房地產(chǎn)測(cè)量

-房地產(chǎn)面積測(cè)算丁建闖測(cè)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的應(yīng)用十分廣泛，而房產(chǎn)、地產(chǎn)的價(jià)值度量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)就是房產(chǎn)、地產(chǎn)的面積。本章主要介紹房地產(chǎn)面積的量算與土地征撥的有關(guān)內(nèi)容，其中包括房地產(chǎn)面積的測(cè)算方法、房地產(chǎn)面積的量算與分?jǐn)傇瓌t，征撥地測(cè)量與紅線交點(diǎn)坐標(biāo)的推算。第一節(jié)房地產(chǎn)面積測(cè)算一、房地產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容房屋面積房產(chǎn)面積房屋用地面積房屋建筑面積房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋使用面積共有建筑分?jǐn)偯娣e房屋占地面積丘面積各項(xiàng)地類面積共用土地面積測(cè)算與分?jǐn)偡课萁ㄖ娣e：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。分為使用面積、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積。房屋使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的凈空面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。不包括房屋內(nèi)的墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造面積和保溫層的面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確認(rèn)。房產(chǎn)面積的相關(guān)概念房屋共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。房屋占地面積：房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺(tái)）外圍水平面積。房屋用地面積：房屋占用和使用的全部土地面積，以丘為單位進(jìn)行測(cè)算。二、面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定（一）計(jì)算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備的條件：（1）應(yīng)具有上蓋；（2）應(yīng)有圍護(hù)物；（3）結(jié)構(gòu)牢固、屬永久性的建筑物；（4）層高2.20m以上（含2.20m）；（5）可作為居民生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。(二）房產(chǎn)面積測(cè)算的一般規(guī)定（1）房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算；（2）層高指上下兩層樓面，或樓面與地面之間的垂直距離；（3）量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其它能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具；（4）各類面積必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差之內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果；（5）邊長(zhǎng)以m為單位，取至0.01m；在面積的所有計(jì)算過程中，取位至0.001㎡，面積計(jì)算結(jié)果取位至0.01㎡；（6）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)保留到小數(shù)點(diǎn)后6位或6位以上。（三）房屋面積測(cè)算的精度要求2000年發(fā)布的GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》將房產(chǎn)面積的精度要求分為三級(jí)。房產(chǎn)面積的精度等級(jí)房屋面積限差m中誤差一0.02+0.0006S0.01+0.0003S二0.04+0.002S0.02+0.0001S三0.08+0.006S0.04+0.0003S注：S為面積，D為測(cè)量邊的邊長(zhǎng)m。房屋面積和邊長(zhǎng)測(cè)量的精度和限差要求長(zhǎng)度測(cè)量的精度等級(jí)邊長(zhǎng)測(cè)量誤差的限差m邊長(zhǎng)測(cè)量中誤差m一0．014+0.0004D0.007+0.0002D二0．028+0.0014D0.014+0.0007D三0．056+0.004D0.028+0.002D界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和相鄰界址點(diǎn)的間距誤差：界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)與實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)較差公式：丈量房屋邊長(zhǎng)較差公式：?D=±0.004D（m）。界址點(diǎn)等級(jí)限差中誤差一0.040.02二0.100.05三0.200.10第二節(jié)房產(chǎn)面積測(cè)算方法1面積測(cè)算的常用方法概述2簡(jiǎn)述面積測(cè)量實(shí)施步驟（1）收件：各房地產(chǎn)開發(fā)公司如果想給自己的房子辦理預(yù)售許可證，那么他需要做的第一件事就是到房屋測(cè)繪部門申請(qǐng)房屋面積測(cè)量，只有拿到經(jīng)認(rèn)定的房屋的建筑面積數(shù)，房產(chǎn)管理部門才受理他的各項(xiàng)申請(qǐng)。在申請(qǐng)測(cè)繪時(shí)，需收取開發(fā)商的各種手續(xù)，這個(gè)環(huán)節(jié)叫做收件.首先，需要建筑物的設(shè)計(jì)施工圖紙(規(guī)劃局簽竣工驗(yàn)收章)。其次，為保證建筑的“來路正”，還需收取國(guó)有土地使用證、城市規(guī)劃許可證、有規(guī)劃局簽章的總平面圖、建筑施工許可證、竣工驗(yàn)收證明、門牌證明。測(cè)繪之前需收取哪些資料呢？（2）開始測(cè)量通常兩人一組，拿著圖紙和激光測(cè)距儀（或鋼尺等其他測(cè)距工具）到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)現(xiàn)場(chǎng)是否有變更。其中一人測(cè)量，一人記錄。使用測(cè)距儀時(shí)將尾翼旋開，構(gòu)成一個(gè)十字平面，測(cè)量時(shí)可保持與墻面垂直。測(cè)量的數(shù)據(jù)可以累加顯示，也可以翻看之前測(cè)量的數(shù)據(jù)。（3）測(cè)量的原則該戶型的面積如何測(cè)量，需測(cè)量幾個(gè)長(zhǎng)度？（4）尺寸核對(duì)內(nèi)墻的抹灰厚度符合中誤差為3cm的正態(tài)分布，所以，一般取中誤差的2倍，即實(shí)測(cè)尺寸與圖紙計(jì)算尺寸之間的差值為6cm時(shí)為現(xiàn)場(chǎng)尺寸沒有變更的限差。注：內(nèi)尺寸均比理論值小，而外尺寸均比理論值大。（5）尺寸的變更當(dāng)實(shí)測(cè)數(shù)值與理論數(shù)值相差超過6cm時(shí)，視為現(xiàn)場(chǎng)與圖紙不一致，這時(shí)有兩種選擇一、如果實(shí)測(cè)值比理論值大，那么按理論值計(jì)算。二、如果實(shí)測(cè)值比理論值小，那么按實(shí)測(cè)值計(jì)算。算小不算大原則（為什么？）1幾何圖形解析法計(jì)算房產(chǎn)面積當(dāng)被測(cè)對(duì)象為規(guī)則的幾何圖形或可被分割成規(guī)則的幾何圖形時(shí)，可采用幾何圖形解析法。這種方法是依據(jù)實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)按公式計(jì)算求得所需面積。常用的簡(jiǎn)單幾何圖形面積計(jì)算公式見p185。第三節(jié)測(cè)算方法詳述2坐標(biāo)解析法計(jì)算房產(chǎn)面積1234y1y4y3y2x4x3x1x2y原理：直角梯形面積代數(shù)和的絕對(duì)值。計(jì)算思想及步驟注意事項(xiàng)：1、式中2、圖形為平面圖形，所求為水平投影面積；3、順時(shí)針編號(hào)。3圖解法參見P1894求積儀法計(jì)算房產(chǎn)面積求積儀是一種專供在圖上量算面積的儀器。優(yōu)點(diǎn)是速度快，操作方便，適用于各種形狀圖形的面積量算，能保證一定的精度。KP-21C求積儀KP-90N求積儀5

CAD軟件測(cè)算面積有了實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)后，利用CAD軟件作圖，再直接查詢面積。小結(jié)各種房產(chǎn)面積測(cè)算方法的精度分析：解析法、CAD等軟件法：測(cè)量精度；圖解法、求積儀法：原圖本身精度、圖紙比例尺、圖紙變形、測(cè)量工具（求積儀、三棱尺）的誤差和量算方法精度影響。6面積量算的程序及時(shí)校核，及時(shí)平差，保證各級(jí)面積與上級(jí)控制面積吻合。房屋面積測(cè)算注意事項(xiàng)計(jì)算房屋建筑面積時(shí)應(yīng)分別對(duì)待P193。房屋面積測(cè)算-計(jì)算全部建筑面積的范疇永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。尺寸的變更最容易出現(xiàn)在住宅樓的地下室，此時(shí)若某間地下室尺寸變小，而隔壁地下室開間變大，很明顯是兩戶隔墻發(fā)生了錯(cuò)位，這種情況下，證據(jù)確卻，可以直接按照現(xiàn)場(chǎng)丈量的尺寸計(jì)算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。有柱或在圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。第四節(jié)、共有共用面積的分?jǐn)?、基本概念套內(nèi)使用面積：室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算。套內(nèi)墻體面積：自有、共有、借墻。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積：產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。2、確認(rèn)共有建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，均指水平投影面積的計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（含山墻）水平投影面積一半的建筑面積。不計(jì)入共有建筑面積的范疇：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房及作為人防工程的地下室等。應(yīng)參與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e整幢建筑物的共有建筑面積=（整幢建筑物的建筑總面積-整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和-獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房及作為人防工程等建筑面積），房屋共有建筑面積的分?jǐn)倯?yīng)以“幢”為單位進(jìn)行，僅限于本幢房屋內(nèi)的僅為本幢服務(wù)的共有建筑面積。3、共有建筑面積分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯枪灿薪ㄖ娣e的分?jǐn)偡椒ǎ阂源睘閱卧?，依照公式下，根?jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ海?）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑面積=住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e+商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e；（2）住宅總的共有建筑面積=住宅部分分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e+住宅部分本身建筑面積，再類比住宅樓分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)?。?）商業(yè)總的共有建筑面積=商業(yè)部分分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e+商業(yè)部分本身建筑面積，再按各層套內(nèi)建筑面積依比例將其分?jǐn)傊粮鲗?，加上各層共有建筑面積后以住宅樓分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)傊粮魈?。商業(yè)部分各權(quán)屬單元的面積分?jǐn)偧?xì)則層分?jǐn)偯娣e=層套內(nèi)建筑總面積×層分?jǐn)傁禂?shù)（k1=（商業(yè)部分分?jǐn)偟降拇惫灿蟹謹(jǐn)偯娣e+商業(yè)部分共有建筑面積）/（商業(yè)部分套內(nèi)建筑面積+商業(yè)部分各層共有建筑面積）；各權(quán)屬單元的分?jǐn)偯娣e=權(quán)屬單元套內(nèi)面積×權(quán)屬單元分?jǐn)傁禂?shù)（k2=（層分?jǐn)偯娣e+層內(nèi)共有建筑面積）/層內(nèi)各權(quán)屬單元套內(nèi)建筑面積之和。多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)?，先確定各功能區(qū)域范圍，再參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂６喙δ芫C合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ豪?某住宅樓實(shí)測(cè)尺寸如下表所示，其中首層101,102房間套內(nèi)建筑面積均為54.89㎡，二層如201,202房間套內(nèi)建筑面積均為52.18㎡，三至九層01,02房間套內(nèi)建筑面積分別為52.18㎡，53.45㎡。試計(jì)算各套房屋建筑面積。功能門牌層行序功能套內(nèi)面積功能共有面積不應(yīng)分?jǐn)偯娣e分?jǐn)偳肮δ苊娣e住宅#11-9F1953.55100.561054.1110F29.129.12

Σ953.55109.681063.23例題詳解1、計(jì)算出住宅分?jǐn)傁禂?shù)K;2、計(jì)算出共有面積分?jǐn)偧皢卧偯娣e；3、利用公式為：K=功能共有面積和/功能套內(nèi)面積和=109.68/953.55=0.115，共有面積分?jǐn)?各套內(nèi)面積×K。首層各單元面積㎡門牌房號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)倖卧偯娣e#110154.896.3161.2010254.896.3161.20Σ109.7812.62122.403-9層各單元面積㎡2層各單元面積㎡門牌房號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)倖卧偯娣e#10152.186.0058.180253.456.1559.60Σ106.6312.15117.78門牌房號(hào)套內(nèi)面積共有面積分?jǐn)倖卧偯娣e#120152.186.0058.1820252.186.0058.18Σ104.3612.00116.36分?jǐn)傆鄶?shù)=117.78×7+116.36+122.40-1063.23=-0.01㎡思考題有一商住樓#1首層，二層為商場(chǎng)，首層商場(chǎng)未分鋪，二層分為18個(gè)鋪位，#3門牌3-26層為住宅，消防中心、水箱間、配電室、水泵房為大樓共有，測(cè)量結(jié)果參見下表，請(qǐng)計(jì)算商場(chǎng)各鋪位、住宅各套房屋建筑面積。功能層行序功能套內(nèi)面積功能共有面積棟共有面積功能共有不應(yīng)分?jǐn)偯娣e分?jǐn)偳肮δ苊娣e#1商場(chǎng)#3住宅#1商場(chǎng)1F11145.1539.12212.55107.991504.812F21108.14288.69107.991504.82Σ2253.29327.81212.55215.983009.63#3住在3-26F330158.405957.7636116.1627F4104.37107.99212.3