寶能集團(tuán)蕪湖江北工程住宅產(chǎn)品建議寶能.蕪湖公司

目錄一、市場分析二、市場概述三、工程分析四、規(guī)劃/產(chǎn)品建議主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)分布狀況近幾年，蕪湖市GDP持續(xù)穩(wěn)步增長，2021年GDP到達(dá)1880億元，同比增長13.8%。2021年蕪湖市人均GDP到達(dá)7820美元規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值超千億元，跨江開展全面推進(jìn)。人口、收入消費(fèi)情況第一產(chǎn)業(yè)增加值107.01億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1092.55億元，增長20.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值458.68億元，增長10.1%。第三產(chǎn)業(yè)開展較為滯后，經(jīng)濟(jì)增長模式還較為粗放。未來產(chǎn)業(yè)調(diào)整方向為，積極開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，做強(qiáng)汽車及零部件、材料、電子電器三大支柱產(chǎn)業(yè)，積極開展現(xiàn)代物流業(yè)與商貿(mào)流通業(yè)。

2003年以來，蕪湖市人均可支配收入平穩(wěn)上漲，居民消費(fèi)能力穩(wěn)步上升，但近5年人均可支配收入增長幅度放緩。宏觀經(jīng)濟(jì)概述一、市場分析2011-2012年蕪湖商品房新增供應(yīng)量類別上市面積（萬M2）銷售面積（萬M2）備注住宅570.72462.032012年銷量為270萬M2商業(yè)113.8663.04

辦公79.8225.08

合計764.4550.15

2021年蕪湖住宅市場供求失衡，供＞求，競爭劇烈。單位：萬平米單位：元/平米2021年下半年，住宅市場供給量持續(xù)增長，進(jìn)入8月份，成交開始走低，12月份降價潮蔓延，以價換量取得一定成效。2021年住宅供求及價格走勢住宅售價分析2021年商品住房成交均價為5766元/平米2021年商品住房成交均價為5390元/平米注：自2021年、2021年、2021年、2021年銷售均一路下滑。近3年，蕪湖市商品住宅成交各戶型中，二房、三房最受歡送，復(fù)式、躍式、錯層嚴(yán)重滯銷。主力面積段為90㎡以下，其次90-100㎡。住宅成交面積比2021年2021年蕪湖重點(diǎn)在售住宅工程分布示意圖2021年TOP102021年TOP10項目名稱綠地鏡湖世紀(jì)城區(qū)域鏡湖區(qū)項目地址黃山東路延伸段與二環(huán)路交叉口向東500米戶數(shù)30000占地面積93.24萬㎡建筑面積220萬㎡容積率3.25停車位地下建筑形態(tài)5#地塊1-28號樓均為28-33層的高層建筑層高2.9米戶型面積50㎡左右一房，81-94㎡左右兩房，115-140㎡三房兩廳兩衛(wèi)銷售動態(tài)面積：82㎡、93㎡、95㎡、138㎡82㎡兩房均價為5400元/㎡左右，去化率為57%；93㎡兩房房均價為5600元/㎡左右，去化率86%；95㎡兩房房均價為5600元/㎡左右，去化率73%；138㎡三房兩廳兩衛(wèi)均價為5900元/㎡，去化率為30%；重點(diǎn)關(guān)注個案項目名稱國貿(mào)天琴灣區(qū)域弋江區(qū)項目地址新時代商業(yè)街與中山南路交叉口戶數(shù)1752占地面積74532.7㎡建筑面積22萬㎡容積率2.99停車位地上101個地下1649個建筑形態(tài)9棟33-34層層高3米戶型面積96m2左右兩房，107m2左右兩房，119m2左右三房，121m2三房，141m2三房，175m2三房，214m2四房銷售動態(tài)面積：121㎡、141㎡、175㎡、214㎡121㎡三房兩廳一衛(wèi)均價為8000元/㎡,去化率為33%；141㎡三房兩廳兩衛(wèi)均價為7800元/㎡,去化率為52%；175㎡三房兩廳兩衛(wèi)均價為8000元/㎡,去化率為15%；214㎡四房兩廳兩衛(wèi)均價為8500元/㎡,去化率為36%（沿江豪宅，開盤消化約30%，后期嚴(yán)重滯銷）；重點(diǎn)關(guān)注個案項目名稱城市之光區(qū)域鏡湖區(qū)項目地址城東新區(qū)中江大道與赤鑄山東路交叉口西南側(cè)戶數(shù)2600占地面積614741㎡建筑面積112萬㎡容積率≤1.8停車位1500建筑形態(tài)高層花園洋房聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅商業(yè)綜合體均價6100元/㎡戶型面積

15#、20#、30#、31#兩棟8層電梯房、兩棟16層的高層88-178平米和82-127平……

銷售動態(tài)均價5600元/平。重點(diǎn)關(guān)注個案重點(diǎn)關(guān)注個案偉星城2011-2012年銷售分析2011年2012年面積段上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價戶型占比60-80

258290016173已售完80-9015543177108577124339.2275356492119%90-10043394733560721723236204524912%100-12031843270142525756268480564475430%120-14458538.4436264594841975323515491932%160-1801050.8631624100258547%180-20070533623550300165104200-25017453.88412517200184869250以上18286359470000合計

10626185731

131416764899100%注：1、上表中有出現(xiàn)上市套數(shù)少于已售的原因：系上年度認(rèn)購未登記滯留；重點(diǎn)關(guān)注個案柏莊觀邸2011--2012年銷售分析2011年2012年面積段上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價戶型占比604484.64928060683920.8803658287%60-8026679.533626259680079502814%80-9022676.7256254574422483.8254182510623%90-10025490.2280146597315869.3174158503919%100-12051829.5452483569216630.1150202497325%120-14429056.1207785938110667852502012%合計

162313035809

7367095050100%上表中有出現(xiàn)上市套數(shù)少于已售的原因：系上年度認(rèn)購未登記滯留重點(diǎn)關(guān)注個案恒大華府2011--2012年銷售分析2011年2012年面積段上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價戶型占比80-90177.322528300247912%90-100185.362151870024482100-120641.72655281407.92475095120-14411380.6851252631278.71086395415%144-1606624.624555492130698871399723%160-18014709.88617576929515.917097411242%200-25011353.85612646511353.85666469718%合計

282545804

3283314219100%注：1、上表中有出現(xiàn)上市套數(shù)少于已售的原因：系上年度認(rèn)購未登記滯留；2、小戶型已期本售完，后續(xù)大戶型滯銷；3、2012年恒大以下調(diào)28%的售價，來換取銷售量。重點(diǎn)關(guān)注個案萬科城2011--2012年銷售分析2011年2012年面積段上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價戶型占比80-9010742.7122113544052467.8594348597041%90-1001269.31413571837911.633824954100-12017012.4152131576635567.42742416010120-14425124.318812761591802.912119627511%144-1601203.368

1364.581110003%180-2002316.8121105003859.7220311465

合計

4963855866

12467146099100%上表中有出現(xiàn)上市套數(shù)少于已售的原因：系上年度認(rèn)購未登記滯留重點(diǎn)關(guān)注個案醇美華城·美加印象2011年2012年面積段上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價上市面積上市套數(shù)已售套數(shù)成交均價戶型占比60-80153.84235983

2600313%80-9024454.22842776311269.58339582290-1001413615138600042815.8466516557426%100-120119.351001345.271295765

120-14454913.6444400572771550.1578585544344%144-1602137.3414262955323.83353061682%160-18020950.812111622510725.5635457808%180-20014327.02761660346809.92361755715%200-250864.484561927813.28371672122%250以上1633.272000000合計

10997525937

123012685588100%上表中有出現(xiàn)上市套數(shù)少于已售的原因：系上年度認(rèn)購未登記滯留重點(diǎn)關(guān)注個案1、上述各案除萬科城外所有工程從2021年均以大幅度下調(diào)售價換取大120以上戶型去化量；2、暢銷戶型集中在：二房70-85，三戶90-120內(nèi)存，各工程150以上的面積戶型依然滯銷量；3、萬科工程售價能逆市上揚(yáng)，除了工程成功推廣、品牌和產(chǎn)品的認(rèn)可外，大量優(yōu)勢剛需戶型是主要推廣因素。二、市場概述注：2021-2021年蕪湖市房價跌幅為全國第三三、工程指標(biāo)住宅：A地327.5畝

B地208.9畝

C地335.6畝

總用地872畝

平均容積率：3.2

總規(guī)劃建筑面積約186萬㎡四、住宅A、B、C地塊產(chǎn)品定位建議——A、B、C地塊定位B地容積率3.2總建44.5萬㎡五、B地設(shè)計建議120-170㎡戶型可規(guī)劃部分復(fù)式住宅蕪湖項目一期住宅產(chǎn)品建議

產(chǎn)品類型面積區(qū)間戶型建面占比備注小高層、高層70-80小二房20%經(jīng)濟(jì)兩居80-95二房、二房半30%兩居+功能房90-120小三房25%經(jīng)濟(jì)三房120-140三房、三房半15%三房+功能房150-170四房、四房半6%豪華四居190-220四-五房4%景觀樓王，樓種樓、客廳桃空式合計

100%

注：1、住宅產(chǎn)品定議建議：高品質(zhì)、高性價比、低總價投資型物業(yè)；

2、景觀好的位置（如沿和諧路、皖躍路可看公園）規(guī)劃超豪華型躍式住宅。

戶型分