中惠·璧瓏灣工程酒店定位可行性分析建議廣州運(yùn)營(yíng)公司銷售籌劃部來(lái)自我們的思考：做酒店可行嗎？該做什么樣的酒店？工程酒店如何運(yùn)營(yíng)？我們面臨哪些問(wèn)題？做酒店可行嗎？南沙酒店業(yè)未來(lái)的開(kāi)展空間有多大？現(xiàn)有酒店市場(chǎng)如何？客源來(lái)自哪里？酒店做好后，對(duì)工程的助益？該做什么樣的酒店？工程酒店如何運(yùn)營(yíng)？我們面臨哪些問(wèn)題？南沙的開(kāi)展空間〔看現(xiàn)在〕：－－地處珠三角、港澳幾何中心，交通便利，旅游資源豐富□地處珠三角地理幾何中心□廣州—香港—澳門“A〞字形空間結(jié)構(gòu)中處于支撐位置□聯(lián)結(jié)珠江口兩岸城市群的樞紐性節(jié)點(diǎn)□距廣州市中心50公里，距香港38海里，距澳門41海里□以南沙為中心，在60公里半徑范圍內(nèi)有14個(gè)大中城市□自05年獨(dú)立設(shè)區(qū)以來(lái)，常住人口數(shù)量逐年上升，其中非南沙本地戶籍人口比例逐步上升，比例為23%，常住人口的增長(zhǎng)率維持1.0%-1.6%的水平之間?！?021年，全區(qū)常住人口26萬(wàn)人,按照廣州市政府預(yù)計(jì)未來(lái)10年內(nèi)，單南沙的常住人口就要到達(dá)百萬(wàn)。東部濱海旅游風(fēng)景區(qū)南部水鄉(xiāng)生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)蕉門河生態(tài)景觀區(qū)南沙的開(kāi)展空間〔看未來(lái)〕：－－國(guó)際智慧海濱城市、粵港澳全面合作的國(guó)家級(jí)新區(qū)、珠三角世界級(jí)城市群的新樞紐□國(guó)際智慧海濱城市廣東省新行政中心擴(kuò)大南沙保稅港區(qū)范圍給予工程安排傾斜和財(cái)稅支持粵港澳全面合作的國(guó)家級(jí)新區(qū)珠三角世界級(jí)城市群的新樞紐賦予南沙新區(qū)管理機(jī)構(gòu)省級(jí)管理決策權(quán)限探索粵港澳游艇出入境便利化措施南沙新區(qū)在未來(lái)40年內(nèi)“擴(kuò)容〞近三倍……政府為南沙描繪出了一片壯麗的藍(lán)圖南沙絕無(wú)僅有的核心區(qū)域位置，豐富多彩的旅游資源，國(guó)家政策的大力支持，為未來(lái)南沙的開(kāi)展提供了強(qiáng)有力的支持，同時(shí)作為城市開(kāi)展重要支撐配套的酒店業(yè)也迎來(lái)了新的一輪的開(kāi)展契機(jī)。序號(hào)名稱星級(jí)地址1南沙大酒店★★★★★南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路2廣州南沙珠江三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓★★★★廣州市南沙區(qū)港前大道南156號(hào)3祈福（南沙）酒店★★★★南沙進(jìn)港大道4南沙海港大酒店★★★★南沙進(jìn)港大道5廣州南沙海的城酒店★★★廣州市南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)環(huán)市大道西373號(hào)

6七天連鎖酒店連鎖經(jīng)濟(jì)型廣州市南沙區(qū)珠電路7各類旅館十多間★★或以下主要分布在南沙進(jìn)港大道沿線南沙現(xiàn)今酒店業(yè)市場(chǎng)：－－南沙酒店主要分布在南沙區(qū)商業(yè)氣氛較為濃厚的進(jìn)港大道沿線南沙區(qū)目前以四星級(jí)以下的酒店、旅館居多，總體上來(lái)說(shuō)，除了1間五星級(jí)酒店〔南沙大酒店〕外，三、四星級(jí)酒店約4~5間，其余的都是中小旅館居多。酒店名稱星級(jí)客房總數(shù)主會(huì)議室容量標(biāo)雙房門市價(jià)南沙大酒店★★★★★320600800廣州南沙珠江三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓★★★★148300400祈福（南沙）酒店★★★★230280350南沙海港大酒店★★★★1431000620廣州南沙海的城酒店★★★94200188南沙現(xiàn)今酒店業(yè)市場(chǎng)：－－南沙酒店數(shù)量偏少，整體呈現(xiàn)效勞不到位，管理不標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象南沙的經(jīng)濟(jì)尤其是工業(yè)、物流興旺，對(duì)酒店會(huì)議、宴會(huì)的需求很大，從上表可以看出，南沙酒店主要是以大型的多功能會(huì)議、宴會(huì)、商務(wù)及休閑渡假為主題，除了南沙大酒店客房數(shù)量在300間以上外，其他的酒店的客房數(shù)量不多。這說(shuō)明，南沙酒店市場(chǎng)主要以公司、政府、社團(tuán)會(huì)議客為主，因?yàn)闀?huì)議、宴會(huì)等團(tuán)體客源的季節(jié)性更強(qiáng)，所以不能配置大量的客房，以免在淡季期間客房設(shè)施出現(xiàn)過(guò)多的閑置。南沙大酒店個(gè)案分析：酒店名稱南沙大酒店酒店定位度假休閑酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地理位置南沙海濱新城商貿(mào)大道南二路建筑外觀樸實(shí)典雅，實(shí)用主義設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代，實(shí)用，熱帶園林風(fēng)情周邊環(huán)境綠化面積大、開(kāi)闊，房間無(wú)敵海景。大堂面積，高度面積適中，空間層次感強(qiáng)，三層圓弧中空裝修效果嶺南文化風(fēng)情主會(huì)議室多功能宴會(huì)廳1間（容納600人）；大型專業(yè)會(huì)議廳一間（容納400人）設(shè)備設(shè)施情況音、視頻會(huì)議設(shè)備齊全，先進(jìn)。裝修材料豪華，配搭出色，效果很好。會(huì)議室租用情況良好餐飲花園中餐廳、西餐廳、上海私房菜，燒烤園。休閑娛樂(lè)設(shè)施9洞迷你高爾夫球場(chǎng)、撒野公園、美容、沐足、SPA水療館，桑拿、室內(nèi)（外）游泳池，乒乓球、攀巖、羽毛球、藍(lán)球、網(wǎng)球南沙祈福酒店個(gè)案分析：酒店名稱祈福南沙大酒店酒店定位園林度假休閑酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地理位置廣州市南沙開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)港大道建筑外觀低矮，落后設(shè)計(jì)風(fēng)格澳洲風(fēng)情周邊環(huán)境市中心，吵雜大堂面積，高度面積小，高度矮裝修效果傳統(tǒng)，典雅，不夠氣派主會(huì)議室多功能會(huì)議室1間（容納280多人）會(huì)議廳（30到60人）設(shè)備設(shè)施情況音、視頻會(huì)議設(shè)備齊全，先進(jìn)。裝修材料簡(jiǎn)約，效果不錯(cuò)。會(huì)議室租用情況良好餐飲中餐廳主營(yíng)粵菜、西餐廳可容納100人、日本料理餐廳可容納100人休閑娛樂(lè)設(shè)施健身、游泳、棋牌、夜總會(huì)、網(wǎng)球、乒乓球、桌球、射箭南沙珠江三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓個(gè)案分析：廣州南沙珠江三角洲世貿(mào)中心大廈位于廣州南沙開(kāi)發(fā)區(qū)港前大道，南沙海灣新城的中心地帶，毗鄰南沙新客運(yùn)港?？倢訑?shù)24層，其中地面以上22層，樓高87.71米，用地面積7992平方米，總建筑面積31703平方米。公寓以酒店式效勞公寓為主，戶型有一房二廳、兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d可供選擇。停車場(chǎng)、展覽廳、會(huì)議區(qū)域、商務(wù)中心、咖啡廳、泳池、休閑等各類設(shè)施齊全；二十一、二層是觀景酒吧，能容納近二百人把酒言歡。公寓采用開(kāi)放式設(shè)計(jì)，引入大量天然空氣，公寓樓層每層均有空中花園，采用立體式的綠化布局。公寓內(nèi)設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約、高效、現(xiàn)代，廚房采用無(wú)煙煮食，表達(dá)了健康、環(huán)保的生活時(shí)尚；先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)支持使無(wú)線寬頻覆蓋所有的公共區(qū)域，實(shí)現(xiàn)智能化管理。酒店名稱南沙珠江三角洲世貿(mào)中心大廈酒店公寓酒店定位商務(wù)酒店公寓星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)地理位置廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)港前大道建筑外觀寫字樓的感覺(jué)設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代，簡(jiǎn)約周邊環(huán)境二線海景，南沙商業(yè)中心區(qū)輻射范圍大堂面積，高度面積小，高度6米左右裝修效果寫字樓大堂的感覺(jué)會(huì)議室大會(huì)議室可容納300人設(shè)備設(shè)施情況音、視頻會(huì)議設(shè)備配置簡(jiǎn)單裝修材料簡(jiǎn)約，效果普通。會(huì)議室租用情況良好餐飲中、西、日式餐廳休閑娛樂(lè)設(shè)施健身、游泳、桑拿、卡拉OK、按摩、高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)南沙酒店現(xiàn)有客源分析：－－南沙酒店客源主要公司、政府、社團(tuán)會(huì)議客為主，消費(fèi)主要集中在金州商圈沿進(jìn)港大道處□在工業(yè)化進(jìn)程主導(dǎo)下，以汽車、船舶等大型制造業(yè)為代表第二產(chǎn)業(yè)在南沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中比重最大，達(dá)80%左右；由于南沙的經(jīng)濟(jì)尤其是工業(yè)、物流興旺，對(duì)酒店會(huì)議、宴會(huì)的需求很大，目前南沙酒店主要是以大型的多功能會(huì)議、宴會(huì)、商務(wù)及休閑渡假為主題，客戶主要也是針對(duì)公司、政府、社團(tuán)會(huì)議客為主；南沙是廣州重要的工業(yè)強(qiáng)區(qū)之一，工業(yè)產(chǎn)值占南沙經(jīng)濟(jì)的比例80%以上，占廣州市工業(yè)總產(chǎn)值的15.6%。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)，南沙的工業(yè)開(kāi)展重心轉(zhuǎn)向輸配變電、精細(xì)化工、電子信息、機(jī)械設(shè)備、生物醫(yī)藥、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、新材料和光電一體化等科技含量高、開(kāi)展后勁足、帶動(dòng)力強(qiáng)的行業(yè)。這些新興產(chǎn)業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)氐臅?huì)展、酒店、娛樂(lè)等第三產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)將是十分巨大的，推動(dòng)整個(gè)酒店業(yè)的開(kāi)展，為酒店客源提供充足的保證。目前南沙經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要是工業(yè)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)有明顯的需求，對(duì)酒店業(yè)開(kāi)展起著極大的推動(dòng)作用；南沙區(qū)政府金州商圈工程屬金州商圈，臨進(jìn)港大道、南沙區(qū)政府，屬南沙新興商圈核心區(qū)域，酒店客源穩(wěn)定，得享天時(shí)、地利、人和，為工程酒店業(yè)盈利提供保障小結(jié)南沙憑借十二五規(guī)劃及眾多利好，酒店市場(chǎng)不可限量◆目前南沙不缺酒店，眾多中低端酒店、旅館林立◆南沙缺的是五星級(jí)、超五星級(jí)高端酒店；有品味、有個(gè)性的創(chuàng)意酒店◆另：酒店對(duì)工程的裨益提升工程規(guī)模感和檔次，形成真正標(biāo)桿公寓式酒店作為工程的配套，表達(dá)工程的高端性和規(guī)模的完整性，展現(xiàn)的是工程配套的齊全，它的設(shè)立為未來(lái)業(yè)主帶來(lái)極大的便利性的同時(shí)其酒店行業(yè)品牌價(jià)值的延伸將吸引大量的市場(chǎng)眼球和需求客戶的光臨也為工程的市場(chǎng)知名度和行業(yè)權(quán)威性提供強(qiáng)有力的支撐，使工程成為真正的行業(yè)標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)風(fēng)潮。增加附加值，為工程營(yíng)銷溢價(jià)在工程設(shè)立公寓式酒店，能夠?yàn)楣こ淘黾痈郊又?，使之區(qū)別并超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為工程的銷售產(chǎn)生溢價(jià)作用。工程配備酒店將直接提升工程產(chǎn)品附加值，為營(yíng)銷產(chǎn)生溢價(jià)作用，并通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)品牌持續(xù)宣傳效果做酒店可行嗎？該做什么樣的酒店？酒店業(yè)業(yè)態(tài)主要集中在兩方面，一為高檔酒店〔五星級(jí)和超五星級(jí)酒店〕和經(jīng)濟(jì)型酒店〔創(chuàng)意酒店、公寓式酒店和連鎖酒店〕，我們?cè)撊绾稳∩?？工程酒店如何運(yùn)營(yíng)？我們面臨哪些問(wèn)題？基于璧瓏灣公寓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下的酒店建設(shè)要求：12棟經(jīng)濟(jì)指標(biāo)梯戶比4梯18戶面積區(qū)間套內(nèi)面積27-58建筑面積36-76實(shí)用率76.27%總面積31026㎡璧瓏灣工程擬酒店建設(shè)要求：1、不對(duì)公寓產(chǎn)品原有內(nèi)部架構(gòu)作大調(diào)整；2、酒店面積控制在10000㎡內(nèi)，其余8000㎡建寫字樓，13026㎡建公寓；工程總規(guī)劃圖北地塊12棟平面圖進(jìn)港大道五星級(jí)酒店建設(shè)要求：內(nèi)外裝修采用高檔、豪華材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。

有中央空調(diào)(別墅式度假村除外)，各區(qū)域通風(fēng)良好。

在非經(jīng)營(yíng)區(qū)設(shè)客人休息場(chǎng)所；

提供店內(nèi)尋人效勞

提供代客預(yù)訂和安排出租汽車效勞；

總機(jī)話務(wù)員至少能用3種外語(yǔ)〔英語(yǔ)為必備語(yǔ)種〕為客人提供效勞。至少有40間〔套〕可供出租的客房；

70%客房的面積〔不含衛(wèi)生間〕不小于20平方米；裝修豪華，有豪華的軟墊床、寫字臺(tái)、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或簡(jiǎn)易沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺(tái)燈、落地?zé)?、全身鏡、行李架等高級(jí)配套家具。室內(nèi)滿鋪高級(jí)地毯，或?yàn)閮?yōu)質(zhì)木地板等。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好；

有衛(wèi)生間，裝有高級(jí)抽水恭桶、梳妝臺(tái)〔配備面盆、梳妝鏡〕、浴缸并帶淋浴噴頭〔有單獨(dú)淋浴間的可以不帶淋浴噴頭〕，配有浴簾、晾衣繩。采取有效的防滑措施。衛(wèi)生間采用豪華建筑材料裝修地面、墻面，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有良好的排風(fēng)系統(tǒng)、110/220V電源插座、副機(jī)。配有吹風(fēng)機(jī)和體重稱。24小時(shí)供給冷、熱水；

有可直接撥通國(guó)內(nèi)和國(guó)際長(zhǎng)途的。機(jī)旁備有使用說(shuō)明及市內(nèi)簿；

有位置合理、裝飾高雅、具有特色、獨(dú)立封閉式的酒吧……根據(jù)五星級(jí)酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，工程不具體打造五星級(jí)酒店硬件要求?！凉⑹骄频辍矂?chuàng)意酒店〕要求：公寓式酒店，設(shè)置于酒店內(nèi)部，以公寓形式存在的酒店套房。它有以下幾種特點(diǎn)，其一，它類似于公寓，有居家的格局和良好的居住功能，有廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間；其二，它配有全套家具與家電，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)效勞，如室內(nèi)清掃、床單更換及一些商務(wù)效勞等等。公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氣氛，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)效勞。它的效勞包括餐飲、娛樂(lè)、洗理、游泳、復(fù)印、、打印、翻譯等。土地性質(zhì)為旅游用地，產(chǎn)權(quán)通常為40年。酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種效勞，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。……根據(jù)工程公寓式酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品要求，工程具備打造公寓式酒店條件?！坦⑹骄频赀x址建議：工程總規(guī)劃圖進(jìn)港大道公寓酒店、寫字樓、公寓酒店對(duì)交通通達(dá)性要求較高及考慮12棟臨進(jìn)港大道，面臨噪音污染，對(duì)公寓銷售形成一定的抗性，故建議將12棟做公寓式酒店選址。做酒店可行嗎？該做什么樣的酒店？工程酒店如何運(yùn)營(yíng)？工程擬建設(shè)酒店根底上，我們又該如何操作？我們面臨哪些問(wèn)題？酒店運(yùn)營(yíng)6種模式探討：模式一

委托管理＋特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理模式二模式三

模式四模式五模式六

本項(xiàng)目管理復(fù)雜，需較大的精力和專業(yè)技能，不適宜開(kāi)展優(yōu)勢(shì)酒店運(yùn)營(yíng)模式可行性探討：模式一

這種單體酒店無(wú)法獲得通過(guò)網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營(yíng)銷渠道方面存在很大困難。

劣勢(shì)×本項(xiàng)目參加酒店聯(lián)盟所支付的費(fèi)用要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于參加某個(gè)特許經(jīng)營(yíng)聯(lián)號(hào)系統(tǒng)，而且酒店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當(dāng)?shù)莫?dú)立性。需要公司日常運(yùn)營(yíng)管理和專業(yè)人才的投入，不適宜開(kāi)展優(yōu)勢(shì)酒店運(yùn)營(yíng)模式可行性探討：酒店聯(lián)盟不像酒店聯(lián)號(hào)那樣給酒店全面的營(yíng)銷支持，酒店自身營(yíng)銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的上下成為了選擇這種模式的酒店成功與否的關(guān)鍵因素。此外，如果自身沒(méi)有一個(gè)良好的管理隊(duì)伍的話，這類酒店的開(kāi)展會(huì)受到很大的限制。劣勢(shì)模式二×本項(xiàng)目無(wú)需公司人員投入但經(jīng)營(yíng)本錢較大，不適宜開(kāi)展優(yōu)勢(shì)酒店運(yùn)營(yíng)模式可行性探討：劣勢(shì)模式三

×本項(xiàng)目利用具有知名酒店品牌在整個(gè)市場(chǎng)上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。公司需投入人力、財(cái)力和專業(yè)的酒店技能，不適宜開(kāi)展優(yōu)勢(shì)酒店運(yùn)營(yíng)模式可行性探討：酒店的未來(lái)開(kāi)展，要受到品牌的限制劣勢(shì)模式四

×本項(xiàng)目此類操作模式管理復(fù)雜，投入本錢大，不適宜開(kāi)展優(yōu)勢(shì)酒店運(yùn)營(yíng)模式可行性探討：此類操作模式管理復(fù)雜，開(kāi)展方向受較多限制，而且投入本錢大劣勢(shì)委托管理＋特許經(jīng)營(yíng)的雙重運(yùn)作模式五×本項(xiàng)目讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理，通過(guò)他們專業(yè)的管理技能和品牌知名度，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和躲避經(jīng)營(yíng)不足的劣勢(shì)，該類經(jīng)營(yíng)模式最適宜工程酒店經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)酒店運(yùn)營(yíng)模式可行性探討：最終決策權(quán)受制，同時(shí)不能夠?qū)崿F(xiàn)單方利潤(rùn)最大化

劣勢(shì)讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理模式六

√做酒店可行嗎？該做什么樣的酒店？工程酒店如何運(yùn)營(yíng)？我們面臨哪些問(wèn)題？工程打造公寓式酒店的過(guò)程中，我們又將遇到怎樣的難題？重點(diǎn)問(wèn)題公寓酒店