濟(jì)南槐蔭區(qū)西客站情況匯報(bào)

戰(zhàn)略開展部2021年9月1日區(qū)域市場(chǎng)分析1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目分析3報(bào)告大綱第一局部區(qū)域市場(chǎng)分析1、土地出讓情況區(qū)域內(nèi)藍(lán)色標(biāo)注為已出讓工程。區(qū)域內(nèi)紅色標(biāo)注為未出讓工程。

區(qū)域內(nèi)紅色+星號(hào)標(biāo)注為意向出讓工程。綜合來看，區(qū)域內(nèi)住宅用地只有20、21、27、28號(hào)規(guī)劃用地。但目前這幾宗地屬于軍產(chǎn)，拆遷難度極大。〔一〕區(qū)域宗地情況〔二〕工程交通軌道概況1、濟(jì)南市軌道交通近期規(guī)劃根據(jù)本屆市委班子濟(jì)南城市開展“西進(jìn)〞戰(zhàn)略的基調(diào)。為連接“創(chuàng)新谷〞科技園區(qū)與濟(jì)南市區(qū)和長(zhǎng)清市區(qū)，軌道交通R1線將作為最先開工的軌道交通工程。37公里35公里26公里2、工程軌道交通情況工程“體育公園東側(cè)〞工程處于R2號(hào)軌道交通線上，位于文化中心站。根據(jù)濟(jì)南市近期軌道交通規(guī)劃，未來3年時(shí)間，該軌道交通線開工的可能性不大。根據(jù)軌道交通的建設(shè)時(shí)間，預(yù)計(jì)在2023年通車運(yùn)行?！踩惩恋貎r(jià)格土地出讓價(jià)格在440萬元-480萬元/畝之間。住宅用地容積率在之間，樓面價(jià)格約2800元/平方米。商業(yè)用地容積率在之間〔個(gè)別超高容積率地塊不計(jì)算在內(nèi)〕樓面價(jià)格約1400元/平方米左右。〔四〕周邊工程銷售情況——住宅市場(chǎng)西客站片區(qū)周邊住宅銷售價(jià)格為6800元/㎡左右，銷售率在48%左右，去化率約19個(gè)月。〔注：不包含簽約后未網(wǎng)簽業(yè)戶〕西客站片區(qū)周邊辦公銷售價(jià)格為8500元/㎡左右，銷售率在42%左右，去化率約23個(gè)月?！沧ⅲ翰话灱s后未網(wǎng)簽業(yè)戶〕〔五〕周邊工程銷售情況——辦公市場(chǎng)綠地所開發(fā)的站前廣場(chǎng)〔綠地繽紛城工程〕于2021年開業(yè)，目前招商率缺乏一成，免除一年全部費(fèi)用并提供局部裝補(bǔ)仍無法吸引商戶入駐。綠地美利亞酒店為4星級(jí)酒店，共計(jì)231間客房。目前入住率缺乏3成，以商務(wù)接待為主?！擦持苓吂こ啼N售情況——商業(yè)市場(chǎng)美利亞酒店第二局部工程概況一、體育公園東側(cè)工程概況工程分為三個(gè)地塊。東至濱州路，南至日照路，西至濰坊路，北至威海路。恒大金融中心地塊B-1：規(guī)劃用地68700㎡〔約103.05畝〕。性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)，地上容積率≦5.5，地下容積率≦2.5，建筑密度≦45%，停車位0.8/100㎡；地塊B-2：規(guī)劃用地67000㎡〔約100.5畝〕。性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)，地上容積率≦5.5，地下容積率≦2.5，建筑密度≦45%，停車位0.8/100㎡；地塊B-3：規(guī)劃用地面積約33500㎡〔約50.25畝〕。地上性質(zhì)為公共綠地。地下性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)，地下容積率≦3.0。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案須符合?西客站核心區(qū)城市設(shè)計(jì)?，同時(shí)須征得濟(jì)南市西客站片區(qū)工程建設(shè)指揮部同意并落實(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門針對(duì)工程有關(guān)規(guī)劃控制、引導(dǎo)意見及相關(guān)規(guī)劃管理要求。二、產(chǎn)品初步規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃表序號(hào)名稱單位數(shù)量1規(guī)劃總用地面積㎡1692002總建筑面積㎡11861003地上建筑面積㎡7463504地上容積率5.55建筑密度45.0%6購(gòu)物中心地上部分㎡85000百貨業(yè)態(tài)㎡30000其他業(yè)態(tài)㎡550007寫字樓銷售㎡4413508高檔公寓銷售2000009商鋪銷售㎡2000010地下建筑面積㎡43975011地下容積率2.5-3.012地下商業(yè)建筑面積（經(jīng)營(yíng)）㎡19000設(shè)備用房㎡4000大型超市㎡1500013地下停車位個(gè)6000商業(yè)車位（自持）個(gè)1000銷售車位個(gè)5000工程總建面積約119萬㎡，地上建筑面積約75萬平米，地下建筑面積約44萬㎡。持有購(gòu)物中心商業(yè)物業(yè)面積：10萬㎡，停車位及配套設(shè)施：4萬㎡。可銷售物業(yè)：約84萬㎡〔含停車位面積〕。三、工程經(jīng)濟(jì)概算項(xiàng)目總投資表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)量（萬元）合計(jì)（萬元）一土地成本115113地價(jià)254畝440111760契稅3%1117603353二前期開發(fā)費(fèi)用51910三建安成本409342四裝修費(fèi)用14340五管理費(fèi)用二、三、四項(xiàng)之和×3％14268六銷售費(fèi)用費(fèi)用率3%20196七財(cái)務(wù)費(fèi)用前期投入26億元×8%×2年42219八不可預(yù)見費(fèi)按建安、裝修費(fèi)用的5%計(jì)算12280合計(jì)項(xiàng)目總投資6796682、總銷售收入根據(jù)初步估算，預(yù)計(jì)工程銷售65.2億，全部銷售后，工程沉淀資金約5億元。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算參數(shù)合計(jì)（萬元）6972151商鋪銷售銷量20000平方米40000價(jià)格20000元/平米2寫字樓銷量441350平方米397215價(jià)格9000元/平米3高檔公寓銷量200000平方米210000價(jià)格10500元/平米4停車位銷量5000個(gè)