12盈凱國(guó)際新城工程定位方案2021年07月05日贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院〞，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：添加Q群340180654，可享受每?jī)扇彰鈳排c優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送3Part1:工程定位方案>>工程地塊解析>>工程SWOT分析>>整體定位>>開展戰(zhàn)略>>整體定位>>檔次定位>>形象定位>>商業(yè)物業(yè)定位>>價(jià)格定位>>客戶定位>>目標(biāo)客戶構(gòu)成變化趨勢(shì)>>戶型配比建議>>戶型設(shè)計(jì)建議>>小結(jié)一、工程地塊解析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——規(guī)模中等、容積率較高占地面積8615.27m2總建筑面積85523.1m2容積率3.53住宅建筑面積55491.29m2商業(yè)建筑面積12071.81m2工程地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注：具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以后期規(guī)劃設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。5一、工程地塊解析生活配套——開展初期、配套缺乏工程所屬區(qū)域開展剛剛起步，目前生活配套缺乏。未來的配套主要依賴于工程自身的商業(yè)供給。6二、工程SWOT分析Strengths優(yōu)勢(shì)Weaknesses劣勢(shì)地段優(yōu)勢(shì)：緊鄰東安城市新中心區(qū)域，緊鄰新政府；交通優(yōu)勢(shì)：區(qū)域道路交通規(guī)劃好，緊臨207國(guó)道，進(jìn)入性及通達(dá)性好；區(qū)域待發(fā)展：區(qū)域?yàn)槌鞘行麓蛟靺^(qū)域，仍然處在發(fā)展建設(shè)階段，目前仍為半生地區(qū)域，客戶引導(dǎo)有一定壓力；目前生活配套不足：目前區(qū)域內(nèi)生活配套相對(duì)缺少，對(duì)目前居住有一定影響；品牌較弱：開發(fā)商地產(chǎn)品牌影響力偏弱，影響置業(yè)者信心。Opportunities機(jī)會(huì)Threads威脅區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)：區(qū)域定位為工業(yè)園區(qū)，招商引資力度加大，政策好，發(fā)展?jié)摿春?；配套改善：城市化進(jìn)程加快，片區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施將會(huì)日益完善；市場(chǎng)機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)整體市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品品質(zhì)和開發(fā)營(yíng)銷水平相對(duì)較低，給本項(xiàng)目開發(fā)預(yù)留了提升空間。競(jìng)爭(zhēng)激烈：區(qū)域未來潛在開發(fā)量龐大，消化量較少，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)加劇且未來競(jìng)爭(zhēng)存在很大不確定性；政策風(fēng)險(xiǎn)：現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控導(dǎo)致整體房地產(chǎn)政策的不確定性。市場(chǎng)因素：東安現(xiàn)有在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍銷售不暢，本項(xiàng)目如果不挖掘強(qiáng)有力的突出賣點(diǎn)，將給營(yíng)銷工作帶來壓力。領(lǐng)導(dǎo)者--壟斷價(jià)格--產(chǎn)品有不可重復(fù)性--引領(lǐng)市場(chǎng)追隨者補(bǔ)缺者--目標(biāo)明確，挖掘客戶--瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙--創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者--改變游戲規(guī)那么--強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)--強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)次/非主流市場(chǎng)敏銳的時(shí)機(jī)主義者我們需要怎樣的物業(yè)開展戰(zhàn)略？開展戰(zhàn)略我們不在房地產(chǎn)開展最熱的區(qū)域；我們的產(chǎn)品并非豪宅，并非不可重復(fù)；我們無(wú)法做到引領(lǐng)市場(chǎng)；我們無(wú)法改變東安縣城房地產(chǎn)游戲規(guī)那么；規(guī)模受限，無(wú)法創(chuàng)新一套新的住宅產(chǎn)品評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；我們周邊也沒有大盤、名盤，也無(wú)獨(dú)特的景觀資源，無(wú)勢(shì)可借；價(jià)格戰(zhàn)都留給別人做吧；工業(yè)園區(qū)內(nèi)做宅產(chǎn)品，填補(bǔ)區(qū)域空白；創(chuàng)新設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品〔小三房、聯(lián)排別墅〕，做產(chǎn)品的補(bǔ)缺者；8三、工程整體定位多元化：多種物業(yè)類型集成，多元化的功能組合，包含多層、小高層、高層、別墅、商業(yè)街等；高檔：受到地塊周邊景觀資源限制，工程地塊不具備規(guī)劃高端物業(yè)的條件，但可以提升自身產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，規(guī)劃高檔物業(yè)；品質(zhì)小區(qū)：在東安在售工程整體品質(zhì)不高的情況下，工程物業(yè)以品質(zhì)做為突破口；東安·多元化高檔品質(zhì)小區(qū)9三、工程整體定位多層住宅高層住宅完善配套提升工程利潤(rùn)功能補(bǔ)充完善配套提升商業(yè)配套檔次提高工程局部規(guī)劃?rùn)n次功能補(bǔ)充商業(yè)提供消費(fèi)人流別墅洋房功能組合關(guān)系：工程整合多層、小高層、高層、別墅和商業(yè)等綜合資源，形成特有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。提供消費(fèi)人流滿足市場(chǎng)需求10四、工程檔次定位定位的原那么是在實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的原那么下考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素。因子分析頂級(jí)高端中高檔中檔中低檔外部景觀和特殊資源稀缺資源較好資源一般一般無(wú)公共配套要求較低豐富完善、檔次高比較完善、交通便利道路完善、檔次一般要求較低噪音干擾度弱較弱較弱一般強(qiáng)公共交通依賴度較弱依賴度較弱一般依賴度較高依賴度較高地塊規(guī)模無(wú)特殊要求較大規(guī)模一般一般無(wú)基本要求容積率及覆蓋率指標(biāo)低密度中等容積率較高容積率較高容積率高容積率銷售價(jià)格指標(biāo)城市制高點(diǎn)區(qū)域標(biāo)桿市場(chǎng)平均價(jià)格一般低價(jià)格匹配說明項(xiàng)目并不具備稀缺資源，容積率等限制條件，導(dǎo)致難以打造頂級(jí)產(chǎn)品，假使成立，其投入和產(chǎn)出不相匹配，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)城市景觀資源土地日益稀缺，項(xiàng)目具備打造一定高檔產(chǎn)品的條件，高檔產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，但仍存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能較好挖掘和發(fā)揮項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值，符合項(xiàng)目地塊的條件特質(zhì)，中高檔產(chǎn)品有利于規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不能將項(xiàng)目?jī)r(jià)值充分發(fā)揮，并且不符合企業(yè)發(fā)展目標(biāo)√11四、工程檔次定位契合地塊特質(zhì)，結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀，工程以中高檔產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)。通過樹立工程高檔形象，實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化的同時(shí)，有效躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)打破區(qū)域傳統(tǒng)印象，與周邊工程形成差異化。中高檔產(chǎn)品、高檔形象11高中低低中高產(chǎn)品等級(jí)客戶層面高端中端（市場(chǎng)主流產(chǎn)品）低端本項(xiàng)目等級(jí)工程不能偏離東安當(dāng)?shù)卣即蠖鄶?shù)的中低收入人群消費(fèi)水平，但必須在建筑規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃上打造出中高品質(zhì)感，以滿足不同層次消費(fèi)需求。12五、工程形象定位“品質(zhì)生活領(lǐng)跑者〞領(lǐng)先東安的高性價(jià)比生活社區(qū)“品質(zhì)生活領(lǐng)跑者〞解讀：1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加創(chuàng)新實(shí)用，生活更加沉著。2、能享受到更加優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理效勞，身份更加尊貴。3、用多層的價(jià)格購(gòu)置到別墅區(qū)的氣氛，更加超值。4、出乎意料的市場(chǎng)價(jià)格，省出的錢可以購(gòu)置其他用品改善生活品質(zhì)。以上幾點(diǎn)都讓業(yè)主的生活品質(zhì)得到了提高。13六、商業(yè)物業(yè)定位核心價(jià)值：提供購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、文化等一站式消費(fèi)效勞場(chǎng)所，為中高收入人群帶來全新的消費(fèi)概念和生活體驗(yàn)，形成現(xiàn)代、便利、鄰里的生活方式體驗(yàn)中心。首個(gè)：占據(jù)東安商業(yè)物業(yè)開展的最前沿；情景體驗(yàn)：開放式MALL街；鄰里商業(yè)購(gòu)物：生活配套聚集的商業(yè)中心，便利和親切是它的標(biāo)簽。東安首個(gè)體驗(yàn)式鄰里商業(yè)購(gòu)物中心14七、工程住宅價(jià)格定位注：屆時(shí)我司將根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)變化情況，定位具體價(jià)格。通過必要的創(chuàng)新型產(chǎn)品型打造及高檔形象營(yíng)銷推廣，工程在2021年1月入市住宅價(jià)格定位在：2400-2600元/m2用多層的價(jià)格買別墅洋房！15III結(jié)合市場(chǎng)、工程占位、檔次等因素，推導(dǎo)出我們的客戶結(jié)構(gòu)為：IIIⅢ游離客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房人群約占30%客戶身份：東安縣下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣城周邊的購(gòu)房人群或打工返鄉(xiāng)人員Ⅰ核心客戶：新城區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)及效益較好的企事業(yè)單位職員約占40%客戶身份：政府機(jī)關(guān)職員、周邊拆遷戶等Ⅲ八、客戶定位Ⅱ重要客戶：東安本縣城內(nèi)的購(gòu)房人群，私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶等約占30%客戶身份：東安老縣城居民、改善性需求者本地70%周邊30%隨著工程開發(fā)的進(jìn)展，目標(biāo)客戶的需求及購(gòu)置目的將發(fā)生變化。自住型客戶為主。以實(shí)用型三房的需求為主。自住型客戶比重增加。以中大舒適性戶型為主要需求。九、目標(biāo)客戶構(gòu)成變化趨勢(shì)17十、工程戶型配比建議(具體比例可能在規(guī)劃設(shè)計(jì)中有所微調(diào))備注：市場(chǎng)暢銷戶型原那么。工程整體檔次定位原那么。.工程啟動(dòng)區(qū)主力戶型三房120-130㎡三房為主，在后期高層和小高層中參加少量?jī)煞繎粜?，別墅那么以舒適型四房為主。戶型戶型面積㎡

（不含贈(zèng)送）占比2房85-1005%緊湊型3房95-11030%實(shí)用型3房120-13045%舒適4房（或3+1）135-16020%合計(jì)100%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建議：層高ｍ入戶花園設(shè)計(jì)多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)〔至少南北雙陽(yáng)臺(tái)〕飄窗設(shè)計(jì)有一定的贈(zèng)送面積18十一、戶型設(shè)計(jì)建議一戶型：三房?jī)蓮d一衛(wèi)面積：95-110㎡戶型解析：通透三房設(shè)計(jì)，格局方正，經(jīng)濟(jì)實(shí)用三室兩廳雙陽(yáng)臺(tái)，功能完善，采光充足南向大尺度客廳，寬敞舒適餐廳與廚房面積合理，有機(jī)結(jié)合衛(wèi)生間明衛(wèi)設(shè)計(jì)，干濕別離19十一、戶型設(shè)計(jì)建議二戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)面積：110-130㎡戶型解析：戶型格局規(guī)整，空間利用率高雙陽(yáng)臺(tái)南北通透，采光通風(fēng)好陽(yáng)光主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性好4.3米大開間客廳，空間充裕20戶型性能標(biāo)準(zhǔn)（套內(nèi)面積）四房及以上三房戶型兩房戶型

主臥室面積（m2）≥16≥15≥14

其它臥室面積(m2)≥14≥12≥10

小臥室面積（m2）≥12≥10/

客廳面積（m2）≥20≥18≥16

客廳開間（m）≥4.4≥4.2≥4客廳進(jìn)深（m）≥4.5≥4.2≥4

餐廳面積（m2）≥12≥12≥9

餐廳采光通風(fēng)狀況采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)廚房面積（㎡）≥7≥6.8≥6.2主衛(wèi)面積（㎡）≥5≥4≥4.5次衛(wèi)面積（㎡）≥6≥5/景觀陽(yáng)臺(tái)面