天津灣項目會館定位2008.42報告架構(gòu)本體分析宏觀規(guī)劃及發(fā)展會館市場研究會館定位3

項目位于河西區(qū)海河沿岸，距離天津站5公里，距天津機場10公里。通過快速路、津濱高速、大沽南路（津濱二線）可輻射濱海新區(qū)；通過中環(huán)、大沽北路、張自忠路、南京路與中心商務(wù)商業(yè)區(qū)緊密相聯(lián)，地面路網(wǎng)四通八達。本案中環(huán)線大沽南路（津濱二線）天津站天津機場本體分析4

項目位于海河畔坐擁海河景觀，并建設(shè)有4萬平米的濱水公園，其中包括游艇俱樂部、水景商業(yè)、下沉堤岸等高端休閑設(shè)施。

政府規(guī)劃的海河開發(fā)第六大節(jié)點，總建筑面積110萬平方米，其中包括70萬平米龐大商務(wù)商業(yè)群，大型城市綜合體本體分析5交通規(guī)模周邊路網(wǎng)四通八達，無論通往中心城區(qū)方向或濱海方向均有便捷度路網(wǎng)聯(lián)通，大大提升項目的可達性，增強輻射面海河開發(fā)第六大節(jié)點，處于海河服務(wù)經(jīng)濟帶中，其中70萬平米的公建區(qū)包括酒店、商業(yè)、服務(wù)式公寓等多種高端業(yè)態(tài)，將成為中心城區(qū)下游段的地標(biāo)建筑群，在檔次與形象上支持高端會館的需要海河景觀資源對于天津，海河是不可復(fù)制的；海河沿岸獨有的4萬㎡濱水公園形成的城市綠肺更加增強了海河景觀的效果，形成海河與本項目之間的綠色過渡，為高端會館提供了本體分析6本體分析宏觀規(guī)劃及發(fā)展會館市場研究會館定位7

由上圖可以看出，天津?qū)ν庹猩桃Y力度進一步加大，04年以來實際利用外資額已基本與北京和深圳持平。宏觀發(fā)展及規(guī)劃資料來源：統(tǒng)計年鑒82007年，天津市引進國內(nèi)資金到位額612億元，其中引進超億元的大項目112個，促進了區(qū)域間的經(jīng)濟合作向多層次、多領(lǐng)域、多途徑延伸。08年1月份，全市共引進國內(nèi)招商引資項目168個，到位資金64.62億元，同比增長69.93%，完成全年預(yù)期工作目標(biāo)801億元的8.1%。招商引資工作在實現(xiàn)高起步的同時，呈現(xiàn)出新的特點。一是服務(wù)業(yè)在引進內(nèi)資中比重增大。一月份投向服務(wù)業(yè)的內(nèi)資項目共91個，到位資金56.1億元，占全市引進內(nèi)資比重的86.8%。二是民營資本快速涌入津門。外地民營企業(yè)在津投資項目155個，到位資金48.36億元，同比增長103%。資料來源：2006年天津統(tǒng)計年鑒、歷年統(tǒng)計公報宏觀發(fā)展及規(guī)劃9大量內(nèi)、外資的引入將帶來大量的外籍和外埠高端工作人員與企業(yè)主的進入，形成一股新的高端消費群體。宏觀發(fā)展及規(guī)劃10

根據(jù)2005-2020年天津中心城市公共設(shè)施規(guī)劃，本項目處在沿海河規(guī)劃的商務(wù)金融預(yù)留中心的范圍之內(nèi)，同時，做為城市主中心的組合部分，更臨近城市次中心即濱海新區(qū)，具備雙重輻射的條件。商業(yè)與運河文化中心中心商業(yè)與商務(wù)區(qū)商務(wù)金融預(yù)留中心體育商務(wù)文化中心天津灣宏觀發(fā)展及規(guī)劃1141231、解放北路金融商務(wù)區(qū)2、南站CBD3、南京路商圈4、小白樓CBD5、友誼路金融商務(wù)區(qū)本項目處于中心商務(wù)商業(yè)板塊與商務(wù)金融預(yù)留中心交匯處，并位于海河經(jīng)濟服務(wù)帶之內(nèi)，隨著海河開發(fā)改造的進一步深入，周邊發(fā)展前景將更加廣闊5宏觀發(fā)展及規(guī)劃12河西區(qū)的城市功能劃分：小白樓商務(wù)區(qū)大沽路商業(yè)區(qū)友誼路金融服務(wù)區(qū)文化博覽區(qū)海河服務(wù)型經(jīng)濟帶解放南路商貿(mào)物流經(jīng)濟帶陳塘都市工業(yè)區(qū)（科技文化園）本案宏觀發(fā)展及規(guī)劃根據(jù)河西區(qū)規(guī)劃，從徐州道沿海河至外環(huán)線，將形成海河西岸獨特的經(jīng)濟帶、文化帶和景觀帶，天津灣位于此經(jīng)濟帶中。1312本案

根據(jù)08年天津市第一次經(jīng)營性土地發(fā)布信息，項目周邊新推出2幅商住混合性質(zhì)土地。根據(jù)其規(guī)劃指標(biāo)判斷，未來將建成集商住一體的大型綜合性項目，總建筑面積約98.8萬㎡，其中商業(yè)用地規(guī)劃建筑面積57.5萬㎡；加劇區(qū)域競爭激烈的同時，也證明了此板塊逐漸成熟和城市功能正在向本項目周邊聚集。宏觀發(fā)展及規(guī)劃14經(jīng)濟方面規(guī)劃方面隨著招商引資力度的進一步加大，天津市經(jīng)濟將繼續(xù)保持高速增長，必將產(chǎn)生大量高收入群體，帶動高端消費，海河沿線規(guī)劃聚集了大規(guī)模商業(yè)商務(wù)區(qū)將為周邊帶來大量高端商務(wù)人群；并且項目周邊的商業(yè)用地規(guī)劃進一步加強了區(qū)域的商務(wù)屬性，從而增強對外輻射作用

以經(jīng)濟發(fā)展為依托，以周邊諸多大型商務(wù)商業(yè)區(qū)的興建為市場機會點，未來具有高支付能力的高端消費群體將會大量增加，成為高端俱樂部的強有力需求，此部分群體消費習(xí)慣更趨于北京、上海等一線城市的都市生活方式，對高端會館市場產(chǎn)生強勁需求。宏觀發(fā)展及規(guī)劃15本體分析宏觀規(guī)劃及發(fā)展會館市場研究會館定位16

天津“港灣中心——海河之子俱樂部”位于張自忠路與赤峰橋交口，營業(yè)面積3000平方米，為會員及酒店賓客提供商務(wù)、餐飲、會務(wù)、康體、休閑等高端休閑服務(wù)和商務(wù)交流平臺。包括會客室、書房、會員酒廊、雪茄吧、私人宴會廳、爐端燒、多功能會議室、健身中心、泳池、SPA等服務(wù)設(shè)施及內(nèi)容?！昂：又泳銟凡俊痹晒芾黹L安中心俱樂部的“CCAInternational國際管理集團”管理，后于2007年雙方發(fā)生糾紛隨即解約，現(xiàn)由海貿(mào)集團旗下“海河之子俱樂部有限公司”運營管理。會館市場研究—海河之子俱樂部17會員享受到的服務(wù)：會員享受每周末免費自助晚餐，會員邀請的嘉賓每位68元每月至少兩次會員活動（包括紅酒品嘗、古玩鑒賞、雪茄會等）享有入住港灣中心酒店的最低價格特別學(xué)習(xí)課程(個人資產(chǎn)管理等)入會即可獲贈價值600元的美容美發(fā)禮券入會即可獲贈兩張?zhí)追棵赓M房券及價值600元的餐券。在一個年度內(nèi)，如會員能推薦成功五名新會員，即可獲得來年的年費減免。會館市場研究—海河之子俱樂部會籍分類會籍費（元）備注年期會籍每年39001年以內(nèi)有效個人會籍首年16000而后每年6000包括配偶使用公司會籍（雙人）首年38000而后每年160000以公司名義入會包括配偶使用會籍費僅為入會費用，除免費活動外的其他消費需要另付費用但可享受會員折扣。該俱樂部目前會員180人左右，主要為企業(yè)老總及高層管理者、金融房地產(chǎn)等高端商務(wù)人士以及少量公務(wù)員。18預(yù)存金額運動項目折扣餐飲折扣購買商品折扣50000優(yōu)惠40%優(yōu)惠15%優(yōu)惠15%30000優(yōu)惠30%優(yōu)惠10%優(yōu)惠10%10000優(yōu)惠20%優(yōu)惠5%優(yōu)惠5%

位于天津市東麗區(qū)萬科城內(nèi)，由“蘭多灣”賽道、滑水會館以及運動主題餐吧三部分組成。服務(wù)內(nèi)容包括健身、休閑、餐飲服務(wù)等。會員卡采用儲值消費卡形式，分為個人卡和團卡二種。根據(jù)不同的面額，客人在俱樂部的消費可享受不同的折扣和其他優(yōu)惠待遇，還可免費或以活動成本價參加俱樂部組織的各項活動，儲值金有效期2年。會館市場研究—天海風(fēng)運動俱樂部19

俱樂部使用面積2000平方米，依托東麗湖大面積湖面，可以開展多種水上運動，基本不受場地面積限制。

2007年7月開業(yè)，目前會員40余人，其中以天津客戶為主，另包括部分北京會員。水上活動項目經(jīng)營期為每年4月1日—11月15日會館市場研究—天海風(fēng)運動俱樂部20

松江鄉(xiāng)村俱樂部占地面積1100畝，位于津南區(qū)國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)內(nèi)，于2004年5月正式對外運營，擁有國內(nèi)獨家西班牙風(fēng)格的康體運動馬術(shù)中心、北美風(fēng)格別墅區(qū)、蒙古風(fēng)情大營、特色生態(tài)餐飲、商務(wù)會議、景觀垂釣、名犬觀賞、無公害種植基地等項目，是以鄉(xiāng)村風(fēng)味、綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)為特色，將旅游觀光、休閑娛樂、住宿餐飲相結(jié)合的休閑、生態(tài)、商務(wù)于一體的會員制俱樂部。會館市場研究—松江鄉(xiāng)村俱樂部21會籍分類價格有效期限服務(wù)項目VIP會員卡入會費266001年贈送價值22800元的項目消費；20鞍時馬匹騎乘（含20鞍時教練費）；別墅住宿券4張；面值為2000元的俱樂部儲值卡一張。

會籍權(quán)益：會員騎馬享受6折優(yōu)惠；別墅住宿6折；會議室租用8折；餐飲服務(wù)享受8.5折優(yōu)惠（煙酒、自助餐、海鮮及燒烤除外）集團金卡起存金額50000元1年最多不過3名記名人，贈送項目：10鞍時馬匹騎乘（含10鞍時教練費）；別墅住宿券1張（限國際馬會別墅）；

會員至俱樂部消費享折扣：會員騎馬享受7折優(yōu)惠；別墅住宿7折；會議室租用7折；餐飲服務(wù)享受9折優(yōu)惠（煙酒、自助餐、海鮮及燒烤除外）。

可免費或以活動成本價享受俱樂部組織的各項活動，如每月的會員交流會、不定期旅游、各種節(jié)假日活動等；集團鉆石卡起存金額100000元2年最多不過3名記名人，贈送項目：20鞍時馬匹騎乘（含20鞍時教練費）；別墅住宿券3張（限國際馬會別墅）；

會員至俱樂部消費享折扣：會員騎馬享受6折優(yōu)惠；別墅住宿5折；會議室租用6折；餐飲服務(wù)享受8.5折優(yōu)惠（煙酒、自助餐、海鮮及燒烤除外）。儲值卡起存金額10000元1年無記名人，會員持卡消費，持“普通儲值卡”在消費過程中不再享受任何折扣（特殊促銷活動除外）會館市場研究—松江鄉(xiāng)村俱樂部22

經(jīng)營方面：萬余元的高入會門檻保證了會員身份的高端性，會員除了享受各項優(yōu)質(zhì)服務(wù)外更重要的是擁有了一個與各類精英溝通交流的圈子，拓展關(guān)系挖掘人脈，為各自的事業(yè)搭建一個資源整合平臺。俱樂部的意義：俱樂部對于開發(fā)商的的品牌價值與項目價值將會產(chǎn)生大幅度提升。例如海河之子俱樂部的成功運做奠定了其在市場中的較好形象，成為港灣中心的一張形象名片，也為其酒店和寫字樓的運營帶來更多目標(biāo)客戶，使酒店、寫字樓、俱樂部各功能成為一個完整的價值鏈條，其中俱樂部在項目中扮演著旗幟的角色。又例如松江提出：“以生態(tài)、科技為配套，以餐飲娛樂、酒店帶動土地升值，以城市開發(fā)運營為產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)發(fā)展之路”其中的“餐飲、娛樂、酒店”即為其俱樂部功能的體現(xiàn)。

會館市場研究總結(jié)23本體分析宏觀規(guī)劃及發(fā)展會館市場研究會館定位24定位依據(jù)：隨著濱海新區(qū)開發(fā)開放的進一步深入，天津的整體經(jīng)濟發(fā)展將步入一個新階段，尤其以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟布局的形成，促進城市開發(fā)進程進一步加快發(fā)展，促進高端群體的數(shù)量和質(zhì)量進一步發(fā)展。隨著海河沿岸高端公建設(shè)施的陸續(xù)建成以及本項目周邊產(chǎn)業(yè)的布局完成，海河服務(wù)經(jīng)濟帶將逐步形成，使?jié)撛诟叨巳后w向項目周邊聚集。項目周邊交通四通八達，增強了對各個地域的聯(lián)系性，為高端客戶的駕車光臨創(chuàng)造有利條件，使會館具備更強的地域輻射性。天津灣項目是以商務(wù)為主的大型城市綜合體項目其中包含高端居住、五星級酒店、特色休閑商業(yè)、高端服務(wù)式公寓等多種城市功能，作為項目的一部分，會館需要與項目總體的高端檔次對接，實現(xiàn)項目內(nèi)部各業(yè)態(tài)功能的互補與銜接，互相提供潛在客戶，促進項目整體價值最大化。目前天津的會員制俱樂部尚處于起步階段，但隨著天津城市發(fā)展，未來能夠滿足日益增長的高端群體需求的高端會員制俱樂部將成為發(fā)展方向。會館定位25天津一流會員制俱樂部會館定位充分發(fā)揮天津灣超大規(guī)模城市綜合體形象依托宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展帶來的高端人群潛在消費力利用海河開發(fā)改造產(chǎn)生的聚集效應(yīng)把握高端俱樂部的發(fā)展趨勢與市場需求26配備充裕的經(jīng)營面積，不僅為每一位會員提供最好的服務(wù)，也為各界精英提供一個交流的舞臺。經(jīng)營項目豐富，能夠為會員提供各種高端服務(wù)（可依托酒店資源），例如：會議室、多功能廳等商務(wù)社交空間；國際標(biāo)準(zhǔn)的品酒坊、SPA康體中心、雪茄坊、日式餐廳、中西餐廳、酒吧以及高端藝術(shù)品收藏鑒賞等。建議加入ICA國際聯(lián)盟使每一位會員同時享有全球240余家私人會館設(shè)施，也為本俱樂部拓展更多的客源。引入國際化的、經(jīng)驗豐富的專業(yè)管理公司進行管理，并可利用其品牌號召力提升俱樂部的知名度和美譽度打開市場。會館定位操作策略27IAC（國際聯(lián)網(wǎng)俱樂部）成立于1980年，總部設(shè)在香港。客人到訪世界任何一家加入IAC聯(lián)盟的俱樂部只需出示IAC會員卡即可收到該俱樂部會員級待遇。目前IAC覆蓋全球250多家的私人高爾夫、鄉(xiāng)村及城市俱樂部。使用聯(lián)網(wǎng)俱樂部會員卡的一個前提條件是：此俱樂部須位于入會二百公里范圍之外。每個加盟俱樂部需每年向IAC交納一定數(shù)額會費，取得聯(lián)網(wǎng)會員資格。瑞士蘇黎世俱樂部上海西庭俱樂部會館定位28北京長安中心俱樂部北京峰會俱樂部廣州麓湖高爾夫俱樂部南京鋒尚俱樂部上海雍福會上海西庭網(wǎng)球俱樂部天津海河之子俱樂部廈門國際俱樂部會館定位—IAC在華會員29

經(jīng)營高端會員制俱樂部需要豐富的管理經(jīng)驗和社會資源，對于新成立的俱樂部來說，專業(yè)的運營管理是保證經(jīng)營穩(wěn)定的重要條件。因此建議選取一家具有國際化管理水準(zhǔn)的知名公司進行管理

例如管理北京長安俱樂部的CCAInternational（CCA國際集團）是一家專門從事高檔私人俱樂部、豪華酒店和渡假村的專業(yè)管理公司，成立于1983年，總部分設(shè)在倫敦和香港。

目前CCA在中國管理的高端俱樂部有：北京長安俱樂部、北京峰會俱樂部、廣州麓湖高爾夫俱樂部、南京鋒尚俱樂部、廈門國際俱樂部、香港九龍會、香港板球會等高端俱樂部。會館定位—專業(yè)管理公司30

創(chuàng)立于2006年10月26日的北京“LANCLUB”，座落于北京長安街LG雙子座大廈，是一個綜合文化、餐飲于一體的高端俱樂部總投資3億元人民幣，開業(yè)后成為北京最具藝術(shù)品位的頂級私人俱樂部。

會館定位—高端俱樂部案例31

俱樂部占地近7000平方米，是一個綜合文化、餐飲、娛樂于一體的高端俱樂部。擁有35個VIP包間，以及酒廊、雪茄吧、生蠔吧、宴會廳、法式大餐廳等，可同時容納1200位賓客。內(nèi)部裝修由法國設(shè)計師設(shè)計，開放式的設(shè)計全面兼顧使用功能，向高端客戶提供最頂級的高檔服務(wù)。會館定位—高端俱樂部案例32俱樂部內(nèi)部裝修是提高檔次的關(guān)鍵點，僅以精美的食品、高檔酒水和雪茄已經(jīng)