南陽小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強南陽小區(qū)的規(guī)范化管理，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護小區(qū)業(yè)主和使用人的合法權益，根據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于南陽小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務企業(yè)、其他相關服務單位及其工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，保障小區(qū)管理活動合法合規(guī)。2.服務至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務，不斷提升服務質(zhì)量和水平。3.公平公正原則：在管理過程中，對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題和糾紛。4.共同參與原則：鼓勵業(yè)主和使用人積極參與小區(qū)管理，共同維護小區(qū)的良好秩序和環(huán)境。二、小區(qū)基本情況（一）小區(qū)概況南陽小區(qū)位于[具體地址]，占地面積[X]平方米，建筑面積[X]平方米，共有[X]棟住宅樓，[X]戶居民。（二）配套設施1.公共設施：包括小區(qū)道路、綠化、路燈、停車場、健身設施、兒童游樂設施等。2.物業(yè)服務設施：設有物業(yè)服務中心、監(jiān)控室、配電室、水泵房等。三、業(yè)主、使用人及物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務（一）業(yè)主權利與義務1.權利依法享有對專有部分的所有權，以及對共有部分的共有權和共同管理權。參加業(yè)主大會會議，行使投票權。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。對小區(qū)的管理、服務等事項提出建議和意見。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。2.義務遵守本小區(qū)管理辦法及業(yè)主公約。按時交納物業(yè)服務費用及其他應分攤的費用。配合物業(yè)服務企業(yè)的管理服務工作，提供必要的協(xié)助。愛護小區(qū)內(nèi)的公共設施、設備及綠化環(huán)境。不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權益。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。（二）使用人權利與義務1.權利在符合法律法規(guī)和本小區(qū)管理辦法的前提下，合理使用小區(qū)內(nèi)的公共設施和場地。享受物業(yè)服務企業(yè)提供的相關服務。2.義務遵守本小區(qū)管理辦法及業(yè)主公約。按照與業(yè)主的約定，合理使用房屋及附屬設施設備。按時向業(yè)主交納租金及其他費用。配合物業(yè)服務企業(yè)的管理服務工作，接受業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督。（三）物業(yè)服務企業(yè)權利與義務1.權利按照物業(yè)服務合同約定，收取物業(yè)服務費用。對小區(qū)內(nèi)的公共設施、設備進行維護、管理。對小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、秩序等進行管理。制止違反本小區(qū)管理辦法的行為。法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定的其他權利。2.義務按照物業(yè)服務合同約定，提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的物業(yè)服務。定期公布物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。及時處理業(yè)主和使用人的投訴、建議，改進服務工作。協(xié)助有關部門做好小區(qū)的安全防范、環(huán)境衛(wèi)生等工作。法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同約定的其他義務。四、小區(qū)安全管理（一）人員出入管理1.小區(qū)實行封閉式管理，業(yè)主和使用人憑有效證件出入小區(qū)。2.外來人員進入小區(qū)，需進行登記，并經(jīng)被訪人同意后方可進入。3.對攜帶大件物品或可疑物品的人員，進行嚴格檢查，防止物品丟失或違規(guī)進入小區(qū)。（二）車輛管理1.小區(qū)內(nèi)實行車輛停放管理制度，業(yè)主和使用人的車輛憑停車證或藍牙卡進入小區(qū)。2.外來車輛進入小區(qū)，需按規(guī)定繳納臨時停車費用。3.車輛應按規(guī)定的車位停放，不得亂停亂放。4.加強對小區(qū)內(nèi)車輛的巡查，確保車輛安全，防止車輛被盜、被損。（三）安全巡邏1.物業(yè)服務企業(yè)應制定安全巡邏制度，安排專人負責小區(qū)的安全巡邏工作。2.巡邏人員應按時巡邏，做好巡邏記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并處理。3.加強對小區(qū)內(nèi)重點部位、重點時段的巡邏，確保小區(qū)安全。（四）安全監(jiān)控1.小區(qū)內(nèi)安裝安全監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)公共區(qū)域進行24小時監(jiān)控。2.監(jiān)控資料應妥善保存，保存期限不少于[X]天，以備查閱。（五）消防安全管理1.小區(qū)內(nèi)配備必要的消防設施和器材，并定期進行檢查、維護，確保完好有效。2.制定消防安全制度，明確消防安全責任，加強對業(yè)主和使用人的消防安全宣傳教育。3.嚴禁在小區(qū)內(nèi)私拉亂接電線、違規(guī)使用電器、堆放易燃物品等，確保消防安全。五、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務企業(yè)應制定清掃保潔制度，安排專人負責小區(qū)內(nèi)的清掃保潔工作。2.每日定時清掃小區(qū)道路、樓道、電梯等公共區(qū)域，保持環(huán)境整潔。3.及時清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集點應定期消毒，防止異味和蚊蠅滋生。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設置垃圾分類收集容器，引導業(yè)主和使用人進行垃圾分類投放。2.物業(yè)服務企業(yè)應加強對垃圾分類工作的宣傳和指導，定期組織垃圾分類培訓活動，提高業(yè)主和使用人的垃圾分類意識。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與監(jiān)督1.物業(yè)服務企業(yè)應建立環(huán)境衛(wèi)生檢查制度，定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。2.接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督，對業(yè)主和使用人的投訴、建議及時處理和反饋。六、小區(qū)綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應制定綠化養(yǎng)護制度，安排專人負責小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護工作。2.定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，確保綠化植物生長良好。3.保護小區(qū)內(nèi)的綠化設施，不得隨意破壞或占用。（二）綠化景觀維護1.加強對小區(qū)內(nèi)綠化景觀的巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理綠化景觀損壞、缺失等問題。2.根據(jù)小區(qū)實際情況，適時對綠化景觀進行調(diào)整和優(yōu)化，提升小區(qū)綠化景觀效果。（三）綠化保護宣傳1.加強對業(yè)主和使用人的綠化保護宣傳教育，提高業(yè)主和使用人的綠化保護意識。2.倡導業(yè)主和使用人愛護小區(qū)內(nèi)的花草樹木，共同維護小區(qū)綠化環(huán)境。七、小區(qū)公共設施設備管理（一）設施設備維護保養(yǎng)1.物業(yè)服務企業(yè)應建立公共設施設備維護保養(yǎng)制度，定期對小區(qū)內(nèi)的公共設施設備進行檢查、維護、保養(yǎng)，確保設施設備正常運行。2.制定設施設備維護保養(yǎng)計劃，明確維護保養(yǎng)內(nèi)容、標準和責任人，確保維護保養(yǎng)工作落實到位。3.對設施設備的維護保養(yǎng)情況進行記錄，建立設施設備檔案，以便查閱和管理。（二）設施設備維修管理1.設立24小時維修服務熱線，及時受理業(yè)主和使用人的設施設備維修報修。2.對一般性維修，應在規(guī)定時間內(nèi)完成；對重大維修，應制定維修方案，并及時向業(yè)主和使用人通報維修進度。3.維修工作完成后，應及時進行驗收，確保維修質(zhì)量。（三）設施設備更新改造1.根據(jù)小區(qū)公共設施設備的使用狀況和業(yè)主需求，適時進行設施設備的更新改造。2.設施設備更新改造應制定方案，經(jīng)業(yè)主大會或相關業(yè)主同意后實施。3.做好設施設備更新改造的資金籌集和使用管理工作，確保資金使用合理、透明。八、小區(qū)秩序維護（一）秩序維護制度1.物業(yè)服務企業(yè)應制定秩序維護制度，明確秩序維護人員的職責和工作流程。2.加強對秩序維護人員的培訓和管理，提高秩序維護人員的業(yè)務素質(zhì)和服務水平。（二）秩序維護措施1.加強對小區(qū)出入口、公共區(qū)域的秩序維護，防止無關人員和車輛隨意進入小區(qū)。2.對小區(qū)內(nèi)的各類突發(fā)事件制定應急預案，定期組織演練，提高應對突發(fā)事件的能力。3.配合公安機關等有關部門做好小區(qū)的治安防范工作，維護小區(qū)的正常秩序。九、小區(qū)物業(yè)服務費用管理（一）費用標準1.物業(yè)服務費用標準根據(jù)小區(qū)物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、服務質(zhì)量等因素，按照物價部門的相關規(guī)定制定，并在小區(qū)內(nèi)進行公示。2.物業(yè)服務費用標準應保持相對穩(wěn)定，如需調(diào)整，應按照相關程序進行，并提前向業(yè)主和使用人公示。（二）費用收繳1.業(yè)主和使用人應按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式交納物業(yè)服務費用。2.物業(yè)服務企業(yè)應定期向業(yè)主和使用人發(fā)送繳費通知，提醒業(yè)主和使用人按時繳費。3.對逾期未交納物業(yè)服務費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)服務企業(yè)應進行催繳，并按照合同約定收取違約金。（三）費用使用1.物業(yè)服務企業(yè)應建立物業(yè)服務費用收支管理制度，嚴格按照財務制度進行核算和管理。2.物業(yè)服務費用應主要用于小區(qū)的物業(yè)服務支出，包括人員工資、福利、公共設施設備維護保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護等費用。3.定期公布物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。十、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.符合法定條件的小區(qū)，應依法成立業(yè)主大會。2.業(yè)主大會由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權力機構。3.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議每年至少召開一次，臨時會議根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)的提議召開。4.業(yè)主大會會議應按照法定程序進行，會議決定事項應符合法律法規(guī)和本小區(qū)管理辦法的規(guī)定。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責。2.業(yè)主委員會委員應具備一定的條件，遵守法律法規(guī)和本小區(qū)管理辦法，熱心公益事業(yè)，責任心強，能夠代表業(yè)主利益。3.業(yè)主委員會應履行職責，制定業(yè)主委員會工作規(guī)則，組織召開業(yè)主大會會議，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，維護業(yè)主合法權益等。4.業(yè)主委員會應定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主監(jiān)督。十一、小區(qū)投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.物業(yè)服務企業(yè)應設立投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，及時受理業(yè)主和使用人的投訴。2.對業(yè)主和使用人的投訴，應進行詳細記錄，并在規(guī)定時間內(nèi)進行調(diào)查處理，將處理結果及時反饋給投訴人。3.定期對投訴情況進行分析總結，針對存在的問題采取改進措施，不斷提高服