寶雞民房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)寶雞市民房管理，規(guī)范民房建設(shè)、使用和維護(hù)行為，保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)健康有序發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于寶雞市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)和農(nóng)村民房的規(guī)劃、建設(shè)、使用、維修、改造及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：保障民房使用安全，滿足居民基本居住需求。2.規(guī)劃引領(lǐng)原則：民房建設(shè)應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。3.依法管理原則：嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)和本辦法實(shí)施管理，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。4.安全第一原則：將安全放在民房管理工作的首位，強(qiáng)化安全防范措施。二、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)會(huì)同相關(guān)部門，根據(jù)寶雞市城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃，結(jié)合不同區(qū)域功能定位，編制民房建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃。2.民房建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)明確不同區(qū)域民房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、布局要求、風(fēng)貌特色等內(nèi)容，為指導(dǎo)民房建設(shè)提供科學(xué)依據(jù)。（二）規(guī)劃審批1.新建、改建、擴(kuò)建民房，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.申請(qǐng)時(shí)需提交以下材料：申請(qǐng)書；土地權(quán)屬證明文件；設(shè)計(jì)方案（包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖等）；其他相關(guān)材料。3.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)在收到申請(qǐng)后，按照規(guī)劃要求進(jìn)行審核。符合規(guī)劃的，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；不符合規(guī)劃的，書面告知申請(qǐng)人并說明理由。（三）規(guī)劃變更1.已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的民房建設(shè)項(xiàng)目，如需變更規(guī)劃內(nèi)容，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)重新向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)辦理變更手續(xù)。2.變更申請(qǐng)經(jīng)審核批準(zhǔn)后，方可按照變更后的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。三、建設(shè)管理（一）建設(shè)資質(zhì)1.從事民房建設(shè)工程的施工單位應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。2.鼓勵(lì)具有一定規(guī)模和技術(shù)實(shí)力的施工企業(yè)參與民房建設(shè)，提高建設(shè)工程質(zhì)量。（二）施工許可1.建設(shè)單位或個(gè)人在開工前，應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理施工許可證。2.申請(qǐng)施工許可證需提交以下材料：建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工承包合同；施工單位資質(zhì)證書；工程質(zhì)量安全保證措施；其他相關(guān)材料。3.建設(shè)行政主管部門應(yīng)在收到申請(qǐng)后，對(duì)符合條件的頒發(fā)施工許可證；不符合條件的，書面告知申請(qǐng)人并說明理由。（三）施工管理1.施工單位應(yīng)按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自修改工程設(shè)計(jì)，不得偷工減料。2.施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量安全管理制度，加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，確保施工安全和工程質(zhì)量。3.建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工過程的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決施工中存在的問題。（四）竣工驗(yàn)收1.民房建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2.竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)向建設(shè)行政主管部門備案，并提交以下材料：工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；其他相關(guān)材料。3.未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的民房，不得交付使用。四、使用管理（一）產(chǎn)權(quán)登記1.民房建成后，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)及時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。2.申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記需提交以下材料：申請(qǐng)書；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工許可證；竣工驗(yàn)收備案證明；土地權(quán)屬證明文件；其他相關(guān)材料。3.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到申請(qǐng)后，按照規(guī)定進(jìn)行審核。符合條件的，予以登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書；不符合條件的，書面告知申請(qǐng)人并說明理由。（二）使用安全1.民房使用人應(yīng)按照民房的設(shè)計(jì)用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。2.民房使用人應(yīng)定期對(duì)房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)報(bào)告并采取措施消除隱患。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)小區(qū)內(nèi)的民房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查和維護(hù)，確保使用安全。（三）租賃管理1.民房出租的，出租人與承租人應(yīng)簽訂租賃合同，并向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門備案。2.租賃合同應(yīng)明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括租金、租賃期限、房屋維修責(zé)任等內(nèi)容。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)民房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管，規(guī)范租賃行為，保障租賃雙方的合法權(quán)益。五、維修改造管理（一）維修責(zé)任1.民房自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，由房屋所有人承擔(dān)。2.民房共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任，由相關(guān)業(yè)主按照各自的份額承擔(dān)；沒有約定或者約定不明確的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，承擔(dān)相應(yīng)的維修責(zé)任。（二）維修改造程序1.民房需要進(jìn)行維修改造的，房屋所有人或使用人應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請(qǐng)。2.業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，制定維修改造方案。3.維修改造方案應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主同意后實(shí)施。4.維修改造工程竣工后，應(yīng)組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用。（三）安全管理1.民房維修改造工程施工前，施工單位應(yīng)制定安全施工方案，采取必要的安全防護(hù)措施，確保施工安全。2.施工單位應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，防止發(fā)生安全事故。3.維修改造工程涉及房屋結(jié)構(gòu)變動(dòng)的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，并按照設(shè)計(jì)方案施工。六、監(jiān)督檢查（一）部門職責(zé)1.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)民房建設(shè)的規(guī)劃審批和監(jiān)督檢查，查處違反規(guī)劃的行為。2.建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)民房建設(shè)工程的施工許可和質(zhì)量安全監(jiān)督管理，查處違反建設(shè)管理規(guī)定的行為。3.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)民房的產(chǎn)權(quán)登記、租賃管理和使用安全監(jiān)督檢查，查處違反使用管理規(guī)定的行為。4.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好民房管理的相關(guān)工作。（二）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.規(guī)劃執(zhí)行情況：檢查民房建設(shè)是否符合規(guī)劃要求，有無擅自變更規(guī)劃內(nèi)容的行為。2.建設(shè)工程質(zhì)量安全：檢查施工單位是否按照工程質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)施工，有無偷工減料、違規(guī)施工等行為。3.房屋使用安全：檢查民房使用人是否按照規(guī)定使用房屋，有無擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途、存在安全隱患等行為。4.維修改造管理：檢查民房維修改造工程是否按照規(guī)定程序進(jìn)行，有無違規(guī)施工等行為。（三）檢查方式1.定期檢查：相關(guān)部門應(yīng)定期對(duì)民房管理情況進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。2.不定期抽查：相關(guān)部門可根據(jù)工作需要，對(duì)民房管理情況進(jìn)行不定期抽查，加強(qiáng)監(jiān)督力度。3.投訴舉報(bào)處理：設(shè)立投訴舉報(bào)電話和信箱，接受群眾對(duì)民房管理問題的投訴舉報(bào)。對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果反饋給投訴舉報(bào)人。七、法律責(zé)任（一）違反規(guī)劃管理規(guī)定的法律責(zé)任1.未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。2.建設(shè)單位或者個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款。3.建設(shè)單位或者個(gè)人超過批準(zhǔn)期限不拆除臨時(shí)建設(shè)的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款。（二）違反建設(shè)管理規(guī)定的法律責(zé)任1.建設(shè)單位未取得施工許可證或者開工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令停止施工，限期改正，處工程合同價(jià)款百分之一以上百分之二以下的罰款。2.施工單位未按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。3.施工單位在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，或者有不按照工程設(shè)計(jì)圖紙或者施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工的其他行為的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，處工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書；造成建筑工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）違反使用管理規(guī)定的法律責(zé)任1.房屋使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。2.房屋使用人未按照規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)，存在安全隱患的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期整改；逾期不整改的，處五百元以上二千元以下的罰款。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行維修責(zé)任的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。（四）違反維修改造管理規(guī)定的法律責(zé)任1.民房維修改造工程未按照規(guī)定程序進(jìn)行的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上二萬元以下的罰款。2.民房維修改造工程施工單位未按照安全施工方案施工，發(fā)生安全事故的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（五）其他