小區(qū)物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房管理規(guī)定第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的界定與功能劃分

1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的界定

物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，指的是小區(qū)內(nèi)專門用于物業(yè)管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房屋及附屬設(shè)施。這類用房通常包括物業(yè)管理辦公室、業(yè)主服務(wù)中心、健身房、會(huì)議室、停車場(chǎng)等。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)當(dāng)滿足以下條件：

-位于小區(qū)內(nèi)部，便于業(yè)主使用；

-產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)公司所有或使用；

-用于物業(yè)管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得用于其他用途。

2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的分類

物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房按照用途可分為以下幾類：

-管理用房：包括物業(yè)管理辦公室、業(yè)主服務(wù)中心等，用于物業(yè)公司的日常管理工作；

-服務(wù)用房：包括健身房、會(huì)議室、活動(dòng)室等，用于提供業(yè)主休閑娛樂、健身等服務(wù)；

-經(jīng)營(yíng)用房：包括停車場(chǎng)、商鋪等，用于物業(yè)公司開展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，提高小區(qū)品質(zhì)。

3.物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的功能劃分

在功能劃分上，物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房應(yīng)遵循以下原則：

-滿足業(yè)主需求：根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需求，合理規(guī)劃用房功能，提供便捷、實(shí)用的服務(wù)；

-提升小區(qū)品質(zhì)：通過完善物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的功能，提高小區(qū)的整體品質(zhì)，增強(qiáng)業(yè)主的居住體驗(yàn)；

-確保安全合規(guī)：在功能劃分過程中，充分考慮安全因素，確保用房使用過程中的合規(guī)性。

4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)規(guī)模、業(yè)主需求等因素制定，以下為參考標(biāo)準(zhǔn)：

-管理用房：按小區(qū)總面積的1%配置；

-服務(wù)用房：按小區(qū)總面積的2%配置；

-經(jīng)營(yíng)用房：按小區(qū)總面積的3%配置。

在實(shí)際操作中，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，合理調(diào)整配置比例，以滿足業(yè)主需求。

第二章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的規(guī)劃與建設(shè)

物業(yè)公司拿到小區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目后，首先得規(guī)劃這些經(jīng)營(yíng)用房怎么建，建在哪，得符合大家的實(shí)際需求。這一章我們就來說說這個(gè)規(guī)劃建設(shè)的實(shí)操細(xì)節(jié)。

1.調(diào)研需求

物業(yè)公司首先得了解業(yè)主們的需求，比如他們希望小區(qū)里有什么服務(wù)設(shè)施，是更想要健身房還是兒童游樂場(chǎng)。通常，這會(huì)通過問卷調(diào)查、座談會(huì)等形式收集大家的意見。

2.設(shè)計(jì)圖紙

根據(jù)收集到的需求，物業(yè)公司會(huì)請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)師來設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)用房的布局和外觀。設(shè)計(jì)師得考慮房子建在哪最合適，比如健身房最好離居民樓遠(yuǎn)一些，減少噪音干擾。

3.確定位置

小區(qū)里的空地就這么大，建房子得挑個(gè)地方。物業(yè)公司得考慮交通便利性、環(huán)境因素等，來確定經(jīng)營(yíng)用房的精確位置。

4.預(yù)算成本

建房子得花錢，物業(yè)公司得做好預(yù)算。這個(gè)預(yù)算得包括建筑材料、人工費(fèi)、設(shè)備采購等所有的費(fèi)用，確保建起來的房子既實(shí)用又經(jīng)濟(jì)。

5.審批流程

建設(shè)之前，得有一系列的審批流程。物業(yè)公司得向相關(guān)部門提交設(shè)計(jì)方案、預(yù)算報(bào)告等材料，等待審批通過。

6.施工建設(shè)

批文拿到手，就可以開始施工了。物業(yè)公司會(huì)選擇合適的施工隊(duì)，監(jiān)督施工進(jìn)度和質(zhì)量，確保工程按時(shí)按質(zhì)完成。

7.裝修配置

房子建好后，還得進(jìn)行內(nèi)部裝修和設(shè)備配置。物業(yè)公司會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)用房的用途來選擇合適的裝修風(fēng)格和設(shè)備。

8.安全驗(yàn)收

裝修完畢，得進(jìn)行安全驗(yàn)收。這包括消防、電力、燃?xì)獾确矫娴陌踩珯z查，確保經(jīng)營(yíng)用房在投入使用前是安全的。

這一系列流程走下來，經(jīng)營(yíng)用房才能順利投入使用，為小區(qū)業(yè)主提供便利的服務(wù)。

第三章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的日常管理與維護(hù)

經(jīng)營(yíng)用房建好了，接下來就是日常管理和維護(hù)了。這事兒聽起來簡(jiǎn)單，其實(shí)里面的學(xué)問大著呢。

1.制定管理規(guī)章

物業(yè)公司得制定一套管理規(guī)章，規(guī)定經(jīng)營(yíng)用房的開放時(shí)間、使用規(guī)則和維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。比如健身房幾點(diǎn)開門，幾點(diǎn)關(guān)門，使用健身器材要注意什么，這些都得寫在紙上，讓大家遵守。

2.招聘管理人員

經(jīng)營(yíng)用房需要人看著，物業(yè)公司得招聘一些管理人員，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的日常管理，比如維護(hù)秩序、解答業(yè)主疑問、處理突發(fā)事件等。

3.維護(hù)衛(wèi)生清潔

經(jīng)營(yíng)用房的衛(wèi)生清潔是大事，尤其是公共區(qū)域，得保持干凈整潔。物業(yè)公司通常會(huì)雇傭清潔工，定期打掃衛(wèi)生，確保環(huán)境舒適。

4.檢查設(shè)施設(shè)備

經(jīng)營(yíng)用房里的設(shè)施設(shè)備，比如健身器材、會(huì)議室的投影儀等，得定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，避免影響業(yè)主使用。

5.處理投訴建議

業(yè)主在使用經(jīng)營(yíng)用房的過程中，可能會(huì)有各種各樣的投訴和建議。物業(yè)公司得及時(shí)處理這些反饋，解決問題，提高服務(wù)質(zhì)量。

6.安全防范

經(jīng)營(yíng)用房的安全防范很重要，尤其是晚上，得有保安巡邏，安裝監(jiān)控?cái)z像頭等，確保業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。

7.應(yīng)急處理

經(jīng)營(yíng)用房可能會(huì)遇到一些突發(fā)情況，比如停電、漏水等。物業(yè)公司得有應(yīng)急處理機(jī)制，能夠迅速反應(yīng)，減少損失。

8.費(fèi)用管理

經(jīng)營(yíng)用房的維護(hù)和管理需要費(fèi)用，物業(yè)公司得合理計(jì)算成本，向業(yè)主收取相應(yīng)的費(fèi)用，同時(shí)公開費(fèi)用使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

這些日常管理和維護(hù)的工作，都是為了確保經(jīng)營(yíng)用房能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)。

第四章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的租賃與服務(wù)

經(jīng)營(yíng)用房可不是建好了就自己用，很多時(shí)候，物業(yè)公司會(huì)把一些房子租給商家，或者提供給業(yè)主使用，這一章我們就聊聊這個(gè)租賃和服務(wù)的具體操作。

1.明確租賃對(duì)象

首先得確定哪些人或者哪些商家能租用這些房子。物業(yè)公司會(huì)根據(jù)小區(qū)的需求和規(guī)劃，決定是租給便利店，還是健身房，或者是作為社區(qū)活動(dòng)中心。

2.制定租賃合同

確定了租賃對(duì)象后，就得簽訂租賃合同。合同里要寫清楚租金、租期、維修責(zé)任等條款，保證雙方權(quán)益。

3.確定租金價(jià)格

租金價(jià)格得根據(jù)房子的位置、大小和市場(chǎng)行情來定。物業(yè)公司得做一番市場(chǎng)調(diào)研，定一個(gè)合理的價(jià)格，既能吸引租客，又能保證自己的利益。

4.提供物業(yè)服務(wù)

租客搬進(jìn)來后，物業(yè)公司還得提供物業(yè)服務(wù)，比如安保、清潔、綠化等，確保租客的日常使用不受影響。

5.收集反饋意見

物業(yè)公司會(huì)定期收集租客的反饋意見，了解他們的需求，看看服務(wù)哪里做得不到位，及時(shí)改進(jìn)。

6.維修和保養(yǎng)

經(jīng)營(yíng)用房的維修和保養(yǎng)也很重要。物業(yè)公司要定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，避免給租客帶來不便。

7.處理租賃糾紛

租賃過程中，難免會(huì)出現(xiàn)一些糾紛，比如租金問題、維修責(zé)任等。物業(yè)公司得及時(shí)介入，協(xié)調(diào)解決糾紛。

8.租賃合同的續(xù)簽和終止

租賃合同到期后，要根據(jù)雙方的情況決定是否續(xù)簽。如果租客想要繼續(xù)租用，就得辦理續(xù)簽手續(xù)；如果不再續(xù)租，物業(yè)公司就要準(zhǔn)備房子重新出租，或者另作他用。

這一系列的租賃與服務(wù)流程，都是為了確保經(jīng)營(yíng)用房能夠合理利用，同時(shí)也能給小區(qū)帶來一定的收入，改善小區(qū)環(huán)境和服務(wù)。

第五章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的公共服務(wù)與活動(dòng)組織

經(jīng)營(yíng)用房不僅僅是為了出租或者自用，它還得承擔(dān)起一些公共服務(wù)的功能，時(shí)不時(shí)地還得組織些活動(dòng)，讓小區(qū)的氛圍更加和諧。

1.公共服務(wù)設(shè)置

物業(yè)公司會(huì)在經(jīng)營(yíng)用房中設(shè)置一些公共服務(wù)項(xiàng)目，比如快遞收發(fā)點(diǎn)、社區(qū)醫(yī)療站、老年人活動(dòng)中心等，這些服務(wù)都是為了讓業(yè)主生活得更方便。

2.活動(dòng)策劃

小區(qū)活動(dòng)能夠增進(jìn)鄰里關(guān)系，物業(yè)公司會(huì)根據(jù)節(jié)日或者特殊日子來策劃活動(dòng)，比如春節(jié)的團(tuán)圓飯、兒童節(jié)的親子活動(dòng)等。

3.活動(dòng)宣傳

活動(dòng)策劃好后，得讓大家都知道。物業(yè)公司會(huì)在小區(qū)公告欄、微信群、業(yè)主群等多個(gè)渠道發(fā)布活動(dòng)信息，吸引業(yè)主參與。

4.活動(dòng)準(zhǔn)備

活動(dòng)前，物業(yè)公司得做好充分的準(zhǔn)備，包括場(chǎng)地布置、活動(dòng)器材準(zhǔn)備、食品安全等，確?；顒?dòng)順利進(jìn)行。

5.活動(dòng)執(zhí)行

活動(dòng)當(dāng)天，物業(yè)公司會(huì)安排工作人員現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)，確?；顒?dòng)按照計(jì)劃進(jìn)行，同時(shí)也要注意現(xiàn)場(chǎng)的安全管理。

6.活動(dòng)反饋

活動(dòng)結(jié)束后，物業(yè)公司會(huì)收集業(yè)主的反饋，了解活動(dòng)的效果，看看哪些地方做得好，哪些地方需要改進(jìn)。

7.公共服務(wù)監(jiān)督

公共服務(wù)項(xiàng)目運(yùn)行后，物業(yè)公司還得監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，定期檢查，確保服務(wù)項(xiàng)目能夠持續(xù)滿足業(yè)主需求。

8.活動(dòng)總結(jié)

每次活動(dòng)結(jié)束后，物業(yè)公司都會(huì)進(jìn)行總結(jié)，分析活動(dòng)的成功與不足，為下一次活動(dòng)提供經(jīng)驗(yàn)和借鑒。

第六章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的財(cái)務(wù)管理與收益分配

經(jīng)營(yíng)用房涉及到錢的問題，物業(yè)公司得好好管理，這一章我們就來說說經(jīng)營(yíng)用房的財(cái)務(wù)管理和收益分配。

1.成本核算

物業(yè)公司得把經(jīng)營(yíng)用房的各項(xiàng)成本算清楚，包括建設(shè)成本、維護(hù)成本、人力成本等，這樣才能知道租房或者提供服務(wù)要不要賺錢。

2.收入統(tǒng)計(jì)

經(jīng)營(yíng)用房的收入從哪里來，是租房、服務(wù)費(fèi)還是其他途徑，物業(yè)公司得把這些收入統(tǒng)計(jì)好，做到心里有數(shù)。

3.財(cái)務(wù)報(bào)表

物業(yè)公司會(huì)定期制作財(cái)務(wù)報(bào)表，把經(jīng)營(yíng)用房的收支情況詳細(xì)列出來，這樣業(yè)主和公司自己都能清楚看到經(jīng)營(yíng)情況。

4.收益分配

經(jīng)營(yíng)用房賺了錢，怎么分是個(gè)問題。物業(yè)公司得按照合同或者規(guī)定，把收益合理分配，比如一部分用于小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)，一部分作為公司利潤(rùn)。

5.透明公開

為了贏得業(yè)主的信任，物業(yè)公司會(huì)把財(cái)務(wù)報(bào)表和收益分配情況公開，讓業(yè)主知道錢都花在了哪里。

6.預(yù)算控制

經(jīng)營(yíng)用房的預(yù)算控制很重要，物業(yè)公司得根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整預(yù)算，避免不必要的浪費(fèi)。

7.財(cái)務(wù)審計(jì)

為了保證財(cái)務(wù)管理的準(zhǔn)確性，物業(yè)公司會(huì)定期進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，檢查賬目是否清晰，收支是否合理。

8.應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)用房可能會(huì)遇到各種風(fēng)險(xiǎn)，比如市場(chǎng)變化、租客違約等。物業(yè)公司得有應(yīng)對(duì)措施，減少風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失。通過這些財(cái)務(wù)管理與收益分配的措施，物業(yè)公司能夠確保經(jīng)營(yíng)用房的健康發(fā)展，同時(shí)也能讓業(yè)主看到物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)成果。

第七章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的法律法規(guī)遵守與風(fēng)險(xiǎn)控制

經(jīng)營(yíng)用房在運(yùn)營(yíng)過程中，得遵守各種法律法規(guī)，還得注意風(fēng)險(xiǎn)控制，這一章我們就來聊聊這個(gè)話題。

1.法律法規(guī)了解

物業(yè)公司首先要了解相關(guān)的法律法規(guī)，比如《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《房屋租賃合同》等，確保經(jīng)營(yíng)用房的活動(dòng)合法合規(guī)。

2.合同管理

無論是出租還是提供服務(wù)，都得簽訂合同。物業(yè)公司要確保合同條款合法，避免日后出現(xiàn)法律糾紛。

3.稅務(wù)申報(bào)

經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)生的收入，得依法納稅。物業(yè)公司得按時(shí)進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)，別給自己找麻煩。

4.安全生產(chǎn)

經(jīng)營(yíng)用房得注意安全生產(chǎn)，尤其是公共場(chǎng)所，比如健身房、會(huì)議室等，要有相應(yīng)的安全措施，防止事故發(fā)生。

5.應(yīng)急預(yù)案

物業(yè)公司得制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如火災(zāi)、自然災(zāi)害等，確保能夠快速應(yīng)對(duì)。

6.保險(xiǎn)購買

為了轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司可以考慮購買保險(xiǎn)，比如財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公眾責(zé)任保險(xiǎn)等，一旦發(fā)生意外，能夠得到一定的賠償。

7.定期培訓(xùn)

物業(yè)公司要對(duì)員工進(jìn)行定期培訓(xùn)，提高他們的法律法規(guī)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

8.監(jiān)管配合

物業(yè)公司要配合相關(guān)監(jiān)管部門的檢查，比如消防、衛(wèi)生等部門，確保經(jīng)營(yíng)用房符合各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。

第八章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的持續(xù)改進(jìn)與服務(wù)提升

經(jīng)營(yíng)用房不是建好了就一勞永逸，它得不斷地改進(jìn)，提升服務(wù)質(zhì)量，這樣才能更好地滿足業(yè)主的需求。

1.收集業(yè)主意見

物業(yè)公司會(huì)定期收集業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)用房的意見和建議，通過問卷調(diào)查、意見箱、在線反饋等方式，了解業(yè)主的真實(shí)想法。

2.分析服務(wù)短板

收集到的意見會(huì)進(jìn)行分析，找出服務(wù)的短板和不足，比如清潔不夠及時(shí)、設(shè)施維護(hù)不到位等問題。

3.制定改進(jìn)計(jì)劃

針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)公司會(huì)制定具體的改進(jìn)計(jì)劃，比如增加清潔次數(shù)、更新老舊設(shè)施等。

4.落實(shí)改進(jìn)措施

制定的改進(jìn)計(jì)劃得落到實(shí)處，物業(yè)公司會(huì)安排專人負(fù)責(zé)跟進(jìn)，確保每一項(xiàng)改進(jìn)措施都能得到執(zhí)行。

5.員工服務(wù)培訓(xùn)

提升服務(wù)質(zhì)量，員工培訓(xùn)是關(guān)鍵。物業(yè)公司會(huì)定期組織員工進(jìn)行服務(wù)技能和禮儀培訓(xùn)，提高服務(wù)水平。

6.引入新技術(shù)

隨著科技的發(fā)展，物業(yè)公司會(huì)考慮引入新技術(shù)，比如智能門禁、在線預(yù)約系統(tǒng)等，提升業(yè)主的使用體驗(yàn)。

7.監(jiān)測(cè)服務(wù)效果

改進(jìn)措施實(shí)施后，物業(yè)公司會(huì)持續(xù)監(jiān)測(cè)服務(wù)效果，通過業(yè)主滿意度調(diào)查等方式，評(píng)估改進(jìn)措施的實(shí)際效果。

8.建立長(zhǎng)效機(jī)制

為了確保服務(wù)質(zhì)量持續(xù)提升，物業(yè)公司會(huì)建立長(zhǎng)效的服務(wù)改進(jìn)機(jī)制，不斷優(yōu)化服務(wù)流程，提高服務(wù)水平。

第九章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的社會(huì)責(zé)任與社區(qū)共建

經(jīng)營(yíng)用房不僅僅是為了盈利，它還得承擔(dān)起社會(huì)責(zé)任，促進(jìn)社區(qū)共建，這一章我們就來聊聊這個(gè)話題。

1.社區(qū)共建活動(dòng)

物業(yè)公司會(huì)組織一些社區(qū)共建活動(dòng)，比如環(huán)保活動(dòng)、志愿者服務(wù)、社區(qū)文化交流等，讓業(yè)主參與到社區(qū)建設(shè)中來。

2.公益項(xiàng)目

物業(yè)公司還會(huì)開展一些公益項(xiàng)目，比如捐贈(zèng)社區(qū)圖書館、資助困難家庭等，回饋社會(huì)，提升公司的社會(huì)形象。

3.與社區(qū)合作

物業(yè)公司會(huì)與社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處等合作，共同解決社區(qū)問題，比如交通安全、環(huán)境治理等。

4.員工社會(huì)責(zé)任教育

物業(yè)公司會(huì)對(duì)員工進(jìn)行社會(huì)責(zé)任教育，提高員工的社會(huì)責(zé)任感，讓他們?cè)诜?wù)業(yè)主的同時(shí)，也能關(guān)注社區(qū)的整體發(fā)展。

5.業(yè)主參與決策

在經(jīng)營(yíng)用房的規(guī)劃和使用上，物業(yè)公司會(huì)鼓勵(lì)業(yè)主參與決策，比如通過業(yè)主大會(huì)等形式，讓業(yè)主的聲音被聽到。

6.公共設(shè)施維護(hù)

物業(yè)公司會(huì)定期檢查和維修小區(qū)的公共設(shè)施，比如健身器材、兒童游樂設(shè)施等，確保它們的安全性和可用性。

7.環(huán)保意識(shí)提升

物業(yè)公司會(huì)通過各種方式提升業(yè)主的環(huán)保意識(shí)，比如設(shè)置垃圾分類點(diǎn)、宣傳環(huán)保知識(shí)等，共同營(yíng)造綠色小區(qū)。

8.社區(qū)安全協(xié)作

物業(yè)公司會(huì)與社區(qū)警察、消防等部門協(xié)作，共同維護(hù)社區(qū)的安全，比如定期進(jìn)行消防演練、安全知識(shí)講座等。

第十章物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的監(jiān)督與反饋機(jī)制

為了讓經(jīng)營(yíng)用房更好地服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，物業(yè)公司需要建立起一套完善的監(jiān)督與反饋機(jī)制。

1.建立監(jiān)督機(jī)制

物業(yè)公司會(huì)設(shè)立專門的監(jiān)督部門或者崗位，負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)營(yíng)用房的管理和服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，確保各項(xiàng)規(guī)定得到執(zhí)行。

2.定期檢查

物業(yè)公司會(huì)定期對(duì)經(jīng)營(yíng)用房進(jìn)行檢查，包括房屋設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。

3.業(yè)主監(jiān)督

業(yè)主是經(jīng)營(yíng)用房服務(wù)的直接受益者，他們也有權(quán)監(jiān)督。物業(yè)公司會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)督小組，讓業(yè)主參與到監(jiān)督中來。

4.反饋渠道

物業(yè)公司會(huì)設(shè)立多種反饋渠道，比如意見箱、熱線電話