房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理管理制度范本第一章總則1.1目的為規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理工作，確保工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，維護(hù)建設(shè)單位合法權(quán)益，根據(jù)國家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，制定本制度。1.2依據(jù)1.《中華人民共和國建筑法》；2.《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》；3.《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》；4.《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》（GB/T____）；5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理相關(guān)規(guī)定。1.3適用范圍本制度適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的住宅、商業(yè)、辦公等項(xiàng)目的監(jiān)理活動(dòng)，涵蓋項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、施工、竣工驗(yàn)收全階段。第二章監(jiān)理機(jī)構(gòu)及職責(zé)2.1監(jiān)理單位選擇1.資質(zhì)要求：監(jiān)理單位須具備房屋建筑工程監(jiān)理甲級(jí)及以上資質(zhì)，且近3年有同類項(xiàng)目監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)；2.人員要求：總監(jiān)理工程師須持有注冊(cè)監(jiān)理工程師證書，具備5年以上房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)；專業(yè)監(jiān)理工程師須持有相關(guān)專業(yè)注冊(cè)證書，具備3年以上經(jīng)驗(yàn)；監(jiān)理員須具備1年以上現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)；3.selection程序：通過公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)確定監(jiān)理單位，評(píng)標(biāo)重點(diǎn)包括資質(zhì)、業(yè)績、人員配置、監(jiān)理方案、服務(wù)報(bào)價(jià)。2.2監(jiān)理機(jī)構(gòu)組成監(jiān)理單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模設(shè)立現(xiàn)場監(jiān)理機(jī)構(gòu)，一般配置：總監(jiān)理工程師（1名）：全面負(fù)責(zé)監(jiān)理工作；專業(yè)監(jiān)理工程師（按專業(yè)配備，如土建、安裝、市政等）：負(fù)責(zé)本專業(yè)監(jiān)理工作；監(jiān)理員（按標(biāo)段配備）：負(fù)責(zé)現(xiàn)場旁站及輔助工作；資料員（1名）：負(fù)責(zé)監(jiān)理資料管理。2.3崗位職責(zé)2.3.1總監(jiān)理工程師主持編制《監(jiān)理規(guī)劃》，審批《監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》；簽發(fā)《工程開工令》《停工令》《復(fù)工令》；審核施工單位《施工組織設(shè)計(jì)》《專項(xiàng)施工方案》（如深基坑、高支模、起重設(shè)備安裝等）；主持監(jiān)理例會(huì)、專題會(huì)議，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與施工單位關(guān)系；簽署《工程驗(yàn)收記錄》《工程款支付證書》《監(jiān)理評(píng)估報(bào)告》；參與工程竣工驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)量提出評(píng)估意見。2.3.2專業(yè)監(jiān)理工程師編制本專業(yè)《監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》；審查施工單位本專業(yè)《施工方案》《技術(shù)交底》；檢查本專業(yè)施工質(zhì)量，驗(yàn)收分項(xiàng)工程、檢驗(yàn)批；監(jiān)控本專業(yè)施工進(jìn)度，對(duì)比計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度，提出調(diào)整建議；審核本專業(yè)工程量清單、變更簽證，確認(rèn)工程量真實(shí)性；填寫本專業(yè)《監(jiān)理日志》，整理本專業(yè)監(jiān)理資料。2.3.3監(jiān)理員負(fù)責(zé)關(guān)鍵工序旁站（如混凝土澆筑、卷材防水、樁基施工等），監(jiān)督施工單位按規(guī)范操作；檢查施工單位人員（如項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)員、特種作業(yè)人員）、材料（如鋼筋、水泥、混凝土）、設(shè)備（如塔吊、攪拌機(jī)）進(jìn)場情況，核對(duì)相關(guān)證書；記錄現(xiàn)場施工情況，填寫《旁站記錄》《現(xiàn)場檢查記錄》；發(fā)現(xiàn)質(zhì)量、安全問題，及時(shí)向?qū)I(yè)監(jiān)理工程師報(bào)告；協(xié)助專業(yè)監(jiān)理工程師進(jìn)行分項(xiàng)工程驗(yàn)收。2.3.4資料員收集、整理監(jiān)理資料（如監(jiān)理規(guī)劃、會(huì)議紀(jì)要、驗(yàn)收記錄、整改通知等）；按規(guī)范要求裝訂監(jiān)理資料，確保資料完整、準(zhǔn)確；竣工驗(yàn)收后，向建設(shè)單位移交監(jiān)理資料；負(fù)責(zé)監(jiān)理機(jī)構(gòu)文件收發(fā)、歸檔。第三章監(jiān)理工作流程3.1前期準(zhǔn)備階段流程1.監(jiān)理規(guī)劃編制：總監(jiān)理工程師在項(xiàng)目開工前10日內(nèi)編制《監(jiān)理規(guī)劃》，報(bào)建設(shè)單位審批；2.監(jiān)理交底：總監(jiān)理工程師向施工單位交底，明確監(jiān)理范圍、程序、要求；3.施工組織設(shè)計(jì)審查：施工單位提交《施工組織設(shè)計(jì)》，專業(yè)監(jiān)理工程師審核，總監(jiān)理工程師審批；4.專項(xiàng)方案審查：施工單位提交《專項(xiàng)施工方案》，專業(yè)監(jiān)理工程師審核，總監(jiān)理工程師審批（超過一定規(guī)模的危險(xiǎn)性較大工程需專家論證）。3.2施工階段流程3.2.1材料進(jìn)場驗(yàn)收流程1.施工單位提交《原材料進(jìn)場報(bào)驗(yàn)單》，附合格證、檢驗(yàn)報(bào)告；2.監(jiān)理員核對(duì)材料名稱、規(guī)格、數(shù)量與報(bào)驗(yàn)單一致；3.監(jiān)理員按規(guī)范見證取樣（如鋼筋每60噸取1組，水泥每200噸取1組），填寫《見證取樣記錄》；4.施工單位將樣品送有資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)；5.檢測(cè)合格后，專業(yè)監(jiān)理工程師簽署《原材料進(jìn)場驗(yàn)收記錄》；6.不合格材料由施工單位退場，監(jiān)理員跟蹤確認(rèn)。3.2.2隱蔽工程驗(yàn)收流程1.施工單位完成隱蔽工程（如地基驗(yàn)槽、鋼筋綁扎、管線預(yù)埋）后，提交《隱蔽工程報(bào)驗(yàn)單》；2.專業(yè)監(jiān)理工程師現(xiàn)場檢查，核對(duì)隱蔽內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖紙一致；3.檢查合格后，簽署《隱蔽工程驗(yàn)收記錄》；4.不合格的，簽發(fā)《整改通知》，施工單位整改后重新報(bào)驗(yàn)。3.2.3進(jìn)度控制流程1.施工單位每月25日提交下月《進(jìn)度計(jì)劃》及本月《實(shí)際進(jìn)度報(bào)表》；2.專業(yè)監(jiān)理工程師對(duì)比計(jì)劃與實(shí)際進(jìn)度，分析偏差原因（如人員不足、材料延誤、天氣影響）；3.偏差超過10%的，簽發(fā)《進(jìn)度整改通知書》，要求施工單位提出整改措施；4.施工單位實(shí)施整改措施，專業(yè)監(jiān)理工程師跟蹤檢查效果，調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃。3.3竣工驗(yàn)收階段流程1.預(yù)驗(yàn)收：施工單位完成全部工程后，提交《竣工驗(yàn)收申請(qǐng)》，總監(jiān)理工程師組織預(yù)驗(yàn)收；2.整改：預(yù)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題，簽發(fā)《竣工驗(yàn)收整改通知書》，施工單位整改；3.正式驗(yàn)收：整改合格后，建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收，總監(jiān)理工程師提交《監(jiān)理評(píng)估報(bào)告》；4.資料移交：竣工驗(yàn)收合格后，監(jiān)理單位向建設(shè)單位移交監(jiān)理資料。第四章關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制4.1質(zhì)量控制4.1.1原材料控制施工單位進(jìn)場材料必須具備合格證、檢驗(yàn)報(bào)告；監(jiān)理員見證取樣，送樣率100%（如鋼筋、水泥、混凝土試塊）；檢測(cè)不合格材料必須退場，不得用于工程；建立《原材料進(jìn)場臺(tái)賬》，記錄材料名稱、規(guī)格、數(shù)量、檢測(cè)結(jié)果。4.1.2施工工藝控制施工單位必須按《施工方案》《技術(shù)交底》施工；監(jiān)理員旁站關(guān)鍵工序，監(jiān)督施工單位按規(guī)范操作（如混凝土澆筑時(shí)振搗密實(shí)，防水卷材鋪貼時(shí)搭接長度符合要求）；發(fā)現(xiàn)違規(guī)施工，立即制止，簽發(fā)《整改通知》，整改合格后方可繼續(xù)施工。4.1.3驗(yàn)收控制分項(xiàng)工程、檢驗(yàn)批驗(yàn)收由專業(yè)監(jiān)理工程師組織，施工單位技術(shù)員、質(zhì)檢員參加；驗(yàn)收合格后，簽署《分項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄》《檢驗(yàn)批驗(yàn)收記錄》；不合格的，要求施工單位返工，重新驗(yàn)收。4.2安全控制4.2.1安全方案審查施工單位提交《安全施工方案》《應(yīng)急救援預(yù)案》，專業(yè)監(jiān)理工程師審核，總監(jiān)理工程師審批；超過一定規(guī)模的危險(xiǎn)性較大工程（如深基坑、高支模），需專家論證，論證通過后實(shí)施。4.2.2安全檢查每周由總監(jiān)理工程師帶隊(duì)進(jìn)行安全大檢查，檢查內(nèi)容包括腳手架、模板支撐、臨時(shí)用電、起重設(shè)備、安全防護(hù)等；每月由建設(shè)單位組織聯(lián)合檢查（建設(shè)、監(jiān)理、施工單位參加）；檢查結(jié)果記錄《安全檢查臺(tái)賬》，發(fā)現(xiàn)隱患簽發(fā)《安全隱患整改通知書》，明確整改內(nèi)容、期限。4.2.3隱患整改施工單位整改后，提交《整改回復(fù)單》，監(jiān)理單位復(fù)查；復(fù)查合格后，簽署《整改復(fù)查意見》；逾期不整改的，總監(jiān)理工程師簽發(fā)《停工令》，并報(bào)告建設(shè)單位、政府主管部門。4.3進(jìn)度控制4.3.1進(jìn)度計(jì)劃審查施工單位提交《總進(jìn)度計(jì)劃》《月進(jìn)度計(jì)劃》，專業(yè)監(jiān)理工程師審核，總監(jiān)理工程師審批；進(jìn)度計(jì)劃必須符合建設(shè)單位要求，且具備可行性。4.3.2動(dòng)態(tài)監(jiān)控專業(yè)監(jiān)理工程師每月對(duì)比實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度，分析偏差原因（如人員不足、材料延誤、設(shè)計(jì)變更）；偏差超過10%的，簽發(fā)《進(jìn)度整改通知書》，要求施工單位提出整改措施（如增加人員、延長工作時(shí)間、調(diào)整施工順序）；整改措施實(shí)施后，跟蹤檢查效果，調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃。4.4成本控制4.4.1工程量審核施工單位提交《工程量報(bào)表》，專業(yè)監(jiān)理工程師現(xiàn)場核實(shí)工程量（如墻體砌筑工程量按實(shí)際尺寸計(jì)算）；審核合格后，簽署《工程量確認(rèn)單》，作為工程款支付依據(jù)。4.4.2變更簽證管理變更簽證必須有建設(shè)單位書面指令；施工單位提交《變更簽證申請(qǐng)》，說明變更理由、內(nèi)容、工程量；專業(yè)監(jiān)理工程師現(xiàn)場核實(shí)工程量，確認(rèn)變更必要性、合理性；總監(jiān)理工程師審批后，報(bào)建設(shè)單位確認(rèn)；變更簽證必須在變更實(shí)施前辦理，否則不予認(rèn)可。第五章監(jiān)理資料管理5.1資料分類監(jiān)理資料包括：監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則；會(huì)議紀(jì)要（監(jiān)理例會(huì)、專題會(huì)議）；驗(yàn)收記錄（分項(xiàng)工程、檢驗(yàn)批、隱蔽工程）；整改通知（質(zhì)量、安全、進(jìn)度）；變更簽證、工程量確認(rèn)單；監(jiān)理日志、旁站記錄；監(jiān)理評(píng)估報(bào)告、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、見證取樣記錄。5.2收集與整理監(jiān)理資料必須及時(shí)收集，不得遺漏；資料填寫必須規(guī)范，簽字齊全（如《隱蔽工程驗(yàn)收記錄》需專業(yè)監(jiān)理工程師、施工單位技術(shù)員簽字）；資料整理按階段、專業(yè)分類，裝訂成冊(cè)，標(biāo)注頁碼。5.3歸檔與移交竣工驗(yàn)收后30日內(nèi)，監(jiān)理單位向建設(shè)單位移交監(jiān)理資料；移交時(shí)，雙方簽署《監(jiān)理資料移交清單》；監(jiān)理資料保存期限不少于5年。第六章考核與獎(jiǎng)懲6.1考核指標(biāo)建設(shè)單位對(duì)監(jiān)理單位的考核指標(biāo)包括：質(zhì)量控制：工程質(zhì)量合格率100%，無重大質(zhì)量事故；安全控制：無重大安全事故，安全隱患整改率100%；進(jìn)度控制：實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度偏差不超過10%；成本控制：變更簽證審核準(zhǔn)確率100%，工程量審核誤差不超過5%；資料管理：資料完整、準(zhǔn)確，移交及時(shí)；服務(wù)態(tài)度：配合建設(shè)單位工作，及時(shí)解決問題。6.2考核程序季度考核：每季度末由建設(shè)單位工程管理部組織考核，填寫《監(jiān)理單位季度考核表》；年度考核：每年12月底進(jìn)行，綜合季度考核結(jié)果，填寫《監(jiān)理單位年度考核表》。6.3獎(jiǎng)懲措施獎(jiǎng)勵(lì)：年度考核優(yōu)秀的監(jiān)理單位，