PAGEPAGE1第一部分素質(zhì)要求 一、現(xiàn)場經(jīng)理工作基本理念指導(dǎo)及要求 二、現(xiàn)場經(jīng)理實戰(zhàn)工作具體指導(dǎo)及要求 三、現(xiàn)場經(jīng)理銷售人員銷售力提升的藝術(shù)指導(dǎo)及要求 第二部分銷售現(xiàn)場前期準(zhǔn)備工作一、銷售人員招聘 二、銷售人員培訓(xùn) 三、銷售人員培訓(xùn)全集 四、電話培訓(xùn)資料 第三部分銷售現(xiàn)場日常管理 一、基本工作制度 二、日常管理制度 三、銷售人員輪休制度 四、銷售現(xiàn)場值班制度 附：銷售人員考勤表 五、多個銷售現(xiàn)場的控制管理 六、銷售例會要點 七、客戶檔案表的內(nèi)容及填寫 附：客戶情況登記表 附：客戶檔案表 附：銷售周報表 八、現(xiàn)場日報及階段性分析寫作規(guī)范 九、售樓信息反饋周報 十、問卷調(diào)查表（范例） 1第四部分銷售技巧方面 一、老客戶溝通維護(hù)方法 二、客戶問題 三、促進(jìn)銷售的方法 第一部分素質(zhì)要求一、現(xiàn)場經(jīng)理工作基本理念指導(dǎo)及要求1．現(xiàn)場執(zhí)行人員首要必備的素質(zhì)：細(xì)心、耐心、反應(yīng)速度、信心、變通、發(fā)現(xiàn)問題及分析問題解決問題的能力等，執(zhí)行過程中全身心的用心、眼、耳去感悟，在尋常過程中專業(yè)完成對現(xiàn)場的執(zhí)行與控制；2．現(xiàn)場執(zhí)行的內(nèi)容：對現(xiàn)場所發(fā)生的事情進(jìn)行有效的控制；對發(fā)生的問題及場面進(jìn)行有效的應(yīng)急處理；對現(xiàn)場中即將發(fā)生的變化進(jìn)行有效的預(yù)防及覺察，將問題消滅在萌芽當(dāng)中，保證銷售過程順利完成;增加現(xiàn)場的銷售促動力及客戶成交率；見微知著、由點到面的對現(xiàn)場發(fā)生的問題進(jìn)行自我動態(tài)的策略思考；3．銷售現(xiàn)場是前沿陣地，任何細(xì)節(jié)疏忽及場面的細(xì)微變化都會將導(dǎo)致付出的努力化為灰燼；4．針對具體和長期的銷售現(xiàn)場執(zhí)行工作，執(zhí)行經(jīng)理要具備足夠的韌性和較高的情商控制能力，以掌控現(xiàn)場客戶和銷售人員，切勿受其負(fù)面影響和制約；5．項目執(zhí)行經(jīng)理的戰(zhàn)時狀態(tài)要求:*自知者明。必須要使自己忙得不可開交，前期大量工作必須躬親力行，思想必須要復(fù)雜，必須要有足夠的壓力；*破竹之勢。與甲方經(jīng)理充分溝通，統(tǒng)一銷售立場，彼此擁有最佳狀態(tài)；*造勢、聚勢。與銷售人員統(tǒng)一認(rèn)識和立場，否定自我“專家”形象的先入為主角色，和大家一鼓作氣，激起其不服輸?shù)亩分炯盃顟B(tài)，鼓勵其和公司、和自己并肩作戰(zhàn)，讓其擁有公司歸屬感和競爭張力，讓每個人都感到有一種破竹之“勢”。6．對策略的動態(tài)意識思考和執(zhí)行解決之道：*敏銳感知銷售現(xiàn)場反映上來的問題及其他集結(jié)特征，只要是焦點或者反應(yīng)數(shù)量達(dá)到三個客戶以上，就應(yīng)“由點到面”、“以小見大”，上升到策略層面來重視和側(cè)重總結(jié)解決方法，進(jìn)一步通過策略組合來調(diào)整；調(diào)整時間及速度越快，則效力越大；*深入了解分析客戶的購房心態(tài)。為廣告文案提供素材，同時，見微知著、紀(jì)昌學(xué)箭，發(fā)現(xiàn)收集大量問題及不利信息，及時報與公司，通過現(xiàn)場解答、人員培訓(xùn)及廣告文案，提高解答所有問題，消滅萌芽狀態(tài)。7．執(zhí)行經(jīng)理要具有:不同銷售時期不同的工作重點側(cè)重的工作意識,同時細(xì)細(xì)把握策略調(diào)整和執(zhí)行技巧的實施；8．當(dāng)日事當(dāng)日畢；9．從有利銷售的角度，對產(chǎn)品面積及設(shè)計、功能分區(qū)提出自己動態(tài)調(diào)整的想法；10．各項基本執(zhí)行工作都必須要在“造勢、聚勢”的原則下進(jìn)行。因為，速度本身就是一種勢和能量、狀態(tài)的激發(fā)點；11．每天執(zhí)行經(jīng)理的銷售情況日報預(yù)析匯總及個人建議；12．每天執(zhí)行經(jīng)理至少一次的銷售人員例會；二、現(xiàn)場經(jīng)理實戰(zhàn)工作具體指導(dǎo)及要求A、銷售前期：1.內(nèi)部認(rèn)購的執(zhí)行現(xiàn)場的控制；2.內(nèi)部留房的的處理；3.財務(wù)收款的流程及溝通；4.銷售流程在開盤三天前就要反復(fù)講解，跟銷售人員落實溝通到位；避免開盤當(dāng)天無序造成錯誤和混亂.要預(yù)知到客戶因看合同和證件可能發(fā)生的等等問題；5.自始至終信息輸出口徑要統(tǒng)一；6.開盤前后工作中言傳身教的銷售人員培訓(xùn)包括:調(diào)研培訓(xùn)、開盤前的基礎(chǔ)資料培訓(xùn)、模擬培訓(xùn)、預(yù)知問題培訓(xùn)、內(nèi)部認(rèn)購期的練兵、開盤后的工作實戰(zhàn)培訓(xùn)、例會培訓(xùn)、經(jīng)驗集結(jié)交流培訓(xùn)．另外對銷售人員的培訓(xùn)，還包括同類物業(yè)的高檔樓盤項目的實地參觀考察，以此增強其銷售信心；7.首先明確：打廣告的目的是讓客戶打電話，接電話的目的是讓到現(xiàn)場；8.非常銷售形勢下要有“非常手法”的培訓(xùn)策略意識；9.再次進(jìn)行銷售資料的落實；B、銷售開盤：現(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理工作兩個終端。一為電話輸入終端，接電話目的就是讓客戶到現(xiàn)場；一為臨門一腳的銷售現(xiàn)場終端，銷售現(xiàn)場的目的就是調(diào)動銷售人員的積極性，快速解決所有客戶反映上來的、現(xiàn)場突發(fā)集結(jié)問題以及促動客戶成交；2.發(fā)現(xiàn)客戶來訪時間規(guī)律，提前進(jìn)行電話跟進(jìn)通知意向客戶，人為制造銷售高潮從有利銷售的角度，對產(chǎn)品面積及設(shè)計、功能分區(qū)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整；3.工程問題的集結(jié)協(xié)調(diào)解決；4.銷售現(xiàn)場的“加噪”與“減噪”的氛圍調(diào)節(jié)；5.簽合同的流程、節(jié)奏控制及可預(yù)見問題的提前解決方案；6.退房工作的解決要有專人來進(jìn)行，而且銷售現(xiàn)場人員的口徑要統(tǒng)一，有方案；7.開盤后現(xiàn)場老客戶群體的“冷卻消毒”；8.有些項目開盤后就可能面臨交接問題，現(xiàn)場執(zhí)行經(jīng)理應(yīng)提前做好準(zhǔn)備工作；C、銷售后期四種現(xiàn)象：（1）．客戶少了，且已買客戶來現(xiàn)場或帶朋友來看、買房子，且成交速度緩慢；（2）．銷售人員，狀態(tài)不在，氣勢減弱；（3）．各部門工作及人員，特別是甲方經(jīng)理狀態(tài)不在或驕傲自滿；（4）．成交量少，所剩房子各方面比較差；應(yīng)對策略：詳見現(xiàn)場銷售促進(jìn)的改進(jìn)方法。后期工作輕重：（1）．合同簽定；（2）．收款；（3）．銷售；（4）．銷售形象；銷售執(zhí)行經(jīng)理：要對所有事情做到心中明白，督導(dǎo)各人員完成情況，對已成交客戶的售后收款及合同服務(wù)等要列黑名單重點對待或親自出馬接洽客戶，做到有始有終。同時，把所有工程及公司工作的進(jìn)展，能夠通知客戶盡量通過口頭、廣告、條幅，如主體封頂、物業(yè)管理、漲價情況等信息，保持跟客戶溝通上的一致及連續(xù)，讓客戶始終關(guān)注項目進(jìn)程，放心等待；銷售考核及獎金發(fā)放的處理；三、現(xiàn)場經(jīng)理銷售人員銷售力提升的藝術(shù)指導(dǎo)及要求1.拓寬銷售人員的工作視野：告知其工作、例會總結(jié)、問題反映、經(jīng)驗分享與客戶心態(tài)分析、廣告、軟文、工程、活動等等的動態(tài)調(diào)整結(jié)合的重要性，讓銷售人員擁有一個“大銷售”的營銷概念；2.在不同的銷售周期，隨著銷售過程的進(jìn)行，銷售人員銷售經(jīng)驗的積累，對銷售人員的銷售角色也應(yīng)有不同的更高的要求：*開盤熱銷后的五到七天內(nèi)，銷售人員就是幫客戶選一間“他認(rèn)為能買得起的好房子”，然后成交；*而在銷售開盤后三至七天內(nèi)，隨著現(xiàn)場銷售人員提出的規(guī)定技術(shù)問題將越來越少，此列問題也將逐步解決，但這并不意味著銷售人員能夠越來越多的促進(jìn)銷售．因為成交不成交除了“說什麼”重要外，更為重要的是“怎麼說”和“如何說”，即：視覺之外的自選動作．（溝通關(guān)系很重要、發(fā)現(xiàn)購買信號），同時亦應(yīng)對銷售人員的銷售角色進(jìn)行“銷售顧問”的意識強化和能力強化；*其后，隨著客戶類型的變化，好位置的不斷減少，銷售人員的個人成交能力就會變得越來越重要,此時需提升銷售人員個人的銷售力及后期采取對銷售高手進(jìn)行客戶接待安排的側(cè)重；3.為更好的促進(jìn)銷售業(yè)績，銷售執(zhí)行經(jīng)理對待銷售人員可以采取區(qū)別對待的溝通策略，與主動性強的能力型銷售人員進(jìn)行偏向交好，以便更好的開展自己的工作，更好的得到更多銷售人員的主動發(fā)動的支持，另外也可采取迂回不切主題、否定對方的方法、引導(dǎo)其進(jìn)行自我承諾、安排大量工作不要讓他們閑散下來等方法，更為有效地把握調(diào)整銷售人員的銷售心態(tài)；4.提醒銷售人員認(rèn)清銷售形式：銷售期過后，不但成交率下降，而且到現(xiàn)場看房的客戶也會越來越少，所以，要求銷售人員把握銷售時機，以快打慢，快速成交。也可在銷售成交高潮時，告知銷售獎金提成，刺激銷售；5.在銷售不暢時，適度激起銷售人員之間的競爭，利用銷售高手打開銷售突破口，當(dāng)然還要藝術(shù)處理相互的競爭及團(tuán)隊協(xié)作；6.及時統(tǒng)計分析每個銷售人員的實際銷售業(yè)績及成交特點，以此發(fā)現(xiàn)每個銷售人員的成交偏好和瓶頸，從而相應(yīng)的采取側(cè)重培訓(xùn)或者進(jìn)行準(zhǔn)淘汰等等；7.銷售講解促進(jìn)導(dǎo)向要根據(jù)銷售位置的變化、銷控進(jìn)行階段性的人為側(cè)重調(diào)整，要給客戶打預(yù)防針，發(fā)現(xiàn)客戶來訪時間規(guī)律，提前進(jìn)行電話跟進(jìn)通知意向客戶，人為制造銷售高潮；8.銷售人員對自己成交客戶必須自始至終保持“一對一”的溝通；9.銷售人員的團(tuán)隊合作成交要不斷的重復(fù)；10.單個銷售人員的銷售心態(tài)之癥結(jié)與其工作表現(xiàn)的一對一溝通的解決；11.銷售人員的經(jīng)驗智慧集結(jié)，成為“簡易”的成交規(guī)則以及針對現(xiàn)場客戶提出的普遍問題由銷售執(zhí)行經(jīng)理和主抓進(jìn)行專門會議的逐一深入的探討、總結(jié)、引導(dǎo)、培訓(xùn)；12.銷售例會要在解決基本問題的基礎(chǔ)上，抓好主＼次問題方面的不同側(cè)重，不要胡子眉毛一把抓，以至于該說的是說了但其培訓(xùn)的效果卻沒有得到有效地保證；13.后期采取任務(wù)性的目標(biāo)銷售，落實到人，也可根據(jù)具體情況對銷售人員采取單獨的獎金制度刺激銷售，以及加強日常考核、早晚例會制度、老客戶接待、衛(wèi)生打掃基礎(chǔ)性管理和后期服務(wù)意識；14.降低退房率：思想和頭腦、洞察力、判斷力、進(jìn)球意識第二部分銷售現(xiàn)場前期準(zhǔn)備工作一、銷售人員招聘1、招募銷售人員的招募地點、信息發(fā)布、人員、時間等要提前與開發(fā)商溝通。招募標(biāo)準(zhǔn)：具有培養(yǎng)價值并成為優(yōu)秀銷售代表的潛質(zhì)考量。如，品德；從業(yè)經(jīng)歷：銷售、文員；學(xué)歷和素質(zhì)；年齡及外貌；性格及個性特征考察2、選拔選拔原則：根據(jù)不同項目的類別、規(guī)模、檔次、策略等的需要來確定相應(yīng)的銷售團(tuán)隊，并配備適合的人選；考慮整個團(tuán)隊成員之間的性格互補、互相搭配，在不同銷售階段和針對不同客戶形成團(tuán)隊成交效能的最大化。選拔標(biāo)準(zhǔn)：性格偏外向，語速柔或稍快：因為“怎么說”比“說什么”更重要，而且“怎么說”是很難培訓(xùn)的；思想和頭腦：特別是對客戶成交心理的揣摩和成交時機的把握；善于學(xué)習(xí)，有較強的上進(jìn)心和進(jìn)取意識；洞察力、理解力、應(yīng)變及判斷能力；親和力；團(tuán)隊意識及挑戰(zhàn)的勇氣；對個人和團(tuán)隊成交進(jìn)球意識；企圖心。選拔方法：項目經(jīng)理為主，進(jìn)行選拔把關(guān)；培訓(xùn)過程中不斷測試、優(yōu)勝劣汰；在內(nèi)部認(rèn)購前不斷招聘、隨時淘汰（培訓(xùn)前期），讓成員珍惜工作機會，并培訓(xùn)危機意識和競爭意識。二、銷售人員培訓(xùn)A、培訓(xùn)操作要點培訓(xùn)是管理的重要組成部分。在銷售隊伍組建的最初，培訓(xùn)是為銷售隊伍能夠最大化的完成項目銷售任務(wù)注入基因的過程。因此培訓(xùn)的水平、整個培訓(xùn)過程的組織、推進(jìn)等工作都將影響到為銷售隊伍置入何種溝通前提、銷售團(tuán)隊的工作作風(fēng)、觀念和行為習(xí)慣等重要問題。培訓(xùn)是一個持續(xù)不斷的工作，貫穿項目進(jìn)展的始終。這里要注意培訓(xùn)內(nèi)容中穿插的必要性。除了開盤前集中性培訓(xùn)之外，在整個銷售過程的不同階段，都應(yīng)該通過例會、個別溝通、競爭上崗等多種方式進(jìn)行側(cè)重點不同、形式多樣的培訓(xùn)工作，目的一方面是提高銷售隊伍的整體作戰(zhàn)能力，另一方面，只有不斷學(xué)習(xí)、不斷進(jìn)取的銷售隊伍才能始終保持旺盛的工作熱情和戰(zhàn)斗力，從而保證最大化完成銷售任務(wù)。根據(jù)項目的類別、體量、銷售策略及周期設(shè)計等因素確定相應(yīng)的培訓(xùn)方略。培訓(xùn)是銷售策略的組成部分，根據(jù)項目的具體情況不同，培訓(xùn)投入的時間、人力、精力等組合也不同，作為執(zhí)行經(jīng)理，應(yīng)該量體裁衣，制定最適合該項目需要的培訓(xùn)計劃，并充分結(jié)合銷售周期的需要，在項目準(zhǔn)備前期設(shè)計并準(zhǔn)備好相應(yīng)的培訓(xùn)方案。培訓(xùn)理念及模式（方式）具有一致性。培訓(xùn)不僅是傳遞知識的一種方式，同時也是思想、觀念灌輸?shù)囊粋€過程。一個有戰(zhàn)斗力的銷售團(tuán)隊，必須有相似的價值觀念和行為方式，形成大體一致的團(tuán)隊作風(fēng)，而如何將知識基礎(chǔ)、社會閱歷、素質(zhì)等參差不齊的人員通過短期的培訓(xùn)，組織并訓(xùn)練成具有較強銷售能力的團(tuán)隊，則需要采用獨特的訓(xùn)練方式，即能夠有效地達(dá)到培訓(xùn)目標(biāo)，又能體現(xiàn)公司的專業(yè)水平，因此培訓(xùn)的理念及操作方式需要遵循一定的模式，并具有靈活性。（洗腦）“歸零——重塑”的培訓(xùn)理念結(jié)合相應(yīng)的魔鬼訓(xùn)練方式，人性化松散的培訓(xùn)理念集合相應(yīng)的松散培訓(xùn)方式。5．優(yōu)秀的銷售人員并不是培訓(xùn)能夠塑造的，培訓(xùn)者（管理者）的任務(wù)是營造一個適合銷售人員成長的環(huán)境和氛圍。B、培訓(xùn)的目標(biāo)：1．形成一個敢拚敢打的專業(yè)銷售團(tuán)隊，具有專業(yè)的銷售能力，能夠出色完成項目的銷售任務(wù)。2．能夠適應(yīng)和執(zhí)行各種不同銷售階段情勢下銷售現(xiàn)場成交策略調(diào)整和技巧改進(jìn)，使整體銷售銷售能力能夠進(jìn)一步的提升；3．在銷售開盤時，銷售人員的基本素質(zhì)普遍提高，語言平臺基本形成，具備置業(yè)顧問的基本知識機構(gòu)和能力水平，在溝通能力、應(yīng)變能力、銷售技巧方面形成各自的優(yōu)勢，能夠應(yīng)對開盤時的銷售任務(wù)。C、開展培訓(xùn)的方式：1、原則上應(yīng)該避免僵化的填鴨式培訓(xùn)，進(jìn)行互動式交流培訓(xùn)，調(diào)動學(xué)員參與熱情和積極主動性，形成競爭、活躍的培訓(xùn)氣氛。2、階梯式推進(jìn)培訓(xùn)的原則。由淺入深、循序漸進(jìn)，帶給學(xué)員不斷的新鮮感和成就感。培訓(xùn)者充當(dāng)領(lǐng)路人的角色，帶領(lǐng)學(xué)員逐步進(jìn)入置業(yè)顧問的職業(yè)角色中，并塑造出職業(yè)的興趣、氣質(zhì)。以講授方式為主，依據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容采取相應(yīng)的多種培訓(xùn)方式組合，是培訓(xùn)更有效、學(xué)習(xí)更積極。3、開展培訓(xùn)的方式大致有：講授式；模擬訓(xùn)練；調(diào)研培訓(xùn)；自由討論交流；拓展啟發(fā)性游戲；現(xiàn)場實地參觀培訓(xùn)；同類物業(yè)的高檔樓盤項目的實地參觀考察；成功學(xué)講座的激勵和演示；軍事化的訓(xùn)練；例會培訓(xùn)；內(nèi)部認(rèn)購期的練兵；開盤后的工作實戰(zhàn)培訓(xùn)。D、培訓(xùn)大綱：◆前期宣傳階段培訓(xùn)◆內(nèi)部認(rèn)購階段培訓(xùn)◆全面發(fā)售階段培訓(xùn)◆銷售調(diào)整階段培訓(xùn)◆銷售培訓(xùn)執(zhí)行狀態(tài)分析或：◆樹立專業(yè)的服務(wù)營銷理念及銷售信心服務(wù)營銷的專業(yè)性包括以下四個要素：精確性、速度、細(xì)節(jié)、專業(yè)化包裝◆培訓(xùn)安排綱要1、導(dǎo)入期培訓(xùn)：（1）入職引導(dǎo)：a行業(yè)知識b區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析c區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特征分析d每位銷售人員入職工作心理溝通和要求（2）項目講解：a開發(fā)商簡介b項目介紹；（3）基本知識培訓(xùn)；房地產(chǎn)基本知識、建筑知識、相關(guān)法律知識（包括合同/稅費/最新法規(guī)等）、金融按揭知識、投資知識禮儀培訓(xùn)、開盤前的基礎(chǔ)資料培訓(xùn)（如：合同、表格等）、項目基本信息培訓(xùn)、項目賣點信息培訓(xùn)（4）技能培訓(xùn)（自選動作）現(xiàn)場接待流程及相應(yīng)工作要求談判技巧培訓(xùn)銷售技巧培訓(xùn)客戶溝通及引導(dǎo)技巧成交落定技巧（臨門一腳）預(yù)知問題培訓(xùn)客戶成交信號培訓(xùn)電話接聽培訓(xùn)客戶異議處理培訓(xùn)（5）項目區(qū)域特征分析；（6）目標(biāo)消費群體分析；（7）競爭對手情況分析；（8）銷售過程模擬演練（特訓(xùn)）：實戰(zhàn)模擬和DV影響資料模擬；2、銷售前階段培訓(xùn)：（1）培訓(xùn)時間安排；（2）早會；（3）晚會；（4）現(xiàn)場指導(dǎo)；3、銷售調(diào)整階段培訓(xùn)：（1）單位商鋪賣點的深層挖掘；（2）人生觀價值觀探討；（3）心理素質(zhì)鍛煉方式的探討；（4）知識體系的完善；4、銷售收尾階段培訓(xùn)：（1）收尾階段特殊政策的講解；（2）收尾階段技巧的講解；（3）引導(dǎo)銷售人員向“物業(yè)管理人員”的角色轉(zhuǎn)軌；5、動態(tài)培訓(xùn)：（1）內(nèi)部認(rèn)購期的練兵、開盤后的工作實戰(zhàn)培訓(xùn)、例會培訓(xùn)、經(jīng)驗集結(jié)交流培訓(xùn)．言傳身教的銷售人員培訓(xùn)（2）特殊情況下的“非常手法”的培訓(xùn)策略（如：二次開盤時）。（3）拓展訓(xùn)練和游戲啟發(fā)式、互動性的培訓(xùn)方法三、銷售人員培訓(xùn)全集<房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)全集>房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)面積的測算第二章房地產(chǎn)相關(guān)知識一、房地產(chǎn)登記相關(guān)知識二、房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)知識三、房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識四、城市規(guī)劃與物業(yè)管理第三章房地產(chǎn)市場調(diào)研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性三、市場調(diào)研的內(nèi)容四、市場調(diào)研的方法第四章銷售員的定位一、我是誰二、我面對誰三、我的使命第五章銷售員的基本素質(zhì)一、我要了解二、我要培養(yǎng)的三、我要根除的第六章銷售人員的禮儀和形象我穿我戴我言我行第七章電話禮儀及技巧一、接聽電話規(guī)范要求二、到訪接待要求第八章房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)流程與策略一、銷售前二、銷售中三、銷售后第九章提供超值服務(wù)第十章房地產(chǎn)銷售過程中與技巧一、從心開始二、按部就班三、循序漸進(jìn)第十一章客戶的類型與應(yīng)對技巧一、人與群分二、兵來將檔三、逼定的技巧四、說服客戶的技巧五、如何處客戶異議六、常見問題與解決方法第十二章個人素質(zhì)和能力培養(yǎng)一、心理素質(zhì)的培養(yǎng)；二、行為素質(zhì)的培養(yǎng)（A敬業(yè)精神、B職業(yè)道德）；三、專業(yè)知識的自我提升；四、身體素質(zhì)；五、銷售能力：1、創(chuàng)造能力；2、判斷及察言觀色能力；3、自我驅(qū)動能力；4、人際溝通的能力；5、從業(yè)技術(shù)能力；6、說服顧客的能力。第十三章員工守則及職責(zé)第十四章項目個案分析第十五章中國古代風(fēng)水術(shù)對房屋地點選擇有何啟示房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、房地產(chǎn)的概念▲房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：土地b）建筑物及地上附著物c）房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等?！康禺a(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。▲房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個方面：二者屬性不同；b)二者增值規(guī)律不同；c)權(quán)屬性質(zhì)不同；d)二者價格構(gòu)成不同。二、房地產(chǎn)的特征▲房地產(chǎn)的自然特征位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性?！康禺a(chǎn)的經(jīng)濟特征生產(chǎn)周期b)資金密集性c)相互影響性d)易受政策限制性e)房地產(chǎn)的增值性注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分土地。三、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)類型內(nèi)容編號名稱1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞1、常用名詞（陰影部分應(yīng)重點掌握）◆五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c.建設(shè)工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預(yù)售許可證；兩書：是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；◆房產(chǎn)證：《房屋所有權(quán)證》又稱《房產(chǎn)證》，是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證，是具有法律效力的證件，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政機關(guān)核發(fā)，其他任何部門和單位均無權(quán)制作或發(fā)放。建設(shè)部在《關(guān)于加強〈房屋所有權(quán)證〉發(fā)放管理工作的通知》中，明確規(guī)定房屋所有權(quán)人必須依法到房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管機關(guān)申請登記，并領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。憑此證可以管理、出售、出租此房產(chǎn)；憑此證可以申請對此房屋進(jìn)行翻、改、擴建；憑此證可以申請辦理房屋繼承、析產(chǎn)、分割、贈與、交換、調(diào)撥等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；憑此證可以辦理抵押手續(xù)；憑此證可以辦理拆遷、安置、補償手續(xù)。當(dāng)管理部門辦理相關(guān)的手續(xù)時，只要涉及房屋所有權(quán)證的歸屬，都應(yīng)該以《房屋所有權(quán)證》作為確認(rèn)證件，其他證件均不能替代。知識補充：在以前，我國《城市房地產(chǎn)管理法》中曾經(jīng)明確規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有證書?！备鶕?jù)法律規(guī)定，《國有土地使用證》和《房產(chǎn)證》是由不同的機關(guān)頒發(fā)，《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，是受法律保護(hù)的。例如北京市國土資源和房屋管理就根據(jù)國有土地使用方式的不同，對直接填發(fā)的《國有土地使用證》分別加蓋《北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土房管局臨時土地使用證專用章》。但是，《房屋所有權(quán)證》只代表房屋產(chǎn)權(quán)，不包含土地使用權(quán)。所以，在以前，人們在辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還需要辦理《國有土地使用證》，只有兩個證件都辦理了才可以完全享受法律保護(hù)。如果住戶在購買房屋后只是領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》而未領(lǐng)取《國有土地使用證》，那么用一句形象的話來說，就是住戶實際上還有30％左右的權(quán)益不受法律保護(hù)。但是時代總是發(fā)展的，在房地產(chǎn)市場剛剛起步和發(fā)展的時候，因為管理體制的問題，是不可能做到兩證合一的，但是隨著房地產(chǎn)市場越來越成熟，相關(guān)的制度改革也穩(wěn)步進(jìn)行，目前在全國的很多城市都已經(jīng)將原來的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》合并為一，成為新的《房地產(chǎn)證》。這種《房地產(chǎn)證》是經(jīng)過統(tǒng)一制作的、單一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證?！斗康禺a(chǎn)證》同時記載有土地資料和房屋資料，是對土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)同時進(jìn)行的登記。從另一個角度來說，《房地產(chǎn)證》是房產(chǎn)業(yè)主依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，也是合法擁有房地產(chǎn)的憑證，而不僅僅是合法擁有房產(chǎn)的憑證！房產(chǎn)證辦理流程：（1）登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請書，并交驗有關(guān)證明、證件；經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。需提供的資料:1.房屋購銷合同原件及補充合同原件。2.商品房銷售統(tǒng)一發(fā)票原件。3.房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件。（若房屋測繪報告為舊格式的，則還需出具竣工驗收單及填寫麗水市房地產(chǎn)登記申請書，新格式只需提供房屋的外業(yè)測繪調(diào)查表及分層分戶平面圖原件即可。）4.完稅憑證（契稅繳款書）5.⑴購房人已婚①雙方身份證復(fù)印件（原則上需校驗原件）②婚姻證明復(fù)印件（帶原件校驗）③雙方任何一方不能到場辦理，則需提供私章，若委托第三方代辦則需同時提供夫妻雙方私章⑵購房人單身（必須本人到場，不可代辦）①身份證復(fù)印件（帶原件校驗）②戶口簿或戶籍證明復(fù)印件（帶原件校驗）③單身聲明具結(jié)書購房者在本地則到民政局辦理購房者在異地則到公證處辦理購房者在國外則到大使館辦理⑶購房人為單位①營業(yè)執(zhí)照（或組織機構(gòu)代碼證）復(fù)印件（校驗原件），無法提交原件校驗，則需提交工商出具的彩印副本。（2）勘丈繪圖。它是對已申請產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。（3）產(chǎn)權(quán)審查。對申請登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實地調(diào)查勘察的現(xiàn)實資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對照申請人提交的申請書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動是否合法等整個復(fù)雜細(xì)致的工作過程。（4）繪制權(quán)證。對申請人申請的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。（5）收費發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的最后程序，要求把應(yīng)收的登記費收繳入庫，把應(yīng)發(fā)出的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中?！舴康禺a(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；◆一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；◆二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；◆三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用；◆房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年?！羧ㄒ黄剑菏侵杆ā㈦娡?、路通及場地平整；一般合同條件下此三通一平工作，多為業(yè)主建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決范圍.◆七通一平：是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。[1]主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及場地平整?！艏t線圖：又叫（宗地圖），紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。建筑紅線:一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。用地紅線：各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。與建筑紅線相比，用地紅線詞義明顯寬泛。只要是在所屬用地紅線內(nèi)的施工，都不受外界的影響（噪音、粉塵方面的污染除外）。例如，如果建筑遠(yuǎn)離城市或道路，建筑豎向（不包括地上一層或半地下地下一層）可以不受道路紅線和建筑紅線的約束，建筑可以做成倒錐形的結(jié)構(gòu)，下小上大的形式，是解決用地面積緊張的一種方法。這種方法在香港、臺灣、日本等用地緊張的地區(qū)較多。◆建筑面積建筑面積是指外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標(biāo)。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積?！羰裁词翘變?nèi)建筑面積？房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積?！羰裁词枪媒ㄖ娣e？各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分公攤的公用建筑面積和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?！舴课蒌N售面積有哪些組成？房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和?！艟幼⌒^(qū)總用地是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)備總用地，道路、廣場、庭院、綠化用地的總和?！糇≌傆玫刂傅蛯印⒍鄬?、中高層、高層住宅用地面積的總和?！艄傆玫刂感^(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。◆道路、廣場用地指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和?！敉ピ?、綠化面積指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積之總和?！羧司傉嫉孛娣e（平方米/人）人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)?！羧司≌玫孛娣e（平方米/人）人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)?！羧丝诿芏热丝诿芏?小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）◆居住建筑面積毛密度居住建筑面積毛密度=小區(qū)總居住建筑面積（平方米）/小區(qū)總用地面積（平方米）?！艟幼〗ㄖ娣e凈密度居住建筑面積凈密度=小區(qū)居住總面積（平方米）/小區(qū)居住總用地（平方米）◆住宅間距二棟住宅間距（外墻與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值?！魧痈咧钢饕P室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標(biāo)高之間的距離?！羝骄科椒矫自靸r（元）平均每平方米造價=建筑物總造價/建筑面積.◆使用面積系數(shù)K1（%）使用面積系數(shù)=總使用面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%◆居住面積系數(shù)K2（%）居住面積系數(shù)=總居住面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%◆結(jié)構(gòu)面積系數(shù)K3（%）結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=總結(jié)構(gòu)面積（平方米）/總建筑面積（平方米）×100%◆使用面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和?！糨o助面積是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和?！艚Y(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和?！艨傆玫孛娣e：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；◆建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；◆總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。◆容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）◆建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑?！艚ㄖ采w率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）◆綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）◆綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率；◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；◆套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；◆套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計算應(yīng)符合以規(guī)定：室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計算；煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計入使用面積；非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積；住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。◆套外使用面積：指套外全體住宅的公用使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等?！艄步ㄖ娣e：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；◆實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離?！魞舾撸簝舾呤侵笇痈邷p去樓板厚度的凈剩值；◆公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％?！舻梅柯剩菏侵柑變?nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。◆道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地?！舻缆芳t線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線?！粜P(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所?！羝诜浚菏侵搁_發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。◆現(xiàn)房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋?！裘鞣浚菏侵笡]有裝修的房。◆業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)?！魰墓δ芎徒ㄔO(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。◆入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住?！羝醵愂窃谕恋亍⒎课莶粍赢a(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。

（1）國有土地使用權(quán)出讓；

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換；

（3）房屋買賣；

（4）房屋贈予。在稅率設(shè)計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%－5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。2、房子的種類◆安居房指實施國家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

◆經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房?！羰褂脵?quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房?！舢a(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。

◆商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。

◆集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當(dāng)年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價房。

◆公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。

◆房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。

房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。

◆空置商品住宅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。

六、房地產(chǎn)面積的測算計算全部建筑面積有哪些？永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算。屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計算。有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。2、計算一半的建筑面積有哪些？有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。3、不計算建筑面積的有那些?空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。檢修、消防等室外爬梯。沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。4、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆嬎?；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅繎?yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。6、哪些公用面積不能分?jǐn)偅坎荒芊謹(jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。7、各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e怎樣計算？各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=該套（單元）內(nèi)的使用面積×應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e÷各套（單元）使用面積之和。第二章房地產(chǎn)交易相關(guān)知識房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理、各種類型面積的測算、銀行按揭貸款、產(chǎn)權(quán)過戶登記等內(nèi)容均屬房地產(chǎn)專業(yè)知識共性的范疇，項目的總體規(guī)劃、配套設(shè)施、工程建筑質(zhì)量、定價方案等內(nèi)容卻屬于樓盤個性的范疇。對于前者，售樓員應(yīng)秉著積極學(xué)習(xí)、不斷充實的態(tài)度；對于后者，售樓員應(yīng)按著培訓(xùn)內(nèi)容與統(tǒng)一說詞，熟練、靈活掌握，做到顧客有問必有答。第一節(jié)房地產(chǎn)登記相關(guān)問題一、綜合類1、預(yù)售商品房的條件房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；取得《建筑許可證》和《開工許可證》；除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。2、住房公積金制度結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策，是指有關(guān)公積金的歸集、管理、使用、償還等環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理制度。3、房地產(chǎn)登記的程序房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：◆提出申請；◆2.受理申請；◆審查申請文件；◆權(quán)屬調(diào)查；◆依法公告；◆確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利；◆將核準(zhǔn)登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上；◆計手規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；◆立卷歸檔。4、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記，5、怎樣申請房地產(chǎn)權(quán)登記？申請房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)按照《各省市房地產(chǎn)登記條件》規(guī)定的時間向登記機關(guān)提交申請書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記機關(guān)應(yīng)于規(guī)定時間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書。6、房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：◆企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；◆國家機關(guān)、事業(yè)單位、為該機關(guān)、單位的法定名稱或政府確認(rèn)的名稱；◆非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱；◆個人，為合法身份證明的姓名；◆共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。7、房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。所謂一宗土地是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用份額申請登記。8、哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請？房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。9、哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨申請？下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可單獨申請：◆土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；◆因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；◆因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記?！糇兏怯?；◆因土地使用年限屆滿的注銷登記；◆因房地產(chǎn)權(quán)利證書丟失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其它登記。10、法律規(guī)定共同申請的，一方當(dāng)事人不配合，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？根據(jù)《房地產(chǎn)登記條件》的規(guī)定，應(yīng)由當(dāng)事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關(guān)可責(zé)成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件的，可視為其登記。11、申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機關(guān)提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公正或認(rèn)證。12、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。13、房地產(chǎn)登記費是如何收取的？按《各省房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，一般情況下，申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費：◆初始登記的，按登記價值千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的，超過部分按萬分之五交納；◆轉(zhuǎn)移登記的，按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納；◆抵押登記的，按抵押價值萬分之一交納。但每項最低不低于一百元?！糇兏怯浀募捌渌怯浀?，每項交納二十元。14、什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？因為實行房地產(chǎn)一體化管理，所以我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體地講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。15、關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知有哪些優(yōu)惠政策？◆個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；不足一年的，銷售時按售價減去原購價的差額計征；◆個人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免征土地增值費：普通住宅是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級公寓、別墅、渡假村等不屬于普通住宅的范疇；◆積壓空置的商品房在銷售時應(yīng)繳納的契稅在2000年底前予以免稅優(yōu)惠。其條件為：商品住宅于1998年6月30日之前竣工，竣工日期以建設(shè)局所發(fā)的《竣工驗收證》為準(zhǔn)，商品住宅于1999年8月1日后售出。二、初始登記類1、什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記？指對未經(jīng)登記機關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。2、具備什么條件可以申請初始登記？（深圳之規(guī)定）◆凡與各省市規(guī)劃國土局或?qū)傧路志趾炗喠送恋厥褂脵?quán)出讓合同書，并付清了地價款后三十日內(nèi)；◆自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)；具備上述兩個條件，方可申請初始登記。3、申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？申請土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：◆《房地產(chǎn)初始登記申請》；◆身份證明，包括：個人身份證，或企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國家機關(guān)負(fù)責(zé)人證明。或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。境外企業(yè)、組織提供的身份證明應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。◆土地權(quán)屬證明包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：土地使用合同書；根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時提交征地補償協(xié)議書；付清地價款證明。以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的提交：市政府批準(zhǔn)用地文件；用地紅線圖；征地補償協(xié)議書；以其它合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件?！魴C關(guān)認(rèn)可的測量機構(gòu)出據(jù)的實地測繪結(jié)果報告書。4、申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：◆土地權(quán)屬證明；◆建筑許可證；◆施工許可證；◆建筑物竣工驗收證；◆經(jīng)市政府指定的機構(gòu)審定的竣工結(jié)算書；◆建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖等）；◆登記機關(guān)認(rèn)可的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書。5、哪些房地產(chǎn)登記需要公告？公告期是多長？申請房地產(chǎn)初始登記及申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需要進(jìn)行公告，公告期分別為三十日及六個月。6、土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其它用地五十年。7、什么叫宗地？宗地號代表什么意思？宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。如深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107*24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。8、什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。它包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。9、向開發(fā)商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？根據(jù)各城市房地產(chǎn)政策法規(guī)而定。三、轉(zhuǎn)移登記類1、什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和他組織，通過買賣，交換，贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。2、哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其它法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記；買賣；繼承；贈與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其它強制性轉(zhuǎn)移。3、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些？房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備一下條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗地號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房地產(chǎn)的用途；買賣價款支付方式和日期；房地產(chǎn)交付使用的日期；公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；違約責(zé)任；合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；雙方認(rèn)為必要的其它事項。4、樓房是否可以轉(zhuǎn)讓？預(yù)購的樓房當(dāng)預(yù)購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。5、什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓？下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定的，決定查封的或者以下其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；權(quán)屬有爭議的；法律，法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情況。6、辦理房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件？◆《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；◆〈房地產(chǎn)證〉；◆買賣合同書；◆行政劃撥或減免地價款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及不足地價款的證明；◆市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表；◆身份證明；◆非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其它公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。四、抵押登記類1、什么叫房地產(chǎn)抵押？指債務(wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。2、申請抵押登記應(yīng)提交什么文件？◆《房地產(chǎn)抵押登記申請書》；◆房地產(chǎn)權(quán)利證書；◆身份證明；◆主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第（1）（2）（3）項的文件和房地產(chǎn)買賣合同書。3、預(yù)購房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？預(yù)購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交〈房地產(chǎn)抵押登記申請表〉、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同等文件。登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。4、跨區(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為一主債權(quán)務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的。若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準(zhǔn)當(dāng)天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。5、同一抵押物設(shè)立若于抵押時，如何辦理登記？根據(jù)〈抵押貸款管理規(guī)定〉的規(guī)定，以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押時，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知個抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。土地來源屬行政劃撥或減免地價款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面建筑物已經(jīng)合法登記的，可同意單獨房屋作抵押，在處分抵押物時，必須委托省市不動產(chǎn)拍賣或變賣，不動產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補交的地價款，凡行政、事業(yè)單的房地產(chǎn)，不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。6、已抵押的房地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)讓？根據(jù)〈中華人民共和國擔(dān)保法〉的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽定有關(guān)的公證書，即簽定將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。7、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？以房地產(chǎn)作抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)〈中華人民共和國擔(dān)保法〉的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。8、房地產(chǎn)低壓登記流程圖受理申請（受理申請（1日）權(quán)屬調(diào)查（10權(quán)屬調(diào)查（10日）1、調(diào)查3日2、審查5日3、核準(zhǔn)2日登登記（4日）收收費發(fā)證立卷歸檔（立卷歸檔（15日）按揭貸款流程圖支付首付款支付首付款簽訂購房合同提交銀行按揭相關(guān)資料。戶口、身份證、收入證明，結(jié)婚證（單身證明、離婚證）與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議將合同送往按揭銀行，貸款銀行審批個體經(jīng)商戶提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和三個月的有關(guān)稅單辦理公證、抵押、保險取得他項權(quán)證銀行放款給開發(fā)商開發(fā)商提供收款收據(jù)10、借款人如何償還銀行貸款？貸款期限在1年內(nèi)（含1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。借款人可選擇委托代扣或到銀行人行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所換款兩種方式，按月償還貸款本金和利息；如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應(yīng)在與貸款銀行簽定《借款合同》的同時，與貸款銀行簽定《代扣還款委托書》，并指定用于扣款帳戶類型（儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的帳號，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款額的款項存在其指定的扣款帳戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。11、貸款期如遇到利息調(diào)整，如何處理？根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計算；對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進(jìn)行調(diào)整。12、如借款人逾期還款，如何處理？如借款人逾期還款或存款不足月均款額造成自動扣繳不成功的，須由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會計柜臺辦理還款，在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。13、貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前15日向貸款人提出書面申請，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤消。經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償部分在以后期限不再計息，此前已計收貸款利息不作調(diào)整。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營管理相關(guān)知識1、房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又常稱為“不動產(chǎn)”，英文為“REALESTATE”。2、房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：◆土地開發(fā)；◆房屋建設(shè)、維修、管理；◆土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；◆房屋所有權(quán)的買賣、租賃；◆房地產(chǎn)抵押貸款；◆房地產(chǎn)市場。3、土地所有權(quán)含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟意義上的所有權(quán)雙重含義。所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自己的財產(chǎn)，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)利。所謂經(jīng)濟意義上的所有權(quán)應(yīng)該表述為土地所有者憑借對土地壟斷獲得一定的經(jīng)濟收入。只有具有上述雙重意義上的所有權(quán)者是完整的所有權(quán)概念。4、房產(chǎn)即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個人所有制三種基本形式，對外還有涉外房產(chǎn)。房產(chǎn)按用途分類：◆用于居民個人生活居住消費的住宅房產(chǎn)；◆供企事業(yè)單位及機關(guān)學(xué)校等用的非住宅房產(chǎn)。5、房地產(chǎn)經(jīng)營狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理，其實質(zhì)是營銷策略的研究和實施。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身條件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實施。6、房地產(chǎn)經(jīng)營管理是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行管理的雙重含義。7、土地產(chǎn)權(quán)包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。8、地上權(quán)是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán)。9、地役權(quán)是指利用他人土地供自己使用的權(quán)利。10、抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其它擔(dān)保的權(quán)利。11、租賃權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識1、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、信道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。房屋開發(fā):一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次為生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務(wù)性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎(chǔ)設(shè)施的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)別:房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是有區(qū)別的，房地產(chǎn)開發(fā)是指依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。第二：兩者對主體的資質(zhì)要求是不同的，前者不一定要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，如果有國有土使用權(quán)的企業(yè)自建房。而后者就要求具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。我國房地產(chǎn)法律法規(guī)對開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)是有主體資格要求的，因而合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方必須具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，這是對此類合同的主體資格要求。2、房地產(chǎn)開發(fā)的特點房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險長、收益高、增值快的特點。其風(fēng)險主要來自四個方面：第一，是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市場價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能；第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。3、房地產(chǎn)開發(fā)的條件a開發(fā)主體合法。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人，首先應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，則應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設(shè)立，向工商行政管理部門申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。b依法取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地，必須權(quán)屬清晰，房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國有土地使用證》。c在規(guī)定的期限內(nèi)動工開發(fā)房地產(chǎn)。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。4、工業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫及其它工業(yè)項目的開發(fā)經(jīng)營活動。5、商業(yè)物業(yè)開發(fā)是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購物中心、庫房、加油站、飲食業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動。第四節(jié)物業(yè)管理1、什么是物業(yè)管理物業(yè)管理就是專業(yè)化的機構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。2、物業(yè)管理企業(yè)的基本類型物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運作機制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來看，大致可分為五種類型：一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機構(gòu)，主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。這類公司的最大優(yōu)勢在于項目有保障，并對項目運行的全過程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時間不長，行政色彩較濃。三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。四、按照公司法要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場，提供較好的服務(wù)方可生存。五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作來看，分為三大類：一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干。二、顧問型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問的形式出現(xiàn)，收取顧問費。這類公司人員少、素質(zhì)高。三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項目，從事管理工作，還提供顧問服務(wù)，適應(yīng)性強。從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類：一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是分開的。二、自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級公司或該類企業(yè)，通過經(jīng)營收取租金，回收投資，獲取利潤。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。3、何為物管維修基金物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲存的資金。如電梯的維修等。目前，成都市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購房者按購房款的1-2%收取物管維修基金。4、何為物業(yè)管理委員會物業(yè)管理委員會又稱業(yè)主委員會，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)物業(yè)實施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會是居住小區(qū)實施物業(yè)管理的一項十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人單數(shù)為宜，其中使用人不超過委員總數(shù)的30%。5、何為物業(yè)管理公約物業(yè)管理公約又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進(jìn)行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。一般來講，物業(yè)入住率達(dá)到30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。6、業(yè)主及業(yè)主大會的概念業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主大會業(yè)主大會是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有持過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。7、物業(yè)管理費如何定價物業(yè)管理費應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)