農民住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據為加強農民住宅管理，規(guī)范農村建房行為，保障農民合法權益，促進農村經濟社會健康發(fā)展，依據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關法律法規(guī)，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內農民住宅的規(guī)劃、建設、使用、維修、拆除等管理活動。（三）基本原則1.規(guī)劃先行原則。農民住宅建設應當符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，合理布局，節(jié)約用地。2.節(jié)約集約原則。鼓勵農民充分利用原有宅基地、空閑地等進行建設，嚴格控制新增建設用地。3.安全可靠原則。住宅建設應當確保工程質量和施工安全，滿足抗震、防火、防洪等要求。4.風貌協調原則。注重保護和傳承鄉(xiāng)村特色風貌，與周邊自然環(huán)境和歷史文化相協調。二、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制與審批1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織編制本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村莊規(guī)劃，明確農民住宅建設的布局、規(guī)模、高度、風貌等要求。村莊規(guī)劃應當廣泛征求村民意見，并報縣級人民政府審批。2.村民委員會應當根據村莊規(guī)劃，制定本村的農民住宅建設規(guī)劃圖，經村民會議或者村民代表會議討論通過后公布實施。（二）宅基地規(guī)劃1.宅基地的布局應當符合村莊規(guī)劃，優(yōu)先安排在交通便利、基礎設施完善、公共服務設施配套的區(qū)域。2.嚴格控制宅基地面積標準，具體標準由縣級人民政府根據本地區(qū)實際情況制定，并報上一級人民政府備案。（三）規(guī)劃實施監(jiān)督1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當加強對農民住宅建設規(guī)劃實施情況的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現和制止違反規(guī)劃的建設行為。2.任何單位和個人不得擅自改變村莊規(guī)劃確定的宅基地用途和建設要求。確需調整的，應當按照原審批程序辦理。三、建設管理（一）申請與審批1.符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向村民委員會提出宅基地和建房（規(guī)劃許可）書面申請。2.村民委員會收到申請后，應當在10個工作日內進行初審，并將初審意見在本村村務公開欄公示，公示期不少于5個工作日。3.經公示無異議或者異議不成立的，村民委員會將申請材料、初審意見和公示情況報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在10個工作日內完成審核，并將審核意見報縣級人民政府農業(yè)農村主管部門。4.縣級人民政府農業(yè)農村主管部門應當在收到鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核意見后5個工作日內，會同自然資源主管部門對宅基地申請進行聯審。符合條件的，由縣級人民政府農業(yè)農村主管部門核發(fā)《農村宅基地批準書》，由自然資源主管部門核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。不符合條件的，書面通知申請人并說明理由。（二）建設要求1.農民住宅建設應當委托具有相應資質的建筑施工企業(yè)或者具備相應技能的農村建筑工匠進行施工。2.建筑施工企業(yè)或者農村建筑工匠應當按照設計圖紙或者規(guī)劃要求施工，確保工程質量和施工安全。3.農民住宅建設應當使用符合國家標準的建筑材料和建筑構配件，不得使用不合格產品。（三）施工管理1.建筑施工企業(yè)或者農村建筑工匠應當在開工前向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，提交施工圖紙、施工計劃、安全保障措施等資料。2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對農民住宅建設施工現場進行定期檢查，發(fā)現問題及時督促整改，確保施工安全。3.農民住宅建設應當遵守施工安全操作規(guī)程，設置警示標志，采取必要的安全防護措施，保障施工人員和周邊群眾的安全。（四）質量安全監(jiān)督1.縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對農民住宅建設質量安全的監(jiān)督管理，定期開展質量安全檢查。2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立健全農民住宅建設質量安全巡查制度，及時發(fā)現和處理質量安全問題。3.鼓勵村民對農民住宅建設質量安全進行監(jiān)督，發(fā)現問題可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者相關部門舉報。四、宅基地管理（一）宅基地申請條件1.農村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；因發(fā)生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要搬遷的。2.農村村民有下列情形之一的，不得申請宅基地：已有宅基地并達到規(guī)定面積標準的；出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的；不符合分戶條件而以分戶為由申請宅基地的；其他不符合申請宅基地條件的。（二）宅基地審批程序1.農戶提出申請后，村民委員會應當按照規(guī)定進行審核，重點審查申請資格、擬用地是否符合規(guī)劃等。2.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對村民委員會報送的材料進行審核，實地查看擬用地情況，簽署審核意見。3.縣級人民政府農業(yè)農村主管部門會同自然資源主管部門進行聯審，作出是否批準的決定。（三）宅基地使用與流轉1.宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。2.鼓勵符合條件的農村村民在自愿的前提下，將閑置宅基地和農房流轉給本集體經濟組織成員或者其他符合條件的人員。宅基地流轉應當簽訂書面合同，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。3.宅基地流轉不得改變土地所有權性質和用途，不得損害農村集體經濟組織和村民的利益。（四）宅基地退出與復墾1.有下列情形之一的，宅基地應當依法退出：農村村民一戶多宅且多余宅基地的；自批準宅基地之日起滿二年未動工興建的；房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的；因規(guī)劃調整等原因需要退出的。2.宅基地退出后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織復墾，復墾后的土地應當優(yōu)先用于農業(yè)生產，也可以按照有關規(guī)定用于農村公共設施和公益事業(yè)建設。五、使用管理（一）房屋產權登記1.農民住宅建成后，房屋所有權人應當及時向不動產登記機構申請辦理不動產登記，領取不動產權證書。2.申請辦理不動產登記應當提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；宅基地使用證明或者集體所有建設用地使用證明；申請登記房屋符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的證明；房屋測繪報告或者村民住房平面圖；其他必要材料。（二）房屋用途限制農民住宅應當用于居住，未經批準不得擅自改變用途。確需改變用途的，應當依法辦理相關審批手續(xù)。（三）房屋維修與改造1.農民住宅需要維修或者改造的，應當符合規(guī)劃要求和質量安全標準，并按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。2.涉及房屋結構變動的維修與改造，應當委托具有相應資質的設計單位進行設計，并由具有相應資質的建筑施工企業(yè)施工。六、維修管理（一）維修責任1.農民住宅的維修責任由房屋所有權人承擔。2.因自然災害等不可抗力造成房屋損壞的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織搶險救災，并指導房屋所有權人進行維修。（二）維修資金籌集1.鼓勵農民通過自籌、互助等方式籌集住宅維修資金。2.有條件的村集體經濟組織可以設立住宅維修專項資金，用于本村農民住宅的維修。（三）維修程序1.房屋所有權人發(fā)現房屋需要維修的，應當及時制定維修方案，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。2.維修方案應當包括維修內容、維修預算、維修期限等。3.房屋所有權人應當按照維修方案組織維修，并接受鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督檢查。七、拆除管理（一）拆除情形1.有下列情形之一的，應當依法拆除農民住宅：未經批準擅自建設的；超過批準面積建設的；不符合規(guī)劃要求建設的；存在安全隱患且無法整改的；經批準拆除的。2.因公共利益需要拆除農民住宅的，應當依法給予補償安置。（二）拆除程序1.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依法作出拆除決定，并公告當事人。2.當事人應當在規(guī)定的期限內自行拆除。逾期不拆除的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織拆除。3.拆除農民住宅應當遵循法定程序，保障當事人的合法權益。八、法律責任（一）違反規(guī)劃建設的責任1.未經批準或者未按照批準內容進行農民住宅建設的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，并處建設工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。2.超過批準面積建設的，多占的土地以非法占用土地論處，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。（二）違反施工管理的責任1.建筑施工企業(yè)或者農村建筑工匠未按照設計圖紙或者規(guī)劃要求施工，造成工程質量事故的，依法承擔賠償責任；情節(jié)嚴重的，由住房城鄉(xiāng)建設主管部門吊銷資質證書或者資格證書。2.建筑施工企業(yè)或者農村建筑工匠在施工過程中違反安全操作規(guī)程，造成安全事故的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（三）違反宅基地管理的責任1.農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。2.農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。（