2025年資產(chǎn)評(píng)估師題庫完美版帶答案分析一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20題）1.甲公司擬轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)專利技術(shù)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。已知該專利剩余經(jīng)濟(jì)壽命為5年，經(jīng)預(yù)測未來5年每年可帶來凈收益分別為100萬元、120萬元、150萬元、180萬元、200萬元，折現(xiàn)率為10%。采用收益法評(píng)估該專利技術(shù)價(jià)值時(shí)，其評(píng)估值最接近（）萬元。（P/F,10%,1）=0.9091；（P/F,10%,2）=0.8264；（P/F,10%,3）=0.7513；（P/F,10%,4）=0.6830；（P/F,10%,5）=0.6209A.582.3B.615.7C.653.2D.698.4答案：A解析：收益法下專利技術(shù)評(píng)估值為各年凈收益現(xiàn)值之和。計(jì)算如下：第1年現(xiàn)值=100×0.9091=90.91萬元；第2年現(xiàn)值=120×0.8264=99.17萬元；第3年現(xiàn)值=150×0.7513=112.70萬元；第4年現(xiàn)值=180×0.6830=122.94萬元；第5年現(xiàn)值=200×0.6209=124.18萬元；總和=90.91+99.17+112.70+122.94+124.18≈582.3萬元，故選A。2.下列關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的表述中，正確的是（）。A.交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)B.持續(xù)經(jīng)營假設(shè)僅適用于企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估，不適用于單項(xiàng)資產(chǎn)C.清算假設(shè)下資產(chǎn)的評(píng)估值通常高于持續(xù)使用假設(shè)下的評(píng)估值D.公開市場假設(shè)要求資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場機(jī)制的制約，且交易雙方處于非完全競爭狀態(tài)答案：A解析：交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)，是最基本前提假設(shè)（A正確）。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)既適用于企業(yè)整體，也可能適用于單項(xiàng)資產(chǎn)（如企業(yè)持續(xù)經(jīng)營時(shí)的機(jī)器設(shè)備）（B錯(cuò)誤）。清算假設(shè)下資產(chǎn)需快速變現(xiàn)，評(píng)估值通常低于持續(xù)使用假設(shè)（C錯(cuò)誤）。公開市場假設(shè)要求交易雙方均為理性經(jīng)濟(jì)人，處于完全競爭狀態(tài)（D錯(cuò)誤）。3.某宗住宅用地采用市場法評(píng)估，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為8000元/㎡（交易日期為2024年6月30日），評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。已知該區(qū)域同類住宅用地價(jià)格2024年上半年環(huán)比上漲2%，下半年環(huán)比上漲1.5%。則交易日期修正后的可比實(shí)例價(jià)格為（）元/㎡。A.8120B.8242C.8365D.8486答案：B解析：交易日期修正需考慮價(jià)格變動(dòng)。2024年6月至12月為下半年，共6個(gè)月，環(huán)比上漲1.5%（即每月上漲約0.25%，但題目按半年整體計(jì)算）。修正系數(shù)=（1+2%）×（1+1.5%）=1.0353（注：上半年已包含在可比實(shí)例成交時(shí)，基準(zhǔn)日在下半年，故僅需修正下半年漲幅）。實(shí)際應(yīng)為：可比實(shí)例成交于6月，基準(zhǔn)日為12月，期間為6個(gè)月，若下半年環(huán)比上漲1.5%指6個(gè)月總漲幅，則修正后價(jià)格=8000×（1+1.5%）=8120元/㎡？但需注意題目表述“上半年環(huán)比上漲2%”可能指1-6月累計(jì)上漲2%，“下半年環(huán)比上漲1.5%”指7-12月累計(jì)上漲1.5%。因此，可比實(shí)例成交于6月30日，基準(zhǔn)日為12月31日，需修正下半年1.5%的漲幅，故修正后價(jià)格=8000×（1+1.5%）=8120元/㎡。但可能題目中“環(huán)比”指逐月，需重新計(jì)算。若上半年（1-6月）每月環(huán)比上漲2%/6≈0.333%，則6月價(jià)格=1月×(1+0.333%)^5；但題目可能簡化為半年總漲幅2%，下半年總漲幅1.5%。因此，正確修正應(yīng)為8000×(1+1.5%)=8120元/㎡，但選項(xiàng)中A為8120，B為8242。可能題目中“環(huán)比”指相對于上一半年，即2024年上半年較2023年下半年上漲2%，2024年下半年較上半年上漲1.5%。則可比實(shí)例成交于2024年6月（上半年末），基準(zhǔn)日為2024年12月（下半年末），需修正下半年1.5%的漲幅，故修正后價(jià)格=8000×(1+1.5%)=8120元/㎡，但選項(xiàng)A存在。可能題目存在歧義，正確應(yīng)為A，但需確認(rèn)。若題目中“環(huán)比”指逐月，則6月至12月共6個(gè)月，每月上漲率r，(1+r)^6=1+1.5%，則r≈0.247%，修正后價(jià)格=8000×(1+0.247%)^6≈8000×1.015=8120元/㎡，故選A。但可能題目實(shí)際意圖為半年總漲幅，故正確選項(xiàng)為A。（注：本題可能存在出題不嚴(yán)謹(jǐn)，實(shí)際考試中需以教材定義為準(zhǔn)）二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.下列關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中自由現(xiàn)金流量的表述中，正確的有（）。A.企業(yè)自由現(xiàn)金流量=稅后凈營業(yè)利潤+折舊與攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金增加B.股權(quán)自由現(xiàn)金流量=企業(yè)自由現(xiàn)金流量-稅后利息支出+凈負(fù)債增加C.自由現(xiàn)金流量的預(yù)測應(yīng)基于企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)、行業(yè)趨勢及未來戰(zhàn)略D.永續(xù)期自由現(xiàn)金流量的增長率通常不超過宏觀經(jīng)濟(jì)長期增長率答案：ACD解析：企業(yè)自由現(xiàn)金流量（FCFF）=稅后凈營業(yè)利潤（NOPAT）+折舊與攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金增加（A正確）。股權(quán)自由現(xiàn)金流量（FCFE）=FCFF-稅后利息支出+凈負(fù)債增加（B錯(cuò)誤，應(yīng)為“-稅后利息支出+凈負(fù)債增加”）。自由現(xiàn)金流量預(yù)測需結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、行業(yè)分析及企業(yè)戰(zhàn)略（C正確）。永續(xù)期增長率受限于宏觀經(jīng)濟(jì)長期增長率，否則不符合永續(xù)假設(shè)（D正確）。2.下列情形中，需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的有（）。A.國有企業(yè)收購非國有企業(yè)股權(quán)B.上市公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)C.企業(yè)為銀行貸款提供抵押擔(dān)保D.個(gè)人之間的房產(chǎn)贈(zèng)與答案：ABC解析：根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)法》《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》等規(guī)定，國有企業(yè)收購非國有股權(quán)（A）、上市公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)（B）需評(píng)估。企業(yè)抵押擔(dān)保（C）通常需評(píng)估確定抵押物價(jià)值。個(gè)人房產(chǎn)贈(zèng)與（D）一般無需強(qiáng)制評(píng)估，除非涉及稅費(fèi)核定或爭議解決，故選ABC。三、綜合題（共3題，每題20分）案例1：房地產(chǎn)評(píng)估某商業(yè)大廈位于市中心商圈，土地用途為商業(yè)，使用權(quán)剩余年限40年，建筑面積15000㎡，其中1-3層為商鋪（建筑面積6000㎡），4-10層為寫字樓（建筑面積9000㎡）。評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。相關(guān)資料：1.商鋪部分：目前全部出租，租賃合同顯示年租金收入（不含稅）為1800萬元，空置率5%（按可出租面積計(jì)算），運(yùn)營費(fèi)用率（含房產(chǎn)稅、管理費(fèi)、維修費(fèi)等）為租金收入的30%；2.寫字樓部分：當(dāng)前出租率80%，市場平均租金為4元/㎡·天（含稅），增值稅率9%，運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入（不含稅）的25%；3.土地還原率6%，建筑物還原率8%，綜合還原率7%；4.市場法可比實(shí)例：近期成交的同類商業(yè)大廈單價(jià)為3.5萬元/㎡（建筑面積），交易情況修正系數(shù)1.02（可比實(shí)例為急于出售），區(qū)域因素修正系數(shù)0.98（評(píng)估對象位置更優(yōu)），個(gè)別因素修正系數(shù)1.05（評(píng)估對象裝修更完善）；5.收益法中，假設(shè)未來租金增長率為2%（永續(xù)），折現(xiàn)率為8%。要求：（1）采用收益法評(píng)估商鋪部分價(jià)值；（2）采用市場法評(píng)估寫字樓部分價(jià)值；（3）判斷該商業(yè)大廈整體評(píng)估應(yīng)優(yōu)先采用收益法還是市場法，并說明理由。答案及解析：（1）商鋪部分收益法評(píng)估：①有效毛收入=年租金收入×（1-空置率）=1800×（1-5%）=1710萬元；②運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入×運(yùn)營費(fèi)用率=1710×30%=513萬元；③凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用=1710-513=1197萬元；④收益年限=土地剩余年限40年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命長于土地剩余年限，按土地年限計(jì)算）；⑤評(píng)估值=凈收益/（折現(xiàn)率-增長率）×[1-（1+增長率）^n/(1+折現(xiàn)率)^n]（永續(xù)增長模型，但本題中收益年限為40年，需用有限年期公式）。若題目假設(shè)永續(xù)，則評(píng)估值=1197/(8%-2%)=19950萬元（注：若為有限年期，公式為P=A/(r-g)×[1-((1+g)/(1+r))^n]，代入A=1197，r=8%，g=2%，n=40，計(jì)算得P=1197/(0.08-0.02)×[1-((1.02)/(1.08))^40]≈19950×[1-(1.02/1.08)^40]。計(jì)算(1.02/1.08)^40≈(0.9444)^40≈0.095，故P≈19950×0.905≈18050萬元。但題目可能簡化為永續(xù)，需根據(jù)題意判斷，此處按永續(xù)計(jì)算得19950萬元。（2）寫字樓部分市場法評(píng)估：①可比實(shí)例修正后單價(jià)=3.5×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正=3.5×1.02×0.98×1.05≈3.5×1.049≈3.6715萬元/㎡；②寫字樓建筑面積9000㎡，評(píng)估值=3.6715×9000≈33043.5萬元。（3）整體評(píng)估優(yōu)先采用收益法。理由：商業(yè)大廈為收益性房地產(chǎn)，其價(jià)值主要來源于未來收益的現(xiàn)值，收益法能直接反映資產(chǎn)的獲利能力；市場法依賴可比實(shí)例，而商業(yè)大廈具有唯一性，同類交易案例可能較少，收益法更適用。案例2：企業(yè)價(jià)值評(píng)估乙公司為制造業(yè)企業(yè)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。經(jīng)審計(jì)，2024年利潤表如下（單位：萬元）：|項(xiàng)目|金額||--|--||營業(yè)收入|20000||營業(yè)成本|12000||稅金及附加|800||銷售費(fèi)用|2000||管理費(fèi)用|1500||財(cái)務(wù)費(fèi)用|500||利潤總額|3200||所得稅（25%）|800||凈利潤|2400|其他資料：1.2024年折舊與攤銷為1000萬元，資本性支出為1200萬元，營運(yùn)資金增加額為500萬元；2.預(yù)測2025-2029年企業(yè)自由現(xiàn)金流量（FCFF）分別為2500萬元、2700萬元、2900萬元、3100萬元、3300萬元；2030年起進(jìn)入永續(xù)期，F(xiàn)CFF增長率為3%；3.加權(quán)平均資本成本（WACC）為10%；4.公司無溢余資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)，負(fù)債總額為8000萬元。要求：（1）計(jì)算2024年企業(yè)自由現(xiàn)金流量；（2）采用兩階段模型評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值；（3）計(jì)算股東全部權(quán)益價(jià)值。答案及解析：（1）2024年FCFF=稅后凈營業(yè)利潤（NOPAT）+折舊與攤銷-資本性支出-營運(yùn)資金增加NOPAT=利潤總額×（1-所得稅率）+財(cái)務(wù)費(fèi)用×（1-所得稅率）=3200×0.75+500×0.75=2400+375=2775萬元（注：NOPAT=EBIT×(1-T)，EBIT=利潤總額+財(cái)務(wù)費(fèi)用=3200+500=3700萬元，故NOPAT=3700×0.75=2775萬元）FCFF=2775+1000-1200-500=2075萬元（2）企業(yè)整體價(jià)值=預(yù)測期FCFF現(xiàn)值+永續(xù)期FCFF現(xiàn)值預(yù)測期（2025-2029年）現(xiàn)值：2025年：2500/(1+10%)^1≈2272.73萬元2026年：2700/(1+10%)^2≈2231.40萬元2027年：2900/(1+10%)^3≈2178.29萬元2028年：3100/(1+10%)^4≈2114.38萬元2029年：3300/(1+10%)^5≈2050.28萬元預(yù)測期現(xiàn)值合計(jì)≈2272.73+2231.40+2178.29+2114.38+2050.28≈10847.08萬元永續(xù)期（2030年起）現(xiàn)值：2030年FCFF=3300×(1+3%)=3399萬元永續(xù)期現(xiàn)值=3399/(10%-3%)/(1+10%)^5≈3399/0.07/1.6105≈3399/0.1127≈30159.72萬元企業(yè)整體價(jià)值=10847.08+30159.72≈41006.80萬元（3）股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-負(fù)債總額=41006.80-8000=33006.80萬元案例3：機(jī)器設(shè)備評(píng)估丙公司擬轉(zhuǎn)讓一臺(tái)專用設(shè)備，評(píng)估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。該設(shè)備2020年12月購入，原值800萬元，預(yù)計(jì)使用年限10年（直線法折舊），預(yù)計(jì)凈殘值率5%。現(xiàn)場勘查及市場調(diào)查：1.設(shè)備因長期高負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)際磨損程度高于正常使用，經(jīng)技術(shù)鑒定，尚可使用年限為4年；2.市場上同類設(shè)備全新價(jià)格為900萬元（2024年12月）；3.該設(shè)備月人工成本比新型設(shè)備高1.5萬元（剩余使用期內(nèi)），折現(xiàn)率為8%；4.該設(shè)備存在功能性貶值和實(shí)體性貶值，無經(jīng)濟(jì)性貶值。要求：（1）計(jì)算實(shí)體性貶值；（2）計(jì)算功能性貶值；（3）采用成本法評(píng)估該設(shè)備價(jià)值。答案及解析：（1）實(shí)體性貶值：①名義已使用年限=2024-2020=4年；②實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×磨損系數(shù)（因?qū)嶋H磨損更高，假設(shè)磨損系數(shù)=1.2），則實(shí)際已使用年限=4×1.2=4.8年；③總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限=4.8+4=8.8年；④實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限/總使用年限