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目錄

一、編制依據(jù)與原則..........................................-1-

1、編制依據(jù)................................................-1-

2、編制原則................................................-4-

二、項(xiàng)目概況................................................-6-

1、項(xiàng)目背景................................................-6-

2、項(xiàng)目基本情況............................................-8-

3、項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)...........................................-13-

4、項(xiàng)目合作方式...........................................-13-

5、項(xiàng)目運(yùn)營范圍...........................................-14-

6、服務(wù)對象...............................................-15-

7、項(xiàng)目合作期限...........................................-15-

8、項(xiàng)目期初投資...........................................-16-

9、項(xiàng)目公共服務(wù)產(chǎn)出.......................................-18-

10、項(xiàng)目公益性及經(jīng)營性說明................................-21-

三、項(xiàng)目必要性、可行性分析..................................-22-

1、項(xiàng)目必要性.............................................-22-

2、項(xiàng)目可行性.............................................-23-

四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分配框架........................................-25-

1.風(fēng)險(xiǎn)分配原則............................................-25-

2.風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制............................................-25-

五、項(xiàng)目運(yùn)作模式............................................-29-

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1、項(xiàng)目運(yùn)作模式...........................................-29-

2、項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)...........................................-30-

六、項(xiàng)目核心邊界條件........................................-32-

1、權(quán)利義務(wù)邊界...........................................-32-

2、交易條件邊界...........................................-43-

3、履約保障體系...........................................-44-

4、調(diào)整銜接邊界...........................................-46-

七、項(xiàng)目合同體系............................................-51-

1、合同體系...............................................-51-

2、項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu).......................................-52-

八、項(xiàng)目運(yùn)營監(jiān)管............................................-55-

1、履約監(jiān)管...............................................-55-

2、行政監(jiān)管...............................................-55-

3、公眾監(jiān)管...............................................-56-

九、社會資本方采購..........................................-57-

1、采購方式的選擇.........................................-57-

2、競價(jià)標(biāo)的...............................................-58-

3、社會資本方資格條件.....................................-58-

4、評標(biāo)辦法...............................................-59-

十、績效考核................................................-60-

1、運(yùn)營服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...........................................-60-

2、考核方法...............................................-60-

十一、財(cái)務(wù)分析..............................................-82-

1、財(cái)務(wù)分析目的與要求.....................................-82-

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2、財(cái)務(wù)測算前提及假設(shè).....................................-82-

3、社會資本方收入分析.....................................-83-

4、社會資本方成本分析.....................................-90-

5、稅收..................................................-101-

6、項(xiàng)目盈利能力分析......................................-102-

7、政策性床位比例影響....................................-103-

附件1、深圳同類項(xiàng)目投融資模式..............................-109-

1、南山區(qū)社會福利中心二期項(xiàng)目............................-109-

2、鹽田區(qū)社會福利中心養(yǎng)老院項(xiàng)目..........................-110-

3、光明社會福利院項(xiàng)目....................................-111-

4、福田區(qū)福利中心大廈項(xiàng)目................................-112-

5、羅湖區(qū)寶豐苑敬老院項(xiàng)目................................-113-

6、大鵬新區(qū)養(yǎng)老院項(xiàng)目....................................-114-

7、寶安區(qū)養(yǎng)老院項(xiàng)目......................................-115-

附件2、國內(nèi)同類養(yǎng)老護(hù)理院項(xiàng)目投融資模式分析................-118-

1、相關(guān)政策梳理..........................................-118-

2、國內(nèi)同類項(xiàng)目投融資模式分析............................-119-

（1）采用政府投資........................................-119-

（2）采用政府聯(lián)合社會資本................................-121-

（3）采用社會資本自主投資................................-125-

附件3、龍崗區(qū)戶籍養(yǎng)老服務(wù)兜底保障人員信息表................-130-

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一、編制依據(jù)與原則

1、編制依據(jù)

（1）《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行

示范區(qū)的意見》；

（2）《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》；

（3）《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》；

（4）《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》；

（5）《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕

35號）；

（6）《國務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會投資的指導(dǎo)

意見》（國發(fā)〔2014〕60號）；

（7）《關(guān)于減免養(yǎng)老和醫(yī)療機(jī)構(gòu)行政事業(yè)性收費(fèi)有關(guān)問題的通知》

（財(cái)稅〔2014〕77號）；

（8）《關(guān)于規(guī)范養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)收費(fèi)管理促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)健康發(fā)展

的指導(dǎo)意見》（發(fā)改價(jià)格〔2015〕129號）；

（9）《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》

（國辦發(fā)〔2016〕91號）；

（10）《國家衛(wèi)生計(jì)生委關(guān)于印發(fā)康復(fù)醫(yī)療中心、護(hù)理中心基本

標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范（試行）的通知》（國衛(wèi)醫(yī)發(fā)[2017]51號）；

（11）《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)放管服改革的通知》（民發(fā)〔2017〕

25號）；

（12）《民政部關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大養(yǎng)老服務(wù)供給促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)消費(fèi)

的實(shí)施意見（2019）》；

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（13）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》（國辦發(fā)

〔2019〕5號）；

（14）《關(guān)于深入推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展的若干意見(國衛(wèi)老齡發(fā)

〔2019〕60號)》國家衛(wèi)生健康委、民政部、國家發(fā)展改革委等12部

門聯(lián)合印發(fā)；

（15）《關(guān)于養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)家庭服務(wù)業(yè)稅費(fèi)優(yōu)惠政策

的公告》（財(cái)政部公告2019年第76號）；

（16）《關(guān)于印發(fā)<城企聯(lián)動普惠養(yǎng)老專項(xiàng)行動實(shí)施方案（試行）>

的通知》（發(fā)改社會〔2019〕333號）；

（17）《關(guān)于明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕

20號）；

（18）《關(guān)于公益性捐贈稅前扣除有關(guān)事項(xiàng)的公告》（財(cái)政部公告

2020年第27號）；

（19）《民政部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)推進(jìn)護(hù)理型養(yǎng)老床位發(fā)展與監(jiān)測

工作的通知》（民辦函〔2020〕38號）；

（20）《廣東省養(yǎng)老服務(wù)條例》；

（21）《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快社會養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)

發(fā)展的意見的通知》（粵府辦〔２０１２〕７３號）；

（22）《廣東省民政廳關(guān)于印發(fā)廣東省居家養(yǎng)老服務(wù)規(guī)范化指引

的通知》（粵民?！?013〕12號）；

（23）《廣東省發(fā)展改革委民政廳關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)廣東省人民政

府加快社會養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)發(fā)展意見價(jià)格優(yōu)惠政策的通知》（粵發(fā)改價(jià)

格函〔2014〕3475號）；

（24）《廣東省人民政府關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的實(shí)施意見》

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（粵府〔2015〕25號）；

（25）《廣東省民政廳等12部門轉(zhuǎn)發(fā)民政部等11部委關(guān)于支持

整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》（粵民發(fā)〔2017〕44號）；

（26）《廣東省民政廳等13部門轉(zhuǎn)發(fā)民政部等13部委關(guān)于加快

推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)放管服改革的通知》（粵民發(fā)〔2017〕88號）；

（27）《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升

養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的實(shí)施意見》（粵府辦〔2018〕3號）；

（28）《廣東省民政廳關(guān)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)星級評定的管理辦法（試行）》

（粵民規(guī)字[2018]3號）；

（29）《廣東省人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)養(yǎng)老服

務(wù)發(fā)展若干措施的通知》（粵府辦〔2019〕23號）；

（30）《深圳市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)暫行辦法》；

（31）《深圳市人民政府關(guān)于加快發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的意

見》（深府〔2013〕54號）；

（32）《深圳市民政局關(guān)于印發(fā)<深圳市公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住評估輪

候管理辦法（試行）>的通知》（深民規(guī)〔2017〕3號）；

（33）《深圳市財(cái)政委員會關(guān)于印發(fā)<深圳市民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資助辦

法>的通知》（深民規(guī)〔2018〕2號）；

（34）《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于構(gòu)建高水平養(yǎng)老服

務(wù)體系的決定》；

（35）《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)養(yǎng)老服務(wù)條例》；

（36）《深圳市構(gòu)建高水平“1336”養(yǎng)老服務(wù)體系實(shí)施方案（2020—

2025年）》（深府辦函〔2020〕69號）；

（37）《深圳市推進(jìn)老有頤養(yǎng)“907”幸?？叼B(yǎng)惠民工程工作方案》；

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（38）《深圳市公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)和運(yùn)營指引（試行）》（深民〔2015〕

56號）；

（39）《深圳市發(fā)展和改革委員會深圳市民政局關(guān)于我市養(yǎng)老機(jī)

構(gòu)服務(wù)收費(fèi)問題的通知》（深發(fā)改〔2017〕491號）；

（40）《深圳市發(fā)展和改革委員會深圳市民政局關(guān)于調(diào)整公辦公

營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（深發(fā)改〔2017〕548號）；

（41）《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》（GB/T29353-2012）；

（42）《老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》（MZ008-2001）；

（43）《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量基本規(guī)范》（GB/T35796-2017）；

（44）《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ450-2018）；

（45）《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等級劃分與評定》（GB/T37276-2018）；

（46）《護(hù)理院基本標(biāo)準(zhǔn)》（2011版）；

（47）《老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（建標(biāo)144-2010）；

（48）《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50763-2012)；

（49）《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50340-2016）；

（50）《龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院重新選址建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)

告（修編）》；

（51）《龍崗區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院重新選址建

設(shè)工程項(xiàng)目總概算的批復(fù)》（深龍發(fā)改〔2023〕93號）

（52）相關(guān)項(xiàng)目資料。

2、編制原則

（1）合法合規(guī)。方案依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及規(guī)范性文件編制，相

關(guān)交易結(jié)構(gòu)、合作條件、程序安排等均應(yīng)滿足相關(guān)法律法規(guī)要求。

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（2）平等合作?；诠駹I項(xiàng)目的平等法律主體，政府和社

會資本方法律地位平等，應(yīng)做到權(quán)利義務(wù)對等。

（3）維護(hù)公益。方案應(yīng)建立履約管理、行政監(jiān)管和社會監(jiān)督“三

位一體”的監(jiān)管架構(gòu)，優(yōu)先保障公共安全和公共利益。

（4）公平效率。在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益分配方面兼顧公平與效率。

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二、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目背景

養(yǎng)老服務(wù)水平是城市發(fā)展水平和文明程度的重要標(biāo)志，事關(guān)廣大

老年人的切身利益及每個(gè)家庭幸福和社會和諧。為貫徹落實(shí)黨的十八

大提出“大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”以及國務(wù)院出臺的《關(guān)于加

快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，2013年深圳市政府召開專題會議討

論“加快發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)發(fā)展問題”，并出臺《深圳市人民政府關(guān)

于加快發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的意見》（深府〔2013〕54號），意見

明確提出要“加快市養(yǎng)老護(hù)理院、市社會福利中心（新址）和各區(qū)福

利中心的建設(shè)”。2020年深圳市第六屆人民代表大會常務(wù)委員會第四

十五次會議通過的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)養(yǎng)老服務(wù)條例》提出“各區(qū)至少建

設(shè)一家區(qū)級公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”，“市、區(qū)人民政府可以通過公建民營、提

供場地、租金補(bǔ)貼等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)”。

2019年11月，深圳市被列為國家民政部、財(cái)政部中央財(cái)政支持

開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)第四批改革試點(diǎn)地區(qū)。作為“移民城市”，

隨著第一代來深建設(shè)者逐步邁入老年，新移民家庭的逐步穩(wěn)定帶來隨

遷老人的日趨增多，獨(dú)生子女政策導(dǎo)致“四二一”（四個(gè)老人、一對

夫妻、一個(gè)孩子）的家庭不斷增多，使深圳未來將有大量隨遷老人長

期居住深圳，人口老齡化將成為必然趨勢。伴隨老齡化而來的醫(yī)療問

題、養(yǎng)老問題、晚年生活質(zhì)量等一系列問題，給社會福利工作帶來了

新的挑戰(zhàn)，創(chuàng)新多元化養(yǎng)老模式，為老人提供安全、舒適、方便、節(jié)

能、及時(shí)、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境，將是政府社會福利工作的重點(diǎn)工

作內(nèi)容與服務(wù)方向。

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七普數(shù)據(jù)顯示，龍崗區(qū)常住人口397.9萬人，其中60歲以上常

住人口20.88萬人，占比5.25%；65歲以上常住人口12.1萬人，占

比3.04%。另據(jù)公安部門的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月底，我

區(qū)戶籍總?cè)丝?16.3689萬人，其中60周歲以上的戶籍老年人口41115

人，占戶籍總?cè)丝诘?.53%；65周歲及以上的戶籍老年人口27811人，

占戶籍總?cè)丝诘?.38%。龍崗區(qū)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化加速期，過去五

年，轄區(qū)60歲及以上的實(shí)有人口從16萬人增加到27.24萬人，并有

持續(xù)快速增長趨勢；經(jīng)預(yù)測，到2025年我區(qū)常住老年人口將達(dá)53萬

人，對養(yǎng)老服務(wù)多元化功能、多樣化內(nèi)容和多層級設(shè)施需求呈逐年快

速遞增的趨勢。

圖1深圳市人口老齡化率分布圖

據(jù)調(diào)查，我市福田、羅湖、南山區(qū)等都已相繼建成區(qū)級公辦養(yǎng)老

機(jī)構(gòu)。龍崗區(qū)從成立至今沒有區(qū)級的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前以街道敬老

院為主的現(xiàn)狀仍未改變，隨著龍崗區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展和基本社會

保障制度的日臻完善，未來公辦養(yǎng)老所吸納的人數(shù)也會呈逐步加大的

趨勢，養(yǎng)老床位供給不足，已不能滿足日益增長養(yǎng)老需要。在此背景

下，結(jié)合《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行

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示范區(qū)的意見》關(guān)于“老有頤養(yǎng)”的戰(zhàn)略定位，以及《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)

養(yǎng)老服務(wù)條例》要求“各區(qū)至少建設(shè)一家區(qū)級公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”要求，

項(xiàng)目建成后將作為首個(gè)“醫(yī)養(yǎng)融合”示范性的區(qū)級公建民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，

進(jìn)一步加快促進(jìn)龍崗區(qū)養(yǎng)老工作的轉(zhuǎn)型升級，為公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會化

運(yùn)營進(jìn)行探索改革。

2、項(xiàng)目基本情況

（1）項(xiàng)目名稱

龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院建設(shè)項(xiàng)目（以下簡稱“項(xiàng)目”或“本項(xiàng)目”）。

（2）項(xiàng)目選址

本項(xiàng)目位于龍崗區(qū)平湖街道新南社區(qū)，平湖街道平安大道東側(cè)，

新南路西側(cè)，規(guī)劃建設(shè)路北側(cè)，與軌道站點(diǎn)（10號線平湖站）距離500

米，總用地規(guī)模5028.2平方米。

圖2項(xiàng)目區(qū)位圖

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（3）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包含包括土方及基礎(chǔ)工程（土石方工程、基坑支

護(hù)工程、基礎(chǔ)工程）、土建工程（結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程）、安裝工

程（強(qiáng)電、弱電及智能化、給水排水、通風(fēng)空調(diào)、消防工程、以及電

梯、醫(yī)療氣體工程等其它安裝工程）、室外及配套工程、廚房洗衣房

固定設(shè)施設(shè)備采購等。總用地規(guī)模5028.2平方米，總建筑面積26336

平方米，其中地上部分19042平方米，地下7294平方米，設(shè)置車位

111個(gè)（地下109個(gè)、地上2個(gè)）。擬新建350張養(yǎng)老床位，其中護(hù)

理型床位280張，非護(hù)理型床位70張。

項(xiàng)目建設(shè)參照J(rèn)GJ450-2018、GB50763-2012的相關(guān)條款，滿足整

體照料設(shè)施、功能用房的通風(fēng)、采光、衛(wèi)生間、無障礙、風(fēng)險(xiǎn)防控、

院感防控、智能化等強(qiáng)制性國標(biāo)要求作為最基礎(chǔ)的硬件交付標(biāo)準(zhǔn)。

考慮到后續(xù)運(yùn)營銜接與需要，項(xiàng)目的建設(shè)注意以下內(nèi)容：

①消防出入口與車行出入口分開設(shè)置，小區(qū)人行出入口設(shè)置無障

礙坡道；

②設(shè)置殘疾人停車位，并按照深圳市要求設(shè)置充電樁；

③四層及以上結(jié)構(gòu)層高不小于3.9米；

④施工工期暫定39個(gè)月，其中：地基與基礎(chǔ)單位、監(jiān)理單位招

標(biāo)、施工準(zhǔn)備，2.5個(gè)月；地基與基礎(chǔ)施工、檢測及驗(yàn)收，9個(gè)月；

主體總包單位確定、準(zhǔn)備，1.5個(gè)月；主體施工、驗(yàn)收，17個(gè)月；裝

飾裝修施工、驗(yàn)收，9個(gè)月。

（4）項(xiàng)目投資規(guī)模

據(jù)龍崗區(qū)發(fā)展和改革局關(guān)于龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院重新選址建設(shè)工

程項(xiàng)目總概算的批復(fù)（深龍發(fā)改〔2023〕93號），項(xiàng)目總概算23501.84

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萬元。其中：建筑安裝工程費(fèi)19130.43萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)

2400.66萬元，預(yù)備費(fèi)1076.55萬元，設(shè)備及工器具購置費(fèi)209.68

萬元，代建管理費(fèi)684.52萬元。

表1投資規(guī)模一覽表

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3、項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)

本項(xiàng)目由深圳市龍崗區(qū)政府授權(quán)龍崗區(qū)民政局作為項(xiàng)目實(shí)施機(jī)

構(gòu)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的準(zhǔn)備、監(jiān)管和移交等工作。

4、項(xiàng)目合作方式

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)養(yǎng)老服務(wù)條例》第二十二條規(guī)定：“區(qū)人民政府

可以通過公建民營、提供場地、租金補(bǔ)貼等方式支持社會力量舉辦養(yǎng)

老服務(wù)機(jī)構(gòu)?！北卷?xiàng)目擬采用“公建民營”方式。

項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)通過公開招標(biāo)方式選擇社會資本方，由社會資本方

（或其成立的項(xiàng)目公司1）作為本項(xiàng)目運(yùn)營方，實(shí)施機(jī)構(gòu)授權(quán)社會資本

方在合作期限內(nèi)，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目養(yǎng)老設(shè)施設(shè)備購置、裝修升級改造及開

1本方案中，如未特別指出，社會資本方指中標(biāo)社會資本方，或指中標(biāo)社會資本方成立的項(xiàng)目公司，但項(xiàng)

目公司僅指社會資本方設(shè)立的項(xiàng)目公司本身。

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辦費(fèi)用，并對本項(xiàng)目養(yǎng)老床位進(jìn)行運(yùn)營維護(hù)，提供生活照料、醫(yī)療護(hù)

理、膳食服務(wù)、心理精神支持、休閑娛樂等服務(wù)。

5、項(xiàng)目運(yùn)營范圍

為促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，發(fā)揮社會資本方的資金、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢，

將龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)備器具購置、裝修升級改造、開辦

工作和項(xiàng)目整體的經(jīng)營及運(yùn)營維護(hù)納入本項(xiàng)目的合作范圍。具體合作

范圍如下：

（1）裝修升級改造

政府投資進(jìn)行基礎(chǔ)裝修，社會資本方須負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目功能布局，

參考《老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》(建標(biāo)144-2010)、《廣東省民政廳關(guān)于

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)星級評定的管理辦法（試行）》（粵民規(guī)字〔2018〕3號）、《養(yǎng)

老機(jī)構(gòu)基本規(guī)范》（GB/T29353-2012）、《護(hù)理院基本標(biāo)準(zhǔn)》（2011版）

等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝修升級改造工程的工程管理、項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。

（2）設(shè)備器具購置

社會資本方須進(jìn)行設(shè)備器具購置，使項(xiàng)目能夠達(dá)到正式投入運(yùn)營

的條件，具體包括（但不限于）：各功能區(qū)的設(shè)備設(shè)施及器具，家具、

軟裝布置，以及滿足老年人在生活照料、保健康復(fù)、精神慰藉等方面

的基本需求所需設(shè)備器具（監(jiān)控設(shè)備和智能化設(shè)備鋪線、系統(tǒng)費(fèi)用由

政府方承擔(dān)）。設(shè)備設(shè)施器具的配置還應(yīng)結(jié)合區(qū)民政局的要求同時(shí)滿

足相關(guān)規(guī)范及考核要求。

（3）運(yùn)營維護(hù)移交

社會資本方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的運(yùn)營維護(hù)，運(yùn)營維護(hù)范圍包括：

①裝修升級改造工程、設(shè)備器具購置形成資產(chǎn)的運(yùn)營維護(hù)、大修

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及重置（不包括政府提供的設(shè)備設(shè)施）；

②政府提供的養(yǎng)老護(hù)理院的使用、管理、保養(yǎng)、日常維修（如涉

及養(yǎng)老護(hù)理院大修，工作與費(fèi)用由政府方負(fù)責(zé)）。

管理用房綜合使用，其他各功能用房、長者居室面積參考JGJ450-

2018、GB50340-2016進(jìn)行設(shè)置，充分保障長者享受物質(zhì)和精神相應(yīng)服

務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)境要求。

合作期滿后，社會資本方將項(xiàng)目資產(chǎn)完好移交給政府。由社會資

本方投資的可移動資產(chǎn)歸社會資本方所有。

6、服務(wù)對象

龍崗區(qū)戶籍老年人，條件允許的情況下可為非龍崗區(qū)戶籍的常住

老年人提供服務(wù)。

龍崗區(qū)戶籍的“三無”老人、低保及低保邊緣老年人、“三屬五

老”（烈士遺屬、因公犧牲軍人遺屬、病故軍人遺屬，老地下黨員、老

游擊隊(duì)員、老接頭戶、老交通員、老蘇區(qū)鄉(xiāng)干部）、享受定恤定補(bǔ)的

優(yōu)撫老年人和經(jīng)民政或衛(wèi)健部門認(rèn)定的失獨(dú)、殘獨(dú)老人，享有優(yōu)先接

受服務(wù)的權(quán)利。

7、項(xiàng)目合作期限

考慮到廣東省、深圳市公建民營模式暫無相關(guān)執(zhí)行政策，參考其

他省市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營規(guī)定，通常合作期限不超過20年。

《青海省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施公建民營管理辦法》規(guī)定，“養(yǎng)

老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施實(shí)施公建民營，所有權(quán)（使用權(quán)）方應(yīng)與運(yùn)營

方依法簽訂運(yùn)營合同，合同期限一般不少于3年，最長不超過20年?！?/p>

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《西安市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)公建民營實(shí)施辦法（試行）》規(guī)定，“養(yǎng)老設(shè)施

實(shí)施公建民營，所有權(quán)（使用權(quán)）方應(yīng)與運(yùn)營方依法簽訂運(yùn)營合同，

合同期限最長不超過20年?！?/p>

考慮到項(xiàng)目需要一定金額的固定資產(chǎn)投資（裝修與設(shè)備投入），

且養(yǎng)老類型項(xiàng)目存在相對較長的培育期，項(xiàng)目投資回收期較久（本項(xiàng)

目測算需19.35年），建議項(xiàng)目合作期限為20年，合作期限開始日從

社會資本方與實(shí)施機(jī)構(gòu)簽訂公建民營合作協(xié)議日起計(jì)算（不含項(xiàng)目建

設(shè)施工工期）。

表2近幾年類似項(xiàng)目合作期匯總

序號項(xiàng)目名稱合作期限（年）

1光明新村社區(qū)綜合服務(wù)中心試點(diǎn)項(xiàng)目20.5

2光明區(qū)鳳凰玖龍臺社區(qū)綜合服務(wù)中心試點(diǎn)項(xiàng)目20.5

3光明區(qū)光明社會福利院項(xiàng)目20

4鹽田區(qū)社會福利中心養(yǎng)老院項(xiàng)目15

5坪山區(qū)馬巒街道長者服務(wù)中心項(xiàng)目15

6南山區(qū)社會福利中心二期項(xiàng)目15

7大鵬新區(qū)養(yǎng)老院項(xiàng)目15

8羅湖區(qū)寶豐苑敬老院項(xiàng)目15

9福田區(qū)福利中心大廈項(xiàng)目（2016年）15

10本項(xiàng)目20

8、項(xiàng)目期初投資

本項(xiàng)目期初投資由社會資本自行承擔(dān)，投資內(nèi)容包括養(yǎng)老設(shè)施設(shè)

備購置、裝修升級改造和開辦費(fèi)用，投資金額不低于1000萬元，具

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體設(shè)備設(shè)施種類、數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)要求以后期養(yǎng)老護(hù)理院需求為準(zhǔn)。項(xiàng)目

期初投資金額應(yīng)在合作期開始1年內(nèi)投資完畢，期初投資費(fèi)用預(yù)估如

下表所示，實(shí)際費(fèi)用以社會資本方投標(biāo)文件為準(zhǔn)。

表3期初費(fèi)用預(yù)估

項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)估合計(jì)

智能化設(shè)備200萬

廚房80萬

醫(yī)療、康復(fù)、急救設(shè)備170萬

軟裝及活動器具100萬

洗滌設(shè)備30萬1000萬

家具200萬

辦公用品及辦公家具70萬

市場推廣費(fèi)用50萬

改造費(fèi)用（逐步改造）100萬/首次

若社會資本方出于運(yùn)營需要，對本項(xiàng)目進(jìn)行額外提升改造，相關(guān)

費(fèi)用由社會資本方自行承擔(dān)，政府方2不承擔(dān)非政府方的投資，不向社

會資本方提供任何融資擔(dān)保。

社會資本方應(yīng)在區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院項(xiàng)目建設(shè)過程中，與設(shè)計(jì)、施工單

位溝通落實(shí)項(xiàng)目基礎(chǔ)裝修工程范圍，避免“期初投資”實(shí)施過程中的

重復(fù)施工及投資浪費(fèi)。關(guān)于政府投資與社會投資的施工交付界面以項(xiàng)

目可行性研究報(bào)告為準(zhǔn)，具體詳見續(xù)項(xiàng)目招標(biāo)文件約定。

社會資本方應(yīng)提前做好全屋智能設(shè)備應(yīng)用所需的基礎(chǔ)綜合布線

2本方案中政府方，指深圳市、龍崗區(qū)政府及其有關(guān)下屬部門、機(jī)構(gòu)等。

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等相關(guān)弱電工程建設(shè)，為后續(xù)全屋智能設(shè)備應(yīng)用預(yù)留條件。

表4深圳同類型項(xiàng)目與龍崗區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資情況一覽

序建筑面積床位數(shù)量裝修改造設(shè)備購置等

項(xiàng)目名稱

號（m2）（張）期初投資（萬元）

南山區(qū)社會福利中心

129984.1791/

二期項(xiàng)目

鹽田區(qū)社會福利中心

222212.333971000

養(yǎng)老院公建民營項(xiàng)目

3光明社會福利院項(xiàng)目19044.823771500

社會資本出資2300

福田區(qū)福利中心大廈

49855420萬元（裝修改造后，

項(xiàng)目

政府補(bǔ)貼879萬元）

羅湖區(qū)寶豐苑敬老院

538461402077

項(xiàng)目

大鵬新區(qū)養(yǎng)老院公建

622758300900

民營項(xiàng)目

7寶安區(qū)養(yǎng)老院67119.331000/

8本項(xiàng)目263363501000

注：本項(xiàng)目和南山區(qū)社會福利中心建筑面積相似，床位數(shù)少的原因是，本項(xiàng)

目在一至四層設(shè)置架空面積，提供更多活動空間和休憩空間。

9、項(xiàng)目公共服務(wù)產(chǎn)出

本項(xiàng)目為新建項(xiàng)目，由實(shí)施機(jī)構(gòu)通過采取公建民營方式授予社會

資本方在合作期內(nèi)對本項(xiàng)目的獨(dú)家運(yùn)營權(quán)。社會資本方在合作期間提

供養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)公共產(chǎn)出：

（1）產(chǎn)出內(nèi)容

社會資本方向收住老人的住宿、膳食、生活照料、康復(fù)護(hù)理、文

化娛樂等基本養(yǎng)老服務(wù)，包括政策性床位養(yǎng)老服務(wù)和市場化床位養(yǎng)老

服務(wù)，比例預(yù)估具體如下：

表5深圳同類型公建民營養(yǎng)老項(xiàng)目政策性、市場性床位情況

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序政策性床位

項(xiàng)目床位數(shù)政策性床位市場化床位

號比例

鹽田區(qū)社會福

1利中心養(yǎng)老院39713925835%

公建民營項(xiàng)目

光明社會福利

237710027726%

院項(xiàng)目

福田區(qū)福利中

342015027036%

心大廈項(xiàng)目

大鵬新區(qū)養(yǎng)老

4院公建民營項(xiàng)3006024020%

目

羅湖區(qū)寶豐苑

5140598142%

敬老院項(xiàng)目

6本項(xiàng)目35011523533%

本項(xiàng)目政策性床位比例，參考深圳同類公建民營項(xiàng)目政策性床位比例，去掉

最高比例值、最低比例值后，取平均算出。

①提供政策性床位養(yǎng)老服務(wù)

本項(xiàng)目分年度按提供政策性床位，用于保障政府養(yǎng)老兜底需求。

政策性床位具體由實(shí)施機(jī)構(gòu)根據(jù)相關(guān)法規(guī)統(tǒng)籌安排龍崗區(qū)戶籍老人

入住，社會資本方予以配合。社會資本方不得以任何理由拒絕實(shí)施機(jī)

構(gòu)的入住安排，本項(xiàng)目提供115張政策性床位。

②提供市場化床位養(yǎng)老服務(wù)

社會資本方可以將本項(xiàng)目除政策性床位以外的床位進(jìn)行市場化

運(yùn)作，自主收住老人，本項(xiàng)目提供235張市場化床位。

政策性床位數(shù)量驗(yàn)證：

通過模擬政策性床位數(shù)量相對變化，對項(xiàng)目利潤總額、內(nèi)部收益

率影響進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)政策性床位比例對項(xiàng)目收益影響較大，該項(xiàng)目

政策性床位設(shè)置相對科學(xué)合理（詳見本方案十一、財(cái)務(wù)分析7、政策

性床位比例影響章節(jié)）。

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（2）產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)

本項(xiàng)目養(yǎng)老護(hù)理院運(yùn)營應(yīng)達(dá)到《廣東省民政廳關(guān)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)星級

評定的管理辦法（試行）》中五星運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)要求，包括但不限于：

①生活照料服務(wù)：清潔衛(wèi)生護(hù)理、飲食護(hù)理、排泄護(hù)理、轉(zhuǎn)移護(hù)

理、其他護(hù)理等。

②醫(yī)療護(hù)理服務(wù)：非侵入性醫(yī)療護(hù)理、侵入性醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)

理等。

③出入院服務(wù)：信息提供和問詢解答，收費(fèi)按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行等。

④評估服務(wù)：建立專項(xiàng)評估管理制度，具備專業(yè)團(tuán)隊(duì)、設(shè)備、評

估流程和方法。

⑤老年人健康管理服務(wù)：建立入住和健康檔案，組織體檢、保健、

傳染病預(yù)防等宣教活動。

⑥洗滌服務(wù)：織物的收集、登記、分類、消毒、洗滌、干燥、整

理和返還等。

⑦膳食服務(wù)：食品的加工、配送，制作過程應(yīng)安全、衛(wèi)生，送餐

應(yīng)保溫、密閉等。

⑧心理、精神支持服務(wù)：溝通、情緒疏導(dǎo)、心理咨詢、危機(jī)干預(yù)

等。

⑨休閑娛樂服務(wù)：開展文藝、美術(shù)、棋牌、健身、游藝、觀看影

視、參觀游覽等活動。

⑩安寧服務(wù)：制定相關(guān)服務(wù)規(guī)程，幫助老年人安詳、有尊嚴(yán)度過

生命終期。

考慮到項(xiàng)目實(shí)際入住率等因素，項(xiàng)目第五年及以后應(yīng)達(dá)到五星運(yùn)

營標(biāo)準(zhǔn)。

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10、項(xiàng)目公益性及經(jīng)營性說明

本著以“社會效益優(yōu)先，兼顧經(jīng)濟(jì)效益”的原則，本項(xiàng)目將承擔(dān)

政府為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)而實(shí)現(xiàn)社會效益的主要責(zé)任，因此，本項(xiàng)

目進(jìn)入運(yùn)營后，既履行為公眾提供公益服務(wù)的責(zé)任，又在一定程度上

兼顧社會資本方的收益。

本項(xiàng)目提供政策性床位，用于保障政府養(yǎng)老兜底需求。政策性床

位具體由區(qū)民政局根據(jù)相關(guān)法規(guī)統(tǒng)籌安排老人入住，社會資本方予以

配合。在政策性床位需求不足的情況下，經(jīng)區(qū)民政局同意，社會資本

方可將政策性床位用于社會化經(jīng)營。社會資本方應(yīng)按照政策性床位及

市場化床位所占總床位的比例，合理分配兩類床位的房型和房間數(shù)量。

政策性床位和市場化床位的房間應(yīng)綜合考慮朝向、采光、通風(fēng)等條件

進(jìn)行合理分配，不得區(qū)別對待。

項(xiàng)目運(yùn)營期間，應(yīng)本著公益普惠服務(wù)的宗旨運(yùn)作，實(shí)行無償、低

償和有償服務(wù)相結(jié)合的形式提供綜合性養(yǎng)老服務(wù)。社會資本方可在老

年人自愿的前提下提供個(gè)性化有償服務(wù)，需要收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)需參

照深圳市相關(guān)養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理定價(jià)，并予以公示。政策性

床位與市場化床位提供同等同質(zhì)服務(wù)，政策性床位老人可根據(jù)市民政

在線公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住評估輪候條件要求，參考深圳市發(fā)改、民政及

物價(jià)等相關(guān)部門發(fā)布的關(guān)于公辦公營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入

住政策性床位，政策性床位收費(fèi)由社會資本方向入住老人收取，除有

相關(guān)政策文件規(guī)定外，政府不再給予老人及社會資本方政策性床位相

關(guān)補(bǔ)貼。

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三、項(xiàng)目必要性、可行性分析

1、項(xiàng)目必要性

（1）發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)是全面設(shè)成小康社會的必然要求

積極應(yīng)對人口老齡化，加快發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，不斷滿足

老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，有利于保障老年人權(quán)益，共享改革

發(fā)展成果，有利于拉動消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)，有利于保障和改善民生，促

進(jìn)社會和諧，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)健康發(fā)展。

發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)是提升養(yǎng)老服務(wù)水平的重要途徑，是釋放消費(fèi)需求、

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力的重要舉措，也是全面建成小康社會的

必然要求。

（2）“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式健全養(yǎng)老服務(wù)體系

我國已進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，在傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式面臨

現(xiàn)實(shí)壓力的挑戰(zhàn)下，健全“居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充、

醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合”的養(yǎng)老服務(wù)體系刻不容緩。“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老方式的興

起直接來自于近年來國際社會所倡導(dǎo)的“持續(xù)照顧”養(yǎng)老服務(wù)理念，

是整合醫(yī)療和養(yǎng)老兩方面資源，是一種有病治病、無病療養(yǎng)、醫(yī)療和

養(yǎng)老相結(jié)合的養(yǎng)老保障模式創(chuàng)新。

（3）促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，提升運(yùn)營效率

通過公建民營改革，將政府方承擔(dān)社會事務(wù)，尤其是養(yǎng)老工作的

組織、監(jiān)督、培訓(xùn)、評估等管理職能與公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營職能分離，

有效促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變，騰出更多的精力放到規(guī)劃、監(jiān)管和政策法規(guī)

的完善上，有利于促進(jìn)政府從“經(jīng)營者”向“管理者”轉(zhuǎn)變；同時(shí)，

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引入企業(yè)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目運(yùn)營，能夠有效發(fā)揮企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和資源優(yōu)勢，

有利于引導(dǎo)企業(yè)從項(xiàng)目全生命周期的角度，統(tǒng)籌考慮設(shè)備投入、裝修

和運(yùn)營管理工作，利用其先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，提升龍崗區(qū)養(yǎng)老服務(wù)

的質(zhì)量。

（4）緩解政府投資壓力，加快養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)

開展公建民營項(xiàng)目建設(shè)，在開辦階段，區(qū)政府不再承擔(dān)養(yǎng)老設(shè)備

設(shè)施購置、裝修升級改造和開辦投資；在運(yùn)營階段，社會資本方在提

供一定比例的政策性床位的基礎(chǔ)上自主經(jīng)營，相比政府自營模式，區(qū)

政府支付運(yùn)營補(bǔ)貼總額顯著下降。同時(shí)，通過統(tǒng)籌資金的撥付，將財(cái)

政資金投入到需政府直接投資的養(yǎng)老項(xiàng)目中，有利于加快龍崗區(qū)養(yǎng)老

服務(wù)設(shè)施建設(shè)。

2、項(xiàng)目可行性

（1）法律及上位規(guī)劃鼓勵(lì)社會資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

2016年5月，習(xí)近平總書記指出“堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、社

會參與、全民行動，推動老齡事業(yè)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展”。國務(wù)院、

民政部相繼印發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國

發(fā)〔2013〕35號）、《國務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵(lì)社會投

資的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2014〕60號）、《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老

服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》（民發(fā)〔2015〕33號）等意見，積極支持鼓

勵(lì)社會資本參與發(fā)展老年生活服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)、飲食服裝、營養(yǎng)保健、

休閑旅游、文化傳媒、金融和房地產(chǎn)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

廣東省印發(fā)的《廣東省民政廳關(guān)于印發(fā)廣東省特困人員供養(yǎng)服務(wù)

機(jī)構(gòu)公建民營社會化改革實(shí)施方案的通知》（粵民發(fā)〔2016〕77號）

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及《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展若

干措施的通知》（粵府辦〔2019〕23號）要求要大力加快推進(jìn)特困人

員供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)公建民營社會化改革進(jìn)程，充分發(fā)揮公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和

公建民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的兜底保障作用。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)養(yǎng)老服務(wù)條例》強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)社會力量舉辦多層次、

多類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)社會力量通過受托管理、合資、合作等方式參

與或者承接運(yùn)營政府投資舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；《深圳市構(gòu)建高水平“1336”

養(yǎng)老服務(wù)體系實(shí)施方案（2020—2025年）》（深府辦函〔2020〕69號）

強(qiáng)調(diào)，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，激發(fā)社會活力，引導(dǎo)社

會力量成為養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。

因此，推動龍崗區(qū)養(yǎng)老護(hù)理院公建民營建設(shè)是響應(yīng)國家、廣東省

及深圳市政策號召的重要舉措，對促進(jìn)龍崗區(qū)養(yǎng)老服務(wù)健康有序發(fā)展

具有重要意義。

（2）深圳市有引入社會資本從事養(yǎng)老服務(wù)的案例

近年來，深圳市積極落實(shí)公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革。鹽田區(qū)福利中心養(yǎng)

老院、福田區(qū)福利中心、南山區(qū)福利中心等公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)先行先試，

均已開展公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會化運(yùn)營改革。目前上述社會福利中心運(yùn)營

平穩(wěn)，中標(biāo)企業(yè)在保障基本養(yǎng)老條件的基礎(chǔ)上發(fā)揮自身的管理經(jīng)驗(yàn)和

資源優(yōu)勢，引入自身特色的養(yǎng)老服務(wù)體系，服務(wù)質(zhì)量提升明顯，示范

性較強(qiáng)。

綜上，在現(xiàn)有法律和政策環(huán)境下，引入社會資本參與養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)

域的投資、裝修和運(yùn)營具備可行性。

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四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分配框架

風(fēng)險(xiǎn)作為一種客觀現(xiàn)象，是指一種不確定狀況，一旦發(fā)生會對至

少一個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)如時(shí)間、費(fèi)用、范圍產(chǎn)生消極影響。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分配框

架作為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與提示，社會資本方應(yīng)在項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算基礎(chǔ)上，按照

本章風(fēng)險(xiǎn)分配框架，進(jìn)行自身風(fēng)險(xiǎn)分析。

1.風(fēng)險(xiǎn)分配原則

本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分配遵循三項(xiàng)原則：

（1）最優(yōu)風(fēng)險(xiǎn)分配原則。在受制于法律約束和公共利益考慮的

前提下，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)分配給能夠以最小成本（對政府而言）、最有效管理

的一方承擔(dān)，并且給予風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方選擇如何處理和最小化該等風(fēng)險(xiǎn)的

權(quán)利。

（2）風(fēng)險(xiǎn)收益對等原則。既關(guān)注社會資本方對于風(fēng)險(xiǎn)管理成本

和風(fēng)險(xiǎn)損失的承擔(dān)，又尊重其獲得與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)相匹配的收益水平的權(quán)

利。

（3）風(fēng)險(xiǎn)上限原則。應(yīng)按項(xiàng)目參與方的財(cái)務(wù)實(shí)力、技術(shù)能力、

管理能力等因素設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)損失承擔(dān)上限，不能由任何一方單獨(dú)承擔(dān)超

過其承受能力的風(fēng)險(xiǎn)，以保證雙方合作關(guān)系的長期持續(xù)穩(wěn)定。否則，

社會資本方可能無法保證公共產(chǎn)品和服務(wù)的供給效率，政府方則可能

拒絕履約，最終影響雙方維持合作伙伴關(guān)系的積極性。

2.風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制

遵循以上三項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)分配基本原則，本項(xiàng)目核心風(fēng)險(xiǎn)的分配框架和

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分配機(jī)制如下：

（1）投資、設(shè)備投入、裝修升級改造風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營維護(hù)等商業(yè)風(fēng)

險(xiǎn)主要由社會資本方承擔(dān)；

（2）政策、政府行為等風(fēng)險(xiǎn)主要由政府承擔(dān)；

（3）不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等由政府和社會資本方合理共擔(dān)。

項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)分配機(jī)制如下：

政府社會資本共同

風(fēng)險(xiǎn)類別風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施

承擔(dān)方承擔(dān)承擔(dān)

政府方負(fù)責(zé)的施工建設(shè)的投資，社會資本方

負(fù)責(zé)代建工作，因建設(shè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)造成的風(fēng)

險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)后果包括但不限于影響項(xiàng)目正

施工建設(shè)√常運(yùn)營，運(yùn)營成本提高等。社會資本方應(yīng)在

代建過程中提前規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，避免此風(fēng)險(xiǎn)

發(fā)生，因此若該風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，由社會資本方自

行承擔(dān)。

社會資本方負(fù)責(zé)的改造風(fēng)險(xiǎn)包括社會資本方

對本項(xiàng)目進(jìn)行裝修升級改造造成的未能履行

社會資本方負(fù)

接收政策性床位老人、改造質(zhì)量不達(dá)標(biāo)所造

責(zé)的裝修升級√

成的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)后果包括社會資本方服

改造

務(wù)績效不達(dá)標(biāo)等。因此若該風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，由社

運(yùn)營風(fēng)

會資本方自行承擔(dān)。

險(xiǎn)

政府方承擔(dān)運(yùn)營期初移交給社會資本方無償

使用資產(chǎn)的部分大修與重置費(fèi)用，政府方承

擔(dān)的大修與重置費(fèi)用界定標(biāo)準(zhǔn)如下：運(yùn)營期

大修與重置費(fèi)內(nèi)，建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施等單項(xiàng)單次維修

√

用承擔(dān)費(fèi)用在人民幣四十【40】萬元以上的。單次

維修費(fèi)用在人民幣四十【40】萬元及以下由

社會資本承擔(dān)，具體見“六、項(xiàng)目核心邊界

條件”約定。

社會資本方運(yùn)營維護(hù)范圍及運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用承

運(yùn)營維護(hù)成本

√擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的運(yùn)營維護(hù)成本超支風(fēng)險(xiǎn)由社會資

超支

本方承擔(dān)。

養(yǎng)老照護(hù)、護(hù)√運(yùn)營過程中的養(yǎng)老照護(hù)、護(hù)理、醫(yī)療事故、

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理、醫(yī)療事故安全管理不當(dāng)導(dǎo)致安全事故、設(shè)施設(shè)備故障

安全管理√風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營維護(hù)績效不達(dá)標(biāo)等日常運(yùn)營維護(hù)

設(shè)施設(shè)備故障√風(fēng)險(xiǎn)均由社會資本方承擔(dān)。具體引發(fā)后果包

括承擔(dān)對老人的賠償責(zé)任、行政罰款、運(yùn)營

運(yùn)營維護(hù)績效

√績效不達(dá)標(biāo)、扣除運(yùn)營維護(hù)保函、運(yùn)營成本

不達(dá)標(biāo)

提高、提前終止等。

市場需求風(fēng)險(xiǎn)包括需求預(yù)測錯(cuò)誤或人口結(jié)

構(gòu)、收入變化引起市場需求改變，導(dǎo)致項(xiàng)目

市場需求√收入不足達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。政府不對政策性

床位的入住率作出任何承諾或保障。因此，

此風(fēng)險(xiǎn)由社會資本方承擔(dān)。

市場化床位收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)指市場化床位服務(wù)收費(fèi)

價(jià)格過高、過低或者收費(fèi)調(diào)整不及時(shí)、不自

市場化床位收由導(dǎo)致項(xiàng)目收入不足達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。導(dǎo)致

√

費(fèi)收入過低。社會資本方享有市場化床位的自

主定價(jià)權(quán)，因此，此風(fēng)險(xiǎn)由社會資本方承

擔(dān)。

市場競爭風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目周邊新建或改建出現(xiàn)

同類項(xiàng)目，導(dǎo)致市場競爭加劇，項(xiàng)目收入不

市場風(fēng)足達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)。由于社會資本方擁有項(xiàng)

險(xiǎn)市場競爭√目的經(jīng)營權(quán)和市場化床位的自主定價(jià)權(quán)，因

此，此風(fēng)險(xiǎn)由社會資本方承擔(dān)。社會資本方

可通過提升服務(wù)質(zhì)量、調(diào)整價(jià)格等方式增強(qiáng)

競爭力。

增值服務(wù)收益不足風(fēng)險(xiǎn)包括由于社會資本方

增值服務(wù)收益提供的增值服務(wù)無法滿足入住老人增值服務(wù)

√

不足需求或定價(jià)高于老人承受能力導(dǎo)致的增值服

務(wù)收益不足。此風(fēng)險(xiǎn)由社會資本方承擔(dān)。

物價(jià)變動/通貨膨脹指由于耗材、水、電、

燃?xì)鈨r(jià)格、人員工資等主要因素價(jià)格的變動

物價(jià)變動/通導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)營成本的變化。此風(fēng)險(xiǎn)由社會資

√

貨膨脹本方承擔(dān)，社會資本方可通過調(diào)整價(jià)格來應(yīng)

對。本項(xiàng)目運(yùn)營過程中的其他市場風(fēng)險(xiǎn)均由

社會資本方承擔(dān)。

財(cái)務(wù)風(fēng)流動性風(fēng)險(xiǎn)√社會資本方承擔(dān)流動性風(fēng)險(xiǎn)及破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在

險(xiǎn)公司破產(chǎn)√社會資本方出現(xiàn)現(xiàn)金流流