雅居樂無錫太湖新城項(xiàng)目2014年?duì)I銷思路2014-2-6THEWAROFWOLF1.狼的市場2.狼的獵物3.成為惡狼目錄【狼的市場】餓狼小狼融綠熙園（毛坯）萬科新酩悅（精裝）太湖國際社區(qū)（毛坯）保利香檳國際（毛坯）綠城玉蘭花園（毛坯）萬科信成道（精裝）融科玖玖城（高層精裝）富力十號（精裝）金匱里（毛坯）蘇寧悅城(精裝）海岸城（毛坯）寶能城（住宅未售）朗詩太湖綠郡（精裝）觀山名筑尚錦城本項(xiàng)目惡狼中海萬達(dá)2013年，無錫量跌價增，與一二線城市相比，成交整體平穩(wěn)，無大幅起落，供應(yīng)大于需求2013年，商品住宅新增供應(yīng)量571萬平米，與去年基本持平；商品住宅成交507.4萬平米，降幅9.7%；供求比1.12：1；商品住宅均價8041元/平米，微增4.1%?！緹o錫市場】觀點(diǎn)無錫市場呈現(xiàn)溫吞水效應(yīng)，在一二線城市熱火朝天的13年，成交基本持平；近3年，供應(yīng)量持續(xù)大于成交量；判斷：對14年市場不抱幻想，立足本身，從恒定的市場搶肉吃。市區(qū)可售商品住宅庫存近850萬方，庫存周期近20個月，一線城市基本位于6-10個月【無錫市場】觀點(diǎn)無錫市場商品房存量大，去化周期長；其中商品住宅占40%，主要為140平米左右及以上大戶型；判斷：存量大戶型多，10#樓競爭激烈。從13年來看，本項(xiàng)目集中銷售的9-11月是無錫的供應(yīng)高峰期【無錫市場】觀點(diǎn)成交量大的月份集中在3-5月，及9-12月；供應(yīng)量大的月份集中在5月，及9-11月；判斷：本項(xiàng)目必須搶市場天然節(jié)點(diǎn)，趕在成交活躍的9月上市。同時在品質(zhì)及營銷上超越同期推出的同類產(chǎn)品。待查12年太湖新城板塊，玉蘭花園、酩悅、太湖國際社區(qū)列全市總銷TOP10【無錫市場】2013年無錫全市成交金額排名TOP10

項(xiàng)目名稱區(qū)域成交面積成交套數(shù)套均面積成交均價成交金額1融創(chuàng)·天鵝湖濱湖1225621005122935611.472時代上城南長113729981116909410.343綠城·玉蘭花園濱湖840995581511199210.08雅居樂無錫項(xiàng)目4陽光100國際新城惠山136905130610569079.465萬科酩悅濱湖80460738109114689.236無錫碧桂園錫山10635086712376028.087融創(chuàng)理想城市惠山11925793712765967.878新城尚東區(qū)新區(qū)10012590311176597.679太湖國際社區(qū)濱湖72497514141103257.4910恒大綠洲錫山9501488210878397.45觀點(diǎn)濱湖成交量價處于無錫高位：從TOP10看，濱湖區(qū)占4席，成交均價最高；改善性特征明顯：本區(qū)成交面積主要在120-140m2間；本項(xiàng)目需躋身全市前3：按13年成交來看，本項(xiàng)目10億的目標(biāo)需劍指前3甲，各項(xiàng)工作需以此來要求與謀劃。融創(chuàng)熙園：2013年實(shí)現(xiàn)銷售12.25萬㎡，實(shí)現(xiàn)銷售金額11.47億元，列全市第一【濱湖市場】在售樓棟5672111314未推樓棟項(xiàng)目名稱融創(chuàng)熙園三期總建面10.32萬方(R=2.1)2013年供銷情況2013年去化122562㎡，成交均價9356元/㎡，成交金額11.47億元主力在售在售九期碧璽11、13、14#樓小高層房源，戶型面積88、116、133、138、141平方米。在售5、6#樓29-58平方米單身公寓。八期G4#188平方米現(xiàn)房大平層。三期“王朝”200平方米邊套房源。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：該項(xiàng)目周邊配套較為齊全，臨近地鐵一號線站點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，此外強(qiáng)大渠道，靈活的價格有目共睹；目前可售庫存高層可售156套/22626㎡

限售78套/14951.69㎡多層可售12套/2577.59㎡小高層可售24套/2105.07㎡2014年計(jì)劃計(jì)劃2014年3-5月份推出8-10#樓，主力產(chǎn)品為88-141㎡。2014年清盤134128910融創(chuàng)熙園：契合市場的產(chǎn)品、價格以及渠道保證了項(xiàng)目的熱銷【濱湖市場】觀點(diǎn)產(chǎn)品契合市場：以市場主力需求的90-130m2戶型為主，兼顧銷售前期200m2戶型；價格靈活：價格根據(jù)產(chǎn)品、市場環(huán)境隨行就市，以跑量為目標(biāo)；極致渠道：200人左右渠道，包括陌拜、巡展、call客等，配合高激勵，嚴(yán)管理，成交占據(jù)7-8成。啟示與判斷：本項(xiàng)目產(chǎn)品亦需以市場為導(dǎo)向，不可脫離市場盲目求大；以目標(biāo)為導(dǎo)向，以客戶為導(dǎo)向，采取靈活價格策略；積極采用線下渠道，出門搶客戶，與競品搶客戶，多維度盡全力拉客戶上門成交。萬科酩悅：2013年實(shí)現(xiàn)銷售8.05萬㎡，實(shí)現(xiàn)銷售金額9.23億元【濱湖市場】6#7#8#1#2#項(xiàng)目名稱萬科酩悅總建面31萬方(R=1.32)2013年供銷情況2013年去化80460㎡，成交均價11468元/㎡，成交金額9.23億元主力在售在售42、52、64、67#樓140平方米花園洋房產(chǎn)品；在售27-31單元115平方米房源；在售10、11、15-17單元90平方米8層電梯洋房房源優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：該項(xiàng)目四期多層產(chǎn)品與本案相比占據(jù)一定優(yōu)勢，其次是精裝和商業(yè)生活配套優(yōu)勢；劣勢：該項(xiàng)目四期的外部景觀；目前庫存多層120套/19543.11㎡小高層312套/28146.54㎡高層4套/436.21㎡2014年計(jì)劃計(jì)劃2014年3-8月推出D3組團(tuán)10-11號樓和D1組團(tuán)2、5、6、7號樓，主力產(chǎn)品90㎡和140㎡組團(tuán)在售太湖國際社區(qū)：2013年實(shí)現(xiàn)銷售7.25萬㎡，實(shí)現(xiàn)銷售金額7.49億元【濱湖市場】凱旋門主力在售樓棟項(xiàng)目名稱太湖國際社區(qū)總建面146萬方(R=1.12)2013年供銷情況2013年去化72497㎡，成交均價10325元/㎡，成交金額7.49億元主力在售在售50#樓179、192平方米戶型在售38#樓125、136、141、179、192平方米。在售聆湖160、190平方米湖景房；在售七期御景87、121平方米房源。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：項(xiàng)目體量巨大，去化多年，有一定客戶積累，性價比較高，在市場也有一定口碑；目前可售庫存高層258套/49960.55㎡小高層3套/404.25㎡多層4套/768.73㎡低層88套/30736.57㎡2014年計(jì)劃計(jì)劃2014年推出萬象城，2014年主力銷售低密度地塊。2014年目標(biāo)12億元在售低密度產(chǎn)品區(qū)萬科信成道：2013年實(shí)現(xiàn)銷售4.49萬㎡，實(shí)現(xiàn)銷售金額5.62億元【濱湖市場】主力在售樓棟項(xiàng)目名稱萬科信成道總建面38.52萬方(R=2.5)2013年供銷情況2013年去化44897㎡，成交均價12516元/㎡，成交金額5.62億元主力在售在售6#樓12單元20-30層141平方米精裝房源，共30套；11單元在售141平方米，共60套。在售2#樓中間套170、177平方米精裝戶型，送中央空調(diào)和地暖，共推30套房源。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：該主要優(yōu)勢在精裝上劣勢：該項(xiàng)目最大劣勢也是外部環(huán)境配套較為欠缺；目前庫存高層192套/31314.48㎡2014年計(jì)劃計(jì)劃2014年4月加推3、4#樓部分房源，主力產(chǎn)品為141、170㎡產(chǎn)品。2014年目標(biāo)10億元蘇寧悅城：2013年實(shí)現(xiàn)銷售4.22萬方，銷售金額4.66億元【濱湖市場】1號3號2號4號7號8號5號在售樓棟未加推樓棟6號項(xiàng)目名稱蘇寧悅城總建面59.79萬方(R=2.2)2013年供銷情況2013年去化42246㎡，成交均價11038元/㎡，成交金額4.66億元主力在售售6#樓精裝房源，面積97、126平方米，共116套。在售1、2#樓146平方米房源，5#樓97、126平方米房源，另有3、4#樓少量92-122平方米房源在售。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：該項(xiàng)目主要優(yōu)勢在于周邊的學(xué)區(qū)資源以及帶上精裝后的價格優(yōu)勢；劣勢：該項(xiàng)目周邊仍處于工地目前可售庫存高層386套/52807.04㎡2014年計(jì)劃計(jì)劃2014年3、4月加推7、8#樓，主力產(chǎn)品97和122㎡產(chǎn)品。2014年目標(biāo)15億元觀點(diǎn)與教訓(xùn)：產(chǎn)品力一般，客戶不感冒；剩余大面積，裝修總價高；品牌未落地，口碑未形成。朗詩太湖綠郡：2013年12月開盤，實(shí)現(xiàn)銷售1.59萬方，銷售金額2.01億元【濱湖市場】項(xiàng)目名稱朗詩太湖綠郡總建面27.09萬方(R=2.2)2013年供銷情況2013年去化15864㎡，成交均價12690元/㎡，成交金額2.01億元主力在售在售8#樓西單元94、130平方米房源，共50余套，另在售6、9#樓及8#樓東單元75、84、126、175平方米房源，共242套。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：該項(xiàng)目主要優(yōu)勢在于科技產(chǎn)品理念以及周邊的學(xué)區(qū)資源；劣勢：該項(xiàng)目周邊仍處于工地，內(nèi)外部環(huán)境與西區(qū)有較大差距；目前可售庫存高層196套/22743.91㎡2014年計(jì)劃預(yù)計(jì)2014年3、4月加推5#或7#樓房源9#8#6#總平效果圖朗詩太湖綠郡首推房源情況樓棟每層戶型排布（自西向東）套數(shù)29層9#142㎡-84㎡-176㎡10829層8#130㎡-94㎡-130㎡；98㎡-75㎡-75㎡-98㎡20318層6#127㎡-94㎡-127㎡；127㎡-94㎡-127㎡87合計(jì)3987#5#未推已推綠城玉蘭花園：2013年去化8.41萬方，實(shí)現(xiàn)銷售金額10.08億元【濱湖市場】項(xiàng)目名稱玉蘭花園總建面39.82萬方(R=2.05)2013年供銷情況2013年去化84099㎡，成交均價11992元/㎡，成交金額10.08億元主力在售在售四期6#與5#樓房源，戶型涵蓋約89、143、165-187㎡；在售西花園2、4、7#樓90、142、150、188㎡房源；二期10號樓凱旋177、183、218、259平方米四種戶型。優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢有目共睹，戶型適中，其次強(qiáng)大的渠道銷售也是綠城玉蘭花園的強(qiáng)大優(yōu)勢；劣勢：目前項(xiàng)目周邊仍處于施工狀態(tài)，外部環(huán)境受影響；目前可售庫存可售1110套/166310㎡限售1094套/156260㎡2014年計(jì)劃計(jì)劃2014年上半年無樓棟推出，下半年推出未推區(qū)域的部分樓棟。2014年目標(biāo)20億元。已推樓棟未推區(qū)域綠城玉蘭花園以品質(zhì)為先導(dǎo)，展示、營銷各方面均值得本項(xiàng)目借鑒【濱湖市場】觀點(diǎn)品質(zhì)優(yōu)勢：綜合規(guī)劃優(yōu)越，會所、游泳池等高端配套，立面干掛大理石、豪華大堂品質(zhì)感在無錫首屈一指；最重要的是，這些品質(zhì)客戶都能感受得到；品牌力：以品質(zhì)優(yōu)勢為基礎(chǔ)，綠城融創(chuàng)深耕無錫多年，形成良好口碑效應(yīng)；營銷力：項(xiàng)目品牌堅(jiān)持一貫高調(diào)宣傳，線上高舉高打，線下精準(zhǔn)營銷，嫁接高端圈層資源，以多頻次高品質(zhì)活動體驗(yàn)式營銷深入人心；展示力：陣地包裝、售展系統(tǒng)和禮賓服務(wù)系統(tǒng)顯示綠城的高品質(zhì)；競爭力：性價比相對很高，將主力價格控制在300萬元以內(nèi)，且產(chǎn)品多樣，大大擴(kuò)容了客源；客源因素：綠城落地?zé)o錫多年，有品牌追隨效應(yīng)。銷售力：融創(chuàng)2012年操盤，采用內(nèi)場15人，外場70人的人海戰(zhàn)術(shù)；高傭金的保險銷售模式。啟示與判斷：本項(xiàng)目需以品質(zhì)為先導(dǎo)：濱湖客戶對品質(zhì)敏感度高，支付意愿強(qiáng)；營銷需要全面發(fā)力：要爭取10億，需在品牌、營銷各方面盡善盡美。富力十號：12月開盤，截止月末，認(rèn)購28套，簽約4套。多方面造成去化緩慢【濱湖市場】項(xiàng)目名稱富力十號總建面23萬方(R=0.8A地塊)2013年供銷情況2013年12月23日開盤，截止12月底去化4套，合計(jì)568㎡，均價16121元/㎡，金額0.09億元。主力在售在售200平方米疊加別墅房源和350平方米合院優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：項(xiàng)目位于太湖新城中心，臨近市政府，周邊景觀資源較為豐富；劣勢：價格較高，產(chǎn)品定位高端去化分析1、工程節(jié)點(diǎn)造成延期到12月開盤；2、產(chǎn)品面積大，不是市場主流產(chǎn)品3、品牌未完全落地4、綠城玉蘭花園針對性價格打壓目前可售庫存低層16套/3310.64㎡小高層58套/8852.63㎡別墅8套/2761.16㎡2014年計(jì)劃預(yù)計(jì)明年上班年仍以A地塊所推出房源銷售為主，下半年可能推出B地塊房源。2014年目標(biāo)15億元A地塊平面圖富力十號A地塊房源情況產(chǎn)品類型戶型面積套數(shù)精裝小高層125-171㎡72聯(lián)排別墅220㎡8疊加別墅330㎡16合計(jì)96富力展示到位，但入市手段常規(guī)，爆發(fā)力不夠，去化不理想【濱湖市場】營銷節(jié)奏：2013年10月富力開始戶外和媒體宣傳10月26日品牌展示館開放11月開展名流奢華酒會、加長悍馬巡游等主題活動11月23日售樓處和展示區(qū)開放12月21日首次開盤，推出96套洋房，售出54套，總銷約1億元觀點(diǎn)與啟示：展示到位：樣板區(qū)開放到開盤近1個月，環(huán)境優(yōu)美，體驗(yàn)氛圍良好；節(jié)奏過于緊湊、動作常規(guī)：營銷動作開始晚，手段過于常規(guī)，無針對性搶客戶動作；品牌落地不夠，品牌館位置太偏。萬達(dá)文化旅游城：大規(guī)模綜合體，包含大量住宅體量，預(yù)計(jì)最晚7-8月開盤。占地：140萬m2建面：120萬m2無錫萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目于2013年9月24日正式簽約，是萬達(dá)在全國投資建設(shè)的第八個文化旅游項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大內(nèi)容，總投資超過300億元，其中文化旅游投資210億元其中一幅為商業(yè)地，三幅為居住地塊。該三塊地為無錫萬達(dá)文化旅游城的一部分。【濱湖市場】將開住宅：XDG-2013-55號地塊，總建筑面積約12.1萬平方米，其中地上建筑面積約9.7萬平方米。后期住宅

將開住宅：

XDG-2013-54號地塊，總建筑面積約19.8萬平方米，其中地上建筑面積約16.1萬平方米自有配套完善，包括商業(yè)、旅游、學(xué)校、商業(yè)等，本項(xiàng)目潛在重要競品【濱湖市場】觀點(diǎn)擁有外部配套：臨近太湖，地鐵直達(dá)；內(nèi)部配套齊全：文化項(xiàng)目包括了大型舞臺秀、電影樂園和電影城；旅游項(xiàng)目規(guī)劃有室內(nèi)兒童主題樂園、極限運(yùn)動館和室外大型主題公園；萬達(dá)城商業(yè)中心（萬達(dá)茂）建筑面積12萬㎡，規(guī)劃7個度假酒店；判斷：與本項(xiàng)目客戶必將重疊，為重要競品。1)據(jù)稱2014年目標(biāo)為70億，住宅為其中重要組成部分;2)客戶來自濱湖區(qū)及長三角其他區(qū)域;3)上半年開盤，最晚7-8月開盤；4)廣泛利用外部渠道，營銷全面鋪開，高傭金1.狼的市場2.狼的獵物3.成為惡狼目錄客戶來源區(qū)域分析競品客戶分析客戶年齡段分析競品客戶分析【競品客戶分析】客戶職業(yè)特征分析客戶主要來自本區(qū)域，但外區(qū)域不容忽視，客戶以首改+首置為主，重視性價比與品質(zhì)。【客戶說明】來源區(qū)域：主要來源于濱湖區(qū)，其次為來自城中三區(qū)的客戶，也有一部分外來購房者；年齡結(jié)構(gòu)特征：年齡集分布于25-45歲區(qū)段；家庭結(jié)構(gòu)特征：大部分為三口之家的改善換房或者是購買學(xué)區(qū)房；輔以單身或兩口之家，大多數(shù)是婚前置業(yè)，作為婚房；置業(yè)動機(jī)特征：首次改善和首置為主，輔以二次改善為主。置業(yè)需求特征：除去價格因素，一是講求居住品質(zhì)，注重品牌，追求自然資源和居住環(huán)境的改善客戶；二是追求交通便利、學(xué)區(qū)資源的剛需客群，傾向于性價比較高的2房、小3房產(chǎn)品。【客戶范疇】區(qū)域型客戶受迫型客戶自流入客戶即濱湖本區(qū)地緣性客戶，為原住民，或工作在此區(qū)域，此部分客戶約占5成。此部分客戶主要來源于南長區(qū)、崇安區(qū)，受制于老城區(qū)嘈雜的環(huán)境及較高價格，為改善在本區(qū)域購房包括新區(qū)、北塘、惠山等區(qū)客戶，也包括江陰、宜興等地客戶，此部分客戶在此區(qū)域購房偶然性大，老帶新為主針對蘇州市場要做第一個吃螃蟹的人，積極開發(fā)團(tuán)購資源。開發(fā)無錫新區(qū)市場?！拘芦C場】獵場1：蘇州新區(qū)獵場2：無錫新區(qū)可行性分析距離不算遠(yuǎn)：兩地車程不足1小時，過路費(fèi)僅5-10元；品質(zhì)有保證：本項(xiàng)目交通、教育、生態(tài)、商業(yè)、規(guī)劃資源豐富，品質(zhì)有吸引力；房價落差夠大：蘇州的房價足足超過了無錫50%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心顯示，截止至2013年12月31日，無錫商品房均價已經(jīng)達(dá)到8378元/平，蘇州商品房均價已達(dá)到11397元/平，超無錫房價50%；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，人員本身往來多，從無錫跳槽到蘇州的多。費(fèi)用可控：探索企業(yè)團(tuán)購、中介、第三方資源介紹等途徑，點(diǎn)狀發(fā)力，費(fèi)用可控主打本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境和項(xiàng)目品質(zhì)，吸引新區(qū)收入較高的高級白領(lǐng)及金領(lǐng)階層。（新區(qū)房價雖低，但工業(yè)區(qū)多，與住宅區(qū)交錯布局，品質(zhì)一般）1狼的市場2.狼的獵物3.成為惡狼目錄10億目標(biāo)，意味著要在極短的時間內(nèi)，核裂變式蓄客，全面超越周邊市場，占位市場第一等級上門量分解：按8月開始辦卡，8-12月間，需辦卡1000張（首次開盤500張），按通常辦卡率，日均上門量需達(dá)50組。貨量結(jié)構(gòu)：住宅12、15、16#樓，共計(jì)540套，計(jì)7.36萬方。10#樓出貨100套，約2.5萬方。商業(yè)0.6萬方，視情況決定是否推售。（毛坯住宅均價1萬元/平）市場比較：10億，意味著占位市場第一等級——綠城玉蘭花園今年完成總銷10億，列全市第2（2013年目標(biāo)25億）；蘇寧完成4.66億（2013年目標(biāo)10億）?！緪豪沁_(dá)成】認(rèn)籌量總銷金額產(chǎn)品分解總上門量10億住宅出貨640套辦卡

1200張有效上門7500組月均上門1500組上門量分解樓號面積（m2）單價（萬元）總銷（萬元）主要去化月份90%率總銷（萬元）16#24548.400.9523320.989月開盤2098912#24548.400.9824057.4329-10月2165215#24548.401.0225039.36811月開盤2253510#35170.281.0536928.79410-12月33236合計(jì)

98412高開低走，短時間引爆市場?！緪豪沁_(dá)成】12#15#16#10#首開16#及12#樓部分，共計(jì)約240套，低價入市，引爆市場，樹立影響；10#樓順勢推出，高出約2000元，實(shí)際成交高出1000元，樹標(biāo)桿；15#樓單獨(dú)開盤，價格走高，以樓王形象面市?！緪豪莝wot】優(yōu)勢太湖新城正中軸市政、公園配套完善位于地鐵口，地鐵即將開通配建大型高端商業(yè)配套配建幼兒園雅居樂品牌產(chǎn)品高質(zhì)量劣

勢太湖新城發(fā)展熱度尚未完全被無錫人認(rèn)同雅居樂在無錫市場認(rèn)知度為0機(jī)

會改善型住宅理念在太湖新城生根，締造良好時機(jī)各大品牌商對整個板塊價值的挖掘板塊市場量價企穩(wěn)威

脅周邊項(xiàng)目產(chǎn)品放量，銷售周期重合項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，價格競爭壓力板塊內(nèi)大品牌競爭項(xiàng)目較多，中海、萬達(dá)、寶能等新開發(fā)商進(jìn)入SWOT【惡狼定位】市府核心地標(biāo)級地鐵綜合體【營銷總控】4月5月6月7月8月9月10月11月12月重要節(jié)點(diǎn)開盤品牌活動一般活動展示推廣線下渠道樣板區(qū)、認(rèn)籌品牌館媒體品牌行圍擋、道旗到位節(jié)點(diǎn)戶外到位團(tuán)隊(duì)組建到位月月渠道導(dǎo)入活動、周周暖場活動明星活動贊助無錫政府活動品牌發(fā)布會業(yè)主答謝會渠道資源收集派單巡展、電影路演團(tuán)購?fù)诰蛑苓叞笀鲣N售員打通、門前搶客戶品牌形象期蓄客期開盤期強(qiáng)銷期生態(tài)秀推介會推介會推介會蓄客目標(biāo)300組500組800組1200組1500組900組1000組1000組加推200組教育慈善線上媒體傳統(tǒng)媒體+網(wǎng)絡(luò)：品牌造勢傳統(tǒng)媒體+網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目價值、營銷節(jié)點(diǎn)、話題炒作傳統(tǒng)媒體+網(wǎng)絡(luò)：熱銷播報、項(xiàng)目價值、營銷節(jié)點(diǎn)3月客戶常州體驗(yàn)行價格策略價格測試確定價格小步提升【磨礪狼牙】4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程節(jié)點(diǎn)工地開工公司支持區(qū)域聯(lián)動雅萊格樣板區(qū)開工預(yù)售證，各類流程人員招聘、各類合同開盤支持全員營銷和團(tuán)購等政策品牌展示館開放各類活動配合自有團(tuán)隊(duì)代理公司廣告公司營銷團(tuán)隊(duì)媒體考察樣板區(qū)開放客戶常州、南京體驗(yàn)行3月樣板區(qū)開放項(xiàng)目初期搶占道口戶外，超高圍擋、密集道旗造勢，營造城界感。搶占進(jìn)入濱湖區(qū)重要通道的節(jié)點(diǎn)性戶外資源；項(xiàng)目圍擋及道旗盡早入市，傳遞品牌與項(xiàng)目聲音【包裝策略】品牌展示館本著大無錫的理念，選擇無錫中山路附近核心商圈位置（富力位置不在核心區(qū)，影響力非常弱），建立市區(qū)品牌體驗(yàn)館。作用一：承載項(xiàng)目的品牌落地，通過細(xì)致的展示包裝，向媒體向客戶傳遞雅居樂的聲音。作用二：提前入市，提前了解無錫客戶特征，提前積蓄客戶?！酒放撇呗浴浚放撇呗灾黝}：構(gòu)建未來地標(biāo)，締造優(yōu)質(zhì)生活品牌發(fā)布會以“構(gòu)建未來地標(biāo)，締造優(yōu)質(zhì)生活”為主題，舉辦一場雅居樂的品牌發(fā)布會；內(nèi)容包括：雅居樂經(jīng)典項(xiàng)目、雅居樂企業(yè)理念、無錫項(xiàng)目理念等。針對人群：無錫媒體圈，早期誠意客戶?！酒放撇呗浴繉?shí)行區(qū)域聯(lián)動，實(shí)行品牌體驗(yàn)之旅，充分利用常州、南京、上海項(xiàng)目現(xiàn)有資源?！酒放撇呗浴垦埜鞔竺襟w，觀雅居樂南京、廣州、常州等地項(xiàng)目，提供高標(biāo)準(zhǔn)的接待服務(wù)；提供資料，組織媒體進(jìn)行炒作，如：雅居樂——城市運(yùn)營專家；后期客戶體驗(yàn)中，依托雅地會，充分利用常州、南京、上海項(xiàng)目優(yōu)勢開展體驗(yàn)活動。常州雅居樂星河灣南京濱江國際南京長樂渡萬豪、米克爾森俱樂部贊助大型的全城活動例如太湖博覽會始于2003年，已成為無錫名片。太博會以太湖文化旅游資源為背景，以無錫良好的投資貿(mào)易環(huán)境和城市形象為依托，將會展、交流、經(jīng)貿(mào)、研討和文化旅游活動有機(jī)結(jié)合，充分挖掘無錫的人文與自然資源，突出主題，營造特色，打造“太湖明珠——無錫”的城市名片。合作形式：博覽會冠名、物料附帶信息、展臺展示、穿插項(xiàng)目活動【品牌策略】贊助明星演藝會或賽事活動目的：借明星效應(yīng)擴(kuò)大知名度活動形式：1、贊助演藝活動，明星氣質(zhì)符合項(xiàng)目客群；2、贊助具有世界知名度的熱門體育項(xiàng)目明星參與的體育賽事【品牌策略】綠色生態(tài)主題的環(huán)保秀【品牌策略】參與方向：1、與政府掛鉤；2、與公園掛鉤；3、與商圈掛鉤；活動目的：1、在人流量大的公共場所造勢，形成熱點(diǎn)式話題，引導(dǎo)人群至展示中心參觀，發(fā)放項(xiàng)目資料及參觀小禮品；2、傳遞項(xiàng)目生態(tài)宜居的理念教育捐贈慈善活動—結(jié)合項(xiàng)目教育優(yōu)勢，進(jìn)行慈善捐贈背景：本項(xiàng)目學(xué)區(qū)錫師附小,校園環(huán)境優(yōu)美、師資力量雄厚、辦學(xué)特色鮮明，以一流的辦學(xué)條件、先進(jìn)的辦學(xué)水平，在社會上享有盛譽(yù)。學(xué)校1982年成為首批江蘇省實(shí)驗(yàn)小學(xué)。目的：宣傳雅居慈善品牌形象，傳遞項(xiàng)目學(xué)區(qū)價值，打通教育系統(tǒng)渠道關(guān)系。品牌活動：1、捐贈儀式：10萬元圖書，10萬元雅居樂獎學(xué)金；2、樓宇冠名，達(dá)到長期品牌效應(yīng)；3、雅居樂杯書畫征集活動?！酒放撇呗浴績r值類活動——地鐵類活動、教育類活動、生態(tài)類活動贊助政府地鐵開通儀式活動；獲得地鐵冠名權(quán)1號線南段各站點(diǎn)安排人員，發(fā)放雅居樂小禮品和項(xiàng)目資料，傳遞雅居樂地鐵口優(yōu)勢，打造地鐵