垃圾物業(yè)管理辦法總則制定目的本辦法旨在規(guī)范公司物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境。適用范圍本辦法適用于公司所管理的各類(lèi)物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)等?；驹瓌t1.依法管理原則：物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法維護(hù)各方合法權(quán)益。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公開(kāi)透明原則：物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等應(yīng)向業(yè)主公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督。4.專(zhuān)業(yè)規(guī)范原則：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，從業(yè)人員應(yīng)具備專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，嚴(yán)格按照規(guī)范操作。物業(yè)項(xiàng)目接管與驗(yàn)收接管前準(zhǔn)備1.組建接管小組：由公司相關(guān)部門(mén)人員組成，負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收工作。2.收集資料：收集物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等相關(guān)資料。3.制定接管計(jì)劃：明確接管驗(yàn)收的流程、標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間安排。接管驗(yàn)收程序1.資料審查：對(duì)接管項(xiàng)目的各類(lèi)資料進(jìn)行審查，確保資料齊全、真實(shí)、有效。2.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)：按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)。3.問(wèn)題記錄與整改：對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)記錄，要求建設(shè)單位限期整改。4.驗(yàn)收備案：整改合格后，辦理接管驗(yàn)收備案手續(xù)，正式接管物業(yè)項(xiàng)目。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1.房屋維修：負(fù)責(zé)房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、外墻等部位的日常維修和保養(yǎng)，確保房屋安全。2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)：對(duì)共用設(shè)施設(shè)備如電梯、消防設(shè)備、給排水系統(tǒng)等進(jìn)行定期巡檢、維護(hù)和保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。3.維修記錄與檔案管理：建立完善的維修記錄檔案，記錄維修時(shí)間、內(nèi)容、費(fèi)用等信息。環(huán)境衛(wèi)生管理1.公共區(qū)域清掃保潔：每日對(duì)小區(qū)道路、樓道、電梯間等公共區(qū)域進(jìn)行清掃，保持環(huán)境整潔。2.垃圾分類(lèi)處理：設(shè)置垃圾分類(lèi)收集容器，定期進(jìn)行分類(lèi)收集和運(yùn)輸，確保垃圾分類(lèi)工作落實(shí)到位。3.衛(wèi)生消殺：定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生消殺，預(yù)防疾病傳播。綠化養(yǎng)護(hù)管理1.綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)，制定合理的綠化規(guī)劃，確保綠化景觀美觀、實(shí)用。2.植物養(yǎng)護(hù)：對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等養(yǎng)護(hù)工作，保持植物生長(zhǎng)良好。3.綠化設(shè)施維護(hù)：維護(hù)綠化灌溉設(shè)施、景觀小品等，確保其正常使用。安全防范管理1.人員出入管理：設(shè)置門(mén)崗，對(duì)進(jìn)出人員和車(chē)輛進(jìn)行登記、查驗(yàn)，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員和車(chē)輛進(jìn)入。2.巡邏制度：制定巡邏計(jì)劃，定時(shí)對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.安全監(jiān)控系統(tǒng)：安裝并運(yùn)行安全監(jiān)控系統(tǒng)，確保對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。4.消防管理：建立健全消防管理制度，定期組織消防演練，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。車(chē)輛管理1.停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃與建設(shè)：合理規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)，設(shè)置明顯的交通標(biāo)志和標(biāo)線。2.車(chē)輛停放管理：引導(dǎo)車(chē)輛有序停放，對(duì)違規(guī)停車(chē)行為進(jìn)行勸阻和處理。3.停車(chē)收費(fèi)管理：按照規(guī)定收取停車(chē)費(fèi)用，做到收費(fèi)公開(kāi)透明?？蛻舴?wù)1.接待與咨詢：設(shè)立客戶服務(wù)中心，熱情接待業(yè)主和使用人，及時(shí)解答咨詢問(wèn)題。2.投訴處理：對(duì)業(yè)主和使用人的投訴進(jìn)行及時(shí)受理、調(diào)查和處理，做到事事有回音。3.社區(qū)文化建設(shè)：組織開(kāi)展各類(lèi)社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通與交流，營(yíng)造和諧社區(qū)氛圍。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用構(gòu)成與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成：包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。2.費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)制定：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，結(jié)合市場(chǎng)行情，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)部門(mén)備案。費(fèi)用收取與繳納1.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制等方式收取。2.繳費(fèi)期限：業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.欠費(fèi)處理：對(duì)欠費(fèi)業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行催繳，經(jīng)催繳仍不繳納的，可以通過(guò)法律途徑解決。費(fèi)用使用與監(jiān)督1.費(fèi)用使用計(jì)劃：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)用使用計(jì)劃，報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案。2.費(fèi)用支出審核：嚴(yán)格按照費(fèi)用使用計(jì)劃進(jìn)行費(fèi)用支出審核，確保費(fèi)用使用合理、合規(guī)。3.財(cái)務(wù)公開(kāi)：定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)使用與維護(hù)業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利：業(yè)主享有對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；依法更換物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利等。2.義務(wù)：遵守物業(yè)服務(wù)合同約定，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度；配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)工作等。物業(yè)使用規(guī)范1.房屋使用：業(yè)主和使用人不得擅自改變房屋用途、結(jié)構(gòu)和外觀等。2.共用部位與設(shè)施設(shè)備使用：不得擅自占用、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如需使用應(yīng)提前告知物業(yè)管理企業(yè)并辦理相關(guān)手續(xù)。3.環(huán)境衛(wèi)生與綠化保護(hù)：愛(ài)護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得損壞綠化植物。4.消防安全：遵守消防安全規(guī)定，不得在樓道、樓梯間等公共區(qū)域堆放雜物，不得私拉亂接電線。物業(yè)維修與更新改造1.維修責(zé)任劃分：屬于業(yè)主專(zhuān)有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)，屬于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修由物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定組織實(shí)施。2.維修資金使用：按照相關(guān)規(guī)定使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。3.維修工程管理：維修工程應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位進(jìn)行施工，并做好工程質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收工作。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)與人員管理資質(zhì)管理1.資質(zhì)等級(jí)要求：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，按照資質(zhì)等級(jí)承接相應(yīng)的物業(yè)項(xiàng)目。2.資質(zhì)申請(qǐng)與審批：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定申請(qǐng)資質(zhì)，資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成審批工作。3.資質(zhì)年檢：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年進(jìn)行資質(zhì)年檢，年檢不合格的應(yīng)限期整改，整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。人員管理1.人員配備：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，合理配備管理服務(wù)人員，包括管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和操作人員等。2.人員培訓(xùn)：定期組織管理服務(wù)人員參加培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)。3.人員考核：建立健全人員考核制度，對(duì)管理服務(wù)人員的工作表現(xiàn)進(jìn)行考核，考核結(jié)果與薪酬、晉升等掛鉤。物業(yè)投訴與糾紛處理投訴處理流程1.投訴受理：客戶服務(wù)中心接到投訴后，應(yīng)詳細(xì)記錄投訴內(nèi)容，并及時(shí)安排人員進(jìn)行調(diào)查處理。2.調(diào)查核實(shí)：對(duì)投訴問(wèn)題進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，了解情況，核實(shí)投訴內(nèi)容的真實(shí)性。3.處理反饋：根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定處理方案，及時(shí)向投訴人反饋處理情況，直至投訴人滿意。糾紛調(diào)解與