世聯(lián)地產(chǎn)2021/04謹(jǐn)呈：深圳華僑城2021純水岸7期營銷執(zhí)行報告價值認(rèn)知。。>>本體價值挖掘>>工程溢價因素1＃樓公寓28F/12F2＃樓28F3＃樓28F四期R棟四期S棟一層商業(yè)層高5.2米車庫頂部花園層高4.5米最稀缺產(chǎn)品類型：湖岸高爾夫純復(fù)式大邸，高層終極產(chǎn)品戶型建筑面積套數(shù)所占比例復(fù)式三房27810480%復(fù)式五房3622620%匯總130100%360平米360平米一層商業(yè)總用地面積㎡21476.47總建筑面積㎡95517其中復(fù)式高層38530公寓——商業(yè)——架空層——地下車庫及配套29071綠地率36.80%容積率3.05停車位（含公共車位）670復(fù)式套數(shù)130最私密的空間營造：完全的人車/人人分流體系住宅人行動線商業(yè)人行動線公寓與復(fù)式入口別離人行與車型完全別離小區(qū)獨立入口，形成私密空間最難忘的景觀：華僑城高爾夫、燕棲湖全景、歐式風(fēng)情園林現(xiàn)代公建化的里面風(fēng)格：色彩元素上融合四期灰色玻璃幕墻與意大利傳統(tǒng)色彩涂料結(jié)合，既能表達(dá)傳承，又能表現(xiàn)創(chuàng)新雙層中空玻璃隔絕噪音，保證舒居品質(zhì)〔待與工程部確定〕飄架設(shè)計：考慮細(xì)心防止雨水侵蝕，同時減少建筑的壓迫感全面的品質(zhì)提升：大面積石材/木隔柵等材質(zhì)運用歐式現(xiàn)代立面鋁合金分割外墻石材+鋁合金外墻雙層中空玻璃幕墻仿木隔柵首次大面積使用石材雙層中空玻璃幕墻高品質(zhì)仿木格柵豐富的立面元素主力戶型一：362㎡5房3廳4衛(wèi)帶1工人房產(chǎn)品亮點：兩梯一戶，每戶均能實現(xiàn)單梯入戶觀光電梯設(shè)計，高爾夫景時時享受50平米私家入戶雙層高露臺雙層通高客廳、餐廳和過廳，大幅推拉門，最大化減少景觀遮擋客廳、餐廳朝golf所有臥室全南向分布，盡享溫暖陽光均為端頭戶型，三面采光通風(fēng)靈動空間可做多種變化下層上層戶型優(yōu)勢設(shè)計亮點：保存雙層高尺度客廳下層下層入戶露臺隔一半，入戶門廳過廳靈動變化套房變動客廳保證6.3米層高戶型優(yōu)勢上層上層增加書房，擴大主臥空間11平米走廊布置，空間更顯靈動多功能室，提供更多活動空間二樓隔出觀景陽臺，盡覽全景高爾夫設(shè)計亮點：封閉局部露臺，形成陽臺，增加多功能庭及家庭廳，贈送面積超過120平米戶型優(yōu)勢主力戶型二：278㎡3房3廳4衛(wèi)帶1工人房下層上層產(chǎn)品亮點：兩梯一戶，每戶均能實現(xiàn)單梯入戶觀光電梯設(shè)計，高爾夫景時時享受32平米私家入戶雙層高露臺雙層通高客廳、餐廳和過廳，大幅推拉門，最大化減少景觀遮擋客廳、餐廳朝golf臥室全南向分布，盡享溫暖陽光空間靈動，可做多種變化戶型優(yōu)勢下層下層入戶露臺隔一半，做成鋼琴房餐廳、樓梯和西廚位置變動家庭廳與餐廳的變化設(shè)計亮點：改變樓梯位置，增加門廳設(shè)計戶型分析：278平米〔樣板房〕上層上層樓梯和書房位置變動家庭廳與餐廳的變化客廳上空功能變動二樓隔出觀景陽臺，盡覽全景高爾夫設(shè)計亮點：封閉局部露臺，形成陽臺，增加多功能廳，錯層設(shè)計，保證客廳空間，贈送面積超過1100平米戶型優(yōu)勢1層別墅設(shè)計3.8米高地下室空間11.6米高客廳，可形成三層使用空間贈送率100%頂復(fù)單位贈送一層面積：獨創(chuàng)戶型：稀缺20戶超多別墅級產(chǎn)品戶型優(yōu)勢波托菲諾唯一純復(fù)式

比照天鵝堡三期P棟尺度更加闊綽本期產(chǎn)品優(yōu)勢真正的復(fù)式產(chǎn)品景觀相比天鵝堡更加優(yōu)越純水岸唯一高層單位景觀相比天鵝堡更加優(yōu)越本體分析小結(jié)

工程處于波托菲諾樓王地位，存在內(nèi)部溢價因素1、區(qū)位：占據(jù)波托菲諾最核心，擁波托菲諾一切便利；2、景觀：景觀中軸，坐享唯一三重景致〔高爾夫、燕棲湖、園林〕3、規(guī)劃：唯一純復(fù)式，私家庭院、充分車戶比4、產(chǎn)品：100-120平米靈活多變空間，兩梯一戶，尊貴奢華5、品質(zhì)：全新現(xiàn)代立面風(fēng)格、用材品質(zhì)提升、提升物業(yè)價值工程為波托菲諾乃至整個華僑城樓王地位，存在內(nèi)部溢價空間價值再認(rèn)知。。>>本體價值挖掘>>工程溢價因素09年270平米以上大戶型產(chǎn)品，供給量約為391套，本工程130套是市場主力，面對劇烈的客戶爭奪。根據(jù)市場比準(zhǔn)，工程合理均價在4-4.5萬

合理總價區(qū)間在800-1600萬價格定位工程入市階段全市同等素質(zhì)產(chǎn)品缺乏60套，工程130套產(chǎn)品為市場絕對主力市場同類產(chǎn)品價格集中子3.5-4萬區(qū)間根據(jù)工程內(nèi)外部溢價因素考慮我們判斷：工程可實現(xiàn)的合理均價出于其中較高水平，約4-4.5萬總價區(qū)間預(yù)判

根據(jù)同類產(chǎn)品，考慮溢價因素；我工程合理總價在1000-1800萬紅樹灣11棟丹堤E7棟幸福里1000萬1300萬1600萬700萬卓越維港1900萬2200萬本項目根據(jù)市場比準(zhǔn)項目總價集中在1000-1800萬市場同總價工程月均銷售套數(shù)1-2套，成交緩慢；本工程130套存在一定挑戰(zhàn)市場競爭鎖定

目前市場一線豪宅競爭對手鎖定中信紅樹灣11棟價格最高景觀接近星河丹堤E7樓王高端分流卓越維港北區(qū)別墅品質(zhì)最好華潤幸福里245樓王備注：上下端分流，僅作為參考，核心比準(zhǔn)主要鎖定紅樹灣及星河丹堤鎖定鎖定區(qū)位比照

工程相比其他工程，區(qū)位及配套優(yōu)勢明顯比準(zhǔn)項星河丹堤中信紅樹灣卓越維港（高端分流）華潤幸福里(低端分流)本項目區(qū)位梅林片區(qū)紅樹灣填海區(qū)后海灣填海區(qū)羅湖金融中心區(qū)華僑城波托菲諾核心客戶印象小區(qū)內(nèi)環(huán)境不錯周邊環(huán)境較差經(jīng)常塞車新興富人區(qū)規(guī)劃日漸成型周邊配套較完善新興的豪宅區(qū)區(qū)域尚未成型未來規(guī)劃利好成熟金融核心配套完善、檔次較高未來潛力有所局限城市核心華僑城6平方公里完善配套傳統(tǒng)豪宅片區(qū)深圳富人去打分★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★區(qū)位比照：本工程>中信紅樹灣>星河丹堤工程南向受四期影響低樓層僅能看園景；北向高爾夫景觀視野開闊，具備市場競爭力中信紅樹灣11棟近景：沙河高爾夫遠(yuǎn)景：深圳灣海景星河丹堤E7棟近景：湖景遠(yuǎn)景：A區(qū)別墅本工程北面：華僑城高爾夫南面：燕棲湖全景〔〕低層看園林景觀北面南面景觀比照★★★★★★★★★★★★★★戶型比照

星河丹堤E7戶型E7棟297㎡復(fù)式南北全通透；客廳餐廳中空6.2米層高；前后雙大露臺，贈送面積近150平米；下層上層戶型比照

VS中信紅樹灣11棟310㎡錯層復(fù)式主臥客廳全南向設(shè)計，滿足高爾夫景觀最大化；客廳餐廳中空6.2米層高；1梯1戶，電梯入戶，智能卡前后雙大露臺，贈送率約50%；價格：5萬景觀：全高爾夫景觀月均成交缺乏1套戶型比照

工程客廳及主臥尺度上略差于紅樹灣工程戶型比照：中信紅樹灣>本工程>星河丹堤競爭分析小結(jié)工程相比一線復(fù)式產(chǎn)品，處于最優(yōu)秀之一，占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位區(qū)位上最優(yōu)越配套上最完善景觀上豐富性最強戶型上尺度上略差于紅樹灣市場月均消化1-2套，我工程開盤需消化65套以上難點一：難點三：樣板房開放置后，開盤期客戶無法完全認(rèn)知價值難點二：全年超過12個億的回款目標(biāo)要求在本工程實現(xiàn)工程市場價值VS企業(yè)回款目標(biāo)世聯(lián)對問題的理解：工程如何價量突破？1超越競爭的價值體系。。>>夯實價值，建立客戶信心，實景展示破題一：夯實工程價值根底，提升客戶價格預(yù)期從進入華僑城開始，便開始提升期望燈桿旗區(qū)域外界華僑城

區(qū)域停車場會所及銷售中心停車場留給客戶最美的第一印象:導(dǎo)示系統(tǒng)及停車場整改此處給人感覺不雅，建議進行包裝或清理改善導(dǎo)示不明顯，并且建議樓梯間可放置工程實景相片，讓客戶可先行感知工程價值

小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)視覺更換小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)視覺更換銷售中心停車可視性弱，建議突出

售樓處由于售樓處開放已久，現(xiàn)場出現(xiàn)局部破損情況，建議給予及時維修

局部字體已脫落局部模型貼膠不緊，開始松脫整改導(dǎo)示系統(tǒng)全面更新“你們售樓處的停車場太差了，一點都不高檔〞——四期未成交客戶“你們停車場導(dǎo)示太不顯眼了，一不留神就開過去了〞——四期上門客戶語錄區(qū)域停車場會所及百佳銷售中心銷售中心讓客戶愿意駐足:售樓處要給人高品質(zhì)印象，在產(chǎn)品出來前展示開發(fā)商實力此處給人感覺不雅，建議進行包裝或清理改善導(dǎo)示不明顯，并且建議樓梯間可放置工程實景相片，讓客戶可先行感知工程價值

小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)視覺更換小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)視覺更換銷售中心停車可視性弱，建議突出售樓處由于售樓處開放已久，現(xiàn)場出現(xiàn)局部破損情況，建議給予及時維修

局部字體已脫落局部模型貼膠不緊，開始松脫停車場至銷售中心，品質(zhì)感差，導(dǎo)示小氣

局部字體已脫落局部模型貼膠不緊，開始松脫區(qū)域停車場會所及百佳銷售中心案例借鑒案例參考：中信紅樹灣，品質(zhì)展示，建立客戶信心此處給人感覺不雅，建議進行包裝或清理改善導(dǎo)示不明顯，并且建議樓梯間可放置工程實景相片，讓客戶可先行感知工程價值

小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)視覺更換小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)視覺更換銷售中心停車可視性弱，建議突出售樓處由于售樓處開放已久，現(xiàn)場出現(xiàn)局部破損情況，建議給予及時維修

局部字體已脫落局部模型貼膠不緊，開始松脫

局部字體已脫落玻璃幕墻立面接待臺恰談區(qū)區(qū)域看樓通道展示區(qū)園林看樓通道看樓通道注重包裝品質(zhì)，表達(dá)細(xì)節(jié)，提供禮賓效勞外立面材質(zhì)展示圍墻包裝示意禮賓效勞，提供平安措施園林小品展示區(qū)域公共空間樣板房公共空間大堂最有利于提高客戶預(yù)期，務(wù)必重點展示紅樹灣入戶大堂示意香蜜湖電梯廳示意裝修中的停車場大堂區(qū)域公共空間樣板房公共空間電梯轎廂，客戶務(wù)必停留的空間，實景展示型福利奢華的轎廂展示型福利闊措尺度區(qū)域公共空間樣板房品質(zhì)提升工法樣板房：表達(dá)工程超越之前的工藝及用材清水間：也可以由很多展示內(nèi)容〔不放過每個展示價值的時機〕管道壓力試驗

給排水材料鋁合金門窗配件工法樣板房示意〔借鑒蘭僑圣菲〕清水樣板間展示示意〔價值點情景化〕區(qū)域公共空間樣板房品質(zhì)提升精裝樣板房，增加體驗及參與性，讓客戶成為主人結(jié)合工程價值點情景化展示舒適的按摩躺椅，窗外是高爾夫景觀推桿練習(xí)場特色價值空間展示2儲客策略。。>>如何最大化的價值傳遞破題二：利用可能手段，讓客戶提前充分認(rèn)知價值純水岸七期重要工程及營銷節(jié)點回憶5月6月7月4月5.30開盤5.16樣板房正式開放4.1120號戶型手冊到位模型展示區(qū)完成蓄客期強銷期5.9產(chǎn)品推介酒會，開始收籌七期宣傳啟動5.16認(rèn)籌期5.305.9樣板房開放時間滯后，價值點難以完全展示同類產(chǎn)品銷售速度緩慢，我工程需要量價突破較短的儲客期，如何堅決客戶信心前提提要破題：如何在推廣展開后，迅速建立客戶信心儲客策略一：不斷樹立工程樓王形象，吸引目標(biāo)客戶開盤全面熱銷盛大發(fā)售04.1005.09發(fā)出聲音5.30VIP認(rèn)籌產(chǎn)品發(fā)布認(rèn)籌啟動正式儲客信息釋放儲客銷售工具準(zhǔn)備計劃制定產(chǎn)品產(chǎn)品前期蓄勢全面亮相全城矚目儲客策略二：小型產(chǎn)品推介會，提升客戶預(yù)期，留住客戶一、推介會主題針對新老上門客戶，進行小眾產(chǎn)品推介會內(nèi)容主要以本期產(chǎn)品價值點傳遞為主〔用材、品質(zhì)、工藝〕

二、活動目的

在樣板房展示前，通過小型推介會，不斷提升客戶預(yù)期及期待三、案例借鑒?華潤幸福里?，在樣板房由于精工細(xì)作，無法開放。半年儲客近千批，客戶

面臨流失；