豪宅價值研究

豪宅KPI體系豪宅營銷體系豪宅價值研究豪宅戶型研究豪宅啟動策略研究第二部分第六部分第三部分第四部分第五部分豪宅產(chǎn)品發(fā)力研究第七部分豪宅配套建設(shè)研究豪宅的初步理解第一部分第八部分豪宅客戶寫真——豪宅的核心價值——“物以稀為貴”，豪宅的核心價值就在于其稀缺性。豪宅的核心價值——稀缺性資源的稀缺性產(chǎn)品的稀缺性自然資源城市資源人文資源產(chǎn)品創(chuàng)新品牌界定——基于市場實現(xiàn)的豪宅KPI體系第二部分豪宅別墅的KPI體系：KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動因素項目地段達標指標自然環(huán)境戶均資源居住私密性戶型設(shè)計產(chǎn)品的建筑風格成熟成型的別墅圈社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況與城區(qū)的快速交通關(guān)系內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量土地資源指標景觀資源指標所處地段的特殊價值集中庭院面積與位置私家庭院完整性視野開闊度特征景觀的私家占有大規(guī)模景觀制勝局部亮點處理景觀細節(jié)處理建筑間距戶前院尺度規(guī)劃布局形式戶型面積內(nèi)部功能空間達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素通過項目調(diào)研和客戶調(diào)研，可清晰的圈定出豪宅別墅的產(chǎn)品要點1.地段2.環(huán)境6.建筑風格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計項目調(diào)查與客戶調(diào)查均顯示：高總價別墅項目的市場認可和客戶接受存在關(guān)鍵驅(qū)動因素：地段、內(nèi)環(huán)境。其他要素則依據(jù)項目條件的不同和客戶自身需求的各異而各有標準，但各要素并非決定性影響因素。豪宅的地段分類豪宅別墅的地段優(yōu)勢可細分為三種情況，第一類：具備與城區(qū)距離近的地段優(yōu)勢第二類：位于成熟別墅圈內(nèi)的地段優(yōu)勢第三類：位于城市特殊人文傳統(tǒng)區(qū)域的地段優(yōu)勢（案例：優(yōu)山美地、晴翠園）（案例：東山墅、碧海方舟）（案例：西山美廬）本項目具備位于“近城區(qū)的成熟別墅圈”內(nèi)的雙重地段優(yōu)勢。達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計別墅產(chǎn)品的內(nèi)涵和客戶的購買目的決定了豪宅別墅項目均在內(nèi)部環(huán)境上大做文章碧水莊園-344畝中心湖大湖山莊-帶狀綠化公園長島瀾橋-60m寬的人工河道晴翠園-入口林蔭道西山美廬-依香山而居東山墅–依坡而居內(nèi)環(huán)境的打造方式可分為三種，對客戶的沖擊力則有所差異A.大規(guī)模制勝B.局部特色處理C.精致細節(jié)按照對客戶的[打擊力]排序大面積水體寬敞的流動水系成規(guī)模的樹種大面積草坪入口隱蔽處理外部綠地處理地形變換精致園林小品情趣空間處理“大規(guī)模制勝”是目前最具效果的處理手法大手筆打造內(nèi)部景觀，是目前豪宅別墅最為常見的處理手法，也是“必要動作”。大湖面-碧水莊園344畝人工湖，在豪宅客戶群中的認可度極高，沿湖2000萬元別墅極為搶手。寬敞的河道/水系-長島瀾橋引入溫榆河支流水體，在社區(qū)一側(cè)建造寬度60m大草坪-氣候條件決定了北京不具備建造大規(guī)模景觀草坪的條件，碧海方舟憑借高爾夫球場的“球道景觀”成為北京為數(shù)不多的球場別墅。“依水而居”的生活狀態(tài)已經(jīng)成為豪宅客戶骨子里的情節(jié)長島瀾橋總規(guī)圖優(yōu)山美地總規(guī)圖晴翠園總規(guī)圖客戶訪談顯示，豪宅客戶在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對于水體的關(guān)注度極高，而且越具規(guī)模的水體越能刺激客戶的購買欲望。北京玫瑰園總規(guī)圖北京玫瑰園總規(guī)圖局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達豪宅景觀的私有與珍貴國花園-社區(qū)入口的私家路處理，模仿杭州月湖山莊，自然傳達私密豪宅的氣勢大湖山莊-對外待征綠地的處理，營造出與世隔絕的環(huán)境以小見大的細節(jié)處理北京現(xiàn)有豪宅項目，尚未出現(xiàn)精到的細節(jié)處理手法。這是本項目可出彩之處。河道節(jié)點的私家水岸處理入戶路的道路線行處理私家水岸小品公共空間的處理水岸庭院的展示土地資源指標私家庭院面積私家庭院完整性視野開闊度特征景觀的私家享有景觀資源指標達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計主要在售項目私家庭院的面積狀況項目建筑面積㎡全部庭院面積㎡碧海方舟500500碧海方舟620800東山墅488600東山墅11001000西山美廬380300長島瀾橋560-640300-800財富公館1400700-1200西山美廬460600晴翠園5001200優(yōu)山美地550-600400碧水莊園700800目前市場上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈1:1-2:1的關(guān)系：地上建筑面積<600㎡，庭院面積約在400-600㎡間；地上建筑面積600-1000㎡，庭院面積約為800-1000㎡。豪宅別墅私家庭院分為：前庭后院）

-前院：入戶院，距社區(qū)路約10-20m-后院：集中庭院通常位于后院

-側(cè)院：單體左右間距所需，使用頻率低別墅單體依水而居、線性排布，景觀豐富的同時享有開闊的視野，由此成為絕大多數(shù)項目的暢銷產(chǎn)品。長島瀾橋引入的溫榆河支流，建造貫穿豪宅別墅區(qū)的寬闊河道。豪宅別墅居于河道兩側(cè)，視野開闊、景觀豐富，私家水岸的享有明顯高貴于社區(qū)內(nèi)的其他產(chǎn)品。22套別墅在短時間內(nèi)以3套/月的速度快速消化完畢。自東山墅樓王位置觀水碧水莊園千萬別墅沿湖而居，線性排布，每戶擁有私家水岸。建筑左右間距戶前院尺度單體規(guī)劃布局達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計客戶對現(xiàn)有項目間距的接受度較高豪宅客戶對于建筑間距的關(guān)注度相對較低，認可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事實，因此大多可以接受市場上常見的6-10m左右間距，前后間距20-30m。對于間距過小的大面積別墅，應更注重利用庭院和戶型設(shè)計避免對視影響。碧海方舟

-左右間距僅為7m，但到訪客戶在被高爾夫景觀打動的同時，對間距的關(guān)注程度很低。西山美廬

–很多業(yè)主認為西山美廬唯一的缺點即為左右間距太小，整體過密。但西山美廬在利用戶型設(shè)計避免主要空間對視的處理手法深受客戶認可。在單體規(guī)劃方面，豪宅別墅大多以能保證視野開闊度的單排行列式布局為主，輔以組團式布局已實現(xiàn)容積率要求沿資源走向而成的行列式布局，可以實現(xiàn)社區(qū)公共景觀的別墅私有化、保證建筑單體與庭院內(nèi)的開闊視野，且可通過車行路擴大別墅前后間距，不存在斜向間距過近的弊端。項目名稱行列式組團式碧海方舟■■東山墅■■西山美廬■-長島瀾橋■-財富公館■-晴翠園■-優(yōu)山美地-■大湖山莊■-碧水莊園■-沿資源走向的行列式布局-大湖山莊總體規(guī)劃圖行列式布局在一定程度上影響別墅居住的私密性，通常會采用擴大前院尺度和戶型調(diào)整來規(guī)避同組團式布局相比較，行列式布局使得沿路別墅均受到過往車輛的干擾處理手法二：將首層客廳與二層主臥區(qū)等主要居住空間朝向后院布置處理手法一：增加前院與車行路的距離達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成

地上建筑450-550平方米地上建筑面積450-550平方米，地下建筑面積200-250平方米，總建筑面積700-800平方米。宅基地面積約2畝。地上兩層，地下一層。室內(nèi)車庫1或2輛，室內(nèi)外共計2-3個車位。

首層功能空間通常包括：門廳、客廳、家庭室、正餐廳、早餐廳、西廚、封閉中廚、衛(wèi)生間、帶獨立衛(wèi)生間的次臥室。

二層為居住區(qū)，通常除首層1個次主臥或書房外，二層應設(shè)有1個主臥區(qū)及2-3間帶獨立衛(wèi)生間（或衣帽間）的次臥室。入戶門廳挑空，客廳或家庭室擇一挑空（通常為客廳挑空）不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成

地上建筑600-800平方米地上建筑面積600-800平方米，地下建筑面積300平方米以上，總使用面積約1000平方米房間數(shù)量6個以上，首層設(shè)有1-2個房間，可用作書房或老人房除首層客廳與家庭室外，二層樓梯處通常另設(shè)私密起居室

雙挑空設(shè)計：入戶玄關(guān)挑空，客廳或家庭廳擇一挑空，且與樓梯結(jié)合。單側(cè)弧形樓梯設(shè)計，部分可提供電梯需設(shè)置兩個主臥區(qū)，提供上下分層和在二層并立的兩種選擇。主臥區(qū)面積闊綽80平方米，衛(wèi)生間面積應保證>15平方米，獨立衣帽間，主臥書房保證南向采光或以大面積滿足工作間需求。

全地下室+采光井/下沉式庭院，或者半地下室設(shè)計，2個以上的保姆間應有明采光。一層的主要功能空間與前類產(chǎn)品基本相同，但門廳、客廳、餐廳以及公共衛(wèi)生間的面積可適當放大，其中客廳的面寬要保證在9米以上，同時在入戶門廳處增加單獨的衣帽間。不同面積區(qū)間別墅的內(nèi)部功能空間構(gòu)成

地上建筑1000平方米以上地上建筑面積1000平方米以上，地下室面積>300平米，合計使用面積1400平方米以上房間數(shù)量通常>8個，平面空間調(diào)整余地大，可根據(jù)需要自由增加房間數(shù)量。戶型設(shè)計的功能空間的組成和序列與常見居家型別墅有所不同，不僅主要的功能空間的尺寸進一步放大，同時室內(nèi)增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間。因為具備商務招待功能，因此首層空間的尺度應盡可能的夸大，通過夸張華麗的樓梯形式、>3.6m的層高、大面積挑空來傳達招待功能。地下室功能豐富，除常見功能外，通常設(shè)計有游泳池、大規(guī)模酒窖、藝術(shù)收藏室、緊急避難室。達標動作關(guān)鍵驅(qū)動因素1.地段2.環(huán)境6.建筑風格3.戶均資源4.居住私密性5.戶型設(shè)計豪宅別墅市場風格類型之一：

居家風格偏向居家的北美風格，通過柔和的顏色、中規(guī)中矩的風格，適合用于以私家居住為主的別墅。北京玫瑰園北京玫瑰園東山墅碧海方舟晴翠園大湖山莊豪宅別墅市場風格偏向之二：

商務風格以“怪”求勝類，適合商務型別墅定位國花園-將新古典主義、巴洛克風格、維多利亞時代、托斯卡尼娜風格盡收項目財富公館-法式古典貴族風格訪談結(jié)果顯示，豪宅客戶對于建筑風格的關(guān)注度較低，但存在一定的傾向性傳統(tǒng)現(xiàn)代復古簡約豪宅客戶對各類建筑風格關(guān)注度低、接受度較高，北美、歐洲、美式西班牙風格各有所好。但客戶認為豪宅別墅的風格應該遵循符合大眾口味、常規(guī)別墅認知的原則，避免出現(xiàn)極端的建筑風格。豪宅客戶對別墅外立面的要求程度相對較高，要求外立面應能體現(xiàn)別墅的品質(zhì)感。傳統(tǒng)的貼面材料過于陳舊。問卷調(diào)查顯示：總之，豪宅別墅的外立面應傳達簡約、大氣、不夸張的風格特征，輔以體現(xiàn)質(zhì)感的外墻建材，城市豪宅KPI（一）1、絕版地段現(xiàn)實中心地段華府天地\深藍廣場\仁恒濱江園規(guī)劃中心地段東方潤園\金色海岸絕版資源地段東方潤園\金色海岸\仁恒濱江園2、頂級規(guī)劃品牌設(shè)計院金色海岸：澳大利亞柏濤、美國貝爾高林、中國香港G.I.L華府天地：上海都市規(guī)劃設(shè)計院仁恒濱江園：上海華東房產(chǎn)設(shè)計院高層低密度化容積率2.5~3.5,建筑密度15%~17%,綠化率30~50%圍合、點式布置棟間距大、景觀視野好、園林規(guī)?；咂焚|(zhì)園林組團中心園林、水主題、典藏小品走廊、珍貴植物等豪華入口、地下車庫大堂、單元入口大堂入口儀式感（雕像、行道樹、大型臺階）單元大堂豪華化：空間：100~150平米，9米凈空，裝修標準：五星級裝修戶型豪華化多為200~500平米戶型，雙主臥、工人房、全明設(shè)計、電梯采光城市豪宅KPI（二）3、豪華裝修豪華外立面進口鋁板：金色海岸進口石材：華府天地進口墻磚：仁恒濱江（墻裙蘑菇石、羅馬外墻磚、室外豎向異型石材）

室外燈光工程:華府天地屋頂激光束(中心感):

深圳地王等極品內(nèi)裝原裝進口成套衛(wèi)浴設(shè)施、廚房設(shè)施進口品牌裝飾材料品牌電梯數(shù)量：三梯一戶、三梯兩戶、兩梯兩戶（主仆分離）品牌：原裝進口OTIS，三棱等功能：業(yè)主刷卡入戶，僅在所屬樓層?？扛邫n門窗進口鋁合金門窗，德國ROTO(華府天地)中空玻璃、Low_E中空玻璃城市豪宅KPI（三）4、特色會所大規(guī)模功能齊全會所仁恒濱江6000平米

金色海岸5000平米頂級品牌豪華會所東方潤園：鴻藝會特色私人會所華府天地地下會所：專屬圖書館、健身房、棋牌室、KTV影視廳、兒童游樂室、桑拿淋浴室、咖啡吧品牌餐飲會所波托菲諾：丹桂軒５、頂級物管品牌物管金色海岸：戴德梁行物管：管家式服務、港人負責制第一太平戴維斯頂級管家物管東方潤園：全球招聘＼荷蘭皇家管理學院培訓金色海岸：港人負責制五星級酒店物管深藍廣場：雷迪森廣場酒店華府天地：五星級酒店式服務城市豪宅KPI（四）６、高新科技安全攝像監(jiān)控＼紅外監(jiān)控＼門磁＼窗磁舒適空氣:戶式中央空調(diào)＼新風系統(tǒng)Low-E中空鍍膜玻璃保溫:外墻外保溫系統(tǒng)水:直飲水系統(tǒng)+中水系統(tǒng)+雨水收集系統(tǒng)面子電梯刷卡入戶通訊電話二門一戶，寬帶入戶門禁可視對講機環(huán)保食物垃圾處理機生態(tài)滅蚊機高容積率豪宅園林一般做法指標特征風格大盤一般有主題，中小盤則不拘風格，且園林風格與建筑風格可以不一致；架空層一般均設(shè)架空層，或局部架空，便于將園林引入建筑，擴大景觀面；景觀軸較多強調(diào)中心園林和景觀軸線，以體現(xiàn)尊貴感，多用水景來營造社區(qū)高檔感；綠化選擇高低不同的樹種打造整體綠化錯落的層次感，多選用名貴樹種以體現(xiàn)項目高貴品質(zhì)，并為營銷提供說辭；小品體現(xiàn)人性化及項目品質(zhì)的不可或缺的元素；層次/空間錯落的立體綠化可以有效的緩解高層建筑帶來的壓力感；其它若條件允許即做半地下車庫，可以增加景觀層次感；整體特征利用層次、錯落減少高層的壓抑感，開闊的，大尺度的；指標細節(jié)解析規(guī)劃整體規(guī)劃充滿歐洲生活的品質(zhì)和閑適，香榭麗舍大街貫穿南北，中軸線上有阿波羅太陽神、凱撒大帝和皇家凡爾賽三大廣場，愛琴湖，香榭里大道與巴黎左岸大道筑成過濾和凈化屏障，小區(qū)內(nèi)有著眾多主題園景。建筑設(shè)計住宅立面設(shè)計突出歐式主題，通過線腳及材質(zhì)變化將建筑分為三段：首層架空車庫，二、三層為建筑基座，飾面采用深色花崗巖石材，給人以沉穩(wěn)莊重之感；四至十層采用金黃色面磚，強調(diào)建筑的高貴大氣；十一、十二層采用淺黃色面磚，強調(diào)建筑的層次感。戶型設(shè)計戶型設(shè)計方正、南北通透；帶超大景觀陽臺、精致生活陽臺；帶入戶空中花園；主臥帶衣帽間、270°全景觀弧形落地玻璃窗；獨立三衛(wèi)，待工人房創(chuàng)新設(shè)計：雙主人套房，私密性強，躍式布局，功能分區(qū)合理，實用率高；園林帝景灣數(shù)萬平方米的歐式園林景觀，與五星級酒店和法蘭西體驗式商業(yè)步行街完美融合，南北貫穿，長達數(shù)百米。三線城市標桿：惠州帝景灣——高品質(zhì)、歐洲皇家形象創(chuàng)造高溢價創(chuàng)新關(guān)鍵點：歐洲皇家形象/品質(zhì)發(fā)力指標細節(jié)解析規(guī)劃每個樓宇的樓間距較大，可以相互錯開，保證了80%業(yè)主的觀景需求。前排濱江聯(lián)排別墅、濱江商業(yè)休閑街，中排純板式超高層及酒店式服務公寓，“長江之門”包含超五星級酒店和5A寫字樓，后排藝術(shù)soho區(qū)，長江博物館、市民廣場、開放綠地及園林錯落其中，建筑天際線有層次地順向流動！商業(yè)街將修建一條沿濱江大道的商業(yè)街，令沿江商業(yè)包括文化長廊、餐廳雅座，以及其他零售商業(yè)及電影娛樂中心；未來將達到不需離開社區(qū)，就能買到所有最好的餐飲、商品等等，達到一個“城中城”概念

園林景觀與建筑的相互交融：將建筑作為社區(qū)景觀中的一個重要組成部分，園林空間的視線組織和布局，始終和建筑的布局及空間相互融合、協(xié)調(diào)，使景觀和建筑互相融合。地標打造層高約250米的辦公樓將成為現(xiàn)代武漢的新標記，180米高的超五星級酒店也將令整個項目的高檔形象更鮮明立面整個項目的立面挺拔流暢，線條的勾勒使其充滿現(xiàn)代感的陽剛之氣，因其擯棄密而追求高，使得樓間距超大，使建筑真正成為城市坐標創(chuàng)新關(guān)鍵點：寬樓間距/最大化江景價值/挺拔形象/園林二線城市標桿：武漢錦繡長江——獨特建筑形象、寬樓間距等，創(chuàng)造溢價案例一：水榭花都，香蜜湖區(qū)域豪宅開發(fā)模式的創(chuàng)始者項目區(qū)位優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：地塊位于香蜜湖東側(cè)，主要景觀資源位于項目的西北側(cè)，是距離香蜜湖最近的地塊，與生活配套成熟的景田南片區(qū)只有一路之隔；劣勢：項目東側(cè)鄰交通主干道香梅路，南側(cè)鄰紅荔西路，高層會受到一定的噪音影響。景田南片區(qū)紅荔西路香蜜湖路香梅路水榭花都的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理三種產(chǎn)品之間均采用人工湖和大間距來形成產(chǎn)品內(nèi)部天然阻隔。聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅高層高層小高層占地16.5萬平米建面23萬平米戶數(shù)1103車位數(shù)900容積率1.4綠化率65％

建筑覆蓋率15.6%經(jīng)濟技術(shù)指標：水榭花都——高層贈送大面積錯層觀景陽臺戶型特色：首個推出6米高錯層陽臺項目，其觀景效果受到客戶青睞。奇數(shù)層167m2偶數(shù)層169m2奇數(shù)層194m2偶數(shù)層192m2產(chǎn)品特色香蜜湖1號的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理香蜜湖獨棟別墅聯(lián)排別墅疊加以園林植被、水系和疊加單位緩沖高層對別墅的影響；通過高層6米架空，為社區(qū)內(nèi)部打開視野；以高大的林木作為別墅之間的綠色屏障。占地9.3萬平米建面13.1萬平米戶數(shù)447車位數(shù)788容積率1.4綠化率48.2％

建筑覆蓋率20％

經(jīng)濟技術(shù)指標：香蜜湖1號——對各種創(chuàng)新元素的改良運用，打造細節(jié)戶型特色：項目戶型方面，雖說不上是首創(chuàng)，但其將市場上的各種創(chuàng)新元素都合理的容納進項目中，而且對這些創(chuàng)新元素加以改良，使這些原本有缺陷的創(chuàng)新點變得更完美；建筑上解決私密性問題措施：加寬花槽防止上下層入戶花園的對望；墻體漂板解決局部上層房間與下層陽臺的對望。加寬花槽墻體漂板入戶花園下沉式空中院館產(chǎn)品特色香蜜湖1號——把普通的設(shè)施做到極致舒適度恒溫泳池）燃氣鍋爐與平板太陽能系統(tǒng)

無邊際泳池大堂電梯廳健身房香蜜湖1號——全頂級品牌配置，構(gòu)筑市場高端硬指標設(shè)施材料外墻面:a)、巴西進口花崗石；b)、英國進口涂料；c)、日本技術(shù)燒制擠壓磚。門窗：意大利Aluk系統(tǒng)品牌門窗，具有優(yōu)良的防水、隔音、隔熱性能；鋁合金型材以氟碳噴涂進行表面處理，是目前世界上最高檔的建筑鋁型材表面涂裝；具有耐磨損、抗沖擊、附作力強、抗輻射、耐腐蝕、耐紫外線，熱穩(wěn)定性強、難變色等極為優(yōu)良的特性，正常使用壽命可達60年。玻璃：雙層中空LOW-E玻璃6+9+6（mm），具有隔熱、遮陽、降噪、保溫、防結(jié)露性能的綠色環(huán)保建筑材料。夏季有陽光的日間，室內(nèi)外玻璃表面溫差不低于4C0；隔音效率在30dB以上。入戶門：北美洲進口黑胡桃木制作實木子母門，門扇高達2.5米，寬度達到1.5米，木紋上施以高級原色清漆，門上線條均是在實木上鐫刻而成。門鎖以色列Mul-T-lock三合一功能豪華鑄精銅大門鎖。管道：冷水和熱水管道采用原裝進口VESBO（衛(wèi)水寶）PPR給水管。污水管采用的是金皇冠牌加厚的UPVC排水管。陽臺：設(shè)金屬防護欄桿，配雙層鋼化安全玻璃和高檔防銹防腐不銹鋼配件。電梯：“OTIS”高速住宅電梯，速度高達2.5米/秒，安裝定制冷氣機，特別設(shè)計廂內(nèi)裝修，智能化電梯運行系統(tǒng)，實現(xiàn)定向召喚、定點到達。社區(qū)智能化周邊防護系統(tǒng)雙重巡更系統(tǒng)停車場快速到達系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)社區(qū)智能燈光系統(tǒng)家居智能化可視對講系統(tǒng)智能一卡通室內(nèi)環(huán)境控制系統(tǒng)無線上網(wǎng)略香蜜湖1號——中海深藍，專為中國頂級住宅定制,一流服務匹配一等建筑物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)經(jīng)理人為中海深藍最高級別服務者，負責社區(qū)各項事務，“素白手套，深色西服，從容優(yōu)雅”。物業(yè)私人助理直接面對業(yè)主,提供物業(yè)私人助理服務，24小時在線，業(yè)主的任何需求都可以直接與他們聯(lián)系，包括物品采購、生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位的服務。社區(qū)衛(wèi)士來自中國海軍陸戰(zhàn)隊等機構(gòu)，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力，可在3分鐘內(nèi)趕往指定地點，迅速解決業(yè)主遇到的安全問題。包括雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/安全特種隊/護衛(wèi)儀仗隊等。中海深藍按照服務深度，將服務者分為不同層級，為業(yè)主提供不同層次的服務，使服務尊貴有序。深度禮賓式服務指南針服務健康服務異地SOS服務前置服務園藝師服務商務娛樂服務個性化服務私人保鏢服務愛心服務物業(yè)理財保姆培訓家居服務代辦服務略案例三：中信紅樹灣，區(qū)位價值的發(fā)掘者項目區(qū)位優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：北臨華僑城主題公園，西臨沙河高爾夫球場，東接規(guī)劃中的中央公園，南臨深圳灣，景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，臨近未來地鐵2號線出口，有較大升值潛力；劣勢：生活配套設(shè)施仍未完善，公共交通暫缺。沙河東路濱海大道中信紅樹灣的產(chǎn)品內(nèi)外關(guān)系處理占地16.26萬平米建面65萬平米戶數(shù)2800車位數(shù)3500容積率3.179綠化率65％

建筑覆蓋率19.3%經(jīng)濟技術(shù)指標：兩地塊之間的市政道路實現(xiàn)了與內(nèi)部環(huán)境融合；TH錯列，改善與高層之間的關(guān)系。中信紅樹灣——空中院館的戶型創(chuàng)新是其產(chǎn)品的最大特色，市場影響力強戶型特色：南北通透，板式格局；空中院館創(chuàng)新格局，270度室內(nèi)空中花園景；類似于傳統(tǒng)玄關(guān)概念的8—30平方米的花園空中院館，也可與陽臺連接大尺度落地窗，大尺度室外景觀陽臺，270室外景觀；餐廳、客廳角度過道角度書房角度景觀陽臺院落外部資源書房餐廳產(chǎn)品特色中信紅樹灣——不斷建立更高的展示和服務的標準，承接高形象通透大玻璃體的售樓處270度全高爾夫景觀樣板房汽車防曬膜借鑒深圳乃至全國的項目的展示標準，并不斷創(chuàng)新和提升硬件展示——精確選擇展示點客戶遮陽傘軟件展示——細節(jié)展示服務品質(zhì)城市豪宅項目案例借鑒要點一在高層與別墅的關(guān)系處理上——主要通過景觀水系對兩組團形成分割與聯(lián)系；通過高層架空，實現(xiàn)社區(qū)景觀對建筑的滲透，為社區(qū)內(nèi)部打開視野，減少高層對別墅的壓迫感。高層區(qū)+別墅區(qū)組合模式在高層與別墅的營銷節(jié)奏控制上——以別墅產(chǎn)品入市，利用其市場稀缺性，以高品質(zhì)、高形象占位市場，提升項目整體形象，同時成為其他產(chǎn)品的價值標桿；高層聯(lián)動別墅，依托于別墅形成的高端形象，強勢入市。城市豪宅項目案例借鑒要點二創(chuàng)新產(chǎn)品理念及提升舒適度指標在高層產(chǎn)品設(shè)計層面上——高層產(chǎn)品借勢，戶型面積與產(chǎn)品素質(zhì)定位均有提升；通過戶型設(shè)計的創(chuàng)新與改良，對項目整體形象進行深化與提升。其他配合策略——通過項目核心展示區(qū)與產(chǎn)品樣本展示區(qū)的營造，打動客戶；通過服務品質(zhì)的到位展現(xiàn)以及不斷提升，承接項目高形象，推動銷售。舒適度及配套指標的表現(xiàn)要點——深入客戶內(nèi)心，做出超越客戶心理預期的需求設(shè)施；能夠通過展示讓客戶感知價值的硬件設(shè)施。城市豪宅項目案例借鑒要點三獨有的特色服務和體驗物業(yè)管理的體現(xiàn)出來的尊貴——體察人性是服務之本,呈現(xiàn)高檔圈層客戶人士生活風格;對尊貴的理解不同，實現(xiàn)服務的個性化、特色化。服務從客戶踏足項目的第一時間就已經(jīng)開始——創(chuàng)建全新的服務體驗流程和標準.把項目的價值點納入體驗環(huán)節(jié)之中，帶給客戶愉悅的過程和回憶。——基于區(qū)域價值的豪宅營銷體系第三部分房地產(chǎn)市場黃金定律：地段，地段，還是地段。區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定豪宅項目的營銷方向。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段豪宅成功營銷方向陌生區(qū)域，認知度低區(qū)域“嬰兒”期區(qū)域發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價值區(qū)域高成熟度，區(qū)域價值已被充分認可區(qū)域“少年”期區(qū)域“成年”期“告訴別人她會長得很美

”重新定義區(qū)域價值，提升形象“告訴別人她美得與眾不同

”基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品“告訴別人她是完美的

”利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細節(jié)放大不同區(qū)域價值下的豪宅營銷方向豪宅成功營銷動作重新定義區(qū)域價值，提升形象基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造下的細節(jié)放大營造時尚感追逐時尚潮流元素營造稀缺感占有稀缺并炫耀營造身份感渴望尊貴至尚的地位基于區(qū)域價值的豪宅營銷模型營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大豪宅成功營銷：在基于區(qū)域質(zhì)素的正確營銷方向上，完成三方面的營銷動作。不同區(qū)域價值下的豪宅營銷典型案例豪宅成功營銷案例1位置：北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館南路與西大望路交匯處；

規(guī)模：占地：70000m平米；總建面：320000平米；容積率：4.57；

綠化率：50%；均價：14000元/平米；戶型：面積區(qū)間134平方米——640平方米；建筑形式：2幢板樓、9棟塔樓；開發(fā)商：北京世紀朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；園林設(shè)計：貝爾高林香港有限公司；資源條件：朝陽公園自然景觀，CBD、燕莎商務圈。項目概況區(qū)域形勢：朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差，沒有形成有競爭力的高端市場；市場價格形勢：片區(qū)內(nèi)樓盤價格：6000-7000元/平米，本項目目標價格：10000元/平米；項目核心概念：“城市公園文化”；推廣側(cè)重點：強調(diào)公園文化和產(chǎn)品細節(jié)；營銷問題：賣點過于單薄，支撐價格走高有困難；概念的挖掘膚淺，無論是名字的來源和“城市公園文化”的概念在表達上都顯得生硬，未能與項目本身很好的結(jié)合。項目背景建立中央公園豪宅物業(yè)的價值體系，扭轉(zhuǎn)項目形象，建立客戶對豪宅區(qū)域的認知；“入住供樓”解決期房困擾，京城首推入住前零按揭方式；本項目運作成為北京核心區(qū)經(jīng)典城市豪宅！操作效果介入時間：２００１年介入方式：營銷策劃代理介入背景與操作結(jié)果項目營銷方向確定與執(zhí)行朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“嬰兒”期重新定義區(qū)域價值，提升形象重新定義朝陽公園及整體區(qū)域的價值，對比紐約的中央公園、倫敦的海德公園及附近的精致建筑，引入“中央公園區(qū)”概念，通過類比快速提升區(qū)域價值；區(qū)域價值的重新定義大幅度提升了項目整體形象及知名度；項目形象確立：中央公園區(qū)的頂級豪宅。紐約中央公園倫敦海德公園北京朝陽公園完成項目營銷動作贊助承辦國際女子網(wǎng)球挑戰(zhàn)賽，宣揚了本項目時尚、健康的生活方式。時尚感邀請美國小姐在來華訪問期間，到本項目參觀，并參加客戶活動，與本項目國際化、時尚前沿的形象相符。舉辦印度珠寶展，展現(xiàn)了財富階層的時尚主張。聘請曾經(jīng)設(shè)計國際俱樂部的名師，對項目10000平米的會所進行設(shè)計。會所內(nèi)飾設(shè)計具備國際水準，軟硬件設(shè)備與國際接軌。完成項目營銷動作前所未有的在私人小區(qū)公寓內(nèi)，大膽創(chuàng)造出一所超10000平方米的多功能超五星的豪華會所。世界市中心宣傳推廣上，強勢凸顯本項目所在區(qū)域的稀缺地位。稀缺感身份感社區(qū)內(nèi)地面墊高，與外部形成高差；社區(qū)圍墻及主入口處設(shè)計顯示出尊貴的氣勢；Logo設(shè)計采用貴氣的紫紅色和獅子頭形象，張揚身份。美國總統(tǒng)小布什來華訪問期間，受邀來本項目參觀，給項目及客戶均帶來很強的面子感。案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大朝陽公園區(qū)域周邊環(huán)境尚不成熟，配套不夠完善，區(qū)域印象較差名師設(shè)計會所印度珠寶展美國小姐來訪國際女子網(wǎng)球賽炒作區(qū)域稀缺價值五星級超大會所高貴形象logo社區(qū)內(nèi)部地面墊高小布什來訪有氣勢的社區(qū)入口引入“中央公園區(qū)”概念豪宅成功營銷案例2項目概況規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場總占地面積：162653M2總建筑面積：650000M2其中：住宅建筑面積：505100M2會所建筑面積：6000M2幼兒園：6000M2中央廣場：3000M2（橫跨市政路）項目分四期開發(fā)，其中一期588套綠化率：65%容積率：3.18總車位：3500梯戶比：二梯兩戶，二梯三戶介入背景與操作結(jié)果區(qū)域識別性差：紅樹灣片區(qū)與周邊片區(qū)無明顯區(qū)隔，區(qū)域混淆現(xiàn)象嚴重；區(qū)域價值：紅樹灣區(qū)域具備成為豪宅片區(qū)的條件，但是其自身價值未得到客戶的充分認知；區(qū)域成熟度低：紅樹灣區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，尚未被開發(fā)，區(qū)域配套及成熟度低；本項目既定目標：樹立項目高端豪宅形象；實現(xiàn)項目高溢價；項目整體的可持續(xù)銷售；開發(fā)商品牌形象樹立。項目背景紅樹灣區(qū)域價值得到大幅提升，成為客戶廣泛認可的深圳新興豪宅區(qū)域；藍灣半島例》操作效果介入時間：２００３年４月介入方式：營銷策劃代理項目營銷方向確定與執(zhí)行紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域定義模糊區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“嬰兒”期重新定義區(qū)域價值，提升形象重新定義片區(qū)，提出“灣區(qū)”的概念，并抓住深圳一直以來濱海不看海的遺憾進行炒作，明確區(qū)域價值>個盤價值；尋找國外同類型可借鑒案例模式，創(chuàng)建一種全新的物業(yè)類型——國際頂級灣區(qū)物業(yè)，將競爭對手鎖定第一級別豪宅。完成項目營銷動作組織酒會、GOLF等上層社會的時尚活動，進行客戶圈層的營銷，擴大影響力，形成口碑傳播。時尚感根據(jù)客戶喜好旅游的特點，組織當下流行的自駕游活動，給客戶新鮮體驗。30*30米通透玻璃盒子售樓處，極具時尚沖擊力，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能。首批選擇最亮點的戶型、聘請著名樣板房設(shè)計公司梁志天進行設(shè)計裝修，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的高尚生活品質(zhì)。提出“灣區(qū)物業(yè)，比肩全球”的口號，并將“灣區(qū)物業(yè)”注冊，成為項目的專署代名詞，營造項目珍貴、稀缺的區(qū)域地位和形象。稀缺感身份感售樓處10米超高大門，氣派、體面，體現(xiàn)項目高端的氣質(zhì)?，F(xiàn)場服務細致、周到，不僅體現(xiàn)項目服務品質(zhì)，更令客戶體驗到尊貴身份感。完成項目營銷動作案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大紅樹灣區(qū)域擁有良好的自然環(huán)境資源，區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域定位模糊酒會、GOLF活動梁志天設(shè)計樣板間注冊“灣區(qū)物業(yè)”10米超高大門體現(xiàn)客戶尊貴的細節(jié)服務玻璃盒子售樓處組織自駕游提出“灣區(qū)物業(yè)”的概念豪宅成功營銷案例3項目概況位置：北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬柳中路；規(guī)模：總建筑面積約8萬平方米；物業(yè)用途：住宅；社區(qū)構(gòu)成：4棟18層塔樓，1棟8層和1棟9層板樓；發(fā)展商：北京錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。位置：北京市海淀區(qū)西北三環(huán)蘇州橋西800米萬柳中路；規(guī)模：總建筑面積約8萬平方米；物業(yè)用途：住宅；社區(qū)構(gòu)成：4棟18層塔樓，1棟8層和1棟9層板樓；發(fā)展商：北京錦繡大地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。介入背景與操作結(jié)果項目形象模糊，未充分形成賣點認知，對客戶無法形成足夠的購買沖動；前期過份低價入市，無法體現(xiàn)樓盤的高檔定位，而且沒有得到客戶認同；現(xiàn)場展示存在嚴重缺陷：售樓處與工地現(xiàn)場相距較遠；多個項目的售樓處同居一處，相互影響；展示點雜亂，無章法；沙盤陳舊；未進行感性訴求。現(xiàn)場執(zhí)行力弱：賣點沒有有效的組織，人員缺乏有效培訓；對項目的理解不夠深刻；未進行有效銷控。項目背景北京市場首創(chuàng)高科技住宅，改變塔樓的競爭弱勢，建立全新價值體系，“告別空調(diào)暖氣時代”家喻戶曉；京城首推“裸體樣板間”，高舉高打、控制放量，創(chuàng)造市場奇跡；

操作結(jié)果介入時間：２００１年１２月介入方式：營銷策劃代理項目營銷方向確定與執(zhí)行萬柳，一個新興的高檔住宅熱點區(qū)域，上升勢頭強勁，區(qū)域在不斷完善建設(shè)中區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“少年”期基于區(qū)域價值，重新定義產(chǎn)品重新定義產(chǎn)品，提出“告別空調(diào)暖氣時代”，建立有別于周遍項目的形象認知，建立全新產(chǎn)品價值體系；提出全新產(chǎn)品概念，極易誘發(fā)客戶的興趣，在激烈競爭中成功突圍。完成項目營銷動作修改案名從“錦繡大地公寓”修改為“鋒尚國際公寓”，形象鋒銳，超前，使人產(chǎn)生時尚之地的聯(lián)想。時尚感將國外普遍使用的遮陽卷簾引入到項目中，讓客戶體驗到國際上先進的居住標準。修改Slogan新的Slogan賦予項目新鮮的概念，帶有強烈的時尚沖擊力。鋒過處度量失衡告別空調(diào)暖氣時代修改推廣形象推廣形象以紅色為主，視覺沖擊效果好，且整體形象具有很強的時尚感。售樓處外包裝色彩簡潔，現(xiàn)代感十足；概念模型體現(xiàn)了項目超前的思想，帶有國際化的色彩。首次在市場上提出“歐洲發(fā)達國家居住標準”，而且也是當期市場上唯一一個以此為標準的高端項目；首次也是當期市場上唯一一個推出裸體樣板間的項目，進行高舒適低能耗優(yōu)化體系及工作原理展示。稀缺感身份感完成項目營銷動作采用世界頂級品牌廚具poggenpohl進行裝修，讓客戶感受到項目高端品質(zhì)所帶來的身份感。案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大萬柳，一個新興的高檔住宅熱點區(qū)域，上升勢頭強勁，區(qū)域在不斷完善建設(shè)中。現(xiàn)代感十足的售樓處國外常用的遮陽卷簾“歐洲發(fā)達國家居住標準”（中南項目在提）頂級品牌poggenpohl修改案名和Slogan時尚、簡潔的推廣形象裸體樣板間“歐洲發(fā)達國家居住標準”豪宅成功營銷案例4項目概況位置：深圳福田區(qū)僑香路與香梅路交匯處；占地面積：93544平米；建筑面積：131000平米；住宅面積：127000平米；容積率：1.4；綠化率：近50%；戶數(shù)：共447套；資源條件：本項目位于深圳中心區(qū)香蜜湖畔，近鄰CBD，具有極為純粹的城市湖景，同時也是深圳富人區(qū)氣質(zhì)最為純粹的地方。介入背景與操作結(jié)果新政影響：房地產(chǎn)新政出臺，限制了以往所用營銷手段的運用，創(chuàng)新勢在必行；區(qū)域價值：香蜜湖是位于城市中心的傳統(tǒng)豪宅片區(qū)之一，被客戶和市場所廣泛認可；市場競爭激烈：與本項目同類型的產(chǎn)品，市場供應量大，競爭激烈；本項目既定目標：樹立項目高形象及高知名度；充分提升項目品牌及發(fā)展商品牌；實現(xiàn)項目在高價位下順利銷售；2005年實現(xiàn)銷售金額6個億。項目背景得到客戶高度認可，成為深圳豪宅標桿項目；項目擁有較高美譽度與良好客戶口碑；操作效果介入時間：2005年2月介入方式：營銷策劃代理項目營銷方向確定與執(zhí)行香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“成年”期利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造下的細節(jié)放大放大香蜜湖區(qū)域價值，利用地塊拍賣所引起的關(guān)注，炒作絕版地王“9萬3”的概念；在全方位精心打造產(chǎn)品的同時，放大會所展示，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級配置；放大尊貴服務展示，注重每一個可以為客戶提供的細節(jié)服務。完成項目營銷動作時尚感創(chuàng)新推出“豪門夜宴選房活動”，高檔的布置，高雅的氛圍，既給客戶新鮮的感受，又體現(xiàn)項目高檔次。迎合高端客戶的品位，舉辦香蜜湖1號鑒賞酒會，利用這種高層次的時尚活動推廣項目形象。老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生時尚的共鳴?，F(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖……樣板間內(nèi)的每個細節(jié)布置，都體現(xiàn)了高品位的現(xiàn)代生活。社區(qū)內(nèi)保留珍貴百年古樹，制造稀缺感；炒作項目土地價值，強調(diào)其獨一無二的區(qū)位和稀缺性。稀缺感身份感會所擁有10米大堂挑空，彰顯身份感和尊貴感；主要交通節(jié)點與公共空間處設(shè)置門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務，讓客戶體驗尊貴感受；售樓處入口前規(guī)劃設(shè)計私家林蔭路，氣勢恢宏，路的盡頭開啟一個階層。此后，城市再無如此規(guī)格之土地……完成項目營銷動作案例營銷總結(jié)營銷方向營銷動作時尚感身份感稀缺感定義區(qū)域定義產(chǎn)品細節(jié)放大香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。香蜜湖1號鑒賞酒會豪門夜宴選房活動稀缺土地價值私家林蔭路樣板間現(xiàn)代生活展示新穎看房車百年古樹尊貴禮儀服務10米大堂挑空放大土地價值放大展示區(qū)放大尊貴服務——基于市場的豪宅戶型研究第四部分享受型城市豪宅144－170升級功能價值點：錯躍式設(shè)計，讓空間更為情趣化?？蛷d上兩步后到達生活空間，保障功能區(qū)域與生活區(qū)域互不干擾，餐廳肩負了起居室功能。靚達名邸（樂山市）180m2京潤珍珠（海南）彈性功能價值點:多處贈送露臺和飄窗，入戶花園等既美觀又實用。105m2116m2跳送6M超高空中露臺，半贈送入戶花園，體現(xiàn)一種廊院生活270度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，品味愜意生活恒立聽?；▓@（深圳）享受型城市豪宅144－170彈性功能價值點：露臺跳送，并較好解決其私密性問題，使露臺更實用。155m2152m2超大露臺，通過百頁或凸窗來提高露臺私密性空中庭院，三個空間共享入戶花園露臺和主臥露臺跳送155m2金地香蜜山（深圳）享受型城市豪宅144－170豪華型城市豪宅170－200基礎(chǔ)功能價值點：必須保障主臥室?guī)?、入戶衣帽間、一梯一戶、觀景客廳設(shè)計或入戶花園等景觀利用的考量。200m2184m2中信君庭（廣州）180m2中凱城市之光（上海）轉(zhuǎn)角觀景大廳的設(shè)計，讓自然延伸到屋內(nèi)。經(jīng)過陽臺過渡空間進入書房，主臥套房靈活性大。廚房餐廳客廳臥室主臥衛(wèi)衛(wèi)臥室空中花園擁有私人庭院，但餐廳和客臥、廚房享受景觀，作為豪華型城市豪宅，價值點忽略基礎(chǔ)功能。升級功能價值點：可變空間的利用，中西廚房、書房觀景等細部空間設(shè)計，讓生活變得更尊崇。入戶衣帽間，可以變更為儲藏室。淡水灣花園（上海）180m2書房觀景，將生活更加愜意3、廚房功能擴充滿足不同功能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式豪華型城市豪宅170－200彈性功能設(shè)計主臥室270度景觀陽臺與增設(shè)空中院館空中院館270度觀景陽臺空中院館可改成一書房轉(zhuǎn)角觀景陽臺豪華型城市豪宅170－200基礎(chǔ)功能價值點：全套間設(shè)計、工人獨立入戶、中西廚房等將生活全面提升，更私有化。類別墅型城市豪宅200－300工人套間266m2客臥以及主臥、工人房均是套房60㎡主人空間工人套間中西廚房24㎡次主臥9米采光面轉(zhuǎn)角窗278㎡60平米主人空間的極盡奢侈：獨立衣帽間、書房、衛(wèi)生間；新城國際（北京）盛大金磐（上海）類別墅型城市豪宅200－300升級功能價值點：復式設(shè)計、客廳挑高、洗衣房在考慮平面布局的基礎(chǔ)上，適當增加了別墅房型的功能。200平方米的設(shè)計考量了客廳挑高、主臥觀景等附加功能。200m2140m2躍層上空客廳中凱城市之光(上海）洗衣房330m2嘉里華亭(上海）90平方米創(chuàng)意圓廳設(shè)計可舉行晚宴。涵蓋了鋼琴的附屬空間升級功能價值點：90平米觀景圓廳將客廳價值放大、家庭起居室配置讓生活更私密。類別墅型城市豪宅200－300盛大金磐（上海）起居室301m2家庭起居室彈性功能增值點：錯層設(shè)計，形成高4.5m豪華客廳，餐廳可觀景，陽臺可根據(jù)客戶需要改成客廳等其他功能房間。1F2F陽臺可改造成為客廳4.5m豪華客廳冠城世家（深圳）類別墅型城市豪宅200－300豪華觀景餐廳升級功能設(shè)置：闊綽宴會廳與露臺融合、多廳設(shè)計容納男女主人不同活動空間、設(shè)置可變更空間。類別墅型城市豪宅300－500工人房可變更空間進行大型宴會的可分可合空間華府天地（上海）450－460m2城市豪宅類別基礎(chǔ)功能價值點升級功能價值點彈性功能價值點享受型城市豪宅（140－170）客廳餐廳南北通透、雙衛(wèi)雙陽臺、主臥帶衣帽間錯層躍式、洗衣房、層高挑高3米、帶儲藏室增設(shè)傭人房或玄關(guān)增加小衣帽間、多露臺或挑送、臥室特色窗設(shè)計豪華型城市豪宅（170－200）主臥帶書房、入戶衣帽間、觀景廳或入戶花園設(shè)計、一梯一戶工人套房、中西廚房、可變空間、入戶花園或觀景廳空中院館類別墅型城市豪宅（200－300）全套間設(shè)計、工人獨立入戶、中西廚房復式設(shè)計或客廳挑高、觀景廳、家庭起居室客廳、餐廳、廚房多處觀景可變空間超豪華型城市豪宅（300－500）闊綽宴會廳、雙工人套房、主臥觀景、宴會廳多功能設(shè)計、功能空間預留空中花園或私人會所功能價值點匯總表——基于市場的豪宅啟動區(qū)策略第五部分案例一（中信紅樹灣）：強勢資源啟動，樓王概念營造頂級豪宅形象項目背景：位于沙河填海區(qū)，南山沙河東路與白石路交匯東南面，有著海景和高爾夫的強勢景觀資源，總占地面積16萬㎡，總建筑面積65萬㎡，共分四期開發(fā)中信紅樹灣一期啟動：占面：4.38萬平方米建面：14.5萬平方米物業(yè)類型：4棟31-32層588套單位高層塔樓和2棟17套3-5層Townhome一期推出景觀資源極佳的物業(yè)，強勢展示造成震撼效果，一舉奠定頂級豪宅地位案例借鑒一1棟2棟3棟5棟二期三期、四期一期、二期TOWNHOUSE一期推出啟動策略二——通過強展示充分體現(xiàn)項目優(yōu)勢，造成震撼效果，拉動后期銷售，實現(xiàn)溢價30*30米通透大玻璃體的售樓處270度全高爾夫景觀樣板房汽車防曬膜借鑒深圳乃至全國的項目的展示標準，并不斷創(chuàng)新和提升硬件展示——精確選擇展示點客戶遮陽傘軟件展示——細節(jié)展示服務品質(zhì)案例借鑒一啟動策略三——通過區(qū)域價值挖掘，打造灣區(qū)物業(yè)概念，創(chuàng)造高端形象中信紅樹灣

運用國際灣區(qū)生活理念整合周邊資源——全國首家提出灣區(qū)物業(yè)概念，借用國際知名灣區(qū)的生活體驗，樹立項目的濱海富人社區(qū)形象倡導灣區(qū)生活方式，完全刷新濱海社區(qū)形象以灣區(qū)物業(yè)理念整合周邊海灣、公園、果嶺等資源，形成文化的稀缺性，提升自身價值，支撐高端定位案例借鑒一案例二（武漢錦繡長江）地處漢陽區(qū)鸚鵡洲片區(qū)，規(guī)劃總用地面積為90.25萬㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬㎡，容積率2.3。項目整體建筑面積165萬㎡，投資超過100億，用六年分四期開發(fā)完成。住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，錯落布局，令前后排建筑景觀視線通達江面與庭院，沿江有部分聯(lián)排別墅。南臨楊泗路，西接鸚鵡大道主干道，北連攔江路，東線直逼漢水，2公里長江景觀。案例借鑒二啟動區(qū)策略一——用一億重金打造頂級江景會所，以高端配套入市，迅速提升人氣，打響樓盤知名度案例借鑒二會所規(guī)劃：

充滿設(shè)計感的會所停泊于長江岸邊，大面積的通透玻璃營造出“浮在水上”的視覺奇觀，會所本身也成風景的一部分；

會所功能：四層空間，多功能體育館、健身房、桑拿洗浴、韻律室、紅酒雪茄吧、桌球室一應俱全，頂層設(shè)恒溫泳池；啟動區(qū)策略二——一期首先推出沿江物業(yè)，并做精裝修，通過強展示充分體現(xiàn)項目優(yōu)勢，造成震撼效果案例借鑒二會所一期推出公寓以沿江的幾棟樓作為一期啟動物業(yè)，并采用全球頂級品牌做精裝修，傾力打造錦繡長江世界級成品精裝修房，通過強展示來達到項目溢價，項目的銷售價格為8000—10000元/㎡豪宅啟動期策略總結(jié)區(qū)域價值宣揚——深度挖掘項目片區(qū)的潛在價值，以高姿態(tài)占位市場，領(lǐng)導區(qū)域市場的生活模式。產(chǎn)品創(chuàng)新——全新的產(chǎn)品設(shè)計，開創(chuàng)新的高層物業(yè)生活居住模式，成為有相似條件物業(yè)的領(lǐng)導者，代言者。其他配合策略——通過項目核心展示區(qū)與產(chǎn)品樣本展示區(qū)的營造，打動客戶；通過服務品質(zhì)的到位展現(xiàn)以及不斷提升，承接項目高形象，推動銷售?！谑袌龅暮勒a(chǎn)品發(fā)力模式研究第六部分案例選取——高端豪宅的成功項目，通過何種手段制造高溢價百仕達紅樹西岸香蜜湖1號流水別墅深圳蝴蝶谷上海九間堂案例選取的原則：高端豪宅，精品項目流水別墅、長城腳下的公社——創(chuàng)意概念創(chuàng)造項目溢價具有初始的、原型的，超越時間的質(zhì)地，建筑造型和內(nèi)部空間達到了沉穩(wěn)，堅定的效果；座落于巖崖之中，壁爐以自然山巖砌成的，以瀑布形成的雄偉的外部空間；在材料使用上，所有的支柱都是粗獷的巖石，所有混凝土的水平構(gòu)件，看來有如貫穿空間，地坪使用沉重巖石，尤以懸挑的陽臺為最。流水別墅長城腳下的公社由12名亞洲杰出建筑師設(shè)計建造的私人收藏的當代建筑藝術(shù)作品；項目策劃人和投資人積極推動12名亞洲建筑師設(shè)計建造出極富當代精神的私人住宅榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動大獎”手提箱張智強（中國香港）家具屋坂茂（日本）怪院子

嚴訊奇（中國香港）香蜜湖1號——奢華極致定義豪宅標準，創(chuàng)造項目溢價空間分類品質(zhì)要素居住細節(jié)居住空間豪宅的闊綽尺度客廳廳寬5.1-6.6米；主臥寬度4.2-6.6米；餐廳寬度3-3.8米（同時適宜的居住空間）功能區(qū)隔式的布局主仆嚴格區(qū)分/主客分區(qū)（會客廳與家庭廳分別設(shè)置）/主人私享（獨立書房/獨立起居室）功能空間常規(guī)功能高層雙花園/鉆石型景觀餐廳/主臥衛(wèi)生間雙洗手臺獨特的配套功能獨立曬衣房/私家泳池/酒窖/多個不同功能的會客廳/生活陽臺外設(shè)置設(shè)備平臺/智能電梯直接入戶設(shè)計公共空間汽車汽車大堂/1：1.68的停車位會所多個有落差連接的無邊際泳池/健身設(shè)施其他大堂/豪華電梯廳/高轎電梯奢華關(guān)鍵點：奢華廳寬，主客仆嚴格分區(qū)，豪華雙大堂，智能入戶電梯居住/功能空間——“深圳再沒有這么好的戶型了?！惫部臻g——“是我見過最好的大堂和會所”

客戶評價：香蜜湖1號——奢華極致定義豪宅標準服務體系細節(jié)分類主要內(nèi)容搭建專署價值體系提升居住價值將常規(guī)服務執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導和感化來實現(xiàn)管理有序，同時營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)擴大投資價值為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務，持續(xù)提升服務與管理，提高項目的投資及珍藏價值關(guān)注合作價值在各個領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級的業(yè)者與之合作，整合眾多社會資源，提供專屬服務，超越單純的居住實行服務分級物業(yè)經(jīng)理人為最高級別服務，負責社區(qū)各項事務，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個領(lǐng)域問題；物業(yè)私人助理最直接面對業(yè)主的服務者，提供私人助理服務，24小時在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費、房屋代管等全方位服務社區(qū)衛(wèi)士經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓基地嚴格培訓，各負專職，具有極強的職業(yè)敏感性及對事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊/護衛(wèi)儀仗隊深度禮賓式指南針服務對生活消費場所進行全面調(diào)查，設(shè)計消費服務菜單，提供生活顧問健康服務為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識講座/私人陪護服務/提供健康顧問，心理咨詢等異地SOS服務在港澳及國內(nèi)開通中海物業(yè)地區(qū)服務熱線，提供異地緊急援助前置服務設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務個性化服務私人隨護/四點鐘學校/愛心服務/物業(yè)理財/保姆培訓/家居服務/代辦服務……奢華關(guān)鍵點：專署價值體系，服務分級，深度禮賓著眼于細節(jié)，在傳統(tǒng)豪宅物業(yè)服務基礎(chǔ)上將程度提升到極致的同時，再從高端客戶的切身需求出發(fā)，制訂出專署的私有化的服務體系及內(nèi)容。上海九間堂別墅——規(guī)劃和產(chǎn)品創(chuàng)新，開創(chuàng)現(xiàn)代中式別墅先河，創(chuàng)造項目溢價九間堂項目聚集了來自中國大陸、香港、臺灣及日本的多位國際頂尖建筑大師，通過不同視角演繹“現(xiàn)代中式園林大宅”。房型設(shè)計再現(xiàn)了“庭院深深”中的中式建筑傳統(tǒng)和建筑意向設(shè)計上力求將中式建筑文化的傳統(tǒng)韻味與日新月異的時代精神相統(tǒng)一每套別墅戶均占地3畝，四周以3.5米高墻圍攏，有效的保證了業(yè)主的私密性開創(chuàng)現(xiàn)代中式別墅先河規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品創(chuàng)新庭院設(shè)計：每個房間都有共享庭院。不僅適用中國家庭族群化的生活方式，而且適用中國傳統(tǒng)居住方式蘊涵著的文化內(nèi)涵；房型設(shè)計層次分明、動靜分離；重新分配建筑空間關(guān)系，將景觀園林建在別墅的內(nèi)部，實現(xiàn)獨門獨院的大宅印象，私密性強；主客分離、客客分離，保證各個居者的生活隱私；傳統(tǒng)建筑以內(nèi)庭園林為中心分散式展開，這種相對封閉的內(nèi)院結(jié)構(gòu)主要是由傳統(tǒng)中國家庭組織的封閉性所決定。特色蝴蝶谷——產(chǎn)品創(chuàng)新成就項目溢價產(chǎn)品細節(jié)解析空間尺度廳高5米，中庭7.2米立面設(shè)計外形線條不拘一格，三面全景花園，唯一單墻，讓完整美景無阻隔侵入視覺戶型設(shè)計180度的環(huán)型花園布局，戶戶獨園，做到真正的空中別院。園林穿插于內(nèi)，分離客飯廳與起居空間，自然分隔動靜區(qū)域，保持空間獨立、互不干擾。戶型座北朝南，戶戶南北通透，單戶各擁自有園林。窗窗有景，270°園博園空中觀景大型露臺以及花園步道替代了室內(nèi)走廊，戶外自然光隨意流泄在每一個角落，空間與自然步調(diào)完美合諧。入戶花園/高廳/高房/大露臺/夾層，贈送面積達100%創(chuàng)新關(guān)鍵點：房屋實用率達200%，立面唯一單墻三面景觀，環(huán)型花園，戶戶獨園特色仁恒.怡庭獨門獨院戶戶私密

特色特色特色特色協(xié)信特色特色萬科緹香郡紅樹西岸——高科智能創(chuàng)造項目溢價公共部分解析創(chuàng)新細節(jié)建筑風格由3棟29－31層板式住宅組成，呈風車型排列，住宅建筑圍繞在一個橢圓形的“珊瑚”周圍“旋轉(zhuǎn)”,每棟住宅建筑在體型上呈折板形，外立面為全玻璃天幕，整體建筑有如水晶的質(zhì)感園林在4萬平方米的超大架空平臺上創(chuàng)造出以近萬平方米人工湖和眾多特色島嶼為核心的熱帶濱海風景園林豪華裝修300平方米以下單位送豪華裝修：SieMatic櫥柜、Miele電器、Duiavit潔具、Grohe龍頭花灑、JOHNSONDOOR、亞細亞瓷磚等配置隔音樓板/阻隔垂直方向噪音戶式中央冷暖空調(diào)+新風系統(tǒng)JUSTRIGHT熱水循環(huán)/無需等待同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來的噪音軟化水裝置/清除水中多余鈣、鎂離子每戶避雷器進水銅管/保障飲用水質(zhì)量檫窗機/保持玻璃幕墻的美觀智能化連同LG、HONEYWELL、日訊及CLIPSAL，投資3000萬美元打造亞洲代表性的數(shù)字化社區(qū)高科技關(guān)鍵點：尖端配置，豪華裝修，智能化略特色高端豪宅產(chǎn)品發(fā)力模式總結(jié)創(chuàng)意概念流水別墅長城腳下的公社麥爾文藝墅創(chuàng)新產(chǎn)品蝴蝶谷星河丹堤鳳凰谷九間堂高科智能紅樹西岸極致奢侈香蜜湖1號上海檀宮研究啟示方向特點限制條件客戶感知價值與本項目匹配度創(chuàng)新產(chǎn)品容易被客戶感知新增成本最少存在試錯風險過猶不及，尺度較難把握實惠性極致奢侈作為形象標桿提升住宅價值配套能夠獨自實現(xiàn)較高的市場價值成本高高檔形象高科智能只能被特定的客戶群所感知，從而實現(xiàn)高溢價成本投入較高主要為客戶群限制（是否能充分認可高新科技的高價值）生活便利高科技、時尚創(chuàng)意概念容易被感知和接受溢價空間大受眾相對較小成本高個性特征昭示性與形象標簽產(chǎn)品創(chuàng)新，極致奢侈是本項目產(chǎn)品發(fā)力的方向?！谑袌龅暮勒涮撞呗匝芯康谄卟糠稚钲谙忝酆?號項目占地93544平米，建筑面積13.1萬平米，共447戶；1600平米的高臺島式會所；兩層高水上會所，四面環(huán)水；雙重水系：室內(nèi)恒溫泳池和室外泳池；3000平方米的英皇貴族幼兒園。項目案例特色深圳圣莫麗斯項目占地276164.72平米，總建筑面積331398平米，共1400戶；雙會所、中餐、水療、高爾夫球練習場、幼兒園、社區(qū)康復中心等；近2萬平方米的雙會所：對外的較大規(guī)模組織會所、高端客戶獨享的小規(guī)模會所；一條休閑商業(yè)街、兩條商業(yè)走廊，引入超市、便利店、休閑娛樂設(shè)施；商業(yè)步行街引進一些國際知名的商家，比如鋼琴學校、芭蕾舞學校。項目案例特色北京麥卡倫地項目占地20萬平方米，總建筑面積8.2萬平方米，共159套；會所總建筑面積為5800余平米，包括地