宜昌房管管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃等行為，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于宜昌市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易、租賃及相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依照國(guó)家法律法規(guī)及本辦法規(guī)定，實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。2.公平公正原則：保障房地產(chǎn)市場(chǎng)主體平等參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)市場(chǎng)公平秩序，公正處理各類房地產(chǎn)糾紛。3.服務(wù)與監(jiān)管并重原則：在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件，并按照規(guī)定申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)核定。資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、四級(jí)和暫定資質(zhì)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得越級(jí)開發(fā)。3.資質(zhì)管理部門定期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行年檢，對(duì)不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改后仍不符合條件的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)管理1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，并按照規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。3.開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行建設(shè)，配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，確保工程質(zhì)量和安全。4.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工后，按照規(guī)定組織竣工驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。三、房地產(chǎn)交易管理（一）商品房預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。未取得預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行預(yù)售。2.申請(qǐng)預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列材料：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的證明材料；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。3.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售許可范圍預(yù)售商品房，不得擅自變更預(yù)售范圍。預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，并在售樓處顯著位置公示預(yù)售許可證、預(yù)售房源、價(jià)格、面積、付款方式等信息。4.開發(fā)企業(yè)與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂商品房買賣合同，并按照合同約定履行各自的義務(wù)。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)采用統(tǒng)一文本。（二）存量房交易管理1.存量房買賣雙方應(yīng)當(dāng)簽訂存量房買賣合同，并按照規(guī)定辦理合同網(wǎng)簽備案手續(xù)。2.存量房交易實(shí)行資金監(jiān)管制度。買賣雙方應(yīng)當(dāng)將交易資金存入監(jiān)管賬戶，通過監(jiān)管賬戶進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員從事存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，不得隱瞞真實(shí)情況、提供虛假信息、惡意串通等損害當(dāng)事人利益的行為。（三）房屋租賃管理1.房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。2.租賃房屋的用途應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定和租賃合同約定，不得擅自改變。3.房屋租賃實(shí)行租金指導(dǎo)價(jià)格制度。房產(chǎn)管理部門定期公布不同區(qū)域、不同類型房屋的租金指導(dǎo)價(jià)格，供租賃雙方參考。4.房屋租賃期間，因買賣、贈(zèng)與、繼承等發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（一）登記種類房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等。（二）登記程序1.申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門提出登記申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。2.房產(chǎn)管理部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合條件的，予以受理；不符合條件的，不予受理，并書面告知申請(qǐng)人理由。3.經(jīng)審核后，房產(chǎn)管理部門對(duì)符合登記條件的，予以登記，并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書；對(duì)不符合登記條件的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人理由。（三）登記時(shí)限房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)完成登記手續(xù)。一般情況下，初始登記、轉(zhuǎn)移登記等應(yīng)當(dāng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)完成；變更登記、注銷登記等應(yīng)當(dāng)在[X]個(gè)工作日內(nèi)完成。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管（一）市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與分析1.房產(chǎn)管理部門建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，定期收集、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、銷售情況、價(jià)格走勢(shì)等。2.根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)情況，及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，為房地產(chǎn)市場(chǎng)主體提供決策參考，引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)。（二）違法行為查處1.房產(chǎn)管理部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為的巡查和檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法行為及時(shí)進(jìn)行查處。2.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、擅自預(yù)售商品房、捂盤惜售等違法行為，依法予以處罰。3.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員虛假宣傳、惡意串通、挪用交易資金等違法行為，依法予以處罰。六、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）中介機(jī)構(gòu)設(shè)立設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的條件，并按照規(guī)定辦理工商登記和資質(zhì)備案手續(xù)。（二）從業(yè)人員管理1.房地產(chǎn)中介從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書，并在中介機(jī)構(gòu)注冊(cè)登記后，方可從事中介服務(wù)活動(dòng)。2.中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)和管理，提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平。（三）服務(wù)規(guī)范1.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，為委托人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息和專業(yè)的服務(wù)。2.中介機(jī)構(gòu)不得泄露委托人的商業(yè)秘密和個(gè)人隱私，不得利用委托人的信息謀取不正當(dāng)利益。七、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，并按照核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。2.資質(zhì)管理部門定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行年檢，對(duì)不符合資質(zhì)條件的企業(yè)，責(zé)令限期整改；整改后仍不符合條件的，降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)作出明確約定。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合的方式。普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息。（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理1.物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2.維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。八、法律責(zé)任（一）開發(fā)企業(yè)法律責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)擅自預(yù)售商品房的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按照規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的，由相關(guān)部門依法予以處罰。（二）中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員法律責(zé)任1.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定，有虛假宣傳、惡意串通等違法行為的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，沒收違法所得，可以并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。2.中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員泄露委托人商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主有權(quán)要求其改正；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）其他