奉賢南橋09單元住宅地塊

可行性研究報(bào)告2021年4月目錄一、工程概況二、市場(chǎng)分析及時(shí)機(jī)選擇三、產(chǎn)品解決方案四、工程運(yùn)營(yíng)五、團(tuán)隊(duì)情況六、土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)七、總結(jié)與建議2.1宏觀背景解析2.2區(qū)域市場(chǎng)分析2.3可比競(jìng)品解析2.4市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析2.5工程開(kāi)展方向2021年至今上海商品住宅供求價(jià)月度走勢(shì)圖萬(wàn)㎡元/㎡12月14日，國(guó)四條：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年1月10日，國(guó)十一條：二套房貸款首付款比例不得低于40%1月27日，新國(guó)八條：二套房首付款提至六成3月1日，新國(guó)五條：二手房交易個(gè)稅嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%征收9月29日新政：首套房首付提升至3成；二套房首付50%，利率1.1倍調(diào)控之下上海樓市低位平穩(wěn)運(yùn)行，呈穩(wěn)健開(kāi)展態(tài)勢(shì)二手房重稅引發(fā)的連鎖反響市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商銷售持續(xù)向好房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲是大勢(shì)政府是最終受益者，開(kāi)發(fā)商享利好南橋新城是上?！笆濞暺陂g重點(diǎn)推進(jìn)建設(shè)的三個(gè)新城之一。南橋新城：定位于綜合性效勞型核心新城以及效勞長(zhǎng)三角南翼以及大浦東地區(qū)的重要樞紐和門戶。目前已被列為本市8個(gè)低碳開(kāi)展實(shí)踐區(qū)試點(diǎn)，是郊區(qū)新城中唯一的試點(diǎn)城區(qū)。規(guī)劃總面積約為84平方公里，2021年規(guī)劃總?cè)丝?5-100萬(wàn)(現(xiàn)狀缺乏20萬(wàn)).本工程2.1宏觀背景分析——區(qū)域規(guī)劃生態(tài)核心區(qū)工程：南橋新城將保存4.78平方公里中央生態(tài)林地和開(kāi)發(fā)建設(shè)2.53平方公里“上海之魚(yú)〞工程。南橋新城CBD已初具規(guī)模，百聯(lián)購(gòu)物中心和東方商廈已成功運(yùn)營(yíng)。南橋已成為奉賢百萬(wàn)人口認(rèn)定的“小香港〞。虹梅路—金海路越江隧道工程(黃浦江底最長(zhǎng)隧道):軌道和隧道等重大工程的實(shí)施促進(jìn)南橋與中心城的接軌，主題公園建設(shè)將提升板塊價(jià)值2.1宏觀背景分析——區(qū)域規(guī)劃“上海之魚(yú)〞主題公園：“上海之魚(yú)”規(guī)劃圖“上海之魚(yú)〞工程的逐步建成，將提升整個(gè)板塊功能定位和區(qū)位價(jià)值，對(duì)環(huán)境品質(zhì)、形象塑造等方面產(chǎn)生積極的影響。軌道5號(hào)線延伸奉賢段：預(yù)計(jì)2021年通車。軌交5號(hào)線南延伸段一期力爭(zhēng)在2021年年內(nèi)開(kāi)工2.2區(qū)域市場(chǎng)分析——土地市場(chǎng)區(qū)域土地市場(chǎng)特征成交量：板塊土地供給有限，近期供給放緩板塊土地供求根本平衡。2021年至今南橋板塊共成交含住宅屬性用地約63萬(wàn)方，其中2021年成交41萬(wàn)方，2021年至今僅22萬(wàn)方，供給放緩。成交價(jià)：樓板價(jià)持穩(wěn)，偶現(xiàn)高溢價(jià)近2年含住宅屬性土地成交樓板價(jià)主要集中在4000-6000元/㎡之間，其中50%的成交地塊為底價(jià)成交；土地屬性：純住宅為主，未來(lái)公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)劇烈成交地塊多為純住宅用地，少有綜合屬性，容積率集中在間，以多層和小高層公寓產(chǎn)品為主，無(wú)低密度用地；區(qū)位：多集中于南橋新城，新城短期內(nèi)開(kāi)發(fā)提速成交土地多處外郊環(huán)間，主要集中于南橋新城規(guī)劃區(qū)域2021-10-12鑫金圓，27557㎡，6236元/㎡2021-9-3奉通置業(yè)，9277㎡，3001元/㎡2021-11-9蘇寧電器，42121㎡，5319元/㎡2021-9-28綠地，82807㎡，5568元/㎡2021-9-15軒安&朗潤(rùn)&合景，103723㎡，2848元/㎡2021-10-31建都&江海，28767㎡，5400元/㎡2021-2-27申通地鐵，43876㎡，4000元/㎡地塊周邊新近成交的土地信息2.2區(qū)域市場(chǎng)分析——土地市場(chǎng)地塊名稱土地用途土地面積（㎡）容積率中標(biāo)人中標(biāo)價(jià)（萬(wàn)元）樓板價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率底價(jià)成交時(shí)間南橋新城03單元04-06、05-01區(qū)域地塊住宅43876.12上海申通地鐵3510040000%351002013-2-27南橋新城08單元B-01-03,B-01-06區(qū)域地塊住商82807.31.8綠地地產(chǎn)83000556811%745272012-9-28南橋鎮(zhèn)A06-02區(qū)域地塊住宅9276.91.4上海奉通置業(yè)389730010%38972012-9-3南橋新城04單元11-02（2）區(qū)域地塊住宅133491.6上海恒大投資8900416716%76892012-6-27南橋新城09單元14A-02A區(qū)域地塊住商辦42120.52.5上海蘇寧電器5601253190%558102011-11-9南橋新城09單元07A-02A區(qū)域地塊住商28767.12.5上海建都,上海江海置業(yè)3883654000%388362011-10-31南橋新城09單元10A-03A（西塊）區(qū)域地塊住宅275572上海鑫金圓置業(yè)3437162361%341712011-10-12南橋新城09單元02A-02A區(qū)域地塊住宅38756.71.6中糧地產(chǎn)3472656000%347262011-10-12南橋新城09單元03A-04A、06A-01A地塊住宅68425.92.5中糧地產(chǎn)7402243270%740222011-10-12南橋新城04單元02-04地塊住宅75495.31.8上海中環(huán)投資、南橋城建8153560000%815352011-10-12南橋新城08單元A-01-03、A-01-05、A-01-07地塊住商辦103722.63軒安投資,朗潤(rùn)控股，上海合景886102848-

招標(biāo)2011-9-15航南公路南側(cè)、遠(yuǎn)東路東側(cè)區(qū)域地塊住宅16298.71.6上海恒大投資20862800071%122242011-3-252021年至今南橋含住宅屬性用地成交明細(xì)2.2區(qū)域市場(chǎng)分析——整體市場(chǎng)2021年至今南橋住宅市場(chǎng)累計(jì)供給面積130萬(wàn)㎡，年均約40萬(wàn)㎡。2021年至今累計(jì)成交107萬(wàn)㎡，年均去化約35萬(wàn)㎡，主要依托奉賢本地或地緣性客戶。2021年至今南橋住宅市場(chǎng)供求根本平衡、價(jià)格平穩(wěn)，均價(jià)15000元/㎡左右。南橋住宅市場(chǎng)屬典型的內(nèi)向型市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模不大，市場(chǎng)趨勢(shì)易受個(gè)案影響而波動(dòng)。2021年至今南橋板塊住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)2021年至今南橋板塊公寓市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)南橋住宅市場(chǎng)近年來(lái)以公寓產(chǎn)品為主導(dǎo)，公寓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)特征根本相同。2021-2021年板塊公寓年均去化約28萬(wàn)㎡，公寓成交價(jià)格呈平穩(wěn)上行態(tài)勢(shì)，目前整體均價(jià)接近15000元/㎡。主力在售工程為銀河麗灣、銘邦華府、陽(yáng)光家園等，2021年以來(lái)銷售均價(jià)超17000元/㎡。南橋住宅市場(chǎng)屬典型的內(nèi)向型市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模不大，開(kāi)展態(tài)勢(shì)平穩(wěn)城北產(chǎn)業(yè)區(qū)中低端剛需產(chǎn)品12000-13500元/㎡老城片區(qū)剛需及改善產(chǎn)品兼有，檔次差異大中低端13000-14000元/㎡中高端16000-18000元/㎡綠地觀邸13155眾旺苑14045同盛南橋花園16155新城商務(wù)核心區(qū)中高端品質(zhì)改善產(chǎn)品17000-18000元/㎡銀河麗灣17246新城生態(tài)核心區(qū)品質(zhì)剛需及改善產(chǎn)品目前無(wú)在售工程前期14000-16000元/㎡聚賢煌都11196上院南里13255正陽(yáng)世紀(jì)星城公寓售罄聯(lián)排24400陽(yáng)光家園17725陽(yáng)光四季16599新民旺苑11957景源名墅10752新城商務(wù)核心區(qū)——城市綜合體開(kāi)發(fā)為主，住宅項(xiàng)目少，目前僅銀河麗灣住宅在售，均價(jià)超17000元/㎡新城生態(tài)核心區(qū)——依托上海之魚(yú)及南橋中央公園打造新城景觀核心，資源占有型片區(qū)；早期開(kāi)發(fā)有恒盛湖畔豪庭等。目前無(wú)住宅項(xiàng)目在售南橋新城老城片區(qū)——開(kāi)發(fā)已較成熟，配套相對(duì)完善，目前在售住宅項(xiàng)目較多，檔次參差不齊，價(jià)格差異較大城北產(chǎn)業(yè)區(qū)——目前僅有兩個(gè)住宅項(xiàng)目在售，中低端剛需產(chǎn)品為主，品質(zhì)較差，價(jià)格水平低老城區(qū)南橋板塊在售公寓工程12個(gè)集中在老城區(qū)范圍內(nèi)11個(gè)，新城區(qū)僅1個(gè)，市場(chǎng)最高均價(jià)工程：陽(yáng)光家園：17725元/㎡2.2區(qū)域市場(chǎng)分析——整體市場(chǎng)新城是城市開(kāi)展的新方向，但目前新建住宅供給稀缺銘邦華府171502010年至今南橋新城公寓成交戶型與面積段交叉分析（按成交套數(shù)）

70㎡以下70-90㎡90-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡以上房型供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交一房75885673280100300000二房00116711372494169711468685127000097%68%76%三房000018182211632280173236222820100%74%76%63%四房及以上0000002402013433317458348合計(jì)7588173414672512171613911031235417727955454603482.2區(qū)域市場(chǎng)分析——公寓市場(chǎng)歷史供給以舒適戶型為主，緊湊戶型成交較佳但供給稀缺板塊供給以兩房、三房為主體，其中兩房以90-100㎡為主，三房以120-150㎡為主，戶型面積偏向常規(guī)舒適型。兩房中偏緊湊的70-90㎡的成交最正確；三房以常規(guī)120-150㎡去化為主體，100㎡以下三房供給量極少、快速去化板塊歷史供給以舒適戶型為主，緊湊三房幾無(wú)供給。湯臣臻園地塊鑫金圓置業(yè)地塊上海蘇寧電器地塊綠地上海之魚(yú)地塊銀河麗灣土地增量工程存量奉通置業(yè)地塊正陽(yáng)世紀(jì)星城陽(yáng)光家園上院佳庭景源名墅卓越世紀(jì)中心2.2區(qū)域市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)南橋新城在售工程存量情況2.2區(qū)域市場(chǎng)分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)住宅地塊潛在上市量在售工程余量總計(jì)約53萬(wàn)㎡未來(lái)新上市地塊中住宅新增量約70萬(wàn)㎡產(chǎn)品仍以寬松戶型為主后市競(jìng)爭(zhēng)劇烈差異化的產(chǎn)品力將有利于跑贏市場(chǎng)陽(yáng)光家園南橋鎮(zhèn)中心區(qū)2021年9月開(kāi)盤區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿與本案距離3.7公里南橋新、老城區(qū)交界處2021年4月首次開(kāi)盤原主打精裝修公寓銘邦華府與本案距離2.3公里南橋新、老城區(qū)交界處2021年11月開(kāi)盤剛需，主打經(jīng)濟(jì)舒適同盛南橋與本案距離2.5公里南橋新城商務(wù)區(qū)2021年5月開(kāi)盤大平層銀河麗灣與本案距離1.1公里南橋鎮(zhèn)中心區(qū)2021年9月開(kāi)盤緊湊戶型陽(yáng)光四季園與本案距離3.3公里2.3可比競(jìng)品分析——工程分布恒盛湖畔豪庭南橋新城生態(tài)核心區(qū)2021年12月開(kāi)盤2021年12月交房與本工程區(qū)位最近、2021-2021年度板塊最熱銷樓盤公寓推案32萬(wàn)㎡，主力為70-100㎡二房/130-150㎡三房?jī)赡陰资垠溃戮N售約1.5萬(wàn)㎡2.3可比競(jìng)品分析——銘邦華府新老城交界處品質(zhì)標(biāo)桿，原方案全精裝后改毛坯，戶型偏舒適型戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/㎡）二房90-120㎡787090%16436三房120-140㎡24212250%16364四房150-170㎡482348%16442復(fù)式200-250㎡14214%190672房2廳1衛(wèi)98㎡3房2廳2衛(wèi)138㎡主力戶型圖概況：總建面56169㎡(容積率1.8)，由8棟12-18層小高層組成。2021年4月10日首次開(kāi)盤，推出精裝房源228套/30920㎡，10月27日第二次開(kāi)盤，推出毛坯房源154套/20978㎡產(chǎn)品：主推130-140㎡的三房(63%)；功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜別離；贈(zèng)送南北陽(yáng)臺(tái)；主臥套房設(shè)計(jì)，贈(zèng)送飄窗精裝修：原規(guī)劃為南橋首個(gè)高品質(zhì)精裝修工程，標(biāo)準(zhǔn)3000元/㎡,開(kāi)盤后銷售受阻，后續(xù)房源改為毛坯出售。銷售情況：月均去化19套，強(qiáng)銷月均去化27套〔第二毛坯開(kāi)盤〕，整盤去化59%，其中最小戶型90-120㎡兩房去化最好客戶分析：主要為南橋本地中高收入人群，以私營(yíng)企業(yè)主和政府官員為主，年齡36-45歲中壯年為主分戶型產(chǎn)品去化情況工程開(kāi)盤至今普通公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)第一批推案第二批推案會(huì)所1236511121516871092.3可比競(jìng)品分析——陽(yáng)光家園南橋老城中心區(qū)標(biāo)桿，本地知名度高，去化較佳，戶型以寬松二房、三房為主3房2廳2衛(wèi)139㎡主力戶型圖概況：工程總建面17萬(wàn)㎡(容積率2.03)，由12棟11-18層小高層組成。2021年9月12日首次開(kāi)盤。目前在售23-24棟為133-139㎡的三房、18棟主力為90-100㎡兩房，報(bào)價(jià)18000元/㎡。預(yù)計(jì)5月份加推21、25棟145㎡送精裝修房源，報(bào)價(jià)19000-21000元/㎡產(chǎn)品：主推130-150㎡的三房(46%)和80-100㎡兩房(32%)；功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜別離；南向大陽(yáng)臺(tái)；每個(gè)臥室贈(zèng)送飄窗“陽(yáng)光〞系列：本地知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，當(dāng)?shù)亟邮芏雀咪N售情況：月均去化56套，強(qiáng)銷期去化約65%〔前二次開(kāi)盤〕，開(kāi)盤半年整盤去化44%。其中緊湊兩房比寬松兩房去化更快?？蛻舴治觯褐饕獮榉钯t本地自住改善人群，以政府官員、企業(yè)骨干為主，年齡30-45歲中青年為主分戶型產(chǎn)品去化情況工程開(kāi)盤至今普通公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/㎡）二房60-70㎡4125%1613380-100㎡28815554%17089100-120㎡18612065%16640三房130-150㎡41410425%172662房2廳1衛(wèi)91㎡191816141517252024232221沿街商業(yè)第一批推案第二批推案第三批推案2.3可比競(jìng)品分析——陽(yáng)光四季園南橋老城剛需代表，主打經(jīng)濟(jì)舒適，緊湊戶型去化較佳2房2廳1衛(wèi)97㎡主力戶型圖概況：工程總建面150000㎡(容積率1.8)，由5棟14層小高層和4棟6層多層組成。最早一批開(kāi)盤為2005年10月，2021年前期房源售罄。2021年9月15日再次開(kāi)盤，推出毛坯公寓房源342套，目前尾盤在售，僅剩130㎡三房房源；預(yù)計(jì)5月份加推多層非電梯房源〔主力80+/90+兩房〕產(chǎn)品：各戶型比例較為均勻，戶型豐富，主臥贈(zèng)送飄窗；南向大陽(yáng)臺(tái)。其中1房78㎡戶型營(yíng)銷口徑為改為兩房使用。銷售情況：月均去化38套，強(qiáng)銷月均去化43套，開(kāi)盤半年已去化78%客戶分析：主要為奉賢本地剛需客，以政府、企業(yè)職員為主，年齡26-40歲中青年為主分戶型產(chǎn)品去化情況工程開(kāi)盤至今普通公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)1房2廳1衛(wèi)78㎡戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/㎡）一房70-80㎡847690%15782二房90-100㎡988082%15628111㎡141286%13847122-135㎡282071%15338三房130-140㎡835971%15677152-165㎡14643%14105四房179㎡14321%16045復(fù)式196㎡700%-373854557374757678第一批推案未推房源2.3可比競(jìng)品分析——同盛南橋花園南橋老城剛需代表，主打經(jīng)濟(jì)舒適，戶型以寬松二房、三房為主3房2廳2衛(wèi)136㎡主力戶型圖概況：工程總建面79661㎡(容積率1.8)，由13棟16-18層小高層組成。2021年11月24日首次開(kāi)盤，推出毛坯公寓279套/31931㎡，2021年1月和9月再加推550套房源。產(chǎn)品：主推90-110㎡的二房(62%)；功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜別離；主臥贈(zèng)送飄窗；南向大陽(yáng)臺(tái)銷售情況：月均去化24套，開(kāi)盤首月去化近6成〔前二次開(kāi)盤〕，目前整盤根本告罄。偏緊湊戶型去化相對(duì)較佳?？蛻舴治觯褐饕獮槟蠘虮镜厥字檬赘目?，以政府、企業(yè)職員為主，年齡26-35歲年輕人為主分戶型產(chǎn)品去化情況工程開(kāi)盤至今普通公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)2房2廳1衛(wèi)100㎡戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價(jià)（元/㎡）二房90-100㎡20620399%13654100-110㎡20418289%13861三房110-120㎡44100%13214130-140㎡17216596%13913四房150-170㎡727199%1316312345678910111213第一批推案第二批推案第三批推案2.3可比競(jìng)品分析——銀河麗灣南橋新城商務(wù)核心區(qū)標(biāo)桿，首個(gè)高品質(zhì)大平層工程3房2廳2衛(wèi)142㎡主力戶型圖概況：工程總建面298500㎡(容積率3.8)，由16棟20-33層高層組成。2021年5月1日首次開(kāi)盤。產(chǎn)品：主推140-150㎡的三房(42%)；功能分區(qū)明顯，動(dòng)靜別離;各功能間面寬尺度較大,舒適性強(qiáng)；主臥套房，贈(zèng)送飄窗大平層