房屋公攤管理辦法一、總則（一）目的為加強房屋公攤管理，規(guī)范公攤面積計算、分攤及相關(guān)費用管理，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，維護房屋產(chǎn)權(quán)管理秩序，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織所管理的各類住宅、商業(yè)及其他建筑物涉及的房屋公攤管理活動。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家及地方有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)、測繪、價格管理等方面的法律法規(guī)和行業(yè)標準。2.公平公正原則：公攤面積計算、分攤及費用收取應公平合理，確保各產(chǎn)權(quán)人/使用人權(quán)益平衡。3.公開透明原則：公攤相關(guān)信息應及時、準確、完整地向業(yè)主/使用人公開，接受監(jiān)督。4.規(guī)范操作原則：各項公攤管理工作應按照規(guī)定的程序和方法進行，確保操作規(guī)范。二、公攤面積計算（一）一般規(guī)定1.依據(jù)國家現(xiàn)行的房產(chǎn)測量規(guī)范及相關(guān)標準，確定各類房屋公攤面積的計算方法和范圍。2.房屋建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公攤建筑面積組成。套內(nèi)建筑面積為套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及陽臺建筑面積之和。（二）共有建筑面積的分類及分攤1.共有建筑面積分為應分攤的共有建筑面積和不分攤的共有建筑面積。應分攤的共有建筑面積包括：各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。計入套內(nèi)建筑面積的陽臺、地下室、室外樓梯等，按水平投影面積計算建筑面積并依規(guī)定的比例分攤。不分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫。作為人防工程的地下室。用于公共休憩、綠化等場所的架空層。為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。2.公攤面積分攤方法：按幢分攤：整幢房屋的共有建筑面積，由該幢房屋的各套內(nèi)建筑面積之和按比例分攤。按功能區(qū)分攤：對于不同功能區(qū)（如住宅、商業(yè)、辦公等）的共有建筑面積，在各自功能區(qū)內(nèi)按套內(nèi)建筑面積比例分攤。具體分攤公式為：某套內(nèi)建筑面積應分攤的共有建筑面積=該套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分攤系數(shù)共有建筑面積分攤系數(shù)=整幢房屋的共有建筑面積÷整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和（三）特殊情況處理1.對于不規(guī)則形狀的房屋、連體建筑等特殊情況，應根據(jù)實際情況，按照專業(yè)測繪機構(gòu)的測量結(jié)果和合理的分攤原則進行公攤面積計算。2.涉及房屋改造、擴建等導致公攤面積發(fā)生變化的，應在改造、擴建前重新測量計算公攤面積，并及時向業(yè)主/使用人公示。三、公攤面積測繪（一）測繪機構(gòu)選擇1.委托具有相應資質(zhì)等級的房產(chǎn)測繪機構(gòu)進行房屋公攤面積測繪。測繪機構(gòu)應通過當?shù)販y繪主管部門的資質(zhì)審查，并在其資質(zhì)許可范圍內(nèi)從事測繪活動。2.在選擇測繪機構(gòu)時，應通過公開招標、邀請招標或競爭性談判等方式確定，確保測繪工作的公正性和專業(yè)性。（二）測繪流程1.測繪機構(gòu)在接受委托后，應制定詳細的測繪方案，明確測繪范圍、方法、步驟及時間安排。2.測繪人員應按照房產(chǎn)測量規(guī)范的要求，對房屋的套內(nèi)建筑面積和共有建筑面積進行實地測量。測量過程中應做好記錄，包括測量數(shù)據(jù)、測量方法、房屋現(xiàn)狀等信息。3.測繪完成后，測繪機構(gòu)應出具詳細的測繪報告，報告內(nèi)容應包括房屋基本情況、測繪依據(jù)、測繪方法、測繪結(jié)果（套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積、共有建筑面積分攤系數(shù)等）以及相關(guān)圖表。4.本公司/組織應對測繪報告進行審核，重點審核測繪機構(gòu)資質(zhì)、測繪方法的合規(guī)性、測繪數(shù)據(jù)的準確性以及共有建筑面積分攤的合理性等。如發(fā)現(xiàn)問題，應及時要求測繪機構(gòu)進行整改，直至符合要求。（三）測繪成果備案1.測繪機構(gòu)完成測繪報告后，應將測繪成果報送當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門備案。備案所需材料應按照當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門的要求提供，一般包括測繪報告、測繪資質(zhì)證書副本復印件、房屋產(chǎn)權(quán)證明文件等。2.本公司/組織應協(xié)助測繪機構(gòu)做好測繪成果備案工作，并及時獲取備案證明文件。備案證明文件作為房屋公攤面積的法定依據(jù)，應妥善保存。四、公攤費用管理（一）費用構(gòu)成1.公攤費用主要包括電梯運行費、水電費、保潔費、綠化養(yǎng)護費、保安費等為保障房屋正常使用和公共區(qū)域維護所發(fā)生的費用。2.各項公攤費用應根據(jù)實際發(fā)生情況進行核算，明確費用明細和計算依據(jù)。（二）費用收取1.按照物業(yè)服務合同或相關(guān)約定，向業(yè)主/使用人收取公攤費用。費用收取標準應合理、透明，并提前向業(yè)主/使用人公示。2.公攤費用收取方式可采用按月、按季或按年收取，具體收取周期應在物業(yè)服務合同中明確約定。3.對于逾期未繳納公攤費用的業(yè)主/使用人，應按照合同約定收取滯納金，并通過書面通知、電話催繳、上門催繳等方式進行催繳。（三）費用核算與公示1.建立健全公攤費用核算制度，每月或每季度對各項公攤費用進行詳細核算。核算內(nèi)容包括費用發(fā)生額、分攤對象、分攤方法及分攤結(jié)果等。2.公攤費用核算完成后，應及時在小區(qū)公告欄、物業(yè)服務中心等顯著位置進行公示，公示期不少于[X]個工作日。公示內(nèi)容應包括費用明細、分攤情況、收費標準、繳費期限等信息，便于業(yè)主/使用人查詢和監(jiān)督。3.業(yè)主/使用人對公示的公攤費用有異議的，可在公示期內(nèi)向本公司/組織提出書面查詢申請。本公司/組織應及時進行核實，并在[X]個工作日內(nèi)給予答復。如確實存在問題，應及時調(diào)整并再次公示。（四）費用使用與監(jiān)督1.公攤費用應?？顚Ｓ?，用于房屋公共區(qū)域的維護、保養(yǎng)、管理及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的運行等方面。不得挪作他用。2.建立公攤費用使用監(jiān)督機制，定期對費用使用情況進行審計和檢查。審計檢查內(nèi)容包括費用支出的合理性、合規(guī)性、真實性等。3.每年應向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提交公攤費用使用情況報告，報告內(nèi)容應包括費用收支明細、使用情況分析、存在問題及改進措施等，接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的監(jiān)督。五、公攤信息公開（一）公開內(nèi)容1.房屋公攤面積測繪報告及相關(guān)圖表，包括整幢房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積、共有建筑面積分攤系數(shù)等信息。2.公攤費用的收費標準、收費周期、費用明細、分攤情況及使用情況等信息。3.涉及房屋公攤面積變更的相關(guān)文件和資料，如房屋改造、擴建方案及測繪結(jié)果等。（二）公開方式1.在小區(qū)公告欄設(shè)置專門的公攤信息公示欄，定期更新公攤信息。2.通過小區(qū)物業(yè)服務中心網(wǎng)站、微信公眾號等網(wǎng)絡平臺發(fā)布公攤信息，方便業(yè)主/使用人隨時查詢。3.在交房時，向業(yè)主提供房屋公攤面積測繪報告及相關(guān)資料，并進行詳細說明。（三）公開時間要求1.房屋公攤面積測繪報告及相關(guān)圖表應在測繪成果備案后[X]個工作日內(nèi)公開。2.公攤費用相關(guān)信息應每月或每季度結(jié)束后[X]個工作日內(nèi)公開。3.涉及房屋公攤面積變更的相關(guān)文件和資料應在變更事項確定后[X]個工作日內(nèi)公開。六、爭議處理（一）業(yè)主/使用人異議處理1.業(yè)主/使用人對公攤面積計算、分攤方法、費用收取等方面有異議的，可在規(guī)定時間內(nèi)向本公司/組織提出書面異議。2.本公司/組織收到異議后，應及時進行調(diào)查核實。屬于測繪機構(gòu)責任的，應協(xié)調(diào)測繪機構(gòu)進行復查和解釋；屬于本公司/組織管理責任的，應及時糾正并向業(yè)主/使用人說明情況。3.如業(yè)主/使用人對本公司/組織的處理結(jié)果仍不滿意，可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等方式解決爭議。（二）與測繪機構(gòu)爭議處理1.如因測繪機構(gòu)測繪結(jié)果不準確、分攤方法不合理等原因?qū)е聽幾h的，本公司