合肥住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)合肥住宅管理，規(guī)范住宅使用、維護(hù)和管理行為，保障住宅安全、正常使用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于合肥市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。（三）基本原則住宅管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，保障住宅的安全、舒適、整潔，促進(jìn)社區(qū)和諧發(fā)展。（四）管理職責(zé)1.市住房保障和房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)全市住宅管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)，制定相關(guān)政策和標(biāo)準(zhǔn)，依法查處住宅管理中的違法行為。2.區(qū)、縣（市）住房保障和房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅管理工作的具體實(shí)施和監(jiān)督檢查，指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展住宅管理相關(guān)工作。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉等工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理住宅管理中的糾紛。4.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)利，履行義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動(dòng)，協(xié)調(diào)處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，履行相關(guān)管理職責(zé)，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行。二、住宅使用管理（一）一般規(guī)定1.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守住宅使用公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。3.禁止下列損害住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為：擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)；其他損害住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為。（二）裝飾裝修管理1.業(yè)主需要裝飾裝修住宅的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。2.裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的內(nèi)容、期限、禁止行為和注意事項(xiàng)等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并報(bào)告相關(guān)部門。4.業(yè)主、使用人在裝飾裝修住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：不得影響建筑物結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一；不得損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；不得擅自改變房屋用途；不得在非承重外墻上開門、窗；不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；其他應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定。（三）房屋租賃管理1.房屋租賃應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。2.租賃合同應(yīng)當(dāng)明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括租金、租賃期限、房屋用途、維修責(zé)任等。3.房屋租賃期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)義務(wù)，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。4.承租人應(yīng)當(dāng)遵守住宅使用公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，按照租賃合同約定合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途或者損壞房屋及附屬設(shè)施設(shè)備。三、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）界定與范圍1.住宅共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.住宅共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。（二）維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，按照下列規(guī)定確定：保修期內(nèi)的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期滿后的，屬于全體業(yè)主共有的，由業(yè)主大會(huì)決定使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)；屬于部分業(yè)主共有的，由相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)；屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。2.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，建立專項(xiàng)維修資金管理制度，專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專款專用，不得挪作他用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，定期對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、養(yǎng)護(hù)和維修，確保其正常使用和運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，并向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。（三）更新改造1.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要更新改造的，由業(yè)主大會(huì)決定，并按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。2.更新改造費(fèi)用按照下列規(guī)定承擔(dān)：屬于專項(xiàng)維修資金列支范圍的，從專項(xiàng)維修資金中列支；專項(xiàng)維修資金不足的，由業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積分?jǐn)偅粚儆谌藶閾p壞的，由責(zé)任人承擔(dān)維修費(fèi)用。3.住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備更新改造后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，并將相關(guān)資料存檔。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理（一）資質(zhì)管理1.從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向市住房保障和房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)暫定資質(zhì)證書。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，市住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件進(jìn)行檢查，不符合資質(zhì)條件的，責(zé)令限期整改；整改后仍不符合條件的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。（二）服務(wù)合同1.業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。（三）服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.市、區(qū)、縣（市）住房保障和房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核制度，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，并向社會(huì)公布考核結(jié)果。2.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向業(yè)主委員會(huì)反映，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商，督促其改進(jìn)服務(wù)。3.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量仍不滿意的，可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者區(qū)、縣（市）住房保障和房產(chǎn)管理部門投訴，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，并將處理結(jié)果告知業(yè)主。五、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（一）成立與選舉1.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料，并在收到資料之日起30日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。2.籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。3.籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。（二）職責(zé)與義務(wù)1.業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。（三）監(jiān)督與指導(dǎo)1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉、運(yùn)作等進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛。2.社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)工作，指導(dǎo)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，調(diào)解業(yè)主之間的糾紛。3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主公布工作情況，聽取業(yè)主的意見和建議。六、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人違法行為責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，可處以罰款。2.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，損害住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.業(yè)主、使用人違反本辦法規(guī)定，在裝飾裝修住宅時(shí)未遵守相關(guān)規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償；情節(jié)嚴(yán)重的，可處以罰款。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求其限期改正；逾期不改正的，業(yè)主可以解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；所得收益，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由房產(chǎn)管理部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，并處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）其他單位和個(gè)人違法行為責(zé)任1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正