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文檔簡(jiǎn)介
上海住宅修繕管理辦法一、總則(一)目的與依據(jù)為加強(qiáng)本市住宅修繕管理,保障住宅居住安全和正常使用功能,維護(hù)業(yè)主、使用人和相關(guān)方的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)法律法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范住宅修繕行為,提高住宅修繕質(zhì)量,促進(jìn)住宅修繕行業(yè)健康發(fā)展,確保本市住宅能夠適應(yīng)居民日益增長(zhǎng)的居住需求,營(yíng)造安全、舒適、美觀的居住環(huán)境。(二)適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)依法建造并投入使用的各類住宅的修繕及其相關(guān)管理活動(dòng)。本辦法所指住宅修繕包括住宅的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備更新改造、外立面修繕、屋面修繕、樓道修繕、庭院環(huán)境整治等涉及住宅本體及相關(guān)附屬設(shè)施的維修、更新、改造等活動(dòng)。(三)基本原則1.安全第一原則住宅修繕應(yīng)當(dāng)把保障居住安全放在首位,嚴(yán)格按照相關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工,確保修繕過(guò)程中不發(fā)生安全事故,修繕后的住宅結(jié)構(gòu)安全和使用安全得到有效保障。2.質(zhì)量至上原則建立健全住宅修繕質(zhì)量管理制度,加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理,嚴(yán)格執(zhí)行修繕工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),確保修繕工程質(zhì)量符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定,滿足居民對(duì)住宅質(zhì)量的要求。3.業(yè)主主體原則尊重業(yè)主的主體地位,充分聽取業(yè)主意見,保障業(yè)主在住宅修繕過(guò)程中的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。修繕資金的籌集、修繕方案的確定等重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定經(jīng)業(yè)主共同決定。4.統(tǒng)籌協(xié)調(diào)原則住宅修繕涉及多個(gè)部門和單位,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),形成工作合力。各部門和單位應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工,密切配合,共同做好住宅修繕管理工作。同時(shí),要統(tǒng)籌考慮住宅修繕與城市更新、環(huán)境整治等工作的銜接,實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化。(四)管理職責(zé)1.市房屋管理部門負(fù)責(zé)本市住宅修繕管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督;制定住宅修繕相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范;負(fù)責(zé)住宅修繕工程的質(zhì)量、安全、文明施工等監(jiān)督管理工作;負(fù)責(zé)住宅修繕資金的統(tǒng)籌安排和監(jiān)管等。2.區(qū)房屋管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅修繕管理的具體實(shí)施;組織實(shí)施住宅修繕項(xiàng)目的申報(bào)、審核、備案等工作;對(duì)住宅修繕工程進(jìn)行日常監(jiān)督檢查;協(xié)調(diào)處理住宅修繕過(guò)程中的矛盾糾紛等。3.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主開展住宅修繕工作;協(xié)助做好住宅修繕項(xiàng)目的申報(bào)、協(xié)調(diào)等工作;對(duì)住宅修繕施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促整改;參與處理住宅修繕過(guò)程中的矛盾糾紛等。4.其他相關(guān)部門發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃資源、建設(shè)、城管執(zhí)法、消防救援等部門按照各自職責(zé),協(xié)同做好住宅修繕管理的相關(guān)工作。例如,發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)住宅修繕項(xiàng)目的立項(xiàng)審批;財(cái)政部門負(fù)責(zé)住宅修繕資金的保障和監(jiān)管;規(guī)劃資源部門負(fù)責(zé)住宅修繕項(xiàng)目的規(guī)劃審批;建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅修繕工程的建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅修繕過(guò)程中的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處;消防救援部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅修繕工程的消防安全進(jìn)行監(jiān)督檢查等。二、修繕計(jì)劃與項(xiàng)目申報(bào)(一)修繕計(jì)劃制定1.定期普查區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府定期組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅進(jìn)行普查,全面掌握住宅的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、外立面及屋面損壞情況等,建立住宅修繕檔案。普查周期一般為[X]年,根據(jù)實(shí)際情況可適當(dāng)調(diào)整。2.計(jì)劃編制根據(jù)普查結(jié)果,結(jié)合居民需求和城市發(fā)展要求,區(qū)房屋管理部門會(huì)同相關(guān)部門編制年度住宅修繕計(jì)劃。年度住宅修繕計(jì)劃應(yīng)當(dāng)明確修繕項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、內(nèi)容、資金預(yù)算等,并向社會(huì)公布,接受公眾監(jiān)督。3.計(jì)劃調(diào)整年度住宅修繕計(jì)劃在實(shí)施過(guò)程中,因特殊情況需要調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)按照原編制程序進(jìn)行調(diào)整,并及時(shí)向社會(huì)公布。(二)項(xiàng)目申報(bào)1.申報(bào)主體住宅修繕項(xiàng)目的申報(bào)主體一般為業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè);未成立業(yè)主委員會(huì)的,由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主推選代表進(jìn)行申報(bào)。2.申報(bào)材料申報(bào)主體應(yīng)當(dāng)提交以下申報(bào)材料:住宅修繕項(xiàng)目申報(bào)表,包括項(xiàng)目基本情況、修繕內(nèi)容、資金預(yù)算、計(jì)劃工期等;業(yè)主共同決定同意實(shí)施修繕項(xiàng)目的相關(guān)證明材料,如業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主簽名表等;修繕方案,包括修繕設(shè)計(jì)圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量安全保障措施等;其他需要提供的材料,如涉及房屋安全鑒定報(bào)告、規(guī)劃審批文件等。3.申報(bào)流程申報(bào)主體將申報(bào)材料提交至街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行初審后,報(bào)區(qū)房屋管理部門。區(qū)房屋管理部門對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審核,符合要求的予以受理,并組織相關(guān)部門和專家進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的項(xiàng)目納入年度住宅修繕計(jì)劃,不符合要求的,書面告知申報(bào)主體并說(shuō)明理由。三、修繕資金管理(一)資金來(lái)源1.專項(xiàng)維修資金業(yè)主按照規(guī)定繳存的專項(xiàng)維修資金是住宅修繕資金的重要來(lái)源。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則進(jìn)行管理。2.公共收益利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益,在扣除合理成本后,應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可按照業(yè)主大會(huì)的決定用于住宅修繕等相關(guān)支出。3.財(cái)政補(bǔ)貼市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)符合條件的住宅修繕項(xiàng)目給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼。財(cái)政補(bǔ)貼主要用于支持老舊住宅的結(jié)構(gòu)安全修繕、公共設(shè)施設(shè)備更新改造等重點(diǎn)項(xiàng)目。4.其他資金鼓勵(lì)社會(huì)資本參與住宅修繕,通過(guò)政府與社會(huì)資本合作(PPP)等模式,引入社會(huì)資金用于住宅修繕。同時(shí),業(yè)主也可以根據(jù)自愿原則,自籌資金用于住宅修繕。(二)資金使用1.使用范圍住宅修繕資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造,不得挪作他用。具體使用范圍包括但不限于:住宅的結(jié)構(gòu)安全修繕,如墻體加固、地基處理、屋面防水等;設(shè)施設(shè)備更新改造,如電梯更新、消防設(shè)施改造、給排水系統(tǒng)改造等;外立面修繕,如墻面翻新、門窗更換等;樓道修繕,如樓道粉刷、扶手更換等;庭院環(huán)境整治,如道路維修、綠化改造等。2.使用程序制定方案:由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)住宅修繕需求,制定修繕方案和資金使用計(jì)劃,并征求業(yè)主意見。預(yù)算審核:將修繕方案和資金使用計(jì)劃報(bào)區(qū)房屋管理部門進(jìn)行預(yù)算審核。區(qū)房屋管理部門可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算進(jìn)行審核,審核結(jié)果作為資金使用的依據(jù)。資金申請(qǐng):經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)后,由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)房屋管理部門提交資金使用申請(qǐng),同時(shí)提供相關(guān)證明材料,如修繕合同、發(fā)票等。資金撥付:區(qū)房屋管理部門對(duì)資金使用申請(qǐng)進(jìn)行審核,審核通過(guò)后,按照規(guī)定程序?qū)①Y金撥付至專項(xiàng)維修資金專戶,由專戶管理銀行按照合同約定支付給施工單位。(三)資金監(jiān)管1.專戶管理專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶管理銀行,建立專戶存儲(chǔ)制度。專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理和核算,確保資金安全。2.定期審計(jì)區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同財(cái)政部門定期對(duì)住宅修繕資金的使用情況進(jìn)行審計(jì),審計(jì)結(jié)果向社會(huì)公布。審計(jì)內(nèi)容包括資金使用是否符合規(guī)定范圍、使用程序是否規(guī)范、資金是否??顚S玫?。3.信息公開建立住宅修繕資金信息公開制度,區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)定期向社會(huì)公開住宅修繕資金的收支情況、使用情況等信息,接受業(yè)主和社會(huì)監(jiān)督。四、修繕工程管理(一)修繕方案編制1.方案要求修繕方案應(yīng)當(dāng)根據(jù)住宅的實(shí)際情況和修繕需求進(jìn)行編制,符合國(guó)家和本市有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。修繕方案應(yīng)當(dāng)包括修繕內(nèi)容、修繕設(shè)計(jì)圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量安全保障措施、工程預(yù)算等內(nèi)容。2.設(shè)計(jì)單位選擇修繕工程的設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí),并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行選擇。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)修繕方案的質(zhì)量負(fù)責(zé),確保方案科學(xué)合理、安全可靠。3.方案評(píng)審修繕方案編制完成后,應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門和專家進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審內(nèi)容包括方案的可行性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性等。評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的方案方可作為實(shí)施修繕工程的依據(jù)。(二)施工單位選擇1.招標(biāo)要求修繕工程應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo),選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)、信譽(yù)良好的施工單位。招標(biāo)方式可以采用公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式,具體按照本市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.合同簽訂施工單位確定后,應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂修繕工程施工合同。施工合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工程內(nèi)容、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程工期、工程價(jià)款支付方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.施工許可施工單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理施工許可證。辦理施工許可證時(shí),應(yīng)當(dāng)提交施工合同、施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量安全保障措施等相關(guān)材料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助施工單位辦理施工許可證。(三)施工過(guò)程管理1.質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對(duì)修繕工程進(jìn)行監(jiān)理,確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)理規(guī)范和合同約定,對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)督促整改。區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)修繕工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查,定期對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行抽檢。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,責(zé)令施工單位限期整改;情節(jié)嚴(yán)重的,依法予以處罰。2.安全管理施工單位應(yīng)當(dāng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度,加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理,確保施工安全。施工單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志,配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)督促施工單位做好安全生產(chǎn)工作,對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全狀況進(jìn)行定期檢查。區(qū)房屋管理部門、城管執(zhí)法部門、消防救援部門等應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全進(jìn)行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)責(zé)令整改。3.文明施工管理施工單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理,做到施工現(xiàn)場(chǎng)整潔有序,物料堆放整齊,施工噪聲、粉塵等污染符合環(huán)保要求。施工單位應(yīng)當(dāng)合理安排施工時(shí)間,避免夜間施工對(duì)居民造成影響。確需夜間施工的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù),并公告附近居民。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)督促施工單位做好文明施工管理工作,對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明施工情況進(jìn)行檢查。區(qū)房屋管理部門、城管執(zhí)法部門等應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明施工進(jìn)行監(jiān)督檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)責(zé)令整改。(四)竣工驗(yàn)收1.驗(yàn)收程序修繕工程竣工后,施工單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告,申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)區(qū)房屋管理部門備案。區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)竣工驗(yàn)收備案情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.質(zhì)量保修施工單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定,對(duì)修繕工程承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。質(zhì)量保修期限按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,在質(zhì)量保修期限內(nèi),施工單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行保修義務(wù),對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問題負(fù)責(zé)免費(fèi)維修。五、應(yīng)急管理(一)應(yīng)急預(yù)案制定區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門制定住宅修繕應(yīng)急管理預(yù)案,明確應(yīng)急處置的組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急保障措施等內(nèi)容。應(yīng)急管理預(yù)案應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行修訂和演練,確保其有效性和可操作性。(二)應(yīng)急處置1.突發(fā)事件報(bào)告發(fā)生住宅修繕突發(fā)事件,如房屋倒塌、嚴(yán)重漏水、電梯故障等,相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)立即向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)房屋管理部門報(bào)告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)房屋管理部門接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)程序,并及時(shí)向上級(jí)主管部門報(bào)告。2.應(yīng)急搶險(xiǎn)救援區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門迅速組織應(yīng)急搶險(xiǎn)救援隊(duì)伍,對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行應(yīng)急處置。應(yīng)急搶險(xiǎn)救援隊(duì)伍應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急預(yù)案的要求,采取有效的措施,確保人員生命安全,減少財(cái)產(chǎn)損失。3.恢復(fù)重建突發(fā)事件應(yīng)急處置結(jié)束后,區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門和單位對(duì)受損住宅進(jìn)行評(píng)估,制定恢復(fù)重建方案,并組織實(shí)施?;謴?fù)重建工作應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行,確保住宅的結(jié)構(gòu)安全和使用功能。六、法律責(zé)任(一)對(duì)業(yè)主、使用人的處罰業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定,有下列行為之一的,由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,可處[X]元以上[X]元以下的罰款:1.未按照規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金的;2.擅自改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途的;3.拒絕、阻礙相關(guān)部門和單位依法對(duì)住宅修繕進(jìn)行監(jiān)督檢查的。(二)對(duì)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等的處罰建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等違反本辦法規(guī)定,有下列行為之一的,由區(qū)房屋管理部門、建設(shè)部門、城管執(zhí)法部門等按照各自職責(zé),責(zé)令限期改正;逾期不改正的,可處[X]萬(wàn)元以上[X]萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,依法吊銷資質(zhì)證書:1.未按照規(guī)定辦理施工許可證擅自施工的;2.未按照修繕方案進(jìn)行施工的;3.未按照規(guī)定對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)、驗(yàn)收的;4.未按照規(guī)定對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安
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