房地產(chǎn)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法第一章總則第一條立法目的與依據(jù)為規(guī)范房地產(chǎn)維修專項(xiàng)資金（以下簡(jiǎn)稱“專項(xiàng)維修資金”）使用管理，保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造（以下簡(jiǎn)稱“維修改造”），維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金使用管理。前款所稱住宅物業(yè)包括商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等；非住宅物業(yè)包括商業(yè)用房、辦公用房等。第三條定義1.專項(xiàng)維修資金：指業(yè)主交存的，專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后維修改造的資金，屬于業(yè)主共有。2.共用部位：根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共同擁有并使用的部位，包括屋頂、墻面、樓梯間、走廊通道、電梯井、設(shè)備層、陽(yáng)臺(tái)、公共門(mén)廳、架空層、為本幢房屋服務(wù)的配電間等。3.共用設(shè)施設(shè)備：根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共同擁有并使用的設(shè)施設(shè)備，包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、小區(qū)道路、路燈、綠化、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施等。第四條管理原則專項(xiàng)維修資金實(shí)行“專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的管理原則，不得挪作他用。第二章資金交存第五條交存主體下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金：（一）商品住宅的業(yè)主；（二）住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)的業(yè)主；（三）與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主。尚未出售的物業(yè)部分，由建設(shè)單位交存首期專項(xiàng)維修資金。第六條交存標(biāo)準(zhǔn)首期專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)由本地區(qū)房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)，根據(jù)住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%-8%確定（具體標(biāo)準(zhǔn)向社會(huì)公布）。非住宅物業(yè)參照住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，或由房地產(chǎn)主管部門(mén)另行規(guī)定。第七條交存時(shí)間（一）業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項(xiàng)維修資金存入專戶；（二）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付前，將尚未出售的物業(yè)部分的首期專項(xiàng)維修資金存入專戶。第八條賬戶管理1.房地產(chǎn)主管部門(mén)委托商業(yè)銀行作為專戶管理銀行，設(shè)立專項(xiàng)維修資金專戶；2.專戶按幢設(shè)賬、按戶核算，記載業(yè)主姓名、交存金額、使用情況等信息；3.業(yè)主交存的資金存入其名下專項(xiàng)維修資金賬戶。第九條資金續(xù)交當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主續(xù)交：（一）續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定；（二）未成立業(yè)主大會(huì)的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)制定續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)，通知業(yè)主在30日內(nèi)續(xù)交。第十條計(jì)息方式專戶銀行按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，利息計(jì)入業(yè)主賬戶，歸業(yè)主所有。利息收益定期結(jié)轉(zhuǎn)，不得挪作他用。第三章使用范圍第十一條共用部位維修改造范圍專項(xiàng)維修資金用于共用部位的維修改造，包括但不限于：（一）屋頂、墻面防水、保溫層損壞修復(fù)；（二）樓梯間、走廊通道墻面、地面損壞修復(fù)；（三）電梯井、設(shè)備層墻面、地面損壞修復(fù)；（四）公共門(mén)廳、架空層墻面、地面損壞修復(fù)；（五）為本幢房屋服務(wù)的配電間設(shè)施設(shè)備損壞修復(fù)。第十二條共用設(shè)施設(shè)備維修改造范圍專項(xiàng)維修資金用于共用設(shè)施設(shè)備的維修改造，包括但不限于：（一）電梯維修、更新；（二）消防設(shè)施維修、更新；（三）給排水系統(tǒng)管道、閥門(mén)損壞修復(fù)；（四）供熱系統(tǒng)管道、散熱器損壞修復(fù)；（五）供電系統(tǒng)線路、配電箱損壞修復(fù)；（六）小區(qū)道路路面損壞修復(fù)；（七）路燈燈具、線路損壞修復(fù)；（八）綠化樹(shù)木、草坪損壞修復(fù)；（九）溝渠、池、井清淤、修復(fù)；（十）非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)設(shè)施設(shè)備損壞修復(fù)；（十一）公益性文體設(shè)施損壞修復(fù)。第十三條使用限制專項(xiàng)維修資金不得用于下列支出：（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)（如保潔、小修）；（二）業(yè)主專有部分的維修（如室內(nèi)墻面、門(mén)窗）；（三）應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)的維修改造費(fèi)用（如保修期內(nèi)的維修）；（四）應(yīng)當(dāng)由公共責(zé)任保險(xiǎn)承擔(dān)的維修改造費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得使用的支出。第四章使用流程第十四條申請(qǐng)主體專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)主體包括：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)（需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意）；（二）業(yè)主委員會(huì)；（三）相關(guān)業(yè)主（無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)且未成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)，由相關(guān)業(yè)主推選代表提出申請(qǐng)）。第十五條申請(qǐng)材料申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）《專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)表》；（二）維修改造方案（含維修內(nèi)容、部位、數(shù)量、施工方案、工期計(jì)劃等）；（三）工程預(yù)算書(shū)（由具有相應(yīng)資質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)出具）；（四）業(yè)主同意使用的證明材料（如業(yè)主簽名表、表決結(jié)果公示照片等）；（五）其他需要提交的材料（如緊急情況的現(xiàn)場(chǎng)照片、檢測(cè)報(bào)告等）。第十六條審核程序房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審核，審核內(nèi)容包括：（一）維修改造方案的必要性和合理性；（二）工程預(yù)算書(shū)的真實(shí)性和合法性；（三）業(yè)主同意使用的證明材料的有效性；（四）申請(qǐng)主體的資格。審核符合條件的，出具《審核同意書(shū)》；不符合條件的，書(shū)面通知申請(qǐng)主體并說(shuō)明理由。第十七條業(yè)主表決（一）一般情況表決要求使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意（以下簡(jiǎn)稱“雙三分之二”）。業(yè)主表決可以采用書(shū)面形式、電子形式（如業(yè)主群投票、專用APP）或者其他合法形式。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示，公示期限不得少于7日。（二）緊急情況簡(jiǎn)化程序發(fā)生下列緊急情況之一的，不需要經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主同意，申請(qǐng)主體可以直接提出使用申請(qǐng)，經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)核實(shí)后，啟動(dòng)維修改造程序：1.電梯發(fā)生故障，無(wú)法正常使用，危及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的；2.消防設(shè)施損壞，無(wú)法正常使用，危及公共安全的；3.給排水系統(tǒng)發(fā)生故障，導(dǎo)致污水外溢、停水，影響業(yè)主正常生活的；4.供熱系統(tǒng)發(fā)生故障，導(dǎo)致無(wú)法供熱，影響業(yè)主正常生活的；5.小區(qū)道路發(fā)生塌陷，危及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的；6.其他危及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。緊急情況處理完畢后，申請(qǐng)主體應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示維修改造情況和專項(xiàng)維修資金使用情況，公示期限不得少于15日。第十八條實(shí)施與監(jiān)督1.申請(qǐng)主體應(yīng)當(dāng)根據(jù)《審核同意書(shū)》，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行維修改造，簽訂書(shū)面合同（明確維修內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期、價(jià)款、違約責(zé)任等）；2.施工過(guò)程中，申請(qǐng)主體應(yīng)當(dāng)指派專人負(fù)責(zé)監(jiān)督，確保施工質(zhì)量和工期；3.業(yè)主有權(quán)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向申請(qǐng)主體或者房地產(chǎn)主管部門(mén)反映。第十九條驗(yàn)收與結(jié)算1.工程竣工后，申請(qǐng)主體應(yīng)當(dāng)組織施工單位、業(yè)主代表、監(jiān)理單位（如有）進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，出具《驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；驗(yàn)收不合格的，施工單位應(yīng)當(dāng)整改至合格；2.驗(yàn)收合格后，申請(qǐng)主體應(yīng)當(dāng)編制《工程結(jié)算書(shū)》，由具有相應(yīng)資質(zhì)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審核（結(jié)算書(shū)包括工程費(fèi)用、材料費(fèi)用、人工費(fèi)用等）。第二十條分?jǐn)偡绞骄S修改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偅海ㄒ唬┕灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備屬于單幢房屋的，由該幢房屋的業(yè)主分?jǐn)?；（二）屬于小區(qū)全體業(yè)主的，由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；（三）尚未出售的物業(yè)部分，由建設(shè)單位分?jǐn)?。第二十一條資金撥付1.申請(qǐng)主體持《驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》《工程結(jié)算書(shū)》《分?jǐn)偯骷?xì)》等材料，向房地產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資金撥付；2.房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審核，審核通過(guò)后，向?qū)翥y行發(fā)出《資金撥付通知》；3.專戶銀行應(yīng)當(dāng)自收到《資金撥付通知》之日起3個(gè)工作日內(nèi)，將資金撥付給施工單位；4.資金撥付可以分階段進(jìn)行（如預(yù)付款不超過(guò)預(yù)算的30%、進(jìn)度款根據(jù)工程進(jìn)度支付、尾款驗(yàn)收合格后支付）。第五章監(jiān)督管理第二十二條政府部門(mén)監(jiān)督1.房地產(chǎn)主管部門(mén)職責(zé)：（一）制定專項(xiàng)維修資金使用管理具體制度；（二）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理；（三）審核專項(xiàng)維修資金使用申請(qǐng)；（四）查處違反本辦法的行為。2.財(cái)政部門(mén)職責(zé)：監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，確保資金安全。第二十三條業(yè)主與業(yè)委會(huì)監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)查詢本人專項(xiàng)維修資金賬戶的余額和使用情況，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金查詢系統(tǒng)（如網(wǎng)站、APP），方便業(yè)主查詢；2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的交存、使用和結(jié)余情況（每半年至少一次），接受業(yè)主監(jiān)督；3.業(yè)主對(duì)專項(xiàng)維修資金使用情況有異議的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者房地產(chǎn)主管部門(mén)提出，業(yè)主委員會(huì)或者房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)答復(fù)。第二十四條專戶銀行監(jiān)督專戶銀行應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）按照規(guī)定存儲(chǔ)專項(xiàng)維修資金；（二）按照房地產(chǎn)主管部門(mén)的通知撥付專項(xiàng)維修資金；（三）定期向房地產(chǎn)主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)送專項(xiàng)維修資金收支情況（每季度至少一次）；（四）建立專項(xiàng)維修資金賬戶檔案；（五）對(duì)專項(xiàng)維修資金收支情況進(jìn)行核對(duì)，確保賬實(shí)相符。第二十五條審計(jì)監(jiān)督房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)專項(xiàng)維修資金的使用管理情況進(jìn)行審計(jì)（每?jī)赡曛辽僖淮危?，審?jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公布。審計(jì)內(nèi)容包括：（一）專項(xiàng)維修資金的交存、使用、結(jié)余情況；（二）財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算情況；（三）相關(guān)單位的職責(zé)履行情況。第六章法律責(zé)任第二十六條業(yè)主未交存的責(zé)任業(yè)主未按照本辦法交存首期專項(xiàng)維修資金或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期交存；逾期不交的，按日加收萬(wàn)分之五的滯納金。業(yè)主逾期不交的，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院起訴。第二十七條建設(shè)單位未交存的責(zé)任建設(shè)單位未按照本辦法交存尚未出售的物業(yè)部分的首期專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期交存；逾期不交的，按日加收萬(wàn)分之五的滯納金，并處以未交存金額2倍以下的罰款。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用的責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)追回挪用的資金，沒(méi)收違法所得，并處以挪用金額2倍以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員挪用專項(xiàng)維修資金的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。第二十九條主管部門(mén)工作人員的責(zé)任房地產(chǎn)主管部門(mén)工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，依法給予記過(guò)、記大過(guò)處分；情節(jié)嚴(yán)重的，給予降級(jí)、撤職處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第三十條