“量價收縮，非機構(gòu)投資獨占鰲頭”01市場概述02市場面表現(xiàn)與特征03各類型資產(chǎn)成交表現(xiàn)與特征04交易主體需求及偏好05典型成交案例/熱點現(xiàn)象tIie市場概述2025Q2上海不動產(chǎn)投資市場概述2025Q2上海不動產(chǎn)投資市場概述2025Q2上海不動產(chǎn)投資市場概述2025Q2上海不動產(chǎn)投資市場概述2MrketFetre市場面表現(xiàn)與特征二季度成交金額72.8億元二季度成交面積35.4萬平米二季度交宗數(shù)宗二季度上海大宗投資規(guī)?；卣{(diào)，未延續(xù)一季度百億水平，二季度73億元疊加一季度，上半年合計規(guī)模316億元，成交規(guī)模同比縮減兩成不到，市場處于持續(xù)的盤整波動階段。2020-2025H1大宗交易金額趨勢表上半年交易金額（億元）全年交易金額（億?2025年截止Q2，錄得上海大宗交易市場成交金額規(guī)模達到316億元，半年度同比微降18.8%。上半年成交金額同比約降20%，面積同比回調(diào)約5%，整體市場成交價格微升至2.2萬元/平；顯示整體市場仍處于盤整階段，市場上資產(chǎn)兌現(xiàn)壓力并未明顯紓解，預計后續(xù)資產(chǎn)價格還將持續(xù)低位徘徊。2020-2025H1大宗交易均價參考（萬元/平米）?2025年截止Q2，上海大宗市場錄得成交均價僅出現(xiàn)小幅回升，合計上半年平均單宗約22000元/平米，仍然是近年低位價格，預計后市資產(chǎn)仍會在價位上承壓。3AetFetre各類型資產(chǎn)成交表現(xiàn)與特征?辦公錄得成交金額32.1億元，包含備受關(guān)注的北岸?商業(yè)錄得成交金額共14.8億元，其中法拍交易占比?住宅錄得成交金額共9.1億元，全數(shù)交易均為辦公商業(yè)住宅綜合體?綜合體單宗為濱江萬科中心及光合新座，股權(quán)轉(zhuǎn)讓辦公商業(yè)住宅綜合體?工業(yè)合計成交金額約?工業(yè)合計成交金額約3.0億元，主要為松江和奉賢的倉儲物流園區(qū)和部分廠房，如福星科技園和環(huán)城西路3333號工業(yè)園等；?酒店成交錄得單宗交易對價3.0億元，為內(nèi)蒙古世林集團收購五角場CitiGO歡閣酒店；?長租公寓錄得單宗成交2.0億元，為私人買家收購，資產(chǎn)標的為位于普陀真如的中駿天悅方隅152套公寓。當季5億元以下單宗資產(chǎn)交易金額在整體交易中宗數(shù)占比（87.1%）和金額占比（59.0%）雙高，細分業(yè)態(tài)可見商業(yè)、住宅、工業(yè)、酒店和長租公寓類所有單宗成交都在5億元以內(nèi)，辦公5億元以內(nèi)成交宗數(shù)近六成，綜合體類本季錄得大體量規(guī)模單宗項目其成交超過5億元。2025Q2單宗5億元以下各物業(yè)成交宗數(shù)占比5億以下宗數(shù)占比00%00%00%00%00%00%商業(yè)住宅工業(yè)酒店長租公寓辦公綜合體當季2萬平米以下單宗資產(chǎn)面積在整體交易中宗數(shù)占比（87.1%）和金額占比（64.7%）雙高，細分業(yè)態(tài)可見商業(yè)、住宅、酒店和長租公寓所有單宗成交資產(chǎn)都在2萬平米以內(nèi)，辦公和工業(yè)項目2萬平米以下錄得單宗占比也均在50%以上，僅綜合體類資產(chǎn)單宗7.3萬平米交易未落在集中面積段區(qū)域內(nèi)。2025Q2單宗2萬方以下各物業(yè)成交宗數(shù)占比2萬方以下成交面積71%商業(yè)住宅酒店長租公寓辦公工業(yè)綜合體4vetrFetre交易主體需求及偏好權(quán)方實控主體拍得抵押資產(chǎn)情形，抵債類交易驅(qū)動預計將伴隨大量不良資產(chǎn)處2025Q2大宗交易驅(qū)動因素結(jié)構(gòu)占比88.15%2025Q2大宗交易內(nèi)資/外資占比備注：內(nèi)資與涉外資分類為交易資產(chǎn)受讓方主體的公司性質(zhì)分類，“內(nèi)資”指受讓方主體為在大陸地區(qū)注?前十買家行業(yè)的合計交易金額占整體全額約99.3%；?前十買家行業(yè)的合計交易金額占整體全額約99.3%；?當季非機構(gòu)投資主體占比飆升，達到歷史上高點約86.3%，由于法拍比例規(guī)模的提升，其帶動個人投資者首次躍升買家排行榜首位趨近于25%；?商業(yè)服務(wù)業(yè)買家多為江浙國資及民營企業(yè)；宗教主體、能源類企業(yè)和部分政府部門對滬上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的收購行為熱度依然持續(xù)。?當季機構(gòu)投資主體（含開發(fā)行業(yè)）占比僅13.0%，一季度非常活躍的保險投資主體本季度缺席，機構(gòu)投資主體投資規(guī)模明顯縮減。5cedFctue典型成交案例/熱點現(xiàn)象熱點壹/涉不良類資產(chǎn)交易——供應(yīng)來源呈現(xiàn)加速多元化趨勢2025Q2涉不良類交易案例法拍案例外資基金折價退出案例法拍案例外資基金折價退出案例AMCAMC抵債式收購案例北岸長風E幢和G幢東方花園沿街商鋪65套福星科技園近年統(tǒng)計中，涉不良類資產(chǎn)交易占比（法拍、抵債及紓困等）正在快速提升，截止2022-2025Q2法拍及抵債不良類資產(chǎn)大宗占比結(jié)構(gòu)50.0%30.0%熱點貳/市區(qū)核心資產(chǎn)的升級改造類投資，交易活躍度攀升2025Q2涉資產(chǎn)改造類交易案例豫園商圈案例南京東路商圈案例豫園商圈案例南京東路商圈案例人民廣場商圈案例人民廣場商圈案例上海新藏寶樓中福花苑裙樓商業(yè)中福古玩城98套商鋪上海新藏寶樓中?；ㄔ啡箻巧虡I(yè)個人買家海恒達（個人實控