上海房屋維修管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)本市房屋維修管理，保障房屋住用安全，維護(hù)房屋所有人、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范本市各類房屋的維修活動(dòng)，確保房屋的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，提升居住和使用環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)城市建設(shè)和管理的有序發(fā)展。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上各類房屋的維修管理。本辦法所指房屋包括住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)廠房等各類建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備。（三）基本原則房屋維修管理應(yīng)當(dāng)遵循安全第一、預(yù)防為主、綜合治理的原則，確保房屋使用安全。同時(shí)，應(yīng)遵循科學(xué)合理、經(jīng)濟(jì)適用、節(jié)能環(huán)保的原則，注重維修質(zhì)量和效益，提高維修資金使用效率。此外，還應(yīng)堅(jiān)持政府監(jiān)管、業(yè)主自治、社會(huì)參與相結(jié)合的原則，共同做好房屋維修管理工作。二、房屋維修責(zé)任界定（一）房屋所有人責(zé)任房屋所有人是房屋維修的第一責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，承擔(dān)房屋維修責(zé)任。房屋所有人應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患。對(duì)于房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)等關(guān)鍵部位，房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修和保養(yǎng)責(zé)任，確保其安全可靠。（二）房屋使用人責(zé)任房屋使用人應(yīng)當(dāng)合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，不得損壞房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備。因使用不當(dāng)造成房屋損壞的，房屋使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。在租賃房屋中，房屋使用人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定，配合房屋所有人做好房屋維修工作。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，承擔(dān)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全房屋維修管理制度，制定維修計(jì)劃和應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)處理房屋維修問(wèn)題。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布房屋維修資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）其他相關(guān)方責(zé)任對(duì)于涉及房屋維修的其他相關(guān)方，如施工單位、監(jiān)理單位等，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和合同約定，承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任。施工單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范進(jìn)行房屋維修施工，確保維修質(zhì)量。監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋維修工程進(jìn)行全程監(jiān)理，監(jiān)督施工單位履行維修責(zé)任。三、房屋維修資金管理（一）維修資金的繳存1.新建商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期房屋維修資金存入指定的維修資金專戶。2.公有住房出售時(shí)，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定從售房款中提取一定比例的房屋維修資金，存入公有住房維修資金專戶。（二）維修資金的使用1.房屋維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。2.使用房屋維修資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，包括業(yè)主表決、公示、申請(qǐng)、審核、撥付等環(huán)節(jié)。3.對(duì)于涉及金額較大的維修項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選擇施工單位，確保維修質(zhì)量和資金使用效益。（三）維修資金的續(xù)籌1.房屋維修資金余額不足首期繳存額的30%時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定續(xù)籌維修資金。2.續(xù)籌維修資金的具體辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)會(huì)同市財(cái)政部門(mén)制定。（四）維修資金的監(jiān)督管理1.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市財(cái)政部門(mén)建立健全房屋維修資金管理制度，加強(qiáng)對(duì)維修資金繳存、使用、續(xù)籌等情況的監(jiān)督管理。2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期公布房屋維修資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.審計(jì)部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋維修資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)，確保資金使用合法合規(guī)。四、房屋維修工程管理（一）維修工程計(jì)劃制定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年制定房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案。2.維修計(jì)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的實(shí)際情況和使用年限，合理確定維修項(xiàng)目、維修內(nèi)容、維修時(shí)間和維修資金預(yù)算。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)維修計(jì)劃進(jìn)行審核，并根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整。（二）維修工程申報(bào)與審批1.房屋所有人或使用人需要對(duì)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)，并提交相關(guān)資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，并根據(jù)維修計(jì)劃和實(shí)際情況進(jìn)行審批。3.對(duì)于涉及房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意后實(shí)施。（三）維修工程招投標(biāo)管理1.對(duì)于金額較大的房屋維修工程，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)。2.招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和信譽(yù)的施工單位。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照招投標(biāo)文件的要求，與中標(biāo)施工單位簽訂維修工程合同，并嚴(yán)格履行合同約定。（四）維修工程質(zhì)量監(jiān)督1.房屋維修工程應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保維修質(zhì)量。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全維修工程質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)對(duì)施工過(guò)程的監(jiān)督檢查。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與維修工程質(zhì)量監(jiān)督，對(duì)維修工程質(zhì)量不符合要求的，有權(quán)要求施工單位整改或返工。（五）維修工程竣工驗(yàn)收1.房屋維修工程竣工后，施工單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定組織竣工驗(yàn)收，并向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)人員對(duì)維修工程進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。3.對(duì)于涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的維修工程，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)合格后方可通過(guò)竣工驗(yàn)收。五、房屋應(yīng)急維修管理（一）應(yīng)急維修范圍1.房屋主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重安全隱患，危及人身安全的。2.房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，嚴(yán)重影響正常使用的。3.因自然災(zāi)害、事故災(zāi)難等原因造成房屋損壞，影響居住和使用安全的。（二）應(yīng)急維修程序1.發(fā)現(xiàn)房屋存在應(yīng)急維修情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，保障人員生命安全。2.同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知房屋所有人或使用人，并向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。3.對(duì)于涉及金額較大的應(yīng)急維修項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意后實(shí)施。（三）應(yīng)急維修資金使用1.應(yīng)急維修資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于保障房屋使用安全和居民基本生活需要。2.應(yīng)急維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，事后應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。（四）應(yīng)急維修工程監(jiān)管1.應(yīng)急維修工程應(yīng)當(dāng)在確保安全的前提下，盡快組織施工，恢復(fù)房屋正常使用功能。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)急維修工程的監(jiān)管，確保施工質(zhì)量和安全。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與應(yīng)急維修工程監(jiān)管，對(duì)維修工程質(zhì)量不符合要求的，有權(quán)要求施工單位整改或返工。六、房屋維修檔案管理（一）檔案內(nèi)容房屋維修檔案應(yīng)當(dāng)包括房屋基本信息、維修計(jì)劃、維修申請(qǐng)、維修合同、維修工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、維修資金使用情況等相關(guān)資料。（二）檔案建立與保管1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全房屋維修檔案管理制度，指定專人負(fù)責(zé)檔案的收集、整理、歸檔和保管。2.房屋維修檔案應(yīng)當(dāng)妥善保管，保存期限不少于規(guī)定年限。（三）檔案查閱與利用1.業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)部門(mén)等有權(quán)查閱房屋維修檔案，但應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理查閱手續(xù)。2.房屋維修檔案可以作為房屋維修管理、質(zhì)量監(jiān)督、資金使用等方面的重要依據(jù)。七、法律責(zé)任（一）違反本辦法的行為1.房屋所有人、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等違反本辦法規(guī)定，未履行房屋維修責(zé)任的。2.擅自挪用房屋維修資金的。3.房屋維修工程未