華鑫商業(yè)工程定位與營(yíng)銷策略提報(bào)2021年8月第一部份：工程定位探討1、北國(guó)商圈商業(yè)分析本工程地理位置示意圖項(xiàng)目名稱北國(guó)先天下廣場(chǎng)地理位置中山東路與育才街交叉口開發(fā)商河北開元房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)管理公司北人集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公營(yíng)業(yè)面積20多萬(wàn)平方米建筑特色河北首家采用全鋼結(jié)構(gòu)的建筑群，其中寫字樓5萬(wàn)平方米、公寓17萬(wàn)平方米、商業(yè)20萬(wàn)平方米，商業(yè)為整體性建筑和少部分底層商鋪配套設(shè)施5A級(jí)寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下200個(gè)停車位周邊配套國(guó)際大廈、世貿(mào)皇冠、文化廣場(chǎng)、博物館等主力店、次主力店先天下購(gòu)物中心、北國(guó)超市、肯德基、金棕櫚影城等等總體功能購(gòu)物（百貨、超市、家電）、商務(wù)、會(huì)展、休閑、娛樂(lè)、康體、旅游等北國(guó)先天下業(yè)態(tài)配比項(xiàng)目名稱北國(guó)商城地理位置中山東路與建設(shè)大街交叉口商業(yè)物業(yè)管理公司北人集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃時(shí)尚、潮流購(gòu)物百貨營(yíng)業(yè)面積6萬(wàn)多平方米配套設(shè)施周邊與燕春、燕華、華庭時(shí)尚、西美等高檔酒店、寫字樓為鄰車位數(shù)量鋼結(jié)構(gòu)立體停車場(chǎng)含478個(gè)車位、主力店、次主力店北國(guó)超市、肯德基、和味拉面、屈臣氏等等總體功能購(gòu)物（百貨、超市、家電）、會(huì)展、休閑、娛樂(lè)、康體、旅游等北國(guó)商城業(yè)態(tài)配比項(xiàng)目名稱北國(guó)東尚MALL地理位置中山東路，緊鄰博物館商業(yè)物業(yè)管理公司北人集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公營(yíng)業(yè)面積6.5萬(wàn)平方米配套設(shè)施5A級(jí)寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下210個(gè)停車位周邊配套國(guó)際大廈、世貿(mào)皇冠、文化廣場(chǎng)、博物館等主力店、次主力店屈臣氏、必勝客、和味拉面、COSTA咖啡、想唱就唱、中國(guó)黃金、愛慕集合店等等總體功能購(gòu)物（百貨、超市、家電）、商務(wù)、會(huì)展、休閑、娛樂(lè)、康體、旅游等北國(guó)東尚Mall業(yè)態(tài)配比項(xiàng)目名稱大洋百貨地理位置中山東路與休門街街交叉口開發(fā)商河北濱江房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)管理公司大洋百貨項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公總建面積10萬(wàn)平方米其中商業(yè)2.2萬(wàn)平方米配套設(shè)施5A級(jí)寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下180個(gè)停車位主力店、次主力店大洋百貨公司、麥當(dāng)勞餐廳、吉野家餐廳、COSTA咖啡等等總體功能購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、康體等大洋百貨業(yè)態(tài)配比項(xiàng)目名稱勒泰中心地理位置中山東路與育才街交叉口開發(fā)商河北勒泰房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)管理公司勒泰商業(yè)管理公司項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、住宅、辦公總建面積62萬(wàn)平方米，商業(yè)部分22萬(wàn)平方米配套設(shè)施5A級(jí)寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下800多個(gè)停車位主力店、次主力店意向主力引進(jìn)萬(wàn)豪國(guó)際酒店、香港新世界百貨、UME影院等總體功能購(gòu)物（百貨、超市、家電）、商務(wù)、會(huì)展、休閑、娛樂(lè)、康體、旅游等一站式服務(wù)功能勒泰中心業(yè)態(tài)配比項(xiàng)目名稱新源NASA地理位置中山東路與大經(jīng)街交叉口開發(fā)商河北新源發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)物業(yè)管理公司新源集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)劃總體規(guī)劃商業(yè)、辦公總建面積18萬(wàn)平方米、商業(yè)面積6.6萬(wàn)平方米配套設(shè)施5A級(jí)寫字樓（BAS\FAS\CPS\CAS\OA\CA）形成樓宇集成智能系統(tǒng)車位數(shù)量地上地下500個(gè)停車位主力店、次主力店意向主力洲際酒店、星美國(guó)際影院等總體功能購(gòu)物中心、商務(wù)、等新源NASA業(yè)態(tài)配比項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位總體量?jī)和⑸賰寒a(chǎn)業(yè)部分兒童、少兒所占比例北國(guó)商城囊括百貨、家電、超市、珠寶四大零售業(yè)態(tài)的綜合購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積93388平方米北國(guó)六樓兒童中心營(yíng)業(yè)面積3000多平方米，吸納了耐克、阿迪達(dá)斯、衣戀、Pawinpaw、好孩子、jeep、經(jīng)典泰迪、小熊維尼、史努比、Elle、奧迪、反斗城、芭比娃娃、洪恩、斯乃納、巴布豆、Dordorhorse、麗嬰方、黃色小鴨、拉比、圣寶度倫、戈比兔、卡拉貝熊等知名品牌。北國(guó)兒童中心一直是全市經(jīng)營(yíng)效益最好的市場(chǎng)，受到全國(guó)許多品牌供應(yīng)商的青睞。3%北國(guó)東尚MALL集餐飲、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的SHOPPINGMALL“年輕、健康、時(shí)尚、樂(lè)活”營(yíng)業(yè)面積6.5萬(wàn)平米量生活家居館，商業(yè)規(guī)劃中暫時(shí)沒(méi)有兒童區(qū)域。／北國(guó)先天下購(gòu)物中心匯聚國(guó)際名品購(gòu)物中心，時(shí)尚百貨、電器廣場(chǎng)、大型生活超市、現(xiàn)代餐飲娛樂(lè)休閑機(jī)構(gòu)，現(xiàn)代消費(fèi)全新體驗(yàn)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積20余萬(wàn)平方米僅在五層規(guī)劃了好孩子、HILLMARK、OSHKOSH、青青果幾家品牌童裝賣場(chǎng)和一家淘氣堡兒童娛樂(lè)城，兒童區(qū)域營(yíng)業(yè)面積不足3千平方米1.5%新天地商城20000暫時(shí)沒(méi)有兒童消費(fèi)區(qū)域／勒泰中心高檔寫字樓、公寓、購(gòu)物中心等城市綜合體商業(yè)營(yíng)業(yè)面積20余萬(wàn)平方米勒泰中心商業(yè)規(guī)劃了兒童業(yè)態(tài)作為購(gòu)物中心的組成部分，區(qū)域計(jì)劃引進(jìn)部分兒童服裝、玩具、游樂(lè)園等等。／大洋百貨標(biāo)榜追求年輕、時(shí)尚、潮流、個(gè)性的一種正面的生活態(tài)度及價(jià)值觀營(yíng)業(yè)面積2.2萬(wàn)平方米大洋百貨以年輕女性、職業(yè)白領(lǐng)為其消費(fèi)群體，沒(méi)有兒童區(qū)域的規(guī)劃。／調(diào)查觀點(diǎn)：1.北國(guó)商圈作為石家莊影響力最大的商圈，商業(yè)氣氛良好，消費(fèi)人群及消費(fèi)能力最旺盛；2.作為石家莊消費(fèi)力最旺綜合性商業(yè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有以兒童消費(fèi)為主導(dǎo)的家庭式消費(fèi)場(chǎng)所；3.兒童市場(chǎng)呈現(xiàn)出：消費(fèi)場(chǎng)所少、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)單一、市場(chǎng)狹窄的特點(diǎn)。定位方向：1.商圈內(nèi)百貨類商業(yè)已趨飽和，且本工程體量不適宜做百貨——主題商城成為定位主線2.區(qū)域內(nèi)沒(méi)有以兒童消費(fèi)為主導(dǎo)的家庭式消費(fèi)場(chǎng)所——兒童、青少年、家庭生活配套效勞類主題商城成為定位方向3.兒童市場(chǎng)呈現(xiàn)出：消費(fèi)場(chǎng)所少、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)單一、市場(chǎng)狹窄的特點(diǎn)——以兒童、家庭生活效勞產(chǎn)業(yè)為鮮明主題的商城成為定位要點(diǎn)2、本案定位探討本工程的定位方向：少兒產(chǎn)業(yè)、少兒品牌旗艦、家庭式消費(fèi)產(chǎn)業(yè)本案定位：華北首家家庭親子游樂(lè)產(chǎn)業(yè)高地消費(fèi)力研究：1、直接消費(fèi)——北國(guó)商圈消費(fèi)力保證；2、轉(zhuǎn)移消費(fèi)——市場(chǎng)空白帶來(lái)的潛在附加消費(fèi)；3、未來(lái)商圈潛在消費(fèi)——勒泰、北國(guó)女人世界開業(yè)帶來(lái)的補(bǔ)充消費(fèi)；形象定位：省會(huì)唯一家庭式少兒主題歡樂(lè)城唯一兒童主題歡樂(lè)城、唯一家庭主題歡樂(lè)城、唯一家庭消費(fèi)全業(yè)態(tài)商城3、工程各樓層具體定位-1F：家庭主題餐飲及休閑餐飲1F：一線品牌旗艦店2F：少男少女品牌旗艦店3F：育嬰、女人風(fēng)氣服飾店4F：兒童玩具自選超市5F：電玩娛樂(lè)城各樓層具體定位6F：益智俱樂(lè)部-1F：家庭主題餐飲及快餐主要消費(fèi)人群：家庭、父母帶孩子、年輕時(shí)尚一族1F/2F：兒童、青少年服飾、玩具、攝影、教育旗艦店消費(fèi)人群：家庭、3—18歲少兒及其父母3F：育嬰產(chǎn)品、女人風(fēng)氣街區(qū)消費(fèi)人群：家庭、1—3歲育嬰產(chǎn)業(yè)、帶孩子逛街的父母4F：兒童玩具自選超市消費(fèi)人群：家庭、3—12歲少兒及父母5F：益智、時(shí)尚電玩娛樂(lè)城消費(fèi)人群：6—16歲少兒、家庭、時(shí)尚青年一族6F：益智俱樂(lè)部消費(fèi)人群：6—16歲少兒、家庭、時(shí)尚青年一族8—12F主樓定位：中央總部級(jí)寫字樓定位由來(lái)：A、單層面積482平米，適合企業(yè)總部；2、合計(jì)5層的可銷售面積，城市中心稀缺價(jià)值；3、總部級(jí)，能夠全面提升此類產(chǎn)品價(jià)值，理由實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)。第二部份：工程價(jià)格定位1、銷售方式確定可選擇銷售方式：A、根據(jù)實(shí)際使用進(jìn)行分割，按照單位面積價(jià)格進(jìn)行銷售問(wèn)題：鋪位總價(jià)較高，對(duì)購(gòu)置者的資金要求較大，銷售會(huì)較為緩慢。優(yōu)勢(shì)：后期經(jīng)營(yíng)管理可以直接委托物業(yè)管理公司。B、銷售分割式產(chǎn)權(quán)問(wèn)題：后期必須統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)：購(gòu)置者資金要求較低，具備廣闊的客戶群，銷售進(jìn)度相對(duì)第一種方式較快。銷售方式定位：A、負(fù)一層至4層——直接銷售產(chǎn)權(quán)B、五層至六層——返租銷售2、銷售價(jià)格定位周邊大型商業(yè)類租金情況商業(yè)名稱商業(yè)樓層租金方式基礎(chǔ)租金（月/㎡）扣點(diǎn)率月租金合算（均價(jià)）日租金合算（均價(jià)）北國(guó)商城1-4層基礎(chǔ)+扣點(diǎn)125025%31210.45-6層85025%2127先天下1-3層基礎(chǔ)+扣點(diǎn)89025%2227.44-6層

752.5北國(guó)東尚1-3層基礎(chǔ)

1806新天地1層基礎(chǔ)

360122層

21073層

21074層

1655.55層自持作為商業(yè)配套負(fù)一層至四層銷售基價(jià)計(jì)算：-1-4層銷售均價(jià)計(jì)算：市場(chǎng)單位面積年租金×預(yù)期12年收回本錢期限=35000元/㎡5-6層銷售均價(jià)計(jì)算：市場(chǎng)單位面積年租金×預(yù)期12年收回本錢期限=15000元/㎡華鑫整體均價(jià)計(jì)算：約29000元/㎡華鑫商業(yè)南裙樓負(fù)一層至四層價(jià)格體系樓層南裙樓（單位：㎡）入市期均價(jià)（單位：元/㎡）預(yù)期銷售額（單位：萬(wàn)元）負(fù)一層1437.04360005173.3一層1553.68490007613.1二層1722.02360006199.3三層1722.02300005166.1四層1722.02240004132.8合計(jì)8156.783470028284.6五層至六層返租銷售價(jià)格：實(shí)行五年返租，每年返租的比例依次為總房款的10%、10%、12%、12%、14%，合計(jì)58%。前二年租金一次性返還，直接沖抵總房款。5、6層返租銷售價(jià)格分別為：39000元/㎡

、32000元/㎡華鑫商業(yè)南裙樓5-6層價(jià)格體系樓層南裙樓（單位：㎡）返祖價(jià)格（單位：元/㎡）實(shí)際價(jià)格（單位：元/㎡）返租銷售額（單位：萬(wàn)元）實(shí)際銷售額（單位：萬(wàn)元）五層1722.0239000178006715.93065.2六層1722.0232000146005510.52514.1合計(jì)3444.04355001620012226.45579.3備注

返租成交價(jià)格測(cè)算中，均包含4年預(yù)期租金收益（5層按1元/㎡/天、6層按照0.8元/㎡/天）北裙樓銷售價(jià)格：根據(jù)工程進(jìn)程，北裙樓銷售價(jià)格按照南裙樓單價(jià)根底增長(zhǎng)10%的比例。華鑫商業(yè)北裙樓價(jià)格體系樓層北裙樓（單位：㎡）入市期均價(jià)（單位：元/㎡）預(yù)期銷售額（單位：萬(wàn)元）負(fù)一層1887.96390007363.1一層1771.32530009388.1二層1834.98390007156.4三層1834.98330006055.4四層1834.98270004954.4五層1834.98196003596.6六層1834.98160002936.1合計(jì)12834.18

41450.1八層至十二層寫字樓銷售價(jià)格：中央總部寫字樓銷售價(jià)格預(yù)期：8500元/平米3、整體銷售額測(cè)算華鑫整樓實(shí)售額測(cè)算樓層南裙樓北裙樓寫字樓商業(yè)-1-6層33863.9萬(wàn)41450.1萬(wàn)

主樓7-12層

2458.2萬(wàn)合計(jì)77772.2萬(wàn)4、運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)方式購(gòu)置客戶開發(fā)商租賃方/自營(yíng)委托經(jīng)營(yíng)管理公司第三部份：工程銷售執(zhí)行策略品牌招商執(zhí)行策略：

1.利用我司所積累的商戶品牌資源，同時(shí)面向國(guó)內(nèi)一線各類品牌〔成人、商務(wù)服飾〕進(jìn)行招商；

2.商戶選擇列舉：原世貿(mào)名品商戶、國(guó)內(nèi)一線