云城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點高峰街道項目區(qū)拆舊區(qū)復(fù)墾方案1第一章總則 3 4 4 第二章項目區(qū)概況 9 第三章整理復(fù)墾區(qū)可行性分析 13 第四章規(guī)劃目標(biāo) 18第五章拆舊區(qū)整理復(fù)墾方案 18 第六章補償安置方案 23 第七章土地產(chǎn)權(quán)處置 24 第八章預(yù)算投資與效益評價分析 262 第九章規(guī)劃方案評價 30 第十章項目實施的保障措施 32 36 3局優(yōu)化調(diào)整，為社會主義新農(nóng)村建設(shè)提供動力和保障?？刂平ㄔO(shè)用地增量，盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，促進(jìn)節(jié)約集約用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地布局的結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用，以達(dá)到改善農(nóng)民生產(chǎn)、生活條件，推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，使土地利用布局更加合理，結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，農(nóng)村建設(shè)用地集約水平進(jìn)一步提高，增加有效農(nóng)用地面積，確保項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量有減少、布局更合理，耕地面積有增加、質(zhì)量有提此次云城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點高峰街道項目區(qū)實施規(guī)劃采用先拆舊后建新模式，拆舊區(qū)暫時不與建新區(qū)掛鉤，待復(fù)墾驗收后再掛鉤。編制拆舊區(qū)復(fù)墾方案后，對拆舊區(qū)復(fù)墾方案進(jìn)行聽證、公示、專家論證、征求部門意見、審批和公告，待拆舊區(qū)復(fù)墾驗收確認(rèn)后，再補充建新區(qū)和周轉(zhuǎn)指標(biāo)相關(guān)內(nèi)容并與拆舊區(qū)復(fù)墾方案形成完整的項目區(qū)實施4在項目區(qū)自然和社會經(jīng)濟(jì)條件的基礎(chǔ)上，充分考慮土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)村布局規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃等對城鄉(xiāng)建設(shè)、空間布局的總體思路和要求，深入分析項目區(qū)農(nóng)村建設(shè)用地基礎(chǔ)條件、發(fā)展素，對開展掛鉤試點工作的條件及可行性從社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)等角度進(jìn)（5）估算農(nóng)村建設(shè)用地整理復(fù)墾的投資，評價預(yù)期效益；以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展為導(dǎo)向，以改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件為目標(biāo)，以切實維護(hù)農(nóng)民權(quán)益為出發(fā)點和落腳5把握農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和城鎮(zhèn)化發(fā)展基本規(guī)律，落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約集約用地制度，統(tǒng)籌安排土地資源，零拆整建、先易后難、突出重點、分步實施，以城鄉(xiāng)土地資源的優(yōu)化配置促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)尊重農(nóng)民意愿，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，落實相關(guān)補償安置措施，優(yōu)先保證被拆遷農(nóng)民安置和農(nóng)村公共設(shè)施建設(shè)用地，并為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)開展掛鉤試點的行政區(qū)域和項目區(qū)耕地面積有增加、質(zhì)量不降低，建設(shè)用地總量有減少、布局更合理，項目區(qū)節(jié)約集約用地水平有較保護(hù)生態(tài)環(huán)境，注重歷史文化遺產(chǎn)和建筑的傳承與保護(hù)，促進(jìn)城鎮(zhèn)以土地利用總體規(guī)劃、土地整治規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等規(guī)劃為依據(jù)，科學(xué)客觀、因地制宜設(shè)計拆舊建新工作，統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、農(nóng)田綜61.5.1法律法規(guī)1.5.2政策文件7（8）《關(guān)于規(guī)范土地復(fù)墾方案審批權(quán)限下放實施管理工作的通知》8（18）廣東省國土資源廳關(guān)于改進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤管理工作1.5.3相關(guān)規(guī)劃（2）云城區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要；（4）云城區(qū)“十三五”土地整治規(guī)劃。云城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點高峰街道項目區(qū)拆舊區(qū)整理復(fù)墾9第二章項目區(qū)概況2.1.1地理位置與地形地貌云城區(qū)地處山區(qū)，山脈連綿不斷。北部有大云霧山。大云霧山海拔云城區(qū)喀斯特地貌發(fā)育良好，無山不石，無石不洞，無大云霧山洞2.1.2氣候條件“回南天”明顯；夏天暴雨頻繁，臺風(fēng)較強，受災(zāi)損失較大；秋天冷空氣頻繁，而且以多云天氣為主，天氣干燥，大部分時段持續(xù)干晴少雨天氣，導(dǎo)致部分地方出現(xiàn)輕度干旱；冬天因南方氣流活動偏強，暖溫氣流2.1.3水文地質(zhì)落差微小，河床為沙質(zhì)，沿河兩岸有大量的沖擊沙層，地勢平坦，土地肥沃，物產(chǎn)豐富。南山河又稱洚水河，發(fā)源于云安區(qū)石城鎮(zhèn)茶洞禾昌頂東（海拔696云城區(qū)地下水類型為孔隙潛水和基巖裂隙水?？紫稘撍侵饕x存在松散沉積物顆粒間孔隙中的地下水。在堆積平原和山間盆地內(nèi)的第四紀(jì)地層中分布廣泛。是工農(nóng)業(yè)和生活用水的重要供水水源?？紫端姆植肌⒀a給、徑流和排泄決定于沉積物的類型、地質(zhì)構(gòu)造和地貌等?；鶐r火山溶巖為主，地下水賦存在節(jié)理、構(gòu)造裂隙、風(fēng)化裂隙和張裂隙發(fā)育2.1.4土壤崗巖的山峰部位；水稻土分布遍及全區(qū)，多在丘陵山間谷底，部份是緩2.2.1行政區(qū)劃南盛等4個鎮(zhèn)，共98個村委會和18個社區(qū)居委會，總面積789.10平方彩營、洞殿、赤黎、東方、大臺6個村委會，面積47.06平方千米。2.2.2經(jīng)濟(jì)狀況2020年云城區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值為219.19億元，同比增長2.5%。其中，高峰街道城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目區(qū)復(fù)墾方案拆舊區(qū)涉及高峰街拆舊地塊中，廢棄的采礦用地主要包括1）用于直接開采自然資源和存放開采物的土地。如用于山體表面開采礦石等在地表開采礦藏的土地；山體內(nèi)部采礦出入口、地下采礦出入口等非地表開采礦藏的地面物進(jìn)行簡單處理、粗加工的土地。根據(jù)實地調(diào)查、踏勘，拆舊地塊基本上為廢棄工礦用地?？梢姼郊械膶γ恳粋€地塊的照片實景及云城區(qū)航拆舊區(qū)在云城區(qū)土地利用總體規(guī)劃中的規(guī)劃用途為農(nóng)用地356.60地項目區(qū)拆舊地塊現(xiàn)狀均為廢棄的采礦用地，原有的礦產(chǎn)資源已經(jīng)被開采殆盡，且廢棄礦區(qū)的交通條件較差，沒有后續(xù)的開發(fā)或者別的再利用計劃。在云城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異的背景下，廢棄的采礦用地占用了云城區(qū)的城鄉(xiāng)建設(shè)用地，使云城區(qū)土地資源沒有得到合理有效的利用，從而導(dǎo)致了云城區(qū)重要建設(shè)項目的建設(shè)受到限制，進(jìn)而阻礙了云城區(qū)的項目區(qū)拆舊區(qū)的土地所有權(quán)屬于所在的村集體所有，目前，村農(nóng)戶第三章整理復(fù)墾區(qū)可行性分析云城區(qū)高峰街道城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目拆舊區(qū)位于高峰街道大設(shè)用地將壓縮至不高于142平米/人，按國家《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》目前，農(nóng)村建設(shè)用地整理復(fù)墾潛力分析的常用方法主要有人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)法、戶均宅基地標(biāo)準(zhǔn)法和農(nóng)村居民點內(nèi)部土地閑置率法等。這些方法都有一定的理論基礎(chǔ)，但都存在較大的局限性或缺陷，因此，我們采用規(guī)劃方案潛力測算法作為本項目區(qū)農(nóng)村建設(shè)用地整理復(fù)墾潛力的分析方法：即用新一輪的土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃復(fù)墾面積作為拆舊區(qū)建設(shè)用地整理復(fù)墾潛力。之所以采用這一方法，是因為新一輪的土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃所確定的復(fù)墾面積是經(jīng)過調(diào)查并已落實到具體地塊的，是切實可行的，同時也是新一輪的土地利用總體規(guī)劃需要實施的。畝。本項目區(qū)的拆舊面積為490.78畝，占建設(shè)用地整理復(fù)墾潛力的云城區(qū)高峰街道城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目拆舊區(qū)所涉及高峰街道本次的復(fù)墾方案，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃的要求，用地分區(qū)依土地利用現(xiàn)狀與土地適宜用途一致性、土地利用主導(dǎo)用途一致性、土地利用地域差異性和相似性、盡可能保持行政村界限完整性等原則劃定，按土地主導(dǎo)用途進(jìn)行3.2.1與城市總體規(guī)劃相銜接通過對項目區(qū)現(xiàn)狀用地狀況的分析研究，綜合考慮高峰街道產(chǎn)業(yè)布局、城市景觀等的要求，嚴(yán)格篩選可以進(jìn)行復(fù)墾的地塊，拆舊區(qū)形態(tài)、本項目建新區(qū)將主要用于城鎮(zhèn)建設(shè)，在本方案規(guī)劃用地范圍內(nèi)，在用地布局以及內(nèi)部各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的用地安排方面、重大項目用地需求的保障等方面均與城市總體規(guī)劃銜接，并將嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城市功能分3.2.2與其他相關(guān)部門規(guī)劃銜接本次復(fù)墾方案的編制，拆舊地塊的安排和布局與《云浮市環(huán)境保護(hù)結(jié)合國家土地利用政策和用地標(biāo)準(zhǔn)，編制復(fù)墾規(guī)劃。復(fù)墾方案修編充分聽取了地方意見，避免拆舊地塊位于道路交通布局范圍和規(guī)劃的水利設(shè)施用地范圍內(nèi)。在進(jìn)行布局時，主要依據(jù)相關(guān)影像資料和地方意見，充增減掛鉤項目涉及到廣大農(nóng)民的切身利益，必須對農(nóng)民深入進(jìn)行宣傳和動員。在選取項目點前，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門工作人員會同編制技術(shù)人員多次進(jìn)行實地探勘，并與當(dāng)?shù)厝罕娺M(jìn)行溝通。由于項目拆舊區(qū)選擇在云城區(qū)較為偏僻的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)農(nóng)民希望改善居住環(huán)境的愿望迫切，經(jīng)過扎實的宣傳動員，加之區(qū)委、區(qū)政府針對掛鉤試點項目而出臺的一實施增減掛鉤項目的支持度很高。通過項目的實施，將原有閑置的建設(shè)用地復(fù)綠，可有效改善當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境，增加農(nóng)民的收入，也為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)該項目得到云城區(qū)委、區(qū)政府的高度重視與支持。根據(jù)本地的實際情況，采取多種形式解決項目區(qū)建設(shè)所需資金的籌措問題，保證資金及時到位、工作順利展開；啟動資金由區(qū)財政先行撥付，解決前期工作經(jīng)費；把建新區(qū)建設(shè)用地通過招、拍、掛等形式出讓回收資金。對增減掛鉤項目的資金實行專戶管理，?？顚Ｓ茫忾]運行。本項目的建新區(qū)地塊通過掛牌拍賣后得到一定的收益，按照云城區(qū)目前的土地市場平均價格分析，該項目的經(jīng)濟(jì)效益分析表明它的收益大于成本。因此，該項目通過對項目區(qū)建設(shè)用地現(xiàn)狀和項目區(qū)所在行政區(qū)的土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃復(fù)墾面積的分析，得出項目區(qū)建設(shè)用地整理復(fù)墾潛力較大，本項目區(qū)的拆舊工作由地方政府先行撥付前期啟動資金，保證了規(guī)劃通過對村民的宣傳，村民均表示理解和支持，積極配合調(diào)查人員完支持，從民意調(diào)查、部門協(xié)調(diào)、方案編制等方面投入了大量的人力、物綜上所述，項目區(qū)的復(fù)墾潛力較大，有充足的政府財政支持，較高云城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點項目，不僅緩解了城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加社會主義新農(nóng)村建設(shè)新風(fēng)貌，為加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)起到了一個帶頭示范作用，而且通過項目實施將產(chǎn)生巨大的社會效益、生態(tài)效益和經(jīng)第四章規(guī)劃目標(biāo)土地整理，將該區(qū)復(fù)墾為農(nóng)用地，可以種植各種經(jīng)濟(jì)樹種，另外拆舊區(qū)不需要安排土地給農(nóng)民進(jìn)行安置，所以，通過土地整理后可以增加農(nóng)用有效地增加當(dāng)?shù)厝罕姷慕?jīng)濟(jì)利益，而且較好的保護(hù)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，減第五章拆舊區(qū)整理復(fù)墾方案5.1.1拆舊區(qū)的土地利用現(xiàn)狀云城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點高峰街道項目區(qū)復(fù)墾方案拆舊區(qū)5.1.2拆舊區(qū)土地利用規(guī)劃情況“土地利用總體規(guī)劃”將云城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點高峰街道項目區(qū)復(fù)墾方案拆舊地塊與土地利用總體規(guī)劃期末圖斑進(jìn)行疊加分析，得出拆舊地塊在土地利用總體規(guī)劃中的規(guī)劃用途主要是農(nóng)用地356.605.1.3拆舊區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整整理復(fù)墾后項目區(qū)內(nèi)所有土地均得到利用，各類用地的結(jié)構(gòu)比例更單位：畝、%例類地地地5.2復(fù)墾任務(wù)和進(jìn)度安排云城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點高峰街道項目區(qū)的拆舊區(qū)工程施復(fù)墾具體做法：在廢棄礦區(qū)地基和附屬設(shè)施拆除后，應(yīng)及時將拆舊地塊內(nèi)的雜樹、竹和雜草清除干凈，將廢磚瓦、碎石、混凝土等建筑材料盡量重復(fù)利用，沒有利用價值的建筑垃圾清除出拆舊地塊，可作為拆舊區(qū)規(guī)劃整治道路和建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)作為墊層使用。對有的地塊周層進(jìn)行翻耕，搗碎作為表土層；地勢低洼的部分可就近取材，利用地勢較高的旱地土方進(jìn)行回填。對于表土層較淺、較瘦或礫石較多的拆舊地塊，可以將建新區(qū)耕作層剝離回填或從其他地方運來適合耕種的土壤覆留有廢棄磚瓦和廢渣，復(fù)墾前需對這部分廢棄物進(jìn)行清理離場，運送至畝噸程畝畝畝座1復(fù)墾為農(nóng)用地的拆舊地塊，復(fù)墾項目竣工驗收后，土地整理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地權(quán)屬，及時將土地和有關(guān)設(shè)施移交給高峰街道辦、大臺居委土地復(fù)墾投資的目的就是項目建成后能長期、穩(wěn)定、有效地發(fā)揮項目效益，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件得以改善，能促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。搞好項目工程設(shè)施管護(hù)，必須堅持責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一，實行“誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，明晰工程所有權(quán)；堅持因地制宜，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，尊重農(nóng)民意愿，實行民主決策，積極穩(wěn)妥落實工程竣工驗收合格的農(nóng)用地，移交給相應(yīng)的使用者，并簽訂管護(hù)協(xié)議，落實管護(hù)責(zé)任。管護(hù)協(xié)議中應(yīng)明確管護(hù)的內(nèi)容和范圍、管護(hù)資金渠道、高峰街道辦、大臺居委會、大臺村委會作為管護(hù)主體，應(yīng)建立工程后期管護(hù)制度，明確管護(hù)專人，切實擔(dān)負(fù)起復(fù)墾農(nóng)用地種植中對農(nóng)田水利設(shè)施、道路、林網(wǎng)等管理和養(yǎng)護(hù)的職責(zé)和義務(wù)，保證正常耕種。田間道、灌排溝渠等設(shè)施，應(yīng)在所涉及農(nóng)戶自愿的基礎(chǔ)上，組建管護(hù)組織，協(xié)商解決維修出工、出資等事務(wù)；對跨村、跨鄉(xiāng)的工程，應(yīng)按照受益范管護(hù)所需的有關(guān)費用，按照“誰受益、誰負(fù)擔(dān)”體在受益范圍內(nèi)籌集，按規(guī)定?？顚Ｓ?，專項用于管理和養(yǎng)護(hù)，并做到財務(wù)公開，財務(wù)收支應(yīng)當(dāng)分類逐項、逐筆公布，接第六章補償安置方案6.1.1以人為本，維護(hù)農(nóng)戶權(quán)益尊重群眾意愿，切實保障了農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)，維護(hù)農(nóng)村集體6.1.2先易后難，分步實施在群眾拆遷意愿較高、村干部積極性高的社區(qū)和村先行試點。對已具備整理條件的農(nóng)村居民點、廢棄工礦、地質(zhì)災(zāi)害點等投入少、整理難度小的獨立建設(shè)用地先實施，對整體遷建撤并的農(nóng)村居民點等投入大、6.2補償安置方式及補償安置標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《云浮市中心城區(qū)(云城街、高峰街和河口街)征地拆遷補償辦水電齊全的鋼筋混滿堂紅或橫條形基礎(chǔ)每水電齊全的鋼筋混主要指前混合后磚主要指墻體泥磚結(jié)米無磚、無石墻體的按未包括的簡易棚房視實際投入的材料價格及人無圍護(hù)墻竹木搭建棚第七章土地產(chǎn)權(quán)處置設(shè)用地增減掛鉤試點工作實施方案》的工作要求，高峰街道辦事處按程序組織有資質(zhì)、有經(jīng)驗、有實力的施工單位，嚴(yán)格按照設(shè)計方案拆除拆舊區(qū)內(nèi)房屋等建筑物并進(jìn)行整理復(fù)墾。區(qū)自然資源局負(fù)責(zé)對拆除整理復(fù)涉及農(nóng)民承包地調(diào)整的，