1內(nèi)容概要一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容三、個人所得稅檢查內(nèi)容四、土地增值稅檢查內(nèi)容五、土地使用稅檢查內(nèi)容六、房產(chǎn)稅檢查內(nèi)容七、印花稅檢查內(nèi)容八、契稅檢查內(nèi)容

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

全面檢查各種應稅收入的合理性、完整性和及時性。

（一）主營業(yè)務收入1.銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用是否未按規(guī)定入賬，少計收入。

（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預售收入（包括定金）是否全部計入“預收賬款”進行申報繳納稅款,有無計入“預收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報納稅。

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

（2）是否將售房款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個人儲蓄賬戶或信用卡賬戶，存在賬外收入等情況。（3）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否按規(guī)定入賬。（4）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入是否按規(guī)定入賬。

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

（5）拆遷補償收入是否未按規(guī)定確認收入，是否按補償標準面積的工程成本價與超出補償面積部分的差價款之和計算繳納營業(yè)稅。

（6）是否采取包銷低價開票方式，少計收入。與包銷商簽訂一個價格較低的包銷合同，按約定的包銷價格開具發(fā)票，高于包銷價格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計入收入。

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

（7）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認收入。（8）關注向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、管理費、獎勵返還收入、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其它各種性質(zhì)的價外收費，是否未按規(guī)定確認收入。

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

2.開發(fā)項目完工后，是否將收入掛在“預收賬款”等科目長期不結轉(zhuǎn)收入。3.按分期收款合同約定的時間應收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。4.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時收取售房款，或者部分售房款由中介服務機構收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計入收入。

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

5.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計稅。6.對將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款是否按租金確認收入，出售時是否再按銷售資產(chǎn)確認收入。

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

7.發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報納稅。（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權、股權，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準則進行稅務處理。（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，是否未按規(guī)定計稅。（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報納稅。（4）自建住房低價銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟利益往來的單位和個人，是否未按市場價足額申報納稅。（5）將公共配套設施無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報納稅。

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

（二）其他業(yè)務收入1.房屋出租收入2.商品房售后服務如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報納稅。

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

（三）其他營業(yè)稅涉稅問題1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在銷售不動產(chǎn)時，是否未申報繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。2.中途轉(zhuǎn)讓在建項目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。3.支付境外公司來華提供咨詢、設計、施工等勞務費，是否未按規(guī)定代扣代繳營業(yè)稅。

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一、營業(yè)稅檢查內(nèi)容

5.不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計或不計銷售收入。6.開具發(fā)票情況的檢查。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

（一）收入總額完整性的檢查1．檢查被查企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、提供勞務收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、股息紅利等權益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權使用費收入、接受捐贈收入及其他收入是否并入收入總額。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

2.特別關注銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款。

3.不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

4.代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額。

5.一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預售合同的簽約收入，是否并入收入總額.

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

6.視同銷售貨物行為，是否并入收入總額。7.未完工產(chǎn)品的計稅毛利率及銷售額的確定，是否符合有關規(guī)定。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

8.產(chǎn)品完工后是否及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其與對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度本項目的應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權責發(fā)生制原則確認收入或故意推遲實現(xiàn)工程結算收入的現(xiàn)象。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

9.取得政府的經(jīng)濟補償或獎勵收入是否申報繳納企業(yè)所得稅。10.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認收入或直接沖減成本費用。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

（二）成本費用方面

重點檢查稅前扣除項目的真實性、合法性。

企業(yè)所得稅稅前扣除原則根據(jù)稅收法律法規(guī)規(guī)定，稅前扣除需要遵循以下主要原則。

2025/8/1419二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

一、真實性原則二、合法性原則三、相關性原則四、合理性原則五、權責發(fā)生制原則六、確定性原則七、劃分收益性和資本性支出原則20

二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

1.取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價。是否擅自擴大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進土地進行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本。2.是否虛列拆遷補償費，虛增成本3.是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支成本費用。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

4.是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬等5.是否混淆成本核算對象，未按配比原則結轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

6.是否將資本性支出直接列入當期成本，減少應納稅所得額7.是否擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

（3）工資及“三費”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費用，未進行納稅調(diào)整。（4）計提的以前年度應計未計、應提未提的折舊、費用是否已作納稅調(diào)整。（5）是否在稅前扣除與收入無關的支出。如違規(guī)列支行政性罰款,少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

8.其他問題（1）各項跌價準備金、投資減值準備是否已作納稅調(diào)整。（2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。（3）以前年度損益調(diào)整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整。（4）接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價入賬，少繳所得稅。

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二、企業(yè)所得稅檢查內(nèi)容

（5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入賬或者低價入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；（6）無法支付的應付款項長期掛賬不并入應納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。

（7）預提費用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。

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三、個人所得稅檢查內(nèi)容

（一）未通過“應付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實物以及其他各種應稅收入，是否足額、準確代扣代繳個人所得稅。（二）為職工購買的商業(yè)保險、補充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅。

2025/8/1427三、個人所得稅檢查內(nèi)容

（三）以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補貼、誤餐補助、加班補助、通訊費補貼等，代扣代繳個人所得稅是否正確。2025/8/1428三、個人所得稅檢查內(nèi)容

（四）以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。（五）支付債權、股權的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。（六）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅。2025/8/1429三、個人所得稅檢查內(nèi)容

《財政部

國家稅務總局關于企業(yè)為個人購買房屋或其他財產(chǎn)征收個人所得稅問題的批復》（財稅〔2008〕83號

）

一、根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》和《財政部

國家稅務總局關于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》（財稅[2003]158號）的有關規(guī)定，符合以下情形的房屋或其他財產(chǎn)，不論所有權人是否將財產(chǎn)無償或有償交付企業(yè)使用，其實質(zhì)均為企業(yè)對個人進行了實物性質(zhì)的分配，應依法計征個人所得稅。

（一）企業(yè)出資購買房屋及其他財產(chǎn)，將所有權登記為投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其他人員的；

2025/8/1430三、個人所得稅檢查內(nèi)容

（二）企業(yè)投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其他人員向企業(yè)借款用于購買房屋及其他財產(chǎn)，將所有權登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其他人員，且借款年度終了后未歸還借款的。

二、對個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)的個人投資者或其家庭成員取得的上述所得，視為企業(yè)對個人投資者的利潤分配，按照“個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得”項目計征個人所得稅；對除個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)以外其他企業(yè)的個人投資者或其家庭成員取得的上述所得，視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，按照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅；對企業(yè)其他人員取得的上述所得，按照“工資、薪金所得”項目計征個人所得稅。2025/8/1431三、個人所得稅檢查內(nèi)容

（八）各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅?！敦斦繃叶悇湛偩株P于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2011]50號）：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例有關規(guī)定，現(xiàn)對企業(yè)和單位（包括企業(yè)、事業(yè)單位、社會團體、個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)和個體工商戶等，以下簡稱企業(yè)）在營銷活動中以折扣折讓、贈品、抽獎等方式，向個人贈送現(xiàn)金、消費券、物品、服務等（以下簡稱禮品）有關個人所得稅問題通知如下：

2025/8/1432三、個人所得稅檢查內(nèi)容

一、企業(yè)在銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務過程中向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：

1.企業(yè)通過價格折扣、折讓方式向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務；

2.企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機等；

3.企業(yè)對累積消費達到一定額度的個人按消費積分反饋禮品。

2025/8/1433三、個人所得稅檢查內(nèi)容

二、企業(yè)向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，取得該項所得的個人應依法繳納個人所得稅，稅款由贈送禮品的企業(yè)代扣代繳：

1.企業(yè)在業(yè)務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

2.企業(yè)在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

2025/8/1434三、個人所得稅檢查內(nèi)容

3.企業(yè)對累積消費達到一定額度的顧客，給予額外抽獎機會，個人的獲獎所得，按照“偶然所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

三、企業(yè)贈送的禮品是自產(chǎn)產(chǎn)品（服務）的，按該產(chǎn)品（服務）的市場銷售價格確定個人的應稅所得；是外購商品（服務）的，按該商品（服務）的實際購置價格確定個人的應稅所得。

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四、土地增值稅檢查內(nèi)容

除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應注意檢查：

（一）對普通標準住宅的界定是否符合規(guī)定（二）預征率適用是否準確

（三）合作建房繳納土地增值稅是否正確

（四）企業(yè)合并、分立繳納土地增值稅是否正確2025/8/1436

四、土地增值稅檢查內(nèi)容

（五）檢查“預收賬款”、“應交稅費-應交土地增值稅”等賬戶，與申報表進行核對，核實取得的預售收入是否及時、全額申報預繳了土地增值稅。（六）檢查“其他業(yè)務收入”、“營業(yè)外收入”和往來賬戶，有無把收取的各種定金、合同保證金計入以上賬戶而不做預收收入，不計算預征土地增值稅的情況。（七）對符合清算條件的企業(yè)是否進行土地增值稅清算。有無以工程未結算、未決算或商品房未銷售完畢等各種理由不進行土地增值稅清算。（八）增值額的計算是否正確

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五、土地使用稅檢查內(nèi)容

（一）重點核查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否自土地出轉(zhuǎn)讓合同約定交付土地時間的次月、土地出轉(zhuǎn)讓合同未約定土地交付時間的，自合同簽訂時間的次月起及時申報納稅。

（二)已征用未開發(fā)的土地是否按規(guī)定申報繳納土地使用稅。(三）查看土地使用情況，核對納稅人納稅申報表中的土地面積與土地使用證所記載的面積，核實納稅人申報的土地面積是否真實，有無少報、漏報。

（四）根據(jù)納稅人所處的地理位置，核實納稅人適用單位稅額是否準確，土地等級和單位稅額變更后是否及時調(diào)整，有無少繳開發(fā)建設用地土地使用稅。

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五、土地使用稅檢查內(nèi)容

（五）檢查已出售房屋部分土地面積的確定是否正確，未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。。（六）查看自用房屋占用土地使用情況，檢查計稅面積和單位稅額是否準確，申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅是否正確。

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六、房產(chǎn)稅檢查內(nèi)容（一）自行自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。

（二）對房產(chǎn)進行改造增加房產(chǎn)價值的，是否及時入賬，是否足額計算繳納房產(chǎn)稅。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前已使用，是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前出租、出借的，是否將房屋租金直接沖減“管理費用”或掛在其他應付款上未繳房產(chǎn)稅。

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六、房產(chǎn)稅檢查內(nèi)容（五）不可分割的附屬設施及改良支出是否計入房產(chǎn)價值，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是否正確，是否足額申報繳納房產(chǎn)稅。

（六）是否按規(guī)定將相應的土地價值計入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。

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七、印花稅檢查內(nèi)容（一）檢查企業(yè)是否按照稅務機關確定的印花稅征收方式計算繳納印花稅。

（二）檢查房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等各類應稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。有無將應稅憑證作為非稅憑證，少繳印花稅。（三）應納稅憑證是否在書立或領受時貼花，有無到憑證生效日期才貼花納稅，檢查是否按照規(guī)定期限申報繳納印花稅

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七、印花稅檢查內(nèi)容（四）房屋銷售（預售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設計合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計稅依據(jù)，未按全部所載金額計稅。

（五）檢查記載資金的賬簿按規(guī)定計算貼花后，“實收資本（或