北京萬(wàn)科企業(yè)

銷(xiāo)售部星園名目手冊(cè)

2000年3月版

講明

1、名目手冊(cè)是為典型銷(xiāo)售講辭、統(tǒng)一對(duì)外口徑、利用銷(xiāo)控、加強(qiáng)客戶引導(dǎo)、促

進(jìn)

2、銷(xiāo)售、典型銷(xiāo)售治理、提高專業(yè)化水平制定，所有銷(xiāo)售人員務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行；

3、按照不同時(shí)期的銷(xiāo)售對(duì)策，此名目手冊(cè)會(huì)做已調(diào)整，請(qǐng)及時(shí)比立、更新；

鑒于目前星園在市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣方面的待定因素，故3月版局限講辭對(duì)策

等按照往常解釋，待確定后，會(huì)及時(shí)更新。

名目

一、開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介

1、萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介-4-

2、北京萬(wàn)科?5-

3、北京萬(wàn)科物業(yè)-6-

二、北京萬(wàn)科星園名目簡(jiǎn)介

1、北京萬(wàn)科星園“商品房銷(xiāo)售許可證〃復(fù)印件

2、萬(wàn)科星園命名緣故-7-

3、區(qū)位、交通與環(huán)境-8-

附地理位置圖、公交線路圖、交通潛力分析

4^市政配套-9-

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)-10-

6、分期開(kāi)發(fā)謀劃

7、競(jìng)爭(zhēng)分析12-24

8、成交客戶根基特征25-27

9、統(tǒng)一講辭28-29

三、星園一期介紹

2、1.規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)30-31

3、戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn)32-33

4、萬(wàn)科星園經(jīng)濟(jì)技術(shù)韋標(biāo)-34-

5、樓盤(pán)面積表35-36

5.樓盤(pán)價(jià)格表-37-

有關(guān)價(jià)格執(zhí)行的審批文件

可售樓盤(pán)價(jià)格表

6、客戶購(gòu)房折扣規(guī)定-38-

7、交房標(biāo)準(zhǔn)-39-

附戶型圖：樓型立面圖、樓型剖面圖、戶型平面圖（標(biāo)注尺寸、使用面積及

建筑面積）

四、進(jìn)住、產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)文件及費(fèi)用41-43

1.個(gè)人購(gòu)房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料

2.單位購(gòu)房辦理產(chǎn)權(quán)證所需提交資料

4、3.辦理房產(chǎn)證所需繳納費(fèi)用

5、進(jìn)住流程

6、辦理進(jìn)住需提交資料

7、辦理進(jìn)住需繳納費(fèi)用

8、辦理裝修手續(xù)及費(fèi)用

五、相關(guān)部門(mén)往來(lái)文件（設(shè)計(jì)變更、培訓(xùn)）-44-

六、附：北京市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售契約、預(yù)定書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議、“兩

書(shū)一證”

一、開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介

1.萬(wàn)科集團(tuán)簡(jiǎn)介

萬(wàn)科集團(tuán)

萬(wàn)科集團(tuán)全稱為一萬(wàn)科企業(yè)股份，是中國(guó)大陸首批參照國(guó)際慣例公開(kāi)招股上

市的公司，也是國(guó)內(nèi)較早從事商品住宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)之一。公司于1988年介進(jìn)

房地產(chǎn)領(lǐng)域，自1992年開(kāi)始，明確房地產(chǎn)為公司核心業(yè)務(wù)，并進(jìn)行跨地域房

地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在此期間，選擇了深圳、北京、上海、天津、沈陽(yáng)、青島等區(qū)域經(jīng)

濟(jì)中心進(jìn)行中高檔都市居民住宅的規(guī)模開(kāi)發(fā)，相繼推出了以“都市花園〃命名

的精晶住宅系列。

秉承“以人為本〃的開(kāi)發(fā)理念，通過(guò)十年的探究與悉心經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)科地產(chǎn)以其注

重”家〃與”園〃相結(jié)合的整體規(guī)劃、親情般的物業(yè)治理和超前的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)

格，在同行中脫穎而出，成為國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?！叭f(wàn)科都市花園〃

業(yè)已成為享譽(yù)全國(guó)的住宅品牌。

萬(wàn)科集團(tuán)地產(chǎn)名目

深圳：天景花園、威登不經(jīng)、荔景大廈、景田都市花園

深圳都市花園一桂苑、福景花園、萬(wàn)科彩園、金景苑

萬(wàn)科俊園、萬(wàn)科溫馨家園、萬(wàn)科四季花城

北京：北京萬(wàn)科都市花園、北京萬(wàn)科星園

上海：上海萬(wàn)科都市花園、上海萬(wàn)科廣場(chǎng)、優(yōu)詩(shī)美地

天津：天津萬(wàn)科都市花園、天津萬(wàn)科都市花園

天津萬(wàn)科中心、天津世貿(mào)廣場(chǎng)、天津萬(wàn)科新城

沈陽(yáng)：沈陽(yáng)萬(wàn)科都市花園、紫金苑

大連：大連萬(wàn)科郵電大廈

鞍山：鞍山東源大廈

成都：成都萬(wàn)興苑

北海：北海萬(wàn)科都市花園

2.北京萬(wàn)科

北京萬(wàn)科企業(yè)是萬(wàn)科集團(tuán)屬下企業(yè)，現(xiàn)有北京萬(wàn)科都市花園、星園兩個(gè)名目在

建開(kāi)發(fā)。

北京萬(wàn)科都市花園位于京城東北郊，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)四面的高級(jí)住宅開(kāi)發(fā)地段。

是北京萬(wàn)科在京城投資開(kāi)發(fā)的首個(gè)房地產(chǎn)名目，規(guī)劃用地約27萬(wàn)平方米，總

建筑面積28萬(wàn)平方米?？v眼瞧往，小區(qū)一片紇磚墻、坡屋頂?shù)牡蛯有牵?/p>

派歐式建筑風(fēng)貌，與四面清新自然的田園氣息相照顧，不具韻味，深受客戶

喜愛(ài)。目前，都市花園已建成7個(gè)小區(qū)，銷(xiāo)售率超過(guò)98%,已進(jìn)住1200余戶；

在建中的百合園、云楓閣銷(xiāo)售率也已超過(guò)虬

星園是北京萬(wàn)科在京開(kāi)發(fā)的第二個(gè)名目，占地11.2萬(wàn)平方米，總建筑面積約

30萬(wàn)平方米。小區(qū)位于亞運(yùn)村正北2公里，處在亞北森林公園與亞運(yùn)村商務(wù)圈

的交界地帶，交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全。小區(qū)目前處于規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整時(shí)

期，估量于2000年6月中旬重新開(kāi)盤(pán)，擬建成具有強(qiáng)烈現(xiàn)代都市風(fēng)格的高尚

社區(qū)。

1997年開(kāi)始，北京被萬(wàn)科集團(tuán)確定為跨地域投資的重點(diǎn)地區(qū)。北京萬(wàn)科企業(yè)以

“精品意識(shí)、長(zhǎng)期瞧念、先鋒精神〃為宗旨，不斷提高投資開(kāi)發(fā)水平，不僅為

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一種高品質(zhì)的產(chǎn)品，更以該產(chǎn)品為載體提供一種全新的

生活方式，以此為本原，謀求公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的開(kāi)發(fā)。

3.北京萬(wàn)科物業(yè)

北京萬(wàn)科都市花園由北京萬(wàn)科物業(yè)治理公司榮譽(yù)治理，于1997年獲得“北京

市優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)〃稱號(hào)，于1998年獲評(píng)“全國(guó)物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)〃。

萬(wàn)科集團(tuán)是國(guó)內(nèi)最早涉足物業(yè)治理領(lǐng)域的企業(yè)集團(tuán)之一。萬(wàn)科的物業(yè)治理通過(guò)

近十年的探究，以其典型化、專業(yè)化、人性化的侍候水準(zhǔn)在同行中脫穎而出，

不斷取得驕人的成績(jī)。1996年10月，深圳萬(wàn)科物業(yè)治理公司在國(guó)內(nèi)領(lǐng)先通過(guò)

1S09002第三方國(guó)際認(rèn)證。1996年12月，又在國(guó)內(nèi)首次物業(yè)治理投標(biāo)中一舉

中標(biāo)。截止1998年底，萬(wàn)科在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)名目中已有13個(gè)被建設(shè)

部評(píng)為“全國(guó)物業(yè)治理優(yōu)秀（示范）小區(qū)〃。

北京萬(wàn)科物業(yè)治理公司自1995年成立以來(lái)，借助集團(tuán)物業(yè)治理優(yōu)勢(shì)，不斷追

求典型化、專業(yè)化，憑借良好的侍候態(tài)度和完善的侍候保障體系，在北京地區(qū)

形成了突出優(yōu)勢(shì)，在同行和客戶中樹(shù)立了良好的口碑。公司現(xiàn)有各類專業(yè)侍候

人員200余人，本著“至誠(chéng)侍候、熱和萬(wàn)家”的宗旨，為住戶提供房屋維護(hù)、

正常保障、環(huán)境治理、商業(yè)娛樂(lè)配套等全方位的侍候，并致力于社區(qū)文化為建

設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式。1999年年底，北京萬(wàn)科物業(yè)公司成功接管

建設(shè)部的物業(yè)治理，接管3個(gè)月來(lái)，萬(wàn)科的物業(yè)治理受到建設(shè)部上下的一致好

評(píng)。在內(nèi)部治理上，公司全面導(dǎo)進(jìn)IS09002質(zhì)量治理體系，從細(xì)部著手，全面

先進(jìn)，對(duì)職員進(jìn)行國(guó)際水準(zhǔn)、典型化的培訓(xùn)和治理，力爭(zhēng)培養(yǎng)出一支高素養(yǎng)、

高水準(zhǔn)的物業(yè)治理隊(duì)伍，為客戶制造更高品質(zhì)的生活空間。

二、北京萬(wàn)科星園名目簡(jiǎn)介

1、附北京萬(wàn)科星園“商品房銷(xiāo)售許可證〃復(fù)印件

2.“萬(wàn)科星園〃以“星〃命名，要緊緣故如下:

詮釋之一：

當(dāng)您為枯燥乏味的工作和生活而身心日趨疲乏的時(shí)候，您可曾想過(guò)，抬頭仰瞧久

已遺忘的星空，換一種輕松的心情，感受自然的純真。所謂“天人合一〃，正是

這種生活境地的超脫，對(duì)生活的終極體貼。

當(dāng)環(huán)保已成為世人矚目的焦點(diǎn)，全社會(huì)的共同話題時(shí)，這種超脫境地，這種“天

人合一〃的終極意識(shí)更為人們所眷念、所向往。以“星園〃命名，讓住在那個(gè)小

區(qū)的人都有環(huán)保意識(shí)、終極意識(shí)。

此之謂：走近自然，體會(huì)人一輩子。

詮釋之二：

天文學(xué)是一門(mén)布滿新奇色彩，無(wú)限奇異，讓人永久追求和探究的學(xué)科。從那個(gè)角

度瞧，關(guān)于宇宙、銀河、星座的科普知識(shí)關(guān)于許多人--不管年終年幼、學(xué)識(shí)多

寡，根基上有無(wú)窮吸引力的。以“星〃為名，引發(fā)人們對(duì)天文的向往，并在生活

中融進(jìn)科普教育與活動(dòng)，融知識(shí)性與趣味性于一體，無(wú)疑將使住戶的生活更加

豐富多彩。

詮釋之三：

“繁星點(diǎn)點(diǎn)，靈感無(wú)限延展〃。提起“星〃，總能產(chǎn)生許多夢(mèng)幻感受，激發(fā)無(wú)限

遐想。家住“星園〃，不禁讓人產(chǎn)生一種夢(mèng)幻的“家園之旅〃，既親切自然，又

浪漫溫馨。生活永久是夢(mèng)幻多彩的。

3、區(qū)位及交通、環(huán)境

優(yōu)越的位置

北京萬(wàn)科星園地處亞運(yùn)村國(guó)際商務(wù)圈內(nèi)，位于亞運(yùn)村北部“綠色家園〃居住區(qū)內(nèi),

距亞運(yùn)村正北2.5公里，在紫玉山莊北邊約1500米，北苑路以西約200米，緊

鄰13（）00畝環(huán)境怡人的國(guó)家森林公園，位置極為優(yōu)越。北苑路為雙向六車(chē)道，屬

市級(jí)干道，道路中間為規(guī)劃中的輕軌鐵路，道路寬廣，路況良好。星園西側(cè)為規(guī)

劃中的都市快速安立路（現(xiàn)為單行線），南面的洼里路已全線開(kāi)通，規(guī)劃中的北五

環(huán)從小區(qū)南面500米處通過(guò)，交通十分便捷（附位置圖）。從亞運(yùn)村開(kāi)車(chē)向北5

分鐘，就能夠解脫擁堵的交通，在歡暢的道路上馳騁到達(dá)萬(wàn)科星園。

便捷的交通

星園擁有良好的道路交通系統(tǒng)，北苑路、安立路均有多條途經(jīng)小區(qū)的公交車(chē)輛,]

能夠到達(dá)。公共交通358、417臨線及小公共汽車(chē)[北苑北站）下車(chē)即可到達(dá)。

已于1999年年底工作興建的北京市第一條輕軌交通13號(hào)線和地鐵5號(hào)線兩條交

通動(dòng)脈，又將北京的重心北移了許多，它們均將在星園四面設(shè)站，屆時(shí)，將憑借

自身正常、準(zhǔn)時(shí)、快捷、大運(yùn)量的特點(diǎn)，使小區(qū)居民的出行變得輕松、便利。

周邊環(huán)境

萬(wàn)科星園位于京城正北，上風(fēng)上水、空氣清新、水源潔凈

東北：規(guī)劃中的中心體育公園

正西:40米寬的都市綠化隔離帶，綠化帶之外是規(guī)劃中有“北京最大綠肺〃之

稱的13000畝國(guó)家森林公園，營(yíng)造出一個(gè)無(wú)與倫比的自然環(huán)境。

東邊、南邊：高尚住宅小區(qū)（紫玉山莊、北辰綠色家園）

西南：北京國(guó)際展覽體育中心（待建）

附：地理位置圖、公交線路圖

4、市政配套

北京萬(wàn)科星園位于都市機(jī)能極為優(yōu)越的亞運(yùn)村國(guó)際大社區(qū)，購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑已自成

完善體系。那個(gè)地點(diǎn)的生活消費(fèi)價(jià)格因其面對(duì)本地人士為主而顯得更加平易近人。作為現(xiàn)代

的住宅區(qū)，萬(wàn)科星園注重小區(qū)整體的協(xié)調(diào)性、統(tǒng)一性，重視小區(qū)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，而不是單純

給客戶提供一套房，居住、交通、休閑、娛樂(lè)無(wú)一不得到細(xì)致周詳?shù)目紤]。

商業(yè)：距家和超市（北京最大的倉(cāng)儲(chǔ)超市）2公里，距北辰購(gòu)物中心3?5公

里，小區(qū)的東邊特別配套建設(shè)了一條龍侍候街，謀劃開(kāi)設(shè)美食集中營(yíng)、

好書(shū)雅屋、影音天地、美儀沙龍、全天干洗、寵物樂(lè)園、迷你酒吧、

家藝櫥窗等，客戶足不出園就能夠盡享一切生活便利。

文教：北京劇院、炎黃藝術(shù)館、小牛津雙語(yǔ)幼兒園、芳草地小學(xué)、大社區(qū)內(nèi)

有規(guī)劃的幼兒園和小學(xué)，星園內(nèi)部的中學(xué)謀劃與名校北師大二附中合

作辦學(xué)，同時(shí)還謀戈J與國(guó)際名校建立合作，聘請(qǐng)著名的外國(guó)教育專家

來(lái)學(xué)校做參謀，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，相信高級(jí)上品的教育，一定

可不能辜負(fù)做父母的對(duì)小孩的一片苦心。

娛樂(lè)：中華民族園、奧體中心、康樂(lè)宮、高爾夫俱樂(lè)部、規(guī)劃中的體育公園,

還有星園自建的會(huì)所更會(huì)以親切自然、貼近生活的風(fēng)格給小區(qū)業(yè)主帶

來(lái)溫馨的感受。

商務(wù)：?五航黃酒店、陽(yáng)光廣場(chǎng)、國(guó)際會(huì)議中心、凱迪克大酒店、名人廣場(chǎng)

郵局：亞運(yùn)村郵局

升值潛力：萬(wàn)科星園地處規(guī)劃中的北苑邊緣集團(tuán)西部，該邊緣集團(tuán)今后將開(kāi)發(fā)

成

一個(gè)布滿現(xiàn)代化的社區(qū)，成為北京北部上風(fēng)上水的中心旺地。又因其

緊鄰?qiáng)W運(yùn)規(guī)劃用地，地處亞運(yùn)國(guó)際商圈，因此它將成為北京新的投資

熱點(diǎn)。

北京市規(guī)劃委員會(huì)于2000年3月已決定將北四環(huán)路南北兩側(cè)地區(qū)作為

北京國(guó)際展覽體育中心的選址，主中心區(qū)規(guī)劃用地405公頃，能夠提

供最正確的賽事組織條件、制造良好的生態(tài)環(huán)境，顯示現(xiàn)代化、高科技

的特點(diǎn)，成為國(guó)際化色彩的大型多功能綜合社區(qū)。

5.規(guī)劃設(shè)計(jì)

萬(wàn)科星園是萬(wàn)科集團(tuán)在北京開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代都市住宅區(qū)。由新加坡著名的雅科本設(shè)

計(jì)治理?yè)?dān)任總設(shè)計(jì)任務(wù)，國(guó)內(nèi)一流的北京市建筑設(shè)計(jì)研究院配合完成設(shè)計(jì)，

從規(guī)劃到住宅單體設(shè)計(jì)、設(shè)備配置都展現(xiàn)了今后住宅的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)，堪稱是中外

合作建筑設(shè)計(jì)的力作。

雅科本設(shè)計(jì)治理簡(jiǎn)介：

星園小區(qū)由擅長(zhǎng)作高層社區(qū)設(shè)計(jì)的新加坡著名建筑事務(wù)所一雅科本公司整體

規(guī)劃設(shè)計(jì)，其超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想和全新的設(shè)計(jì)理念，在業(yè)界廣傳美譽(yù)，擁

有豐富建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，在東南亞、港、澳、臺(tái)開(kāi)展設(shè)計(jì)工作，曾擔(dān)任新加坡公

共組屋及私人開(kāi)發(fā)商住宅設(shè)計(jì)，擁有大量住宅實(shí)例，其中深圳東海花園獲建

設(shè)部小康住宅設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。

北京市建筑設(shè)計(jì)研究院簡(jiǎn)介：

成立于1949年10月，是一個(gè)享有對(duì)外經(jīng)營(yíng)權(quán)的大型綜合民用建筑設(shè)計(jì)、科研

單位。本院擁有國(guó)家設(shè)計(jì)大師6名，一級(jí)注冊(cè)建筑師106人，二級(jí)注冊(cè)建筑師

138人，每年完成工程750多項(xiàng)，建筑面積35。萬(wàn)平方米，在民用設(shè)計(jì)單位中

排名第一位。

星園的規(guī)劃設(shè)計(jì)借用雅科木公司的經(jīng)驗(yàn)，并利用自身在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的優(yōu)勢(shì)，

充分考慮北京地區(qū)的季節(jié)特點(diǎn)、市場(chǎng)特點(diǎn)、客戶需求，摒棄了大多數(shù)規(guī)劃單調(diào)、

呆板、模式化的平面布局，采納靈動(dòng)流暢的設(shè)計(jì)手法，將16幢以星座命名的

建筑，如明亮星斗般點(diǎn)綴在綠草如茵的“星河”中，生動(dòng)自然而小失和諧統(tǒng)一,

靈動(dòng)流暢而富含韻律?？傮w規(guī)劃上將小區(qū)分為五個(gè)組團(tuán)（每個(gè)組團(tuán)3-4棟五

個(gè)組團(tuán)向心布置，構(gòu)成星園住宅區(qū)的整體結(jié)構(gòu)。組團(tuán)每棟住宅之間又有區(qū)不，

住宅凹凸錯(cuò)落（12.18、26）,標(biāo)志鮮亮，既豐富了生活空間又使客戶對(duì)自己

的生活空間有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)同感和回屬感。

6.分期開(kāi)發(fā)謀劃

星園將按三期來(lái)開(kāi)發(fā)

一期：2001年9月交付使用，共6幢，計(jì)平方米，套

二期：2002年月交付使用，共幢，計(jì)平方米，套

三期：2003年月交付使用，共幢，計(jì)平方米，套

會(huì)所：

7.周邊及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

案名

華亭嘉園

總建筑面積43萬(wàn)平方米

在售面枳22萬(wàn)平方米

平均單價(jià)9500元

主力面積170ML200M2

主力總價(jià)150萬(wàn)元-170萬(wàn)元重

開(kāi)發(fā)商華遠(yuǎn)

企劃銷(xiāo)售自銷(xiāo)點(diǎn)

建筑樓層32層

規(guī)劃面枳70M2-250M?競(jìng)

單價(jià)范圍8080元-10000元

可住戶數(shù)576戶［共1200戶）爭(zhēng)

售出戶數(shù)290戶

銷(xiāo)售率50%個(gè)

開(kāi)盤(pán)日期1998年9月

交房日期2000年410月案

聯(lián)系62078017/8/9

分

析

出行條件口□■口北臨北四環(huán)，東臨中華民族園，西距健翔橋、京昌高

速路300米，周邊有386、380、387、305、345、407

公交車(chē)通過(guò)

區(qū)位概念口□■口位于朝陽(yáng)區(qū)，與亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)及中關(guān)村高科技產(chǎn)

業(yè)區(qū)相瞧

社區(qū)規(guī)劃口■口口高層建筑，15000平方米中心花園，綠化率40%,地下

停車(chē)、一戶一位

產(chǎn)品營(yíng)建口口■□口歐式外立面設(shè)計(jì)，迅達(dá)電梯，廚房、衛(wèi)生間精裝修、

中心空調(diào)，戶型設(shè)計(jì)在朝向、采光上存在咨詢題

中心空調(diào)，戶型設(shè)計(jì)在朝向、采光上存在咨詢題

景瞧締造□■□□15000平米中心花園，各種植物逾30種

物業(yè)治理□■口口華遠(yuǎn)自管,4.5元，保安監(jiān)控、可視對(duì)講系統(tǒng)

小區(qū)配套口口■錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?？谟斡境?、網(wǎng)球場(chǎng)、酒吧、健身房、桑那、托幼所、超

市、餐廳、練功房、高爾夫練習(xí)場(chǎng)

企劃營(yíng)銷(xiāo)口□■口口廣告密度較大，現(xiàn)場(chǎng)氣氛較好，有樣板房，有一定的

銷(xiāo)售流程

品牌形象□□■口□公司實(shí)力較強(qiáng)，在京有多個(gè)名目，企劃中注重營(yíng)造知

名度，朝北房屋特別難銷(xiāo)售

名度，朝北房屋特別難銷(xiāo)售

客源層面口□■口口外銷(xiāo)房，演藝界知名人士、自由職業(yè)者、金融界人士

□評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)

居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

慧忠北里

總建筑面積110萬(wàn)平方米

在售面積110萬(wàn)平方米

平均單價(jià)普宅5000元

甲級(jí)6400元

主力面積130M2

主力總價(jià)70萬(wàn)元-80萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)商華匯

企劃銷(xiāo)售自銷(xiāo)

建筑樓層高層塔樓、多層板樓

規(guī)劃面積甲99ML240NP

單價(jià)范圍甲6000元-6600元

可售戶數(shù)

售出戶數(shù)

銷(xiāo)售率

開(kāi)盤(pán)日期銷(xiāo)售較早

交房H期甲現(xiàn)房

聯(lián)系64966471

出行條件口口■口位于北辰左路和安立路之間，

周邊有108、358支、328、417、602公交車(chē)通過(guò)

區(qū)位概念口□■□位于朝陽(yáng)區(qū)，緊鄰亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)，屬90年代以來(lái)

新建的規(guī)模較大的小區(qū)

社區(qū)規(guī)劃□■口□高層和多層板樓建筑，規(guī)模大，小區(qū)I人.檔次區(qū)不明顯,

房屋采納兵營(yíng)式排列

產(chǎn)品營(yíng)建口■口口樓外立面顏色單一，陳舊，奧的斯電梯，甲廚衛(wèi)精裝

修，戶型設(shè)計(jì)在朝向、功能分區(qū)上存在咨詢題

修，戶型設(shè)計(jì)在朝向、功能分區(qū)上存在咨詢題

景瞧締造□■口□一般綠化，沒(méi)有景睢

物業(yè)治理口■□口華民物管，甲2.5元-3.5元

小區(qū)配套口■口口托幼所、超市、餐廳、小酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所、學(xué)校，但

檔次偏低

企劃營(yíng)銷(xiāo)□■口口廣告密度小，接待大廳面積小，無(wú)樣板房，營(yíng)銷(xiāo)水平

較差_____________________________________________________________

品牌形象口■口口公司規(guī)模開(kāi)發(fā)，國(guó)營(yíng)機(jī)制，沒(méi)有品牌形象

客源層面口■口口在北、東、西城四面上班的人群，有局限為政府購(gòu)房

和拆遷戶，客源檔次區(qū)不較大

和拆遷戶，客源檔次區(qū)不較大

□評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

歐陸經(jīng)典

總建筑面積48萬(wàn)平方米

在售面枳現(xiàn)房2棟、期房5株

平均單價(jià)6250元

主力面積134M2.146M2.171M2

主力總價(jià)70萬(wàn)元-90萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)商龍脈房地產(chǎn)

企劃銷(xiāo)售偉業(yè)參謀點(diǎn)

建筑樓層高層塔樓、小高層板樓

規(guī)劃面積88M2-240M2競(jìng)

單價(jià)范圍5357元-7000元

可售戶數(shù)738戶(期房)爭(zhēng)

售出戶數(shù)

銷(xiāo)售率個(gè)

開(kāi)盤(pán)11期1998年1U月

交房H期1999年:8月、200()半6月案

聯(lián)系64915831

分

出行條件口□■□位于北苑路與慧忠路交匯處，周邊有358、417公交車(chē)

通過(guò)析

區(qū)位概念口□■□位于朝陽(yáng)區(qū)，緊鄰亞運(yùn)村金融商貿(mào)圈,但周邊環(huán)境較

亂，有煤場(chǎng)、臨建

亂，有煤場(chǎng)、臨建

社區(qū)規(guī)劃口■□□高層塔摟和板式小高層建筑，人車(chē)分道，地下車(chē)庫(kù)、

一戶一位

產(chǎn)品營(yíng)建□歐式外立面設(shè)計(jì)，三菱電梯、毛坯房，現(xiàn)推出的二梯

三戶，采光、朝向均較好：在市場(chǎng)上有一定吸引力

三戶，采光、朝向均較好，在市場(chǎng)上有一定吸引力

景瞧締造口口■口口歐式園林設(shè)計(jì)、綠化率超過(guò)40%,中心廣場(chǎng)、庭院雕塑、

小品落泉、

物業(yè)治理口□■口□中海物管3.5元，有對(duì)講系統(tǒng)

小區(qū)配套口口■錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?？跁?huì)所、游泳池、健身房、商場(chǎng)、餐超市、托幼所、超

市、中小學(xué)校、老年活動(dòng)室、兒童樂(lè)園、體育館、環(huán)

行散步道，配套較全，但這些硬件大多要在小區(qū)全部

落成之后才開(kāi)始，因此前期客戶在生活上會(huì)有不便之

_________________________________________________________________________________

企劃營(yíng)銷(xiāo)口口■口□由專業(yè)的代理公司代理售樓，廣告密度較大，接待大

廳面積大，無(wú)樣板房，有一定的銷(xiāo)售流程

廳面積大，無(wú)樣板房，有一定的銷(xiāo)售流程

品牌形象□■口口民營(yíng)公司，期待借助專業(yè)的銷(xiāo)售、編輯公司加快銷(xiāo)他

客源層面口口■口□外企白領(lǐng)、局限私企，有相當(dāng)局限為二次置業(yè)者

口□■口口評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

嘉銘園

總建筑面積2.4萬(wàn)平方米（一期）

在售面積24萬(wàn)平方米

平均單價(jià)5300元

主力面積130M2

主力總價(jià)70萬(wàn)元重

開(kāi)發(fā)商嘉銘房地產(chǎn)

企劃銷(xiāo)售自銷(xiāo)點(diǎn)

建筑樓層一期多層、二期高層

規(guī)劃面積80M2-18OM?競(jìng)

單價(jià)范圍4930元-5980元

可售戶數(shù)240戶（?期）爭(zhēng)

售出戶數(shù)210戶

銷(xiāo)售率90%個(gè)

案

分

開(kāi)盤(pán)口期

交房日期1999年9月

聯(lián)系64971438

出行條件口□■口北苑路以東300米,周邊有358、417公交車(chē)通過(guò)，但

因名目不臨街，且從小區(qū)通往北苑路的道路擁擠狹窄，

給客戶平常出行會(huì)帶來(lái)一定困難

區(qū)位概念口口■口位于朝陽(yáng)區(qū)，在亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)邊，但周邊環(huán)境較

差，有工廠、暫停工名目

差，有工廠、暫停工名目

社區(qū)規(guī)劃□■口口多層建筑，地上停車(chē)、一戶一位

產(chǎn)品營(yíng)建口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?！隹诳诿鞣?、獨(dú)立供熱供熱水通過(guò)供熱自動(dòng)交換

景瞧締造□■口□一般綠化，無(wú)景瞧設(shè)計(jì)

物業(yè)治理□錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。■口口待定

小區(qū)配套□■口□生活設(shè)施配套較缺乏，一期只有超市、餐廳

企劃營(yíng)銷(xiāo)□■口□廣告密展較小，接待大廳面積小，簡(jiǎn)單，無(wú)樣板房,

品牌形象口■口□國(guó)營(yíng)公司，沒(méi)有太多品牌可言

客源層面口■口口局限私企、拆遷戶，客源在品位和層次上不及萬(wàn)科

□□□評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

現(xiàn)代城

總建筑面積48萬(wàn)平方米

在售面積9萬(wàn)平方米

平均單價(jià)8800元

主力面積136M2.150M2

主力總價(jià)150萬(wàn)元-170萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)商中鴻天

企劃銷(xiāo)售口銷(xiāo)

建筑樓層28層

規(guī)劃面積73M2-3OO

單價(jià)范圍7800元-10000元

可售戶數(shù)1500戶

售出戶數(shù)850戶

銷(xiāo)售率56%

開(kāi)盤(pán)口期1998年4月2口

交房日期99年年底、明年3.6.年底

聯(lián)系65854441/2/3/5/6

出行條件口□■口國(guó)貿(mào)以東800米，緊臨東三環(huán)和地鐵復(fù)八線出口

周邊有多條公交車(chē)通過(guò)，構(gòu)成立體交通

周邊有多條公交車(chē)通過(guò)，構(gòu)成立體交通

區(qū)位概念□口■□位于朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)，但周邊環(huán)境較差，有工廠、

臨建、交通堵塞、空氣污染嚴(yán)重

社區(qū)規(guī)劃口■口口現(xiàn)代高層建筑，中心花園，地下車(chē)庫(kù)，

產(chǎn)品營(yíng)建口口■口□現(xiàn)代歐式外立面設(shè)計(jì)、日本富士達(dá)電梯、精裝修，在

裝修選材上力爭(zhēng)名牌，制造賣(mài)點(diǎn)

裝修選材上力爭(zhēng)名牌，制造賣(mài)點(diǎn)

景瞧締造口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?！隹谌龎K足球場(chǎng)大的綠地、空中四合院

物業(yè)治理口口■口口中海物管,3.5元，紅外線周邊報(bào)警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、

可視對(duì)講系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)程

小區(qū)配套口■口口緊鄰國(guó)貿(mào)商圈，一期可不能有太多小區(qū)內(nèi)配套供客戶使

用，以后會(huì)有健身房、超市、餐飲，但小區(qū)配套可不能

成為本名目的賣(mài)點(diǎn)

企劃營(yíng)銷(xiāo)口口■口口廣告密度較大，現(xiàn)場(chǎng)氣氛較好，有樣板房，裝修、布

置較有特點(diǎn)，有一定的銷(xiāo)售流程

置較有特點(diǎn)，有一定的銷(xiāo)售流程

品牌形象□口■□口民營(yíng)股份制、投資組合，在京的第一個(gè)名目，力創(chuàng)知

名度

客源層面口口■口口在東部上班的外企白領(lǐng)、自由職業(yè)者、二次置業(yè)者

□□■□口評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

萬(wàn)泉新新家園

總建筑面積22萬(wàn)平方米

在售面積6萬(wàn)平方米

平均單價(jià)8000元

主力面積I8OM2-22OM2

上力總價(jià)140萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)商萬(wàn)泉花園（投資治理組合）

企劃銷(xiāo)售萬(wàn)通鼎安國(guó)際物業(yè)治理點(diǎn)

建筑樓層6層

規(guī)劃面積140M2-330卜仔競(jìng)

單價(jià)范圍7648元-9000元

可售戶數(shù)爭(zhēng)

售出戶數(shù)

銷(xiāo)售率個(gè)

開(kāi)盤(pán)口期1998年9月

交房日期1999年8JJ案

聯(lián)系62633389/90

分

出行條件口口■□口東距人大300米，距西北三環(huán)500米,

析

區(qū)位概念口口■口口位于每淀區(qū)，與中關(guān)村高科技產(chǎn)'業(yè)區(qū)相鄰

社區(qū)規(guī)劃口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。■口口多層建筑、戶戶朝陽(yáng)、地下停車(chē)、一戶一位、基于

INTERNET的社區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)，

INTERNET的社區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)，

產(chǎn)品營(yíng)建口□■口□迅達(dá)電梯，毛坯房、廚房、衛(wèi)生間菜單式裝修

景瞧締造口口■□□小區(qū)綠化率45%,33000平米集中綠地花園，中心花園

廣場(chǎng)、水景雕刻廣場(chǎng)

物業(yè)治理□■口口自管,4.5元，閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，智能安防系統(tǒng)

小區(qū)配套口■□□一期無(wú)配套，二期配套有超市

企劃營(yíng)銷(xiāo)口■口口廣告密度較大，但較單一，現(xiàn)場(chǎng)氣氛較好，有樣板房，

有一定的銷(xiāo)售流程

品牌形象口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。■口口投資治理組合

客源層面口口■□口以在西邊、中關(guān)村四面工作的外企、私企和自由職業(yè)

者為主，從品位和層次來(lái)瞧與萬(wàn)科接近

者為主，從品位和層次來(lái)瞧與萬(wàn)科接近

□口■□口評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

華馨公寓

總建筑面積43萬(wàn)平方米

在售面枳22萬(wàn)平方米

平均單價(jià)7800元

主力面積170M2

主力總價(jià)130萬(wàn)元重

開(kāi)發(fā)商華匯

企劃銷(xiāo)售自銷(xiāo)點(diǎn)

建筑樓層6層、14層

規(guī)劃面積38M2-300M2競(jìng)

爭(zhēng)

個(gè)

單價(jià)范圍7000元-8800元

可售戶數(shù)460戶

售出戶數(shù)

銷(xiāo)售率不行

開(kāi)盤(pán)H期1999年6月

交房日期2000年4月

聯(lián)系64966471

出行條件口□■口位于北辰左路和安立路之間（慈忠北里小區(qū)內(nèi)）,

周邊有108、358支、328、417、602公交車(chē)通過(guò)

區(qū)位概念口口■口位于朝陽(yáng)區(qū)，在亞運(yùn)村金融商貿(mào)區(qū)內(nèi)

社區(qū)規(guī)劃□■口口小高層建筑，15000平方米中心花園，綠化率40%,地

下停車(chē)、一戶一位，華馨公寓屬華匯公司開(kāi)發(fā)，因此所

處小區(qū)檔次參差不齊，有公寓、甲宅、一般住房

產(chǎn)品營(yíng)建口口■口口歐式外立面設(shè)計(jì)，廚房、衛(wèi)生間精裝修

景瞧締造口■□□庭院式布局，綠化率超過(guò)40%

物業(yè)治理口■口口華民物管,3.5元，保安監(jiān)控、可視對(duì)講系統(tǒng)

小區(qū)配套口■口口成熟生活社區(qū)，娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、文化教育，但檔

次偏低

企劃營(yíng)銷(xiāo)口■口口廣告密度今年開(kāi)始加大，接待大廳面積較小，無(wú)樣板

房，主推配套完善

品牌形象□■口口國(guó)營(yíng)公司,無(wú)品牌知名度

客源層面口口■口口銷(xiāo)售情況在剛開(kāi)盤(pán)時(shí)不行，小戶型有局限單身人士瞧

好，隨工程形象和廣告力度的逐漸加大，營(yíng)銷(xiāo)推廣作

出調(diào)整，近期，俏售逐漸瞧好

出調(diào)整，近期，銷(xiāo)售逐漸瞧好

□□評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

和祥園

總建筑面積17萬(wàn)平方米

在售面積17萬(wàn)平方米

平均單價(jià)6100元

主力面枳102M2.121M2.140M2

主力總價(jià)66萬(wàn)元、78萬(wàn)元、91萬(wàn)元重

開(kāi)發(fā)商北京華匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心

企劃銷(xiāo)隹自銷(xiāo)點(diǎn)

建筑樓層22層

觀戈U面秒191M2-140競(jìng)

單價(jià)范圍6100元-7300元

可售戶數(shù)1100戶爭(zhēng)

售出戶數(shù)880戶

銷(xiāo)售率80%個(gè)

開(kāi)盤(pán)H期1999年3月份

交房口期1999年年底累

聯(lián)系64809043/44

分

出行條件口□■口位于北辰左路和安立路之間（慈忠北里小區(qū)內(nèi)）,

周邊有108、358支、328、417、602公交車(chē)通過(guò)

區(qū)位概念□口■□位于朝陽(yáng)區(qū)，在亞運(yùn)村國(guó)際商貿(mào)圈內(nèi)

社區(qū)規(guī)劃口■□口屬慧忠北里小區(qū)內(nèi)，整體規(guī)劃簡(jiǎn)單，沒(méi)有新意

產(chǎn)品營(yíng)建□■口口高層塔樓，塑鋼窗，廚衛(wèi)有裝修，三部三菱電梯（一

梯10戶）戶型在采光、朝向上存在咨詢題

景瞧締造錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?？诤?jiǎn)單綠化、無(wú)景瞧

物業(yè)治理□錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。■口口華民物業(yè)治理3.5元

小區(qū)配套口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?？谂c慧中北里共享配套設(shè)施

企劃營(yíng)銷(xiāo)□■口□一個(gè)月有兩到三次廣告，銷(xiāo)售大廳小且無(wú)樣板間

品牌形象□■口口集體所有制，品牌形象不及萬(wàn)科

客源層面口■口口在亞運(yùn)村四面工作的私企，在客戶的品位及層次上略

低與萬(wàn)科

口口■口口評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)

居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

勝古家園

總建筑面積18萬(wàn)平方米

在售面枳9萬(wàn)平方米

平均單價(jià)8300元

主力面積88M?

主力總價(jià)73萬(wàn)元童

開(kāi)發(fā)商北京東方極天公司

企劃銷(xiāo)售北京勝古房地產(chǎn)公司點(diǎn)

建筑樓層22層

規(guī)劃面積88M2-166M?競(jìng)

單價(jià)范圍6580元-9500元

可售戶數(shù)654套爭(zhēng)

售出戶數(shù)392套

銷(xiāo)售率60%個(gè)

開(kāi)盤(pán)日期1998年

交房H期1#2#1999年7月交房案

3#樓1999年年底

聯(lián)系64428663/65/67分

出行條件口口■□交通便利，四通八達(dá)，多達(dá)16條公交線路通達(dá)社區(qū)新

區(qū)位概念口口■□緊靠北三環(huán)，安貞橋東北角北臨亞運(yùn)村，東瞧和平里

商業(yè)區(qū)，

商業(yè)區(qū)，

社區(qū)規(guī)劃口■口□三棟現(xiàn)代高層建筑，綜合型封閉社區(qū)

產(chǎn)品營(yíng)建口口■口口歐式古典建筑風(fēng)格，廚衛(wèi)裝修，塑鋼窗:全封閉陽(yáng)臺(tái),

自建燃?xì)鈾C(jī)房，集中供熱：24小時(shí)熱水，三菱電梯（二

梯八戶）

景瞧締造口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。?口口1.6萬(wàn)平米休閑花園

物業(yè)治理口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?！觥蹩诙μ┪飿I(yè)治理2元

小區(qū)配套口口■口口室內(nèi)溫水游泳池、全空調(diào)商業(yè)侍候中心、文化活動(dòng)中

心、占地1500平方米幼兒園、4650平方米小學(xué)、中學(xué)

距小區(qū)僅200米

企劃營(yíng)銷(xiāo)口■□□一個(gè)月有兩到三次廣告，無(wú)樣板間，營(yíng)銷(xiāo)水平一般

品牌形象口國(guó)企，知名度不高

客源層面口口■□口作家、藝術(shù)家、科技人才、經(jīng)營(yíng)治理人員等

□□評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)

居中位置）

n右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

新榮家園

總建筑面積8.8萬(wàn)平方米

在售面枳8.8萬(wàn)平方米

平均單價(jià)6350元

主力面枳130M2-150M2

主力總價(jià)82萬(wàn)元-95萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)商中國(guó)新榮國(guó)際投資公司

企劃銷(xiāo)售自銷(xiāo)

建筑樓層27層

規(guī)劃面積114M2-380M2

單價(jià)范圍5668元-6600元

可售戶數(shù)648套

售出戶數(shù)129套

銷(xiāo)售率20%

開(kāi)盤(pán)日期1999年4月22日

交房日期2000年5月

聯(lián)系64808899

出行條件口□■□交通便利，108,328,358,380等多路公交直達(dá)。

區(qū)位概念口□■口位于朝汨區(qū)，緊鄰亞運(yùn)村國(guó)際商貿(mào)圈

社區(qū)規(guī)劃口■口口地處慧忠北里小區(qū)內(nèi)，整體設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，只有三棟高層,

雙層地下車(chē)庫(kù)

產(chǎn)品營(yíng)建口■口口高級(jí)藝術(shù)四防門(mén)，高級(jí)密閉塑鋼窗，西北窗配雙層玻

璃，提供菜單式裝修侍候，日立電梯（三梯八戶）

璃，提供菜單式裝修侍候，日立電梯（三梯八戶）

景瞧締造口■□□600（）平米超大中庭花園，圍繞進(jìn)口歐式云石噴泉

物業(yè)治理口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?！觥蹩谛聵s物業(yè)治理2.5元

小區(qū)配套口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?！隹诳诠蚕砘壑斜崩锱涮?/p>

企劃營(yíng)銷(xiāo)□■口口廣告密度大，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)較大，有樣板間，營(yíng)銷(xiāo)水平一般,

銷(xiāo)售人員精神面貌不佳，但隨著迎千禧年活動(dòng)，銷(xiāo)售

勢(shì)頭開(kāi)始好轉(zhuǎn)

品牌形象口■□口國(guó)企，知名度不及萬(wàn)科

客源層面口口■口口私企業(yè)主、白領(lǐng)等

口口■口口評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)

居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

世紀(jì)寶鼎

總建筑面積5萬(wàn)平方米

在售面積5萬(wàn)平方米

平均單價(jià)7000元

主力面積130M2-140M?

主力總價(jià)91萬(wàn)元-98萬(wàn)元￡

開(kāi)發(fā)商北京九鼎房地產(chǎn)

企劃銷(xiāo)售北京九鼎房地產(chǎn)點(diǎn)

建筑樓層24層

規(guī)劃面積88.30M2-237.37Nf競(jìng)

單價(jià)范圍6580元-7800元

可售戶數(shù)240套爭(zhēng)

售出戶數(shù)72套

銷(xiāo)售率30%個(gè)

開(kāi)盤(pán)日期1999年初

交房H期2000年5月

聯(lián)系64969990/92/93

分

出行條件口□■口交通便利,62、386、408、409等多路公交汽車(chē)通過(guò)

I斤

區(qū)位概念口□■口位于朝陽(yáng)區(qū)，地處亞運(yùn)村金融商貿(mào)圈內(nèi)，緊鄰北四環(huán)

都市綠化帶及二十幾所文化教育機(jī)構(gòu)，周邊生活設(shè)施

齊全。

社區(qū)規(guī)劃錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。□■口口周邊社區(qū)成熟便利

產(chǎn)品營(yíng)建口口■口口錯(cuò)層式樓中樓設(shè)計(jì),4.4米的大開(kāi)間，廚衛(wèi)精裝修，全

地下車(chē)庫(kù)，電梯直達(dá)

地下車(chē)庫(kù)，電梯直達(dá)

景瞧締造口■口口簡(jiǎn)單綠化，無(wú)景瞧

物業(yè)治理口□■口口中海物業(yè)治理3.5元

小區(qū)配套錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?？谂c富成花園共用550（）平米會(huì)所（商店、泳池、茶館等）

企劃營(yíng)銷(xiāo)口■口口一個(gè)月有兩到三次廣告，媒體投放量不大，有樣板間

品牌形象口■口口國(guó)企，無(wú)知名度

客源層面口口■□口私企及局限自由職業(yè)者

□□■□I□評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)

居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

紫竹花園

總建筑面積16萬(wàn)平方米

在售面積16萬(wàn)平方米

平均單價(jià)84Q0元

主力面枳160M2

主力總價(jià)130萬(wàn)元重

開(kāi)發(fā)商北京紫竹花園房地產(chǎn)公司

企劃銷(xiāo)售自銷(xiāo)點(diǎn)

建筑樓層21層、14層

規(guī)劃面積111.71M2-35OM2競(jìng)

單價(jià)范圍7218元-9000多元

可售戶數(shù)爭(zhēng)

售出戶數(shù)

銷(xiāo)售率個(gè)

案

分

開(kāi)盤(pán)口期

交房日期2000年9月

聯(lián)系68906659/60/61

出行條件口□■□東距西三環(huán)紫竹橋咫尺之遠(yuǎn)，北與香格里拉大飯店、

華奧中心及摩托羅拉隔路相瞧，南接北京化工大學(xué)西

院。

區(qū)位概念口口■□位于海淀區(qū)，緊鄰中關(guān)村高科技園區(qū)

社區(qū)規(guī)劃口錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽?！隹诳诂F(xiàn)代建筑風(fēng)格

產(chǎn)品營(yíng)建□■口口高標(biāo)準(zhǔn)精裝修，中心可調(diào)式供熱系統(tǒng)，戶型設(shè)計(jì)注重

舒適性，LG電梯直達(dá)兩層地下車(chē)庫(kù)

舒適性，LG電梯直達(dá)兩層地下車(chē)庫(kù)

景瞧締造□■口口共享開(kāi)發(fā)商投資興建的化工大學(xué)綠化，小區(qū)內(nèi)無(wú)景瞧

設(shè)計(jì)

物業(yè)治理口■□口物業(yè)治理公司待定,3.8元

小區(qū)配套口口■口口專屬豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)健身室、網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿室、兒童

樂(lè)園等

企劃營(yíng)銷(xiāo)□■口口廣告密度較大，但形式單一，有樣板間企劃中注重制

造知名度

品牌形象□■口口外資，但知名度不及萬(wàn)科

客源層面口■口口外銷(xiāo)公寓，客戶要緊以在西邊工作的外企白領(lǐng)、私企、

和自由職業(yè)者為主

□評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)

居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

案名

北辰綠色家園（拂林園）

總建筑面積8.6萬(wàn)平方米

在售面積8.6萬(wàn)平方米

平均單價(jià)5200元

主力面積U8-170M2

重

主力總價(jià)60-80萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)商北京北辰實(shí)業(yè)股份

點(diǎn)

企劃銷(xiāo)售自銷(xiāo)

建筑樓層9層、】4層板式

競(jìng)

規(guī)劃面枳83M2-I60M2

單價(jià)范圍4350元-6000多兀

爭(zhēng)

可售戶數(shù)

售出戶數(shù)接近100套

個(gè)

銷(xiāo)售率

開(kāi)盤(pán)日期1999年10月

案

交房H期2000年9月

聯(lián)系64979868/64911808

分

出行條件口口■□口同萬(wàn)科星園，亞運(yùn)村以北3公里，北苑路西"

區(qū)位概念口口■□口位于朝陽(yáng)區(qū)，緊鄰亞運(yùn)商貿(mào)圈，交通便捷

社區(qū)規(guī)劃□■□□9層和14層的板式小高層，建筑立面為新古典主義風(fēng)

格，

產(chǎn)品營(yíng)建口■口口毛坯房裝修，電熱膜供熱，戶型設(shè)計(jì)注重

有用性，使用率較高，三菱電梯，

有用性，使用率較高，三菱電梯，

景瞧締造□■口口中西式風(fēng)格結(jié)合，借鑒慕尼黑奧林匹克公園的自然與

運(yùn)動(dòng)結(jié)合的形式，布置水景廣場(chǎng)、帶狀廣場(chǎng)，設(shè)有兒

童樂(lè)園，形成森林與動(dòng)物的主題景瞧，

物業(yè)治理口■口口北辰信誠(chéng)物業(yè)治理有限責(zé)任公司治理，智能化物業(yè)管

理

小區(qū)配套口■□□家庭網(wǎng)絡(luò)布線，停車(chē)場(chǎng)實(shí)行感應(yīng)式IC卡，

企劃營(yíng)銷(xiāo)口■□口廣告密發(fā)較大，但形式單一，有樣板間企劃中注重制

造知名度

品牌形象口■口口國(guó)營(yíng)股份制公司，

客源層面□錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。■口口客戶要緊以在北邊工作的私企、自由職業(yè)者、局限國(guó)

企為主，客戶層次復(fù)雜

企為主，客戶層次復(fù)雜

□評(píng)選結(jié)果無(wú)等級(jí)，以萬(wàn)科星園為標(biāo)準(zhǔn)（圖標(biāo)

居中位置）

右邊為優(yōu)。V為競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案所處等級(jí)。

8、成交客戶根基特征

性不構(gòu)成：男女比例為61:39,業(yè)主的性不構(gòu)成盡管男性多于女性，但女

性的決策作用在購(gòu)房過(guò)程中仍不可小瞧。

年齡構(gòu)成：以26-30歲的年輕人為主（占43%）,且這局限采辦人群購(gòu)房

戶型60%為三居室。

來(lái)訪次數(shù)：來(lái)訪2次簽署預(yù)定書(shū)的占48%,來(lái)訪3次簽署預(yù)定書(shū)的占32%,

星園對(duì)客戶存在著吸引力，應(yīng)更深層次的顯露星園的賣(mài)點(diǎn)，縮短

客戶的成交周期。

公司性質(zhì)：以外企和私企為主，分不占40%和31%。

置業(yè)次數(shù):58%的客戶為首次置業(yè),36%的業(yè)主曾有過(guò)一次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

家庭構(gòu)成：以核心家庭夫婦+小孩為主，占49%,

其次是夫婦購(gòu)房，占38%。

9、統(tǒng)一講辭

有關(guān)取消中庭、聯(lián)廊的解釋，

原中庭、聯(lián)廊的設(shè)計(jì)更利于在南方等潮濕氣候條件下的通風(fēng)、對(duì)流，并增加舒適

度，公司一次又一次研究，并與雅科本公司、北京設(shè)計(jì)院通過(guò)探討，決定應(yīng)更多

的從客

戶的利益動(dòng)身，從北京的季節(jié)特點(diǎn)、市場(chǎng)情況動(dòng)身，取消中庭、聯(lián)廊。

如此做的好處：①增加使用率，，原中庭、聯(lián)廊的設(shè)計(jì)使戶攤面積增加，客戶成

本加大，取消后，能夠提高房屋內(nèi)的使用率，落低客戶購(gòu)房本鈔票，②北京的

季節(jié)

特點(diǎn)是四季明顯，冬、夏季節(jié)漫長(zhǎng)，枯干、多風(fēng)，原中庭、聯(lián)廊的設(shè)計(jì)因上部不

封頂，使樓中的保溫等都受到礙事，客戶居住在其間會(huì)有特別大風(fēng)險(xiǎn)，取消后

能夠

大大節(jié)約能源，減少消耗、落低風(fēng)險(xiǎn)。

（如有客戶提出取消中庭、聯(lián)廊，樓中的垂直綠化也將取消，公司是如何考慮

的？

首先做垂直綠化的木鈔票特別高，這些木鈔票最終將轉(zhuǎn)至客戶身上，取消中庭，

聯(lián)廊并

不意味沒(méi)有綠化，在景瞧的設(shè)計(jì)上公司會(huì)從客戶的利益動(dòng)身，保證客戶的居住

環(huán)

境。）

取消電熱膜、改用地板輻射采熱的解釋：

電熱膜采熱在北京是一種新型的材料，它的許多優(yōu)點(diǎn)更多的帶有未知的因素，公司此次

決定改用地板輻射采熱，更多的是從客戶的角度動(dòng)身，公司不愿讓客戶擔(dān)負(fù)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)?/p>

客戶是最終的使用者。因此萬(wàn)科公司作為一個(gè)集團(tuán)化、專業(yè)化的大公司，并可不能因?yàn)?/p>

怕風(fēng)險(xiǎn)，而拒盡創(chuàng)新，拒盡一切有可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的新奇事物，公司深深明白，要在市場(chǎng)上

永久維持不敗的地位，就要不斷超越自我，因此公司會(huì)在為客戶閃避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，不斷

創(chuàng)新。

取消原B1戶型，緣故：

原B1戶型為154平方米，與A1戶型相差不到10平方米，但朝向等不及A戶型。

盡管有相當(dāng)一局限客戶已采辦原B戶型，但通過(guò)公司的解釋，均已同意調(diào)換?？?/p>

以瞧出，通過(guò)調(diào)整的戶型，是更合理、更適宜客戶的。許多客戶盼瞧采辦設(shè)計(jì)合

理的兩居戶型，星園原兩居戶型設(shè)計(jì)在30層樓中，為適應(yīng)市場(chǎng)和客戶的需

求，

公司決定將原B1戶型改為兩居戶型，滿足這局限客戶的需求。

①戶型修改方面的解釋：

A1戶型的調(diào)整：調(diào)整后面積約165平方米（原為162平方米），

調(diào)整后的A戶型要緊優(yōu)點(diǎn)：

★★客廳+餐廳面積增大，約41.64平方米，面寬可達(dá)5.6米（凈）；

維持原有的更衣間，并在進(jìn)門(mén)處增加工人間，（此房間因有對(duì)外的間接采

光，因此能夠滿足客戶的多種需求）；

★臥房面積增大，主臥房可達(dá)18平方米，井單獨(dú)配備更衣間，提高生活檔

次，

★‘兩個(gè)次臥房面積也比原設(shè)計(jì)增加2-3平方米，大大提高使用的方便性；

衛(wèi)生間面積增大，主衛(wèi)能夠抵達(dá)6.19平方米，并配備雙面盆，使主人的生

活品質(zhì)得到提升；

★起居室外帶陽(yáng)臺(tái)，更多的從客戶的實(shí)際生活考慮，增加功能，給客戶的

生活

帶來(lái)便利；

★室內(nèi)交通面積減少，提高有效使用率；

★A戶型的進(jìn)門(mén)不直截了當(dāng)對(duì)消防前室，增加正常性和私密性；

電梯的噪音：餐廳局限與電梯緊鄰，公司在技術(shù)上已做了考慮并采取了相

應(yīng)的防干擾措施。

修改后的A戶型，在使用率方面得到大大提高，適合在生活上追求舒適的

人

±,寬大的起居空間適合朋友來(lái)訪、休閑交談，因此適合朋友廣泛的人

士，

工人間的設(shè)置，給人口較多的家庭帶來(lái)方便。A戶型給人的感受是舒適。

B戶型的調(diào)整：調(diào)整后的面積約98平方米（原為154平方米三居），

★調(diào)整后B戶型的優(yōu)點(diǎn)：

★動(dòng)靜分區(qū)，更大的增加主人的私密性；

★衛(wèi)生間為雙面盆設(shè)計(jì)，帶來(lái)更多的生活便利；

★維持原有的衣帽間；

★室內(nèi)交通面積少，提高有效使用率；

★起居室外帶陽(yáng)臺(tái)，更多的從客戶的實(shí)際生活考慮，增加功能，給客戶的

生活帶來(lái)便利；

★B戶型適合人口較少的家庭（年輕的白領(lǐng)、年輕的夫婦、老年夫婦（因

B戶型有較好的朝向和采光））

也較適合有投資用途的人士采辦，B戶型要緊強(qiáng)調(diào)其有用、經(jīng)濟(jì)、溫馨的

感受。

C戶型的調(diào)整：調(diào)整后的面積約130平方米（原為120平方米三居），

★調(diào)整后C戶型的優(yōu)點(diǎn)：

臥房面積增大，主臥房可達(dá)14.79平方米，并單獨(dú)配備更衣間，提高生活

★檔次，兩個(gè)次臥房面積也比原設(shè)計(jì)增加2-3平方米，大大提高使用的方

便性；

★起居室外帶陽(yáng)臺(tái)，更多的從客戶的實(shí)際生活考慮，增加功能，給客戶的

生活帶來(lái)便利；

★衛(wèi)生間面積增大，主衛(wèi)能夠抵達(dá)5.93平方米，并配備雙面盆，使主人

的生活品質(zhì)得到提升；

室內(nèi)交通面枳少，提高有效使用率；

C戶型適合年輕的三口之家，更強(qiáng)調(diào)溫馨的感受。

要是B戶型和C戶型結(jié)合，更適合子女為父母購(gòu)房，B戶型有特別好的朝向和

采光，適合老年人的軀體特點(diǎn)，子女居住在C戶型，既方便照顧父母，又不

失往自己生活的自由，父母同時(shí)享受到天倫之樂(lè)，擁有自己的空間。

1、接聽(tīng)時(shí)對(duì)星園位置的講明

路徑1:北辰購(gòu)物中心路口（或陽(yáng)光廣場(chǎng)路口），向東方向走，到北苑路后沿

北

苑路一直向北，通過(guò)家和超市和紫玉山莊，再沿北苑路開(kāi)大概1.5公里

（北苑機(jī)動(dòng)車(chē)檢測(cè)場(chǎng)路口以北500米），航空2號(hào)院路口前向西1能夠瞧

到北辰綠色家園的廣告牌.），向西開(kāi)300米即到達(dá)萬(wàn)科星園銷(xiāo)售接待中

心。

路徑2:從安慧橋一直向北，通過(guò)北辰購(gòu)物中心、陽(yáng)光廣場(chǎng)、安立花園、慧中

北

里小區(qū)后，到達(dá)紫玉山莊南面的路后向東，在家和超市路口前向北，沿

北苑路北行大概2公里（北苑機(jī)動(dòng)車(chē)檢測(cè)場(chǎng)路口以北500米），航空2號(hào)

院路口前向西（能夠瞧到北辰綠色家園的廣告牌），向西開(kāi)300米即到達(dá)

萬(wàn)科星園銷(xiāo)售接待中心。

路徑3:穩(wěn)定門(mén)乘坐358路公共汽車(chē)或358路個(gè)公共，航空2號(hào)院站下車(chē)，向

西

300米即到達(dá)萬(wàn)科星園銷(xiāo)售接待中心。

三、一期開(kāi)發(fā)區(qū)域具體介紹

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

建筑的布置

??住宅建筑與商業(yè)和公建分開(kāi)，從而形成單純、寧?kù)o的居住環(huán)境；

公建設(shè)施布置在小區(qū)的四面，從而減少公共設(shè)施在使用時(shí)對(duì)居民帶來(lái)的干

擾，

同時(shí)也便于其他地區(qū)居民方便到達(dá)及使用；

?在小區(qū)的東南角設(shè)會(huì)所-形成該小區(qū)的標(biāo)志，使回來(lái)的居民見(jiàn)到會(huì)所就有

一種到家的感受；

?每棟居住建筑均為南北向設(shè)置.，使戶戶朝南并可獲得南北向的穿堂風(fēng)；

?獨(dú)立式建筑布局，使得整個(gè)小區(qū)可有自然風(fēng)流暢的通過(guò)；

?住宅窗位置、大小充分結(jié)合景瞧設(shè)計(jì)，每扇外窗都有花園美景，且無(wú)視線

交叉，確保私密性；

?南北向住宅間距大于1.2倍的樓高，皆超過(guò)47米，東西向樓間距18米，即

使在冬季時(shí)也可獲得有效日照；

各獨(dú)立住宅相互圍合，既可形成組團(tuán)綠地，各組團(tuán)圍合，形成1萬(wàn)多平方米

的中心綠地，方便居民進(jìn)行豐富多彩的戶外活動(dòng)；

各居