借名買房法律問題探析：基于案例視角的深度剖析一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景隨著我國城市化進程的加速和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，住房成為人們生活中至關(guān)重要的資產(chǎn)。在這一背景下，借名買房現(xiàn)象逐漸興起并日益普遍。從政策限制角度來看，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、遏制投機性購房，各地政府紛紛出臺了一系列限購、限貸政策。例如，在一些大城市，對非本地戶籍居民購房設(shè)置了社保或納稅年限的要求，限制家庭購房套數(shù)。部分居民因不滿足這些條件，為實現(xiàn)購房需求，選擇借名買房，借用符合購房資格的他人名義購置房產(chǎn)。以北京為例，外地戶籍居民需連續(xù)繳納社?；蚣{稅滿一定年限才有購房資格，一些急于買房的人便借助有資格的親戚朋友之名完成購房。在個人需求層面，除了規(guī)避政策限制，還有諸多因素促使借名買房的發(fā)生。部分購房者為了享受特定身份或條件帶來的購房優(yōu)惠，選擇借名買房。單位集資建房往往只面向內(nèi)部員工，非員工的購房者可能借用員工名義參與集資建房，以獲取價格相對低廉的住房。在一些城市，首套房購房者能享受較低的首付比例和貸款利率，已有房產(chǎn)的人可能借他人名義購買首套房，以降低購房成本。此外，出于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移或隱匿目的，一些債務(wù)人在面臨債務(wù)糾紛時，將房產(chǎn)登記在他人名下，企圖逃避債務(wù)；部分高收入人群為避免財富過于集中暴露，也會采用借名買房的方式分散資產(chǎn)。還有些人是為了簡化手續(xù)、減少稅費。如父母為子女購置房產(chǎn)，考慮到未來可能征收的遺產(chǎn)稅，直接以子女名義購買，省去日后過戶的繁瑣手續(xù)和潛在稅費。借名買房涉及多方主體，包括實際出資人（借名人）、名義購房人（出名人）、房屋出賣人以及可能涉及的銀行等金融機構(gòu)和其他債權(quán)人。這種復(fù)雜的主體關(guān)系使得借名買房行為背后隱藏著諸多法律風(fēng)險和糾紛隱患。一旦借名雙方產(chǎn)生矛盾，如出名人擅自處分房屋、拒絕配合過戶，或者借名人無法按時償還房貸，都可能引發(fā)激烈的法律爭議，對當(dāng)事人的合法權(quán)益造成損害。1.1.2研究意義對借名買房法律問題進行深入研究，在理論和實踐層面均具有重要意義。在理論完善方面，目前我國法律體系中，針對借名買房行為缺乏明確、系統(tǒng)的法律規(guī)定?，F(xiàn)有法律法規(guī)主要圍繞不動產(chǎn)登記、合同效力等一般性原則，難以直接、有效地解決借名買房中出現(xiàn)的復(fù)雜法律問題。借名買房涉及的合同性質(zhì)、物權(quán)歸屬、合同效力等問題在理論界和實務(wù)界存在廣泛爭議，尚無統(tǒng)一的定論。深入研究借名買房法律問題，有助于填補法律理論在這一領(lǐng)域的空白，完善我國不動產(chǎn)法律制度體系，厘清物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系，為解決類似的法律物權(quán)與事實物權(quán)分離現(xiàn)象提供理論支持，促進法學(xué)理論的發(fā)展和創(chuàng)新。從實踐指導(dǎo)角度而言，借名買房糾紛在司法實踐中日益增多，由于缺乏明確的法律依據(jù)和統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致同案不同判的現(xiàn)象時有發(fā)生。這不僅損害了司法的權(quán)威性和公正性，也使當(dāng)事人對法律預(yù)期產(chǎn)生困惑，無法有效維護自身合法權(quán)益。通過對借名買房法律問題的研究，明確借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬原則以及各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，能夠為司法裁判提供清晰、明確的指引，統(tǒng)一裁判尺度，提高司法效率，妥善化解借名買房糾紛，維護社會的公平正義和穩(wěn)定秩序。同時，對于普通民眾而言，了解借名買房的法律風(fēng)險和相關(guān)法律規(guī)定，能夠增強他們的法律意識和風(fēng)險防范意識，在面臨借名買房選擇時，做出更加理性、合法的決策，避免陷入不必要的法律糾紛，保護自身的財產(chǎn)安全。對于房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展來說，明確借名買房的法律規(guī)制，能夠遏制不正當(dāng)?shù)慕杳I房行為，維護房地產(chǎn)市場的正常交易秩序，促進房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀國外房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟，產(chǎn)權(quán)登記制度較為完善，借名買房現(xiàn)象并不普遍，相關(guān)研究成果相對較少。在英美法系國家，其財產(chǎn)法強調(diào)產(chǎn)權(quán)的登記公示效力，注重對交易安全和第三人信賴?yán)娴谋Ｗo。在涉及類似名義人與實際權(quán)利人不一致的財產(chǎn)糾紛中，通常依據(jù)登記的公信力原則進行處理，實際權(quán)利人若要主張權(quán)利，需承擔(dān)較重的舉證責(zé)任，證明其對財產(chǎn)的實際控制和權(quán)益享有。在大陸法系國家，以德國為例，其物權(quán)法體系嚴(yán)謹(jǐn)，遵循物權(quán)法定和公示公信原則，不動產(chǎn)登記具有絕對的效力，借名買房行為面臨諸多法律障礙，相關(guān)研究多圍繞如何在現(xiàn)有法律框架下解決名義登記與實際權(quán)屬的矛盾。在我國，隨著借名買房現(xiàn)象的日益增多，學(xué)術(shù)界和實務(wù)界對其法律問題的研究不斷深入。在借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定方面，學(xué)者們觀點不一。部分學(xué)者如冉克平認(rèn)為，借名買房行為若違反社會公共利益，如規(guī)避限購政策以投機炒房，應(yīng)認(rèn)定為無效。馬一德則提出，若借名買房行為未違背社會公共利益，且滿足當(dāng)事人合理需求，應(yīng)認(rèn)定為有效。馬強主張區(qū)分房屋類型，借名購買商品房時，應(yīng)尊重當(dāng)事人意思自治，協(xié)議有效；借名購買經(jīng)濟適用房等保障性住房，因違反政策強制性規(guī)定，協(xié)議無效。關(guān)于借名買房中房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，理論界存在“物權(quán)說”與“債權(quán)說”的分歧。“物權(quán)說”認(rèn)為，借名買房中實際出資人雖未登記為產(chǎn)權(quán)人，但基于出資行為和借名協(xié)議，應(yīng)認(rèn)定其為房屋的實際物權(quán)人，登記僅為形式，不影響實際物權(quán)的歸屬?！皞鶛?quán)說”則強調(diào)，根據(jù)我國不動產(chǎn)登記生效主義，登記的產(chǎn)權(quán)人才是法律意義上的物權(quán)人，借名人與出名人之間的借名協(xié)議僅產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名人只能依據(jù)協(xié)議要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，在過戶完成前，借名人不享有房屋物權(quán)。在實務(wù)研究中，各地法院針對借名買房糾紛的裁判尺度存在差異。一些法院在判斷借名買房關(guān)系是否成立時，重點審查當(dāng)事人之間是否存在書面借名協(xié)議、購房款支付憑證、房屋實際占有使用情況等證據(jù)。如在北京市某法院審理的一起借名買房案件中，法院綜合考慮借名人提供的購房款轉(zhuǎn)賬記錄、房屋長期由其居住使用以及雙方親屬關(guān)系等因素，認(rèn)定借名買房關(guān)系成立，支持了借名人要求過戶的訴求。而在另一些地區(qū)，法院可能更側(cè)重于不動產(chǎn)登記的公示公信效力，對借名買房關(guān)系的認(rèn)定較為謹(jǐn)慎。盡管國內(nèi)在借名買房法律問題研究上已取得一定成果，但仍存在不足?，F(xiàn)有研究對借名買房在不同場景下的具體法律適用問題，如涉及夫妻共同財產(chǎn)、遺產(chǎn)繼承、房屋拆遷等復(fù)雜情況時，缺乏深入系統(tǒng)的分析。在實踐中，借名買房糾紛涉及的法律關(guān)系復(fù)雜多樣，新問題不斷涌現(xiàn)，如何在現(xiàn)有法律框架下準(zhǔn)確適用法律，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)，仍有待進一步探索和研究。1.3研究方法與創(chuàng)新點1.3.1研究方法本研究綜合運用多種研究方法，以全面、深入地剖析借名買房的法律問題。案例分析法是重要的研究手段之一。通過廣泛收集和整理大量借名買房的實際案例，包括各級法院的判決書、典型案例分析等。以北京市某法院審理的一起借名買房糾紛為例，借名人與出名人系親屬關(guān)系，雙方未簽訂書面借名協(xié)議，僅口頭約定借名買房事宜。后出名人擅自將房屋出售給第三人，借名人訴至法院主張權(quán)利。在該案例中，詳細分析法院對借名買房關(guān)系的認(rèn)定依據(jù)，如購房款支付憑證、房屋實際占有使用情況、雙方之間的親屬關(guān)系及溝通記錄等證據(jù)，以及法院對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的判定理由，探究不同案例中法院的裁判思路和考量因素。通過對眾多類似案例的對比分析，總結(jié)出司法實踐中借名買房糾紛的常見類型、爭議焦點以及裁判規(guī)律，為理論研究提供實踐支撐，使研究成果更具現(xiàn)實指導(dǎo)意義。文獻研究法也貫穿于整個研究過程。全面查閱國內(nèi)外關(guān)于借名買房的學(xué)術(shù)論文、專著、法律法規(guī)、政策文件等相關(guān)文獻資料。梳理國內(nèi)學(xué)者對借名買房協(xié)議效力、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬等問題的不同觀點和理論紛爭，如冉克平認(rèn)為借名買房行為若違反社會公共利益應(yīng)認(rèn)定無效，馬一德則主張在不違背社會公共利益且滿足當(dāng)事人合理需求時應(yīng)認(rèn)定有效。同時，關(guān)注國外相關(guān)法律制度和研究成果，如英美法系和大陸法系國家在處理類似名義人與實際權(quán)利人不一致問題時的法律規(guī)定和實踐經(jīng)驗，借鑒其有益之處，為我國借名買房法律問題的研究提供多元化的視角和思路，豐富研究內(nèi)容，完善理論體系。比較分析法同樣不可或缺。一方面，對我國不同地區(qū)法院在處理借名買房糾紛時的裁判標(biāo)準(zhǔn)和實踐做法進行比較。分析北京、上海、廣州等一線城市與其他地區(qū)法院在認(rèn)定借名買房關(guān)系成立、判斷協(xié)議效力以及確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬等方面的差異，探究這些差異產(chǎn)生的原因，如地區(qū)房地產(chǎn)市場政策、經(jīng)濟發(fā)展水平、司法傳統(tǒng)等因素的影響。另一方面，對比不同國家和地區(qū)在處理類似財產(chǎn)登記與實際權(quán)屬分離問題上的法律制度和實踐經(jīng)驗。通過比較，找出我國現(xiàn)行法律制度在解決借名買房問題上的優(yōu)勢與不足，為完善我國借名買房法律規(guī)制提供參考和借鑒，促進我國法律制度的不斷發(fā)展和完善。1.3.2創(chuàng)新點本研究在多維度分析借名買房法律問題方面具有創(chuàng)新之處。以往研究多側(cè)重于借名買房的某一個方面，如協(xié)議效力或產(chǎn)權(quán)歸屬。本研究則從多個角度全面剖析借名買房現(xiàn)象，不僅深入探討借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定，綜合考慮協(xié)議內(nèi)容是否違反法律法規(guī)強制性規(guī)定、是否違背公序良俗、是否損害社會公共利益等因素；還細致研究房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題，結(jié)合物權(quán)登記公示原則、當(dāng)事人之間的約定以及實際出資、占有使用等情況進行判斷。同時，關(guān)注借名買房所涉及的合同關(guān)系、物權(quán)關(guān)系以及可能引發(fā)的各種法律風(fēng)險，如出名人擅自處分房屋、借名人無法按時償還房貸導(dǎo)致出名人信用受損等問題。通過多維度分析，構(gòu)建起一個完整的借名買房法律問題研究框架，更全面、系統(tǒng)地揭示借名買房行為的法律本質(zhì)和內(nèi)在規(guī)律。在結(jié)合實際案例給出針對性建議方面，本研究也有所創(chuàng)新?；趯Υ罅繉嶋H案例的深入分析，針對不同類型的借名買房糾紛，提出具有可操作性的解決建議和風(fēng)險防范措施。對于因限購政策導(dǎo)致的借名買房糾紛，建議當(dāng)事人在借名買房前充分了解政策變化，謹(jǐn)慎簽訂借名協(xié)議，并在協(xié)議中明確約定如政策調(diào)整導(dǎo)致無法過戶時的處理方式。對于涉及第三人利益的借名買房糾紛，如出名人擅自將房屋抵押或出售給第三人，建議從加強對第三人的審查義務(wù)、完善不動產(chǎn)登記查詢制度等方面入手，平衡借名人和第三人的利益。這些建議緊密結(jié)合實際案例，具有很強的針對性和實用性，能夠為當(dāng)事人、司法機關(guān)以及相關(guān)部門在處理借名買房問題時提供切實可行的指導(dǎo)，有助于有效解決借名買房糾紛，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。二、借名買房概述2.1借名買房的概念與構(gòu)成要件2.1.1概念界定借名買房，是指房屋的實際出資人（借名人）因自身原因，借用他人（出名人）的名義購買房屋，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在出名人名下，雙方約定由借名人實際享有房屋權(quán)益的行為。在日常生活中，借名買房的情形屢見不鮮。比如，一些購房者因不符合當(dāng)?shù)叵拶徴咭?，不具備購房資格，無奈之下借用符合條件的親戚、朋友之名購置房產(chǎn)；部分人出于財產(chǎn)隱匿或轉(zhuǎn)移目的，將房產(chǎn)登記在他人名下；還有些人是為了享受特定的購房優(yōu)惠政策，如單位內(nèi)部的集資建房優(yōu)惠，選擇借名買房。在這一行為中，實際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人相分離，房屋的實際控制和受益主體為借名人，而出名人僅為房屋產(chǎn)權(quán)的名義登記人。借名買房涉及到借名人、出名人以及可能的房屋出賣人、銀行等多方主體，各方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，容易引發(fā)各種法律糾紛。2.1.2構(gòu)成要件借名買房行為的成立需同時具備以下幾個關(guān)鍵構(gòu)成要件：實際出資：實際出資是借名買房的核心要素之一。借名人必須實際支付了購房款，包括首付款、后續(xù)房款以及可能涉及的稅費、中介費等與購房相關(guān)的費用。出資方式可以是現(xiàn)金支付、銀行轉(zhuǎn)賬、支票支付等多種形式，但無論何種方式，借名人都應(yīng)保留充分的出資證據(jù)，以證明其對房屋的實際出資行為。在北京市某法院審理的一起借名買房案件中，借名人通過銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購房款收據(jù)等證據(jù)，清晰地證明了其支付了全部購房款，為法院認(rèn)定借名買房關(guān)系提供了有力依據(jù)。如果僅存在借名的合意，而無實際出資行為，則無法構(gòu)成借名買房關(guān)系，可能屬于其他法律關(guān)系，如贈與、借貸等。借名合意：借名買房需要借名人與出名人之間達成明確的借名合意，即雙方對借名買房一事意思表示一致。這種合意可以通過書面協(xié)議、口頭約定或者其他能夠體現(xiàn)雙方共同意愿的方式達成。其中，書面借名協(xié)議是最為常見且有效的證明方式，協(xié)議中應(yīng)明確約定房屋的實際歸屬、借名期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、過戶條件及違約責(zé)任等關(guān)鍵事項。若雙方僅為口頭約定，在發(fā)生糾紛時，借名人往往需要承擔(dān)較重的舉證責(zé)任，以證明借名合意的存在。在一些案例中，雖然雙方?jīng)]有書面協(xié)議，但通過雙方之間的聊天記錄、通話錄音、短信往來等證據(jù)，能夠綜合認(rèn)定借名合意的存在，法院也會據(jù)此對借名買房關(guān)系予以確認(rèn)。登記在出名人名下：房屋產(chǎn)權(quán)登記在出名人名下是借名買房的外在表現(xiàn)形式。根據(jù)我國不動產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。在借名買房中，出名人作為名義產(chǎn)權(quán)人被登記在不動產(chǎn)登記簿上，對外公示為房屋的所有權(quán)人。這一構(gòu)成要件使得借名買房行為產(chǎn)生了法律物權(quán)與事實物權(quán)的分離，房屋的登記產(chǎn)權(quán)人與實際產(chǎn)權(quán)人不一致。這種分離狀態(tài)在一定程度上增加了借名買房的法律風(fēng)險，如出名人可能擅自處分房屋，第三人基于對登記的信賴與之進行交易，從而損害借名人的權(quán)益。2.2借名買房的產(chǎn)生原因2.2.1政策因素隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為了穩(wěn)定房價、遏制投機性購房，各地紛紛出臺限購、限貸政策。以北京為例，非京籍家庭購房需滿足連續(xù)繳納社保或納稅滿5年的條件，且限購1套住房；京籍家庭已擁有2套及以上住房的，暫停在本市向其售房。這些政策使得部分不滿足購房資格的人選擇借名買房，借用符合條件的人的名義購置房產(chǎn)。在上海，外地戶籍居民購房需已婚且社保或個稅繳納滿5年，單身人士無購房資格。一些急于購房的單身人士或社保繳納年限不足的人，便會通過借名買房來實現(xiàn)住房需求。保障性住房政策也是促使借名買房產(chǎn)生的重要政策因素。經(jīng)濟適用房、限價房等保障性住房，旨在解決中低收入家庭的住房困難，具有嚴(yán)格的申請條件和購買資格限制。經(jīng)濟適用房的申請家庭需符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的收入、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，且無住房或住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。一些不符合條件但又有購房需求的人，可能會借用符合條件的他人名義購買保障性住房。在一些城市，限價房的購買對象通常限定為本地戶籍的中低收入家庭，部分非本地戶籍或收入超出標(biāo)準(zhǔn)的人，為獲取價格相對低廉的限價房，會選擇借名買房。2.2.2個人因素在個人因素方面，出于隱私保護的需求，部分高收入人群或公眾人物，不希望自己的房產(chǎn)信息被公開，從而選擇借名買房，將房產(chǎn)登記在他人名下。以一些明星為例，為避免個人隱私泄露和不必要的關(guān)注，他們會借用親友的名義購置房產(chǎn)。還有部分人因自身信用記錄不佳或收入不穩(wěn)定，無法獲得銀行貸款，為實現(xiàn)購房夢想，選擇借名買房，借用信用良好、收入穩(wěn)定的人的名義申請貸款。在一些案例中，債務(wù)人因債務(wù)糾紛，擔(dān)心房產(chǎn)被法院查封拍賣，便將房產(chǎn)登記在他人名下，企圖逃避債務(wù)。為了享受購房優(yōu)惠也是常見的個人原因。單位集資建房往往只面向內(nèi)部員工，非員工若想購買，可能會借員工名義參與集資建房。在一些城市，首套房購房者能享受較低的首付比例和貸款利率，已有房產(chǎn)的人可能借他人名義購買首套房，以降低購房成本。父母為子女購置房產(chǎn)時，考慮到未來可能征收的遺產(chǎn)稅，直接以子女名義購買，省去日后過戶的繁瑣手續(xù)和潛在稅費。2.3借名買房的常見類型2.3.1普通商品房借名買房普通商品房借名買房是較為常見的類型，通常是實際購房人因自身原因無法以自己名義購房，從而借用他人名義購買普通商品房。在實踐中，常見情形之一是購房者為享受首套房的貸款優(yōu)惠政策而借名買房。在房地產(chǎn)市場中，首套房與二套房的貸款政策存在顯著差異，首套房往往能享受較低的首付比例和貸款利率。以某銀行的房貸政策為例，首套房首付比例最低可達20%，貸款利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上適當(dāng)下浮；而二套房首付比例通常需達到40%以上，貸款利率則會上浮10%-20%。一些已有房產(chǎn)的人，為降低購房成本，會選擇借名購買首套房。比如，張某已有一套住房，想再購置一套房產(chǎn)用于投資，但以自己名義購買需支付高額首付和較高利率的貸款。于是，他借用朋友李某的名義購房，李某名下無房，符合首套房貸款條件，張某支付了全部購房款和相關(guān)費用，房屋登記在李某名下。因個人隱私或特殊身份需求而借名買房的情況也不少見。部分高收入人群或公眾人物，出于保護個人隱私、避免財富過度曝光的考慮，不愿將房產(chǎn)登記在自己名下。一些影視明星為防止個人房產(chǎn)信息被過度關(guān)注和炒作，會借用親友的名義購買房產(chǎn)。還有些購房者由于工作性質(zhì)特殊，如從事保密工作或敏感行業(yè)，為避免不必要的麻煩，選擇借名買房。例如，某涉密單位工作人員王某，因工作要求需嚴(yán)格控制個人信息的公開程度，他借用親戚趙某的名義購買了一套商品房，由王某實際出資和使用，房屋產(chǎn)權(quán)登記在趙某名下。普通商品房借名買房具有較強的隱蔽性，借名雙方通?；谟H屬、朋友等較為親密的關(guān)系，借名行為往往在私下進行，外界難以知曉。這種借名買房行為大多是為了滿足個人的特殊需求，如獲取貸款優(yōu)惠、保護隱私等，一般不涉及違反政策法規(guī)的強制性規(guī)定，只要借名雙方達成真實的借名合意，且協(xié)議內(nèi)容不損害他人利益和社會公共利益，借名買房協(xié)議在法律上通常被認(rèn)定為有效。在北京市某法院審理的一起普通商品房借名買房案件中，借名人與出名人系朋友關(guān)系，雙方簽訂了書面借名協(xié)議，明確約定房屋由借名人出資購買，產(chǎn)權(quán)歸借名人所有，出名人僅為名義登記人。法院經(jīng)審理認(rèn)為，該借名協(xié)議是雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，在借名人履行了出資等義務(wù)后，支持了借名人要求出名人協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的訴求。2.3.2保障性住房借名買房保障性住房借名買房是借名買房中的特殊類型，涉及保障性住房，如經(jīng)濟適用房、限價房、公租房等。這類住房是政府為解決中低收入家庭住房困難而提供的政策性住房，具有嚴(yán)格的申請條件和購買資格限制。經(jīng)濟適用房的申請家庭需滿足當(dāng)?shù)匾?guī)定的收入、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，且無住房或住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。以北京市為例，申請經(jīng)濟適用房的家庭，人均住房面積需低于15平方米，家庭年收入需低于6萬元。限價房的購買對象通常限定為本地戶籍的中低收入家庭，且購房人需符合當(dāng)?shù)匾?guī)定的收入、資產(chǎn)等條件。公租房則主要面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租，申請條件也較為嚴(yán)格。保障性住房借名買房存在諸多特殊規(guī)定和風(fēng)險。從法律政策角度來看，借名購買保障性住房的行為通常被認(rèn)定為無效。保障性住房的分配和購買旨在保障特定群體的基本住房需求，維護社會公共利益。借名購買保障性住房的行為，使不符合條件的人獲取保障性住房，違反了保障性住房政策的初衷，損害了社會公共利益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。借名購買保障性住房的協(xié)議因違反相關(guān)政策法規(guī)的強制性規(guī)定，一般會被法院認(rèn)定為無效。在某起借名購買經(jīng)濟適用房的案件中，借名人不符合經(jīng)濟適用房購買條件，借用出名人的名義購買經(jīng)濟適用房。后雙方發(fā)生糾紛，法院經(jīng)審理認(rèn)定，借名買房協(xié)議違反了經(jīng)濟適用房相關(guān)政策規(guī)定，損害了社會公共利益，判決該協(xié)議無效，借名人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。對于借名人而言，保障性住房借名買房面臨著“房錢兩空”的巨大風(fēng)險。由于借名協(xié)議無效，借名人無法依據(jù)協(xié)議取得房屋產(chǎn)權(quán)。一旦出名人反悔，不承認(rèn)借名買房關(guān)系，借名人不僅難以要回房屋，已支付的購房款等費用也可能難以追回。而且，若出名人將房屋出售、抵押或因債務(wù)問題導(dǎo)致房屋被查封，借名人的權(quán)益將受到嚴(yán)重損害。在實踐中，還存在借名人因借名購買保障性住房而面臨行政處罰的風(fēng)險。相關(guān)部門若發(fā)現(xiàn)借名購買保障性住房的行為，可能會對借名人進行處罰，如責(zé)令退回保障性住房、處以罰款等。保障性住房借名買房不僅會引發(fā)法律糾紛，損害借名人和出名人的利益，還會破壞保障性住房制度的公平性和嚴(yán)肅性，擾亂房地產(chǎn)市場的正常秩序。三、借名買房的合同效力分析3.1借名買房合同效力的一般認(rèn)定原則3.1.1合同有效的情形依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十三條規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。在借名買房中，若借名雙方均具備完全民事行為能力，借名買房是雙方真實意愿的體現(xiàn)，且合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，不違背公序良俗，那么該借名買房合同通常應(yīng)認(rèn)定為有效。在普通商品房借名買房的常見情形中，若借名人是為了享受首套房貸款優(yōu)惠政策而借名買房，如張某已有一套住房，為降低購房成本，借用朋友李某名義購買首套房，雙方簽訂了明確的借名買房協(xié)議，約定房屋由張某出資購買，產(chǎn)權(quán)歸張某所有，李某僅為名義登記人。在此情形下，該借名買房協(xié)議系雙方真實意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，亦未損害社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定為有效。又如，部分高收入人群或公眾人物因個人隱私或特殊身份需求而借名買房，只要借名雙方達成真實合意，簽訂的借名協(xié)議內(nèi)容合法，同樣應(yīng)認(rèn)定借名買房合同有效。在北京市某法院審理的一起借名買房案件中，借名人與出名人系朋友關(guān)系，雙方簽訂書面借名協(xié)議，借名人支付了全部購房款，房屋也一直由借名人實際占有使用。法院經(jīng)審理認(rèn)為，該借名協(xié)議是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，支持了借名人要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴求。合同有效的借名買房中，借名人享有基于合同約定的債權(quán)請求權(quán)，有權(quán)要求出名人按照合同約定，在條件成就時協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至自己名下。若出名人違反合同約定，擅自處分房屋或拒絕協(xié)助過戶，借名人可依據(jù)有效的借名買房合同，向法院提起訴訟，要求出名人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因違約行為給借名人造成的損失。出名人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任包括但不限于賠償房屋差價損失、返還已支付的購房款及利息、賠償借名人因維權(quán)產(chǎn)生的合理費用（如律師費、訴訟費等）。3.1.2合同無效的情形當(dāng)借名買房合同違反法律法規(guī)強制性規(guī)定時，合同無效。例如，借名購買保障性住房，因保障性住房是政府為解決中低收入家庭住房困難而提供的政策性住房，具有嚴(yán)格的申請條件和購買資格限制。以經(jīng)濟適用房為例，其申請家庭需滿足當(dāng)?shù)匾?guī)定的收入、資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，且無住房或住房面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。若不符合條件的人借名購買經(jīng)濟適用房，違反了保障性住房相關(guān)政策法規(guī)的強制性規(guī)定，損害了社會公共利益，該借名買房合同應(yīng)認(rèn)定為無效。在某起借名購買經(jīng)濟適用房的案件中，借名人不符合經(jīng)濟適用房購買條件，借用出名人名義購買經(jīng)濟適用房。后雙方發(fā)生糾紛，法院經(jīng)審理認(rèn)為，借名買房協(xié)議違反了經(jīng)濟適用房相關(guān)政策規(guī)定，損害了社會公共利益，判決該協(xié)議無效，借名人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。損害社會公共利益也是導(dǎo)致借名買房合同無效的重要情形。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，限購政策是為了穩(wěn)定房價、遏制投機性購房，維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。若借名買房是為了規(guī)避限購政策進行投機炒房，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，損害社會公共利益，此類借名買房合同應(yīng)認(rèn)定無效。最高人民法院公布的相關(guān)裁判文書明確指出，借名人與出名人為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗應(yīng)認(rèn)定無效。在一些熱點城市，部分炒房者通過借名買房的方式，突破限購政策限制，大量囤積房產(chǎn)，抬高房價，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的正常秩序和普通民眾的購房權(quán)益。對于此類借名買房合同，法院通常會基于損害社會公共利益的考量，判定合同無效。合同無效的法律后果主要包括返還財產(chǎn)和賠償損失。合同被認(rèn)定無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在借名買房合同無效的情況下，出名人應(yīng)返還借名人已支付的購房款，借名人應(yīng)將房屋返還給出名人。若因合同無效導(dǎo)致一方遭受損失，如借名人因裝修房屋產(chǎn)生的費用、出名人因房屋被占用期間的租金損失等，有過錯的一方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若雙方都存在過錯，如借名雙方明知借名購買保障性住房或規(guī)避限購政策違法仍簽訂合同，應(yīng)根據(jù)雙方過錯程度分擔(dān)損失。3.2不同目的下借名買房合同效力的具體分析3.2.1規(guī)避限購政策的借名買房合同限購政策是政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、遏制投機性購房而實施的調(diào)控措施，各地限購政策的具體內(nèi)容和嚴(yán)格程度有所不同。在北京市，非京籍家庭購房需滿足連續(xù)繳納社?；蚣{稅滿5年的條件，且限購1套住房；京籍家庭已擁有2套及以上住房的，暫停在本市向其售房。在上海市，外地戶籍居民購房需已婚且社?；騻€稅繳納滿5年，單身人士無購房資格。這些限購政策的目的在于合理配置住房資源，防止房地產(chǎn)市場過熱，保障居民的基本住房需求，維護社會公共利益。借名買房規(guī)避限購政策的行為，表面上是當(dāng)事人之間的私人約定，但實際上對房地產(chǎn)市場秩序產(chǎn)生了多方面的負面影響。這種行為破壞了限購政策的實施效果，使不符合購房資格的人得以繞過政策限制購買房產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需失衡，房價上漲壓力增大，擾亂了正常的市場交易秩序。借名買房還可能引發(fā)一系列法律風(fēng)險和糾紛，如出名人擅自處分房屋、拒絕配合過戶，借名人無法按時償還房貸等，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也增加了司法機關(guān)的審判負擔(dān)。從社會公平角度來看，借名買房規(guī)避限購政策的行為，使得真正有購房需求且符合政策條件的人失去購房機會，破壞了社會公平原則，影響了社會的和諧穩(wěn)定。最高人民法院公布的相關(guān)裁判文書明確指出，借名人與出名人為規(guī)避國家限購政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗應(yīng)認(rèn)定無效。這一裁判觀點體現(xiàn)了司法機關(guān)對借名買房規(guī)避限購政策行為的否定態(tài)度，旨在維護房地產(chǎn)市場的正常秩序和社會公共利益。在司法實踐中，各地法院在處理此類案件時，通常會綜合考慮限購政策的目的、借名買房行為的性質(zhì)和后果以及社會公共利益等因素，對借名買房合同的效力進行判斷。在一些熱點城市的司法案例中，法院認(rèn)為借名買房規(guī)避限購政策的行為，違反了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的初衷，損害了社會公共利益，因此認(rèn)定借名買房合同無效。即使合同被認(rèn)定無效，借名人已支付的購房款等費用，出名人應(yīng)當(dāng)予以返還。若因合同無效導(dǎo)致一方遭受損失，如借名人因裝修房屋產(chǎn)生的費用、出名人因房屋被占用期間的租金損失等，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若雙方都存在過錯，應(yīng)根據(jù)過錯程度分擔(dān)損失。3.2.2逃避債務(wù)的借名買房合同債務(wù)人借名買房逃避債務(wù)的行為，嚴(yán)重損害了債權(quán)人的合法權(quán)益。當(dāng)債務(wù)人面臨債務(wù)糾紛時，為避免自己的財產(chǎn)被法院強制執(zhí)行，將房產(chǎn)登記在他人名下，使債權(quán)人的債權(quán)無法得到有效清償。在某起債務(wù)糾紛案件中，債務(wù)人李某為逃避償還債務(wù)，將自己購買的房產(chǎn)借名登記在朋友張某名下。當(dāng)債權(quán)人王某向法院申請強制執(zhí)行李某的財產(chǎn)時，發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)登記在張某名下，導(dǎo)致執(zhí)行程序受阻，王某的債權(quán)無法及時實現(xiàn)。這種行為不僅破壞了正常的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也違背了誠實信用原則，擾亂了市場經(jīng)濟秩序。從法律規(guī)定角度來看，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十四條規(guī)定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。債務(wù)人借名買房逃避債務(wù)的行為，通常構(gòu)成惡意串通。債務(wù)人和出名人明知借名買房的目的是為了逃避債務(wù)，損害債權(quán)人的利益，仍達成借名合意并實施借名買房行為，符合惡意串通的構(gòu)成要件。在司法實踐中，法院在認(rèn)定此類借名買房合同無效時，會綜合審查債務(wù)人借名買房的時間、債務(wù)產(chǎn)生的時間、雙方之間的關(guān)系以及是否存在其他不合理的行為等因素。若法院認(rèn)定借名買房合同無效，債權(quán)人有權(quán)要求法院對該房產(chǎn)進行強制執(zhí)行，以實現(xiàn)自己的債權(quán)。出名人因借名行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給債務(wù)人，用于清償債務(wù)。若出名人因借名行為獲得了利益，如收取了借名費用或房屋增值收益，這些利益也應(yīng)被追回，用于償還債務(wù)。債務(wù)人借名買房逃避債務(wù)的行為還可能面臨法律制裁，如被追究刑事責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國刑法》第三百一十三條規(guī)定，對人民法院的判決、裁定有能力執(zhí)行而拒不執(zhí)行，情節(jié)嚴(yán)重的，構(gòu)成拒不執(zhí)行判決、裁定罪。債務(wù)人借名買房逃避債務(wù)，致使法院判決、裁定無法執(zhí)行，情節(jié)嚴(yán)重的，可能會被判處刑罰。3.2.3享受購房優(yōu)惠的借名買房合同購房優(yōu)惠政策種類繁多，常見的有單位集資建房優(yōu)惠、首套房貸款優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等。單位集資建房是單位為解決職工住房問題，以較低價格向職工出售的房屋，通常只有本單位職工才有資格購買。首套房貸款優(yōu)惠包括較低的首付比例和貸款利率，如某銀行規(guī)定，首套房首付比例最低可達20%，貸款利率可在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上適當(dāng)下浮。稅收優(yōu)惠方面，購買普通住房可能享受契稅減免等優(yōu)惠政策。借名享受購房優(yōu)惠的合同效力，需依據(jù)優(yōu)惠政策的性質(zhì)和合同約定來判斷。對于單位集資建房，若借名行為違反單位內(nèi)部規(guī)定和集資建房政策，損害單位和其他職工利益，合同可能無效。某單位規(guī)定集資建房僅限本單位在職職工購買，職工李某借用已退休職工王某名義參與集資建房。法院審理認(rèn)為，李某的借名行為違反單位規(guī)定和集資建房政策，損害了單位和其他職工的公平購房機會，該借名買房合同無效。若借名行為未違反政策規(guī)定，且單位未明確禁止借名，合同一般有效。若借名購買首套房享受貸款優(yōu)惠，合同通常有效，但借名人需承擔(dān)按時償還貸款的義務(wù)。在借名購買首套房的案例中，借名人張某借用李某名義購房并享受貸款優(yōu)惠，雙方簽訂借名協(xié)議，約定由張某按時償還貸款。后張某未能按時還款，導(dǎo)致李某信用受損。法院判決張某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償李某因此遭受的損失。在借名享受購房優(yōu)惠的合同有效情形下，當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)依合同約定確定。借名人有權(quán)要求出名人在條件成就時協(xié)助辦理過戶手續(xù)，出名人有義務(wù)配合。借名人需承擔(dān)購房款支付、貸款償還、房屋維護等費用。若出名人擅自處分房屋或拒絕協(xié)助過戶，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。若借名人未按約定履行義務(wù)，給出名人造成損失，也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.3案例分析：合同效力認(rèn)定的司法實踐3.3.1案例選取與介紹在北京市某區(qū)法院審理的一起借名買房案件中，原告張某因不符合當(dāng)?shù)叵拶徴咭?，不具備購房資格。為實現(xiàn)購房目的，張某與具有購房資格的被告李某協(xié)商，雙方于2018年10月簽訂了一份書面借名買房協(xié)議。協(xié)議約定，張某出資購買位于北京市某區(qū)的一套商品房，房屋總價款為500萬元，張某負責(zé)支付全部購房款、稅費及相關(guān)費用；李某僅作為名義購房人，協(xié)助張某辦理購房手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在李某名下；待張某符合購房資格或雙方約定的條件成就時，李某應(yīng)無條件協(xié)助張某辦理房屋過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂后，張某按照約定通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向李某支付了500萬元購房款，李某以自己名義與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房屋交付后，張某對房屋進行了裝修，并實際居住使用至今。2022年，北京市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)較大波動，該房屋市場價值上漲至700萬元。李某見房屋增值巨大，便心生悔意，拒絕承認(rèn)借名買房協(xié)議的效力，聲稱房屋是自己出資購買，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，并要求張某騰退房屋。張某多次與李某協(xié)商無果后，無奈向法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)借名買房協(xié)議有效，判令李某協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)。雙方爭議焦點主要集中在借名買房協(xié)議的效力問題上。張某認(rèn)為，雙方簽訂的借名買房協(xié)議是真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。李某則主張，借名買房協(xié)議是為了規(guī)避限購政策，損害了社會公共利益，應(yīng)認(rèn)定無效。3.3.2法院判決及理由分析法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中借名買房協(xié)議的效力應(yīng)綜合多方面因素進行判斷。從協(xié)議內(nèi)容來看，雙方對借名買房的事實、房屋出資、產(chǎn)權(quán)歸屬以及過戶條件等事項均進行了明確約定，協(xié)議系雙方真實意思表示。雖然借名買房行為確實存在規(guī)避限購政策的情形，但限購政策屬于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，并非法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。借名買房協(xié)議并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦未違背公序良俗。從合同履行情況來看，張某按照協(xié)議約定支付了全部購房款，并實際占有使用房屋多年，履行了借名買房協(xié)議中的主要義務(wù)。李某在簽訂協(xié)議并接受張某購房款后，現(xiàn)以規(guī)避限購政策為由主張協(xié)議無效，有違誠實信用原則?；谝陨戏治?，法院最終判決認(rèn)定借名買房協(xié)議有效，李某應(yīng)按照協(xié)議約定協(xié)助張某辦理房屋過戶手續(xù)。在判決書中，法院明確指出，借名買房行為雖有規(guī)避政策之嫌，但在合同效力認(rèn)定上，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)《中華人民共和國民法典》關(guān)于合同效力的規(guī)定進行判斷。只有在合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或違背公序良俗時，才能認(rèn)定合同無效。本案中借名買房協(xié)議不存在上述無效情形，因此應(yīng)認(rèn)定為有效。法院的這一判決，既尊重了當(dāng)事人的意思自治，維護了合同的穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，也在一定程度上平衡了當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，為類似借名買房糾紛案件的處理提供了有益的參考和借鑒。四、借名買房的房屋所有權(quán)歸屬問題4.1物權(quán)登記與實際權(quán)利的關(guān)系4.1.1物權(quán)登記的公示公信原則物權(quán)登記的公示公信原則是物權(quán)法的重要基石，對維護物權(quán)秩序和交易安全起著關(guān)鍵作用。公示原則要求物權(quán)在變動時，必須通過法定方式向社會公開，使第三人知曉物權(quán)變動情況。在不動產(chǎn)領(lǐng)域，登記是法定的公示方法?！吨腥A人民共和國民法典》第二百零九條明確規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”這意味著，不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為生效要件，只有經(jīng)過登記，物權(quán)變動才產(chǎn)生法律效力，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也不例外。在房屋買賣中，只有辦理了過戶登記手續(xù)，買方才能取得房屋的所有權(quán)。登記的公示力在于將物權(quán)變動的事實向社會公開，使第三人能夠了解物權(quán)的歸屬和變動情況，避免因不知情而遭受損害，從而保護交易安全。公信原則賦予登記具有公信力，即登記記載的權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人，即便登記存在錯誤或遺漏，對于信賴該登記而進行物權(quán)交易的善意第三人，法律仍承認(rèn)其交易行為具有與真實物權(quán)相同的法律效果。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意、以合理的價格轉(zhuǎn)讓且依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，受讓人取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。這一規(guī)定體現(xiàn)了公信原則對善意第三人信賴?yán)娴谋Ｗo。在借名買房中，若出名人擅自將房屋賣給善意第三人并辦理了過戶登記，盡管出名人并非真正的房屋所有權(quán)人，但基于登記的公信力，善意第三人仍能取得房屋所有權(quán)，借名人的權(quán)益將受到損害。在不動產(chǎn)登記實踐中，各地不動產(chǎn)登記機構(gòu)嚴(yán)格按照法定程序和要求進行登記操作。北京市不動產(chǎn)登記事務(wù)中心在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，要求申請人提交房屋買賣合同、身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證書等材料，經(jīng)審核無誤后，將相關(guān)信息記載于不動產(chǎn)登記簿，并向權(quán)利人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。登記機構(gòu)通過建立完善的登記信息系統(tǒng)，確保登記信息的準(zhǔn)確、完整和及時更新，為物權(quán)登記的公示公信原則的實施提供了有力保障。4.1.2實際權(quán)利的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在借名買房中，實際權(quán)利的認(rèn)定不能僅依據(jù)物權(quán)登記，還需綜合考慮多方面因素。出資情況是認(rèn)定實際權(quán)利的重要依據(jù)之一。實際出資人支付了購房款，包括首付款、后續(xù)房款以及相關(guān)稅費、中介費等，是其對房屋享有實際權(quán)利的有力證明。借名人若能提供銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購房款收據(jù)、發(fā)票等證據(jù)，清晰表明購房資金由其支付，在認(rèn)定房屋實際權(quán)利歸屬時具有重要意義。在北京市某法院審理的借名買房案件中，借名人通過銀行轉(zhuǎn)賬記錄證明其支付了全部購房款，法院在認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬時，將這一出資證據(jù)作為重要考量因素。借名合意也是關(guān)鍵因素。借名雙方之間達成的借名合意，體現(xiàn)了雙方對房屋實際歸屬的真實意思表示。這種合意可以通過書面協(xié)議、口頭約定或其他方式達成。書面借名協(xié)議明確約定房屋由借名人出資購買，產(chǎn)權(quán)歸借名人所有，出名人僅為名義登記人，在認(rèn)定實際權(quán)利時具有較高的證明力。若雙方為口頭約定，借名人需提供其他證據(jù)，如聊天記錄、通話錄音、證人證言等，以證明借名合意的存在。在一些案例中，法院通過審查雙方之間的聊天記錄，確認(rèn)了借名合意的真實性，從而認(rèn)定借名人對房屋享有實際權(quán)利。房屋的占有使用情況同樣不容忽視。實際出資人長期對房屋進行占有、使用、管理，如居住、裝修、出租等，表明其對房屋實際行使了所有權(quán)人的權(quán)利。周圍鄰居、物業(yè)等知曉房屋由實際出資人占有使用的情況，也可作為認(rèn)定實際權(quán)利的參考因素。在某借名買房糾紛中，借名人自房屋交付后一直居住使用，并對房屋進行了裝修，法院在認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬時，將房屋的占有使用情況作為重要依據(jù)之一。購房意圖及合理性也會影響實際權(quán)利的認(rèn)定。實際出資人借名買房需有合理的理由，如因購房資格受限、為享受購房優(yōu)惠等，且借名行為不存在惡意規(guī)避法律等情形。若借名買房是為了逃避債務(wù)、規(guī)避限購政策進行投機炒房等，可能會影響對實際權(quán)利的認(rèn)定。在司法實踐中，法院會綜合審查購房意圖及合理性，以準(zhǔn)確判斷房屋實際權(quán)利的歸屬。4.2借名買房中房屋所有權(quán)歸屬的判斷規(guī)則4.2.1有書面協(xié)議的情形在借名買房糾紛中，當(dāng)存在書面協(xié)議時，書面協(xié)議約定在判斷房屋所有權(quán)歸屬時具有重要作用。若書面借名協(xié)議內(nèi)容合法有效，且明確約定了房屋的實際歸屬、雙方的權(quán)利義務(wù)等關(guān)鍵事項，法院通常會尊重當(dāng)事人的意思自治，依據(jù)協(xié)議約定認(rèn)定房屋所有權(quán)歸實際出資人（借名人）所有。在北京市某法院審理的一起借名買房案件中，借名人與出名人簽訂了詳細的書面借名協(xié)議，協(xié)議中明確約定房屋由借名人出資購買，產(chǎn)權(quán)歸借名人所有，出名人僅為名義登記人，在借名人符合購房條件時協(xié)助辦理過戶手續(xù)。借名人按照協(xié)議約定支付了全部購房款，并實際占有使用房屋。后雙方發(fā)生糾紛，出名人主張房屋所有權(quán)，法院經(jīng)審理認(rèn)為，該書面借名協(xié)議是雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，據(jù)此判決房屋所有權(quán)歸借名人所有。然而，僅有書面協(xié)議并不足以完全確定房屋所有權(quán)歸屬，還需結(jié)合其他因素進行綜合判斷。法院會審查借名人是否按照協(xié)議約定履行了出資義務(wù)，若借名人無法提供充分的出資證據(jù)，即使有書面協(xié)議，也可能影響對房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定。在上述案例中，借名人提供了銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購房款收據(jù)等證據(jù)，清晰證明了其支付了全部購房款，為法院認(rèn)定其房屋所有權(quán)提供了有力支撐。法院還會考量房屋的實際占有使用情況，若房屋一直由借名人實際占有、使用、管理，這也進一步印證了借名人對房屋享有實際權(quán)益，符合借名買房協(xié)議的約定。在一些案件中，借名人自房屋交付后一直居住使用，并對房屋進行了裝修、維護等，這些行為表明借名人對房屋實際行使了所有權(quán)人的權(quán)利，法院在判斷房屋所有權(quán)歸屬時會將這些因素納入考量范圍。若書面協(xié)議存在無效情形，如協(xié)議內(nèi)容違反法律法規(guī)強制性規(guī)定、違背公序良俗等，協(xié)議將不具有法律效力，不能依據(jù)該協(xié)議認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬。借名購買經(jīng)濟適用房等保障性住房的書面協(xié)議，因違反保障性住房相關(guān)政策法規(guī)的強制性規(guī)定，損害社會公共利益，通常會被認(rèn)定為無效。在這種情況下，房屋所有權(quán)一般歸登記的名義購房人（出名人）所有，實際出資人（借名人）只能依據(jù)不當(dāng)?shù)美确申P(guān)系要求出名人返還購房款等相關(guān)款項。若因協(xié)議無效導(dǎo)致一方遭受損失，有過錯的一方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。4.2.2無書面協(xié)議的情形在無書面協(xié)議的情況下，借名買房中房屋所有權(quán)歸屬的判斷難度較大，需通過出資、占有使用等多方面證據(jù)進行綜合判斷。出資證據(jù)是判斷房屋所有權(quán)歸屬的重要依據(jù)之一。實際出資人應(yīng)提供充分的證據(jù)證明其支付了購房款，包括首付款、后續(xù)房款以及相關(guān)稅費、中介費等。常見的出資證據(jù)有銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購房款收據(jù)、發(fā)票等。在上海市某法院審理的一起借名買房案件中，借名人雖與出名人未簽訂書面協(xié)議，但借名人提供了銀行轉(zhuǎn)賬記錄，顯示其向出名人賬戶轉(zhuǎn)賬用于支付購房款，且購房款收據(jù)也在借名人手中。法院綜合這些出資證據(jù)，認(rèn)定借名人對房屋進行了實際出資，在判斷房屋所有權(quán)歸屬時將出資情況作為重要考量因素。若出資證據(jù)不充分，實際出資人主張房屋所有權(quán)可能面臨困難。若實際出資人僅能提供部分出資證據(jù)，或者出資證據(jù)存在瑕疵，如轉(zhuǎn)賬記錄無法明確指向購房款支付，法院可能難以認(rèn)定其對房屋享有完全的所有權(quán)。房屋的占有使用情況也是關(guān)鍵因素。實際出資人長期對房屋進行占有、使用、管理，如居住、裝修、出租等，表明其對房屋實際行使了所有權(quán)人的權(quán)利。周圍鄰居、物業(yè)等知曉房屋由實際出資人占有使用的情況，也可作為認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬的參考因素。在某借名買房糾紛中，借名人自房屋交付后一直居住使用，并對房屋進行了裝修，物業(yè)及周圍鄰居均可證明房屋由借名人實際控制。法院在判斷房屋所有權(quán)歸屬時，將房屋的占有使用情況作為重要依據(jù)之一。若房屋實際由出名人占有使用，或者實際出資人無法證明其對房屋的占有使用情況，將對其主張房屋所有權(quán)產(chǎn)生不利影響。除出資和占有使用情況外，法院還會考慮其他相關(guān)因素，如雙方之間的關(guān)系、購房意圖及合理性等。借名雙方若系親屬、朋友等較為親密的關(guān)系，且購房意圖合理，如因購房資格受限、為享受購房優(yōu)惠等借名買房，在綜合其他證據(jù)的情況下，更有利于認(rèn)定借名買房關(guān)系的存在，進而判斷房屋所有權(quán)歸實際出資人所有。若購房意圖存在惡意，如為逃避債務(wù)、規(guī)避限購政策進行投機炒房等，可能會影響對房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定。在司法實踐中，法院會全面審查各種證據(jù)和相關(guān)因素，根據(jù)案件的具體情況，運用邏輯推理和日常生活經(jīng)驗法則，綜合判斷借名買房關(guān)系是否成立，以及房屋所有權(quán)的歸屬。4.3案例分析：房屋所有權(quán)歸屬的爭議解決4.3.1案例詳情與爭議焦點在上海市某區(qū)法院審理的一起借名買房案件中，原告林某因自身不具備當(dāng)?shù)刭彿抠Y格，于2017年5月與具有購房資格的被告趙某協(xié)商借名買房。雙方口頭約定，林某出資購買位于上海市某小區(qū)的一套商品房，房屋總價款為450萬元，林某承擔(dān)全部購房款及相關(guān)稅費；趙某僅作為名義購房人，協(xié)助林某辦理購房手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)登記在趙某名下；待林某符合購房資格時，趙某應(yīng)協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。隨后，林某通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向趙某支付了450萬元購房款，趙某與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房屋交付后，林某對房屋進行了裝修，并實際居住使用至今。2023年，林某滿足了當(dāng)?shù)刭彿抠Y格，便要求趙某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。然而，趙某卻以雙方?jīng)]有書面借名協(xié)議為由，拒絕承認(rèn)借名買房關(guān)系，聲稱房屋是自己出資購買，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，要求林某騰退房屋。林某多次與趙某協(xié)商無果后，無奈向法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，并判令趙某協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。本案的爭議焦點主要集中在兩個方面：一是借名買房關(guān)系是否成立，即林某與趙某之間是否存在真實有效的借名買房約定；二是房屋所有權(quán)的歸屬問題，若借名買房關(guān)系成立，房屋所有權(quán)應(yīng)歸林某還是趙某所有。林某主張，雖然雙方?jīng)]有書面借名協(xié)議，但自己支付了全部購房款，且房屋一直由自己實際占有使用，周圍鄰居和物業(yè)都能證明這一事實，足以證明借名買房關(guān)系的存在，房屋所有權(quán)應(yīng)歸自己所有。趙某則辯稱，沒有書面協(xié)議就無法認(rèn)定借名買房關(guān)系，房屋登記在自己名下，根據(jù)物權(quán)登記的公示公信原則，自己才是房屋的合法所有權(quán)人。4.3.2法院判決及啟示法院經(jīng)審理后認(rèn)為，雖然林某與趙某之間沒有書面借名買房協(xié)議，但林某提供了銀行轉(zhuǎn)賬記錄，清晰顯示其向趙某支付了450萬元購房款，且購房款支付時間與房屋購買時間相符，能夠證明林某對房屋進行了實際出資。林某自房屋交付后一直居住使用，并對房屋進行了裝修，物業(yè)及周圍鄰居也能證實房屋由林某實際控制。綜合考慮林某的出資情況、房屋的占有使用情況以及雙方之間的溝通記錄等證據(jù)，法院認(rèn)定林某與趙某之間存在借名買房關(guān)系。關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬問題，法院認(rèn)為，借名買房關(guān)系成立的情況下，房屋雖登記在趙某名下，但林某作為實際出資人，對房屋享有實際權(quán)益。根據(jù)當(dāng)事人之間的真實意思表示和公平原則，房屋所有權(quán)應(yīng)歸林某所有。最終，法院判決確認(rèn)房屋所有權(quán)歸林某所有，趙某應(yīng)在判決生效后的15日內(nèi)協(xié)助林某辦理房屋過戶手續(xù)。這一案例對類似案件處理具有重要的啟示和借鑒意義。在借名買房糾紛中，即使沒有書面協(xié)議，法院也會綜合審查各種證據(jù)來判斷借名買房關(guān)系是否成立。實際出資情況和房屋占有使用情況是關(guān)鍵證據(jù)，能夠有力證明借名買房關(guān)系的存在和實際權(quán)利人的權(quán)益。在日常生活中，為避免借名買房糾紛，當(dāng)事人應(yīng)盡量簽訂書面借名協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和房屋歸屬，保留好出資憑證等相關(guān)證據(jù)。對于法院而言，在處理借名買房糾紛時，應(yīng)全面、客觀地審查證據(jù)，準(zhǔn)確認(rèn)定案件事實，遵循公平、公正原則，平衡各方當(dāng)事人的利益，做出合理的判決，以維護社會的公平正義和穩(wěn)定秩序。五、借名買房的法律風(fēng)險及防范措施5.1借名人面臨的法律風(fēng)險5.1.1出名人反悔的風(fēng)險在借名買房中，出名人反悔的風(fēng)險對借名人的權(quán)益構(gòu)成重大威脅。出名人可能基于多種原因否認(rèn)借名事實，給借名人事先的規(guī)劃和權(quán)益保障帶來極大的不確定性。當(dāng)房屋價格大幅上漲時，出名人受利益驅(qū)使，可能妄圖侵占房屋增值收益，從而拒絕承認(rèn)借名買房的約定。在北京市某區(qū)法院審理的一起借名買房案件中，借名人張某與出名人李某系朋友關(guān)系，雙方口頭約定借名買房。后房屋價格上漲近一倍，李某便聲稱房屋是自己購買，與張某無關(guān)，拒絕配合過戶。張某雖能提供部分出資證據(jù)，但因缺乏書面借名協(xié)議，在訴訟中面臨較大的舉證困難，其合法權(quán)益難以得到有效保障。出名人不配合過戶也是常見問題，這將使借名人無法順利取得房屋產(chǎn)權(quán)。即使雙方簽訂了書面借名協(xié)議，出名人也可能以各種理由拖延或拒絕履行過戶義務(wù)。在一些案例中，出名人以工作繁忙、身體不適等借口，遲遲不協(xié)助借名人辦理過戶手續(xù)。借名人若通過訴訟途徑解決，不僅需要耗費大量的時間和精力，還可能面臨訴訟結(jié)果不確定的風(fēng)險。訴訟過程中，借名人需承擔(dān)舉證責(zé)任，證明借名買房關(guān)系的存在以及自己已履行相關(guān)義務(wù)。若證據(jù)不足，法院可能無法支持借名人的訴求，導(dǎo)致借名人無法實現(xiàn)房屋過戶的目的。更嚴(yán)重的是，出名人擅自處分房屋，將使借名人可能徹底失去房屋。出名人作為房屋登記的名義產(chǎn)權(quán)人，在法律上有權(quán)對房屋進行處分。若出名人擅自將房屋出售、抵押給第三人，且第三人基于對不動產(chǎn)登記的信賴，支付了合理對價并辦理了過戶登記手續(xù)，根據(jù)物權(quán)的公示公信原則和善意取得制度，第三人將合法取得房屋所有權(quán)。在上海市某法院審理的一起案件中，出名人擅自將借名購買的房屋抵押給銀行獲取貸款，后因無法償還貸款，銀行申請法院拍賣房屋。借名人雖主張自己是房屋實際權(quán)利人，但法院認(rèn)為銀行作為善意第三人，依法享有抵押權(quán)，借名人只能向出名人主張賠償損失。這意味著借名人不僅失去了房屋，還可能因出名人無力賠償而遭受重大財產(chǎn)損失。5.1.2房屋被執(zhí)行的風(fēng)險房屋被執(zhí)行的風(fēng)險是借名人面臨的另一重大法律風(fēng)險，這主要源于出名人的債務(wù)問題。當(dāng)出名人因個人債務(wù)糾紛被債權(quán)人訴至法院，法院可能根據(jù)債權(quán)人的申請，對出名人名下的財產(chǎn)進行保全和強制執(zhí)行。由于房屋登記在出名人名下，法院通常會將其視為出名人的責(zé)任財產(chǎn)進行查封、拍賣等執(zhí)行措施。在北京市某法院審理的一起執(zhí)行異議之訴案件中，出名人因債務(wù)糾紛敗訴，債權(quán)人申請強制執(zhí)行其名下的房屋。借名人雖主張自己是房屋實際出資人，與出名人存在借名買房關(guān)系，但法院認(rèn)為，根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示公信原則，房屋登記在出名人名下，債權(quán)人有權(quán)對該房屋申請執(zhí)行。借名人僅依據(jù)借名買房的約定，不足以對抗法院的強制執(zhí)行，最終借名人的執(zhí)行異議請求被駁回，房屋被依法拍賣用于償還出名人的債務(wù)。在司法實踐中，法院對于借名人提出的執(zhí)行異議，審查標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格。借名人需要提供充分的證據(jù)證明其對房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。這包括證明借名買房關(guān)系的存在，如提供書面借名協(xié)議、雙方的溝通記錄等；證明自己已實際支付購房款，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購房款收據(jù)等；證明自己對房屋實際占有使用，如提供物業(yè)費、水電費繳納憑證、房屋裝修合同等。若借名人無法提供足夠的證據(jù)，法院一般不會支持其執(zhí)行異議請求。即使借名人能夠證明借名買房關(guān)系的存在，法院還會綜合考慮多種因素，如借名買房是否存在規(guī)避法律、政策的情形，是否損害社會公共利益等。借名買房是為了規(guī)避限購政策進行投機炒房，法院可能基于維護房地產(chǎn)市場秩序和社會公共利益的考量，不支持借名人的執(zhí)行異議請求。這使得借名人在面臨房屋被執(zhí)行的風(fēng)險時，維權(quán)難度較大，其合法權(quán)益難以得到有效保護。5.1.3政策變動的風(fēng)險房地產(chǎn)政策處于不斷調(diào)整變化之中，這給借名買房帶來了諸多不確定因素，借名人可能因政策變動而遭受權(quán)益受損。在限購政策調(diào)整方面，若借名買房時借名人因不符合限購政策而借名購房，在借名期間限購政策發(fā)生變化，導(dǎo)致借名買房行為被認(rèn)定為無效，借名人將無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。在一些城市，限購政策對購房資格的審查更加嚴(yán)格，明確規(guī)定借名買房行為違反政策規(guī)定，借名買房協(xié)議無效。在這種情況下，借名人不僅無法實現(xiàn)購房目的，已支付的購房款等費用也可能難以全部追回。若出名人拒絕返還購房款，借名人需通過訴訟等方式維權(quán)，這將耗費大量的時間和精力，且訴訟結(jié)果存在不確定性。稅收政策變化也會對借名買房產(chǎn)生影響。借名買房涉及房屋過戶等環(huán)節(jié)，稅收政策的調(diào)整可能導(dǎo)致過戶成本大幅增加。在借名買房時，雙方約定由借名人承擔(dān)過戶稅費，但在過戶時，因稅收政策調(diào)整，稅費大幅提高，借名人可能難以承受增加的費用。雙方在借名協(xié)議中未對稅收政策變化導(dǎo)致的費用增加問題作出明確約定，可能引發(fā)糾紛。出名人可能要求借名人承擔(dān)全部增加的稅費，而借名人則認(rèn)為費用過高不合理，雙方無法協(xié)商一致，可能導(dǎo)致房屋過戶手續(xù)無法順利辦理，借名人的購房計劃受阻。銀行貸款政策的改變同樣不容忽視。借名買房中，若涉及銀行貸款，貸款政策的調(diào)整可能影響借名人的還款壓力和購房成本。銀行貸款利率上調(diào)，借名人的還款金額將增加，可能超出其預(yù)期和承受能力。若借名人無法按時償還貸款，將影響出名人的信用記錄，出名人可能因此要求借名人提前還清貸款或解除借名協(xié)議。這將給借名人帶來極大的困擾，借名人可能因無法籌集足夠資金提前還款而陷入違約困境，進而面臨房屋被銀行收回或出名人追究違約責(zé)任的風(fēng)險。五、借名買房的法律風(fēng)險及防范措施5.2出名人面臨的法律風(fēng)險5.2.1信用風(fēng)險借名買房過程中，出名人面臨的信用風(fēng)險主要源于借名人的斷供行為。在借名買房涉及銀行貸款的情況下，出名人作為名義貸款人，與銀行簽訂貸款合同，承擔(dān)著按時償還貸款的法律責(zé)任。一旦借名人因經(jīng)濟困難、資金周轉(zhuǎn)不靈或其他原因無法按時償還房貸，銀行將依據(jù)貸款合同向出名人進行催收。若出名人未能及時代償，逾期還款記錄將被報送至征信機構(gòu)，導(dǎo)致出名人個人信用受損。在北京市某銀行的房貸業(yè)務(wù)中，若借款人連續(xù)逾期還款超過3次，或累計逾期還款超過6次，就會被認(rèn)定為信用不良。出名人因借名人斷供而出現(xiàn)逾期還款，其信用評級將下降，在未來的金融活動中，如申請貸款、信用卡時，將面臨銀行嚴(yán)格的審查和限制。銀行可能會提高貸款利率、降低貸款額度，甚至直接拒絕出名人的貸款申請。在信用卡申請方面，出名人可能無法獲得較高的信用額度，或者信用卡申請被拒。這將給出名人的生活和經(jīng)濟活動帶來諸多不便，影響其正常的資金周轉(zhuǎn)和消費計劃。除了房貸逾期影響信用記錄外，若借名人在借名買房過程中還存在其他違約行為，如拖欠物業(yè)費、水電費等與房屋相關(guān)的費用，也可能間接影響出名人的信用。物業(yè)管理公司或水電供應(yīng)部門在追討欠費時，可能會將欠費信息上報相關(guān)信用平臺，而出名人作為房屋登記的名義產(chǎn)權(quán)人，其信用可能會受到牽連。這使得出名人在日常生活中，可能因借名買房而無端背負信用風(fēng)險，損害自身的信用形象和經(jīng)濟利益。5.2.2法律責(zé)任風(fēng)險出名人在借名買房中可能承擔(dān)多種法律責(zé)任風(fēng)險。在債務(wù)清償責(zé)任方面，若借名人未按時償還房貸，銀行作為債權(quán)人，有權(quán)依據(jù)貸款合同要求出名人承擔(dān)還款義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第六百七十五條規(guī)定，借款人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限返還借款。出名人作為名義借款人，若借名人違約斷供，出名人需先向銀行償還剩余貸款本息。在上海市某銀行的房貸糾紛案件中，借名人斷供后，銀行將出名人訴至法院，法院判決出名人承擔(dān)還款責(zé)任。出名人在償還貸款后，雖可依據(jù)借名買房協(xié)議向借名人追償，但借名人可能因經(jīng)濟困難等原因無力償還，導(dǎo)致出名人遭受經(jīng)濟損失。若借名人因房屋產(chǎn)生其他債務(wù)糾紛，如因房屋質(zhì)量問題與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，或者因房屋侵權(quán)與第三人產(chǎn)生糾紛，出名人作為房屋登記的名義產(chǎn)權(quán)人，可能會被卷入訴訟。在訴訟中，出名人可能需要承擔(dān)舉證責(zé)任，證明自己并非實際產(chǎn)權(quán)人，不應(yīng)對相關(guān)債務(wù)或糾紛承擔(dān)責(zé)任。若出名人無法提供充分證據(jù)，可能會被法院判決承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在房屋質(zhì)量糾紛中，若開發(fā)商起訴要求出名人承擔(dān)維修費用等責(zé)任，出名人若不能證明借名買房關(guān)系，可能需自行承擔(dān)該費用。出名人還可能面臨違約責(zé)任風(fēng)險。若出名人違反借名買房協(xié)議約定，擅自處分房屋或拒絕協(xié)助借名人辦理過戶手續(xù)，需承擔(dān)違約責(zé)任。借名買房協(xié)議通常會約定雙方的權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任，如出名人擅自將房屋出售、抵押給第三人，導(dǎo)致借名人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，出名人應(yīng)按照協(xié)議約定向借名人支付違約金，并賠償借名人因此遭受的損失。在北京市某法院審理的一起借名買房案件中，出名人擅自將房屋抵押給銀行獲取貸款，后無法償還貸款，房屋被銀行拍賣。法院判決出名人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償借名人房屋差價損失、已支付的購房款及利息等費用。5.3防范借名買房法律風(fēng)險的建議5.3.1簽訂完善的借名買房協(xié)議簽訂完善的借名買房協(xié)議是防范借名買房法律風(fēng)險的關(guān)鍵舉措。在協(xié)議中，應(yīng)明確房屋歸屬，清晰約定房屋雖登記在出名人名下，但實際所有權(quán)歸借名人所有。詳細說明房屋的具體位置、面積、戶型等信息，確保房屋指向明確，避免因房屋信息模糊引發(fā)爭議。明確出資方式，具體寫明購房款的支付方式，如銀行轉(zhuǎn)賬的，應(yīng)注明轉(zhuǎn)賬時間、轉(zhuǎn)賬賬戶等信息；若有現(xiàn)金支付部分，需詳細記錄支付時間、地點及在場證人等，以確鑿證明借名人的出資行為。在北京市某借名買房糾紛案件中，借名人與出名人簽訂的協(xié)議中，對出資方式約定模糊，僅注明“借名人支付了購房款”，未明確支付方式和具體細節(jié)。后雙方發(fā)生糾紛，出名人否認(rèn)借名買房關(guān)系，借名人因無法清晰證明出資方式和金額，導(dǎo)致其主張房屋所有權(quán)的訴求面臨較大阻礙。過戶時間的約定也至關(guān)重要，應(yīng)在協(xié)議中確定具體的過戶時間或過戶條件。約定在借名人滿足當(dāng)?shù)刭彿抠Y格后的一定期限內(nèi)辦理過戶手續(xù)，或者在房屋購買后的特定年限后辦理過戶。明確過戶時間和條件，可避免出名人拖延過戶，保障借名人能按時取得房屋產(chǎn)權(quán)。違約責(zé)任條款同樣不可或缺，需詳細約定雙方違約時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。出名人擅自處分房屋，應(yīng)按照房屋市場價值的一定比例向借名人支付違約金，并賠償借名人因此遭受的全部損失，包括房屋差價損失、維權(quán)費用等；借名人未按時支付購房款或違反其他約定，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。在上海市某借名買房案件中，借名協(xié)議約定出名人擅自處分房屋需支付違約金50萬元。后出名人擅自將房屋抵押給第三人，法院依據(jù)協(xié)議約定，判決出名人支付借名人違約金50萬元，并賠償借名人因房屋被抵押導(dǎo)致的其他損失。除上述關(guān)鍵條款外，協(xié)議還可約定其他事項，如房屋的使用、收益、維修、管理等方面的權(quán)利義務(wù)。約定房屋由借名人實際占有使用，出名人不得干涉借名人對房屋的正常使用；房屋產(chǎn)生的租金收益歸借名人所有；房屋維修費用由借名人承擔(dān)，但出名人應(yīng)在必要時提供協(xié)助等。通過簽訂完善的借名買房協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)，可有效降低借名買房過程中的法律風(fēng)險，減少糾紛發(fā)生的可能性。5.3.2保留相關(guān)證據(jù)保留相關(guān)證據(jù)是借名人維護自身權(quán)益的重要保障。借名人應(yīng)妥善保留出資憑證，這是證明其對房屋實際出資的關(guān)鍵證據(jù)。出資憑證包括銀行轉(zhuǎn)賬記錄、購房款收據(jù)、發(fā)票等。銀行轉(zhuǎn)賬記錄應(yīng)清晰顯示轉(zhuǎn)賬時間、轉(zhuǎn)賬金額、轉(zhuǎn)賬雙方賬戶信息等，且轉(zhuǎn)賬用途應(yīng)注明為購房款。購房款收據(jù)和發(fā)票應(yīng)妥善保管，確保其真實性和完整性。在北京市某法院審理的借名買房案件中，借名人提供了完整的銀行轉(zhuǎn)賬記錄，顯示其向出名人賬戶轉(zhuǎn)賬用于支付購房款，且購房款收據(jù)也在借名人手中。這些出資憑證為法院認(rèn)定借名買房關(guān)系和房屋所有權(quán)歸屬提供了有力支持。聊天記錄、通話錄音等溝通記錄也是重要證據(jù)。借名雙方在借名買房過程中的溝通記錄，能夠反映雙方的真實意思表示和借名買房的相關(guān)情況。借名人應(yīng)注意保存與出名人關(guān)于借名買房事宜的聊天記錄，如討論借名買房的原因、房屋歸屬、過戶時間等內(nèi)容的記錄。若有通話溝通，可進行錄音，錄音內(nèi)容應(yīng)清晰可辨，包含雙方身份信息和借名買房相關(guān)討論內(nèi)容。在某借名買房糾紛中，借名人通過聊天記錄證明雙方曾就借名買房達成合意，且出名人承諾在條件成熟時協(xié)助辦理過戶手續(xù)。這些聊天記錄在案件審理中起到了關(guān)鍵作用，有助于借名人維護自身權(quán)益。購房手續(xù)如商品房買賣合同、房屋產(chǎn)權(quán)證書等原件也應(yīng)妥善保管。商品房買賣合同是證明房屋購買情況的重要文件，借名人應(yīng)確保合同原件由自己保管。房屋產(chǎn)權(quán)證書雖登記在出名人名下，但借名人保管原件，可在一定程度上防止出名人擅自處分房屋。借名人還應(yīng)保留房屋交付憑證、物業(yè)費繳納憑證、水電費繳納憑證等，這些憑證能夠證明借名人對房屋的實際占有使用情況。在上海市某借名買房案件中，借名人提供了房屋交付憑證、多年的物業(yè)費和水電費繳納憑證，證明房屋自交付后一直由其實際占有使用。這些證據(jù)與其他證據(jù)相互印證，增強了借名人主張房屋所有權(quán)的說服力。借名人應(yīng)養(yǎng)成良好的證據(jù)保留習(xí)慣，將相關(guān)證據(jù)分類整理，妥善保存。在可能的情況下，對重要證據(jù)進行備份，以防證據(jù)丟失或損壞。若日后發(fā)生糾紛，完整、充分的證據(jù)將為借名人維護自身合法權(quán)益提供有力支撐。5.3.3尋求法律專業(yè)幫助尋求法律專業(yè)幫助是防范借名買房法律風(fēng)險的有效途徑。在借名買房前，當(dāng)事人咨詢律師，可獲取專業(yè)的法律建議。律師能夠根據(jù)當(dāng)事人的具體情況，分析借名買房的法律風(fēng)險，并提供針對性的防范措施。律師會詳細審查借名買房的目的，判斷是否存在違反法律法規(guī)或政策規(guī)定的情形。借名買房是為了規(guī)避限購政策進行投機炒房，律師會告知當(dāng)事人此類行為可能導(dǎo)致借名買房協(xié)議無效，使當(dāng)事人面臨巨大的法律風(fēng)險。律師還會協(xié)助當(dāng)事人起草或?qū)彶榻杳I房協(xié)議，確保協(xié)議內(nèi)容合法、完善，明確雙方權(quán)利義務(wù)，有效降低法律風(fēng)險。在協(xié)議中，律師會建議明確約定房屋歸屬、出資方式、過戶時間、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，并對協(xié)議中的法律術(shù)語和條款含義進行詳細解釋，使當(dāng)事人清楚了解協(xié)議的法律后果。在糾紛發(fā)生時，當(dāng)事人應(yīng)及時尋求法律幫助。律師可根據(jù)案件具體情況，制定合理的維權(quán)策略。在借名買房糾紛中，律師會協(xié)助當(dāng)事人收集、整理證據(jù)，通過法律途徑解決糾紛。律師會指導(dǎo)當(dāng)事人收集出資憑證、聊天記錄、購房手續(xù)等證據(jù)，確保證據(jù)的合法性、關(guān)聯(lián)性和真實性。在證據(jù)收集完成后，律師會根據(jù)證據(jù)情況和法律規(guī)定，選擇合適的維權(quán)方式，如協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。若雙方爭議較小，律師會嘗試通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決糾紛，促使雙方達成和解協(xié)議；若爭議較大，無法通過協(xié)商解決，律師會代理當(dāng)事人向法院提起訴訟，通過法律程序維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。在訴訟過程中，律師會運用專業(yè)的法律知識和訴訟技巧，為當(dāng)事人進行有力的辯護，爭取有利的判決結(jié)果。通過尋求法律專業(yè)幫助，當(dāng)事人能夠更好地了解借名買房的法律風(fēng)險和相關(guān)法律規(guī)定，在借名買房過程中做到心中有數(shù)，有效防范法律風(fēng)險。在糾紛發(fā)生時，借助律師的專業(yè)力量，當(dāng)事人能夠更有效地維護自身合法權(quán)益。六、借名買房糾紛的解決途徑與司法裁判要點6.1借名買房糾紛的常見類型6.1.1房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛是借名買房糾紛中的重要類型，其產(chǎn)生的根源在于借名買房行為導(dǎo)致房屋登記產(chǎn)權(quán)人與實際產(chǎn)權(quán)人不一致。在借名買房中，雖然實際出資人（借名人）支付了購房款并實際占有使用房屋，但房屋產(chǎn)權(quán)卻登記在名義購房人（出名人）名下。這種法律物權(quán)與事實物權(quán)的分離，極易引發(fā)雙方對房屋所有權(quán)歸屬的爭議。在北京市某法院審理的一起借名買房案件中，借名人與出名人系親屬關(guān)系，雙方未簽訂書面借名協(xié)議，僅口頭約定借名買房事宜。后出名人主張房屋歸其所有，借名人則認(rèn)為自己是實際出資人，對房屋享有所有權(quán)。雙方為此發(fā)生激烈爭議，訴至法院。此類糾紛的特點顯著。在證據(jù)方面，由于借名雙方通?；谟H屬、朋友等親密關(guān)系借名買房，可能未簽訂書面借名協(xié)議，或者雖有書面協(xié)議但內(nèi)容不夠完善。這使得借名人在證明借名買房關(guān)系和自己對房屋的實際出資、占有使用情況時，面臨較大的舉證困難。在上述案例中，借名人因缺乏書面借名協(xié)議，只能通過提供銀行轉(zhuǎn)賬記錄、房屋居住使用證明等間接證據(jù)來證明借名買房關(guān)系，證據(jù)的關(guān)聯(lián)性和證明力受到一定影響。糾紛往往涉及到復(fù)雜的家庭關(guān)系和情感因素，使得糾紛的解決更加棘手。親屬之間的借名買房糾紛，不僅涉及房屋所有權(quán)的歸屬，還可能牽扯到親情關(guān)系的維護和家庭財產(chǎn)的分割，處理不當(dāng)容易引發(fā)家庭矛盾的激化。在處理房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛時，面臨諸多難點。如何準(zhǔn)確判斷借名買房關(guān)系是否成立是關(guān)鍵難點之一。法院需要綜合審查各種證據(jù)，包括出資情況、借名合意、房屋占有使用情況等。若證據(jù)不足或存在矛盾，法院難以認(rèn)定借名買房關(guān)系的真實性。在判斷借名協(xié)議的效力時，也存在一定難度。借名協(xié)議可能因違反法律法規(guī)強制性規(guī)定、違背公序良俗等原因被認(rèn)定為無效。借名購買保障性住房的協(xié)議，因違反保障性住房政策規(guī)定，通常會被認(rèn)定為無效。在這種情況下，房屋所有權(quán)的歸屬將依據(jù)法律規(guī)定進行重新判定，借名人的權(quán)益保護面臨挑戰(zhàn)。如何平衡物權(quán)登記的公示公信原則與實際權(quán)利人的利益，也是處理此類糾紛的難點。一方面，物權(quán)登記具有公示公信效力，保護了交易安全和第三人的信賴?yán)?；另一方面，借名人作為實際權(quán)利人，其合法權(quán)益也應(yīng)得到合理保護。在司法實踐中，需要在兩者之間尋找平衡點，做出公正合理的裁判。6.1.2房屋過戶糾紛房屋過戶糾紛是借名買房糾紛中較為常見的類型，主要是出名人不配合過戶，借名人要求履行過戶義務(wù)引發(fā)的糾紛。在借名買房協(xié)議有效的情況下，當(dāng)借名人滿足約定的過戶條件時，出名人應(yīng)按照協(xié)議約定協(xié)助借名人辦理房屋過戶手續(xù)。在實際操作中，出名人可能因各種原因拒絕配合過戶。出名人可能受房屋價格上漲等利益因素的驅(qū)使，妄圖侵占房屋增值收益，從而拒絕履行過戶義務(wù)。在上海市某法院審理的一起借名買房案件中，借名人與出名人簽訂了借名買房協(xié)議，約定在借名人符合購房資格后辦理過戶手續(xù)。后房屋價格大幅上漲，出名人見房屋增值巨大，便以各種理由拒絕配合過戶，聲稱房屋是自己的，要求借名人騰退房屋。在解決此類糾紛時，可通過多種方式。協(xié)商是解決糾紛的首選方式，借名人與出名人可在平等、自愿的基礎(chǔ)上進行溝通協(xié)商，尋求雙方都能接受的解決方案。借名人可與出名人就房屋增值部分的分配進行協(xié)商，給予出名人一定的經(jīng)濟補償，以換取其配合過戶。若協(xié)商無果，借名人可向房屋登記機關(guān)申請更正登記或異議登記。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百二十條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。借名人在申請更正登記或異議登記時，需提供充分的證據(jù)證明自己是房屋的實際權(quán)利人，如借名買房協(xié)議、購房款支付憑證、房屋實際占有使用證明等。若上述方式無法解決糾紛，借名人可通過訴訟途徑解決。借名人可向法院提起訴訟，請求法院判令出名人履行過戶義務(wù)。在訴訟過程中，借名人需承擔(dān)舉證責(zé)任，證明借名買房協(xié)議的有效性以及自己已滿足過戶條件。借名人應(yīng)提供借名買房協(xié)議原件、雙方關(guān)于過戶事宜的溝通記錄、自己符合購房資格的證明等證據(jù)。法院會根據(jù)雙方提供的證據(jù)和相關(guān)法律規(guī)定，對案件進行審理和判決。若法院判決出名人履行過戶義務(wù)，而出名人拒不履行的，借名人可向法院申請強制執(zhí)行。法院會通過法定程序，強制出名人協(xié)助借名人辦理房屋過戶手續(xù)，以實現(xiàn)借名人的合法權(quán)益。6.1.3房屋處分糾紛房屋處分糾紛主要是指出名人擅自處分房屋，借名人要求賠償損失或確認(rèn)處分行為無效的糾紛。出名人作為房屋登記的名義產(chǎn)權(quán)人，在法律上有權(quán)對房屋進行處分。在借名買房中，出名人可能違背借名協(xié)議約定，擅自將房屋出售、抵押給第三人，從而損害借名人的權(quán)益。在北京市某法院審理的一起借名買房案件中，出名人擅自將借名購買的房屋抵押給銀行獲取貸款，后因無法償還貸款，銀行申請法院拍賣房屋。借名人得知后，主張自己是房屋實際權(quán)利人，出名人的抵押行為無效，要求法院確認(rèn)抵押行為無效并賠償自己的損失。當(dāng)出名人擅自處分房屋時，借名人要求賠償損失或確認(rèn)處分行為無效，需依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定進行判斷。在確認(rèn)處分行為無效方面，若第三人并非善意取得房屋，借名人可依據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百一十一條規(guī)定，主張出名人的處分行為無效。該條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)：受讓人受讓該不動產(chǎn)時是善意；以合理的價格轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。若第三人不符合善意取得的條件，借名人作為房屋實際權(quán)利人，有權(quán)要求法院確認(rèn)出名人與第三人之間的處分行為無效，追回房屋。在要求賠償損失方面，若第三人善意取得房屋，借名人無法追回房屋，此時借名人可要求出名人賠償因擅自處分房屋給自己造成的損失。損失賠償范圍包括房屋差價損失、已支付的購房款及