2024年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題三1.房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處不包括（）。A.受區(qū)位因素影響大B.可以買賣也可以出租C.價格形成時間較長D.價格易受交易者個別情況影響答案：B。分析：一般物品也可買賣和出租，這不是房地產(chǎn)價格與一般物品價格的不同之處，A、C、D是房地產(chǎn)價格獨(dú)特特點。2.下列房地產(chǎn)中，通常情況下，價格對樓層最為敏感的是（）。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)廠房答案：A。分析：商業(yè)用房樓層差異對其經(jīng)營和收益影響大，所以價格對樓層最為敏感。3.房地產(chǎn)的供給曲線表示（）。A.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關(guān)系D.房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關(guān)系答案：C。分析：供給曲線反映的是供給量和價格的關(guān)系。4.決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（）。A.相關(guān)物品的價格水平B.該種房地產(chǎn)的價格水平C.消費(fèi)者的收入水平D.消費(fèi)者對未來的預(yù)期答案：B。分析：價格水平同時影響房地產(chǎn)的需求量和供給量。5.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（）元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599答案：C。分析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣膊糠纸ㄖ娣e=145+9=154m2，總價=145×3500元，按建筑面積計算價格=145×3500÷154≈3295元/m2。6.一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是（）。A.第（1）、（3）種情況B.第（3）、（4）、（5）種情況C.第（2）、（4）、（5）種情況D.第（2）、（3）、（4）、（5）種情況答案：C。分析：名義價格和實際價格差異主要出現(xiàn)在有折扣、付款時間不同等情況，（2）有折扣，（4）（5）付款時間與一次性付清不同。7.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，建筑面積為2000m2，建筑重置成本為1800元/m2，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價值為300萬元，則該宗土地的單價為（）元/m2。A.700B.720C.750D.800答案：A。分析：建筑物價值=2000×1800×80%=288萬元，土地價值=300288=12萬元，土地單價=120000÷500=700元/m2。8.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.戶型B.樓層C.層高D.裝修答案：B。分析：樓層屬于區(qū)位因素，戶型、層高、裝修屬于實物因素。9.房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述中，說明建筑物的所有權(quán)、使用權(quán)狀況，屬于（）。A.土地權(quán)益狀況描述B.房屋權(quán)益狀況描述C.房地產(chǎn)其他權(quán)益狀況描述D.房地產(chǎn)市場狀況描述答案：B。分析：建筑物所有權(quán)、使用權(quán)狀況屬于房屋權(quán)益狀況描述。10.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350答案：B。分析：減價修正額=拆遷費(fèi)用殘值=30050=250元/m2。11.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格與樓層關(guān)系最為密切的是（）。A.商業(yè)房地產(chǎn)B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)房地產(chǎn)答案：A。分析：商業(yè)房地產(chǎn)樓層對經(jīng)營和收益影響大，價格與樓層關(guān)系最密切。12.某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2600答案：C。分析：套內(nèi)建筑面積=建筑面積×（1分?jǐn)偣灿忻娣e系數(shù)）=100×（110%）=90m2，總價=90×2600元，建筑面積下價格=90×2600÷100=2340元/m2。13.下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）。A.原始價值一般高于賬面價值B.投資價值可能高于市場價值C.謹(jǐn)慎價值低于市場價值D.快速變現(xiàn)價值高于市場價值答案：D。分析：快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值，因為需要快速出售會有價格折減。14.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659答案：D。分析：設(shè)正常成交價格為x，x6.8%x=2385，解得x=2385÷（16.8%）≈2559元/m2，調(diào)整后價格=2559×（1+3.9%）≈2659元/m2。15.下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)的是（）。A.企業(yè)清算涉及的房地產(chǎn)估價B.房地產(chǎn)抵押估價C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估D.政府強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)估價答案：C。分析：因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估屬于相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估，不屬于房地產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù)。16.某可比實例成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例實際價格為（）元/m2。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B。分析：實際價格=[12+8÷（1+10%）^0.5+4÷（1+10%）]÷100×10000≈2326.41元/m2。17.某估價機(jī)構(gòu)于2024年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點為2024年6月15日。因估價結(jié)果有爭議，2024年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為（）。A.2024年6月15日B.2024年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日答案：A。分析：估價時點應(yīng)與原估價時點一致，為2024年6月15日。18.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證C.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)D.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)答案：無（本題無錯誤選項）。分析：A、B、C、D表述均正確，房地產(chǎn)估價是模擬市場定價，提供價值意見，存在合理誤差，兼具科學(xué)性和藝術(shù)性。19.下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的是（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)用地B.寫字樓C.商場D.學(xué)校答案：D。分析：學(xué)校屬于特殊房地產(chǎn)，缺乏足夠的可比實例，難以采用市場法估價。20.為評估某宗房地產(chǎn)2024年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2023年11月，該類房地產(chǎn)自2023年6月至2024年10月價格每月比上月上漲1%。對該可比實例進(jìn)行交易日期調(diào)整后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458答案：B。分析：從2023年11月到2024年10月共11個月，調(diào)整后價格=3000×（1+1%）^11≈3347元/m2。21.某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B。分析：先計算實際總價，12+8÷(1+10%)^0.5+4÷(1+10%)，再除以面積100得到實際單價約為2326.41元/m2。22.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，建筑面積為2000m2，建筑物的重置價格為1800元/m2，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價值為300萬元，則該宗土地的單價為（）元/m2。A.700B.720C.750D.800答案：A。分析：建筑物價值=2000×1800×80%=288萬元，土地價值=300288=12萬元，土地單價=120000÷500=700元/m2。23.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.居民收入水平B.物價變動C.城市化D.利率答案：C。分析：城市化屬于社會因素，居民收入、物價、利率屬于經(jīng)濟(jì)因素。24.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350答案：B。分析：減價修正額=拆遷費(fèi)用殘值=30050=250元/m2。25.某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2600答案：C。分析：套內(nèi)建筑面積=100×(110%)=90m2，總價=90×2600，建筑面積下價格=90×2600÷100=2340元/m2。26.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證C.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)D.房地產(chǎn)估價結(jié)果是一種客觀存在的價值答案：D。分析：房地產(chǎn)估價結(jié)果是估價師的專業(yè)判斷，并非客觀存在的價值。27.某可比實例的成交價格為2000元/m2，建筑面積為100m2，首付60萬元，余款半年后支付40萬元，已知年利率為5%，則該可比實例的實際價格為（）元/m2。A.1900B.1923C.1948D.2000答案：C。分析：實際總價=60+40÷(1+5%)^0.5，實際單價=[60+40÷(1+5%)^0.5]÷100×10000≈1948元/m2。28.某房地產(chǎn)的土地面積為2000m2，建筑面積為8000m2，建筑物的重置價格為1800元/m2，成新率為80%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價值為1200萬元，則該宗土地的單價為（）元/m2。A.1200B.1300C.1400D.1500答案：A。分析：建筑物價值=8000×1800×80%=1152萬元，土地價值=12001152=48萬元，土地單價=480000÷2000=1200元/m2。29.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的是（）。A.建筑規(guī)模B.朝向C.樓層D.交通條件答案：D。分析：交通條件屬于區(qū)位因素，建筑規(guī)模屬于實物因素，朝向和樓層有一定特殊性但主要交通條件更符合區(qū)位因素定義。30.某宗房地產(chǎn)2023年6月的價格為3000元/m2，該類房地產(chǎn)2023年6月至10月的價格指數(shù)分別為103.6、104.7、105.0、106.8、108.3（均以上個月為100），則該宗房地產(chǎn)2023年10月的價格為（）元/m2。A.3215B.3284C.3419D.3481答案：C。分析：2023年10月價格=3000×(103.6÷100)×(104.7÷100)×(105.0÷100)×(106.8÷100)×(108.3÷100)≈3419元/m2。31.下列房地產(chǎn)估價方法中，需要進(jìn)行交易情況修正的是（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法答案：A。分析：市場法需要對可比實例的成交價格進(jìn)行交易情況修正，以使其符合正常市場交易情況。32.某可比實例的成交價格為2500元/m2，因交易有急售因素，其交易情況修正系數(shù)為8%，則修正后的價格為（）元/m2。A.2300B.2315C.2350D.2360答案：A。分析：修正后價格=2500×(18%)=2300元/m2。33.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70答案：B。分析：先計算前4年凈收益的平均值作為每年固定凈收益，(15.1+16.3+15.5+17.2)÷4=16萬元，再根據(jù)收益法公式計算價格，P=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]=16÷9%×[11÷(1+9%)^35]≈168.75萬元。34.采用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時，除有租約限制的以外，應(yīng)選?。ǎ﹥羰找孀鳛楣纼r依據(jù)。A.類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C.該房地產(chǎn)的客觀D.該房地產(chǎn)的實際答案：C。分析：除有租約限制外，應(yīng)選取該房地產(chǎn)的客觀凈收益作為估價依據(jù)。35.某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的價格為（）萬元。A.400B.260C.210D.300答案：A。分析：根據(jù)公式P=A÷Y+B÷Y2，A=20萬元，B=2萬元，Y=10%，P=20÷10%+2÷(10%)2=400萬元。36.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1500m2，建筑物的重置價格為2000元/m2，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價值為300萬元，則該宗土地的單價為（）元/m2。A.600B.700C.800D.900答案：B。分析：建筑物價值=1500×2000×80%=240萬元，土地價值=300240=60萬元，土地單價=600000÷1000=700元/m2。37.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在價值時點剩余的土地使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B。分析：凈收益=3010=20萬元，根據(jù)收益法公式P=A÷Y×[11÷(1+Y)^n]=20÷10%×[11÷(1+10%)^40]≈196萬元。38.下列關(guān)于成本法的表述中，錯誤的是（）。A.成本法中的“成本”不是通常意義上的成本B.成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值論C.成本法的基本公式為：房地產(chǎn)價值=重新購建價格折舊D.成本法適用于很少發(fā)生交易而限制了市場法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)答案：無（本題無錯誤選項）。分析：A、B、C、D表述均正確，成本法中的成本有特定含義，依據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用價值論，有對應(yīng)公式，適用于特定房地產(chǎn)。39.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C。分析：年折舊額=800×200×(12%)÷40=3920元，折舊總額=3920×12=47040元，現(xiàn)值=800×20047040=112960元≈11.3萬元。40.某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00答案：B。分析：功能折舊=150+0.8÷12%×[11÷(1+12%)^15]≈155.45萬元，扣除功能折舊后價值=2000155.45=1844.55萬元。41.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/m2，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/m2和60元/m2，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/m2。A.55.20B.103.22C.109.62D.114.82答案：B。分析：土地取得費(fèi)利息=540×[(1+8%)21]=90.32元/m2，第一年開發(fā)費(fèi)利息=90×[(1+8%)^1.51]≈10.92元/m2，第二年開發(fā)費(fèi)利息=60×[(1+8%)^0.51]≈2元/m2，投資利息=90.32+10.92+2=103.22元/m2。42.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地取得費(fèi)用為1000萬元，開發(fā)成本為2000萬元，管理費(fèi)用為300萬元，銷售費(fèi)用為200萬元，投資利息為150萬元，銷售稅費(fèi)為250萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該項目的成本利潤率為（）。A.15.79%B.17.19%C.18.97%D.20.18%答案：B。分析：成本利潤率=開發(fā)利潤÷（土地取得費(fèi)用+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）=500÷(1000+2000+300+200+150)≈17.19%。43.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A。分析：再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值拖欠工程款已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額÷抵押率=600010001000÷50%=2500萬元。44.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某房地產(chǎn)開發(fā)項目時，不需要進(jìn)行的是（）。A.估算后續(xù)開發(fā)的經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入在何時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤答案：D。分析：動態(tài)分析法不單獨(dú)計算利息和利潤，而是在折現(xiàn)過程中考慮。45.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃建筑面積10000m2，預(yù)計售價3000元/m2，銷售稅費(fèi)率為售價的10%，土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為1200萬元，管理費(fèi)用為土地取得成本和建設(shè)成本之和的5%，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%，投資利息為150萬元，開發(fā)利潤為（）萬元。A.300B.320C.340D.360答案：A。分析：銷售收入=10000×3000=3000萬元，銷售稅費(fèi)=3000×10%=300萬元，管理費(fèi)用=(1000+1200)×5%=110萬元，銷售費(fèi)用=3000×2%=60萬元，開發(fā)利潤=30001000120011060150300=300萬元。46.下列關(guān)于長期趨勢法的表述中，錯誤的是（）。A.長期趨勢法可用于預(yù)測未來的房地產(chǎn)價格B.長期趨勢法可以消除房