物業(yè)管理合同條款解析及范文一、物業(yè)管理合同的法律地位與核心價值物業(yè)管理合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間設(shè)立、變更、終止物業(yè)服務(wù)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，是物業(yè)管理活動的核心法律文件。其法律依據(jù)主要包括《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百三十七條至第九百四十四條（物業(yè)服務(wù)合同專章）、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)。從實(shí)踐看，物業(yè)管理合同的核心價值在于：1.明確邊界：界定物業(yè)企業(yè)的服務(wù)范圍與業(yè)主的義務(wù)邊界（如物業(yè)費(fèi)繳納、規(guī)約遵守）；2.保障權(quán)益：通過條款約定確保業(yè)主獲得符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，同時保護(hù)物業(yè)企業(yè)的合理收益；3.解決爭議：為后續(xù)可能的糾紛（如服務(wù)不達(dá)標(biāo)、繳費(fèi)逾期）提供明確的處理依據(jù)。二、物業(yè)管理合同主要條款解析根據(jù)《民法典》及行業(yè)慣例，物業(yè)管理合同的核心條款可分為以下九類，每類條款的設(shè)計(jì)邏輯、常見誤區(qū)及注意事項(xiàng)如下：（一）當(dāng)事人條款：主體資格的合法性審查條款內(nèi)容：需明確雙方當(dāng)事人的名稱（姓名）、住所、法定代表人（負(fù)責(zé)人）等信息。業(yè)主方：通常為業(yè)主委員會（需注明“經(jīng)XX小區(qū)第X次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并在XX區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案”）；若未成立業(yè)主委員會，可由全體業(yè)主共同作為甲方，但實(shí)踐中較少見。物業(yè)方：需注明物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱（與營業(yè)執(zhí)照一致）、統(tǒng)一社會信用代碼、資質(zhì)情況（雖2017年取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定，但仍需核查其信用信息，如通過“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”查詢）。注意事項(xiàng)：業(yè)主委員會的合法性是合同有效的前提，需核查其備案證明（由物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具）；物業(yè)企業(yè)不得超越其經(jīng)營范圍簽訂合同（如無電梯維修資質(zhì)卻約定電梯維護(hù)服務(wù)）。（二）物業(yè)基本情況：權(quán)利義務(wù)的邊界載體條款內(nèi)容：需明確物業(yè)的位置、類型、建筑面積、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備清單（如小區(qū)名稱、地址、住宅/商業(yè)比例、電梯數(shù)量、停車場位置）。設(shè)計(jì)邏輯：物業(yè)基本情況是界定“物業(yè)服務(wù)范圍”的關(guān)鍵——物業(yè)企業(yè)僅對合同約定的“共用部位/設(shè)施”承擔(dān)維護(hù)責(zé)任（如小區(qū)主干道、公共電梯），業(yè)主專有部分（如家庭內(nèi)部水電）不屬于義務(wù)范圍。常見誤區(qū)：未明確“共用設(shè)施設(shè)備”清單，導(dǎo)致后續(xù)爭議（如“小區(qū)健身器材是否屬于物業(yè)維護(hù)范圍”）；遺漏物業(yè)類型（如住宅與商業(yè)混合小區(qū)，需分別約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）。（三）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)：合同履行的核心依據(jù)條款內(nèi)容：需明確服務(wù)項(xiàng)目（如公共區(qū)域清潔、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)）及量化標(biāo)準(zhǔn)（如清潔頻率、響應(yīng)時間）。法律要求：根據(jù)《民法典》第九百三十八條，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，且需包含“服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法”等內(nèi)容。注意事項(xiàng)：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需量化、可考核（如“公共區(qū)域每日清潔1次，電梯每周消毒2次”“電梯故障響應(yīng)時間不超過30分鐘，一般故障24小時內(nèi)修復(fù)”），避免“保持清潔”“及時維修”等模糊表述；可引用地方標(biāo)準(zhǔn)（如《XX省物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》），明確服務(wù)等級（如一級、二級），增強(qiáng)條款的權(quán)威性；區(qū)分“法定服務(wù)”與“特約服務(wù)”：法定服務(wù)是物業(yè)企業(yè)必須履行的義務(wù)（如共用設(shè)施維護(hù)），特約服務(wù)是額外提供的有償服務(wù)（如家庭保潔、家電維修），需在合同中明確區(qū)分。（四）服務(wù)費(fèi)用：雙方利益的平衡機(jī)制條款內(nèi)容：需明確計(jì)費(fèi)方式（包干制/酬金制）、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如住宅1.5元/㎡·月、商業(yè)3元/㎡·月）、繳費(fèi)時間（如每月10日前）、調(diào)整機(jī)制（如每2年評估一次，經(jīng)業(yè)主大會同意后調(diào)整）。關(guān)鍵解析：包干制：物業(yè)企業(yè)收取固定費(fèi)用，自負(fù)盈虧（風(fēng)險由物業(yè)承擔(dān)）；酬金制：物業(yè)企業(yè)收取約定比例的酬金（如10%），其余費(fèi)用用于物業(yè)服務(wù)成本（風(fēng)險由業(yè)主承擔(dān)，需定期公開賬目）。注意事項(xiàng)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需符合政府指導(dǎo)價（部分地區(qū)對住宅物業(yè)費(fèi)有上限規(guī)定）；調(diào)整費(fèi)用需經(jīng)業(yè)主大會同意（依據(jù)《民法典》第九百四十三條），不得約定“物業(yè)有權(quán)單方面調(diào)整費(fèi)用”；公共收益（如小區(qū)廣告收入、停車費(fèi)）需明確分配方式（依據(jù)《民法典》第二百八十二條，屬于業(yè)主共有，物業(yè)可扣除合理成本，剩余部分按業(yè)主專有面積比例分配）。（五）雙方權(quán)利義務(wù)：權(quán)責(zé)對等的具體體現(xiàn)條款設(shè)計(jì)邏輯：權(quán)利與義務(wù)需對等，避免“一方只享有權(quán)利，另一方只承擔(dān)義務(wù)”的霸王條款。常見權(quán)利義務(wù)約定：**業(yè)主方****物業(yè)方**有權(quán)監(jiān)督物業(yè)履行合同、要求公開賬目；有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)、制止業(yè)主違規(guī)行為（如亂搭亂建）；義務(wù)：繳納物業(yè)費(fèi)、遵守業(yè)主規(guī)約、愛護(hù)共用設(shè)施；義務(wù)：提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、定期公開服務(wù)信息、協(xié)助業(yè)主委員會工作；注意事項(xiàng)：物業(yè)企業(yè)不得約定“逾期繳費(fèi)可停水停電”（依據(jù)《民法典》第九百四十四條，此行為屬于侵權(quán)）；業(yè)主的“監(jiān)督權(quán)”需具體化（如“業(yè)主委員會有權(quán)每月檢查物業(yè)的服務(wù)記錄”）。（六）合同期限與終止：關(guān)系存續(xù)的規(guī)則設(shè)定條款內(nèi)容：需明確合同期限（一般為2-3年）、提前終止條件（如物業(yè)連續(xù)3個月未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)催告后仍未整改；業(yè)主大會決議解聘物業(yè)）、終止后的交接義務(wù)（如移交物業(yè)檔案、設(shè)施設(shè)備清單、公共收益賬目）。法律要求：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂的新合同生效的，前期合同終止；根據(jù)《民法典》第九百四十九條，合同終止后，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)移交相關(guān)資料和設(shè)施。注意事項(xiàng)：期限不宜過長（如超過5年），避免物業(yè)企業(yè)因缺乏競爭而降低服務(wù)質(zhì)量；提前終止的“催告程序”需明確（如“業(yè)主委員會需向物業(yè)發(fā)出書面催告，要求其在15日內(nèi)整改，逾期未改的，可解除合同”）。（七）違約責(zé)任：違約行為的后果約束條款內(nèi)容：需明確違約情形（如物業(yè)未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主逾期繳費(fèi)）及責(zé)任承擔(dān)方式（如違約金、賠償損失）。設(shè)計(jì)原則：違約金比例需合理（如業(yè)主逾期繳費(fèi)的違約金按日萬分之三計(jì)算，物業(yè)未達(dá)標(biāo)，按每月物業(yè)費(fèi)的1%支付違約金），避免過高（如日萬分之五以上）或過低（如日萬分之一）；賠償損失需有依據(jù)（如物業(yè)未履行安全防范義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)損失，需提供監(jiān)控記錄、報警證明等證據(jù)）。常見誤區(qū)：未約定“物業(yè)未達(dá)標(biāo)”的具體責(zé)任（如“物業(yè)未按約定清潔公共區(qū)域，業(yè)主可要求減少物業(yè)費(fèi)”）；約定“業(yè)主逾期繳費(fèi)需承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用”（此條款加重業(yè)主責(zé)任，可能被認(rèn)定為無效）。（八）爭議解決：糾紛處理的路徑選擇條款內(nèi)容：需明確爭議解決方式（協(xié)商、仲裁、訴訟）。注意事項(xiàng)：協(xié)商是首選（成本低、效率高）；仲裁需雙方自愿（需約定仲裁委員會名稱，如“XX仲裁委員會”）；訴訟需約定管轄法院（如“物業(yè)所在地有管轄權(quán)的人民法院”），避免后續(xù)因管轄問題產(chǎn)生爭議。（九）其他條款：補(bǔ)充約定的注意事項(xiàng)常見內(nèi)容：通知與送達(dá)（如“雙方均確認(rèn)合同中載明的地址為有效送達(dá)地址，郵寄送達(dá)的，自發(fā)出之日起3日內(nèi)視為送達(dá)”）；附件（如《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單》《公共收益管理辦法》）；合同生效條件（如“本合同自雙方簽字蓋章并經(jīng)業(yè)主大會表決通過后生效”）。三、物業(yè)管理合同范文（標(biāo)準(zhǔn)版）（一）合同主體甲方：XX小區(qū)業(yè)主委員會（統(tǒng)一社會信用代碼：XXX；備案證明編號：XXX；住所：XX市XX區(qū)XX路XX號XX小區(qū)1號樓1單元101室；負(fù)責(zé)人：張三，聯(lián)系電話：XXX）乙方：XX物業(yè)服務(wù)有限公司（統(tǒng)一社會信用代碼：XXX；住所：XX市XX區(qū)XX路XX號XX大廈10層；法定代表人：李四，聯(lián)系電話：XXX；資質(zhì)情況：無（注：2017年起取消資質(zhì)認(rèn)定，可注明“信用良好”））（二）物業(yè)基本情況1.物業(yè)名稱：XX小區(qū)；2.物業(yè)地址：XX市XX區(qū)XX路XX號；3.物業(yè)類型：住宅（含商業(yè)配套）；4.建筑面積：XX平方米（其中住宅XX平方米，商業(yè)XX平方米）；5.共用部位與設(shè)施設(shè)備：詳見附件《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單》（包括電梯5部、停車場1個、健身器材10件、綠化面積XX平方米等）。（三）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.公共區(qū)域清潔：每日清潔1次（樓梯間、走廊、電梯間），每周消毒1次（電梯、公共衛(wèi)生間）；2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)：電梯故障響應(yīng)時間不超過30分鐘，一般故障24小時內(nèi)修復(fù)；供水、供電設(shè)施每月檢查1次；3.安全防范：小區(qū)入口24小時值班，公共區(qū)域監(jiān)控全覆蓋（監(jiān)控保存期限不少于30天）；4.綠化養(yǎng)護(hù)：草坪每季度修剪1次，花卉每年更換2次；5.其他服務(wù)：協(xié)助業(yè)主委員會組織小區(qū)文化活動（每年至少2次）。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：符合《XX省物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（一級）》（詳見附件《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》）。（四）服務(wù)費(fèi)用及支付方式1.計(jì)費(fèi)方式：包干制；2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅1.5元/㎡·月，商業(yè)3元/㎡·月；3.繳費(fèi)時間：業(yè)主需在每月10日前繳納當(dāng)月物業(yè)費(fèi)；4.調(diào)整機(jī)制：每2年由雙方共同委托第三方機(jī)構(gòu)評估服務(wù)成本，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；5.公共收益分配：小區(qū)廣告收入、停車費(fèi)收入扣除10%的合理成本后，剩余部分按業(yè)主專有面積比例分配（每季度公開一次賬目）。（五）雙方權(quán)利義務(wù)甲方權(quán)利義務(wù)：1.有權(quán)監(jiān)督乙方履行合同，每月檢查乙方的服務(wù)記錄；2.義務(wù)：組織業(yè)主大會表決合同相關(guān)事項(xiàng)，督促業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)。乙方權(quán)利義務(wù)：1.有權(quán)收取物業(yè)費(fèi)，制止業(yè)主違規(guī)行為（如亂搭亂建）；2.義務(wù)：每月向甲方提交服務(wù)報告（包括服務(wù)完成情況、費(fèi)用支出情況），每季度公開公共收益賬目。（六）合同期限與終止1.合同期限：自202X年X月X日起至202X年X月X日止；2.提前終止條件：（1）乙方連續(xù)3個月未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)甲方書面催告后15日內(nèi)仍未整改的，甲方可解除合同；（2）業(yè)主大會決議解聘乙方的，甲方需提前30日書面通知乙方；3.交接義務(wù)：合同終止后，乙方需在15日內(nèi)移交以下資料和設(shè)施：（1）物業(yè)檔案（包括業(yè)主資料、設(shè)施設(shè)備說明書）；（2）共用設(shè)施設(shè)備清單（包括電梯、停車場、健身器材等）；（3）公共收益賬目（截至終止日的全部收入與支出）。（七）違約責(zé)任1.乙方未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方可要求乙方整改，逾期未改的，乙方需按每月物業(yè)費(fèi)的1%向甲方支付違約金；2.業(yè)主逾期繳費(fèi)的，需按日萬分之三向乙方支付違約金（違約金最高不超過未繳費(fèi)用的10%）；3.乙方擅自調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方可要求乙方退還多收費(fèi)用，并按多收費(fèi)用的2倍支付違約金。（八）爭議解決本合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向物業(yè)所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴。（九）其他約定1.本合同自雙方簽字蓋章并經(jīng)XX小區(qū)第X次業(yè)主大會表決通過后生效；2.本合同未盡事宜，可由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議（補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力）；3.本合同一式三份，甲方、乙方、物業(yè)所在地街道辦事處各執(zhí)一份。（十）附件清單1.《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》；2.《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單》；3.《公共收益管理辦法》；4.業(yè)主大會表決結(jié)果（復(fù)印件）。甲方（蓋章）：XX小區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)人（簽字）：張三日期：202X年X月X日乙方（蓋章）：XX物業(yè)服務(wù)有限公司法定代表人（簽字）：李四日期：202X年X月X日四、簽訂物業(yè)管理合同的注意事項(xiàng)1.審查主體資格：核查業(yè)主委員會的備案證明及物業(yè)企業(yè)的信用信息（如“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”中的經(jīng)營異常名錄、失信被執(zhí)行人信息）；2.明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：要求物業(yè)企業(yè)提供量化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如清潔頻率、響應(yīng)時間），避免模糊表述；3.關(guān)注費(fèi)用細(xì)節(jié)：確認(rèn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合政府指導(dǎo)價，明確公共收益的分配方式；