建筑工程合同管理規(guī)范指引一、引言建筑工程合同是項目實施的“憲法”，貫穿于從策劃到竣工的全生命周期，直接影響項目成本、進度、質(zhì)量及風(fēng)險控制。規(guī)范的合同管理不僅能明確各方權(quán)利義務(wù)，減少爭議，更能保障項目目標(biāo)的實現(xiàn)。本指引依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī)，結(jié)合行業(yè)實踐，從策劃、簽訂、履行、爭議解決、歸檔五大環(huán)節(jié)，提出系統(tǒng)性管理規(guī)范，旨在為建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等主體提供實用操作指南。二、合同管理總體要求（一）管理原則1.合法性原則：合同內(nèi)容必須符合法律法規(guī)及強制性標(biāo)準(zhǔn)（如《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》），禁止違法分包、轉(zhuǎn)包或掛靠。2.公平性原則：權(quán)利義務(wù)對等，風(fēng)險分配應(yīng)遵循“最有能力控制者承擔(dān)”原則（如地質(zhì)條件變化風(fēng)險由建設(shè)單位承擔(dān)，施工安全風(fēng)險由施工單位承擔(dān)）。3.全過程原則：覆蓋“策劃-簽訂-履行-收尾”全流程，避免“重簽訂、輕履行”。4.風(fēng)險防控原則：提前識別風(fēng)險（如工期延誤、價款爭議），通過條款設(shè)計（如履約擔(dān)保、違約金）轉(zhuǎn)移或降低風(fēng)險。（二）組織架構(gòu)與責(zé)任分工1.建設(shè)單位：設(shè)立合同管理部門（或委托監(jiān)理單位），負(fù)責(zé)策劃、招標(biāo)、談判、履約監(jiān)督及爭議處理；主要負(fù)責(zé)人對合同管理負(fù)總責(zé)。2.施工單位：設(shè)立合同管理崗，負(fù)責(zé)合同交底、履約執(zhí)行、變更索賠及資料整理；項目經(jīng)理需全程參與合同管理。3.監(jiān)理單位：依據(jù)合同約定，負(fù)責(zé)進度、質(zhì)量、價款的監(jiān)督，協(xié)助處理變更與爭議，出具監(jiān)理意見。三、合同策劃階段管理合同策劃是后續(xù)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)，需結(jié)合項目特點明確“做什么、怎么做、誰來做”。（一）項目分析與需求定位1.項目特征分析：識別項目類型（住宅、市政、工業(yè)）、規(guī)模（建筑面積、投資額度）、復(fù)雜程度（如深基坑、裝配式建筑）及外部環(huán)境（政策、地質(zhì)條件）。2.需求明確：明確項目目標(biāo)（工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、成本上限）、交付要求（如精裝修標(biāo)準(zhǔn)）及特殊條款（如綠色建筑認(rèn)證）。（二）合同模式選擇根據(jù)項目特點選擇合適的合同模式，常見類型及適用場景：合同模式適用場景風(fēng)險特點固定總價合同圖紙明確、規(guī)模小、工期短（如小型住宅）施工單位承擔(dān)工程量與價格風(fēng)險固定單價合同工程量不確定（如市政道路）建設(shè)單位承擔(dān)工程量風(fēng)險成本加酬金合同緊急項目、復(fù)雜研發(fā)（如災(zāi)后重建）建設(shè)單位承擔(dān)成本與價格風(fēng)險（三）風(fēng)險分配機制設(shè)計1.必保風(fēng)險：建設(shè)單位需承擔(dān)的風(fēng)險（如征地拆遷延誤、設(shè)計變更、政策調(diào)整）。2.承包商風(fēng)險：施工單位需承擔(dān)的風(fēng)險（如施工方案失誤、材料價格波動（合同約定范圍內(nèi)）、安全事故）。3.共同風(fēng)險：雙方共擔(dān)的風(fēng)險（如不可抗力，按法律規(guī)定分擔(dān)損失）。（四）條款框架策劃1.通用條款：采用國家或行業(yè)示范文本（如《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》GF-____），確保條款合法性與規(guī)范性。2.專用條款：針對項目特殊需求修改或補充通用條款，重點明確：價款調(diào)整方式（如材料價格波動超過±5%時的調(diào)整公式）；工期延誤的違約責(zé)任（如每延誤1天按合同價的0.1‰支付違約金）；質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)（如達(dá)到“魯班獎”要求的額外獎勵）；爭議解決方式（如仲裁或訴訟的選擇）。四、合同簽訂階段管理（一）招標(biāo)文件編制與發(fā)布1.合法性審查：招標(biāo)文件不得包含歧視性條款（如限定特定品牌），不得違反招標(biāo)投標(biāo)法的強制性規(guī)定（如必須進行招標(biāo)的項目未招標(biāo)）。2.完整性要求：包含項目概況、招標(biāo)范圍、投標(biāo)資格、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、合同條款（草案）、工程量清單等內(nèi)容。3.明確性要求：避免模糊表述（如“優(yōu)質(zhì)工程”應(yīng)明確為“達(dá)到當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)工程獎標(biāo)準(zhǔn)”）。（二）投標(biāo)文件評審與選擇1.資格預(yù)審：審查投標(biāo)人的資質(zhì)（如施工總承包一級資質(zhì)）、業(yè)績（近3年類似項目經(jīng)驗）、財務(wù)狀況（資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%）及信用（無失信記錄）。2.評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：采用“綜合評估法”，兼顧報價（占比40%-60%）、技術(shù)方案（占比30%-50%）、信譽（占比10%-20%）。3.中標(biāo)候選人確定：按評標(biāo)結(jié)果排序，選擇最優(yōu)候選人，避免“低價中標(biāo)、高價索賠”。（三）合同談判與條款確認(rèn)1.談判重點：針對專用條款中的爭議點（如價款調(diào)整、工期順延條件）進行協(xié)商，確保雙方達(dá)成一致。2.禁止性規(guī)定：不得修改招標(biāo)文件中的實質(zhì)性條款（如招標(biāo)范圍、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)），不得簽訂“陰陽合同”（即備案合同與實際履行合同不一致）。3.條款確認(rèn)：談判結(jié)果需以書面形式（如補充協(xié)議）確認(rèn)，作為合同附件。（四）合同簽署與生效1.主體資格審查：確認(rèn)對方為合法存續(xù)的法人（如查看營業(yè)執(zhí)照），具備相應(yīng)資質(zhì)（如施工單位的建筑工程施工總承包資質(zhì)）。2.簽署規(guī)范：合同需由法定代表人或授權(quán)代表簽字（授權(quán)書需明確權(quán)限），加蓋單位公章（或合同專用章）；多頁合同需加蓋騎縫章。3.生效條件：一般自雙方簽字蓋章之日起生效；如需備案（如房屋建筑工程），需經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案后生效。五、合同履行階段管理（一）履約準(zhǔn)備與交底1.合同交底：建設(shè)單位向監(jiān)理、施工單位交底（如合同目標(biāo)、關(guān)鍵條款）；施工單位向項目部交底（如工期節(jié)點、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、索賠程序），形成交底記錄。2.實施計劃：施工單位編制《施工組織設(shè)計》，明確進度計劃（如基礎(chǔ)工程完成時間）、質(zhì)量保證措施（如混凝土養(yǎng)護方案），經(jīng)監(jiān)理審批后執(zhí)行。（二）進度與質(zhì)量管理1.進度管理：定期召開進度會議（如每周一次），檢查節(jié)點完成情況（如地基驗收是否按時完成）；工期延誤處理：若因建設(shè)單位原因（如設(shè)計變更）導(dǎo)致延誤，施工單位需在28天內(nèi)提出工期順延申請，經(jīng)監(jiān)理確認(rèn)后生效；若因施工單位原因，需承擔(dān)違約責(zé)任。2.質(zhì)量管理：執(zhí)行“三檢制”（自檢、互檢、專檢），隱蔽工程需經(jīng)監(jiān)理驗收簽字后才能隱蔽；質(zhì)量缺陷處理：若施工質(zhì)量不符合要求，施工單位需整改至合格，由此產(chǎn)生的費用由施工單位承擔(dān)；若因設(shè)計原因，由建設(shè)單位承擔(dān)。（三）價款支付管理1.支付節(jié)點：按合同約定的節(jié)點支付（如基礎(chǔ)完成支付30%，主體完成支付50%，竣工結(jié)算支付至95%）。2.支付流程：施工單位提交支付申請（附工程量清單、驗收記錄）→監(jiān)理審核（確認(rèn)工程量與質(zhì)量）→建設(shè)單位審批（確認(rèn)價款）→支付款項（在14天內(nèi)支付）。3.發(fā)票管理：施工單位需開具增值稅專用發(fā)票（或普通發(fā)票），發(fā)票內(nèi)容需與合同一致（如項目名稱、金額）。（四）變更管理1.變更類型：包括設(shè)計變更（如調(diào)整戶型）、施工變更（如改變施工方案）、工程量變更（如增加土方量）。2.變更流程：提出：建設(shè)單位或施工單位提出變更申請（書面形式）；審核：監(jiān)理單位審核變更的必要性與可行性；確認(rèn)：建設(shè)單位確認(rèn)變更內(nèi)容及價款（按合同約定的計價方式，如定額計價或市場價格）；執(zhí)行：施工單位按變更通知執(zhí)行，未確認(rèn)的變更不得執(zhí)行。3.變更價款：若合同未約定，按《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB____）計算。（五）索賠管理1.索賠條件：非施工單位原因（如建設(shè)單位未按時提供場地）；造成損失（如工期延誤導(dǎo)致的機械閑置費）；按合同約定程序提出（如28天內(nèi)提交索賠報告）。2.索賠程序：事件發(fā)生后28天內(nèi)，施工單位提交《索賠意向通知書》；提交《索賠報告》（附證據(jù)：簽證、驗收記錄、照片、往來函件）；監(jiān)理單位審核（14天內(nèi)）；建設(shè)單位審批（14天內(nèi)）；支付索賠款（在審批后14天內(nèi)支付）。3.證據(jù)要求：證據(jù)需真實、關(guān)聯(lián)、合法（如簽證需有監(jiān)理與建設(shè)單位簽字）。六、合同爭議解決（一）爭議預(yù)防與早期處理1.定期溝通：每月召開合同履約會議，及時解決小爭議（如工程量確認(rèn)分歧）。2.臺賬管理：建立合同管理臺賬（如變更臺賬、索賠臺賬），記錄事件時間、內(nèi)容、處理結(jié)果，避免爭議升級。（二）協(xié)商與調(diào)解1.協(xié)商：爭議雙方自行協(xié)商，達(dá)成一致后簽訂《和解協(xié)議》，具有法律效力。2.調(diào)解：若協(xié)商不成，可請求第三方調(diào)解（如建設(shè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會），調(diào)解協(xié)議需經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。（三）仲裁與訴訟1.仲裁：若合同約定仲裁（如“提交XX仲裁委員會仲裁”），則向仲裁委員會申請仲裁，仲裁裁決具有終局性。2.訴訟：若未約定仲裁，可向有管轄權(quán)的法院起訴（如項目所在地法院），訴訟時效為3年（從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起計算）。七、合同歸檔與后評價（一）歸檔范圍與要求1.歸檔范圍：合同文本（包括主合同、補充協(xié)議、附件）；履約資料（進度記錄、質(zhì)量驗收記錄、價款支付憑證）；變更與索賠資料（變更通知、索賠報告、證據(jù)）；爭議解決資料（和解協(xié)議、調(diào)解書、仲裁裁決書、判決書）。2.歸檔要求：分類整理（如按合同類型、項目階段）；數(shù)字化存儲（如掃描成PDF，存入電子合同管理系統(tǒng)）；保管期限：按《建設(shè)工程文件歸檔規(guī)范》（GB/T____）要求，重要合同保管期限為永久，一般合同為30年。（二）合同后評價1.評價內(nèi)容：合同條款的合理性（如價款調(diào)整條款是否符合實際）；履約情況（如施工單位是否按時完成、質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)）；爭議處理效果（如索賠是否及時解決）。2.評價結(jié)果應(yīng)用：將評價結(jié)果反饋至合同策劃環(huán)節(jié)，優(yōu)化后續(xù)項目的合同條款（如調(diào)整工期延誤的違約金比例）。八、結(jié)語建筑工程合同管理是項目成功的關(guān)鍵，需貫穿全過程、覆蓋各主體。各方應(yīng)樹立“合同至上”的理念，嚴(yán)格遵循法律法規(guī)與合同約定，加強溝通與協(xié)作，防范風(fēng)險于未然。本指引提供