浦東至此大貴陽風(fēng)聲水起……國際爽都，北城之心第一部分城市性格第二部分項目解讀第三部分項目定位第四部分營銷執(zhí)行一、城市解讀二、市場解讀第一部分城市性格城市人口城市解讀貴陽

貴陽市地處貴州省中部，東南與黔南自治州的甕安、龍里、惠水、長順4縣接壤，西靠安順地區(qū)的平壩縣和畢節(jié)地區(qū)的織金縣，北鄰畢節(jié)地區(qū)兩縣和遵義市。土地總面積8034平方千米，市區(qū)面積2403平方千米，2009年底全市常住總?cè)丝跒?78萬人。

貴陽市轄6個區(qū)（南明、云巖、小河、金陽、烏當(dāng)、白云、花溪）、1個市（清鎮(zhèn)）、3個縣（開陽、息峰、修文）、一個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。城市面積（平方公里）常住人口數(shù)（萬人）人口密度（人/平方公里）上海(2008年)7037.51371.041948重慶(2009年)824032839345成都(2009年)123901270.61026昆明(2009年)21473623290長沙(2009年)11819658.56557南寧(2009年)22200682.48307貴陽(2009年)8034356.77444

截止2009年末，貴陽人口總數(shù)356.77萬人，其中城區(qū)人口約174萬人，總量相對較小，在一定程度上制約了城市的消費總量水平。城市人口密度444人/平方公里，其中老城每平方公里2.5萬人的人口密度，成為我國人口密度最大的城市之，在城市向外拓展成為必然。數(shù)據(jù)來源：各城市2008及2009年統(tǒng)計公報

主城人口密集度大城市外拓迫在眉睫省會林城

國際爽都經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)

觀點：

貴陽市09年GDP為811.1億元，位于西南地區(qū)末位，GDP總量偏低。人均GDP為20200元，略高于農(nóng)村人口比重較大的重慶和南寧，與一線城市經(jīng)濟差距較為明顯，第三產(chǎn)業(yè)比值逐年增大。數(shù)據(jù)來源：貴陽市政府網(wǎng)“二四四六”產(chǎn)業(yè)空間布局貴陽市十一五重點開發(fā)區(qū)域貴陽城市經(jīng)濟圈十一五重點開發(fā)區(qū)域100KM城市經(jīng)濟圈GDP產(chǎn)值西南末位第三產(chǎn)業(yè)比值逐年增大城市解讀收入消費支出城市解讀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)規(guī)劃布局清晰，由核心圈兩城區(qū)向周邊和外圍擴張。社會消費同比大幅上漲，支配收入低、消費高增長近9%。主次外多層經(jīng)濟圈，GDP產(chǎn)值小增長過10%，消費大幅增長城市拓展政府導(dǎo)向規(guī)劃，以兩城區(qū)商貿(mào)中心-金陽新區(qū)行政中心為雙核心，東擴、南延、北拓、西連出金陽新區(qū)--10年炒熱貴陽“浦東”城市解讀云陽縣烏當(dāng)區(qū)兩城區(qū)小河區(qū)花溪區(qū)金陽區(qū)白云區(qū)清鎮(zhèn)市修文縣息烽縣北拓：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群南延：城鎮(zhèn)化進(jìn)程和產(chǎn)業(yè)集聚

東擴：東部新城區(qū)建設(shè)西連：新老城區(qū)融合三橋片區(qū)、小河片區(qū)、二戈寨片區(qū)、白云區(qū)域為外圍區(qū)域的主城區(qū)；沙文區(qū)域、花溪區(qū)域、龍洞堡、新天區(qū)域為外圍發(fā)展組團。單一城市功能的轉(zhuǎn)變“城市行政重心西移”“10年居住供應(yīng)西移”居住板塊的轉(zhuǎn)變城郊化居住品質(zhì)化居住一環(huán)路三環(huán)路二環(huán)路十六條射線骨干路市區(qū)白云區(qū)商貿(mào)中心行政中心交通組織交通升級刻不容緩,解決“堵城”壓力和近遠(yuǎn)出行，大勢唱響避暑之都城市解讀貴陽市“7小時快鐵交通網(wǎng)絡(luò)”示意圖一環(huán)一射兩聯(lián)線觀點：一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)皆已通車，與輕軌、鐵路、高速交織四通八達(dá)，縮短貴陽與周邊省份的距離，對外交通的大為改善,有望帶動經(jīng)濟發(fā)展,尤其促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市域綜合交通組織城市規(guī)劃城市解讀老城區(qū)板塊小河板塊二戈寨板塊白云板塊金陽板塊三橋馬王廟板塊主城區(qū)主城區(qū)擁堵新規(guī)劃出爐中心城區(qū)擴大兩倍多一城三帶多組團山水林城相融合

《貴陽市總體規(guī)劃(2009——2020年)劃分圖》的中心城區(qū)范圍達(dá)1230平方公里，大大延伸了貴陽市中心城區(qū)的范圍。根據(jù)新《綱要》，新劃定的貴陽市中心城區(qū)北至修文扎佐鎮(zhèn)、南至花溪區(qū)高坡鄉(xiāng)、西到清鎮(zhèn)城區(qū)、東到修文白宜鄉(xiāng)，整個建設(shè)用地300平方公里，中心城區(qū)總面積翻了兩倍多，總?cè)丝?20萬。貴陽市未來十年的發(fā)展將以“生態(tài)”為方向，在中心城區(qū)打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、綠帶環(huán)抱”的城市特色。屆時，整個中心城區(qū)將形成“一城三帶多組團、山水林城相融合”的空間布局結(jié)構(gòu)，即一個包括老城區(qū)、金陽新區(qū)、小河和三馬片區(qū)的一個市級綜合服務(wù)的中心城市，百花山脈、黔靈山脈和南岳山脈這三條山脈為主體的環(huán)城山帶，花溪組團、龍洞堡組團、新天組團和沙文(高新區(qū))組團等為主的四個組團級中心。新規(guī)劃、新方向市區(qū)交通城市解讀出城交通建設(shè)提上日程，弱化距離出城交通道路規(guī)劃的滯后性，引發(fā)城市擴張速度延緩，交通加快拉近距離,提速貴陽城市升級和城市擴展。北京東路東擴龍洞堡機場路東擴龍洞堡南廠路南延小河三橋大道路西連金陽鹿沖關(guān)路西連金陽黔靈山路西連金陽甲秀大道縱橫貴陽南北水路北拓龍烏當(dāng)客車站西遷金陽，解決城區(qū)交通擁堵和帶動金陽人氣兩相宜。城市擴張城市解讀擴張局面主城狹小擁堵，“第三城區(qū)”小河已成雛形，金陽熱區(qū)相對成熟，目標(biāo)急轉(zhuǎn)相對較近的烏當(dāng)區(qū)和龍洞堡片區(qū)。小河區(qū)烏當(dāng)新天寨白云區(qū)金陽新區(qū)主城區(qū)城市規(guī)劃城市解讀烏當(dāng)：構(gòu)建小河金陽開發(fā)之后近城休閑旅游重鎮(zhèn)藍(lán)圖龍洞堡：10年再造一個東部新城紅色：藍(lán)調(diào)行車線黃色：機場路、北京東路東擴版圖輕軌小碧站輕軌龍洞堡站國家森林公園功能分區(qū)1、龍洞堡物流區(qū)2、創(chuàng)業(yè)科技園區(qū)3、航空港4、中央商務(wù)區(qū)5、食品工業(yè)區(qū)6、生態(tài)居住區(qū)7、多彩貴州城8、生態(tài)休閑區(qū)本案龍洞堡區(qū)新天寨本案云巖區(qū)政府龍洞堡空港樞紐、環(huán)境優(yōu)勢、南明區(qū)政府帶動與二戈寨物流園區(qū)和龍里聯(lián)動互進(jìn)架構(gòu)“兩軸”、“一帶”、“四區(qū)”、“五中心”，旅游和文化走廊的文化休閑旅游度假區(qū)。城市發(fā)展城市解讀遠(yuǎn)郊土地資源豐富，交通不便，市政配套不完善，離主城區(qū)時間距離抗性，城市成熟度較低。主城區(qū)土地資源枯竭，房價逐年飆漲，成熟度高，交通擁堵，市區(qū)噪音污染大。城郊可開發(fā)土地量大，交通便捷，環(huán)境好，鬧中取靜，成熟度較高，整合房價、環(huán)境、便捷等優(yōu)勢，是購房者的理想選擇。沿四條出城道路將是貴陽城市擴展、房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域！城郊優(yōu)先擴展新區(qū)擴張人氣不足，成熟度不夠，而主城成熟度高，土地資源稀缺，商品房量少價高，致享城區(qū)成熟配套住近郊化。城市區(qū)域城市解讀大營坡獨冠群雄四條出城沿路的房地產(chǎn)開發(fā)代表貴陽城市擴張動向新規(guī)劃新交通樞紐中心，三橋向大城邁進(jìn)代表樓盤：貝地·盧加諾、檀溪谷、黔靈公館，興隆·楓丹白露在售項目少，規(guī)劃改造后潛力將顯代表樓盤：中國鐵建國際城、花郡、兆基新王府成熟區(qū)位，開發(fā)進(jìn)程加快代表樓盤：陽光金地、紫金莊園、都市道1號、曦陽山莊、中天花園、銀海嘉怡花園、天譽城、中大國際廣場交通環(huán)境改善城東前景無限代表樓盤：中天世紀(jì)新城、經(jīng)典時代、美佳假日花園名盤帶動，形象品質(zhì)佳升代表樓盤：山水黔城、臥龍山莊、大正雨熙城、畔山麗苑城西：三馬板塊城北：大營坡-茶店板塊城南：花果園-太慈橋板塊城南：沙沖路板塊云巖、南明主城區(qū)城東：水口寺板塊大營坡機遇城市解讀踞主城、通金陽、抵烏當(dāng)?shù)膽?zhàn)略位置，天生的商業(yè)“金三角”多處要到交匯、交通便捷轄50萬人口、配套圈、輻射范圍廣北京路東延、輕軌近城云巖區(qū)政府搬遷至此，貴陽城市擴展向郊區(qū)化，多個樓盤開發(fā)帶動，區(qū)域價值開始凸顯，逐漸改變區(qū)域雜、亂、臟區(qū)域形象，區(qū)域認(rèn)同日益提高。房地產(chǎn)市場城市解讀進(jìn)程房地產(chǎn)根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，貴陽房地產(chǎn)市場沿著城市既定目標(biāo)前行，房地產(chǎn)在市場前景無限繁榮的道路上也逐漸演變自身行業(yè)的過程第一時期（1998～2000年）城市舊城改造工作的逐步實施，市區(qū)逐漸興起新一倫的地產(chǎn)開發(fā)熱潮熱點板塊：中心城區(qū)第二時期（2000～2002年）隨著城市的擴張，近郊大盤逐步興起熱點板塊：中心城區(qū)近郊第三時期（2002～2006年）“浦東”金陽新區(qū)成為城市擴展的焦點，“第三城”小河等區(qū)域遠(yuǎn)郊樓盤也惠及發(fā)展熱點板塊：金陽第四時期（2006年至今）隨著政府對金陽投入加大，以及小河、烏當(dāng)板塊逐漸升溫，加上城區(qū)一批舊城改造，樓市發(fā)展逐步眾星捧月的局面熱點板塊：金陽、小河、烏當(dāng)貴陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)程之十一年（1998～2009）觀點：

貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快但起點低，在政府規(guī)劃主導(dǎo)下形成片區(qū)開發(fā)，隨著城市化進(jìn)程加快，市場容量逐步放大，總體規(guī)模已步步放大。200020022004200620101998金陽新區(qū)：政府主導(dǎo)性強，大盤規(guī)模性開發(fā)為主；外來需求主導(dǎo)，高中低端需求均衡兩城區(qū)：大量中小規(guī)模地塊開發(fā)，產(chǎn)品創(chuàng)新較多；本地需求強勁，中高端需求是主流花溪區(qū)：單個零散開發(fā)，未形成氣候；本地和外來需求弱，本地低端需求是主流小河區(qū)：占據(jù)先機，中等規(guī)模地塊開發(fā)較多；本地及城區(qū)外溢需求，高端需求量少，中低端需求量大烏當(dāng)區(qū)：開發(fā)量大，單個樓盤開發(fā)帶動；城區(qū)需求為主，高、低端需求分化白云區(qū)：政府主導(dǎo)力量較弱，未形成大規(guī)模片區(qū)供應(yīng)；需求外溢嚴(yán)重，本地低端需求為主城市化發(fā)展進(jìn)程加速，主城區(qū)土地稀缺，新區(qū)和城郊部開發(fā)大勢上演指標(biāo)房地產(chǎn)各項利好指標(biāo)表明：貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展健康住宅房地產(chǎn)大盤名盤青睞

前景廣闊代表樓盤：保利溫泉新城、臣功新天地、藍(lán)波灣新天衛(wèi)城商貿(mào)中心行政中心烏當(dāng)板塊兩城區(qū)龍洞堡板塊小河板塊花溪板塊金陽板塊白云板塊貴陽“第三城區(qū)”熱點依舊代表樓盤：大興星城、興隆·珠江灣畔、碧園花城、騰龍灣新興板塊全國十強開發(fā)商落地代表樓盤：首開項目、空港城旅游帶動地產(chǎn)

新行政中心新需求新交通價格攀升代表樓盤：花溪御院和銀地·班芙小鎮(zhèn)物業(yè)兩級分化

價格品質(zhì)齊升南湖新區(qū)功不可沒代表樓盤：花恒大綠洲、利海米蘭春天、中天托斯卡納、麗水銘城超大開發(fā)量、開發(fā)高速度、樓盤高品質(zhì)代表樓盤：世紀(jì)城、觀山湖1號、金陽新世紀(jì)、中天會展城、中鐵逸都國際、遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景主城區(qū)跨入萬元樓市近郊板塊-近遠(yuǎn)之間價值顯現(xiàn)遠(yuǎn)郊板塊-發(fā)展?jié)摿薮?，價格穩(wěn)中攀升資源稀缺價格猛漲萬元樓價帶破代表樓盤：亨特國際、紫林廣場、中央公園、世紀(jì)南山、君臨天下、時尚天地09年房地產(chǎn)09年云巖區(qū)商品房供求比0.94：1，資源稀缺性優(yōu)勢明顯，客戶對市區(qū)的熱衷，銷量也大幅提升，供應(yīng)量有限，價格穩(wěn)步攀升。09年各區(qū)需求全面釋放，供應(yīng)、銷售最大是金陽新區(qū)，買房金陽首選之區(qū)，其次為主城區(qū)，價格以兩城區(qū)最高，其次為烏當(dāng)。房地產(chǎn)城市解讀貴陽地產(chǎn)開始發(fā)力，全國大強房開押寶貴陽貴陽市房地產(chǎn)市場供需相對平衡，價格逐年上漲趨勢明顯，貴陽三線城市房地產(chǎn)近幾年還有很大的開發(fā)空間。保利、新世界、恒大、世紀(jì)金源等全國知名開發(fā)商的進(jìn)入，09年世紀(jì)城銷量位列全國銷售榜首，更讓萬科、上海大華、北京首開等品牌開發(fā)商押寶貴陽，市場競爭將格外矚目。更多外來企業(yè)的入駐，壓縮貴陽本土中小企業(yè)的生存空間，行業(yè)洗牌更加明顯。政策房地產(chǎn)2010年4月房地產(chǎn)新政出臺，對房地產(chǎn)行業(yè)的“打壓”力度前所未有，房地產(chǎn)新政已過三月，在全國一、二線城市樓市出現(xiàn)量跌價滑。貴陽短期內(nèi)房地產(chǎn)市場銷量下滑，主要表現(xiàn)為投資性需求，但隨著時間的延長，政府對房地產(chǎn)的政策傾向力度和態(tài)度，具體房地產(chǎn)的的不明朗，廣大消費者繼續(xù)觀望樓市。最近規(guī)定貴陽以外地區(qū)（包括三縣一市）客戶購買二套以上給予一次性付款，給貴陽樓市占據(jù)六層的購房客戶來源前所未有的打擊。中央頻出政策打壓樓市，全國樓市價量齊跌，本土量降價升，8月未見起色，期待“金九銀十”新政頻出，對貴陽樓市占據(jù)六層外地購房客戶寒冬性重創(chuàng)商圈現(xiàn)狀房地產(chǎn)大西門商圈紀(jì)念塔旱碼頭商圈中華路核心商圈大營坡商圈小河商業(yè)組團烏當(dāng)商業(yè)組團批發(fā)與零售綜合的商圈花溪商業(yè)組團貴陽中心--噴水池核心CBD大西門CDB外延大小十字商圈CDB外延金陽CDB、新型商圈中高檔零售的商圈紫林庵中高零售、電影院寫字樓

中華路、延安路、瑞金路構(gòu)成傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，陳舊導(dǎo)致需求外溢，但仍沿中華路商務(wù)區(qū)為主，金陽新區(qū)開始凸顯。商圈瓶頸已現(xiàn)商圈資源外泄

由中華路、延安路、瑞金路形成以市西和噴水池市級核心傳統(tǒng)商圈，其他次級、郊區(qū)商圈互補，發(fā)展瓶頸已現(xiàn)。商圈現(xiàn)狀房地產(chǎn)商圈現(xiàn)狀貴陽市作為貴州省的經(jīng)濟中心，對市區(qū)和省內(nèi)有很強的輻射能力；新興/次級商業(yè)中心尚未真正形成，處于萌芽階段；現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)中心受有限的土地/物業(yè)供應(yīng)、合理利用的影響，使得無法進(jìn)一步擴大商業(yè)規(guī)模及對現(xiàn)有商業(yè)層次的提高；

商業(yè)的贏利模式以分零銷售為主，發(fā)展商長期持有商業(yè)，以收取租金為的經(jīng)營收益通常操作模式；自發(fā)聚集、形成有限的專業(yè)規(guī)?；膶I(yè)商業(yè)形態(tài)涉及百貨、數(shù)碼、圖書、家具建材、汽車用品、服裝批發(fā)等；未出現(xiàn)建筑設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃到后期運營等先進(jìn)商業(yè)理念的商業(yè)項目，主題化商場、購物中心等形態(tài)成為商業(yè)項目規(guī)?；醋?；貴陽優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)極為稀缺，部分外來品牌被迫降低入場條件；整體商業(yè)功能單一、單調(diào)，普遍以零售功能為主，復(fù)合型、關(guān)聯(lián)型消費功能的物業(yè)正在醞釀中，休閑娛樂、中高檔/特色餐飲均欠發(fā)展；

商業(yè)網(wǎng)點以過往行人為主要消費群體，呈“馬路經(jīng)濟”現(xiàn)象。商圈趨勢城市解讀商業(yè)競爭格局日趨變化，副中心將現(xiàn)貴陽市目前的商業(yè)業(yè)態(tài)仍然以百貨業(yè)態(tài)作為絕對主力軍，缺乏主題化、特色化、規(guī)?；拇笮鸵徽臼劫徫镏行模壳百F陽市商業(yè)業(yè)態(tài)單一，噴水池為貴陽商貿(mào)核心。主城區(qū)土地資源的減少和轉(zhuǎn)移開發(fā)，噴水池取代大小十字成為貴陽市商貿(mào)中心，開發(fā)逐步轉(zhuǎn)向土地資源相對豐厚的紫林庵，紫林庵片區(qū)有成為未來商貿(mào)中心趨勢。城市化進(jìn)程的加快，隨著商業(yè)中心的不斷轉(zhuǎn)移，城市向郊區(qū)擴展的成熟度不斷提高，貴陽市以大小十字、噴水池和紫林庵構(gòu)成整個貴陽市商貿(mào)核心將不能滿足日常需求，區(qū)域和城市副中心商業(yè)功能的涌現(xiàn)已不可避免，尤其以貴陽市主城區(qū)出城的四條交通要道將承載這種功能。城北的改造、升級和成熟度，大量的待開發(fā)土地，北京東路的規(guī)劃，以及繼小河、金陽新區(qū)大規(guī)模開發(fā)之后的烏當(dāng)成為貴陽市開發(fā)熱潮最高的區(qū)域。城北大營坡區(qū)域輻射范圍的中高端住戶人數(shù)近20萬人，城北和發(fā)展勢頭強勁的新添寨是本區(qū)域重要消費市場區(qū)域，強大的客戶群體支撐，市場消費潛力巨大。大營坡作為烏當(dāng)和金陽通往主城區(qū)的交通要塞，填補城北現(xiàn)有空白。未來競爭房地產(chǎn)貴陽市兩城區(qū)改造，城市擴張速度加快，城郊結(jié)合部潛力挖掘，將大規(guī)模土地供應(yīng)、開發(fā)，尤其客車站的搬遷，區(qū)域復(fù)合型開角逐競爭，總體量將超過1000萬平米，未來會產(chǎn)生眾多復(fù)合型中高端項目。隨著各大項目開發(fā)的推進(jìn)，區(qū)域未來必將成為復(fù)合型高端項目聚集的房地產(chǎn)熱點區(qū)