房產(chǎn)中介服務(wù)合同范本及條款解析一、引言：房產(chǎn)中介合同的法律定位與重要性在房地產(chǎn)交易中，中介機構(gòu)作為“信息橋梁”，承擔(dān)著匹配供需、協(xié)助談判、辦理手續(xù)等核心職能。然而，實踐中因合同條款模糊、權(quán)利義務(wù)失衡引發(fā)的糾紛屢見不鮮（如“跳單”爭議、傭金支付糾紛、信息隱瞞索賠等）。根據(jù)《民法典》第三編“合同編”第二十六章“中介合同”及《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等規(guī)定，房產(chǎn)中介服務(wù)合同是明確中介機構(gòu)（中介人）與委托人（買方/賣方）權(quán)利義務(wù)的核心依據(jù)，其規(guī)范性直接影響交易安全與糾紛解決成本。本文結(jié)合法律規(guī)定與實踐經(jīng)驗，提供房產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本，并對核心條款進行深度解析，旨在幫助雙方規(guī)避風(fēng)險、構(gòu)建良性合作關(guān)系。二、房產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本（2024版）注：本范本適用于存量房（二手房）買賣中介服務(wù)，可根據(jù)租賃、新房代理等場景調(diào)整。（一）合同主體信息房產(chǎn)中介服務(wù)合同合同編號：__________甲方（委托人）：______________________（自然人/法人）住所：__________________________________聯(lián)系方式：______________________________身份證/統(tǒng)一社會信用代碼：________________乙方（中介機構(gòu)）：______________________住所：__________________________________聯(lián)系方式：______________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________房地產(chǎn)經(jīng)紀備案證號：____________________（二）服務(wù)內(nèi)容與范圍1.服務(wù)類型：□買方中介□賣方中介□雙向中介（需明確）2.具體服務(wù)事項（可勾選并補充）：□提供符合甲方需求的房源/客源信息（需明確需求：如區(qū)域、面積、價格區(qū)間等）；□陪同甲方實地查看房屋/接待客戶看房（不少于____次）；□協(xié)助甲方與交易對方談判合同條款（如價格、付款方式、交房時間等）；□協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶、按揭貸款、稅費繳納等手續(xù)；□提供房地產(chǎn)政策、市場行情咨詢服務(wù)。（三）服務(wù)費用及支付方式1.傭金計算方式：若乙方促成甲方與交易對方訂立《房屋買賣合同》并完成產(chǎn)權(quán)過戶，甲方應(yīng)向乙方支付傭金，傭金金額為房屋成交總價的____%（大寫：______）。2.支付時間：甲方應(yīng)在房屋產(chǎn)權(quán)過戶完成后3個工作日內(nèi)，以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付傭金至乙方指定賬戶（賬戶信息：____________________）。3.其他費用：乙方為甲方提供服務(wù)過程中產(chǎn)生的評估費、工本費、公證費等第三方費用，由甲方自行承擔(dān)（乙方需提前告知具體金額及收取依據(jù)）；乙方不得收取任何未約定的費用。（四）雙方權(quán)利與義務(wù)1.乙方權(quán)利與義務(wù)（1）權(quán)利：促成合同成立后，有權(quán)要求甲方支付傭金；對甲方提供的個人信息（如身份證、收入證明）享有保密權(quán)。（2）義務(wù)：如實告知甲方房屋真實狀況（包括但不限于產(chǎn)權(quán)歸屬、抵押/查封情況、房屋質(zhì)量、周邊配套等）；不得隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假信息；協(xié)助甲方完成交易流程，及時告知進展；妥善保管甲方提交的資料（如房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件），交易完成后10日內(nèi)返還。2.甲方權(quán)利與義務(wù)（1）權(quán)利：要求乙方提供真實、準確的房源/客源信息；對乙方服務(wù)質(zhì)量提出異議，要求整改；交易未促成時，有權(quán)要求乙方退還已支付的非必要費用（如未實際發(fā)生的評估費）。（2）義務(wù)：向乙方提供真實、有效的個人信息（如購房資格、貸款能力、房屋產(chǎn)權(quán)證明）；配合乙方開展服務(wù)（如按時參加看房、提供相關(guān)資料）；不得繞開乙方與交易對方直接訂立合同（即“跳單”）。（五）違約責(zé)任1.乙方違約：若乙方故意隱瞞房屋瑕疵（如抵押、查封）導(dǎo)致甲方損失，乙方應(yīng)退還全部傭金，并賠償甲方因此遭受的直接損失（如定金損失、律師費）；若乙方未完成約定服務(wù)（如未協(xié)助辦理過戶），甲方有權(quán)要求減少傭金（減少比例由雙方協(xié)商，協(xié)商不成的按未完成服務(wù)占比計算）。2.甲方違約：若甲方未按約定支付傭金，每逾期1日應(yīng)按未支付金額的0.5‰支付違約金（違約金總額不超過未支付傭金的20%）；若甲方“跳單”（即接受乙方服務(wù)后，繞開乙方與交易對方直接或通過其他中介訂立合同），應(yīng)向乙方支付雙倍傭金（但不得超過房屋成交總價的3%，避免過高違約金被法院調(diào)整）。（六）爭議解決方式本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按以下第____種方式解決：1.提交__________仲裁委員會仲裁（需明確仲裁委員會名稱，如“XX市仲裁委員會”）；2.向房屋所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴（房屋糾紛屬專屬管轄，建議選擇房屋所在地法院）。（七）其他條款1.合同生效：本合同自雙方簽字（或蓋章）之日起生效，有效期至房屋產(chǎn)權(quán)過戶完成后30日。2.變更與解除：雙方可協(xié)商變更或解除本合同，變更需簽訂書面補充協(xié)議；若乙方未按約定提供服務(wù)，甲方有權(quán)單方面解除合同。3.通知方式：本合同項下所有通知均以書面形式（包括短信、微信、郵件）發(fā)送，送達之日視為生效。甲方（簽字/蓋章）：__________日期：______年____月____日乙方（蓋章）：________________經(jīng)辦人：__________日期：______年____月____日三、核心條款深度解析：風(fēng)險點與防控策略（一）服務(wù)內(nèi)容條款：避免“模糊化”陷阱法律依據(jù)：《民法典》第九百六十一條（中介合同定義）。風(fēng)險點：若服務(wù)內(nèi)容僅寫“提供中介服務(wù)”等模糊表述，易引發(fā)“是否完成服務(wù)”的爭議（如甲方認為乙方未帶看房屋，乙方認為已提供房源信息）。防控策略：明確服務(wù)事項（如“陪同看房不少于3次”“協(xié)助辦理過戶手續(xù)”）；細化服務(wù)標準（如“房源信息需包含產(chǎn)權(quán)證明、房屋照片、業(yè)主聯(lián)系方式”）。（二）傭金條款：明確支付條件與“跳單”責(zé)任法律依據(jù)：《民法典》第九百六十三條（傭金支付條件）、第九百六十五條（“跳單”責(zé)任）。風(fēng)險點：支付條件不明確（如“簽約后支付”vs“過戶后支付”）：若簽約后未過戶，甲方可能拒絕支付傭金；“跳單”認定困難：乙方需舉證“提供了交易機會或媒介服務(wù)”（如看房記錄、溝通記錄）。防控策略：支付條件應(yīng)與“服務(wù)完成”掛鉤（如“過戶完成后支付”），避免提前支付；明確“跳單”情形（如“接受服務(wù)后3個月內(nèi)與乙方介紹的賣方直接訂立合同”），并約定合理違約金（如雙倍傭金，但不超過3%）；乙方需留存服務(wù)證據(jù)（如看房確認書、微信聊天記錄、電話錄音），以便“跳單”時舉證。（三）如實告知義務(wù)：中介與委托人的“雙向約束”法律依據(jù)：《民法典》第九百六十二條（中介如實告知義務(wù)）、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十一條（中介信息披露要求）。風(fēng)險點：中介隱瞞房屋瑕疵（如抵押、查封）：導(dǎo)致甲方無法過戶，需承擔(dān)賠償責(zé)任；委托人隱瞞真實信息（如無購房資格）：導(dǎo)致合同無效，需承擔(dān)違約責(zé)任。防控策略：中介應(yīng)要求賣方提供《房屋產(chǎn)權(quán)證明》《無抵押證明》等材料，并如實告知甲方；委托人應(yīng)書面確認“已提供真實信息”（如在合同中加入“甲方保證具備購房資格，若因資格問題導(dǎo)致合同無法履行，承擔(dān)全部責(zé)任”）。（四）違約責(zé)任：平衡公平與可執(zhí)行性法律依據(jù)：《民法典》第五百七十七條（違約責(zé)任）、第五百八十五條（違約金調(diào)整）。風(fēng)險點：違約金過高（如“跳單”違約金為成交總價的50%）：可能被法院調(diào)整至合理范圍（通常不超過20%）；違約責(zé)任不對等（如中介違約僅退還傭金，甲方違約需支付高額違約金）：可能被認定為“格式條款”無效。防控策略：違約金比例應(yīng)與損失相當（如逾期支付傭金的違約金為日0.5‰）；違約責(zé)任應(yīng)雙向?qū)Φ龋ㄈ缰薪殡[瞞信息需賠償損失，甲方隱瞞信息需支付違約金）。（五）爭議解決方式：仲裁與訴訟的選擇技巧法律依據(jù)：《民事訴訟法》第三十四條（專屬管轄）、《仲裁法》第四條（仲裁自愿原則）。選擇建議：若希望快速解決爭議（一裁終局），可選擇仲裁（需明確仲裁委員會名稱）；若希望降低成本（訴訟費用低于仲裁），可選擇訴訟（建議選擇房屋所在地法院，因房屋糾紛屬專屬管轄）；避免約定“當?shù)刂俨梦瘑T會”“甲方所在地法院”等模糊表述，否則可能導(dǎo)致條款無效。四、實用Tips：簽訂合同前的必查事項（一）核查中介機構(gòu)資質(zhì)查看營業(yè)執(zhí)照：確認經(jīng)營范圍包含“房地產(chǎn)經(jīng)紀”；查看房地產(chǎn)經(jīng)紀備案證：根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，中介機構(gòu)必須在所在地房管部門備案（可通過“全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”或房管部門官網(wǎng)查詢）；核實經(jīng)辦人身份：要求經(jīng)辦人出示工作證，避免“黑中介”冒充。（二）留存服務(wù)過程證據(jù)看房時要求甲方簽署看房確認書（注明房屋地址、時間、甲方簽字）；溝通時保留微信記錄、電話錄音（如中介承諾“房屋無抵押”“傭金可打9折”）；支付費用時要求乙方出具正規(guī)發(fā)票（注明“傭金”或“服務(wù)費”）。（三）警惕“格式條款”陷阱若合同中存在“乙方不承擔(dān)任何責(zé)任”“甲方必須支付傭金無論是否成交”等條款，屬于《民法典》第四百九十七條規(guī)定的“無效格式條款”（排除對方主要權(quán)利、加重對方責(zé)任）；對格式條款有異議的，可要求乙方修改（如將“無論是否成交均需支付傭金”改