萬科按揭管理辦法總則目的本辦法旨在規(guī)范萬科集團(tuán)旗下各項(xiàng)目的按揭業(yè)務(wù)管理，確保按揭業(yè)務(wù)操作符合國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，保障公司資金安全，提高按揭業(yè)務(wù)辦理效率，維護(hù)公司和客戶的合法權(quán)益。適用范圍本辦法適用于萬科集團(tuán)內(nèi)所有涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭業(yè)務(wù)的相關(guān)部門和人員，包括但不限于項(xiàng)目開發(fā)部門、銷售部門、法務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門以及與按揭業(yè)務(wù)相關(guān)的合作銀行等金融機(jī)構(gòu)。基本原則1.依法合規(guī)原則：按揭業(yè)務(wù)操作必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、金融監(jiān)管規(guī)定以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)務(wù)合法合規(guī)。2.風(fēng)險(xiǎn)可控原則：在按揭業(yè)務(wù)辦理過程中，充分識(shí)別、評(píng)估和控制各類風(fēng)險(xiǎn)，采取有效措施防范風(fēng)險(xiǎn)，保障公司資金安全。3.效率優(yōu)先原則：優(yōu)化按揭業(yè)務(wù)流程，提高工作效率，確?？蛻裟軌蚣皶r(shí)、順利地辦理按揭手續(xù)，同時(shí)保障公司項(xiàng)目銷售進(jìn)度。4.客戶至上原則：以客戶需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的服務(wù)，維護(hù)客戶合法權(quán)益，提升客戶滿意度。職責(zé)分工項(xiàng)目開發(fā)部門1.負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目符合銀行按揭貸款要求。2.協(xié)助銷售部門制定銷售策略，提供項(xiàng)目相關(guān)資料，配合銀行進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)查和評(píng)估。3.協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)過程中與按揭業(yè)務(wù)相關(guān)的問題，確保項(xiàng)目按時(shí)交付使用。銷售部門1.負(fù)責(zé)向客戶宣傳和介紹按揭貸款政策和辦理流程，協(xié)助客戶準(zhǔn)備按揭貸款申請(qǐng)資料。2.對(duì)客戶的按揭貸款申請(qǐng)進(jìn)行初步審核，確保客戶資料真實(shí)、完整、有效。3.及時(shí)跟進(jìn)客戶按揭貸款審批進(jìn)度，與銀行溝通協(xié)調(diào)，解決客戶在辦理過程中遇到的問題。4.負(fù)責(zé)收集、整理和歸檔客戶按揭貸款相關(guān)資料，建立客戶按揭貸款檔案。法務(wù)部門1.審核按揭業(yè)務(wù)相關(guān)合同、協(xié)議等法律文件，確保其合法合規(guī)，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。2.為按揭業(yè)務(wù)提供法律咨詢和支持，協(xié)助處理按揭業(yè)務(wù)中的法律糾紛。財(cái)務(wù)部門1.負(fù)責(zé)與銀行核對(duì)按揭貸款到賬情況，確保資金及時(shí)、足額到賬。2.對(duì)按揭貸款資金進(jìn)行核算和管理，監(jiān)控資金流向，確保資金安全。3.協(xié)助銷售部門和銀行進(jìn)行按揭貸款利息計(jì)算和還款計(jì)劃制定。合作銀行1.根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)和銀行內(nèi)部規(guī)定，受理萬科集團(tuán)客戶的按揭貸款申請(qǐng)，并進(jìn)行獨(dú)立審核。2.按照與萬科集團(tuán)簽訂的合作協(xié)議，及時(shí)審批按揭貸款申請(qǐng)，發(fā)放貸款資金。3.定期與萬科集團(tuán)相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，反饋按揭貸款審批情況和客戶還款情況。按揭業(yè)務(wù)流程客戶申請(qǐng)1.客戶在簽訂購(gòu)房合同后，向銷售部門提出按揭貸款申請(qǐng)，并提交以下資料：個(gè)人身份證、戶口本、結(jié)婚證（已婚客戶）等身份證明文件。收入證明、銀行流水等還款能力證明文件。購(gòu)房合同、首付款收據(jù)等購(gòu)房相關(guān)證明文件。銀行要求提供的其他資料。2.銷售部門對(duì)客戶提交的資料進(jìn)行初步審核，確保資料真實(shí)、完整、有效。如發(fā)現(xiàn)資料不全或不符合要求，及時(shí)通知客戶補(bǔ)充或更正。項(xiàng)目調(diào)查與評(píng)估1.銷售部門將客戶按揭貸款申請(qǐng)資料提交給項(xiàng)目開發(fā)部門，項(xiàng)目開發(fā)部門協(xié)助銀行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估。調(diào)查內(nèi)容包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況、抵押物情況等。2.銀行根據(jù)項(xiàng)目調(diào)查情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，確定是否符合按揭貸款發(fā)放條件。如項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)，銀行將要求萬科集團(tuán)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施或拒絕受理按揭貸款申請(qǐng)。銀行審批1.銀行收到客戶按揭貸款申請(qǐng)資料和項(xiàng)目調(diào)查評(píng)估報(bào)告后，按照內(nèi)部審批流程進(jìn)行審批。審批內(nèi)容包括客戶資格審查、還款能力評(píng)估、抵押物價(jià)值評(píng)估、貸款額度審批等。2.銀行審批通過后，出具貸款審批意見，并通知銷售部門和客戶。如審批未通過，銀行將說明原因，并要求客戶補(bǔ)充資料或采取其他措施。簽訂合同1.銷售部門通知客戶與銀行簽訂按揭貸款合同、抵押合同等相關(guān)法律文件?？蛻粜枳屑?xì)閱讀合同條款，確保理解并同意相關(guān)內(nèi)容后簽字確認(rèn)。2.法務(wù)部門對(duì)按揭貸款合同、抵押合同等法律文件進(jìn)行審核，確保其合法合規(guī)。審核通過后，加蓋公司印章。抵押登記1.銷售部門協(xié)助客戶辦理抵押物抵押登記手續(xù)，確保抵押物的合法性和有效性。抵押登記手續(xù)辦理完成后，取得他項(xiàng)權(quán)證。2.他項(xiàng)權(quán)證由銀行保管，作為按揭貸款的擔(dān)保憑證。貸款發(fā)放1.銀行在收到他項(xiàng)權(quán)證后，按照合同約定發(fā)放貸款資金。貸款資金直接劃轉(zhuǎn)到萬科集團(tuán)指定的賬戶，用于支付購(gòu)房款。2.財(cái)務(wù)部門及時(shí)與銀行核對(duì)貸款到賬情況，確保資金足額到賬。如發(fā)現(xiàn)貸款未按時(shí)到賬或金額不符，及時(shí)與銀行溝通協(xié)調(diào)解決。還款管理1.客戶按照按揭貸款合同約定的還款方式和還款時(shí)間進(jìn)行還款。銷售部門或財(cái)務(wù)部門定期向客戶發(fā)送還款提醒信息，確保客戶按時(shí)還款。2.銀行定期向萬科集團(tuán)反饋客戶還款情況，如發(fā)現(xiàn)客戶逾期還款，及時(shí)通知銷售部門和財(cái)務(wù)部門。銷售部門和財(cái)務(wù)部門共同協(xié)助銀行采取相應(yīng)的催收措施，確保貸款本息按時(shí)足額收回。風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.建立按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，對(duì)按揭業(yè)務(wù)辦理過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面、系統(tǒng)的識(shí)別。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別內(nèi)容包括但不限于客戶信用風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。2.定期對(duì)按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行評(píng)估和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.采用科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法，對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法可包括信用評(píng)分模型、財(cái)務(wù)分析模型、抵押物評(píng)估模型等。2.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，優(yōu)先采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)降低等措施，確保風(fēng)險(xiǎn)可控。風(fēng)險(xiǎn)控制措施1.客戶信用管理：加強(qiáng)對(duì)客戶信用狀況的調(diào)查和評(píng)估，建立客戶信用檔案。對(duì)信用狀況不佳的客戶，謹(jǐn)慎受理按揭貸款申請(qǐng)或要求提供額外的擔(dān)保措施。2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理：在項(xiàng)目前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，充分考慮銀行按揭貸款要求，確保項(xiàng)目符合銀行審批標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)過程中的管理，確保項(xiàng)目按時(shí)交付使用，避免因項(xiàng)目問題導(dǎo)致按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。3.抵押物管理：嚴(yán)格審查抵押物的合法性、有效性和價(jià)值評(píng)估，確保抵押物能夠足額覆蓋貸款本息。加強(qiáng)抵押物的保管和監(jiān)控，防止抵押物出現(xiàn)損壞、滅失等情況。4.政策法規(guī)管理：密切關(guān)注國(guó)家法律法規(guī)和金融政策的變化，及時(shí)調(diào)整按揭業(yè)務(wù)操作流程和風(fēng)險(xiǎn)防控措施，確保業(yè)務(wù)合法合規(guī)。5.內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督：加強(qiáng)對(duì)按揭業(yè)務(wù)的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督，定期檢查業(yè)務(wù)操作流程的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改。對(duì)違規(guī)操作行為進(jìn)行嚴(yán)肅處理，追究相關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理檔案收集1.銷售部門負(fù)責(zé)收集客戶按揭貸款相關(guān)資料，包括客戶申請(qǐng)資料、銀行審批文件、合同協(xié)議、抵押登記文件、還款記錄等。2.檔案收集過程中，確保資料真實(shí)、完整、有效，并按照檔案管理要求進(jìn)行分類整理。檔案整理與歸檔1.銷售部門對(duì)收集到的檔案資料進(jìn)行整理，按照檔案管理的時(shí)間順序、類別等進(jìn)行分類編號(hào)，建立檔案目錄。2.將整理好的檔案資料裝訂成冊(cè)，裝入檔案盒，并在檔案盒上標(biāo)注檔案名稱、編號(hào)、日期等信息。3.檔案管理人員將裝訂好的檔案資料按照檔案管理規(guī)定進(jìn)行歸檔存放，確保檔案存放有序，便于查閱。檔案查閱與借閱1.公司內(nèi)部人員因工作需要查閱或借閱按揭貸款檔案的，需填寫檔案查閱申請(qǐng)表或借閱申請(qǐng)表，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審批后，到檔案管理部門辦理查閱或借閱手續(xù)。2.檔案管理人員按照申請(qǐng)表上的內(nèi)容提供檔案資料，并做好查閱或借閱記錄。查閱或借閱人員需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)歸還檔案資料，不得擅自復(fù)印、涂改、轉(zhuǎn)借檔案資料。3.涉及對(duì)外提供檔案資料的，需按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批，并辦理相應(yīng)的手續(xù)。檔案保管與銷毀1.檔案管理部門負(fù)責(zé)按揭貸款檔案的保管工作，確保檔案存放環(huán)境安全、整潔，防止檔案資料損壞、丟失。2.定期對(duì)檔案進(jìn)行清查和盤點(diǎn)，確保檔案數(shù)量與檔案目錄一致。如發(fā)現(xiàn)檔案資料有損壞、丟失等情況，及時(shí)查明原因并采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。3.根據(jù)檔案保管期限的規(guī)定，對(duì)已過保管期限