豐臺大廈管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)豐臺大廈的規(guī)范化管理，提升大廈的運(yùn)營效率和服務(wù)質(zhì)量，保障大廈的安全、穩(wěn)定與正常秩序，維護(hù)大廈業(yè)主、租戶及相關(guān)方的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于豐臺大廈內(nèi)的所有區(qū)域，包括但不限于辦公區(qū)域、公共區(qū)域、附屬設(shè)施設(shè)備區(qū)域等，以及在大廈內(nèi)從事經(jīng)營活動、辦公、居住等各類人員。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及地方相關(guān)規(guī)定，確保大廈管理活動合法合規(guī)。2.服務(wù)至上原則：以滿足業(yè)主、租戶需求為核心，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，不斷提升服務(wù)水平。3.安全第一原則：把保障大廈人員和財(cái)產(chǎn)安全放在首位，建立健全安全管理制度和應(yīng)急預(yù)案，確保大廈安全無事故。4.統(tǒng)一管理原則：對大廈實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確保各項(xiàng)管理工作有序進(jìn)行。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）大廈管理委員會1.組成：由大廈業(yè)主代表、租戶代表、物業(yè)管理公司代表等組成，設(shè)主任一名，副主任若干名。2.職責(zé)審議和決策大廈管理的重大事項(xiàng)，如年度工作計(jì)劃、預(yù)算方案、物業(yè)服務(wù)合同等。監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，協(xié)調(diào)解決業(yè)主、租戶與物業(yè)管理公司之間的矛盾和問題。聽取業(yè)主、租戶的意見和建議，維護(hù)業(yè)主、租戶的合法權(quán)益。（二）物業(yè)管理公司1.職責(zé)負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理辦法及相關(guān)規(guī)章制度，制定具體的管理措施和操作規(guī)程。提供大廈的日常物業(yè)服務(wù)，包括但不限于環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等。組織實(shí)施大廈的各類專項(xiàng)管理工作，如裝修管理、消防管理、停車管理等。定期向大廈管理委員會匯報工作情況，接受業(yè)主、租戶的監(jiān)督和檢查。（三）各部門職責(zé)1.客服部負(fù)責(zé)與業(yè)主、租戶的溝通協(xié)調(diào)，受理各類咨詢、投訴和建議。辦理業(yè)主、租戶的入住、遷出手續(xù)，提供相關(guān)服務(wù)。組織開展社區(qū)文化活動，增強(qiáng)業(yè)主、租戶的歸屬感和凝聚力。2.安保部制定并執(zhí)行大廈的安全保衛(wèi)制度，負(fù)責(zé)大廈出入口的值班、巡邏、監(jiān)控等工作。維護(hù)大廈內(nèi)的治安秩序，預(yù)防和處理各類突發(fā)事件。協(xié)助有關(guān)部門做好消防安全工作，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。3.工程部負(fù)責(zé)大廈設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)和維修工作，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。制定設(shè)施設(shè)備更新改造計(jì)劃，組織實(shí)施相關(guān)項(xiàng)目。對設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)測和分析，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題。4.環(huán)境部負(fù)責(zé)大廈公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃、消毒等工作，保持環(huán)境整潔。做好綠化養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好。管理大廈內(nèi)的垃圾分類和處理，倡導(dǎo)環(huán)保理念。三、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.產(chǎn)權(quán)登記：協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，建立房屋產(chǎn)權(quán)檔案。2.使用管理監(jiān)督業(yè)主、租戶按照規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)和外觀。對房屋的裝修活動進(jìn)行管理，審核裝修方案，簽訂裝修管理協(xié)議，監(jiān)督裝修施工過程，確保裝修安全。3.維修養(yǎng)護(hù)定期對房屋進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)并處理房屋存在的問題，如屋面漏水、墻體裂縫等。負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，確保其正常使用。（二）設(shè)施設(shè)備管理1.分類管理：對大廈內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，如電氣設(shè)備、給排水設(shè)備、消防設(shè)備、電梯等，建立設(shè)施設(shè)備臺賬。2.運(yùn)行管理制定設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和運(yùn)行管理制度，確保設(shè)施設(shè)備按照規(guī)定運(yùn)行。安排專人負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行值班，做好運(yùn)行記錄。3.維護(hù)保養(yǎng)按照設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其性能良好。對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期巡檢，及時發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備故障和隱患。4.更新改造：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限、技術(shù)狀況和實(shí)際需求，制定更新改造計(jì)劃，組織實(shí)施更新改造項(xiàng)目，提高設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行效率和安全性。四、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔制定環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程，定期對大廈公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，包括地面、樓梯、電梯、衛(wèi)生間等。及時清理垃圾和雜物，保持公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。2.消毒殺菌：在疫情防控等特殊時期，按照相關(guān)要求對公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，預(yù)防疾病傳播。3.衛(wèi)生檢查：定期對環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，確保環(huán)境衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。（二）綠化管理1.綠化規(guī)劃：根據(jù)大廈實(shí)際情況，制定綠化規(guī)劃方案，合理配置綠化植物。2.養(yǎng)護(hù)管理安排專業(yè)人員對綠化植物進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等。定期對綠化植物進(jìn)行檢查，及時更換死亡或老化的植物，保持綠化景觀效果。五、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.門禁制度：在大廈出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對人員出入進(jìn)行嚴(yán)格管理。業(yè)主、租戶憑有效證件刷卡進(jìn)入，外來人員需登記并經(jīng)被訪人確認(rèn)后方可進(jìn)入。2.值班管理：安排專人在出入口值班，負(fù)責(zé)查驗(yàn)人員證件、登記外來人員信息等工作。（二）巡邏管理1.巡邏制度：制定巡邏路線和巡邏時間，安排安保人員進(jìn)行定時巡邏。巡邏過程中要認(rèn)真檢查大廈內(nèi)的安全狀況，包括門窗是否關(guān)閉、設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行等。2.巡邏記錄：安保人員要做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、地點(diǎn)、發(fā)現(xiàn)的問題及處理情況等。（三）監(jiān)控管理1.監(jiān)控系統(tǒng)：在大廈內(nèi)安裝監(jiān)控?cái)z像頭，覆蓋公共區(qū)域、重要部位等，確保監(jiān)控?zé)o死角。2.監(jiān)控值班：安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的值班，實(shí)時查看監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)異常情況及時通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。3.錄像保存：監(jiān)控錄像要按照規(guī)定保存一定期限，以備查閱。（四）消防安全管理1.消防設(shè)施設(shè)備管理定期對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。消防設(shè)施設(shè)備不得隨意挪用、遮擋或損壞。2.消防通道管理：保持消防通道暢通無阻，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。3.消防安全培訓(xùn)與演練定期組織大廈內(nèi)人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，提高消防安全意識和自防自救能力。每年至少組織一次消防演練，檢驗(yàn)和完善應(yīng)急預(yù)案。（五）突發(fā)事件應(yīng)急管理1.應(yīng)急預(yù)案制定：制定各類突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，如火災(zāi)、地震、盜竊等，明確應(yīng)急處置流程和各部門職責(zé)。2.應(yīng)急演練：定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。3.應(yīng)急處置：發(fā)生突發(fā)事件時，要立即啟動應(yīng)急預(yù)案，迅速組織人員進(jìn)行應(yīng)急處置，最大限度地減少損失和影響。六、裝修管理（一）裝修申請業(yè)主、租戶如需進(jìn)行裝修，應(yīng)提前向物業(yè)管理公司提交裝修申請，填寫裝修申請表，提交裝修方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)材料。（二）裝修審批物業(yè)管理公司對裝修申請進(jìn)行審核，審核通過后與業(yè)主、租戶簽訂裝修管理協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。（三）裝修監(jiān)管1.施工單位進(jìn)場前，物業(yè)管理公司要對其進(jìn)行登記備案，告知裝修管理規(guī)定和注意事項(xiàng)。2.裝修過程中，物業(yè)管理公司要安排專人進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)管，檢查施工是否符合裝修方案和相關(guān)規(guī)定，是否存在安全隱患等。3.對違規(guī)裝修行為，物業(yè)管理公司要及時制止并要求整改，情節(jié)嚴(yán)重的要依法依規(guī)進(jìn)行處理。（四）裝修驗(yàn)收裝修工程竣工后，業(yè)主、租戶應(yīng)向物業(yè)管理公司提交裝修驗(yàn)收申請。物業(yè)管理公司組織相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可退還裝修保證金。七、停車管理（一）停車場規(guī)劃根據(jù)大廈實(shí)際情況，合理規(guī)劃停車場，設(shè)置停車位，并明確停車標(biāo)識。（二）停車收費(fèi)管理1.制定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報物價部門備案后執(zhí)行。2.對進(jìn)入停車場的車輛進(jìn)行登記，按照規(guī)定收取停車費(fèi)用。3.停車費(fèi)用要?？顚Ｓ?，用于停車場的維護(hù)、管理等支出。（三）停車秩序管理1.安排專人負(fù)責(zé)停車場的秩序維護(hù)，引導(dǎo)車輛有序停放，確保停車場內(nèi)交通順暢。2.對違規(guī)停車行為進(jìn)行勸阻和糾正，情節(jié)嚴(yán)重的可采取鎖車等措施。八、費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，向業(yè)主、租戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)?？顚Ｓ?，主要用于大廈的日常運(yùn)營、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、人員工資等支出。3.物業(yè)管理公司要定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主、租戶的監(jiān)督。（二）其他費(fèi)用1.對大廈內(nèi)的水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、電梯費(fèi)等其他費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行代收代繳。2.代收代繳費(fèi)用要按照實(shí)際用量進(jìn)行結(jié)算，定期向業(yè)主、租戶公布費(fèi)用明細(xì)。九、投訴與處理（一）投訴受理1.物業(yè)管理公司設(shè)立投訴受理渠道，如客服電話、郵箱、意見箱等，方便業(yè)主、租戶投訴。2.對業(yè)主、租戶的投訴要及時受理，記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等。（二）投訴處理1.接到投訴后，物業(yè)管理公司要及時安排相關(guān)人員進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，分析原因，制定解決方案。2.處理投訴的人員要與投訴人保持溝通