徐州住房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強徐州市住房管理，規(guī)范住房建設(shè)、交易、使用及相關(guān)管理活動，保障住房權(quán)利人合法權(quán)益，促進住房市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及徐州市實際情況，制定本辦法。本辦法旨在適應(yīng)徐州市城市化進程加快、住房需求多樣化的形勢，解決住房領(lǐng)域存在的突出問題，如住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范等，推動住房資源合理配置，實現(xiàn)住房保障與市場調(diào)節(jié)的有機結(jié)合。（二）適用范圍本辦法適用于徐州市行政區(qū)域內(nèi)各類住房的規(guī)劃、建設(shè)、交易、租賃、維修、物業(yè)管理等活動及其監(jiān)督管理。包括新建商品住房、二手住房、保障性住房、農(nóng)村住房等不同類型住房。涵蓋城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以及農(nóng)村集體土地上涉及住房建設(shè)和管理的相關(guān)行為。（三）基本原則1.保障民生原則優(yōu)先滿足居民基本住房需求，加大保障性住房供應(yīng)力度，通過政策扶持、資金投入等方式，解決中低收入家庭、住房困難群體的住房問題，促進社會公平與和諧。2.市場調(diào)節(jié)與政府監(jiān)管相結(jié)合原則充分發(fā)揮市場在住房資源配置中的決定性作用，激發(fā)市場活力，促進住房市場供需平衡。同時，加強政府對住房市場的宏觀調(diào)控和監(jiān)督管理，規(guī)范市場秩序，防止市場失靈。3.依法管理原則嚴格依據(jù)國家法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，規(guī)范住房管理各環(huán)節(jié)行為，做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究，確保住房管理工作合法、公正、透明。4.可持續(xù)發(fā)展原則注重住房建設(shè)與資源節(jié)約、環(huán)境保護相協(xié)調(diào)，推廣綠色建筑、節(jié)能技術(shù)等，提高住房品質(zhì)和居住舒適度，實現(xiàn)住房建設(shè)與經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。二、住房規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃編制1.徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門，依據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合人口、經(jīng)濟社會發(fā)展狀況以及住房需求預(yù)測，編制住房發(fā)展規(guī)劃。2.住房發(fā)展規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確住房建設(shè)目標、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局、建設(shè)標準等內(nèi)容，合理確定各類住房的建設(shè)規(guī)模和比例，確保住房供應(yīng)與需求相匹配。3.在編制住房發(fā)展規(guī)劃過程中，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，組織專家論證，確保規(guī)劃的科學(xué)性、合理性和可行性。（二）土地供應(yīng)1.土地管理部門根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃和土地利用年度計劃，優(yōu)先保障保障性住房、中小戶型普通商品住房建設(shè)用地。2.嚴格控制商品住房用地供應(yīng)總量，根據(jù)市場需求合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和時序，防止土地閑置和浪費。3.對閑置土地依法依規(guī)進行處置，促進土地高效利用，確保住房建設(shè)項目順利實施。（三）建設(shè)標準1.住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)建筑工程質(zhì)量、安全、環(huán)保、節(jié)能等標準規(guī)范。2.明確不同類型住房的建設(shè)標準，包括戶型面積、建筑密度、容積率、綠地率等指標要求，引導(dǎo)住房建設(shè)朝著綠色、宜居、舒適方向發(fā)展。3.推廣應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高住房建設(shè)質(zhì)量和性能，鼓勵建設(shè)高品質(zhì)綠色建筑。（四）工程質(zhì)量與安全監(jiān)督1.住房建設(shè)單位對工程質(zhì)量和安全負首要責(zé)任，應(yīng)當(dāng)建立健全質(zhì)量管理和安全生產(chǎn)責(zé)任制度，加強施工過程管理。2.工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)依法對住房建設(shè)工程質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，嚴格執(zhí)行工程竣工驗收備案制度，確保工程質(zhì)量符合標準要求。3.安全生產(chǎn)監(jiān)督管理部門加強對住房建設(shè)工程施工現(xiàn)場的安全監(jiān)管，督促施工單位落實安全生產(chǎn)措施，防范安全事故發(fā)生。三、住房交易管理（一）交易規(guī)則1.規(guī)范住房交易行為，明確買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，保障交易公平、公正、公開。2.建立住房交易合同示范文本制度，引導(dǎo)當(dāng)事人依法簽訂合同，明確合同條款，減少合同糾紛。3.加強對住房交易資金的監(jiān)管，確保交易資金安全，防止資金挪用等風(fēng)險。（二）產(chǎn)權(quán)登記1.住房產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法辦理住房產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，確保產(chǎn)權(quán)清晰、準確。2.建立產(chǎn)權(quán)信息查詢制度，方便權(quán)利人查詢住房產(chǎn)權(quán)狀況，保障信息公開透明。3.加強對產(chǎn)權(quán)登記檔案的管理，確保檔案資料完整、安全。（三）市場監(jiān)管1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門加強對住房市場的監(jiān)測分析，及時掌握市場動態(tài)，發(fā)布市場信息。2.嚴厲打擊住房交易中的違法違規(guī)行為，如虛假宣傳、捂盤惜售、惡意炒作、合同欺詐等，維護市場秩序。3.加強對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的管理，規(guī)范中介服務(wù)行為，嚴禁中介機構(gòu)及其從業(yè)人員違規(guī)操作，切實保護消費者合法權(quán)益。四、住房租賃管理（一）租賃市場培育1.加大政策扶持力度，鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展，支持個人出租住房，增加住房租賃房源供應(yīng)。2.建立住房租賃信息服務(wù)平臺，整合租賃房源信息，實現(xiàn)租賃信息公開、透明、便捷查詢，促進住房租賃市場供需對接。3.開展住房租賃試點工作，探索創(chuàng)新租賃管理模式和服務(wù)機制，推動住房租賃市場健康發(fā)展。（二）租賃合同管理1.規(guī)范住房租賃合同簽訂行為，明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，包括租金、租賃期限、維修責(zé)任、違約責(zé)任等條款。2.推行住房租賃合同網(wǎng)上備案制度，提高備案效率，加強租賃市場監(jiān)管。3.加強對住房租賃企業(yè)和個人的合同履行情況監(jiān)督檢查，及時調(diào)解合同糾紛，維護租賃市場秩序。（三）租賃住房安全管理1.住房租賃企業(yè)和個人應(yīng)當(dāng)確保租賃住房符合安全標準，對住房進行定期檢查和維護，及時消除安全隱患。2.相關(guān)部門加強對租賃住房安全的監(jiān)督管理，對不符合安全要求的住房責(zé)令整改，情節(jié)嚴重的依法予以處罰。3.建立租賃住房安全事故應(yīng)急處置機制，提高應(yīng)對突發(fā)事件能力，保障承租人生命財產(chǎn)安全。五、保障性住房管理（一）房源籌集與分配1.通過新建、改建、收購、租賃等方式籌集保障性住房房源，確保房源數(shù)量和質(zhì)量。2.制定保障性住房申請、審核、公示、輪候、分配等管理制度，嚴格準入條件，規(guī)范操作流程，確保公平公正分配。3.建立保障性住房輪候制度，對符合條件的申請人進行輪候排序，按照順序分配住房，保障住房困難家庭及時得到住房保障。（二）使用與退出管理1.保障性住房承租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定用途使用住房，不得擅自改變住房結(jié)構(gòu)和用途。2.建立保障性住房使用監(jiān)督檢查制度，定期對承租人使用情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時糾正并依法處理。3.明確保障性住房退出條件和程序，承租人不再符合保障條件或者違規(guī)使用住房的，應(yīng)當(dāng)及時騰退住房，逾期不騰退的依法采取措施。（三）后續(xù)管理與維護1.建立保障性住房后續(xù)管理機制，落實管理責(zé)任主體，加強對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備維護等管理工作。2.保障住房維修資金的足額歸集和合理使用，確保住房維修及時，保持住房正常使用功能。3.加強對保障性住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督，提高物業(yè)服務(wù)水平，為承租人提供良好的居住環(huán)境。六、住房維修資金管理（一）繳存與管理1.明確住房維修資金的繳存范圍、標準和方式，業(yè)主按照規(guī)定及時足額繳存維修資金。2.住房維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，負責(zé)維修資金的管理和使用。3.建立維修資金管理制度，規(guī)范資金繳存、核算、使用、監(jiān)督等流程，確保資金安全。（二）使用程序1.制定住房維修資金使用辦法，明確使用范圍、申請條件、審批程序等內(nèi)容。2.住房維修需要使用維修資金的，由相關(guān)業(yè)主提出申請，經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主表決通過后，按照規(guī)定程序辦理使用手續(xù)。3.加強對維修資金使用的監(jiān)督管理，確保資金用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，保證維修工程質(zhì)量。（三）增值收益管理1.住房維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)合理利用維修資金閑置資金進行存儲增值，確保資金保值增值。2.明確增值收益的分配原則和方式，增值收益主要用于補充維修資金，提高資金保障能力。3.加強對增值收益管理的監(jiān)督，確保增值收益使用公開透明，接受業(yè)主監(jiān)督。七、住房物業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理1.規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，嚴格市場準入和退出機制，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。2.加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)督檢查，督促企業(yè)依法履行服務(wù)合同，規(guī)范服務(wù)行為。3.建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價制度，對企業(yè)服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營業(yè)績、業(yè)主滿意度等進行綜合評價，向社會公布評價結(jié)果，引導(dǎo)業(yè)主選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（二）物業(yè)服務(wù)合同管理1.推行物業(yè)服務(wù)合同示范文本制度，明確合同雙方權(quán)利義務(wù)，規(guī)范合同簽訂行為。2.加強對物業(yè)服務(wù)合同履行情況的監(jiān)督檢查，及時調(diào)解合同糾紛，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。3.建立物業(yè)服務(wù)合同備案制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將簽訂的物業(yè)服務(wù)合同報相關(guān)部門備案，便于監(jiān)管。（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標準1.明確物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容，包括房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護、車輛管理等。2.制定物業(yè)服務(wù)標準，根據(jù)不同類型、不同檔次的住宅小區(qū)，分類確定服務(wù)標準和考核指標，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.加強對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核評價，定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量測評，將測評結(jié)果向社會公布，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升服務(wù)水平。八、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查機制1.建立健全住房管理監(jiān)督檢查機制，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門定期對住房規(guī)劃、建設(shè)、交易、租賃、維修、物業(yè)管理等活動進行監(jiān)督檢查。2.加強部門之間的協(xié)同配合，形成監(jiān)管合力，提高監(jiān)管效能。3.充分利用信息化手段，建立住房管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對住房市場動態(tài)監(jiān)測和管理信息共享，提高監(jiān)管的及時性、準確性和有效性。（二）違法行為查處1.對違反本辦法規(guī)定的住房建設(shè)、交易、租賃、維修、物業(yè)管理等行為，依法予以查處。2.明確各類違法行為的處罰種類和幅度，加大對違法違規(guī)行為的處罰力度，維護住房管理秩序。3.建立違法違規(guī)行為記錄制度，將違法違規(guī)企業(yè)和個人的不良行為記錄