南昌征收管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強南昌市征收管理工作，規(guī)范征收行為，保障被征收人的合法權(quán)益，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償、集體土地征收以及其他各類征收活動。（三）基本原則1.決策民主原則：征收項目的確定應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，保障公眾的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。2.程序正當(dāng)原則：征收活動應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行，保障被征收人依法享有陳述、申辯、聽證等權(quán)利。3.公平補償原則：對被征收人給予公平、合理的補償，確保被征收人的生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。4.結(jié)果公開原則：征收補償方案、補償結(jié)果等應(yīng)當(dāng)及時向社會公開，接受公眾監(jiān)督。二、征收主體與實施單位（一）征收主體市、縣（區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的征收工作，是征收主體。（二）實施單位征收主體可以委托房屋征收部門等作為征收實施單位，具體承擔(dān)征收與補償?shù)慕M織實施工作。征收實施單位應(yīng)當(dāng)在委托范圍內(nèi)，以征收主體的名義開展工作，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。三、征收程序（一）項目啟動1.建設(shè)項目符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃要求，經(jīng)相關(guān)部門論證通過后，由征收主體提出征收項目建議。2.征收主體應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收項目的必要性、可行性等進(jìn)行評估論證，并將征收項目建議報同級人民政府批準(zhǔn)。（二）征收范圍確定1.征收主體根據(jù)批準(zhǔn)的征收項目建議，確定征收范圍，并予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收范圍、征收目的、征收補償方案征求意見期限等內(nèi)容。2.在征收范圍內(nèi)，不得進(jìn)行新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。（三）征收補償方案制定1.征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)征收項目的具體情況，會同有關(guān)部門制定征收補償方案。征收補償方案應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等內(nèi)容。2.征收補償方案征求意見期限不得少于30日。征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布征收補償方案，征求被征收人的意見。被征收人需提交意見的，應(yīng)當(dāng)在征求意見期限內(nèi)以書面形式提出。3.征收部門應(yīng)當(dāng)對被征收人提出的意見進(jìn)行收集、整理和分析，并根據(jù)公眾意見對征收補償方案進(jìn)行修改完善。修改后的征收補償方案應(yīng)當(dāng)及時公布。（四）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估1.征收部門應(yīng)當(dāng)組織對征收項目進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，制定風(fēng)險評估報告。社會穩(wěn)定風(fēng)險評估應(yīng)當(dāng)對征收項目的合法性、合理性、可行性、可控性等進(jìn)行全面評估，重點評估可能引發(fā)的社會矛盾和不穩(wěn)定因素。2.根據(jù)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估結(jié)果，征收項目存在高風(fēng)險或者中風(fēng)險的，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的風(fēng)險化解措施；存在低風(fēng)險的，應(yīng)當(dāng)做好風(fēng)險防范工作。（五）征收決定作出1.征收主體根據(jù)征收補償方案、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告等，作出征收決定。征收決定應(yīng)當(dāng)包括征收范圍、征收目的、征收補償方案、征收期限等內(nèi)容，并予以公告。2.被征收人對征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。（六）房屋調(diào)查登記1.征收部門應(yīng)當(dāng)對征收范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。2.被征收人對調(diào)查結(jié)果有異議的，可以在規(guī)定期限內(nèi)申請復(fù)核。征收部門應(yīng)當(dāng)對復(fù)核申請進(jìn)行審查，并將復(fù)核結(jié)果告知被征收人。（七）評估機構(gòu)選定1.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2.征收部門應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評估辦法對被征收房屋進(jìn)行評估，并向征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。3.征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示7日，并安排房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。（八）補償協(xié)議簽訂1.征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)按照征收補償方案，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。2.補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。（九）補償決定作出1.房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。2.補償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本辦法第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。（十）強制執(zhí)行1.被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。2.強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。（十一）征收補償費用管理與監(jiān)督1.征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、專款專用。征收主體應(yīng)當(dāng)按照征收補償方案的規(guī)定，及時、足額支付征收補償費用。2.審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。四、征收補償（一）補償方式1.貨幣補償：被征收人可以選擇貨幣補償，征收部門按照被征收房屋的市場評估價格給予補償。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換：被征收人也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。（二）補償內(nèi)容1.被征收房屋價值的補償：根據(jù)房屋征收評估辦法評估確定。2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償：搬遷費由征收部門按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償：對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。（三）特殊情況補償1.征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)擔(dān)保的法律規(guī)定執(zhí)行。2.征收未登記建筑，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。五、集體土地征收（一）征收程序1.集體土地征收應(yīng)當(dāng)按照土地管理法律法規(guī)的規(guī)定，履行土地征收審批手續(xù)。2.征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準(zhǔn)征地機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。3.被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?.市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。（二）補償標(biāo)準(zhǔn)1.集體土地征收補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等。2.土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。3.地上附著物和青苗的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。六、其他征收活動（一）征收范圍界定其他各類征收活動應(yīng)當(dāng)明確征收范圍，并按照相關(guān)法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，履行相應(yīng)的程序。（二）補償原則與標(biāo)準(zhǔn)參照國有土地上房屋征收與補償、集體土地征收的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合具體征收項目的特點，確定補償原則和標(biāo)準(zhǔn)。（三）征收程序適用其他征收活動可以參照本辦法規(guī)定的征收程序執(zhí)行，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。七、監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查部門市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強對征收管理工作的監(jiān)督檢查，建立健全監(jiān)督管理制度。征收部門應(yīng)當(dāng)定期對征收實施情況進(jìn)行自查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。（二）投訴舉報處理任何單位和個人對征收管理工作中的違法行為有權(quán)進(jìn)行