1房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀易居中國華南事業(yè)部策劃經(jīng)理崔楠2013·01·10謹(jǐn)呈：易居營(yíng)銷惠州公司2報(bào)告定位：普及“宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展”的常識(shí)；預(yù)期效果：分享房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的判斷方法；作者心態(tài)：個(gè)人觀點(diǎn)，不盡成熟，歡迎結(jié)束后交流；聽眾心態(tài)：知識(shí)體系不同，各取所需；關(guān)于此次分享視角:宏觀層面非執(zhí)行層面深度:常識(shí)范疇非技術(shù)研討態(tài)度:個(gè)人觀點(diǎn)非磚家叫獸3核心概念簡(jiǎn)述國際案例借鑒中國市場(chǎng)簡(jiǎn)析惠城發(fā)展簡(jiǎn)析分享思路4核心概念簡(jiǎn)述國際案例借鑒中國市場(chǎng)簡(jiǎn)析惠城發(fā)展簡(jiǎn)析分享思路5無法回避的房地產(chǎn)周期時(shí)間價(jià)格趨勢(shì)：定價(jià)中樞的變化方向，形成向上或向下的變化即為趨勢(shì)；周期：圍繞趨勢(shì)線的上下波動(dòng)即為周期；趨勢(shì)變化的核心因素：房地產(chǎn)需求的基本面：人口總量、人口結(jié)構(gòu)及家庭裂變速度；周期變化的相關(guān)因素：收入波動(dòng)、利率和金融杠桿等；政策，可以放大或收縮周期，但難以長(zhǎng)期改變趨勢(shì)；6無法左右的趨勢(shì)住宅房地產(chǎn)需求：是由人口總量、年齡結(jié)構(gòu)及家庭裂變速度決定的；商業(yè)房地產(chǎn)需求：是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷過程中，第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度決定的；數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：聯(lián)合國人口署趨勢(shì)一旦確定，往往存在持久性，不易改變；日本人口結(jié)構(gòu)示意圖無法回避的周期根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)周期性波動(dòng)往往10年內(nèi)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)復(fù)蘇、繁榮、衰退與蕭條的周期輪換；從代表國家的數(shù)據(jù)來看，繁榮上行周期通常持續(xù)22個(gè)季度，衰退下行周期通常持續(xù)18個(gè)季度；7平均法國意大利英國加拿大澳大利亞韓國美國日本德國單位：季度數(shù)據(jù)來源：OECE數(shù)據(jù)庫8房地產(chǎn)周期的三大特征1、在衰退周期中，房地產(chǎn)投資對(duì)于衰退的負(fù)面沖擊異常明顯；（與正常周期經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)相反）2、周期來臨時(shí)，房地產(chǎn)投資最早變化；3、汽車等耐用品消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的領(lǐng)先作用與房地產(chǎn)投資類似，但通常晚一個(gè)季度；進(jìn)口出口庫存凈出口住宅投資非國防國防建筑耐用品消費(fèi)州和地方政府設(shè)備投資非耐用品消費(fèi)服務(wù)數(shù)據(jù)來源：參考文獻(xiàn)9核心概念簡(jiǎn)述國際案例借鑒中國市場(chǎng)簡(jiǎn)析惠城發(fā)展簡(jiǎn)析分享思路10日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性演變歷史復(fù)興時(shí)期快速成長(zhǎng)階段泡沫形成與膨脹泡沫破滅及“失落的十年”第一階段：戰(zhàn)后至20世紀(jì)70年代中期，政府力量主導(dǎo)的公營(yíng)住宅建設(shè)時(shí)期，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度重建時(shí)期；第二階段：70年代中期至80年代中期，日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展期；第三階段：80年代中期至90年代初，日本面臨日元“升值蕭條”，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫開始形成并膨脹；第四階段：90年代初至本世紀(jì)初，政府政策轉(zhuǎn)向誘發(fā)日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，進(jìn)入所謂“失落的十年”；11第一次泡沫——宏觀經(jīng)濟(jì)背景1955年1967年83695超越戰(zhàn)前水平日本GDP增速示意圖單位：億日元447305超越德國當(dāng)年GDP重大經(jīng)濟(jì)舉措：1、優(yōu)先發(fā)展重化工業(yè)和出口替代；（1960年重化學(xué)工業(yè)比率與發(fā)達(dá)國家相比相當(dāng)?shù)停?970年該指標(biāo)最高；）2、城市化進(jìn)程迅速推進(jìn)；（1947年-1965年，僅18年間，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，70年代初達(dá)到75%）a=8.96%a’=4.56%73年石油危機(jī)時(shí)期宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變：1、物價(jià)攀升：原材料價(jià)格急劇上漲，引發(fā)通脹；2、貿(mào)易惡化：此前4年貿(mào)易順差，變?yōu)?年逆差；3、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩：GDP增速僅為60年代一半，經(jīng)濟(jì)走出高速增長(zhǎng)階段；12第一次泡沫——形成根本原因：土地供給的潛力不足是促成底價(jià)與房?jī)r(jià)上漲最原始的推動(dòng)力；重要原因：剛性需求與投機(jī)需求并存；（1945-50、1970-74兩次嬰兒潮；高通脹+企業(yè)低盈利=投資土地、房產(chǎn)）誘發(fā)原因：住宅貸款方式的轉(zhuǎn)變釋放了居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；寬松的金融政策（貨幣+財(cái)政）推動(dòng)泡沫擴(kuò)張；（貨幣超發(fā)）政策誘導(dǎo)閑置資金流入土地市場(chǎng)：1972年6月，內(nèi)閣提出“日本列島改造論”，指定“發(fā)展特區(qū)”；19851990199520002005日本人口密度對(duì)比（人/平方公里）0100150200250300350400日本中國全球美國13第一次泡沫——破滅目的：為了控制物價(jià)飛漲和土地價(jià)格飆升；措施：1973年1月至1975年3月，實(shí)施嚴(yán)格的緊縮貨幣政策，包括：分別5次提高銀行存款準(zhǔn)備金率和再貼現(xiàn)率，并且限制資金流入商社及不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域；結(jié)果：住宅貸款增幅急劇下跌。不動(dòng)產(chǎn)貸款自1973年之后開始平穩(wěn)的增長(zhǎng)，至70年代后期，六大都市的土地價(jià)格逐漸恢復(fù)理性。第一次泡沫的形成與破滅更像是一次短暫的周期性波動(dòng)，具有可恢復(fù)性，這是與下一次泡沫的根本不同！14第二次泡沫——宏觀經(jīng)濟(jì)背景1、1975年開始，日本城市化接近尾聲，達(dá)到76%，地價(jià)上漲的動(dòng)力開始弱化；2、日本宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“穩(wěn)定增長(zhǎng)”階段，1955-1972-1990，兩個(gè)18年，日本經(jīng)濟(jì)實(shí)際年均增長(zhǎng)率從接近10%到4.3%；3、日本房地產(chǎn)泡沫期間，日本的金融政策改革分為1985-88年寬松的金融政策和1989-91年的緊縮金融政策兩個(gè)階段；數(shù)據(jù)來源：日本年鑒15第二次泡沫——形成1、擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策為房地產(chǎn)投資提供了資金支持；2、寬松的金融環(huán)境為泡沫滋生提供了制度條件；（金融自由化）3、“金融加速器”（定義：由信貸市場(chǎng)的條件變化所引起的對(duì)初始沖擊的放大效應(yīng)。）機(jī)制推波助瀾；4、政策制定者錯(cuò)誤研判，導(dǎo)致緊縮政策的延誤；（80年代CPI2.5%、急升的資產(chǎn)價(jià)格）土地價(jià)格上漲企業(yè)凈值增加融資成本下降融資增加購買土地地產(chǎn)投資收益率》一般商品16第二次泡沫——破滅1、直接原因：土地市場(chǎng)的供需，短期內(nèi)發(fā)生逆轉(zhuǎn)；2、深層次原因：需求增長(zhǎng)空間有限，無法消化大量供給；（城市化率、人口結(jié)構(gòu)）17兩次泡沫，兩個(gè)結(jié)果1、90年最高峰時(shí)，日本地價(jià)約為美國地價(jià)總額的4倍多，房地產(chǎn)價(jià)值全球股市值2倍；2、商業(yè)地價(jià)上漲傳導(dǎo)至住宅用地；3、價(jià)格波動(dòng)劇烈、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)；（2007年底，六大城市土地價(jià)格僅91年高點(diǎn)的27.7%，絕對(duì)價(jià)格僅1982年水平；價(jià)格下跌持續(xù)56個(gè)季度，91年一季度至05年一季度）兩次房地產(chǎn)泡沫后期調(diào)整的時(shí)間和深度差異巨大，其原因在于兩者所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及引發(fā)房?jī)r(jià)上升的需求結(jié)構(gòu)的不同！198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200419852005200620072008200271.0070.0069.0068.0067.0066.0065.0064.0063.0062.00人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)日本“人口紅利”示意圖69.78%18前事不忘后事之師——日本の啟示日本經(jīng)濟(jì)“失落的十年”，不全因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂，政治、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)因素不容忽視關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面，明確發(fā)展階段，研判趨勢(shì):因素：GDP增速、城市化率、人口總量、人口結(jié)構(gòu)、家庭裂變速度……關(guān)注金融政策，明確調(diào)控意圖，研判周期:因素：利率、存款準(zhǔn)備金率、貨幣發(fā)行量、房地產(chǎn)投資增速、銀行信貸增速；判斷泡沫的方法？19核心概念簡(jiǎn)述國際案例借鑒中國市場(chǎng)簡(jiǎn)析惠城發(fā)展簡(jiǎn)析分享思路2019781991199920072010第一階段：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史21重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。新中國成立戰(zhàn)爭(zhēng)摧殘

一窮二白19791980198619881958從1958年開始，房地產(chǎn)收歸國有，中國房地產(chǎn)從此消失。1991中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史2219791980198619881958契機(jī)1979年開始經(jīng)濟(jì)體制改革1980年4月鄧小平提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想拉開了住房制度改革的序幕。1991中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史231986年1月，國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會(huì)住房制度改革正式啟動(dòng)1988年4月，《中華人民共和國憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。197919801986198819581991中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史24新中國土地拍賣“第一槌”。

1987年12月中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史25創(chuàng)下三天一層樓的“深圳速度”的深圳國貿(mào)大廈最早一批被改革開放之風(fēng)洗禮的城市南國土壤：八十年代中期的廣州、深圳等中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史26197919801986198819581991真正意義上走上了市場(chǎng)化的發(fā)展之路供求關(guān)系不合理虛假繁榮可以說，海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后，中國的房地產(chǎn)才在陣痛中。1989年以“海南”房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至。中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史27“海南”地產(chǎn)泡沫王石、潘石屹、馮侖。。。中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史28探索階段：炒作與調(diào)整19781991199920072010第二階段：中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史29199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同志的南巡講話房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮炒作最嚴(yán)重區(qū)域：北海、大亞灣、海南等地中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史30199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負(fù)增長(zhǎng)亞洲金融危機(jī)中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史31199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998年中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動(dòng)。暴風(fēng)雨來臨前的沉寂期中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史32房地產(chǎn)快速發(fā)展階段19781991199920072010第三階段：中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史33200020012002200319992007200520042006市場(chǎng)回暖宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)泡沫已得到控制房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的發(fā)展時(shí)期中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史342000200120022003199920072005200420062001年，投資投機(jī)狂潮開始出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧成功溫州炒房團(tuán)9·11事件正式成為WTO成員漲幅迅速中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史35溫州炒房團(tuán)從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點(diǎn)?！痹诔赐副镜貥鞘泻螅瑴刂萑碎_始大規(guī)模向外擴(kuò)張，這就有了“溫州購房團(tuán)”?；疖嚦捶繄F(tuán)飛機(jī)炒房團(tuán)中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史362001年福布斯中國富豪榜中,開發(fā)商占28人;中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史37200020012002200319992007200520042006全面恢復(fù)2002年，土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái)招拍掛2003年關(guān)鍵詞：地王別墅供地SARS中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史382003年，地王現(xiàn)象出現(xiàn)2003年3月，SARS爆發(fā)，短暫”寒冬“出現(xiàn)2003年2月，國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成”搶手貨”中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史39200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年，房?jī)r(jià)大漲2004年關(guān)鍵詞：土地拍賣加息（9年來第一次加息）個(gè)人集資建房房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史40200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年，走低回落短暫低迷期2005年關(guān)鍵詞：調(diào)控一季度房?jī)r(jià)上漲19.1%3.26國八條4.27新八條調(diào)控文件密度加大，但房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史41200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年，一個(gè)字“漲”2006年關(guān)鍵詞：加息國六條金融業(yè)開放中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史422006年4月27日深圳市民鄒濤發(fā)起“不買房”運(yùn)動(dòng)中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史432006年12月中國金融業(yè)全面開放，外資、熱錢涌入2006年4月28日再次加息抑制需求2006年5月17日國六條中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史442000200120022003199920072005200420062007年，瘋狂地暴漲2007年關(guān)鍵詞：地王頻出上市籌資宏觀調(diào)控中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史452007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮推動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆，珠三角區(qū)域土地價(jià)格上漲迅猛，頻頻出現(xiàn)地價(jià)標(biāo)王和搶地現(xiàn)象，土地價(jià)格在房地產(chǎn)商品價(jià)格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大，并呈現(xiàn)加速提升趨勢(shì)。但到年末，受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響。土地流標(biāo)現(xiàn)象屢次上演。中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史462007年4月20日碧桂園在港上市締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史472007年上海湯臣天價(jià)11萬/平米2007年北京商品房預(yù)售均價(jià)首次突破萬元，達(dá)12436.2元/平米中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史482007年是瘋狂的一年。房?jī)r(jià)完成了在這一輪中國經(jīng)濟(jì)景氣周期中的沖頂表演，各大房地產(chǎn)商競(jìng)相圈地和上市籌資。

但到下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控終于讓這只停步下來的舞鞋放慢了節(jié)奏，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，房?jī)r(jià)企穩(wěn)。

給予房地產(chǎn)開發(fā)商更沉重打擊的是，資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗基本關(guān)閉，被大量的土地儲(chǔ)備吸干了現(xiàn)金的一些開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面。中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史49房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段19781991199920072010第四階段：中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史502008201020092008年，寒流下跌低谷2008年關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)降溫中介倒閉上市“流產(chǎn)”銷量萎縮降價(jià)促銷持幣待購中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史512008年1月房市轉(zhuǎn)淡中天置業(yè)、長(zhǎng)河地產(chǎn)、創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史522008年3月因認(rèn)購不足恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計(jì)劃是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史532008201020092009年，需求重新釋放樓市火爆2009年關(guān)鍵詞：救市效果初顯成交量回升全面回暖房?jī)r(jià)普漲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇投資客中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史54中國房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)史大事記：87年12月深圳，新中國土地拍賣“第一槌”；1988年4月，《中華人民共和國憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓。1998年中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動(dòng)。2002年，土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái)招拍掛2006年12月，中國金融業(yè)全面開放2008年11月，中央4萬億經(jīng)濟(jì)刺激方案出臺(tái)；55中國房地產(chǎn)市場(chǎng)の發(fā)展階段與日本對(duì)比的似與非：宏觀經(jīng)濟(jì)背景相似，房地產(chǎn)需求不同；似：與日本第二個(gè)十年相似（1966-75）：①GDP增長(zhǎng)率9%左右；②人均可支配收入2100美元左右；③第二產(chǎn)業(yè)占比相似（日本41%、中國48%）④經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)模式，即三駕馬車中投資占比最大；⑤貨幣面臨升值壓力；非：①中國新建住房存量仍總量不足、戶型不平衡（09年新建住房占存量房30%）；②近年來，90㎡以上新建戶型占比逐年提高，90㎡以下戶型占比從77%下降到50%；③中國的住宅地產(chǎn)仍將主導(dǎo)未來城市化；（商業(yè)地產(chǎn)主導(dǎo)：日本工業(yè)化、城市化、人口結(jié)構(gòu)）56中國房地產(chǎn)市場(chǎng)の泡沫常用的五項(xiàng)指標(biāo)，研判市場(chǎng)泡沫：指標(biāo)一：房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)二：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、商品房銷售額/GDP指標(biāo)三：房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)四：房屋租售比（≥投資回報(bào)率）指標(biāo)五：信貸規(guī)模/GDP數(shù)據(jù)很好找，算法很簡(jiǎn)單，關(guān)鍵是標(biāo)準(zhǔn)。57中國房地產(chǎn)市場(chǎng)の泡沫指標(biāo)一：房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資：發(fā)達(dá)國家：正常范圍：20%~25%；房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率：安全警戒線：2；中國：2000年起房地產(chǎn)投資額基本上年均增長(zhǎng)20%~30%，且占固定投資總額15%~20%的可控區(qū)間；局部大中城市2001-03年房地產(chǎn)投資增速比均超過2，極可能存在泡沫；58中國房地產(chǎn)市場(chǎng)の泡沫房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率：該值越大，房地產(chǎn)泡沫程度越大；商品房銷售額/GDP：考察該值是否平穩(wěn)增長(zhǎng)；指標(biāo)二：房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率、商品房銷售額/GDP中國：2000年起房地產(chǎn)投資額基本上年均增長(zhǎng)20%~30%，且占固定投資總額15%~20%的可控區(qū)間；局部大中城市2001-03年房地產(chǎn)投資增速比均超過2，極可能存在泡沫；59中國房地產(chǎn)市場(chǎng)の泡沫房?jī)r(jià)收入比：世界銀行標(biāo)準(zhǔn)：3~6；國內(nèi)研究機(jī)構(gòu)：6~7；指標(biāo)三：房?jī)r(jià)收入比（家庭可支配收入）中國：2012年3月6日，易居房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)：2011年，城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比回落至7.50；排名前五位的深圳、杭州、北京、廈門、上海，2011年房?jī)r(jià)收入比分別達(dá)到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40；分不同收入層次家庭數(shù)據(jù)：最高、中等偏上、中等偏下、低收入家庭分別為2.5、5.8、11、15；60中國房地產(chǎn)市場(chǎng)の泡沫房屋租售比：通常標(biāo)準(zhǔn)：1:200~1:250；（相當(dāng)于房?jī)r(jià)約為10到20年租金，即投資回報(bào)率5%~10%）警戒線：1:300；指標(biāo)四：房屋租售比（≥投資回報(bào)率）中國：09年數(shù)據(jù)：北京、上海、深圳、杭州均超警戒線，分別為1:434、1:418、1:360、1:360；61中國房地產(chǎn)市場(chǎng)の泡沫M2/GDP：美國：60%；歐盟：100%；中國：180%；08年后，中國銀行貸款每年以8萬億元的速度遞增，截至2011年末，占比高達(dá)123.4%；（數(shù)據(jù)來源：銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民發(fā)言）指標(biāo)五：信貸規(guī)模/GDP62中國房地產(chǎn)市場(chǎng)の趨勢(shì)研判需求因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求、人口結(jié)構(gòu)剛需、城市化結(jié)果；需求決定趨勢(shì)。起止年份預(yù)期目標(biāo)（℅）實(shí)際值（℅）實(shí)際值高于預(yù)期目標(biāo)（℅）“七五”規(guī)劃1986-19907.57.90.4“八五”規(guī)劃1991-19958～912.34.3～3.3“九五”規(guī)劃1996-200088.60.6“十五”規(guī)劃2001-200579.82.8“十一五”規(guī)劃2006-20107.510.93.4各個(gè)“五年計(jì)劃”中經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)期目標(biāo)與實(shí)際值之間的對(duì)比人口結(jié)構(gòu)剛需：人口紅利尚存、根據(jù)規(guī)劃未來10年人均居住面積達(dá)到35㎡，08年數(shù)據(jù)為