思源經(jīng)紀(jì)【大連】大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程&城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析探討一：2011年大連整體商品住宅價(jià)格走勢(shì)會(huì)怎樣？探討二：您怎么看大連這座城市？它的未來會(huì)怎樣？目錄結(jié)構(gòu)大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程Section1Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析目錄結(jié)構(gòu)大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程Section1Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程大連房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域發(fā)展版塊研究首先進(jìn)行對(duì)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧，從而判定未來版塊發(fā)展走勢(shì)及未來版塊競(jìng)爭(zhēng)分析；分析大連優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡，從而預(yù)判未來十年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程大連整體版塊格局分析大連已由小大連（傳統(tǒng)中山、西崗、沙河口）到中大連（甘井子南、高新園區(qū)）進(jìn)入大大連（甘西北、甘北、開發(fā)區(qū)、金州）時(shí)代；發(fā)展格局：中山、西崗、沙河口發(fā)展已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，無大幅地塊出讓，高新園區(qū)已形成軟件產(chǎn)業(yè)核心發(fā)展地帶；大幅地塊出讓核心地帶集中在甘西北、甘北。尤其在甘北（南關(guān)嶺版塊）已經(jīng)發(fā)展成規(guī)模后，未來中端產(chǎn)品線主要集中于機(jī)場(chǎng)新區(qū)所屬的甘西北版塊；未來高端區(qū)域放量將集中于鉆石港灣周邊及老城區(qū)舊城改造區(qū)域Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程大連整體版塊格局分析中山、西崗為城市發(fā)展動(dòng)線中第一發(fā)展區(qū)域；沙河口區(qū)為城市發(fā)展動(dòng)線中第二發(fā)展區(qū)域；旅順口區(qū)、高新園區(qū)、南關(guān)嶺區(qū)域?yàn)槌鞘邪l(fā)展動(dòng)線中第三發(fā)展區(qū)域；開發(fā)區(qū)、金州、甘西北為城市發(fā)展動(dòng)線中第四發(fā)展區(qū)域；鉆石港灣為城市發(fā)展動(dòng)線中的最后一個(gè)區(qū)域，也是大連未來最核心的高端區(qū)域。Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程大連區(qū)域已進(jìn)入大型地產(chǎn)開發(fā)商概況截至目前，進(jìn)入大連的外地大型開發(fā)企業(yè)共28家，全國(guó)地產(chǎn)排名前30位共15家，分別為：1.萬科2.中海3.綠地5.合生創(chuàng)展7.世茂集團(tuán)8.保利地產(chǎn)9.華潤(rùn)置業(yè)10.遠(yuǎn)洋地產(chǎn)11.綠城地產(chǎn)14.新世界地產(chǎn)15.龍湖地產(chǎn)16.魯能置業(yè)26.沿海綠色家園集團(tuán)28.萬達(dá)地產(chǎn)30.大華集團(tuán)Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程05-10年大連優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)價(jià)值等高線研究通過對(duì)05年-10年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡的回顧，對(duì)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌跡做基本描述，從而判斷大連優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展?fàn)顩r，以期預(yù)判未來走勢(shì)。Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程05年上半年在售項(xiàng)目市場(chǎng)的主體供應(yīng)為：城郊3000價(jià)格線和市區(qū)6000價(jià)格線的產(chǎn)品001青云映山均價(jià)7030和平現(xiàn)代城均價(jià)7000華邦上都均價(jià)6500德源均價(jià)6500新星綠城均價(jià)3100南嶺新城均價(jià)3500泉水新城均價(jià)3700龍畔金泉均價(jià)3500石葵秀景均價(jià)63007000元均價(jià)線6000元均價(jià)線5000元均價(jià)線4000元均價(jià)線3000元均價(jià)線萬科城花均價(jià)5000幸福e家均價(jià)4500萬達(dá)華府均價(jià)6400林語家話均價(jià)580005年上半年價(jià)值等高線示意圖Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程05年下半年主要表現(xiàn)為大連“西拓北進(jìn)”促進(jìn)了城郊的一定外移，3000價(jià)格線消失，4000價(jià)格線外移悅泰林里均價(jià)7800帝柏灣均價(jià)8000青云映山均價(jià)7500萬達(dá)華府均價(jià)7000和平現(xiàn)代城均價(jià)7000華邦上都均價(jià)7000德源均價(jià)7500芙蓉人家均價(jià)4500林語家話均價(jià)5800金馬圣隆均價(jià)3550新星綠城均價(jià)3900福典人家均價(jià)4200南嶺新城均價(jià)3900泉水新城均價(jià)4000龍畔金泉均價(jià)38004000元均價(jià)線5000元均價(jià)線6000元均價(jià)線7000元均價(jià)線萬科城花均價(jià)5100康派均價(jià)625005年下半年價(jià)值等高線示意圖圣韜萬福居均價(jià)4300鼎潤(rùn)府均價(jià)4500西街晶品均價(jià)5000001Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程帝柏灣均價(jià)9000世嘉星海均價(jià)7700幸福E家均價(jià)6700香洲心城均價(jià)7000福佳華東人家均價(jià)4700柏林水郡均價(jià)5200泊林陽(yáng)光均價(jià)4200小平島均價(jià)6500德源均價(jià)8000中央華府均價(jià)8000嘉洲陽(yáng)光均價(jià)7500金廣東海岸均價(jià)7500芙蓉人家均價(jià)5200中盛秀山麗水均價(jià)3700南嶺新城均價(jià)39004000元均價(jià)線5000元均價(jià)線6000元均價(jià)線7000元均價(jià)線8000元均價(jià)線06年上半年價(jià)值等高線示意圖圣韜萬福居均價(jià)5000林語家話均價(jià)600000106年上半年主要表現(xiàn)為6000價(jià)格線迅速外移Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程06年下半年市場(chǎng)主要表現(xiàn)為市區(qū)內(nèi)9000價(jià)格線的出現(xiàn)及此價(jià)格線上項(xiàng)目增多帝柏灣均價(jià)9000尚品南山均價(jià)8500明秀嘉園均價(jià)8000半島聽濤均價(jià)110000世嘉星海均價(jià)9000大連明珠均價(jià)150000宏都筑景均價(jià)9000西山園中園均價(jià)7000觀山滿庭芳均價(jià)6500香洲心城均價(jià)7400東方圣荷西假日風(fēng)景陽(yáng)光水岸晶品緣林福佳華東人家均價(jià)5300動(dòng)力院景均價(jià)5200加州洋房均價(jià)5500壹品漫谷柏林水郡均價(jià)5400泊林陽(yáng)光均價(jià)4800東特星中環(huán)均價(jià)6300嘉洲陽(yáng)光均價(jià)8500金廣東海岸均價(jià)8300芙蓉人家均價(jià)5800中盛秀山麗水均價(jià)4000南嶺新城均價(jià)46004000元均價(jià)線5000元均價(jià)線6000元均價(jià)線7000元均價(jià)線8000元均價(jià)線9000元均價(jià)線幸福E家均價(jià)7500小平島均價(jià)650006年下半年價(jià)值等高線示意圖圣韜萬福居均價(jià)5500林語家話均價(jià)6500Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程07年基本漲幅超過15%001觀山滿庭芳均價(jià)7430和潤(rùn)佳園均價(jià)7000壹品漫谷均價(jià)6300鵬輝新天居均價(jià)60007000元均價(jià)線6000元均價(jià)線5000元均價(jià)線大有恬園均價(jià)540007年價(jià)值等高線示意圖萬科假日風(fēng)景均價(jià)76008000元均價(jià)線9000元均價(jià)線10000元以上均價(jià)線前城國(guó)際均價(jià)10300錦華銀座均價(jià)17000世嘉星海均價(jià)9400斯坦福院落均價(jià)8800福佳華東人家均價(jià)5600新星綠城均價(jià)5400Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程08年在售項(xiàng)目市場(chǎng)高端顯現(xiàn)，但發(fā)力尚未明顯，未來上升空間不可知運(yùn)達(dá)諾維溪谷均價(jià)6300晶品楓林均價(jià)62007000元均價(jià)線6000元均價(jià)線08年價(jià)值等高線示意圖鵬輝新天居均價(jià)70008000元均價(jià)線10000元均價(jià)線9000元均價(jià)線12000元以上均價(jià)線水映西山均價(jià)7700熙龍山莊均價(jià)6200樂活源均價(jià)6000唯美品格均價(jià)8300新星綠城均價(jià)7000小平島均價(jià)8000萬科溪之谷均價(jià)8400中海英倫官邸均價(jià)9800星海大觀均價(jià)13000東方星海均價(jià)12000萬科魅力之城均價(jià)6800Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程09年在售項(xiàng)目市場(chǎng)上漲明顯，為政府規(guī)劃滯后之凸顯09年價(jià)值等高線示意圖10000元均價(jià)線9000元均價(jià)線8000元均價(jià)線11000元均價(jià)線12000元均價(jià)線15000元均價(jià)線15000元均價(jià)線萬科魅力之城均價(jià)8000美樹日記均價(jià)9200橄欖季均價(jià)9000星海大觀均價(jià)18000星海灣壹號(hào)均價(jià)18200中心裕景均價(jià)18000驪高新世界均價(jià)18000小平島均價(jià)9200新星綠城均價(jià)8000萬科溪之谷均價(jià)9400中海華庭均價(jià)10400福佳華東人家均價(jià)9700唯美品格均價(jià)10200城品城均價(jià)11400遠(yuǎn)洋風(fēng)景均價(jià)13200Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程10年初在售項(xiàng)目大幅發(fā)力，價(jià)格已經(jīng)達(dá)到較高的水平，逐步調(diào)整，政策出臺(tái)后都略有下調(diào)10年價(jià)值等高線示意圖10000元均價(jià)線11000元均價(jià)線12000元均價(jià)線30000元均價(jià)線15000元均價(jià)線12000元均價(jià)線18000元均價(jià)線萬達(dá)公館均價(jià)30000中心裕景均價(jià)20000星海灣壹號(hào)均價(jià)24000星海大觀均價(jià)18000驪高新世界均價(jià)20000幸福E家均價(jià)16000中海華庭均價(jià)12000萬科魅力之城均價(jià)10400小平島均價(jià)11000第五郡均價(jià)11800暖山均價(jià)11000梧桐路均價(jià)11200遠(yuǎn)洋自然均價(jià)10000綜上所述，可以清晰發(fā)現(xiàn)特征性較明顯——隨著城市化歷程的不斷發(fā)展，外圍區(qū)域區(qū)房源供應(yīng)逐步大于主城區(qū)面積；政府規(guī)劃滯后效果凸顯，從正常一線城市交通動(dòng)線一小時(shí)范圍內(nèi)作為主城區(qū)的劃分范疇來看，即便開發(fā)區(qū)亦應(yīng)該在大連市區(qū)范圍之內(nèi)；2000年之初一山之隔劃為經(jīng)濟(jì)適用房的綠波、泉水區(qū)域，現(xiàn)已成為主力工薪階層的大型居住社區(qū)，因此房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)必然；隨著大連的發(fā)展及東北三省計(jì)劃的實(shí)施，未來大連全域化并非倡導(dǎo)之口號(hào)，乃因疆域狹小之必然；市政府在大連發(fā)展的軌跡中未把舊城拆遷改造作為主力，而以邊緣區(qū)域賣地作為主要政府收入，勢(shì)必造成后市外圍無地可售、舊城拆遷改造費(fèi)用等居高不下必然將隨后項(xiàng)目定位于高端，售價(jià)必然維持在一定高位，亦直接支撐了邊緣外溢區(qū)域房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺，因此大連在未來十年之內(nèi)，房?jī)r(jià)必然維持在一個(gè)較高維度。未來大連市內(nèi)四區(qū)，大面積舊城改造將成為大連保持房地產(chǎn)高速發(fā)展的核心內(nèi)在動(dòng)因。Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程Section1大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程結(jié)論大連房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展尚不成熟；大連房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過07年-09年兩年的全國(guó)性地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)行為，直接從初級(jí)市場(chǎng)過渡到價(jià)格層面屬性的成熟市場(chǎng)，但仍然在物業(yè)類型及規(guī)劃上與二線城市有較大差距；05年之前的城市規(guī)劃缺乏一定前瞻性，因此造成市區(qū)邊緣外溢區(qū)房?jī)r(jià)提升較快導(dǎo)致整個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的現(xiàn)狀。價(jià)格虛高成分相對(duì)一線、二線城市較少，價(jià)格有極大的抗跌性。大連房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)過程并非——“舊城改造”、“新區(qū)開發(fā)”同步進(jìn)行的城市進(jìn)化過程，“舊中有新，新舊交錯(cuò)”的城市面貌較為普遍；由于內(nèi)部舊城改造仍然存在極大空間，因此從城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展內(nèi)部動(dòng)因上看，未來舊城改造帶來的巨大需求將成為未來大連十年內(nèi)房地產(chǎn)仍被看好、價(jià)格勢(shì)必堅(jiān)挺的主要?jiǎng)右?；從城市?guī)劃發(fā)展來看，未來大連鉆石港灣區(qū)域?qū)⒊蔀槲ㄒ淮笠?guī)模純粹高端的區(qū)域，該區(qū)域前景無一例外將被所有本地、外地購(gòu)房及投資者看好；高端房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著未來幾年內(nèi)舊城改造項(xiàng)目逐步增多，由于舊城改造項(xiàng)目的地域稀缺、交通便利、配套完善等諸多因素，無一例外都將定位于高端，因此在未來5年內(nèi)，高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況將會(huì)逐步加劇。目錄結(jié)構(gòu)大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程Section1Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析目錄結(jié)構(gòu)大連城市優(yōu)質(zhì)住宅發(fā)展歷程Section1Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析沙河口西崗中山南關(guān)嶺甘西北高新區(qū)金開新區(qū)旅順原有土地價(jià)值等高線城市當(dāng)前規(guī)劃發(fā)展動(dòng)線及土地價(jià)值線分布Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析中山、西崗為城市發(fā)展動(dòng)線中第一發(fā)展區(qū)域；沙河口區(qū)為城市發(fā)展動(dòng)線中第二發(fā)展區(qū)域；旅順口區(qū)、高新園區(qū)、南關(guān)嶺區(qū)域?yàn)槌鞘邪l(fā)展動(dòng)線中第三發(fā)展區(qū)域；金開新區(qū)、甘西北為城市發(fā)展動(dòng)線中第四發(fā)展區(qū)域；城市土地價(jià)值等高線以老城中心（中山、西崗、沙河口）為中心向周邊輻射，截至目前中山、西崗、沙河口發(fā)展已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，除舊城拆遷改造點(diǎn)式土地出讓之外，將無大幅地塊供應(yīng)作為東北亞及環(huán)渤海最為重要的城市之一的大連，隨著城市化進(jìn)程的不斷加速，僅存一個(gè)中心的城市舊有格局將逐步被打破，新的城市發(fā)展規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而生……城市當(dāng)前規(guī)劃發(fā)展動(dòng)線及土地價(jià)值線分布Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析北部泉水、南關(guān)嶺居住區(qū)西部辛寨子、泡崖、機(jī)場(chǎng)區(qū)西南部星海、黑石礁、高新區(qū)東南部解放路、虎灘、中南路城市公共中心（梭魚灣中心）城市核心生活灣——鉆石港灣城市公共中心（老城中心）城市未來規(guī)劃發(fā)展思路解析城市海灣增值利用鉆石港灣初步形成城市新核心區(qū)建成城市雙核交相輝映輻射半徑有效拓寬Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析梭魚灣城市新綜合中心老城中心新城中心未來城市綜合中心梭魚灣中心：鉆石港灣老城中心：城市三區(qū)城市副中心星海中心周水子中心龍頭石中心南關(guān)嶺中心等片區(qū)中心西安路中心春柳中心中華路中心等城市重點(diǎn)發(fā)展副中心梭魚灣核心：城市新生CBD，以商務(wù)辦公、商業(yè)文化及品質(zhì)居住為主老城中心：商業(yè)金融、國(guó)際會(huì)議、郵輪度假及高端居住為主，星海中心：商務(wù)金融、國(guó)際會(huì)展及高端居住為主南關(guān)嶺中心：商業(yè)、綜合辦公等為主周水子中心：城市重大事件承載、商業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、綜合辦公的為主龍頭石中心：行政辦公、文化娛樂等為主城市未來規(guī)劃發(fā)展思路解析城市雙核強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)城市副中心進(jìn)一步確立形成片區(qū)中心升級(jí)加強(qiáng)Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析南關(guān)嶺中心龍頭石中心周水子中心星海灣中心三區(qū)中心春柳中心西安路中心十字軸帶：星海-南關(guān)嶺城市聯(lián)系軸與梭魚灣-周水子城市發(fā)展軸三心環(huán)灣：龍頭石中心、梭魚灣中心及老城中心山城相依：青泥洼半島和梭魚灣半島的山城格局梭魚灣中心老城中心中華路中心城市未來規(guī)劃發(fā)展思路解析Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析大連市最重要的公共功能核心、歷史文化載體和城市形象代表。東北地區(qū)金融、商務(wù)、會(huì)展中心，大連市行政中心、文化中心、體育中心、軟件產(chǎn)業(yè)基地隨著城市中心布局設(shè)計(jì)的進(jìn)一步深化，作為城市終極稀缺灣區(qū)的梭魚灣將進(jìn)行顛覆性改造，區(qū)域舊有版塊格局亦將被打破；隨著各大開發(fā)商在該區(qū)域的競(jìng)相拿地我們可以看出，未來以梭魚灣為核心的老甘井子將會(huì)發(fā)生重生性質(zhì)的強(qiáng)力改變。梭魚灣東港鉆石港灣星海灣一港兩灣城市未來規(guī)劃發(fā)展先遣：鉆石港灣規(guī)?；纬沙鞘形磥硪?guī)劃發(fā)展思路解析鉆石港灣Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析城市未來規(guī)劃發(fā)展思路解析版塊城市定位版塊功能樹立“核心輻射，帶動(dòng)舊城區(qū)顛覆性重生；改變周邊土地屬性，提升域內(nèi)土地價(jià)值”“城市活力中脊”鉆石港灣Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析伴隨鉆石港灣的甘區(qū)帶型建成，未來本項(xiàng)目區(qū)域?qū)㈦S城市發(fā)展而引發(fā)土地價(jià)值進(jìn)一步大踏步升級(jí)

鉆石港灣-由大連東海岸主城區(qū)內(nèi)的“一港一灣”組成，即東港和梭魚灣。整個(gè)“鉆石港灣”岸線20公里。其中海域總面積27平方公里，陸域搬遷騰地和填海造地總面積約13平方公里，主要由東港、梭魚灣和香爐礁等三大臨海部分組成。大連梭魚灣改造后主要分為八大功能區(qū)域城市景觀區(qū)總部經(jīng)濟(jì)辦公區(qū)商務(wù)綜合區(qū)商業(yè)綜合區(qū)高檔住宅區(qū)濱海服務(wù)區(qū)文化娛樂區(qū)濱海休閑區(qū)梭魚灣改造對(duì)大連城市的影響東港鉆石港灣梭魚灣中央商務(wù)區(qū)多區(qū)域建成總部經(jīng)濟(jì)質(zhì)量將大幅提升3公里親海岸線讓市民生活更浪漫交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，城區(qū)直抵海岸（海底隧道建成）傳承文脈，老城煥發(fā)新光彩高檔住宅林立，高端高品位生活更自在繁榮文化，興建標(biāo)志性文化建筑旅游業(yè)配套設(shè)施更加完善新商業(yè)中心核心區(qū)逐步形成城市未來規(guī)劃發(fā)展思路解析鉆石港灣——梭魚灣版塊Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析城市未來規(guī)劃發(fā)展思路解析多中心地帶城市未來規(guī)劃發(fā)展方向：雙核帶動(dòng)多中心發(fā)展，改變城市舊有格局，全域化城市發(fā)展進(jìn)程全面提速建立東西橫向功能軸，加強(qiáng)城市各區(qū)與灣區(qū)的聯(lián)系完善南北城市聯(lián)系功能走廊，建立指向空港的城市生活聯(lián)系軸環(huán)梭魚灣建設(shè)三處城市中心功能區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)梭魚灣綜合商業(yè)文化綜合中心東西功能軸南北功能走廊周水子中心春柳中心梭魚灣中心南關(guān)嶺中心春柳中心西安路中心星海中心老城中心梭魚灣中心城市進(jìn)程發(fā)展導(dǎo)致土地屬性的轉(zhuǎn)變南關(guān)嶺甘西北高新區(qū)金開新區(qū)旅順主城三區(qū)梭魚灣區(qū)鉆石港灣未來土地價(jià)值等高線城市未來土地價(jià)值分布趨勢(shì)功能走廊Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析Section2城市未來規(guī)劃發(fā)展淺析南關(guān)嶺甘西北高新區(qū)金開新區(qū)旅順功能走廊主城三區(qū)梭魚灣區(qū)鉆石港灣未來土地價(jià)值等高線城市未來土地價(jià)值分布趨勢(shì)城市未來發(fā)展總趨勢(shì)判研城市核心區(qū)域擴(kuò)大，輻射范圍規(guī)?；貙?/p>