池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2021.1報(bào)告目錄第一局部：池州市簡(jiǎn)介第二局部：池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第三局部：典型樓盤個(gè)案分析池州市簡(jiǎn)介出池州——姚鼐桃花霧繞碧溪頭，春水才通楊葉洲。四面青山花萬點(diǎn)，緩風(fēng)搖櫓出池州。古詩(shī)詞非常恰當(dāng)?shù)孛枋隽顺刂莨艜r(shí)的風(fēng)貌。在池州城東北，有一座寶塔，因其坐落于百牙山故稱之為百牙塔，這里曲水環(huán)繞，靠近長(zhǎng)江，古時(shí)舟船多停泊于此，此山也因牙行百人登隴以平其直而得名。反映了當(dāng)時(shí)這里是水路運(yùn)輸?shù)囊?，商業(yè)非常繁榮。百牙塔建于明嘉靖十七年〔1538年〕，目的是“取地理補(bǔ)短益年卑之象〞、“大培池州風(fēng)水之缺乏〞〔風(fēng)水塔〕。關(guān)于塔的來歷還有一段感人的愛情故事，據(jù)當(dāng)?shù)厝苏f，這是一對(duì)戀人為了能隔山相望而建。文化底蘊(yùn)非常深厚。長(zhǎng)江南岸的濱江港口城市、國(guó)家級(jí)旅游城市池州市位于安徽省西南部，北瀕長(zhǎng)江，南接黃山，東鄰銅陵，西望匡廬，是長(zhǎng)江南岸重要的濱江港口城市和省級(jí)歷史文化名城。池州市是中國(guó)第一個(gè)國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)；是省級(jí)歷史文化名城和安徽省“兩山一湖〞旅游區(qū)的重要組成局部。地理位置建市僅7年的新興城市，現(xiàn)轄二區(qū)三縣池州市現(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣、青陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?56.3萬，其中，2021年主城區(qū)城市現(xiàn)狀人口約15萬人，主城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)19.6平方公里。轄區(qū)范圍“千載詩(shī)人地，九華商旅途〞池州市是一個(gè)擁有1300年歷史的古城；是省級(jí)歷史文化名城和安徽省“兩山一湖〞旅游區(qū)的重要組成局部。九華山聞名遐邇，池州素有“千載詩(shī)人地〞的美譽(yù)。歷史文化水上交通興旺，陸上交通建設(shè)逐漸完善城際交通：伴隨著合、銅、黃高速、沿江高速的全線貫穿及站前區(qū)的鐵路開通，交通體系逐步完善。池州至銅陵的車程僅半小時(shí)，至安慶1小時(shí)，至蕪湖、黃山1.5小時(shí)，至合肥2小時(shí)左右。市內(nèi)交通：未來池州市將重點(diǎn)推進(jìn)主城區(qū)“四路、三口、兩通道〞建設(shè)，建成沿江路、馬江路、西外環(huán)、長(zhǎng)江南路，整治東、西、南城市道路出入口，分別建成主城區(qū)至青陽副城區(qū)城市快車道、主城區(qū)至旅游機(jī)場(chǎng)快速通道。交通體系至銅陵、蕪湖、合肥、黃山至安慶、江西、湖北沿江高速鐵路站前區(qū)教育園區(qū)經(jīng)濟(jì)園區(qū)中心城區(qū)四大組團(tuán)，完美綻放城市規(guī)劃市場(chǎng)背景宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

經(jīng)濟(jì)水平——保持良好開展態(tài)勢(shì)，但經(jīng)濟(jì)總量排名仍處于安徽省各大城市之后池州市由于建市不久，經(jīng)濟(jì)開展總量相對(duì)偏低，所占安徽省經(jīng)濟(jì)總量的比列較低，整體表現(xiàn)出城市化水平低09年池州市GDP為225億元，比上年增長(zhǎng)15.2%，增速較快09年安徽省GDP總數(shù)有望突破萬億元。比照以后，池州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量依然排在各大城市之后，總量過小139.85人均可支配收入——僅與安徽全省城市人均可支配收入水平相當(dāng)年份2003200420052006200720082009安徽省城鎮(zhèn)人口可支配收入收入（元）677875518470977111473.61299014000增長(zhǎng)率（%）12.4%10.8%12.8%15.4%17.4%13.2%8%09年池州市城鎮(zhèn)人均可支配收入到達(dá)14133元，同比增長(zhǎng)10%09年安徽省城鎮(zhèn)人均可支配收入可達(dá)1.4萬元，池州市與安徽的平均水平相當(dāng)。11017就業(yè)分布——事業(yè)機(jī)關(guān)單位〔公共管理、衛(wèi)生、教育等〕、制造業(yè)就業(yè)人員房地產(chǎn)需求規(guī)模較大；09年池州全市人口1570875人〔非農(nóng)業(yè)267605人〕，城區(qū)人口約15萬；池州市全部職工人數(shù)66896人，其中，機(jī)關(guān)11640、事業(yè)23906、企業(yè)31350；池州主要行業(yè)就業(yè)人數(shù)池州市企事單位就業(yè)分布池州在崗職工平均工資為16158元，采礦業(yè)、事業(yè)機(jī)關(guān)、單位工作人員購(gòu)置力較強(qiáng)；公共管理、衛(wèi)生、教育、金融業(yè)四行業(yè)收入高于平均水平，且就業(yè)人數(shù)較多，潛在購(gòu)置力最強(qiáng)；池州分行業(yè)在崗職工年收入16158全部在崗職工平均工資池州企事業(yè)機(jī)關(guān)收入比較職工收入——機(jī)關(guān)事業(yè)單位泛公務(wù)員、采礦業(yè)購(gòu)置力最強(qiáng)，制造業(yè)等企業(yè)員工購(gòu)置力有限宏觀經(jīng)濟(jì)總評(píng)——經(jīng)濟(jì)開展前景看好，經(jīng)濟(jì)開展快速帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展！池州市由于撤地建市不久，城市化水平相對(duì)于安徽其它市較低、經(jīng)濟(jì)總量不高，但整體經(jīng)濟(jì)處于快速開展中，隨著國(guó)家級(jí)旅游城市的申報(bào)，未來幾年池州市經(jīng)濟(jì)未來開展空間較大，經(jīng)濟(jì)前景看好；在池州市“經(jīng)濟(jì)快速開展〞和“未來多片區(qū)格局開展〞的大背景下，對(duì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展起到積極的促進(jìn)作用；城市化水平不斷加大；城鎮(zhèn)人口基數(shù)太小，消費(fèi)力總體表現(xiàn)缺乏，對(duì)城市的開展有一定的制約性。市場(chǎng)背景宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

中觀市場(chǎng)分析引言

小于4%

4-5%

5-8%

大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型09年池州人均GDP將超過2000美元.按照國(guó)際慣例，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開展的關(guān)系池州房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入快速開展階段中觀市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)

住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)池州房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)池州市07年住宅市場(chǎng)銷售同比有大幅上漲，而08年由于大勢(shì)影響，銷售量銳減；成交均價(jià)也呈下降趨勢(shì)；商業(yè)類商品房由于價(jià)格走低，成交量有所上升。2021年1-10月份池州市主城區(qū)各類商品房銷售(簽約)面積共109.77萬平方米〔預(yù)售房銷售面積84.22萬平方米，現(xiàn)房銷售面積25.55萬平方米〕，同比08年1-10月增長(zhǎng)114.92，其中商品住宅銷售(簽約)面積共81.51萬平方米，同比08年1-10月增長(zhǎng)114.89%。1-10月份，池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房產(chǎn)品投放量呈下滑態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)銷售量大于供給量，正逐步消化往年投放到市場(chǎng)的商品房。池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局逐漸形成老城區(qū)東區(qū)北區(qū)站前區(qū)西區(qū)就目前池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)形勢(shì)及未來走勢(shì)研究，池州市將形成：“老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)站前區(qū)〞六大房地產(chǎn)板塊區(qū)域；各板塊區(qū)域特點(diǎn)大致表現(xiàn)為：老城區(qū)：由于土地的稀缺，房地產(chǎn)工程較少，但隨著老城區(qū)的改造，局部工程會(huì)投入市場(chǎng)，主要表達(dá)為商業(yè)物業(yè)；北區(qū)：房地產(chǎn)工程較多，體量根本在5萬平米-10萬平米，價(jià)格相對(duì)適中，后期北區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將異常劇烈；東區(qū)：房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)核心開展板塊，工程多、體量大、品質(zhì)高，價(jià)格引領(lǐng)池州房地產(chǎn)市場(chǎng)；西區(qū)：西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展相對(duì)緩慢，工程少，目前主要表現(xiàn)為杏花寺苑別墅工程；南區(qū)：工程多、體量小、品質(zhì)較差，多伴隨者拆遷復(fù)原房，區(qū)域整體形象不佳站前區(qū)：政府規(guī)劃新型板塊，房地產(chǎn)開發(fā)龍頭碧桂園已進(jìn)入這個(gè)區(qū)域，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)值得期待；南區(qū)土地市場(chǎng)表現(xiàn)活潑開發(fā)商拿地積極，土地市場(chǎng)成交量同比激增；受房產(chǎn)市場(chǎng)旺盛需求刺激，土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升；土地供給逐漸走向規(guī)?；?、集約化；沿平天湖區(qū)域已成為“供地大戶〞；城南區(qū)將成為城市未來幾年的重點(diǎn)供地區(qū)域；土地市場(chǎng)的活潑，表現(xiàn)出未來池州房地產(chǎn)市場(chǎng)開展后勁較大，但同時(shí)也加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已初步呈現(xiàn)“多板塊〞開展格局；池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速開展初期，08年供給量過大，09年銷售量增長(zhǎng)的同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加劇烈，成交量大幅萎縮；市場(chǎng)前景不容樂觀；在房地產(chǎn)快速開展的同時(shí)，池州市土地供給執(zhí)行“傾斜戰(zhàn)略〞，在規(guī)劃重點(diǎn)方向上“東邊、南邊〞加大土地供給體量，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序開發(fā)，但同時(shí)也加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度；08年，池州市方案建設(shè)17萬㎡的廉租房，此舉將進(jìn)一步減少市場(chǎng)需求，從而加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)快速開展的階段，但由于整體需求缺乏，對(duì)后期房地產(chǎn)市場(chǎng)開展起到一定的制約市場(chǎng)整體表現(xiàn)不容樂觀，后期競(jìng)爭(zhēng)劇烈中觀市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)目前，池州市場(chǎng)共有20余個(gè)住宅樓盤在售；池州城北、城東集中了大局部工程，尤其是新開樓盤；西邊、南邊工程開始增多，華邦·陽光城、碧桂園、靜安新城都是南部代表工程；住宅市場(chǎng)分析：商品工程主要集中在東、北片區(qū)，南部片區(qū)和新站板塊開始崛起匯景花園新城明珠清溪半島森橋印象平天湖別墅河濱花園和泰星城平天湖水岸花園城北花園天翔樟樹灣杏花詩(shī)苑碧桂園南馨苑靜安新城桔子空間城北新村青峰花園華邦陽光城清溪灣康莊·城市花園湖光苑南美花園太陽新城百合藍(lán)鳥苑2021年，主要工程銷售速度看好的同時(shí)，價(jià)格上漲較快2700元/㎡3500元/㎡08年眾多工程推向市場(chǎng)，供給面積大幅增加，但市場(chǎng)需求能力缺乏，從1-11月交易情況來看，市場(chǎng)趨于飽和，競(jìng)爭(zhēng)劇烈;09年市場(chǎng)保持了持續(xù)穩(wěn)定的開展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量各項(xiàng)指標(biāo)均已超過08年同期水平，城區(qū)工程已突破3500元/㎡；池州市場(chǎng)研究總結(jié)：住宅市場(chǎng)處于啟動(dòng)向快速開展階段，品質(zhì)、開發(fā)水平普遍不高，但提升較快；整體市場(chǎng)表現(xiàn)出供過于求現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈項(xiàng)目規(guī)模目前市場(chǎng)新項(xiàng)目一般都在7-20萬㎡，最大30多萬㎡開發(fā)節(jié)奏分期開發(fā)，啟動(dòng)期一般在1萬平米左右，市場(chǎng)不景氣，求穩(wěn)物業(yè)類型以多層為主，一般不超過6層；新投入市場(chǎng)的項(xiàng)目都規(guī)劃少許小高層，目前高層市場(chǎng)抗性較大；產(chǎn)品戶型創(chuàng)新很少，頂層做復(fù)式或閣樓設(shè)計(jì)，南北通透、建筑風(fēng)格有徽派建筑、杭派建筑、西班牙風(fēng)格概念；新項(xiàng)目逐漸注重社區(qū)配套及生活環(huán)境營(yíng)造，主力戶型中規(guī)中矩的3房為主，面積100-120㎡，別墅在200㎡以上銷售情況大多數(shù)在售樓盤為期房，目前市場(chǎng)銷售不容樂觀，去化速度慢，個(gè)別樓盤由于品質(zhì)較高，市場(chǎng)具有一定認(rèn)可度；但整體市場(chǎng)表現(xiàn)需求不足客戶以機(jī)關(guān)、事業(yè)單位為主，企業(yè)及生意人也是重要客戶核心競(jìng)爭(zhēng)力地段、價(jià)格、生活外圍環(huán)境，品質(zhì)逐漸被重視開發(fā)企業(yè)本地企業(yè)資金實(shí)力較弱，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模普遍不大，10萬㎡以下，品質(zhì)一般，外地開發(fā)企業(yè)主要表現(xiàn)為浙江企業(yè)，操作規(guī)模較大,15-20萬㎡營(yíng)銷水平目前營(yíng)銷手段主要是“路牌、廣告牌、圍墻、活動(dòng)”，報(bào)紙廣告作用較弱，已有外地策劃代理企業(yè)全程介入，營(yíng)銷水平正在提升區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，受城市規(guī)劃向南開展影響較大；區(qū)域工程多、規(guī)模小、品質(zhì)低；每個(gè)工程根本上都設(shè)置拆遷復(fù)原房，品質(zhì)較低；物業(yè)類型以多層為主，個(gè)別工程配幾棟小高層；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)受客戶關(guān)注度不高，銷售情況不佳，主要是因?yàn)閰^(qū)域環(huán)境一般，且生活配套不完善，有待改善；區(qū)域住宅均價(jià)在2700元/㎡左右，處于各大板塊均價(jià)之后；住宅調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)清溪河以東片區(qū)、多層是目前消費(fèi)者首選在被訪問的客戶中，清溪河以東片區(qū)是消費(fèi)者選擇度最高居住區(qū)〔68.7%〕；其次是老城區(qū)到達(dá)17.6%；多層物業(yè)消費(fèi)者接受度高達(dá)51%，高層接受度為零；說明高層物業(yè)的抗性較大。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，池州人對(duì)于建筑風(fēng)格的選擇較為多樣；雖然他們并不是非常了解建筑風(fēng)格的內(nèi)涵，但是他們普遍追求外表華美的建筑，歐式建筑似乎就是華美建筑的代名詞，所以有半數(shù)以上的人選擇歐式的建筑風(fēng)格。這說明多元化的建筑風(fēng)格并不影響工程的推廣于銷售；和泰星城現(xiàn)代簡(jiǎn)約式杭派風(fēng)格略帶歐陸符號(hào)，深受消費(fèi)者喜愛。歐式建筑風(fēng)格選擇度最高，表達(dá)池州人對(duì)外文化元素有一定的吸納100-120㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)市場(chǎng)接受度最高調(diào)查中我們有發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，就是池州市居民都傾向于買面積較大的戶型，80㎡以下的戶型沒有人選擇?；蛟S池州市民傳統(tǒng)的三室同堂的生活習(xí)慣還沒有改變。100-120㎡是市民普遍接受的戶型，比例占到了44％。三室一廳或三室兩廳的戶型仍是主力戶型，兩者所占的比例接近70％。單價(jià)在2700-3500元/㎡,總價(jià)在27-35萬元接受度最高池州市民可接受的住宅單價(jià)主要集中在2000－3500元/㎡之間，這一比例接近了90％;可接受的購(gòu)房總價(jià)在20萬-30萬之間，這一區(qū)間的比例占到了43％以上。按揭是首選，公積金還款占較大比例按揭付款所占的比例超過五成，按揭付款的方式已經(jīng)被市民接受。本次調(diào)查的對(duì)象有較多的公務(wù)員，所以他們選擇公積金付款的比較多；

調(diào)查發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的市民還是比較關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是通過聽同事、朋友說，親自走訪等渠道了解市場(chǎng)。影響消費(fèi)者購(gòu)房決策的首要因素是價(jià)格，

其次是地理位置池州人認(rèn)為最重要的社區(qū)配套的排列中，運(yùn)動(dòng)設(shè)施、學(xué)校、便利店和醫(yī)療場(chǎng)所占據(jù)了前四位。而現(xiàn)在比較流行的會(huì)所設(shè)施，市民卻不怎么看重；價(jià)格依然是影響購(gòu)置行為首要因素，其次就是位置。讓人驚訝的是學(xué)區(qū)并不是他們關(guān)注的重點(diǎn)，可能是因?yàn)槌刂菔斜容^小，知名的學(xué)校也比不多，市區(qū)沒有明顯的學(xué)區(qū)概念；

池州市居民了解房地產(chǎn)的途徑主要通過親朋好友之間的介紹。也有通過電視和報(bào)紙了解的

中觀市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)目前池州真正的核心商圈尚未形成，主要是缺乏大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)支撐，目前稍微能聚集人氣的是秋浦路與長(zhǎng)江路交匯處，半徑200m內(nèi)涵蓋了城市代表性的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，隨著秋浦花園廣場(chǎng)投入使用及百尚購(gòu)物中心SHOPPINGMALL建成，這個(gè)區(qū)域?qū)⑿纬沙刂菡嬲暮诵纳倘Γ荒壳俺刂萦袃蓷l步行街，建設(shè)東路步行街、杏花西街；杏花西街是池州名副其實(shí)的步行街，全長(zhǎng)250米左右。商業(yè)氣氛濃、經(jīng)營(yíng)品種齊全；長(zhǎng)江路、秋浦路、翠柏路是目前池州街鋪構(gòu)成的主要道路池州商業(yè)格局——泛核心商圈、步行街、大量的街鋪構(gòu)成長(zhǎng)江路秋浦路翠柏路杏村西街百荷步行街核心商圈區(qū)域商業(yè)圈池州市主要商業(yè)形態(tài)分析杏村西街杏村西街為池州市民自發(fā)形成的，后經(jīng)政府加以改造從而形成的池州目前最具特色的、人氣最為旺盛的商業(yè)步行街商業(yè)街長(zhǎng)度：250米左右商業(yè)街物業(yè)形態(tài)：以單層為主，局部?jī)蓪勇?lián)體單體面積：20㎡-30㎡為主租金：80-150元/㎡/月經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：東段以中國(guó)各大著名品牌專賣為主如七匹狼、勁霸、真維斯等以及鞋類的奧康；西端到秀山門段主要經(jīng)營(yíng)雜牌服飾，中間有一小廣場(chǎng)分布了幾家金銀首飾店以及娛樂設(shè)施；經(jīng)營(yíng)狀況：人氣最為旺盛的商業(yè)步行街，經(jīng)營(yíng)較好點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)1-池州以往中心，居民點(diǎn)集中，具有得天獨(dú)厚的本市人；2-在池州市民心目中具有良好的口碑；3-該街毗鄰古池州市區(qū)象征的秀山門古城樓，對(duì)過往池州市的旅客也相當(dāng)具有吸引力；4-街區(qū)設(shè)置較好，建筑風(fēng)格古樸典雅，與秀山門古城樓環(huán)境協(xié)調(diào)，自身環(huán)境優(yōu)美；5-管理比較標(biāo)準(zhǔn)，街區(qū)整潔；劣勢(shì)：1-商業(yè)形態(tài)功能比較單一；2-店鋪開間較小，進(jìn)深較大百荷步行街百荷步行街位于建設(shè)東路為池州市政府明確規(guī)劃為步行街開展的商業(yè)街，該處原位于城市東部邊緣地區(qū)，隨著百荷公園和清溪河整治以及城市東擴(kuò)，該處人氣呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)，但該處商業(yè)氣氛也不容樂觀，店鋪轉(zhuǎn)手率極高局部甚至高達(dá)7－8次每年商業(yè)街長(zhǎng)度：100-150米商業(yè)街物業(yè)形態(tài)：?jiǎn)螌訛橹鲉误w面積：20-30㎡租金：50-80元/㎡/月經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：以服飾為主，雜牌和品牌混合經(jīng)營(yíng)，品牌店多集中于靠市中心的西端經(jīng)營(yíng)狀況：不佳點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)1-政府正式規(guī)劃的步行商業(yè)街毗鄰風(fēng)景優(yōu)美的百荷公園，對(duì)吸引人流很有幫助；2-可以輻射清溪河以東區(qū)域這些城市新開發(fā)區(qū)域，具有開展?jié)摿?，?jù)調(diào)查雖然目前百荷步行街人流不是很大，但呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；劣勢(shì)：1-位于城市比較邊緣處；2-只有單面商鋪，容量有限；3-主要商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化，缺乏差異化產(chǎn)品；4-周圍人氣缺乏；5-住宅樓分割不好，環(huán)境差；6-街較短，缺乏配套效勞設(shè)施如娛樂餐飲、休閑等臺(tái)州大市場(chǎng)臺(tái)州大市場(chǎng)位于翠柏南路和東湖南路之間，開始為池州市板材銷售聚集地以此為契機(jī)，逐漸開展成為池州市最為集中的建材市場(chǎng)商業(yè)街結(jié)構(gòu)：兩條商業(yè)街，單個(gè)長(zhǎng)度在100米左右商業(yè)街物業(yè)形態(tài)：?jiǎn)螌訛橹鲉误w面積：25㎡租金：50元/㎡/月經(jīng)營(yíng)內(nèi)容：板材、衛(wèi)浴、油漆等家妝材料，并衍生出包公井商業(yè)街和孝肅街附近銷售建材和家具的聚集地。該處經(jīng)營(yíng)各類材料以國(guó)內(nèi)各大品牌材料為主，雜牌較少。經(jīng)營(yíng)狀況：較好點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)1-啟動(dòng)時(shí)間較早，已形成一定知名度；2-期初施行了免費(fèi)出租進(jìn)行培育市場(chǎng)的策略；3-該地租金較低，一般在20元/平方米/月左右，很好地穩(wěn)定了經(jīng)營(yíng)戶；劣勢(shì)：1-都為住宅樓改造的底層商鋪，空間分隔不適合某些商業(yè)如大板材經(jīng)營(yíng)；2-上層為住宅，與居民相互干擾；3-倉(cāng)儲(chǔ)不便尤其是板材類的存儲(chǔ)；4-經(jīng)營(yíng)規(guī)模沒有開展空間；5-管理比較混亂；6-位于小區(qū)內(nèi)，道路系統(tǒng)不良，不便運(yùn)輸影響商業(yè)街的成活要素羅列地段是核心要素吸納人氣建筑物經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)街主題〔混合型、專業(yè)型〕招商運(yùn)營(yíng)能力經(jīng)過以上幾個(gè)商業(yè)街的分析，我們總結(jié)出商業(yè)街可能成功的幾大要素：池州商業(yè)正由起步期向快速開展期階段演進(jìn)開展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式贏利模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速開展期穩(wěn)步開展期各個(gè)居住區(qū)、交通會(huì)聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速開展，經(jīng)營(yíng)檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市開展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)開展，大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主商鋪根本市場(chǎng)化，經(jīng)營(yíng)和銷售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營(yíng)業(yè)收入+租金收入營(yíng)業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入市場(chǎng)背景宏觀市場(chǎng)分析中觀市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)分析池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

池州市在售小高層、高層工程信息

——目前市場(chǎng)推量約5萬方，市場(chǎng)存量在45萬㎡以上項(xiàng)目參數(shù)河濱花園龍登·星河灣匯景花園占地面積11萬㎡3萬㎡14萬㎡體量20萬㎡7萬㎡33萬㎡區(qū)位條件清溪河以東，區(qū)位條件較好，居住環(huán)境優(yōu)越位于建設(shè)東路，區(qū)位條件好，環(huán)境優(yōu)越位于清溪河沿岸，居住環(huán)境較好物業(yè)類型多層、小高層、高層多層、高層多層、小高層、高層主訴求語源自地中海公館生活我的星期天生活！家是向天空延伸的綠色！小高層和高層體量小高層14幢，高層2幢，總體量約12萬方共四幢高層，體量約5萬方共七幢樓，約5萬方小高層和高層戶型90㎡、115㎡、120㎡133㎡、134㎡、154㎡104—122㎡目前推量一期85-145㎡多層，高層尚未推出一期兩幢高層約2萬㎡小高層復(fù)式價(jià)格情況小高層均價(jià)3000元/㎡均價(jià)3600元/㎡均價(jià)3600元/㎡項(xiàng)目參數(shù)華邦·陽光城康莊·城市花園靜安新城碧桂園占地面積8.56萬㎡5萬方7萬㎡2000畝體量15.5萬㎡8萬㎡14萬方萬方區(qū)位條件位于池州西南新區(qū)，南湖路與秀山南路交匯處，未來發(fā)展?jié)摿Υ簖R山大道與翠微路交匯處，新老城區(qū)交界處位于長(zhǎng)江南路與南外環(huán)交匯處，位置較偏奇山大道與南外環(huán)交匯處西南，位置較偏，遠(yuǎn)離主城區(qū)物業(yè)類型多層、小高層、高層別墅、多層、小高層、高層多層、小高層、高層高層四幢主訴求語源自地中海公館生活花園生活，中心城邦！池州首席紳士名宅！給你一個(gè)五星級(jí)的家！小高層和高層體量小高層四幢，高層五幢，總體量約8萬方5幢高層，約5萬方7幢小高層，2幢高層，5萬方4萬方高層戶型面積一期85-145㎡多層，高層尚未推出戶型50-150㎡90-131㎡未知價(jià)格情況多層均價(jià)3700元/㎡，小高層均價(jià)3500元/㎡尚未公開尚未開盤高層未公開主要競(jìng)爭(zhēng)工程小高層、高層信息

——主要競(jìng)爭(zhēng)工程均未推出高層，后期推量超20萬㎡華邦·陽光城工程位置：秀山南路建筑面積：15.5萬㎡物業(yè)類型：多層、小高層、高層銷售均價(jià)：多層3700元/㎡小高層3500元/㎡銷售情況：10月18日開盤，目前銷售約60%戶型面積：115-140㎡主體概念：源自地中海公館生活推廣語：別墅之上的公館開發(fā)商：池州萬和房地產(chǎn)開發(fā)樓盤點(diǎn)評(píng)：〔1〕營(yíng)銷水平較高，銷售員具有較高銷售技能〔2〕工程規(guī)模較大，品質(zhì)高，地段佳〔3〕引領(lǐng)城南居住品質(zhì)，打造高價(jià)格樓盤目標(biāo)碧桂園工程位置：齊山風(fēng)景區(qū)西側(cè)占地面積：2000畝物業(yè)類型：多層、別墅、小高層、高層銷售均價(jià)：多層2700元/㎡，別墅4500元/㎡左右開盤推售：雙拼別墅168套，連體20