郴州中德房地產(chǎn)公司七里大道地塊定位報告新聯(lián)康·中國·長沙2021.5目錄環(huán)境篇市場篇定位篇環(huán)境篇郴州市位于湖南省東南部，湘江、珠江、贛江上游，南峙五嶺，北瞻衡岳。地理坐標為東經(jīng)112°13′～114°14′，北緯24

°53′～26°50′之間。東接江西贛州，南鄰廣東韶關，西接湖南永州，北連湖南衡陽、郴洲，素稱湖南的南大門。東西寬194公里，南北長217公里，全市土地總面積19388平方公里，占全省土地總面積的9.2%。環(huán)境篇地理位置環(huán)境篇地貌特征環(huán)境篇郴州礦產(chǎn)郴州礦產(chǎn)資源以品種繁多、儲量巨大而蜚聲世界。潛在價值達2600多億元。郴州被譽為“中國有色金屬之鄉(xiāng)〞“世界有色金屬博物館〞。鎢、鉍儲量在世界排名第一，錫、鋅分列全國第三、第四；其它礦產(chǎn)也極為豐富，微晶石墨為世界稀有，儲量達3600多萬噸；螢石儲量6800多萬噸，占全國伴生螢石總儲量的76%。郴州永興被譽為“中國銀都〞，每年可提供加工白銀達2000多噸，金、銀產(chǎn)業(yè)開展空間巨大。經(jīng)過數(shù)十年的開發(fā)建設，礦產(chǎn)成為該市六大支枝產(chǎn)業(yè)之一，為中國主要的有色金屬生產(chǎn)基地。燕尾雙晶香花石水晶與黑鎢立方體透明螢石環(huán)境篇國民生產(chǎn)總值2004-2021年郴州國民生產(chǎn)總值郴州近6年的GDP逐年穩(wěn)步上漲，根本保持10%以上的年增長。經(jīng)濟開展狀況良好。環(huán)境篇產(chǎn)業(yè)結構2021年郴州三產(chǎn)業(yè)環(huán)境篇人口2004-2021年郴州人口情況郴州近6年人口保持穩(wěn)步增長。自然增長率穩(wěn)定。環(huán)境篇未來開展環(huán)境篇環(huán)境篇商品房銷售2004-2021年郴州商品房銷售及城市人均居住面積情況郴州的商品房銷售在2006年到達一個頂峰，銷售面積135.8萬㎡，較05年增加40.6萬㎡，增幅為42.6%。但07、08年降幅明顯，08年甚至低于05年的銷售水平。09年市場回暖，但也沒超過06年的市場。目前人均居住面積在24平方米左右。環(huán)境篇市場根底郴州的房地產(chǎn)市場區(qū)域性明顯，市場開展雖相對穩(wěn)定，但市場容量依舊有限。市場篇立地分析區(qū)域市場分析市場篇立地分析本案位于七里大道43號，新城區(qū)與老城區(qū)交界處，城南五嶺廣場板塊。區(qū)位條件較好：周邊道路四通八達，沿燕泉路北可到達市中區(qū)北湖公園、興隆步行街，走107國道南可到武廣高鐵郴州站，沿環(huán)城南路東可到王仙嶺廣場、愛蓮湖公園；各項配套齊全、成熟，一些事業(yè)單位及政府部門也聚集在此。另外該區(qū)域還擁有湘南地區(qū)最大的城市廣場——五嶺廣場，目前正在進行地下商場的建設，總面積約2萬㎡，預計10月左右開始營業(yè)。該區(qū)位日益成為郴州政治、商業(yè)、文化中心。本案七里大道一0七國道五嶺大道香雪路環(huán)城南路燕泉路區(qū)位概況市場篇立地分析屬性界定描述詮釋區(qū)域?qū)傩越煌顩r七里大道及燕泉路是主要出行道路，道路開闊，目前正在修路，預計十一完工，屆時路況會很好。七里大道有14、29等公交線路，燕泉路上有9、15、18等公交線路，可方便到達全市各地商業(yè)配套華天大酒店、雄森大酒店、大江南酒樓、天一名邸酒店、沃爾瑪超市、中國銀行、建設銀行、中國電信、中國移動等大型公建五嶺廣場人文資源市一中、北湖實驗中學、郴州工業(yè)交通學校、政府規(guī)劃中公立小學及幼兒園等，醫(yī)院有市第一人民醫(yī)院（南院）等道路開闊，出行較為便利，配套齊全。市場篇立地分析配套圖片市場篇立地分析地段關鍵詞：城南新區(qū)·城市廣場商圈·成熟居住區(qū)市場篇立地分析地塊呈矩形，臨七里大道。東西面長，南北面窄?？偣卜譃?個局部，已經(jīng)取得使用權的地塊面積為17644.3㎡，即將取得使用權的南北兩個地塊面積分別為：9691.2㎡、5694.7㎡。地塊總面積：33030.2㎡部隊地塊家屬區(qū)地塊七里大道市場篇立地分析地塊現(xiàn)狀就拿到的地塊而言，中間地勢高，四周地勢低，高差約5米。遍布3層左右建筑物，目前還有人在此居住。高架線隨處可見，為地塊拆遷及建設帶來一定難度?；麨榱恪だ玫匦问袌銎獏^(qū)域市場分析鴻翔·尚城龍鳳嘉園華寧春城愛蓮湖畔億楓·翠城龍泉名邸祥云國際天潤天城新貴華城錦泰·山水緣湘南人家芙蓉麗景麗都花園蘇仙御景灣本案因郴州城區(qū)不大，項目地域差距相對較小，特例舉市內(nèi)15個指標個案做為市場分析對象。御景城市花園市場篇區(qū)域市場分析案名總建(萬㎡)在售面積(萬㎡)產(chǎn)品類型主力面積(㎡)均價(元/㎡)主力總價（萬元）公開時間銷售率石榴灣二期湘南人家14.33.0多層、小高層、別墅130-140/四房310040-432010.100%芙蓉麗景6.80.2多層73/96/二房/三房240017.5二房/23三房2010.520%億楓·翠城172.05高層94/二房未定未定2010.7月底0%蘇仙·御景灣108.6多層、小高層105-111/124-130/三房未定未定2010.7月左右（多層）2010年年底（小高層）0%遠志·麗都花園4.92.7小高層140-155/四房280039-432010.150%御璟城市花園四期水郡261.8多層、小高層、別墅139/四房3600502010.100%祥云國際10.93.0高層128/三房350044.82009年年初（1號棟）2009.5（2號棟）2009.7（3號棟）60%愛蓮湖畔170.8小高層141/三房3600502010.590%天潤天城172.6高層135/三房360048.62008.490%錦泰·山水緣二期20商鋪0.4、住宅9小高層高層，別墅142/三房3600512009.1195%新貴華城452.5小高層121/三房3550432010.189%龍泉名邸二期402.4小高層、高層130/三房3400442009.892%華寧春城285多層、小高層、高層145/三房3200462009.197%鴻翔·尚城112.3小高層131/三房3700482010.493%龍鳳嘉園一期13.33.1多層、小高層、高層125/三房300037.52009.10100%工程概況市場篇區(qū)域市場分析總建分析案名10萬㎡以下10-20萬㎡20-30萬㎡30-40萬㎡40-50萬㎡50-60萬㎡60萬㎡以上石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景億楓·翠城蘇仙·御景灣遠志·麗都花園御璟城市花園四期水郡祥云國際愛蓮湖畔天潤天城錦泰·山水緣二期新貴華城龍泉名邸二期華寧春城鴻翔·尚城龍鳳嘉園個案規(guī)模集中在10-20萬㎡，以大型社區(qū)為主。市場篇區(qū)域市場分析建筑形態(tài)分析案名多層小高層高層石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景億楓·翠城蘇仙·御景灣遠志·麗都花園御璟城市花園四期水郡祥云國際愛蓮湖畔天潤天城錦泰·山水緣二期新貴華城龍泉名邸二期華寧春城鴻翔·尚城龍鳳嘉園建筑類型以小高層為主，大多采用混合形態(tài)。高層產(chǎn)品日益普遍。市場篇區(qū)域市場分析主力面積分析案名戶型面積(平方米)60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-140140-160160以上石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景億楓·翠城蘇仙·御景灣遠志·麗都花園御璟城市花園四期水郡祥云國際愛蓮湖畔天潤天城錦泰·山水緣二期新貴華城龍泉名邸二期華寧春城鴻翔·尚城龍鳳嘉園單間二房三房四房除芙蓉麗景和億楓·翠城以兩房為主外，其余根本以120-140㎡的舒適三房為主力。同質(zhì)化競爭劇烈。市場篇區(qū)域市場分析戶型分析項目石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景億楓·翠城蘇仙·御景灣遠志·麗都花園御璟城市花園四期水郡祥云國際典型戶型面積147.3㎡三房兩廳二衛(wèi)73㎡二房二廳一衛(wèi)93㎡三房二廳一衛(wèi)94㎡二房二廳一衛(wèi)111㎡三房兩廳一衛(wèi)155㎡四房二廳二衛(wèi)139㎡四房兩廳兩衛(wèi)128㎡三房兩廳兩衛(wèi)戶型評價（優(yōu)點）戶型方正，干濕分區(qū)，動靜分離?？蛷d大景觀陽臺，兩個臥室朝南。戶型方正，客廳和主臥朝南，采光好。戶型方正，南北通透，兩個臥室朝南。戶戶朝南，動靜分區(qū)、干濕分離，270度弧形6米高觀景大露臺。15.5平米寬闊入戶花園，可改為一房。戶戶朝南，全明通透，臥室270度大露臺。戶型方正，南北通透。功能分區(qū)合理。廚房自帶生活陽臺，帶入戶花園。戶型方正，南北通透，超大入戶花園，270度景觀飄窗。客衛(wèi)干濕分離。南北通透，大面積入戶花園，可改一房，贈送面積約8㎡。戶型評價（缺點）客廳過道浪費面積。有一間臥房及客廳朝北，光線較差。餐廳穩(wěn)定面少，利用率不高。過道也較為浪費面積。戶型設計稍嫌緊湊，客廳面積過小?？蛷d過道浪費面積?？蛷d在北面，無采光。衛(wèi)生間不到3㎡，不好利用。進深長，面寬短，通透性較差。客廳及兩臥室朝北，采光不好。過道較為浪費面積。主臥朝北，舒適度不高?？蛷d過道浪費面積。進深長，戶型不通透。客廳設置在北面，采光不好。市場篇區(qū)域市場分析戶型分析項目愛蓮湖畔天潤天城錦泰·山水緣新貴華城龍泉名邸華寧春城鴻翔·尚城龍鳳嘉園典型戶型面積141㎡三房兩廳兩衛(wèi)142㎡三房兩廳兩衛(wèi)142㎡三房兩廳兩衛(wèi)130.34㎡三房兩廳兩衛(wèi)140㎡三房兩廳兩衛(wèi)145㎡三房兩廳兩衛(wèi)131㎡三房兩廳兩衛(wèi)125㎡三房兩廳兩衛(wèi)戶型評價（優(yōu)點）南北通透，戶型方正，帶轉(zhuǎn)角入戶花園，主臥帶轉(zhuǎn)角飄窗南北通透，戶型方正，南北景觀陽臺，開闊視野，兩臥室朝南，采光好。南北通透，戶型方正，南向大面積弧形陽臺。兩臥室及客廳陽臺朝南，采光好。南北通透，戶型方正，帶入戶花園、飄窗戶型方正、南北通透。開間大，動靜分離。主臥帶獨立衣帽間、衛(wèi)生間。朝南戶型，方正通透，躍層設計，空間感強。主臥、客廳餐廳均朝南，采光好。南北通透，帶入戶花園，南北陽臺、飄窗。主臥南北通透，帶獨立衣帽間及衛(wèi)生間。南北通透，戶型方正，帶轉(zhuǎn)角入戶花園、飄窗。主臥帶轉(zhuǎn)角陽臺。戶型評價（缺點）主臥朝北，不利于采光，餐廳客廳間過道較為浪費面積?？蛷d及一陽臺朝北，不利于采光。廚房無采光?？蛷d及餐廳過渡部分浪費面積。戶型設置動靜不合理?？蛷d、主臥及一客臥均朝北，采光不好，居住舒適度不高?？蛷d朝北。過道較為浪費面積。兩個臥室朝北，采光不好。南向陽臺面積不大，不好利用。戶型不方正，客廳餐廳間的過渡面積太大，浪費面積。兩間臥室朝北，不利于采光。過道浪費面積。在戶型設計上，飄窗和入戶花園等贈送面積的方法已十分普遍。在幾個新開個案，如蘇仙·御景灣、祥云國際等已經(jīng)開始大面積贈送，贈送比例到達6-9%。市場篇區(qū)域市場分析單價分析案名3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景遠志·麗都花園御璟城市花園四期水郡祥云國際愛蓮湖畔天潤天城錦泰·山水緣二期新貴華城龍泉名邸二期華寧春城鴻翔·尚城龍鳳嘉園單位：元/㎡由于城區(qū)不大，個案價格差異并不是很大。五嶺廣場周邊的住宅價格行情在3400-3600元/㎡。價格最高的是鴻翔·尚城。一是由于該案距離五嶺廣場最近，有地段優(yōu)勢；二是該案戶型設計較多贈送面積，實際折算下來和周邊個案價格也相差不多。市場篇區(qū)域市場分析總價分析單位：萬元案名30以下30-4040-5050-6060-7070萬以上石榴灣二期湘南人家芙蓉麗景遠志·麗都花園御璟城市花園四期水郡祥云國際愛蓮湖畔天潤天城錦泰·山水緣二期新貴華城龍泉名邸二期華寧春城鴻翔·尚城龍鳳嘉園單間二房三房四房兩房總價在20萬以下。三房價格由于個案主力面積、單價都相差不大，因此普遍集中在40-50萬元。四房由于面積設置和三房相差不多，總價也在40-50萬元。市場篇區(qū)域市場分析立面分析案名外立面示意圖石榴灣二期湘南人家徽派風格外墻磚+涂料+天然石材芙蓉麗景現(xiàn)代簡歐面磚+涂料億楓·翠城東南沿海風格面磚+涂料蘇仙·御景灣現(xiàn)代簡約風格面磚+涂料案名外立面示意圖遠志·麗都花園現(xiàn)代簡約風格面磚+涂料御璟城市花園四期水郡現(xiàn)代簡歐風格面磚+涂料祥云國際現(xiàn)代簡約風格面磚+涂料愛蓮湖畔徽派風格白色涂料市場篇區(qū)域市場分析立面分析案名外立面示意圖天潤天城現(xiàn)代風格面磚錦泰·山水緣現(xiàn)代風格面磚+白色涂料新貴華城現(xiàn)代風格面磚龍泉名邸現(xiàn)代風格白色面磚案名外立面示意圖華寧春城坡地海派建筑紅色面磚鴻翔·尚城現(xiàn)代風格面磚龍鳳嘉園現(xiàn)代風格白色面磚在售個案的外立面風格較為單一，大多為現(xiàn)代簡約風格。材質(zhì)而言，使用面磚居多。市場篇區(qū)域市場分析產(chǎn)品力分析案名會所公共建材景觀園林生活機能配套石榴灣二期湘南人家泛會所：包括健身器材、乒乓球室、棋牌室、桌球室、老年活動中心等外立面：高級涂料及外墻磚，局部天然石材，大堂：地面鋪高級石材、墻身配天然石材及木飾面板、設藝術造型天花、配豪華燈飾電梯：奧的斯電梯，門窗：塑鋼窗，防盜門徽派風格：設計亭、榭、舫、臺，結合地形的營造，使各景點高低錯落、呼應有致。周邊：市第二醫(yī)院、市第一職中、東塔公園、石榴灣公園，小區(qū)內(nèi)：超市、籃球場、8000㎡幼兒園芙蓉麗景無外立面：黃色面磚、涂料，現(xiàn)代風格：設1000平米休閑廣場周邊：北湖市場、第五人民醫(yī)院、第七完小，小區(qū)內(nèi)：1000平米休閑廣場（配簡易運動器材、老年人休息區(qū)）億楓·翠城會所及泛會所：包括棋牌室、老年人休息區(qū)等外立面：淺黃色面磚、涂料東南沿海風格：設中央水景周邊：市九中、沃爾瑪超市，小區(qū)內(nèi)：12220平米商業(yè)、游泳池、網(wǎng)球場蘇仙·御景灣泛會所：包括健身中心、娛樂文化中心、兒童游樂園、中老年人活動中心外立面：深色面磚、涂料現(xiàn)代風格：以綠地為主，設涼亭、花架周邊：市三中、湘南學院附屬小學、市第四人民醫(yī)院，小區(qū)內(nèi)：5000㎡公園街、休閑廣場、涼亭遠志·麗都花園無外立面：藍色面磚、涂料現(xiàn)代風格：以灌木為主周邊：第三人民醫(yī)院、啟明小學、五中，小區(qū)內(nèi)：中心廣場、健身器材御璟城市花園四期水郡三期會所：包括籃球場、乒乓球室、棋牌室等外立面：深黃色面磚、涂料簡約中式古典風格：中央7000平方米的湖泊周邊：王仙嶺生態(tài)公園，小區(qū)內(nèi)：中央7000平方米的湖泊、五星級酒店（配網(wǎng)球場）祥云國際泛會所：包括健身房、臺球室、乒乓球室、SPA館、棋牌室、閱覽室、老年人活動中心、兒童活動中心外立面：面磚、涂料，大堂：星級大堂新加坡風格：以水景為主，設小型噴泉周邊：市五中、東風完?。ㄓ變簣@+小學），小區(qū)內(nèi)：綠化迷宮、健身器材、游泳池愛蓮湖畔未定外立面：白色涂料，電梯：上海富士達電梯，門窗：中空雙層玻璃江南蘇州水景園林：以原生態(tài)水景園林為主周邊：愛蓮湖公園，小區(qū)內(nèi)：幼兒園天潤天城泛會所：包括咖啡廳、健身器材外立面：面磚，電梯：快易電梯，門窗：雙層中空玻璃門中式園林綠化周邊：沃爾瑪超市，北湖區(qū)實驗小學、中學，小區(qū)內(nèi)：大型商業(yè)配套市場篇區(qū)域市場分析產(chǎn)品力分析案名會所公共建材景觀園林生活機能配套錦泰·山水緣雙層3000㎡會所：具體未定外立面：白色涂料、面磚，電梯：日立電梯，門窗：雙層中空玻璃“?！蔽幕黝}廣場，以原生態(tài)水景園林為主周邊：樟樹嶺公園，伍嶺廣場，小區(qū)內(nèi)：商鋪、游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、幼兒園新貴華城3000平米園林泛會所外立面：面磚，電梯：永大電梯，門窗：美新門、雙層中空玻璃以原生態(tài)水景園林為主周邊：五嶺廣場、北湖實驗中學，小區(qū)內(nèi)：風情商業(yè)街、兒童歡樂谷龍泉名邸泛會所：具體未定外立面：白色面磚，電梯：富士達電梯巴離島風情水景園林，以原生態(tài)園林為主周邊：圖書館、名校環(huán)繞--市三完小、五小、北湖實驗中學，小區(qū)內(nèi)：籃球場、羽毛球場、游泳池華寧春城售樓部為以后會所，具體未定外立面：紅色面磚，電梯：日立電梯，門窗：盼盼門、雙層中空玻璃3萬㎡原生態(tài)坡地景觀，以原生態(tài)園林為主周邊：背靠樟樹嶺10萬平米原山坡地、一完小分校區(qū)、八中，小區(qū)內(nèi)：幼兒園、3層室內(nèi)運動沙龍鴻翔·尚城泛會所：架空層規(guī)劃為兒童老人休閑區(qū)外立面：面磚，電梯：日立電梯三重臺地澳洲風情園林，以原生態(tài)園林為主周邊：五嶺廣場、沃爾瑪超市，小區(qū)內(nèi)：大型商業(yè)配套龍鳳嘉園四層超大國際泛會所：具體未定外立面：白色面磚，電梯：全透明圓形全景觀光電梯托斯卡納風情園林為主，以主題公園為主周邊：人民醫(yī)院南院、北湖區(qū)實驗中學，小區(qū)內(nèi)：聚誼廣場、盛花廣場、老年人戶外活動園由于目前郴州市場的開展方向為主城區(qū)外圍的東北部、西南部，這些區(qū)域配套尚不成熟，因此大多數(shù)個案的內(nèi)部配套都較為完善，特別是會所、幼兒園和商業(yè)配套。園林景觀方面，大多利用地形地貌，風格多樣化，如中式風格、新加坡風格、巴厘島風格等等。市場篇區(qū)域市場分析其他案名智能化&安防物業(yè)管理裝修標準車位石榴灣二期湘南人家24小時保安監(jiān)控、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、入戶可視對講、刷卡入戶系統(tǒng)自營，1.2-1.5元/㎡/月（參考）毛坯地下停車位：大約610個（1：0.8）芙蓉麗景24小時保安閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)周邊安防及電子巡更系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)代理（公司未定），0.5元/㎡/月毛坯未定億楓·翠城金牌物管，24小時酒店式服務沿海知名物業(yè)顧問，1.2-1.5元/㎡/月毛坯地上地下停車位：共841個蘇仙·御景灣社區(qū)采用一卡通模式自營，1.2-1.5元/㎡/月毛坯地下停車位：共400多個遠志·麗都花園全封閉式物業(yè)管理、出入口24小時保安門衛(wèi)、24小時保安巡更、全天候電子監(jiān)控未定，約1.2元/㎡/月毛坯地下停車場（兩層）：共200多個（1：0.5）御璟城市花園四期水郡全封閉式小區(qū)管理、高智能化立體安防系統(tǒng)、小區(qū)出入口全天候站崗執(zhí)勤、24小時巡邏、監(jiān)控、小區(qū)車輛實行證卡管理自營，1.2或1.3元/㎡/月毛坯未定祥云國際雙循環(huán)供水系統(tǒng)、社區(qū)周界報警系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、24小時保安巡邏、門禁防盜系統(tǒng)、車輛出入管理自營，1.2或1.3元/㎡/月毛坯地下停車位：共405個（地上：42，地下：353）愛蓮湖畔未定中珠物業(yè)管理服務公司，1.6元/㎡/月毛坯地下停車位：共598個（1：0.65）天潤天城未定香雪物業(yè)管理有限公司，1.5/㎡/月毛坯地下停車位：共300個（1；0.4）錦泰·山水緣電子監(jiān)控系統(tǒng)，24小時保安巡邏安麒物業(yè)管理有限公司，1.2元/㎡/月毛坯地下停車位：共1000個（1：1.07）新貴華城未定未定毛坯地下停車位：（1：0.5）龍泉名邸閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，周界防衛(wèi)系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)。香雪物業(yè)管理有限公司，1.2/㎡/月毛坯一期189個/二期5萬㎡雙層車位華寧春城九鼎數(shù)字化影像監(jiān)控郴州市湘達物業(yè)公司，1.5元/㎡/月毛坯地下停車位：共1060個（1：0.8）鴻翔·尚城未定DTZ戴德梁行物業(yè)管理有限公司，價格未定毛坯地下停車位：共520個（1：0.7）龍鳳嘉園消防自動報警系統(tǒng)、可視對講閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、智能停車場出入管理系統(tǒng)、保安巡更管理系統(tǒng)、保安防盜系統(tǒng)、24小時閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)未定毛坯地下停車位：共849個（1：0.8）安防智能化無太大亮點。物業(yè)多引進沿海、港式模式，收費標準元/㎡/月。市場篇區(qū)域市場分析去化分析郴州大局部樓盤的年去化量集中在3-5萬㎡。120-140㎡的三房是其主力供給，也是去化量最大的面積段。但從去化速度上而言，110㎡左右的小三房戶型十分受歡送，而有這類產(chǎn)品的工程不多，是市場上供小于需的產(chǎn)品。余量多為160㎡以上大面積戶型及一些位置較差、樓層不好的房源。市場篇區(qū)域市場分析客源分析郴州購房者以改善型自住客為主，其身份大概分為以下三類：本市公務員，收入穩(wěn)定且有一定積蓄；以礦老板為代表的私營業(yè)主；沿海城市，特別是廣州來郴做生意的外地客。市場篇區(qū)域市場分析未來推案案名總建（萬M2)已推體量（萬M2）未推體量(萬M2）預計公開時間未來主推產(chǎn)品御水灣1.5（住宅、商業(yè)）1.1250.375未定77二房、117-138三房和152四房愛蓮湖畔17（住宅）892011年中旬170四房天潤天城17（住宅、商業(yè)、公寓）2.6未定未定未定錦泰·山水緣20（住宅、商業(yè)、綜合樓）商業(yè)0.4、住宅910.6未定130-180三房-四房新貴華城12（住宅、商業(yè)）84未定未定龍泉名邸40（住宅）2.45.52010.8（15號棟）121-138三房華寧春城28（住宅、商業(yè)）56（15-23棟）2010.11135-200三房-五房鴻翔.尚城9.8（住宅）2.432010.9121-131二房-三房龍鳳嘉園13.3（住宅）3.12.52010年下半年123-131三房樓盤名稱項目位置總建規(guī)模（萬㎡）物業(yè)類型主力戶型計劃上市時間預計均價（元/㎡）振興.陽光時代青年大道環(huán)保局對面5.9住宅39.05-49.36一房2010.9、103300億森.愛蓮名城郴州大道愛蓮湖旁（海關對面）5.6住宅123.05-143.77三房2010.103600天一華府五嶺廣場五嶺路2號13.3住宅（8.7萬㎡）、商業(yè)（1.3萬㎡）、辦公（約3萬㎡）140-170㎡三房/四房50-99㎡辦公2011年上半年未定預計2021年下半年將會有50萬㎡的供給量。產(chǎn)品仍以120-140㎡的三房為主。市場篇區(qū)域市場分析商鋪&寫字樓位置面積（㎡）價格（元/㎡/月）經(jīng)營項目花園酒店附近20租金：75小超市花園酒店附近30租金：33.3早餐店九天賓館附近40租金：37.5五金商店九天賓館附近45租金：22.2雜貨店九天賓館附近45租金：38.9早餐店九天賓館附近52租金：25五金商店九天賓館附近15租金：25.6電腦維修店地塊周邊目前無臨街商鋪出售。在經(jīng)營的店鋪主要以汽車修理、美容為主，商鋪形象普遍較差。寫字樓局部，還沒有形成商務氣氛，目前沒有真正意義上的寫字樓，大局部都租用商住樓來辦公。樓盤名稱項目位置項目說明雄森國際假日酒店群樓寫字樓五嶺廣場日月路1號共18層，僅一層用于酒店辦公，其余樓層只租不售，租金為40-50元/㎡/月，物業(yè)費：2元/㎡/月，合同期一般≥3年，時間長的達到10年、15年，客源以本地房地產(chǎn)企業(yè)與礦產(chǎn)企業(yè)居多。錦泰·山水緣臨街商鋪郴州市香花南路19號一期臨香雪路，共27個門面（雙層），