翠屏怡景策劃方案鴻途房地產(chǎn)營銷策劃有限公司NO1團隊Contents目錄4前言1235了解自己認(rèn)清市場鎖定出路全面出擊前言感謝領(lǐng)導(dǎo)能給我司一次展示自我的機會！—在當(dāng)前房產(chǎn)陰晴不定的形勢下，我公司會用最有效的方案和最強的執(zhí)行力完成翠屏怡景的營銷策劃工作，以最好成績回報華海灣領(lǐng)導(dǎo)。房產(chǎn)營銷中最盛行的一句話文定天下綱舉目張在錯綜復(fù)雜的操盤困難中，要做的只是能透過表象看清本質(zhì)，解決核心問題，困難就會迎刃而解。了解自我翠屏怡景的三個產(chǎn)品

03內(nèi)街商業(yè)02臨街商業(yè)01住宅

專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

臨街商業(yè)（storefront），顧名思義就是建造在喧囂的馬路、街道旁邊的商業(yè)，一般多為帶鋪面的房屋、房間或成套房間。

指在交通集中的城市中心區(qū)域設(shè)置的行人專用道，在這里原則上排除汽車交通，外圍設(shè)停車場，是行人優(yōu)先活動區(qū)。三個產(chǎn)品的意義：相互影響奠定項目形象基礎(chǔ)/賺取常規(guī)利潤/引領(lǐng)棲霞住宅走勢項目利潤的支柱產(chǎn)品提升項目整體形象，實現(xiàn)項目利潤最大化住宅外商內(nèi)商三個產(chǎn)品于市場中的現(xiàn)狀：

一直引領(lǐng)棲霞住宅的價格及趨勢，在風(fēng)頭浪尖的引領(lǐng)者同時承擔(dān)著銷售速度的壓力。

面世之初，未收到預(yù)期的市場認(rèn)同，在客戶眼中，此產(chǎn)品的性價比超出了棲霞的范疇，銷售不理想。

在區(qū)域市場中被認(rèn)為是不屑一顧的產(chǎn)品，投資信心值超低。A

住宅C內(nèi)商B

外商三種產(chǎn)品的相互作用：住宅超大的體量為外商、內(nèi)商提供信心基本點外商內(nèi)商為住宅提供生活便利為內(nèi)商制造外圍氛圍為住宅的居住品質(zhì)提升增加籌碼為與外商聯(lián)動撬動商業(yè)氛圍梳理信息后，我公司認(rèn)為:１、得天獨厚的地理位置決定了，住宅和外商銷售無憂，只是如何處理利潤點和銷售速度的

矛盾問題。２、內(nèi)商彈性較大，是項目形象和利潤的核心關(guān)鍵點。成功啟動將促進其他兩種產(chǎn)品的銷售

速度和價格，一旦失敗即使不影響其銷售，也會大大影響項目形象。綜上所述：翠屏怡景成也內(nèi)商，敗也內(nèi)商。針對以上總結(jié)，確定我公司存在的價值：成功啟動內(nèi)街，實現(xiàn)內(nèi)街銷售利潤最大化，繼而提升項目整體形象及價值空間，完成整體項目溢價，讓華海灣于棲霞名利雙收。認(rèn)清市場

內(nèi)商于棲霞市場的矛盾點棲霞的兩條內(nèi)商步行街告訴我們什么？金蘋果地腳再好也白搭客戶就是不入套悅心苑

價格便宜沒有用客戶依然不買賬內(nèi)商與外商的區(qū)別：靠近主干路人流及宣傳都不是問題客戶所要擔(dān)心的是如何經(jīng)營而已

在內(nèi)商前期沒有知名度的情況下客戶不但要考慮經(jīng)營問題還要考慮人流和宣傳的問題

外商內(nèi)商內(nèi)商的關(guān)鍵問題是解決人習(xí)慣性的不愿進胡同消費的問題，未解決這個問題，就不能調(diào)動投資商業(yè)的客戶的興趣。棲霞當(dāng)前的商業(yè)特點：萬家和百貨的商業(yè)王者地位無可動搖。市場內(nèi)會自發(fā)的形成燒烤一條街、旅館一條街、洗車一條街、手機賣場聚集地、貨車集散地。零散的經(jīng)營戶，在業(yè)態(tài)與萬家和百貨相符時，大多舉步維艱。而形成聚集地的特色業(yè)態(tài)卻經(jīng)營的風(fēng)生水起。（大方面概括，個別具有經(jīng)營特色的商鋪除外）綜上所述，我們啟動內(nèi)街的方向在哪？打造可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)空白聚集地鎖定出路棲霞的可以避開商業(yè)霸主鋒芒的商業(yè)

空白聚集地都有哪些？母嬰產(chǎn)品○蘋果產(chǎn)業(yè)○家居飾品○皮革產(chǎn)品○家具○自行車○金銀玉器○古玩○書畫○攝影○花卉○婚紗○干貨○美容○茶館○廣告○寵物○工藝品○高雅休閑會所○紅酒坊煙斗客等等。我們擁有一條上萬平米的商業(yè)步行街，做單一的業(yè)態(tài)有很多弊端啟動時間長需要長時間的招商，很難短時間形成在當(dāng)?shù)鼐奂绱梭w量很難，須跨區(qū)域進行市場的需求量是否能支撐如此大的單一業(yè)態(tài)單一的業(yè)態(tài)吸引單一的人群，會降低整體商業(yè)氛圍地域跨度加大市場需求不足受眾單一母嬰產(chǎn)品、蘋果產(chǎn)業(yè)、家居飾品、皮革產(chǎn)品、家具、自行車、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、婚紗、干貨、美容、茶館、廣告、寵物、工藝品、高雅休閑會所、紅酒坊煙斗客等等。多元化是出路紅體字所涉及的行業(yè)都

與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)？隨著經(jīng)濟的發(fā)展，棲霞蘋果的不斷創(chuàng)收，富裕的棲霞人一直在ＫＴＶ、洗浴城、足療店、飯店揮金如土，是不是證明錢包已經(jīng)脫貧，但精神尚未脫貧。一條站在城市之上，上升到基本的吃、穿、住、用、行五大基本需求之上的，與優(yōu)質(zhì)生活有關(guān)的商業(yè)街是否應(yīng)該問世了。因為酒色長期的沉迷勢必讓人乏味，對一種高品質(zhì)的愛好的要求就會愈加強烈。出路的支持點：多年的銷售工作讓我們學(xué)會了換位思考，我們真正面對的人是經(jīng)營者＼購房者＼開發(fā)商，不許諾空頭支票，我們要打造一條恒久繁華的商業(yè)內(nèi)街，成就三方面的利益，皆大歡喜。三方面利益鏈條：經(jīng)營者：三年房租免費＼開發(fā)商免費裝修＼開發(fā)商免費策劃＼開發(fā)商免費推廣費用１０萬購房者：三年不得自用＼每年返租金１．５萬，合計４．５萬。開發(fā)商：前約４０套＼實際底價６５００元＼平米合同價格７５００元＼平米中約４０套＼實際底價７５００元＼平米合同價格８５００元＼平米后約４０套＼實際底價８５００元＼平米合同價格９５００元＼平米每套內(nèi)商按合同價格銷售與實際底價相差１０００元＼平米，約合１０萬元，５．５萬元用于基礎(chǔ)裝修及策劃和廣告推廣方面的投入，４．５萬元用于三年內(nèi)以房租的形式返還購房者。我們深知誰給我們以機會，所以我們以開發(fā)商的利益為重實現(xiàn)了商業(yè)街的銷售均價為７５００元——利得經(jīng)營者為我們造勢，成就了商業(yè)街的繁華，成就了整體項目的利潤和形象。購房者為我們買單，并且分三年兌現(xiàn)。華海灣為棲霞留下了一條街——名得全面出擊商業(yè)街定位及包裝文化生活長廊——城市向上＼生活向上集家居飾品、金銀玉器、古玩、書畫、攝影、花卉、茶館、寵物、工藝品、高雅休閑會所、紅酒坊煙斗客、餐飲于一體的高品質(zhì)文化長廊。引領(lǐng)棲霞生活新主張，生活向上。招商：高姿態(tài)＼低門檻＼強要求的招商形式抽空現(xiàn)有市場的同類商家，造成招商火爆的氛圍和經(jīng)營機會。高姿態(tài)：以最高端的姿態(tài)入市，在功能分區(qū)和項目包裝打造出我們的形象！低門檻：我們包租三年，免費經(jīng)營，免費推廣，免費裝修，免費策劃，讓我們的內(nèi)街迅速崛起！強要求：這是我們的定位，我們要對經(jīng)營業(yè)態(tài)層層把關(guān)，深入考核，讓我們的商業(yè)街成為真正的文化消費長廊！招人：百年許愿樹＼微型植物迷宮＼街面夜間燈光＼情趣雕塑＼植物＼公共休閑區(qū)等手法打造【浪漫情趣文化街】加之經(jīng)營業(yè)態(tài)的情趣抽空棲霞閑散人群。銷售：對銷售人員進行全方位的商業(yè)前景和投資回報率的培訓(xùn)，利用經(jīng)營者和購房者得競爭心里，進行成交。整體銷售在包裝＼推廣方面主打商業(yè)街，住宅客戶自然就會上來，待內(nèi)街銷售成功的同時，