上海住宅修繕管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)本市住宅修繕管理，保障住宅居住安全和正常使用功能，維護(hù)業(yè)主、使用人和相關(guān)方的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家和本市有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范住宅修繕行為，提高住宅修繕質(zhì)量，促進(jìn)住宅修繕行業(yè)健康發(fā)展，確保本市住宅能夠適應(yīng)居民日益增長(zhǎng)的居住需求，營(yíng)造安全、舒適、美觀的居住環(huán)境。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)依法建造并投入使用的各類住宅的修繕及其相關(guān)管理活動(dòng)。本辦法所指住宅修繕包括住宅的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備更新改造、外立面修繕、屋面修繕、樓道修繕、庭院環(huán)境整治等涉及住宅本體及相關(guān)附屬設(shè)施的維修、更新、改造等活動(dòng)。（三）基本原則1.安全第一原則住宅修繕應(yīng)當(dāng)把保障居住安全放在首位，嚴(yán)格按照相關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行施工，確保修繕過(guò)程中不發(fā)生安全事故，修繕后的住宅結(jié)構(gòu)安全和使用安全得到有效保障。2.質(zhì)量至上原則建立健全住宅修繕質(zhì)量管理制度，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，嚴(yán)格執(zhí)行修繕工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保修繕工程質(zhì)量符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，滿足居民對(duì)住宅質(zhì)量的要求。3.業(yè)主主體原則尊重業(yè)主的主體地位，充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，保障業(yè)主在住宅修繕過(guò)程中的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。修繕資金的籌集、修繕?lè)桨傅拇_定等重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定經(jīng)業(yè)主共同決定。4.統(tǒng)籌協(xié)調(diào)原則住宅修繕涉及多個(gè)部門和單位，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，形成工作合力。各部門和單位應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，密切配合，共同做好住宅修繕管理工作。同時(shí)，要統(tǒng)籌考慮住宅修繕與城市更新、環(huán)境整治等工作的銜接，實(shí)現(xiàn)綜合效益最大化。（四）管理職責(zé)1.市房屋管理部門負(fù)責(zé)本市住宅修繕管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督；制定住宅修繕相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；負(fù)責(zé)住宅修繕工程的質(zhì)量、安全、文明施工等監(jiān)督管理工作；負(fù)責(zé)住宅修繕資金的統(tǒng)籌安排和監(jiān)管等。2.區(qū)房屋管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅修繕管理的具體實(shí)施；組織實(shí)施住宅修繕項(xiàng)目的申報(bào)、審核、備案等工作；對(duì)住宅修繕工程進(jìn)行日常監(jiān)督檢查；協(xié)調(diào)處理住宅修繕過(guò)程中的矛盾糾紛等。3.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主開(kāi)展住宅修繕工作；協(xié)助做好住宅修繕項(xiàng)目的申報(bào)、協(xié)調(diào)等工作；對(duì)住宅修繕施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促整改；參與處理住宅修繕過(guò)程中的矛盾糾紛等。4.其他相關(guān)部門發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃資源、建設(shè)、城管執(zhí)法、消防救援等部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好住宅修繕管理的相關(guān)工作。例如，發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)住宅修繕項(xiàng)目的立項(xiàng)審批；財(cái)政部門負(fù)責(zé)住宅修繕資金的保障和監(jiān)管；規(guī)劃資源部門負(fù)責(zé)住宅修繕項(xiàng)目的規(guī)劃審批；建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅修繕工程的建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅修繕過(guò)程中的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處；消防救援部門負(fù)責(zé)對(duì)住宅修繕工程的消防安全進(jìn)行監(jiān)督檢查等。二、修繕計(jì)劃與項(xiàng)目申報(bào)（一）修繕計(jì)劃制定1.定期普查區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府定期組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅進(jìn)行普查，全面掌握住宅的結(jié)構(gòu)安全、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、外立面及屋面損壞情況等，建立住宅修繕檔案。普查周期一般為[X]年，根據(jù)實(shí)際情況可適當(dāng)調(diào)整。2.計(jì)劃編制根據(jù)普查結(jié)果，結(jié)合居民需求和城市發(fā)展要求，區(qū)房屋管理部門會(huì)同相關(guān)部門編制年度住宅修繕計(jì)劃。年度住宅修繕計(jì)劃應(yīng)當(dāng)明確修繕項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)、規(guī)模、內(nèi)容、資金預(yù)算等，并向社會(huì)公布，接受公眾監(jiān)督。3.計(jì)劃調(diào)整年度住宅修繕計(jì)劃在實(shí)施過(guò)程中，因特殊情況需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照原編制程序進(jìn)行調(diào)整，并及時(shí)向社會(huì)公布。（二）項(xiàng)目申報(bào)1.申報(bào)主體住宅修繕項(xiàng)目的申報(bào)主體一般為業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主推選代表進(jìn)行申報(bào)。2.申報(bào)材料申報(bào)主體應(yīng)當(dāng)提交以下申報(bào)材料：住宅修繕項(xiàng)目申報(bào)表，包括項(xiàng)目基本情況、修繕內(nèi)容、資金預(yù)算、計(jì)劃工期等；業(yè)主共同決定同意實(shí)施修繕項(xiàng)目的相關(guān)證明材料，如業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主簽名表等；修繕?lè)桨?，包括修繕設(shè)計(jì)圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量安全保障措施等；其他需要提供的材料，如涉及房屋安全鑒定報(bào)告、規(guī)劃審批文件等。3.申報(bào)流程申報(bào)主體將申報(bào)材料提交至街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行初審后，報(bào)區(qū)房屋管理部門。區(qū)房屋管理部門對(duì)申報(bào)材料進(jìn)行審核，符合要求的予以受理，并組織相關(guān)部門和專家進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的項(xiàng)目納入年度住宅修繕計(jì)劃，不符合要求的，書(shū)面告知申報(bào)主體并說(shuō)明理由。三、修繕資金管理（一）資金來(lái)源1.專項(xiàng)維修資金業(yè)主按照規(guī)定繳存的專項(xiàng)維修資金是住宅修繕資金的重要來(lái)源。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則進(jìn)行管理。2.公共收益利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益，在扣除合理成本后，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定用于住宅修繕等相關(guān)支出。3.財(cái)政補(bǔ)貼市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)符合條件的住宅修繕項(xiàng)目給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼。財(cái)政補(bǔ)貼主要用于支持老舊住宅的結(jié)構(gòu)安全修繕、公共設(shè)施設(shè)備更新改造等重點(diǎn)項(xiàng)目。4.其他資金鼓勵(lì)社會(huì)資本參與住宅修繕，通過(guò)政府與社會(huì)資本合作（PPP）等模式，引入社會(huì)資金用于住宅修繕。同時(shí)，業(yè)主也可以根據(jù)自愿原則，自籌資金用于住宅修繕。（二）資金使用1.使用范圍住宅修繕資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。具體使用范圍包括但不限于：住宅的結(jié)構(gòu)安全修繕，如墻體加固、地基處理、屋面防水等；設(shè)施設(shè)備更新改造，如電梯更新、消防設(shè)施改造、給排水系統(tǒng)改造等；外立面修繕，如墻面翻新、門窗更換等；樓道修繕，如樓道粉刷、扶手更換等；庭院環(huán)境整治，如道路維修、綠化改造等。2.使用程序制定方案：由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)住宅修繕需求，制定修繕?lè)桨负唾Y金使用計(jì)劃，并征求業(yè)主意見(jiàn)。預(yù)算審核：將修繕?lè)桨负唾Y金使用計(jì)劃報(bào)區(qū)房屋管理部門進(jìn)行預(yù)算審核。區(qū)房屋管理部門可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算進(jìn)行審核，審核結(jié)果作為資金使用的依據(jù)。資金申請(qǐng)：經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)后，由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)房屋管理部門提交資金使用申請(qǐng)，同時(shí)提供相關(guān)證明材料，如修繕合同、發(fā)票等。資金撥付：區(qū)房屋管理部門對(duì)資金使用申請(qǐng)進(jìn)行審核，審核通過(guò)后，按照規(guī)定程序?qū)①Y金撥付至專項(xiàng)維修資金專戶，由專戶管理銀行按照合同約定支付給施工單位。（三）資金監(jiān)管1.專戶管理專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專戶管理銀行，建立專戶存儲(chǔ)制度。專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理和核算，確保資金安全。2.定期審計(jì)區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同財(cái)政部門定期對(duì)住宅修繕資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果向社會(huì)公布。審計(jì)內(nèi)容包括資金使用是否符合規(guī)定范圍、使用程序是否規(guī)范、資金是否?？顚Ｓ玫?。3.信息公開(kāi)建立住宅修繕資金信息公開(kāi)制度，區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)定期向社會(huì)公開(kāi)住宅修繕資金的收支情況、使用情況等信息，接受業(yè)主和社會(huì)監(jiān)督。四、修繕工程管理（一）修繕?lè)桨妇幹?.方案要求修繕?lè)桨笐?yīng)當(dāng)根據(jù)住宅的實(shí)際情況和修繕需求進(jìn)行編制，符合國(guó)家和本市有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。修繕?lè)桨笐?yīng)當(dāng)包括修繕內(nèi)容、修繕設(shè)計(jì)圖紙、施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量安全保障措施、工程預(yù)算等內(nèi)容。2.設(shè)計(jì)單位選擇修繕工程的設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，并按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行選擇。設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)修繕?lè)桨傅馁|(zhì)量負(fù)責(zé)，確保方案科學(xué)合理、安全可靠。3.方案評(píng)審修繕?lè)桨妇幹仆瓿珊螅瑧?yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門和專家進(jìn)行評(píng)審。評(píng)審內(nèi)容包括方案的可行性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性等。評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的方案方可作為實(shí)施修繕工程的依據(jù)。（二）施工單位選擇1.招標(biāo)要求修繕工程應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)、信譽(yù)良好的施工單位。招標(biāo)方式可以采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等方式，具體按照本市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.合同簽訂施工單位確定后，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂修繕工程施工合同。施工合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工程內(nèi)容、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程工期、工程價(jià)款支付方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.施工許可施工單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理施工許可證。辦理施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交施工合同、施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量安全保障措施等相關(guān)材料。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助施工單位辦理施工許可證。（三）施工過(guò)程管理1.質(zhì)量監(jiān)督建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對(duì)修繕工程進(jìn)行監(jiān)理，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)理規(guī)范和合同約定，對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促整改。區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)修繕工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，定期對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行抽檢。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，責(zé)令施工單位限期整改；情節(jié)嚴(yán)重的，依法予以處罰。2.安全管理施工單位應(yīng)當(dāng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理，確保施工安全。施工單位應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)督促施工單位做好安全生產(chǎn)工作，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全狀況進(jìn)行定期檢查。區(qū)房屋管理部門、城管執(zhí)法部門、消防救援部門等應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)責(zé)令整改。3.文明施工管理施工單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理，做到施工現(xiàn)場(chǎng)整潔有序，物料堆放整齊，施工噪聲、粉塵等污染符合環(huán)保要求。施工單位應(yīng)當(dāng)合理安排施工時(shí)間，避免夜間施工對(duì)居民造成影響。確需夜間施工的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并公告附近居民。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)督促施工單位做好文明施工管理工作，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明施工情況進(jìn)行檢查。區(qū)房屋管理部門、城管執(zhí)法部門等應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的文明施工進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)責(zé)令整改。（四）竣工驗(yàn)收1.驗(yàn)收程序修繕工程竣工后，施工單位應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)區(qū)房屋管理部門備案。區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)竣工驗(yàn)收備案情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.質(zhì)量保修施工單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，對(duì)修繕工程承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。質(zhì)量保修期限按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，在質(zhì)量保修期限內(nèi)，施工單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行保修義務(wù)，對(duì)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé)免費(fèi)維修。五、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門制定住宅修繕應(yīng)急管理預(yù)案，明確應(yīng)急處置的組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急保障措施等內(nèi)容。應(yīng)急管理預(yù)案應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行修訂和演練，確保其有效性和可操作性。（二）應(yīng)急處置1.突發(fā)事件報(bào)告發(fā)生住宅修繕突發(fā)事件，如房屋倒塌、嚴(yán)重漏水、電梯故障等，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)立即向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)房屋管理部門報(bào)告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或區(qū)房屋管理部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)程序，并及時(shí)向上級(jí)主管部門報(bào)告。2.應(yīng)急搶險(xiǎn)救援區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門迅速組織應(yīng)急搶險(xiǎn)救援隊(duì)伍，對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行應(yīng)急處置。應(yīng)急搶險(xiǎn)救援隊(duì)伍應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急預(yù)案的要求，采取有效的措施，確保人員生命安全，減少財(cái)產(chǎn)損失。3.恢復(fù)重建突發(fā)事件應(yīng)急處置結(jié)束后，區(qū)房屋管理部門應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門和單位對(duì)受損住宅進(jìn)行評(píng)估，制定恢復(fù)重建方案，并組織實(shí)施?；謴?fù)重建工作應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，確保住宅的結(jié)構(gòu)安全和使用功能。六、法律責(zé)任（一）對(duì)業(yè)主、使用人的處罰業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)房屋管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處[X]元以上[X]元以下的罰款：1.未按照規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金的；2.擅自改變住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備用途的；3.拒絕、阻礙相關(guān)部門和單位依法對(duì)住宅修繕進(jìn)行監(jiān)督檢查的。（二）對(duì)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等的處罰建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)房屋管理部門、建設(shè)部門、城管執(zhí)法部門等按照各自職責(zé)，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處[X]萬(wàn)元以上[X]萬(wàn)元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，依法吊銷資質(zhì)證書(shū)：1.未按照規(guī)定辦理施工許可證擅自施工的；2.未按照修繕?lè)桨高M(jìn)行施工的；3.未按照規(guī)定對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)、驗(yàn)收的；4.未按照規(guī)定對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安