目錄TOC\o"1-3"\h\u8574摘要 12039abstract 21069一、前言 324921（一）研究的目的和意義 3292731.研究目的 3112612.研究意義 318068（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3143291.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 364622.國(guó)外研究現(xiàn)狀 410820二、相關(guān)概念和理論基礎(chǔ) 46434（一）相關(guān)概念 4259601.負(fù)債經(jīng)營(yíng)及公司價(jià)值的含義 4312042.負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn) 517587（二）理論基礎(chǔ) 5120151.財(cái)務(wù)杠杠理論 597112.風(fēng)險(xiǎn)控制理論 57877三、綠地控股的基本情況 624048（一）公司簡(jiǎn)介 66622（二）行業(yè)背景介紹 622132（三）綠地控股融資狀況 731103四、綠地控股的償債能力分析 918477（一）綠地控股償債能力分析 9118111.綠地控股短期償債能力分析 9230212.綠地控股長(zhǎng)期償債能力分析 116343.綠地控股與同行業(yè)償債能力對(duì)比分析 1330277五、綠地控股負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 1516131（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部問(wèn)題 15294671.基建業(yè)務(wù)占比大 15316912.債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理 16171593.股權(quán)管理--沒(méi)有實(shí)際控股人 166363（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外部問(wèn)題 17262281.政策限制多，消費(fèi)者購(gòu)買力弱 1723384六、綠地控股負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施 1817105（一）打造高質(zhì)量產(chǎn)品力 1823652（二）調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債規(guī)模 1830817（三）建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制 198253結(jié)語(yǔ) 1921346（一）研究結(jié)論 197989（二）未來(lái)期望 207081參考文獻(xiàn) 205999致謝 21負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)公司價(jià)值的影響——以綠地控股為例摘要對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，資本支持至關(guān)重要，負(fù)債經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展必不可少的一種方法。負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以保證企業(yè)有足夠的發(fā)展資金，能夠降低企業(yè)加權(quán)平均資金成本。但是負(fù)債經(jīng)營(yíng)也有一些潛在的問(wèn)題需要關(guān)注和解決，合理的安排負(fù)債就成為了企業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要課題。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,以及民眾生活水平的日益改善,加上我國(guó)政府宏觀政策的扶持,地產(chǎn)公司的發(fā)展規(guī)模已經(jīng)日益擴(kuò)大,形成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)。本章以綠地控股為例,闡述了其負(fù)債的迅速發(fā)展的狀況。首先概述公司概況及其投資狀況;然后根據(jù)公司的償債能力等分析風(fēng)險(xiǎn)公司面臨的困難;最后給出防范措施與建議。關(guān)鍵詞：負(fù)債經(jīng)營(yíng)；綠地控股；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；Theimpactoftheliabilityoperationonthevalueofthecompany——TakeGreenlandHoldingsasanexampleabstractThedevelopmentofrealestateenterprisescannotbeseparatedfromthesupportofcapital,anddebtmanagementisanessentialmethodforthefurtherdevelopmentofrealestateenterprises.Debtoperationcanensurethattheenterprisehasenoughdevelopmentfundsandcanreducetheweightedaveragecapitalcostoftheenterprise.However,thedebtmanagementalsohasmanydisadvantagesthatcannotbeignored,andthereasonablearrangementofdebthasbecomeanimportantproblemforthedevelopmentofenterprises.Withthecontinuousdevelopmentoftheeconomy,thecontinuousimprovementofpeople'slivingstandards,andthesupportofnationalmacropolicies,thedevelopmentofrealestateenterpriseshasbecomestrongerandstronger,andhasbecomeapillarindustryofthenationaleconomy.TakingGreenlandHoldingsasanexample,thispaperanalyzesthecurrentsituationofitsdebtoperation.Firstly,brieftheoverviewoftheenterpriseandthefinancingsituation;secondly,combinetheproblemsofthesolvencyindexoftheenterprise;finally,proposethepreventivemeasuresandsuggestions.Keywords:debtoperation;GreenlandHoldings;financialrisk;前言研究的目的和意義研究目的因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金投入大，資金回流很容易出現(xiàn)延遲，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。高負(fù)債容易導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法穩(wěn)定和良性發(fā)展。本文以綠地控股為例，分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，與其他房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)比，找出差距和問(wèn)題，并根據(jù)實(shí)際情況分析原因，提出建議。研究意義負(fù)債經(jīng)營(yíng)是指企業(yè)通過(guò)借款等方式籌集資金，增加企業(yè)的負(fù)債比例，從而實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)發(fā)展的一種經(jīng)營(yíng)策略。負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)企業(yè)的價(jià)值有著重要的影響，但研究表明，不同行業(yè)、不同企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)價(jià)值的影響存在差異。綠地控股是一家在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域具有較高知名度的企業(yè)，其債務(wù)規(guī)模較大。因此，針對(duì)綠地控股的負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)公司價(jià)值的影響進(jìn)行分析，對(duì)于研究負(fù)債經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用具有一定的理論和實(shí)踐意義。通過(guò)對(duì)綠地控股的負(fù)債經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行綜合分析，可以揭示綠地控股在負(fù)債經(jīng)營(yíng)策略下的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還可以為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒和參考，以改進(jìn)負(fù)債經(jīng)營(yíng)策略、提高企業(yè)價(jià)值。因此，本研究旨在通過(guò)對(duì)綠地控股的負(fù)債經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行深入研究，分析負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響，為房地產(chǎn)企業(yè)提供決策支持和管理指導(dǎo)。目的是為綠地控股及其他相關(guān)企業(yè)的戰(zhàn)略決策提供參考和借鑒，并對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行合理應(yīng)用，提高企業(yè)的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。（二）國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀目前，負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)公司價(jià)值的影響已成為關(guān)注的熱點(diǎn)。國(guó)內(nèi)外學(xué)者通過(guò)實(shí)證研究和理論分析，對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)公司價(jià)值的關(guān)系進(jìn)行了廣泛探討。謝榮和馬勇（2015）研究了負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)公司價(jià)值的影響，并提出了一種基于股東權(quán)益的公司價(jià)值評(píng)價(jià)模型。他們發(fā)現(xiàn)，適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠提高公司價(jià)值，但過(guò)高或過(guò)低的負(fù)債率會(huì)降低公司價(jià)值REF_Ref14245\r\h【8】。何國(guó)武（2011）通過(guò)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)公司價(jià)值具有顯著的正向影響。他認(rèn)為，適度的負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以降低公司的成本資本，提高資本利用效率，從而提升公司價(jià)值REF_Ref11110\r\h【16】。魏娜（2021）在綠地控股這個(gè)特定案例中研究了高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題。她通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，發(fā)現(xiàn)綠地控股在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)下面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出了相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略REF_Ref14660\r\h【12】。鄒穎在《負(fù)債經(jīng)營(yíng)利與弊》中，強(qiáng)調(diào)了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要持續(xù)依賴資本的支撐。僅依靠公司的內(nèi)生資源既無(wú)法滿足時(shí)間的需求，也可能會(huì)因量不足以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。因此，采用債務(wù)融資策略可以在某種程度上有助于緩解和解決問(wèn)題。借助這種方式，企業(yè)能夠更有效地調(diào)整自身的架構(gòu)、引入高科技裝備、擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，從而提升競(jìng)爭(zhēng)力及經(jīng)濟(jì)實(shí)力。REF_Ref14764\r\h【11】張曉玲（2009）研究發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高低會(huì)影響企業(yè)管理的其他各種風(fēng)險(xiǎn)，這說(shuō)明了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展REF_Ref14817\r\h【3】。國(guó)外研究現(xiàn)狀Hamdamovr(2016)認(rèn)為企業(yè)要想穩(wěn)健長(zhǎng)久的發(fā)展，必須控制好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從企業(yè)角度出發(fā)，建立符合企業(yè)特性的財(cái)務(wù)管理體系。Richard（2018）選擇愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)企業(yè)為案例，發(fā)現(xiàn)在國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，其資產(chǎn)和債務(wù)的發(fā)生了很大變化，這引發(fā)了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Stephen等（2013）認(rèn)為籌資活動(dòng)會(huì)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與籌資關(guān)聯(lián)性高，因此降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要很好地規(guī)劃籌資活動(dòng)?？偟膩?lái)說(shuō)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)對(duì)公司價(jià)值的影響并不是一概而論的，它受到多種因素的影響，如行業(yè)特性、經(jīng)營(yíng)策略、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。需要根據(jù)具體情況進(jìn)行分析和評(píng)估。未來(lái)研究可以進(jìn)一步探討不同因素對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)與公司價(jià)值關(guān)系的調(diào)節(jié)作用，以及在特定行業(yè)和企業(yè)類型中的差異性研究。二、相關(guān)概念和理論基礎(chǔ)（一）相關(guān)概念負(fù)債經(jīng)營(yíng)及公司價(jià)值的含義從會(huì)計(jì)學(xué)上說(shuō)，負(fù)債是企業(yè)所承擔(dān)的能以貨幣計(jì)量、在未來(lái)將以資產(chǎn)或勞務(wù)償付的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。但從內(nèi)涵上分析，負(fù)債經(jīng)營(yíng)也稱舉債經(jīng)營(yíng)，是企業(yè)通過(guò)銀行借款、發(fā)行債券、租賃和商業(yè)信用等方式來(lái)籌集資金的經(jīng)營(yíng)方式，因此只有通過(guò)借入方式取得的債務(wù)資金才構(gòu)成負(fù)債經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵。公司價(jià)值，或稱企業(yè)價(jià)值，是該企業(yè)預(yù)期自由現(xiàn)金流量以其加權(quán)平均資本成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值，它與企業(yè)的財(cái)務(wù)決策密切相關(guān)，體現(xiàn)了企業(yè)資金的時(shí)間價(jià)值、風(fēng)險(xiǎn)以及持續(xù)發(fā)展能力。擴(kuò)大到管理學(xué)領(lǐng)域，企業(yè)價(jià)值可定義為企業(yè)遵循價(jià)值規(guī)律，通過(guò)以價(jià)值為核心的管理，使所有與企業(yè)利益相關(guān)者（包括股東、債權(quán)人、管理者、普通員工、政府等）均能獲得滿意回報(bào)的能力REF_Ref7368\r\h【2】。負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)使企業(yè)保持適宜的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)資金的最大流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的最大增速增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本使企業(yè)獲得杠桿利益（財(cái)務(wù)杠桿作用越大，收益越大）增加企業(yè)融資成本使企業(yè)保持控制權(quán)，債權(quán)人不能干預(yù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，有利于原股東保持對(duì)企業(yè)的控制過(guò)度負(fù)債降低企業(yè)的再籌資能力節(jié)稅作用，負(fù)債利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用抵扣所得稅，從而增加權(quán)益資本收益增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要償還高額利息，所有者權(quán)益被沖消，收益變少使企業(yè)從通貨膨脹中獲得額外利益使企業(yè)信譽(yù)下降，制約企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展（二）理論基礎(chǔ)1.財(cái)務(wù)杠杠理論財(cái)務(wù)杠桿是企業(yè)對(duì)固定融資成本的使用。不論企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)多少，債務(wù)的利息和優(yōu)先股的股利通常都是固定不變的。這種由于固定財(cái)務(wù)費(fèi)用的存在，使普通股每股盈余或凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)大于息稅前盈余的變動(dòng)幅度的現(xiàn)象，叫財(cái)務(wù)杠桿。財(cái)務(wù)杠桿理論強(qiáng)調(diào)由于債務(wù)的存在企業(yè)息稅前利潤(rùn)對(duì)每股收益的影響。不因業(yè)務(wù)量而改變，會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)存在，即每股收益變動(dòng)率大于息稅前利潤(rùn)變動(dòng)率，財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮激勵(lì)作用使企業(yè)所有者能得到更大的額外回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求大的特性，使得其在自有資金有限的基礎(chǔ)上必須采取融資手段來(lái)獲取資金，資產(chǎn)負(fù)債率的高低會(huì)影響財(cái)務(wù)杠桿水平。而企業(yè)通常會(huì)利用舉債產(chǎn)生的避稅效應(yīng)來(lái)發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，使得企業(yè)在合理范圍內(nèi)產(chǎn)生更大的收益。但更大收益產(chǎn)生的前提是債務(wù)利率小于投資報(bào)酬率，才能發(fā)揮正面的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。2.風(fēng)險(xiǎn)控制理論風(fēng)險(xiǎn)控制是指風(fēng)險(xiǎn)管理者采取各種措施和方法，消滅或減少風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的各種可能性，或風(fēng)險(xiǎn)控制者減少風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)造成的損失。隨著公司發(fā)展壯大，領(lǐng)導(dǎo)層日益注重防范潛在風(fēng)險(xiǎn)，其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理被視為關(guān)鍵步驟，這引發(fā)了眾多專家的研究興趣并形成了完善的風(fēng)險(xiǎn)管控體系。然而，針對(duì)具體公司的需求和狀況，需要靈活應(yīng)對(duì)，可以選擇風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避是指企業(yè)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，放棄投資的行為。這是一種不積極的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的處理辦法，完全放棄了可能獲得的預(yù)期回報(bào)，當(dāng)企業(yè)沒(méi)有能力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往會(huì)采取這種辦法。、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指通過(guò)某些途徑將風(fēng)險(xiǎn)過(guò)渡的行為,利用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以將行為主體的風(fēng)險(xiǎn)程度降到最低。、風(fēng)險(xiǎn)保留風(fēng)險(xiǎn)保留即承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，是指如果發(fā)生損失，企業(yè)可以利用當(dāng)前可獲得的任何資金進(jìn)行償付，分為無(wú)計(jì)劃自留和有計(jì)劃自我保險(xiǎn)。等方式來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。本文以風(fēng)險(xiǎn)控制理論為依據(jù)，結(jié)合綠地集團(tuán)的發(fā)展現(xiàn)狀，分析導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提出科學(xué)可行的風(fēng)險(xiǎn)管控對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)回避是指企業(yè)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，放棄投資的行為。這是一種不積極的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的處理辦法，完全放棄了可能獲得的預(yù)期回報(bào)，當(dāng)企業(yè)沒(méi)有能力承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，往往會(huì)采取這種辦法。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指通過(guò)某些途徑將風(fēng)險(xiǎn)過(guò)渡的行為,利用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以將行為主體的風(fēng)險(xiǎn)程度降到最低。風(fēng)險(xiǎn)保留即承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，是指如果發(fā)生損失，企業(yè)可以利用當(dāng)前可獲得的任何資金進(jìn)行償付，分為無(wú)計(jì)劃自留和有計(jì)劃自我保險(xiǎn)。三、綠地控股的基本情況（一）公司簡(jiǎn)介綠地控股集團(tuán)（簡(jiǎn)稱為“綠地”或“綠地集團(tuán)”），是我國(guó)首家以房地產(chǎn)為主業(yè)并躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。2015年初在我國(guó)A股市場(chǎng)上市，超過(guò)萬(wàn)科成為當(dāng)時(shí)市值最大的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)。經(jīng)過(guò)不斷地發(fā)展，綠地的業(yè)務(wù)呈現(xiàn)多元化發(fā)展局面。首先是主營(yíng)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)，綠地因?yàn)槌邔咏ㄖ雒?，其住宅、大型城市綜合體、高鐵新城、特色小鎮(zhèn)、會(huì)展中心、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域同樣具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，在行業(yè)占據(jù)優(yōu)勢(shì)。其次是綠地的基建業(yè)務(wù)，在向傳統(tǒng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的道路上，綠地表現(xiàn)了不凡的實(shí)力。另外是其國(guó)際化優(yōu)勢(shì)，綠地被稱為“世界的綠地”，就是因?yàn)榫G地秉承著開放與包容的態(tài)度，不斷提高國(guó)際化水平，利用國(guó)際平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，挖掘自身潛力。還有其產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，綠地結(jié)合金融和投資業(yè)務(wù)，不斷擴(kuò)充資本，共同發(fā)展。最后是其制度基礎(chǔ)，綠地作為我國(guó)混合所有制改革的領(lǐng)軍企業(yè)，構(gòu)建了包括國(guó)有資本、員工持股和社會(huì)資本在內(nèi)的多元化投資和利益共享的公司模式。行業(yè)背景介紹2021年是房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬，很多房企都面臨著如何活下去的難題。堅(jiān)持“房住不炒”的政策，避免重蹈房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的覆轍，把防風(fēng)險(xiǎn)放在重要位置，維持行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管，融資全面收緊都給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略帶來(lái)了深刻影響，許多房企資金活水無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，房企迎來(lái)了市場(chǎng)格局整合的時(shí)刻。"三線四檔"規(guī)則的實(shí)施迫使地產(chǎn)公司必須優(yōu)化其運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)，許多開發(fā)商主動(dòng)減低負(fù)債程度，并顯著減少了增長(zhǎng)速率。短時(shí)間來(lái)看，融資規(guī)模緊縮，使得企業(yè)不得不利用自身資金儲(chǔ)備來(lái)開展業(yè)務(wù)，銷售回款成為了企業(yè)投資拿地的主要資金源頭。在現(xiàn)金為王的引導(dǎo)下，加速回款，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)的出路。長(zhǎng)期來(lái)看，“三道紅線”有利于嚴(yán)格管控表內(nèi)表外數(shù)據(jù)，防止企業(yè)為了操縱利潤(rùn)而粉飾報(bào)表的行為出現(xiàn)，行業(yè)嚴(yán)監(jiān)管給企業(yè)造成了很大的壓力。在市場(chǎng)上行時(shí)期，即便出現(xiàn)高價(jià)拿地、銷售不利、交房周期短帶來(lái)質(zhì)量事故而口碑下降等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用房?jī)r(jià)的上漲實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。隨著市場(chǎng)下行，土地紅利的消失和項(xiàng)目毛利率的降低，行業(yè)進(jìn)入謹(jǐn)慎時(shí)期。項(xiàng)目如果出現(xiàn)差錯(cuò)，以時(shí)間換取高周轉(zhuǎn)的借口難以實(shí)現(xiàn)解套，反而會(huì)因?yàn)槌杀镜臄U(kuò)大蠶食利潤(rùn)而使項(xiàng)目爛尾。在“低容錯(cuò)時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)失都會(huì)成倍數(shù)增長(zhǎng)，因此，在當(dāng)下的審慎環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)減少犯錯(cuò)也成為了一項(xiàng)課程。綠地控股融資狀況當(dāng)今市場(chǎng)信息公開，企業(yè)的融資選擇多，可以根據(jù)自身情況選擇合適的融資渠道，企業(yè)融資渠道一般分為內(nèi)源性和外源性兩種。內(nèi)源性是指企業(yè)的留存收益和銷售回款，外源性包括銀行借款、證券融資、項(xiàng)目質(zhì)押等。綠地控股融資方式如表1所示：表1:綠地控股融資方式內(nèi)源性融資外源性融資企業(yè)自有資金商業(yè)借款項(xiàng)目信托融資合作項(xiàng)目融資銷售回款債權(quán)融資預(yù)售融資股權(quán)融資由上表可知，綠地控股的內(nèi)源性融資方式只有兩種，沒(méi)有產(chǎn)生籌資成本，有利于企業(yè)減少支出。表2：綠地控股2018-2022年，2023年上半年內(nèi)源性融資數(shù)據(jù)單位：元融資形式201820192020202120222023金額金額金額金額金額金額未分配利潤(rùn)44525852215.7252911321314.37586650836838.0560576605835.6760852428382.6763467798549.88預(yù)收賬款338230030.28381146045079.37172402701.86807043306.24890410074.91785029998.83資金總需求44864082246.003864371771393.70586823239539.9161383649141.9161742838457.5864252828548.71根據(jù)表2可知，企業(yè)內(nèi)源性資金總額在2018-2019年，2021-2023年是呈上升趨勢(shì)的，說(shuō)明了這幾年企業(yè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，讓企業(yè)的投資不斷增多；2020年預(yù)收款項(xiàng)驟降的絕大原因是三道紅線規(guī)定的實(shí)施REF_Ref6636\r\h【10】表3：綠地控股2018-2022年，2023年上半年外源性融資統(tǒng)計(jì)表單位：元借款分類201820192020202120222023金額金額金額金額金額金額短期借1729684993719.0631874052392.4124444584000.5229962707484.0929369298625.46長(zhǎng)期借款132834847380.96137302823179.66167739609433.83105057819378.6268257765632.8180701372322.28合計(jì)151001024973.13166987816898.72199613661826.24129502403379.1498220473116.90110070670947.74根據(jù)表3可知，企業(yè)2019年的短期負(fù)責(zé)接近300億元，長(zhǎng)期借款金額在2019年也有所減少。短期借款的償還期限短，償債壓力大，會(huì)使企業(yè)融資困難。表4：2018-2023上半年，以及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的短期借款20182020202120222023金額金額金額金額金額短期借1731874052392.4124444584000.5229962707484.0929369298625.46一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債75628195668.3674348311364.0575718831099.4280103507061.9967763409694.14合計(jì)93794373260.53106222363756.46100163415099.94110066214546.0897132708319.60貨幣資金81019559955.60103470840304.7382695705051.9959760433713.3947005110636.85綠地集團(tuán)不僅利息負(fù)債水平高，短期負(fù)債份額也高，負(fù)債規(guī)模超過(guò)千億，短期負(fù)債占比較大，如果企業(yè)貨幣資金充足，即使短期借款占比高也可以滿足流動(dòng)性的要求。但是從表4中可以看出，綠地集團(tuán)的貨幣資金是無(wú)法覆蓋短期借款的。會(huì)使企業(yè)償債壓力大導(dǎo)致融資困難。四、綠地控股的償債能力分析（一）綠地控股償債能力分析綠地控股短期償債能力分析以下數(shù)據(jù)是從綠地控股集團(tuán)2018-2022年年度報(bào)告以及2023年半年度報(bào)告中查尋。摘抄了本文需要的計(jì)算數(shù)據(jù)以及需要佐證的數(shù)據(jù)。通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)、現(xiàn)金流量比率幾個(gè)指標(biāo)分析綠地控股集團(tuán)的長(zhǎng)期償債能力以及短期償債能力。數(shù)據(jù)1綠地控股2018-2023上半年相關(guān)數(shù)據(jù)單元：元資產(chǎn)總額流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債20181036545456299.88927462977052.62747216027331.9720191145706529880.321013213008368.14829775822167.1220201397336286405.471226473596186.121023050351434.2820211472646028255.701294078306382.011157754071774.6120221365321059373.271164776132924.801076915088880.2420231199600663520.49998796101996.35898763969279.40續(xù)數(shù)據(jù)1單元：元負(fù)債總額存貨貨幣資金所有者權(quán)益2018927619604477.99595496771509.7781019559955.6072494543575.5820191014314228919.00669912243896.2688901521533.15131392300961.3220201242062409028.87723969776449.50103470840304.73155273877376.6020211308135954682.73773150954529.2782695705051.99163882892376.3320221201051176996.98683274274499.4459760433713.39164269882376.2920231032871584082.78603125215483.0847005110636.85166729079437.71續(xù)數(shù)據(jù)1單元：元所得稅費(fèi)用凈利潤(rùn)利息費(fèi)用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量20188246075651.6516023308488.093305495626.1442172427796.5820199642536623.1320950109568.845162771047.3619261458798.0720209554126605.9121135659525.976099517753.5544719606717.0820218490192366.709442808520.987081729626.6162232569505.1120224203824013.624596802115.417288980396.2127421138740.2220232363717787.673778288980.163591501983.44311613783.45年份流動(dòng)比率速動(dòng)比率現(xiàn)金比率20181.240.440.1120191.220.410.1120201.200.490.1020211.120.450.0720221.080.450.0520231.110.440.05首先，從現(xiàn)金比率這一指標(biāo)來(lái)看，集團(tuán)的現(xiàn)金比率一直是低于0.2的，說(shuō)明了集團(tuán)現(xiàn)金短缺、高負(fù)債率、現(xiàn)金管理問(wèn)題、企業(yè)直接償付流動(dòng)負(fù)債的能力低等。集團(tuán)的貨幣資金儲(chǔ)備越來(lái)越少，不能滿足短期債務(wù)的償還需求；集團(tuán)的負(fù)債水平較高，企業(yè)用現(xiàn)金支付債務(wù)或者是投入其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導(dǎo)致現(xiàn)金儲(chǔ)備減少。其次，從流動(dòng)比率這一指標(biāo)看，流動(dòng)比率不在1.5~2.0正常范圍內(nèi)，是由于貨幣資金和預(yù)付賬款減少所致，還有大量的資金被用于償還貸款和支付稅費(fèi)。最后，速動(dòng)比率指標(biāo)遠(yuǎn)低于1的安全水平，也是因?yàn)榘l(fā)展戰(zhàn)略的改變，股份對(duì)外轉(zhuǎn)入，使存貨減少；注冊(cè)公司，營(yíng)收增加而存貨減少。綜合三個(gè)指標(biāo)來(lái)看，集團(tuán)的短期償債能力非常弱。綠地控股長(zhǎng)期償債能力分析資產(chǎn)負(fù)債率20182019202020212022202389.49%88.53%88.89%88.83%60.17%86.10%該指標(biāo)遠(yuǎn)高于40%~60%這一水平，而且超過(guò)了70%的警戒線，說(shuō)明了集團(tuán)負(fù)債率高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。從數(shù)據(jù)表來(lái)看，綠地控股的流動(dòng)負(fù)債和負(fù)債總額的規(guī)模是不斷增大的，綜合年報(bào)來(lái)看，綠地集團(tuán)的流動(dòng)負(fù)債比非流動(dòng)負(fù)債高很多，這也說(shuō)明了綠地控股的資金主要是流動(dòng)負(fù)債帶來(lái)的。但是市場(chǎng)環(huán)境的大趨勢(shì)使得銀行貸款成了房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要選擇，綠地控股在發(fā)展過(guò)程中過(guò)度依賴銀行信貸資金和預(yù)售資金來(lái)擴(kuò)張，過(guò)度依賴中短期借款，也造成了流動(dòng)負(fù)債規(guī)模大，負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理的情況。在研究過(guò)程中我發(fā)現(xiàn)2022年資產(chǎn)負(fù)債率有所降低，主要原因是集團(tuán)壓減了有息負(fù)債規(guī)模，公司主動(dòng)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，通過(guò)兌付公開市場(chǎng)的美元債和境內(nèi)債務(wù)，實(shí)現(xiàn)了有息負(fù)債的凈減少約231億元。房地產(chǎn)企業(yè)主要需求是長(zhǎng)期固定資本，大量流動(dòng)負(fù)債帶來(lái)的資金不但無(wú)法保證綠地控股的穩(wěn)定發(fā)展，還可能會(huì)為集團(tuán)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果綠地控股發(fā)生了資金周轉(zhuǎn)困難或者是難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)，債權(quán)人就會(huì)加劇要求集團(tuán)履行還款義務(wù)，還可能會(huì)提前期限，這時(shí)集團(tuán)的資金鏈無(wú)法承受巨大的壓力，就會(huì)使集團(tuán)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至?xí)?dǎo)致集團(tuán)破產(chǎn)。201820192020202120222023產(chǎn)權(quán)比率12.807.728.007.997.316.20利息保障倍數(shù)8.346.936.033.532.012.71集團(tuán)的產(chǎn)權(quán)比率指標(biāo)指標(biāo)遠(yuǎn)高于應(yīng)0.7~1.5，這也說(shuō)明了集團(tuán)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)存在較高風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)也說(shuō)明集團(tuán)的長(zhǎng)期償債能力很弱；利息保障倍數(shù)的指標(biāo)越來(lái)越低，說(shuō)明了集團(tuán)的利潤(rùn)越來(lái)越低，不足以覆蓋利息支出，一旦面臨經(jīng)營(yíng)困難，就可能無(wú)法按時(shí)支付利息，甚至面臨債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。綜合資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)三個(gè)指標(biāo)來(lái)看，集團(tuán)的長(zhǎng)期償債能力較弱。綠地控股與同行業(yè)償債能力對(duì)比分析同行業(yè)對(duì)比分析，本文主要是從流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率等幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比。圖1企業(yè)流動(dòng)比率變化情況201820192020202120222023綠地控股1.241.221.201.121.081.11保利地產(chǎn)1.721.561.511.521.541.57中華企業(yè)1.401.791.721.941.881.25流動(dòng)比率是用來(lái)衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力，一般來(lái)說(shuō)，比率越高，企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，短期償債能力也越強(qiáng)。從圖1可知綠地控股的流動(dòng)比率近幾年都是在1.2這個(gè)水平上下浮動(dòng)的，但是變化趨勢(shì)是下降的，且流動(dòng)比率低于保利地產(chǎn)與中華企業(yè)，也表明了綠地集團(tuán)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，短期償債能力弱。圖2企業(yè)速動(dòng)比率201820192020202120222023綠地控股0.440.410.490.450.450.44保利地產(chǎn)0.660.590.530.530.500.50中華企業(yè)0.700.750.750.950.670.65由圖2可知綠地控股近幾年的速動(dòng)比率是在0.4的水平上下浮動(dòng)，但是仍低于保利地產(chǎn)與中華企業(yè)。通過(guò)流動(dòng)比率與速動(dòng)比率的比較可以看出，綠地控股的償債能力還有很大的提升空間。數(shù)據(jù)表明，綠地控股的存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中占的比例較大，占用了大量資金，影響資產(chǎn)的使用效率和企業(yè)的短期償債能力。圖3企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率變化情況201820192020202120222023綠地控股89.49%88.53%88.89%88.83%60.17%86.10%保利地產(chǎn)77.97%77.79%78.69%78.36%78.09%76.98%中華企業(yè)72.39%68.67%64.61%68.59%30.89%31.30%由圖3可以看出，綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率很高，遠(yuǎn)超于另外兩家企業(yè)，只有在2021年較低。在2018年，國(guó)家發(fā)布了支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過(guò)直接融資來(lái)增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，但是綠地控股不符合標(biāo)準(zhǔn)。綠地控股的資產(chǎn)雖然超過(guò)了1500億元，但是資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)了85%的上限。在其他房地產(chǎn)行業(yè)全面減少負(fù)債的趨勢(shì)下，綠地控股依然激進(jìn)拿地開發(fā)。在2018年至2019年間，耗巨資打造項(xiàng)目，但是發(fā)展資金都是綠地控股通過(guò)股權(quán)質(zhì)押得來(lái)的。由此可見(jiàn)，在資金不足的情況下，綠地控股還是會(huì)選擇加大負(fù)債，這讓資金鏈的運(yùn)轉(zhuǎn)更加艱難。綠地控股在資金周轉(zhuǎn)困難的情況下，仍然新增開發(fā)項(xiàng)目，金額高達(dá)百億元。綠地控股在2019年通過(guò)子公司發(fā)行美元債，此手段雖然為綠地控股的發(fā)展籌措了資金，但是也是加大了綠地控股整體的資金缺口。五、綠地控股負(fù)債經(jīng)營(yíng)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題綠地控股的財(cái)務(wù)危機(jī)雖然有疫情沖擊及政策調(diào)整的影響，但是究其根本是其內(nèi)部管理，商業(yè)模式導(dǎo)致的。但是也離不開外部大環(huán)境的影響?；I(yè)務(wù)占比大綠地控股雖然開啟了多元化路線，形成了“地產(chǎn)+基建”的一體兩翼發(fā)展戰(zhàn)略，但是基建業(yè)務(wù)投入占比過(guò)大。綠地集團(tuán)近些年大力開展地產(chǎn)新項(xiàng)目，轉(zhuǎn)型發(fā)展大基建，在2018年大基建的營(yíng)業(yè)收入首次超地產(chǎn)后，2019年收入增速仍高于地產(chǎn)。在營(yíng)業(yè)收入規(guī)模方面，大基建的收入可觀，但在毛利率賺錢的角度來(lái)說(shuō)，綠地集團(tuán)的大基建毛利率只有3.86%，遠(yuǎn)低于地產(chǎn)行業(yè)的均值29.97%。在轉(zhuǎn)型大基建的同時(shí)，綠地集團(tuán)也加速投資和并購(gòu)，在2019年直接收購(gòu)幾家大公司的股權(quán)，在投資方面，截至2019年第三季報(bào)，新增房地產(chǎn)項(xiàng)目76個(gè)，投資690億元。在經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，企業(yè)的逆勢(shì)擴(kuò)張，直接加速現(xiàn)金流的緊張程度，增加企業(yè)的負(fù)債，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)綠地集團(tuán)近幾年項(xiàng)目投資的情況來(lái)看，管理者沒(méi)有準(zhǔn)確預(yù)測(cè)市場(chǎng)的變化，沒(méi)有對(duì)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)存在價(jià)值和投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于市場(chǎng)的誤判導(dǎo)致投資不科學(xué)，多元化戰(zhàn)略偏向傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，而傳統(tǒng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)發(fā)展與利潤(rùn)在被不斷的壓縮，綠地控股加大對(duì)打造“大基建”計(jì)劃的投入對(duì)于集團(tuán)整體而言是一種拖后腿行為，甚至?xí)哟笃髽I(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理根據(jù)前文對(duì)集團(tuán)償債能力的分析就可以看出，集團(tuán)的長(zhǎng)短期債務(wù)比例不平衡。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：第一高資產(chǎn)負(fù)債率。近年來(lái)綠地控股的資產(chǎn)負(fù)債率都是高于85%，雖然2022年有所下降，但仍處于較高水平。在2022年集團(tuán)全年未有新增拿地，面對(duì)市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)流動(dòng)性壓力，全年沒(méi)有新增土地購(gòu)置，這有助于控制新的負(fù)債增長(zhǎng)。同時(shí)在2022年，綠地控股的回款率高達(dá)到108%，保持在較高水平，改善了公司的現(xiàn)金流狀況。但是其他幾年都是高負(fù)債高利息的發(fā)展模式。第二短期借款與貨幣資金不匹配。綠地控股的短期借款為近幾年是逐年上升的，而同期的貨幣資金卻是下降的，即使比例不大但是也不能完全覆蓋短期借款，存在短期償債壓力。第三長(zhǎng)期借款增加。2018年至2023年集團(tuán)的長(zhǎng)期借款數(shù)額越來(lái)越大，這表明公司在長(zhǎng)期債務(wù)方面的負(fù)擔(dān)也在增加。第四出售核心資產(chǎn)。為了緩解財(cái)務(wù)壓力，綠地控股不得不出售核心資產(chǎn)，但相對(duì)于總負(fù)債來(lái)說(shuō)，這些措施只是杯水車薪。股權(quán)管理--沒(méi)有實(shí)際控股人綠地控股不是單純的國(guó)有企業(yè)，而是國(guó)有資本、社會(huì)資本、員工持股“金三角”結(jié)構(gòu)的“混合所有制企業(yè)”。目前公司前三大股東上海格林蘭、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投集團(tuán)持股比例較為接近，且均不超過(guò)30%，這三個(gè)股東中沒(méi)有任何一個(gè)股東能夠單獨(dú)對(duì)公司形成控制關(guān)系，公司沒(méi)有控股股東。但兩面家公司合計(jì)所持公司股權(quán)比例均未超過(guò)50%，無(wú)法對(duì)公司形成控制關(guān)系，上海地產(chǎn)集團(tuán)和上海城投集團(tuán)的實(shí)際控制人均為上海市國(guó)資委；同時(shí)，上實(shí)集團(tuán)與上海城投集團(tuán)不構(gòu)成一致行動(dòng)人，上述兩家國(guó)有大股東與公司其他股東在企業(yè)治理結(jié)構(gòu)中均為相互獨(dú)立的主體，不存在任何股東對(duì)公司未來(lái)股東大會(huì)、董事會(huì)進(jìn)行控制的情形。這種發(fā)展模式是一把雙刃劍，一方面綠地控股靠上海國(guó)資委，所以可以以相對(duì)較低的價(jià)格拿到土地來(lái)發(fā)展，這也使得企業(yè)的融資成本比民營(yíng)企業(yè)低。另一方面這種模式也限制了綠地控股的發(fā)展，員工持股還有可能造成薪資分配不合理的情況。這對(duì)公司凝聚力、向心力以及員工積極性造成了打擊，不利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。政策限制多，消費(fèi)者購(gòu)買力弱黨的十八大以來(lái)，以習(xí)近平同志為核心的黨中央心系百姓冷暖，多次重申堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，把“實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”作為一項(xiàng)重要改革任務(wù)，全面部署、躬身推進(jìn)，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度逐步完善，住房保障體系不斷完善，住房保障讓樓市發(fā)展定位日趨明朗。后續(xù)更是提出了三線四檔、銀行貸款集中度限制、土地集中供應(yīng)等政策來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。一定程度上民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商拿地更加困難，使房屋供給變少。讓拿到土地開發(fā)的房地產(chǎn)供應(yīng)商有了哄抬價(jià)格的機(jī)會(huì)。讓“炒房子”事件陷入循環(huán)。2020年，綠地控股無(wú)視三道紅線三條紅線：1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；2、房企的凈負(fù)債率不得大于100%；3、房企的三條紅線：1、房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；2、房企的凈負(fù)債率不得大于100%；3、房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。房地產(chǎn)的行業(yè)性質(zhì)發(fā)生了根本性的變化，被定義為“支柱性行業(yè)”，但是房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)、高擴(kuò)張的發(fā)展路線已經(jīng)無(wú)法跟上政策的變化引導(dǎo)?，F(xiàn)在國(guó)家為了推進(jìn)城鎮(zhèn)化，縮小與世界城鎮(zhèn)化水平的差距，在總結(jié)第一次城鎮(zhèn)化停滯的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，推出了保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策，改變了原有的房地產(chǎn)市場(chǎng)由房地產(chǎn)企業(yè)承包的現(xiàn)狀，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度和規(guī)模受到了限制與沖擊，致使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走了下坡路。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家為房地產(chǎn)行業(yè)推出了恢復(fù)行業(yè)與市場(chǎng)信心的政策，但是去杠桿下的縮小規(guī)模和放緩發(fā)展節(jié)奏成了房地產(chǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路。六、綠地控股負(fù)債經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施打造高質(zhì)量產(chǎn)品力改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一片繁榮，由原來(lái)的“遍地茅草屋、到處棚戶房”的局面到現(xiàn)在“住有所居，居有所安”的美好景象，是國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和滿足人民美好心愿的具象化?，F(xiàn)在人們對(duì)房子的追求已經(jīng)不限于一套了，所以房地產(chǎn)的發(fā)展也不能只局限于滿足居住要求，而是要往高品質(zhì)方向發(fā)展。在保證交房品質(zhì)和安全的同時(shí)，也要擴(kuò)大圈子，滿足高中低端消費(fèi)者的買房能力。與此同時(shí)要優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，綠地控股可以聚焦成長(zhǎng)性地區(qū)，提高土地投資的質(zhì)量，提升資產(chǎn)效率并降低不必要的負(fù)債。這樣才能提高競(jìng)爭(zhēng)力，在房地產(chǎn)企業(yè)圈中脫穎而出。在中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展的第十一屆論壇上，位于上海的綠地集團(tuán)的技術(shù)管理和產(chǎn)品開發(fā)部門負(fù)責(zé)人戎武杰發(fā)表了一場(chǎng)關(guān)于未來(lái)公司對(duì)房屋質(zhì)量更加強(qiáng)調(diào)的中高端定位的主題演講。他強(qiáng)調(diào)，他們將繼續(xù)保持腳踏實(shí)地的工作態(tài)度來(lái)創(chuàng)建科技創(chuàng)新的高品質(zhì)住房項(xiàng)目。此外，他在長(zhǎng)沙舉辦的一次會(huì)議上進(jìn)一步闡述道：產(chǎn)品的核心價(jià)值在于其品質(zhì)，而提升產(chǎn)品能力需要以滿足顧客的需求為導(dǎo)向，并準(zhǔn)確掌握前端、中端及后端的產(chǎn)品能力的構(gòu)建過(guò)程。同時(shí)，他還提倡把質(zhì)量文化的理念深入每個(gè)員工的心里。于2020年的四月初九號(hào)，中國(guó)地產(chǎn)巨頭——綠地公司聯(lián)手了上海市中醫(yī)學(xué)院及上藥集團(tuán)有限公司簽署了一項(xiàng)全面性的策略協(xié)作協(xié)定。這三個(gè)機(jī)構(gòu)旨在深度參與到生命科學(xué)領(lǐng)域的全方位鏈條中去，并設(shè)定了打造長(zhǎng)三角地區(qū)具備國(guó)際影響力、涵蓋整個(gè)醫(yī)療用品制造園的目標(biāo)。此外，他們還將探索“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+創(chuàng)新孵化器+產(chǎn)業(yè)基金+產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”的綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，以成為生物醫(yī)藥和醫(yī)用物資產(chǎn)業(yè)在“產(chǎn)學(xué)研醫(yī)用”方面的標(biāo)桿。調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債規(guī)模為了降低資金周轉(zhuǎn)速度慢的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)占比，提高集團(tuán)整體去化率去化率在房地產(chǎn)領(lǐng)域被稱為銷售率，主要是指某一特定時(shí)期內(nèi)某產(chǎn)品的銷售量占總量的百分比。集團(tuán)可以調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。根據(jù)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，其于2020年的營(yíng)收達(dá)到了4561億人民幣(折合約七億70美元)之多;而這其中的基建設(shè)部分貢獻(xiàn)了2334億人名幣(占整體業(yè)務(wù)量的51.19%)到2021年上半年為止，集團(tuán)已實(shí)現(xiàn)2829億的人民幣銷售額——這個(gè)數(shù)字中又有一大筆來(lái)自基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目收益達(dá)1574元人民幣，占比55.65%。由此可見(jiàn)集團(tuán)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益是相當(dāng)可觀和顯著地!集團(tuán)的所屬行業(yè)類別已經(jīng)發(fā)生了改變，由“房地產(chǎn)也”變更為“土木工程建筑業(yè)”。2020年，公司成立金融數(shù)科集團(tuán)，組合旗下信息與金融板塊、計(jì)劃打造數(shù)據(jù)、科技和金融三位一體的服務(wù)平臺(tái)。去化率在房地產(chǎn)領(lǐng)域被稱為銷售率，主要是指某一特定時(shí)期內(nèi)某產(chǎn)品的銷售量占總量的百分比。此外，可以縮小投資規(guī)模大、資金回收期長(zhǎng)的海外房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)規(guī)模，停止新建，加速退出節(jié)奏，回籠資金。我們需要依據(jù)市場(chǎng)的需求動(dòng)態(tài)地調(diào)節(jié)我們的產(chǎn)品供給速度，提供各種符合消費(fèi)群體預(yù)算的產(chǎn)品類型如經(jīng)濟(jì)適用的住宅、低價(jià)住房或公共租賃房屋，這樣可以降低積壓貨物的風(fēng)險(xiǎn)并加速資金回收。同時(shí)，我們要謹(jǐn)慎且保守地執(zhí)行現(xiàn)金流量的管理策略，例如快速推進(jìn)已經(jīng)銷售的項(xiàng)目施工進(jìn)度及完成交割手續(xù)，這有助于提高資本利用率?？梢酝ㄟ^(guò)自有資金兌付債券等方式，充實(shí)企業(yè)資本金，提升資本實(shí)力，增強(qiáng)企業(yè)的資本基礎(chǔ)。集團(tuán)可以通過(guò)出售資產(chǎn)、加速物業(yè)銷售、融資和轉(zhuǎn)讓股權(quán)等途徑來(lái)優(yōu)化資產(chǎn)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。在出售項(xiàng)目方面，為了加大現(xiàn)金回流和項(xiàng)目利用率，可以采用整棟銷售的模式，既可以資產(chǎn)交易也可以股權(quán)交易。同時(shí)也可以增加融資途徑，如ABS、境外債券、公司債等方式，爭(zhēng)取多種渠道獲取資金。在長(zhǎng)短債比例上，集團(tuán)應(yīng)該控制短債比例，避免還款期限集中帶來(lái)的資金鏈斷裂REF_Ref16074\r\h【9】。建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制集團(tuán)管理者對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和預(yù)防對(duì)于企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展至關(guān)重要。以下是我提出的建立健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的幾個(gè)方面，以確保從事前、事中、事后三個(gè)階段有效預(yù)防和應(yīng)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：第一風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。不僅要關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、政策法規(guī)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等外部因素，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)。還要通過(guò)定期內(nèi)部審計(jì)、財(cái)務(wù)報(bào)表分析等手段，識(shí)別潛在的財(cái)務(wù)、操作、信用等風(fēng)險(xiǎn)。第二風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與量化分析。一方面可以運(yùn)用統(tǒng)計(jì)和數(shù)學(xué)方法，對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性和定量評(píng)估。另外一方面可以建立風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)趨勢(shì)。第三預(yù)警指標(biāo)體系建立。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，設(shè)定關(guān)鍵預(yù)警指標(biāo)，如資產(chǎn)負(fù)債率、償債能力、利潤(rùn)率等。同時(shí)建立實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告機(jī)制，定期對(duì)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常變化并定期向上級(jí)管理層報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)狀況，以便及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。第四應(yīng)對(duì)措施制定與執(zhí)行。根據(jù)預(yù)警系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略和預(yù)案，如調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化運(yùn)營(yíng)策略等。能夠在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)，迅速啟動(dòng)應(yīng)對(duì)預(yù)案，確保企業(yè)能夠迅速、有效地應(yīng)對(duì)。第五加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)與教育，建立風(fēng)險(xiǎn)信息共享平臺(tái)。定期為集團(tuán)員工開展風(fēng)險(xiǎn)培訓(xùn)，提高員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其了解潛在風(fēng)險(xiǎn)并能夠及時(shí)