-2-房地產(chǎn)公司財務風險分析與防范—以恒大地產(chǎn)為例內容摘要伴隨1978年改革開放的影響，同其他行業(yè)一樣，國內的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了迅猛的發(fā)展，不僅改善了國民的居住環(huán)境，更是對我國經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟結構產(chǎn)生了重大的影響。但是近年來，隨著國家管控政策的收緊，房地產(chǎn)上市公司不斷“暴雷”，暴露了地產(chǎn)公司在經(jīng)營過程中各方面的問題，擬初步分析原因主要是為國內不少上市地產(chǎn)公司在風險管控方面存在極大的不足：一方面是社會再生產(chǎn)的過程中公司的籌集資金、投入建設、回籠資金都有風險存在；另一方面宏觀環(huán)境的復雜多變和其他因素的不確定性，財務風險存在于公司資金運動的每個環(huán)節(jié)，如果處理不當將對不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。本文主要以恒大房地產(chǎn)公司2014-2016年的歷史財務數(shù)據(jù)為基礎通過財務數(shù)據(jù)比率分析模型，結合文獻分析法，對恒大房地產(chǎn)公司各項經(jīng)營數(shù)據(jù)進行深入分析與論證，以揭示恒大“暴雷”的必然性，很大一部分來源于風控方面，特別是財務風險方面的薄弱。最后，基于分析結果，提出防范化解房地產(chǎn)公司的財務風險，應從建立健全的財務風險管理體系和提高財務管理人員的風險意識入手。關鍵詞：房地產(chǎn)；上市公司；財務風險19037_WPSOffice_Level1一、引言 16659_WPSOffice_Level2（一）研究背景及意義 127164_WPSOffice_Level2（二）研究方法 121792_WPSOffice_Level1二、財務風險理論概述 230939_WPSOffice_Level2（一）財務風險定義 215174_WPSOffice_Level2（二）財務風險分類 25980_WPSOffice_Level2（三）財務風險特征 221634_WPSOffice_Level1三、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險分析 313962_WPSOffice_Level2（一）恒大地產(chǎn)集團簡介 323287_WPSOffice_Level2（二）恒大地產(chǎn)集團的2014-2016年財務狀況分析 32384_WPSOffice_Level1四、案例公司財務風險存在的問題分析 631187_WPSOffice_Level2（一）對財務風險重視不夠 62642_WPSOffice_Level2（二）財務管理機制薄弱 629871_WPSOffice_Level2（三）風險管理規(guī)劃不合理 623614_WPSOffice_Level1五、應對房地產(chǎn)公司財務風險的建議 623614_WPSOffice_Level1參考文獻 8房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務風險分析與防范—以恒大地產(chǎn)為例一、引言（一）研究背景及意義自中國改革開放以來，各行各業(yè)都開啟了“野蠻生長”道路，但隨著發(fā)展的進程，諸多行業(yè)也進入了發(fā)展頸瓶期，從增量市場變成了存量市場競爭，不同行業(yè)的競爭激烈，甚至許多大公司集團也可能面臨嚴重的商業(yè)危機，特別是財務危機。這甚至可能導致資本鏈崩潰，導致破產(chǎn)。此外，除了受經(jīng)濟周期波動、經(jīng)濟下行、國家經(jīng)濟結構轉型等宏觀經(jīng)濟因素及國家政策調控等外部因素影響外，造成諸多大型集團財務危機即財務風險的原因還與企業(yè)自身因素有關，如諸多公司風險防控的意識不足、重視程度不夠，沒有制定完善合理的財務風險應對機制，各類風險特別是財務方面的風險應對能力較弱。正如郭仲偉在《風險分析與決策》中所述，由于外部市場條件（即外部因素）不斷變化，無法改變，公司的財務風險無處不在，不可避免，但公司要持續(xù)健康發(fā)展，并非毫無辦法，可以通過建立良好的風險預警機制，用以應對風險，作為風險防范的手段方法①。當下，受國內地方政府的土地財政的影響、傳統(tǒng)文化對房產(chǎn)的剛需需求影響，房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了GDP增長的重要行業(yè)，甚至可以說是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。正因如此重要，房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，才顯得格外重要；也因為如此，房地產(chǎn)公司的風險管理顯得格外重要。從小了看，房地產(chǎn)行業(yè)涉及到了國民切身利益、家庭穩(wěn)定，從大了說帶動了國民消費、相關產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。一旦房地產(chǎn)行業(yè)沒有管控好風險，輕則公司破產(chǎn)，影響國民就業(yè)；重則甚至可能給國內市場經(jīng)濟帶來系統(tǒng)性風險，甚至是金融危機。就目前國內地產(chǎn)公司不斷“暴雷”情況來看，顯然，國內房地產(chǎn)公司對財務風險重視尚且不足，更遑論制定完善的財務風險應對措施。作為一個資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的基本價值是資產(chǎn)投資，具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期和資金回收期長等特點，使得房地產(chǎn)行業(yè)需要借助銀行借款、發(fā)行債券等融資方式，進行高杠桿運作，補充企業(yè)現(xiàn)金流動性，故高財務風險成為房地產(chǎn)行業(yè)與生俱來的的特點。也因此制定一個科學有效的風險管理機制和制度是房地產(chǎn)公司發(fā)展中的重中之重。因此本文選取了首先“暴雷”的恒大地產(chǎn)公司作為例子，以文獻分析法和財務數(shù)據(jù)比率分析法，對房地產(chǎn)行業(yè)財務風險進行分析研究，并提出改善建議。（二）研究方法本文系統(tǒng)地描述了房地產(chǎn)行業(yè)金融風險的分類，研究了大量相關文獻，讓讀者對房地產(chǎn)風險有初步了解，闡述了房地產(chǎn)行業(yè)金融風險管理過程中存在的問題和缺陷的原則和知識。并根據(jù)房地產(chǎn)金融風險管理現(xiàn)狀提出建議和改進措施。二、財務風險理論概述（一）財務風險定義財務風險是指由于各種不可預見和不受控制的因素，公司在給定期間和給定期間的最終財務業(yè)績與預期業(yè)務目標不同的可能性，從而導致公司的財務損失或利潤增加。向德偉在《論財務風險》，財務風險是指經(jīng)營過程中因融資方式不當、管理不善而造成的風險，這會降低公司預期利潤，影響公司正常發(fā)展②。公司的財務風險來自外部和內部原因。公司財務管理宏觀經(jīng)濟環(huán)境的復雜性是公司財務風險的外部原因。宏觀經(jīng)濟環(huán)境包括但不限于經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境和自然環(huán)境。然而，財務風險的內在原因是財務管理者缺乏客觀性，缺乏科學的經(jīng)濟決策導致決策錯誤。（二）財務風險分類財務風險可分為籌資風險和投資風險?；I資風險是指公司的破產(chǎn)及其借款資產(chǎn)（股東收益）導致利潤波動的可能性。公司在籌資、投資、生產(chǎn)和運營方面存在一些風險。公司承擔的風險程度取決于償還債務的壓力，其中包括不同的方法，條件和資本使用方式。除了適當規(guī)劃所需數(shù)額和籌集所需資金外，供資決定還必須適當權衡與不同供資方法相關的風險水平，并確定預防和預防風險的措施。債務融資風險意味著一家公司通過發(fā)行債券獲得資金支持，但其活動會影響市場條件、債務水平變化和其他因素，致使企業(yè)無法償還到期債務，從而面臨巨大的財務風險。而股權融資可以通過發(fā)行股票的形式獲得資金支持，降低企業(yè)償還債務的而面臨的財務風險。但由于股票是長期資金的來源，同時，由于股市波動和未來收益的不確定性，容易導致公司濫用資金，盲目投資，使收益達不到預期，導致資金浪費，公司遭受利潤的巨大損失③。此外，投資風險是指企業(yè)在經(jīng)營過程中，由于投資決策失誤，導致實際收益低于預期，造成資本成本過大，進而產(chǎn)生財務風險。根據(jù)投資方向，投資風險分為對內投資風險和對外投資風險。公司對固定資產(chǎn)、營運資金、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的內部投資屬于內部投資，但如若資本使用不當，可能會導致投資資本成本大于實際收益，即投資失敗，造成資本的無效使用，影響企業(yè)資金流和使用，即使得資金未能流向收益率最高的項目。公司將資金向自身公司外部，屬于對外投資，對外投資是為獲得更多的收入來源，將公司資產(chǎn)投入到其它公司中，以期望獲得股利、紅利等收益，但是如果被投入公司發(fā)展受挫，投出方也將會損失一定的收益，付出一定的成本損失。（三）財務風險特征財務風險的特征主要有客觀性不確定性、可度量性、全面性四個方面。（1）客觀性是指：在企業(yè)經(jīng)營過程中，風險是無處不在的，不以企業(yè)主觀意志為轉移，風險無法徹底消除風險，但是可以通過防范措施降低風險發(fā)生的可能性和因風險造成的損失。（2）不確定性是指：財務風險貫穿公司生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，由于各種因素都可能引發(fā)風險，所以任何公司都難以及時準確的做出合適的風險預測。（3）可度量性是指：很難對風險做出及時準確的預估，但是可以建立科學合理的數(shù)學模型，用以預估風險的可能性和損益。（4）全面性是指：現(xiàn)代風險觀念是全面風險觀，強調全面和全員參與。財務風險作為企業(yè)營運風險中的一種，同樣具有風險的共性，財務風險影響著部門、員工和公司的所有崗位和業(yè)務關系，不限于公司的管理層，而應全體員工充分參與風險管理活動的過程中。任何公司要制定的風險應對機制，都因基于此全面風險觀制定。三、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險分析隨著前兩年，國家宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的收緊、疫情的影響，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營風險持續(xù)增加，各大房地產(chǎn)公司紛紛暴雷。本文將以恒大地產(chǎn)公司為研究對象，通過對該公司的財務狀況進行分析研究，結合行業(yè)內其他公司的情況，以小窺大，指出我國房地產(chǎn)公司在財務風險管理中存在的不足④。（一）恒大地產(chǎn)集團簡介恒大地產(chǎn)集團是中國恒大集團控股公司的子公司，成立于1996年6月24日，是國內知名房地產(chǎn)公司，并在港股上市，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，公司在全國各地擁有大型房地產(chǎn)開發(fā)項目。（二）恒大地產(chǎn)集團的2014-2016年財務狀況分析1.資產(chǎn)負債表情況表1恒大地產(chǎn)權益類賬戶變動分析表項目2015-2014差額（萬元）變動率（%）對權益總額的影響（%）2016-2015差額（萬元）變動率（%）對權益總額的影響（%）流動負債合計-27274.8-64.99-23.69%-2594.4-13.49-2.69%非流動負債合計5640849.404.90%-5640-105.14-5.86%所有者權益合計-840-1.16-0.73%-1188-1.66-1.24%數(shù)據(jù)來源：恒大地產(chǎn)年度報表（本文表格數(shù)據(jù)來源同表1）2014年至2015年間恒大地產(chǎn)所有者權益收益減少840萬元，減少1.16%；2015—2016年間所有者權益收益減少1188萬元，減少1.66%。對權益總額影響值分別是-0.73%和-1.24%；通過分析，發(fā)現(xiàn)恒大地產(chǎn)因受到未分配利潤的大幅下滑的影響了所有者權益，造成的所有者權益下降⑤。通過查閱資料，研究發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)集團資產(chǎn)在2015年大幅減少，包括，流動資產(chǎn)下降28.38%，而不是流動資產(chǎn)的比較，雖有增長但是增長有限，很難挽回流動資產(chǎn)下降的局面，整體處于減少狀態(tài)。此外，因為房地產(chǎn)公司多以銀行借款等方式進行高杠桿經(jīng)營，銀行及債權利息及本金償付為一項大額開支，由此可知，流動資產(chǎn)的大幅減少必然對償付利息產(chǎn)生一定影響，進而帶來財務風險，即可知恒大“暴雷”在2015年已可初見端倪。

2.現(xiàn)金流量表分析表2恒大地產(chǎn)集團2014-2016現(xiàn)金流量對比表（單位：萬元）項目2014年2015年2016年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計8072310752188100經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計944358969675392經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-137141782512708投資活動現(xiàn)金流入小計320472946686投資活動現(xiàn)金流出小計5946168536311投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-2743-9559376籌資活動現(xiàn)金流入小計62332716056486籌資活動現(xiàn)金流出小計461878846321257籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額16145-16859-14771期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額13642133124747期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額1331247473235現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的凈增加額-330-8564-1511由表2可發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)集團2014年度在經(jīng)營、籌資和投資等方面所創(chuàng)造現(xiàn)金流量為負，但是2015年、2016年恒大地產(chǎn)集團的現(xiàn)金收支金額大于支出金額。根據(jù)劉興倍在《商務管理》中提到的理論，表2的數(shù)據(jù)似乎表明恒大盈利能力較為穩(wěn)定，在償還當前債務的同時，還可以投資其它項目⑥。但是考慮到2015年整體流動資產(chǎn)大幅減少，且各項現(xiàn)金流入流出變動比列較大，應對恒大財務風險情況保持警覺，擬進一步研究現(xiàn)金流量，以確定是否恒大實際經(jīng)營情況。

表3恒大地產(chǎn)集團2014-2016年現(xiàn)金流入表（單位：萬元）項目2014年2015年2016年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計金額（萬元）8072310752188100占比（%）55.19%57.68%86.99%投資活動現(xiàn)金流入小計金額（萬元）320472946686占比（%）2.19%3.91%6.60%籌資活動現(xiàn)金流入小計金額（萬元）62332716056486占比（%）42.62%38.41%6.40%現(xiàn)金總流入金額（萬元）146258186420101273占比（%）100.00%100.00%100.00%通過進一步分析發(fā)現(xiàn)，如上表3所示，2014～2016年，恒大地產(chǎn)集團在經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流量占比最大，且連年增長，但是，盡管2015年現(xiàn)金流入較2014年增長27.46%，但2016年與2015年相比下降45.67%，顯示恒大在籌資上極有可能存在問題，財務風險大有愈演愈烈之勢，對應的后續(xù)償債能力也會很弱。3.償債能力分析表4恒大地產(chǎn)集團短期償債能力分析表項目2014年2015年2016年流動比率(%)2.132.362.68速動比率(%)1.582.732.98現(xiàn)金比率(%)52.4555.3857.26對2014-2016年間表4數(shù)據(jù)進行分析，恒大地產(chǎn)集團短期償債能力流動比率都在2以上，速動比率都在1以上，根據(jù)仲小瑾、荊海章《房地產(chǎn)融資租賃前景分析》所訴，表明恒大的短期償債能力較好。此外，2015年恒大地產(chǎn)集團的流動比率上升了1.37%，速動比率上升了1.21%，兩者均出現(xiàn)了高幅度增長，2016趨于穩(wěn)定，表面上看短期債務償還壓力較小，短期資金來源穩(wěn)定⑦。但是2015年償債能力的大幅變化達55.03%，也可理解為恒大財務指標異常，可能暗藏危機，仍應對此保持警覺。表5恒大地產(chǎn)集團長期償債能力分析表項目2014年2015年2016年利息保障倍數(shù)9.635.7916.38從上表5可以看出，該公司的利息保障倍數(shù)都高于1，說明該公司的支付能力較好，但是變動幅度大，一定程度上表面指標異常。通過恒大地產(chǎn)的負債、現(xiàn)金流、償債能力等進行系統(tǒng)的分析和研究發(fā)現(xiàn)：恒大地產(chǎn)集團的權益在其發(fā)展中有所下降，流動資產(chǎn)總額減少，表明恒大地產(chǎn)的財務風險在此過程中逐漸增加，對公司長期發(fā)展可能會產(chǎn)生負面影響。四、案例公司財務風險存在的問題（一）財務風險重視有待提高受房地產(chǎn)業(yè)先天特征的影響，房地產(chǎn)業(yè)是三高產(chǎn)業(yè)（高投入、高回報、高風險）?；蛟S是出乎投機或者是幸存者偏差，往往投資者只看到了房地產(chǎn)高回報的特性，而忽略了其高風險性，沒有對財務風險產(chǎn)生足夠的重視，更遑論制定有效的財務風險應對措施，這或許是很多公司出現(xiàn)資金危機的原因之一，這點常瑩在《房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈管理模式研究》一文中有提及⑧。當房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈上升期時，得益于高杠桿，將獲得豐厚的收入，但相應地，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展到一定程度，向上發(fā)展空間受限時，財務風險也將會激增，再加上我國對房地產(chǎn)行業(yè)政策的轉變，使得房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險加劇。本文對恒大地產(chǎn)的財務報表分析發(fā)現(xiàn)：恒大地產(chǎn)集團在2015財務風險已出現(xiàn)端倪（各項財務指標變動異常）。但是通過調查研究發(fā)現(xiàn)，當時恒大并未對此給予足夠的重視，沒有制定完善合理的風險管理體系。（二）財務管理機制薄弱無獨有偶，在研究恒大集團的財務風險時，其他諸多的房地產(chǎn)公司也沒有建立完善合理的風險防范機制，以預算管理為例，諸多房地產(chǎn)公司并沒有沒有科學合理地制定預算管理辦法和嚴格執(zhí)行預算制度，經(jīng)常性的造成資金運用不合理，財務風險隨處可見，財務管理機制簡單粗暴，成本意識薄弱，難以保證投資管理的科學性和合理性，且財務管理人員素質參差不齊，技能水平不一，一定程度上造成財務管理控制失效，致使財務管理和預算流于形式，財務風險劇增。（三）風險管理規(guī)劃不合理研究過程中發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)集團在財務管理過程中缺乏整體規(guī)劃，開工停工具有極大的隨意性，對企業(yè)的產(chǎn)品成本（最終也是影響資金流）和企業(yè)形象造成了極大的不利影響，一旦外部條件惡化，很可能引發(fā)企業(yè)運營風險，進而導致財務風險的加劇，進而影響企業(yè)資金鏈。此外，從企業(yè)融資渠道進行研究發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一，極度依賴銀行等金融機構貸款，對財務風險資金融資端造成了極大的挑戰(zhàn)。一旦受國家政策或其他外部因素影響，當銀行需要緊縮貸款時，將嚴重影響房地產(chǎn)公司的融資，進而導致資金流出現(xiàn)問題。學者邢精平在《公司財務危機預警分析》中指出從公司發(fā)展戰(zhàn)略角度出發(fā)，做好風險管理規(guī)劃，是所有公司在防控財務風險時，需要考慮的重要問題⑨。關于這點，相信所有行業(yè)公司都可以參照關注：在公司定制公司發(fā)展戰(zhàn)略時，便關注財務風險方面的問題。而對于地產(chǎn)公司而言，還需要額外關注行業(yè)存在的成本管控、融資渠道等存在共性方面的問題。五、應對房地產(chǎn)公司財務風險的建議針對房地產(chǎn)企業(yè)風險意識存在不足的問題，本文認為，應從建立健全的財務風險管理體系和提高財務管理人員的風險意識入手。房地產(chǎn)行業(yè)在享受國家相應政策紅利的同時，還應加強自身能力的提升，外因是多變的，自身才是可持續(xù)發(fā)展的必要條件。房地產(chǎn)企業(yè)要制定合理合理的長期發(fā)展規(guī)劃，制定與之相適應的全面預算管理機制，才能真正在各部門、各層級貫徹風險觀念，讓