珠海中原事業(yè)二部

ZhuHai.08.2011佳兆業(yè)御金山項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告注：下文圖示中為本案所在位置標(biāo)注外部環(huán)境分析一城市背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場分析政策背景分析外部環(huán)境總結(jié)位于珠三角西南部，珠江口西岸；東與香港水路相距36海里，南與澳門陸地相連，西與江門、北與中山接壤；設(shè)有拱北等8個(gè)國家一類口岸，是僅次于深圳的中國第二大口岸城市；是珠三角城市中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市；交通便利，有機(jī)場及港口，駕車2小時(shí)內(nèi)可至廣深1.1城市概況2010年全市GDP1203億元，同比增長12.8%；2010年人均GDP12239美元，排名珠三角第四；2010年人均可支配收入25382元，與廣深差距小；第三產(chǎn)業(yè)比重較大，近年基本維持在40%以上；2010年末，在珠海投資的世界500強(qiáng)企業(yè)達(dá)39家

經(jīng)濟(jì)水平區(qū)位概況珠海是位于珠江口西岸的經(jīng)濟(jì)特區(qū)及口岸城市，毗鄰澳門，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市區(qū)位價(jià)值明顯珠海深圳廣州下轄香洲、斗門、金灣3個(gè)行政區(qū)，15個(gè)鎮(zhèn)區(qū)；下設(shè)橫琴、高新、高欄港、萬山、保稅、航空產(chǎn)業(yè)園6個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)政府所在地在香洲區(qū)香洲區(qū)作為主城區(qū)，是珠海市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通和金融中心；該區(qū)下轄8個(gè)街道：拱北、吉大、翠香、獅山、香灣、梅華、前山、灣仔；6個(gè)鎮(zhèn)：唐家灣鎮(zhèn)、桂山鎮(zhèn)、擔(dān)桿鎮(zhèn)、萬山鎮(zhèn)、橫琴鎮(zhèn)、南屏鎮(zhèn)珠海劃分為3大行政區(qū)，6大經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，香洲區(qū)為城市中心，斗門區(qū)、金灣區(qū)為城市發(fā)展方向1.2區(qū)域分布

區(qū)域分布

主城區(qū)分布

西區(qū)分布西區(qū)分為金灣與斗門兩大行政區(qū)，為珠海工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、城市重點(diǎn)基建的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域；金灣區(qū)下轄三灶、平沙、紅旗、南水四鎮(zhèn)；斗門區(qū)下轄井岸、白蕉、乾務(wù)、斗門、蓮洲五鎮(zhèn)珠海定位為珠江口西岸核心城市，珠江中經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展核心1.3城市定位珠海廣州深圳城市定位：珠江口西岸核心城市所屬組群：珠江中經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)域：珠海、江門、中山、澳門城市定位：中國南方經(jīng)濟(jì)中心、文化中心、對外交往中心所屬組群：廣佛肇經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)域：廣州、佛山、肇慶城市定位：全國經(jīng)濟(jì)中心城市和國際化城市所屬組群：深莞惠經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)域：深圳、東莞、惠州、香港2008年1月8日，國家發(fā)展和改革委員會(huì)在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上公布——《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（2008－2020年）》明確指出：珠海為珠江口西岸核心城市。此外珠海還將聯(lián)手澳門，成為國際著名的旅游休閑城市。珠海城市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展沿海區(qū)域，東部主要為唐家與橫琴，西部主要為西部中心城區(qū)，本案所在片區(qū)距西部中心城區(qū)較近1.4發(fā)展規(guī)劃沿海拓展軸：圍繞“海港、空港、口岸”三大節(jié)點(diǎn)串聯(lián)起沿海地區(qū)具有比較優(yōu)勢的戰(zhàn)略性城市資源，發(fā)展產(chǎn)業(yè)及建設(shè)城市組團(tuán)。東部板塊：建成“一主一區(qū)二組團(tuán)”城市格局，即香洲主城區(qū)、萬山海洋開發(fā)區(qū)、唐家灣組團(tuán)、橫琴組團(tuán)。為行政、文化和服務(wù)中心，著重發(fā)展港澳現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)，以珠港澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為主要依托。西部板塊：建成“一主一區(qū)四組團(tuán)”城市格局，即西部主城區(qū)、蓮州生態(tài)保育區(qū)、高欄港組團(tuán)、溫泉組團(tuán)、富山組團(tuán)、三灶組團(tuán)。為區(qū)域制造業(yè)中心和新的中心城區(qū)，建成為輻射珠中江以至粵西的現(xiàn)代化新城。城市發(fā)展規(guī)劃格局目前珠海按照既分散又集聚的城市空間發(fā)展策略，打造“一條主軸、兩大板塊、三區(qū)一城、若干組團(tuán)”的城市發(fā)展新格局，促成東部大轉(zhuǎn)型，西部大發(fā)展。

珠?？?cè)丝?50萬，戶籍人口104萬，預(yù)計(jì)2020年總?cè)丝谠黾?20萬左右，為本地房地產(chǎn)市場的發(fā)展與消費(fèi)帶來較大內(nèi)需1.5人口規(guī)劃珠海未來城市各組團(tuán)、鎮(zhèn)區(qū)人口控制規(guī)模一覽表城鎮(zhèn)體系組團(tuán)2020年總?cè)丝冢ㄈf人）2020年城鎮(zhèn)化水平（%）2020年城鎮(zhèn)人口（萬人）主城區(qū)中心城區(qū)80-82.510080-82.5南灣城區(qū)20-2510020-25地區(qū)中心斗門城區(qū)45-5010045-50西湖城區(qū)30-3310030-33新城臨港21.5-2510021.5-25唐家灣18-2210018-22橫琴15-2010015-20中心鎮(zhèn)紅旗8-10917.3-9.1平沙15-189013.5-16.2斗門1078.67.9白蕉8-10856.8-8.5蓮洲8705.6桂山0.51000.5萬山0.51000.5擔(dān)桿0.51000.5total280-31597.2272.1-306.31.6交通規(guī)劃一橋、兩鐵、三節(jié)點(diǎn)、八高速、若干快線的交通規(guī)劃格局，將改變珠海交通末梢的困境，大大縮短珠海與發(fā)達(dá)城市的城際距離一橋：港珠澳大橋；兩鐵：廣珠城際快軌、廣珠鐵路；三節(jié)點(diǎn)：口岸、機(jī)場、港口；八高速：港珠澳大橋、京珠高速、太澳高速、江珠高速、粵西沿海高速、高欄港高速、機(jī)場高速、金港大道；若干快線：梅華快速、三臺(tái)石快速、板樟山東快速、珠海大道快速、香海路快速等1.7重點(diǎn)建設(shè)2009年起，珠海加大交通與港口的建設(shè)力度，重點(diǎn)發(fā)展橫琴新區(qū)等城市升級型建設(shè)橫琴新區(qū)十大重點(diǎn)工程道網(wǎng)貫通高端商貿(mào)、完善基建、便利交通，珠海房地產(chǎn)業(yè)將緊跟城市發(fā)展迎來全面升級2009年，國務(wù)院批準(zhǔn)《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》，橫琴新區(qū)的發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略；橫琴成為上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)后的第三個(gè)國家級開發(fā)區(qū)

2009年起，珠海已全面啟動(dòng)十大重點(diǎn)工程，總投資達(dá)3150多億元；工程包括廣珠鐵路、廣珠城際軌道、中船集團(tuán)珠海船舶和海洋工程裝備基地等珠海命脈工程2010年，廣珠鐵路、珠港澳大橋及城際高速等交通項(xiàng)目陸續(xù)動(dòng)工；

2011年，廣珠城際軌道通車；各大工程的悉數(shù)建成將促使珠海由交通末梢向交通樞紐轉(zhuǎn)變1.7重點(diǎn)建設(shè)珠海投入三千億的重點(diǎn)工程建設(shè)已進(jìn)入快速實(shí)施階段，為房地產(chǎn)升級提供良好基建配套基礎(chǔ)2010年珠海市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模總投資額（億元）開工日期預(yù)計(jì)完工日期廣珠城際輕軌全長144公里181.92005.12已通車廣珠鐵路全長1891362007.92011金灣LNG接收站共三期9820102013航空產(chǎn)業(yè)基地——7620092015港珠澳大橋——72720102016十字門中央商務(wù)區(qū)占地6平方公里36020102029香海路全長35.6公里4920102015野貍島休閑文化中心——3020102015野貍島休閑文化中心航空產(chǎn)業(yè)基地金灣LNG接收站城市背景對本案影響珠海是位于珠江口西岸的經(jīng)濟(jì)特區(qū)及口岸城市，毗鄰澳門，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市區(qū)位價(jià)值明顯1珠海城市規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展沿海區(qū)域，東部主要為唐家與橫琴，西部主要為西部中心城區(qū)2預(yù)計(jì)2020年珠海總?cè)丝谠黾?20萬左右，將為珠海的房地產(chǎn)市場帶來突破性發(fā)展3珠海距廣深較近，且交通便利，借助佳兆業(yè)在廣深的品牌影響力，本案將存在一定量以廣深客戶為主的珠三角客群沿海與特區(qū)兩大區(qū)位優(yōu)勢是本案面向非本土客群時(shí)的基礎(chǔ)價(jià)值本案地屬斗門區(qū)斗門鎮(zhèn)，位于西部中心城區(qū)邊緣，距蓮州生態(tài)保育規(guī)劃區(qū)及富山組團(tuán)較近，未來周邊將保持住目前的原生態(tài)環(huán)境，并逐漸受到西部中心城區(qū)的城市發(fā)展影響至2020年，本案周邊規(guī)劃人口約66萬人，較快的人口增速與較大的規(guī)劃規(guī)模，為本案產(chǎn)品消化提供了持續(xù)的剛性需求，本地客戶對本案推廣及銷售的影響不可忽視一橋、兩鐵、三節(jié)點(diǎn)、八高速、若干快線的交通規(guī)劃格局，將大大縮短珠海與發(fā)達(dá)城市的城際距離4在珠海交通規(guī)劃中，距離本案較近，或能影響本案交通價(jià)值的重要項(xiàng)目有：粵西沿海高速、珠海機(jī)場高速、江珠高速、香海路、高欄港高速、廣珠鐵路等，有利于縮短本案的城際距離1.8小結(jié)與關(guān)聯(lián)外部環(huán)境分析一城市背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場分析政策背景分析外部環(huán)境總結(jié)——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局近年來珠海經(jīng)濟(jì)與居民收支水平實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長，居民消費(fèi)能力不斷提升2.1經(jīng)濟(jì)總量與居民收支

居民收支分析經(jīng)濟(jì)總量分析2010年，珠海市人均可支配收入為25382元，比去年同期增長11%，人均消費(fèi)支出為20370元，同比增長14%，整體的經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)帶來人均收入的增長，然而隨著物價(jià)水平上漲，也促使整體消費(fèi)水平增長2010年珠海地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為1202.58億元，同比增長12.8%，整體經(jīng)濟(jì)形勢比2009年大為好轉(zhuǎn)，金融危機(jī)的影響已逐漸消退經(jīng)過2008年與2009年的經(jīng)濟(jì)低谷期，目前珠海的經(jīng)濟(jì)形勢已在一系列政策利好的促進(jìn)下迅速回升——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局珠海GDP總值在珠三角九市中排名偏低，但人均GDP位列第4位2.2生產(chǎn)總值珠海人均GDP高，在珠三角九市中僅次于深廣佛珠海GDP總值高，但在珠三角九市中僅高于肇慶——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局2010年珠海國內(nèi)生產(chǎn)總值1202.58億，受限于城市規(guī)模，珠海GDP總量只位于珠三角的第8名；但人均生產(chǎn)總值12239美元，位于珠三角的第4名數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局珠海人均可支配收入較高，個(gè)人消費(fèi)能力強(qiáng)勁，與廣州、深圳差距較小，基本處于同一水平2.3人均可支配收入對比廣深

人均值與廣深差距小，處于較高水平

增長率略低于廣深，但近年趨于同步

人均可支配收入水平高，增長穩(wěn)定2010年，珠海市人均可支配收入為25382元，比去年同期增長11%——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局2.4產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)珠海以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、第三產(chǎn)業(yè)為推力，二者近年基本相對平衡，工業(yè)服務(wù)業(yè)同步發(fā)展珠海三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化表

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析第一產(chǎn)業(yè)比重極小，農(nóng)業(yè)非珠海產(chǎn)業(yè)發(fā)展主力，可見珠海城市化水平較高第二產(chǎn)業(yè)比重最大，且逐年增長速度較快，為珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)比重較大，基本與第二產(chǎn)業(yè)持平，近十年基本維持在40%以上，可見珠海服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)，是城市現(xiàn)代化發(fā)展的核心力量生產(chǎn)服務(wù)業(yè)新興服務(wù)業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)>現(xiàn)代物流業(yè)依托高欄港區(qū)和珠海機(jī)場等樞紐性基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展有優(yōu)勢的現(xiàn)代物流業(yè)>科技服務(wù)業(yè)

依托國家軟件產(chǎn)業(yè)基地，以信息化

帶動(dòng)工業(yè)化>金融保險(xiǎn)業(yè)

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本相互融合>商業(yè)服務(wù)業(yè)提高珠海商務(wù)服務(wù)的整體競爭能力>信息服務(wù)業(yè)加快發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)社會(huì)服務(wù)

信息化>大文化產(chǎn)業(yè)

使珠海成為最適宜于國內(nèi)外人士生

活、工作和創(chuàng)業(yè)的城市之一>旅游會(huì)展業(yè)把旅游業(yè)發(fā)展成珠海服務(wù)業(yè)的支柱

產(chǎn)業(yè)，并在此基礎(chǔ)上打造會(huì)展品牌>現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代服務(wù)技術(shù)和經(jīng)營方式改造

提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)>房地產(chǎn)業(yè)

進(jìn)一步調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，提高普

通商品房和廉租房比重>居民服務(wù)業(yè)建立政府扶持、市場運(yùn)作的現(xiàn)代社

區(qū)服務(wù)發(fā)展機(jī)制2.4產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)珠海以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，全力推進(jìn)旅游、航空、電子、文化等支柱產(chǎn)業(yè)2.5固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，經(jīng)濟(jì)后續(xù)發(fā)展?jié)摿Υ蟆獢?shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局珠海固定資產(chǎn)投資對比表

固定資產(chǎn)投資分析2010年，珠海固定資產(chǎn)投資仍以基礎(chǔ)建設(shè)投資為主，同比上升74.2%，基礎(chǔ)建設(shè)投資力度大大增強(qiáng)，說明城市的各項(xiàng)配套功能在逐步完善更新改造投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資均有不同程度的增加，增長幅度相對平穩(wěn)，未來幾年固定資產(chǎn)投資將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢——數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計(jì)局2.6消費(fèi)狀況珠海社會(huì)消費(fèi)品人均零售額為3.2萬元/人，消費(fèi)力強(qiáng)勁，其中汽車、煙酒消費(fèi)比最大，服裝鞋帽次之消費(fèi)品零售總額消費(fèi)結(jié)構(gòu)2010年全社會(huì)消費(fèi)總額中，主要的消費(fèi)為零售業(yè)，在限額以上批發(fā)商品中汽車類所占比重最大，其次為石油及制品，說明珠海的汽車消費(fèi)強(qiáng)勁近年來珠海社會(huì)消費(fèi)總額增長明顯，2010年全社會(huì)消費(fèi)總額486.03億元，珠海居民消費(fèi)指數(shù)（CPI）103%，較09年略微上升，居民購買能力增強(qiáng)、生活水平穩(wěn)步提高宏觀經(jīng)濟(jì)對本案影響珠海人均可支配收入較高，個(gè)人消費(fèi)能力強(qiáng)勁，與廣州、深圳差距較小，基本處于同一水平1珠海以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、第三產(chǎn)業(yè)為推力，二者近年基本相對平衡，工業(yè)服務(wù)業(yè)同步發(fā)展2珠海以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，全力推進(jìn)旅游、航空、電子、文化等支柱產(chǎn)業(yè)3經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好是本案實(shí)現(xiàn)分期持續(xù)開發(fā)的良好保障珠海人均可支配收入較高，說明居民手中可支配資金較多，具備購置高端消費(fèi)品的經(jīng)濟(jì)能力，為本案市場提供了一定的內(nèi)需保障房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，是珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，居高不下的產(chǎn)業(yè)比重說明了珠海城市發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴性，短期內(nèi)房地產(chǎn)獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景支持的利好將不會(huì)改變本案周邊工業(yè)園均為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，其蓬勃發(fā)展將吸納大量高端技術(shù)與管理人才進(jìn)駐此區(qū)，進(jìn)行消費(fèi)與置業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為本案投資價(jià)值的挖掘與提升提供強(qiáng)勁的市場支持珠海社會(huì)消費(fèi)品人均零售額為3.2萬元/人，消費(fèi)力強(qiáng)勁，其中汽車、煙酒消費(fèi)比最大，服裝鞋帽次之4珠海消費(fèi)水平較高，主流消費(fèi)品檔次較高，注重物質(zhì)層面的消費(fèi)，可見珠海人不僅有錢，并且愿意花錢男性較女性更愿意消費(fèi)，可見男性是高端消費(fèi)品的抉擇主力2.7小結(jié)與關(guān)聯(lián)外部環(huán)境分析一城市背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場分析政策背景分析外部環(huán)境總結(jié)3.1土地供應(yīng)隨著城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，土地供應(yīng)逐漸加大

土地供應(yīng)量分析2011年上半年珠海市土地出讓共40宗，同比上漲了135%，總建筑面積為427.35萬㎡，同比上漲了55.6%珠海特區(qū)擴(kuò)容后，西區(qū)土地頓時(shí)成為市場熱點(diǎn)，而政府也有意加緊推地，在推進(jìn)西部開發(fā)的進(jìn)程同時(shí)也給各開發(fā)商帶來契機(jī)，進(jìn)入11年，土地供應(yīng)量大增，市場進(jìn)入一個(gè)相對火熱的時(shí)期3.1土地供應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，商住其次，占推售宗數(shù)的25%

供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析從供應(yīng)土地結(jié)構(gòu)上看，2011年上半年土地供應(yīng)建面排名第一的為商住用地，共10宗，總建面為147.11萬㎡，占總量的34%；其次為工業(yè)，總建面132.93萬㎡，占總量的31%推地宗數(shù)排名第一的為工業(yè)用地，共22宗，占總量55%；商住其次，共10宗，占總量的25%總體來看，11年上半年推地以工業(yè)用地為主3.1土地供應(yīng)商住地供應(yīng)大幅提升，區(qū)域市場認(rèn)知度加大

商住用地分析2011年上半年商住用地共10宗，面積達(dá)147.11萬㎡，相對比10年上半年商住用地1宗，建面23.44萬㎡，無論是建面還是宗數(shù)，都有了大幅提升從上半年供應(yīng)的商住地單塊面積來看，10萬建面以上的有6塊，而大幅地塊也更適合開放高素質(zhì)的社區(qū)項(xiàng)目商住土地推地速度加快，將吸引更多的外地知名開發(fā)商來珠海投資，珠海房地產(chǎn)市場將不斷擴(kuò)大3.2土地成交土地成交宗數(shù)面積增加，工業(yè)及西區(qū)商住地拉低成交額

土地成交量分析2011年上半年珠海市土地成交共33宗，成交面積（建筑面積）為329.17萬㎡，成交總金額為21.06億元，其中成交宗數(shù)同比上漲73.68%，成交面積同比上漲40.45%，成交金額同比下降37.93%上半年土地供應(yīng)增多導(dǎo)致成交猛增，但成交金額下降，主要是由于10年市區(qū)土地成交中包含兩塊高樓面價(jià)，大體量地塊，兩地快成交額達(dá)20.79億，而今年土地成交多為工業(yè)用地，且商住地多集中西區(qū)3.2土地成交工業(yè)用地成交為主，商住用地?zé)岫壬郎?/p>

成交結(jié)構(gòu)分析從成交土地結(jié)構(gòu)上看，2011年上半年土地成交建面排名第一的為旅游用地，共10宗，總建面為118.72萬㎡，占總量的36%；其次為工業(yè)，總建面102.05萬㎡，占總量的31%成交宗數(shù)排名第一的為工業(yè)用地，共18宗，占總量的55%；商住其次，共6宗，占總量的21%總體來看，11年上半年土地成交以工業(yè)用地為主3.2土地成交商住地稀缺，市場成交火熱，量價(jià)齊升

商住用地分析成交宗數(shù)和成交面積來看，2011年上半年珠海市商住土地成交6宗，總建筑面積65.8萬㎡，而相比10年全年商住地成交5宗，不僅反映政府推地速度加快，而土地供應(yīng)的無一流拍現(xiàn)象更是反映了開發(fā)商對土地資源儲(chǔ)備的需求程度之大從成交價(jià)格來看，2011年商住土地成交均價(jià)為2076元/㎡，與2010年相比上漲了5.1%，這主要是由于拿地區(qū)域的影響，成交土地全部集中在西區(qū)3.3商品房市場走勢同期相比供應(yīng)偏高，政策影響成交回落，價(jià)格小幅上升

商品房供需分析供應(yīng)：2011年1-5月全市商品房預(yù)售面積120.17萬㎡，比去年同期上漲34.67%，供應(yīng)量相對較大，高于近兩年上半年同期水平需求：2011年1-5月全市商品房銷售面積89.78萬㎡，同比下降26.2%，為近兩年來最低。接近樓市最蕭條的08年，可見，自去年4.17出臺(tái)后，樓市政策調(diào)控不斷加碼，進(jìn)入11年，調(diào)控成效較為明顯，銷量萎縮價(jià)格：2011年1-5月全市商品房銷售價(jià)格為11056元/㎡，同比上升1.96%。繼10年珠海樓市價(jià)格瘋狂上漲之后，在一系列的調(diào)控政策下，價(jià)格漲幅得到有效控制，但仍然處于較高水平3.3商品房市場走勢區(qū)域市場冰火兩重天，金灣與斗門房地產(chǎn)市場不斷成熟

住宅預(yù)購區(qū)域分析隨著政策不斷打壓，珠海房地場市場出現(xiàn)成交下降，11年1-4月份全市預(yù)購面積為71.15萬㎡，相比去年同期的85.51萬㎡，下降16.79%由于珠海市房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，香洲區(qū)市場在價(jià)格上漲的情況下成交量出現(xiàn)一定的萎縮，2011年1-4月香洲區(qū)成交占比為51.64%，同比下降18.73個(gè)百分點(diǎn)，而西區(qū)市場成交相對穩(wěn)定，占比不斷加大近期珠海大力推進(jìn)西部主城區(qū)建設(shè)，金灣區(qū)憑借其地理位置及規(guī)劃優(yōu)勢，市場份額逐步加大，從11年1-4月份區(qū)域成交占比來看，金灣占24.5%，同比上漲17.43%，斗門23.85%，基本與上年持平3.4商品房片區(qū)供應(yīng)2011年上半年供應(yīng)以外圍市場為主，供應(yīng)類型以洋房為主

商品房供應(yīng)比重分析中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，珠海全市及坦洲住宅供應(yīng)共14532套，其中香洲區(qū)6342套，占總供應(yīng)的44%；其次為坦洲4299套，占總共有30%；而斗門占20%，2988套；金灣最少，占6%，僅893套從供應(yīng)的產(chǎn)品類型來看，商品房市場主力供應(yīng)產(chǎn)品為洋房，共13114套，占總供應(yīng)產(chǎn)品的90%，其次為公寓1097套，占總供應(yīng)產(chǎn)品的8%，別墅產(chǎn)品最少，317套占比為2%3.4商品房片區(qū)供應(yīng)2011年上半年香洲區(qū)預(yù)售面積同比上漲82%

商品房預(yù)售分析中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，香洲區(qū)住宅市場共約6342套，73.02萬㎡獲得預(yù)售許可，比去年同期的3355套上漲89.03%，面積40.12萬㎡同比上漲82%2011年上半年，坦洲鎮(zhèn)住宅市場共約4341套，44.47萬㎡獲得預(yù)售許可，比去年同期的4911套下降5.74%，面積51.56萬㎡同比下降11.61%3.4商品房片區(qū)供應(yīng)供應(yīng)面積以80-100㎡為主，供應(yīng)戶型以三房為主

供應(yīng)戶型分析中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，珠海坦洲住宅供應(yīng)14522套，供應(yīng)產(chǎn)品面積段集中在80-144㎡，最多的是80-100㎡，占總供應(yīng)量的32.52%，其次是120-144㎡，占總供應(yīng)量的19.4%供應(yīng)產(chǎn)品戶型以三房為主，占供應(yīng)產(chǎn)品的60.6%；其次為兩房，占總供應(yīng)產(chǎn)品的19.82%3.5商品房開盤情況2011年上半年，珠海市場解籌率走低，開發(fā)商后市壓力大

推貨及解籌率分析中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，珠海及坦洲開盤推售住宅共11358套，開盤解籌率為33%，總體推貨量有所增加，而解籌率卻不斷走低上半年推貨集中在4-5月份，其中4月供應(yīng)加大主要是由于政策消化之后，擔(dān)心五一期間政策趨嚴(yán)，加上黃金周影響，各開發(fā)商搶推貨量，而在5月份明確政策放緩，開發(fā)商又紛紛加大市場供應(yīng)隨著市場后續(xù)供應(yīng)的不斷加大，而商品房價(jià)格并未出現(xiàn)大的松動(dòng)情況下，市場購買力不斷下降，觀望情緒上升，市場將呈現(xiàn)焦灼狀態(tài)，開發(fā)商將面臨較大壓力本地開發(fā)商仍占據(jù)主流市場，但品牌影響決定市場消化

開發(fā)商解籌率分析2011年上半年，開發(fā)商在珠海項(xiàng)目開盤加推解籌情況最好的是遠(yuǎn)大置業(yè)，其次為時(shí)代、金地。遠(yuǎn)大主要是采取低價(jià)策略，加推價(jià)格低于市場預(yù)期，因此解籌率高，而時(shí)代項(xiàng)目位于西區(qū)，占據(jù)品牌，價(jià)格優(yōu)勢通過對比發(fā)現(xiàn)，解籌率較高的開發(fā)商皆為外地開發(fā)商，由于近年來外地開發(fā)商不斷涌入珠海，珠海房地產(chǎn)市場競爭日益激烈化3.5商品房開盤情況3.6商品房成交情況市場過渡期外圍市場不段擴(kuò)大，品牌開發(fā)商推動(dòng)市場發(fā)展

區(qū)域銷售分析隨著大珠海房地產(chǎn)格局的不斷發(fā)展，整體市場呈現(xiàn)三大板塊，其中核心區(qū)域?yàn)閭鹘y(tǒng)住宅區(qū)域，區(qū)域價(jià)格較高，但在售項(xiàng)目較少。而新興區(qū)域?yàn)槟壳爸楹３菂^(qū)主流市場，外圍區(qū)域則以郊區(qū)盤為主，為珠海房地產(chǎn)市場價(jià)格洼地上半年珠海共成交住宅6075套，珠海及坦洲的成交主要以外圍區(qū)域?yàn)橹?，成?861套，占總成交的66.23%，核心區(qū)域成交占比最低，成交1078套，占總成交的10.41%目前珠海房地產(chǎn)市場整體處于一個(gè)過渡階段，在外來品牌開發(fā)商如金地、招商、中信、龍光、仁恒的帶動(dòng)下，新興區(qū)域發(fā)展速度加快，上半年新興區(qū)域成交2319套，占總成交的23.35%房地產(chǎn)市場對本案影響土地供應(yīng)逐漸加大，供應(yīng)結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，商住其次，商住地供應(yīng)大幅提升，區(qū)域市場認(rèn)知度加大1土地成交宗數(shù)面積增加，工業(yè)用地成交為主，商住用地?zé)岫壬郎?，市場成交火熱，量價(jià)齊升2商品房市場同期相比供應(yīng)偏高，政策影響成交回落，價(jià)格小幅上升，金灣與斗門房地產(chǎn)市場不斷成熟3西區(qū)土地成為市場熱點(diǎn)，政府有意加緊推地，在推進(jìn)西部開發(fā)的進(jìn)程同時(shí)給開發(fā)商帶來契機(jī)，市場進(jìn)入一個(gè)相對火熱的時(shí)期本案于西區(qū)拿地符合政策導(dǎo)向，未來發(fā)展?jié)摿薮蠼衲晟套⊥恋爻山痪鶅r(jià)為2076元/㎡，而成交土地全部集中在西區(qū)本案土地成交價(jià)低于平均水平，在價(jià)格方案的制定上具有先天優(yōu)勢西區(qū)商住用地形成規(guī)模效應(yīng)，將拉動(dòng)此區(qū)域及本案的房地產(chǎn)價(jià)值近期珠海大力推進(jìn)西部主城區(qū)建設(shè)，從11年1-4月份區(qū)域成交占比來看，斗門占23.85%，所占比重較大市場整體回落的情況下，西區(qū)作為突破口依然具備巨大的發(fā)展空間3.7小結(jié)與關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)市場對本案影響2011年上半年，珠海市場解籌率走低，開發(fā)商后市壓力大，本地開發(fā)商仍占據(jù)主流市場，但品牌影響決定市場消化5市場過渡期外圍市場不段擴(kuò)大，品牌開發(fā)商推動(dòng)市場發(fā)展6品牌的推廣對本案至關(guān)重要，直接影響本案的市場消化速度本案位于西區(qū)，占據(jù)品牌、價(jià)格優(yōu)勢，而本案片區(qū)競爭對手均為本地開發(fā)商，樹立區(qū)域品牌王者形象有利于占據(jù)市場消化的制高點(diǎn)市場過渡期內(nèi)品牌開發(fā)商拓展新興市場是趨勢，上半年新興區(qū)域成交占總成交的23.35%，說明品牌引導(dǎo)下的新興市場潛力巨大時(shí)下本案的消化難以依賴主流市場，需以品牌實(shí)力開拓新興市場3.7小結(jié)與關(guān)聯(lián)2011年上半年供應(yīng)以外圍市場為主，香洲區(qū)預(yù)售面積同比上漲82%，供應(yīng)戶型以80-100㎡小三房為主4今年上半年斗門住宅供應(yīng)共2988套，占總供應(yīng)的20%，成為香洲區(qū)后第二大供應(yīng)市場，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度迅猛本案洋房主力戶型與全市主力供應(yīng)戶型相仿，同區(qū)內(nèi)差異化較小外部環(huán)境分析一城市背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場分析政策背景分析外部環(huán)境總結(jié)4.17090政策“7090”政策引導(dǎo)商品房市場向中小戶型、中低價(jià)位邁進(jìn)

市場表現(xiàn)政策背景“90平米以下的供應(yīng)占70%”的政策在執(zhí)行初期確實(shí)對市場起到一定的作用，部分因受目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響而選擇90-144平米，尤其是90-120平米的客戶在此后轉(zhuǎn)向90平米以下的物業(yè)市場。在目前市場大戶型供應(yīng)比較充足的情況下，90-144平米的大戶型在一定程度上出現(xiàn)滯銷的現(xiàn)象中小戶型的大量上市加快了“全民炒房”的熱潮，變相加速了珠海樓價(jià)的節(jié)節(jié)攀升部分城市開發(fā)商采用“雙拼”等形式避開“7090”政策帶來的影響，取得了不錯(cuò)的效果，但“限購令”與“限貸”這對組合拳，將“雙拼”抹殺在搖籃中，使得“7090”政策效果更加明顯為調(diào)控樓市，中央于2006年起對房地產(chǎn)住宅市場實(shí)行“7090”政策，90平方米以下住房必須達(dá)到住宅開發(fā)總面積的七成具體內(nèi)容為：凡新審批、新開工的各類住房，套型建筑面積90平方米以下（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70%以上；中小套型普通商品房政策性住房建設(shè)，年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%“7090”政策原則上禁止容積率低于1.0商住用地的供應(yīng)（抑制別墅類產(chǎn)品供應(yīng)）、土地拍賣抑制地王出現(xiàn)等一系列政策，從房地產(chǎn)市場供應(yīng)的源頭上對商品房進(jìn)行調(diào)控，引導(dǎo)商品房市場向中小戶型、中低價(jià)位邁進(jìn)。4.17090政策受“7090”政策影響，2008年起珠海住宅市場中小面積戶型供應(yīng)增加

市場分析08年起，珠海新報(bào)建90平米以下的中小戶型產(chǎn)品逐漸增多，西區(qū)近年更隨著西區(qū)住宅市場的迅猛發(fā)展而海量上市2011年上半年，珠海坦洲供應(yīng)產(chǎn)品面積段集中在80-144㎡，最多的是80-100㎡，占總供應(yīng)量的32.52%從實(shí)際情況上看，主城區(qū)住宅市場在售項(xiàng)目大多報(bào)建較早，受此政策影響較小，而近兩年開始逐步火熱的西區(qū)住宅市場則嚴(yán)格遵循這一政策標(biāo)準(zhǔn)，致使西區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重供應(yīng)面積段分布2011年國務(wù)院出臺(tái)“新國八條”及其配套政策，從經(jīng)濟(jì)、行政、輿論等各個(gè)方面繼續(xù)抑制房地產(chǎn)過快發(fā)展4.22011年房地產(chǎn)新政

銀根收緊限購限貸提高首付保障房建設(shè)土地供應(yīng)市場監(jiān)管爭取調(diào)控時(shí)間平衡供需結(jié)構(gòu)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展短期政策短期政策完善鞏固落地執(zhí)行2011年1月26日，國務(wù)院出臺(tái)了被稱為“史上最為嚴(yán)厲”的調(diào)控政策“國八條”二季度新出政策主要是各部委及地方政府對“國八條”政策的積極跟進(jìn)，對各項(xiàng)細(xì)則的深入落實(shí)。如通過各種形式鼓勵(lì)支持保障房建設(shè)；各地嚴(yán)格按照“國八條”要求出臺(tái)年度供應(yīng)計(jì)劃以落實(shí)土地供應(yīng)；在一、二手房的銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)市場監(jiān)管等幾方面另外，面對持續(xù)加大的通脹壓力，央行年內(nèi)連續(xù)六次提高存款準(zhǔn)備金率以收緊金融信貸4.22011年房地產(chǎn)新政商品房市場保障性住房深度調(diào)控房地產(chǎn)政策上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限提高完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策稅收貨幣貸款6次上調(diào)存準(zhǔn)率，2次加息二套放貸首付60%，利息1.1倍房地產(chǎn)類貸款同比下降顯著行政措施限購政策升級首次要求地方出臺(tái)房價(jià)控制目標(biāo)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)完善土地招拍掛制度縣級及以上城市上報(bào)異常交易地塊2011年全國商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃14.06萬公頃，同比增長51%國務(wù)院督查組督查16省1000萬套保障房簽訂“軍令狀”對落實(shí)國家1000萬套保障性安居工程建設(shè)用地實(shí)行責(zé)任制問責(zé)制中央及地方政府出資5000億，社會(huì)籌集8000億加快保障性住房資金預(yù)算執(zhí)行制度支持地方投資平臺(tái)公司及其他公司發(fā)行債券優(yōu)先用于保障房建設(shè)資金單列保障性住房用地保障房建設(shè)信息需公開防范和糾正保障性住房建設(shè)，配置等環(huán)節(jié)的不正之風(fēng)鼓勵(lì)央企參與保障性建設(shè)加強(qiáng)保障房用地管理加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量管理建設(shè)管理2010年房地產(chǎn)政策對珠海市場影響較小，但由2011年新政開始呈現(xiàn)明顯的量跌，價(jià)格也隨之暫時(shí)趨于穩(wěn)定

商品房量價(jià)走勢分析歷次調(diào)控及珠海市場反映來看，珠海房地產(chǎn)市場是一個(gè)受房地產(chǎn)政策波動(dòng)較大的市場，國八條之后，珠海房地產(chǎn)市場熱度受到一定的抑制從市場反映來看，國八條的打擊力度相對國十條來講市場反映溫和，隨著政策的消化，珠海房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)反彈近期溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)明確指出二、三線城市房價(jià)上漲過快須限購，給珠海市房地產(chǎn)市場發(fā)展蒙上一層陰影4.22011年房地產(chǎn)新政政策背景對本案影響受“7090”政策影響，2008年起珠海住宅市場中小面積戶型供應(yīng)增加12010年房地產(chǎn)政策對珠海市場影響較小，但由2011年新政開始呈現(xiàn)明顯的量跌，價(jià)格也隨之暫時(shí)趨于穩(wěn)定2受此政策影響，斗門近期產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，洋房主力戶型面積集中在80-100㎡之間，導(dǎo)致片區(qū)競爭尤為激烈本案要盡可能規(guī)避此政策影響，需在項(xiàng)目形象、景觀資源與營銷手段等非戶型產(chǎn)品因素上塑造自身的差異化價(jià)值在大珠海市場的格局下，市區(qū)樓盤雖然價(jià)格和政策影響出現(xiàn)消化減慢，但也催生了不少熱點(diǎn)區(qū)域，本案所處的斗門借西部主城區(qū)開發(fā)之熱風(fēng)發(fā)展迅速，在房價(jià)擠出效應(yīng)下，市場不斷走高面對未來的政策調(diào)控和市場競爭，市區(qū)高價(jià)難消，斗門價(jià)漲量升，再加上不斷落實(shí)的政策調(diào)控，斗門市場可謂是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存限購環(huán)境下，本案對多次置業(yè)客群的吸引將受到一定阻礙，故不可忽視首次置業(yè)剛需客群對本案消化的影響4.3小結(jié)與關(guān)聯(lián)外部環(huán)境分析一城市背景分析宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場分析政策背景分析外部環(huán)境總結(jié)珠海房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展迅猛，二線城市育出一線城市樓市水平，可見其房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值之大；無針對性限購政策下的珠海房地產(chǎn)市場，無需過度考量政策對市場的負(fù)面影響，但以剛需為主的中小戶型產(chǎn)品更容易適應(yīng)新政調(diào)控的發(fā)展方向；珠海，無論從區(qū)域城市建筑、經(jīng)濟(jì)水平還是相關(guān)政策方面，均顯示其為一個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛的城市。珠?；A(chǔ)資源優(yōu)良，城市建設(shè)如火如荼，就房地產(chǎn)市場而言，必然衍生出對住宅市場需求的持續(xù)增長；珠海經(jīng)濟(jì)水平較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢向好，GDP對房地產(chǎn)依賴性較強(qiáng)，市民消費(fèi)能力較強(qiáng)，具備在現(xiàn)有火熱房地產(chǎn)市場下購房的經(jīng)濟(jì)能力；內(nèi)部環(huán)境分析二區(qū)域本體分析區(qū)域住宅市場分析區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目分析區(qū)域客戶分析內(nèi)部環(huán)境總結(jié)位于珠江三角洲西南端，東臨中山市，南與金灣區(qū)相連，西面和北面與江門市接壤全區(qū)面積674.8平方公里，轄井岸、白蕉、斗門、乾務(wù)、蓮洲5個(gè)鎮(zhèn)，有100個(gè)行政村、23個(gè)社區(qū)居委會(huì)靠近高欄港和珠海機(jī)場，西部沿海高速公路、江珠高速公路貫通全境交通便利，駕車半小時(shí)左右可至珠海主城區(qū)香洲區(qū)1.1區(qū)位概況斗門區(qū)位概況斗門區(qū)是珠海三大行政區(qū)之一，交通便利，區(qū)位優(yōu)良，下轄五鎮(zhèn)，其中井岸鎮(zhèn)為城區(qū)中心蓮洲白蕉斗門井岸乾務(wù)

經(jīng)濟(jì)總況

工業(yè)概況

農(nóng)工概況2010年全區(qū)實(shí)現(xiàn)本地生產(chǎn)總值157.74億元，增長7.8%；完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值730.64億元，增長16.7％；固定資產(chǎn)投資80億元，增長13%；財(cái)政一般預(yù)算收入13.87億元，增長29.6%，發(fā)展效益持續(xù)提升斗門支柱產(chǎn)業(yè)為：電子及通訊設(shè)備制造業(yè)，食品加工及制造業(yè)，紡織、服裝及纖維產(chǎn)品制造業(yè)區(qū)內(nèi)國家高新科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)的新青工業(yè)園產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)凸現(xiàn)，市委、市政府委托斗門管理的富山工業(yè)園發(fā)展邁入快車道全區(qū)初步形成了以世界500強(qiáng)企業(yè)偉創(chuàng)力以及漢勝科技、方正科技為龍頭的電子信息產(chǎn)業(yè)集群，以格力電器為龍頭的家用電器產(chǎn)業(yè)集群，以玉柴機(jī)器為龍頭的船舶和海洋工程裝備制造產(chǎn)業(yè)集群斗門作為地處南海之濱的“水果之鄉(xiāng)”、“海鮮之鄉(xiāng)”，是國家食品安全示范區(qū)和中國農(nóng)學(xué)會(huì)國內(nèi)首個(gè)授牌的“都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)”“斗門沙蝦”、“五山青蟹”、“白蕉海鱸”、“鶴洲蓮藕”、“白藤湖西芹”、“鄉(xiāng)意濃有機(jī)米”等綠色農(nóng)產(chǎn)品暢銷海內(nèi)外，2010年全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值37.81億元斗門經(jīng)濟(jì)總量處中等水平，工業(yè)發(fā)達(dá)，以大型工業(yè)園區(qū)作為發(fā)展核心，未來增長空間較大1.2經(jīng)濟(jì)水平斗門區(qū)常住人口約45萬，主要集中在井岸與白蕉，預(yù)計(jì)至2020年人口將超過70萬，屬于人口輸入型區(qū)域1.3人口狀況

人口分布分析斗門區(qū)常住人口45萬，其中戶籍人口34萬斗門區(qū)人口主要集中在井岸鎮(zhèn)與白蕉鎮(zhèn)預(yù)計(jì)至2020年斗門區(qū)人口將超過70萬，增長幅度較大，屬于人口輸入型區(qū)域斗門區(qū)是全國著名僑鄉(xiāng)，有海外僑胞、港澳臺(tái)同胞16.6萬人斗門人口分布1.4區(qū)域定位斗門定位為山水組團(tuán)型城市綜合區(qū)，將打造為珠海連接粵西各市的窗口區(qū)域定位根據(jù)《斗門中心城區(qū)暨黃楊河兩岸及湖心路城市設(shè)計(jì)》，斗門未來將成為珠海之心、山水圍城、網(wǎng)絡(luò)組團(tuán)、藍(lán)岸綠島斗門的區(qū)域定位為：珠三角西南部節(jié)點(diǎn)地區(qū)之一，珠海西部門戶，山水組團(tuán)型城市綜合區(qū)。由于斗門位于江門、中山、珠海及開平、臺(tái)山等城市構(gòu)成的珠三角西南城市網(wǎng)絡(luò)地理中心位置，在未來快速交通大網(wǎng)絡(luò)形成后，斗門將成為珠海連接粵西各城市的窗口山水組團(tuán)型城市綜合區(qū)1.5城區(qū)規(guī)劃斗門中心城區(qū)規(guī)劃以井岸、白蕉、白藤交匯處為中心，分為七大功能區(qū)、兩大景觀帶，構(gòu)筑珠海腹地拓展區(qū)沿河景觀帶沿路景觀帶斗門中心城區(qū)城區(qū)規(guī)劃范圍包括斗門井岸南北片區(qū)、白蕉片區(qū)及白藤片區(qū)，占地８０平方公里，其北部邊界為西部沿海高速，東部邊界為勝利河及江珠高速，南部邊界為珠海大道，西部則是黃楊山城區(qū)規(guī)劃主要功能為：珠海腹地拓展，吸引珠海、江門、中山區(qū)域內(nèi)高級居住、高級商業(yè)、博覽展示、休閑業(yè)的積聚，構(gòu)筑斗門的都市功能、特色功能，濱水城市特色1.6交通規(guī)劃廣珠鐵路、機(jī)場高速公路、高欄港高速公路、井岸二橋與香海路的陸續(xù)通車將使斗門成為珠海連接粵西各城市的窗口。斗門毗鄰港澳，靠近高欄港和珠海機(jī)場，西部沿海高速公路、江珠高速公路貫通全境正在建設(shè)的廣珠鐵路、機(jī)場高速公路、高欄港高速公路將使港口、機(jī)場的資源和功能輻射到斗門廣闊腹地井岸二橋與香海路的建成將大大縮短斗門與珠海主城區(qū)的交通距離斗門交通規(guī)劃1.7重點(diǎn)建設(shè)斗門將重點(diǎn)構(gòu)筑臨港先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展、新城建設(shè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游發(fā)展“三大平臺(tái)”富山工業(yè)園西部中心城區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)園以富山工業(yè)園為主的臨港先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展平臺(tái)、以斗門西部中心城區(qū)起步工程為主的新城建設(shè)平臺(tái)、以斗門北部生態(tài)農(nóng)業(yè)園為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游發(fā)展平臺(tái)，構(gòu)成了斗門發(fā)展規(guī)劃的“三大平臺(tái)”園區(qū)是珠海市重要的制造業(yè)和物流業(yè)基地、高欄港產(chǎn)業(yè)功能的延伸園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展包括核產(chǎn)業(yè)裝備制造在內(nèi)的臨港先進(jìn)制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)和家用電器產(chǎn)業(yè)城區(qū)總面積193平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模約為140萬城區(qū)規(guī)劃為先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)基地、臨港產(chǎn)業(yè)和臨空產(chǎn)業(yè)的服務(wù)基地，還是珠中江區(qū)域服務(wù)中心園區(qū)重點(diǎn)建立無公害水產(chǎn)基地、無公害蔬菜基地、高端花卉苗木基地和有機(jī)水稻基地等“四個(gè)基地”發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品展銷區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等“三大專區(qū)”區(qū)域本體對本案影響斗門區(qū)常住人口約45萬，主要集中在井岸與白蕉，預(yù)計(jì)至2020年人口將超過70萬，屬于人口輸入型區(qū)域1斗門定位為山水組團(tuán)型城市綜合區(qū)，將打造為珠海連接粵西各市的窗口2廣珠鐵路、機(jī)場高速公路、高欄港高速公路、井岸二橋與香海路的陸續(xù)通車將使斗門成為珠海連接粵西各城市的窗口3斗門區(qū)人口最集中的井岸鎮(zhèn)與白蕉鎮(zhèn)，為本案本地客源的主力區(qū)域人口輸入型的特性決定斗門住宅市場內(nèi)需尤其是剛需必然與日俱增著名僑鄉(xiāng)的特性將為本案提供一定量的港澳臺(tái)客群，進(jìn)行返鄉(xiāng)置業(yè)斗門山水組團(tuán)型城市綜合區(qū)的定位符合本案區(qū)域形象，有利于將本案開發(fā)價(jià)值提升到城市發(fā)展的高度，確保了本案生態(tài)、養(yǎng)生、田園、旅游、度假的項(xiàng)目開發(fā)基調(diào)與斗門城市發(fā)展相一致在斗門交通規(guī)劃中，廣珠鐵路與高欄港高速公路均距本案較近，機(jī)場高速公路出口更是毗鄰本案，港口與機(jī)場的交通資源瞬間連接井岸二橋與香海路通車后將使本案距市區(qū)距離縮短至45分鐘斗門將重點(diǎn)構(gòu)筑臨港先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展、新城建設(shè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游發(fā)展“三大平臺(tái)”4以富山工業(yè)園為主的臨港先進(jìn)制造業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展，將吸納大量高素質(zhì)人才，為本案高端產(chǎn)品形象帶來現(xiàn)成的消費(fèi)需求現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游的重點(diǎn)發(fā)展成為本案核心價(jià)值推廣的堅(jiān)實(shí)依托1.8小結(jié)與關(guān)聯(lián)內(nèi)部環(huán)境分析二區(qū)域本體分析區(qū)域住宅市場分析區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目分析區(qū)域客戶分析內(nèi)部環(huán)境總結(jié)2.1市場分布斗門區(qū)域在售項(xiàng)目18個(gè)，主要集中在白蕉及白藤湖片區(qū)，區(qū)域放量在2010年底劇增，尤其是白藤湖片區(qū)，供應(yīng)體量成倍增加乾務(wù)井岸白藤湖

白焦華發(fā)水郡里維埃拉西江月金碧麗江寧海世紀(jì)城海逸豪庭龍鳳春曉萬威美地澳園旭日印象嶺峰國際中邦城市美墅乾城美景德昌盛景東方墅富逸花園東方威尼斯旭日華庭恒基曦城

在售樓盤尾盤待售樓盤家和城井岸片區(qū)屬于斗門中心城區(qū)；片區(qū)在售項(xiàng)目供應(yīng)量較小，約10萬方，且各個(gè)項(xiàng)目建筑體量不大，分布較為分散，無一定分布規(guī)律；本案屬于此片區(qū)范圍白蕉片區(qū)白蕉片區(qū)住宅供應(yīng)量較大，高達(dá)88.13萬方，在售項(xiàng)目6個(gè)；由于白蕉片區(qū)毗鄰黃楊河，有豐富的景觀資源，項(xiàng)目多沿河道分布，是客戶能夠更大程度的享受河景資源；乾務(wù)片區(qū)乾務(wù)片區(qū)位于斗門區(qū)的西南角，經(jīng)濟(jì)較為落后，片區(qū)供應(yīng)僅一個(gè)項(xiàng)目，位于鎮(zhèn)中心片區(qū)；白藤湖片區(qū)白藤湖片區(qū)自然景觀優(yōu)越，項(xiàng)目供應(yīng)體量高達(dá)630.71萬方，大盤云集，如里維埃拉（350萬方），整體規(guī)劃較為完善；項(xiàng)目多分布于河道匯流口或成列分布在河道兩旁；

片區(qū)市場產(chǎn)品供應(yīng)圖表：萬方片區(qū)市場別墅產(chǎn)品供應(yīng)圖表：萬方片區(qū)市場非別墅產(chǎn)品供應(yīng)圖表：萬方數(shù)據(jù)調(diào)查分析片區(qū)在售項(xiàng)目18個(gè)，供應(yīng)體量高達(dá)731.76萬方；別墅供應(yīng)體量106.98萬方，平均分布在景觀資源豐富的白蕉片區(qū)和白藤湖片區(qū)，井岸等片區(qū)稀缺；非別墅項(xiàng)目（高層、小高層、多層）供應(yīng)624.78萬方，主要分布于白藤湖片區(qū)（高達(dá)631.71萬方），區(qū)域內(nèi)競爭激烈。片區(qū)在售樓盤合計(jì)總供應(yīng)體量731.76萬方，其中別墅供應(yīng)106.98萬方，非別墅624.78萬方，主要分布在白藤湖與白蕉片區(qū)2.2產(chǎn)品供應(yīng)與消化2011年上半年供應(yīng)2988套，占珠海坦洲市場供應(yīng)量的20%

產(chǎn)品供應(yīng)量分析中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，斗門住宅供應(yīng)共2988套，占珠海坦洲總供應(yīng)的20%2.2產(chǎn)品供應(yīng)與消化2011年上半年，珠海市西區(qū)上半年推售住宅3359套，同比上漲19%，項(xiàng)目開盤解籌率為34%，同比下降8個(gè)百分點(diǎn)。從推貨來看，上年西區(qū)供貨量增加，與市區(qū)供應(yīng)減少相比，西區(qū)呈現(xiàn)相反的趨勢。相比10年，在供貨時(shí)間上有所提前，主要是由于開發(fā)商擔(dān)心政策影響，在黃金周前進(jìn)行搶推。從解籌率來看，雖然上半年西區(qū)解籌率走低。但相對于香洲區(qū)的17.49%的跌幅，西區(qū)影響較小。主要是由于西區(qū)為珠海房地產(chǎn)市場價(jià)格洼地，且西區(qū)未來發(fā)展普遍被看好，因此較低的價(jià)格及良好的區(qū)域升值空間保證了成交。從解籌率來看，雖然上半年西區(qū)解籌率走低，但相對于香洲區(qū)解籌率同期對比下跌17.49%，西區(qū)影響較小2.2產(chǎn)品供應(yīng)與消化2.3建筑規(guī)模及特征片區(qū)別墅項(xiàng)目建筑規(guī)?，F(xiàn)狀：萬方片區(qū)非別墅項(xiàng)目（高層、小高層、多層）建筑規(guī)?，F(xiàn)狀：萬方數(shù)據(jù)調(diào)查分析片區(qū)在售別墅項(xiàng)目共4個(gè)，主要分布在白蕉與白藤湖片區(qū)，井岸等片區(qū)區(qū)域內(nèi)稀缺，建筑規(guī)模主要以30萬方左右為主；片區(qū)非別墅項(xiàng)目（高層、小高層、多層）建筑規(guī)模差異性顯著，絕大多數(shù)項(xiàng)目體量在10萬方一下，個(gè)別項(xiàng)目例外，如里維埃拉，建筑體量高達(dá)350萬方，為斗門區(qū)，乃至珠海建筑體量最大的項(xiàng)目。斗門區(qū)域在售別墅項(xiàng)目4個(gè)，主要建筑體量約30萬方左右；非別墅項(xiàng)目（高層、小高層、多層）14個(gè)，建筑規(guī)模差異顯著斗門區(qū)：80-100㎡占40.76%，三房占62.38%

2011年上半年，斗門區(qū)住宅供應(yīng)2956套，供應(yīng)產(chǎn)品面積段集中在80-144㎡。最多的是80-100㎡，占總供應(yīng)量的40.76%，其次為120-144㎡，占總供應(yīng)量的17.74%。供應(yīng)產(chǎn)品戶型以三房為主，占供應(yīng)產(chǎn)品的62.38%；其次為兩房，占總供應(yīng)戶型的25.4%。2.4供應(yīng)面積及戶型

2011年上半年，金灣區(qū)住宅供應(yīng)893套，供應(yīng)產(chǎn)品面積段集中在80-144㎡。最多的是120-144㎡，占總供應(yīng)量的39.1%，其次為80-100㎡，占總供應(yīng)量的36.5%。供應(yīng)產(chǎn)品戶型以兩房為主，占供應(yīng)產(chǎn)品的44.9%；其次為三房，占總供應(yīng)戶型的37%。2.4供應(yīng)面積及戶型金灣區(qū):120-144㎡及80-100㎡占75.6%，兩房占44.9%2.5項(xiàng)目戶型項(xiàng)目主力戶型戶型點(diǎn)評中邦城市美墅聯(lián)排約200，雙拼200-300以聯(lián)排物業(yè)形態(tài)為主，面積差異性較小，主要戶型面積約200平方米嶺峰國際微墅126-169面積較小，產(chǎn)品稀缺，銷量較好華發(fā)水郡聯(lián)排189-298獨(dú)棟245-598片區(qū)市場上唯一擁有獨(dú)棟別墅的項(xiàng)目，贈(zèng)送面積較大，總價(jià)高東方墅聯(lián)排260-530主要以聯(lián)排產(chǎn)品為主，面積可選擇型較多，項(xiàng)目整體體量較小，小區(qū)規(guī)模小數(shù)據(jù)調(diào)查分析片區(qū)別墅項(xiàng)目產(chǎn)品差異性較大，主力產(chǎn)品面積為：聯(lián)排230平方米左右，獨(dú)棟300-600平方米不等，各個(gè)項(xiàng)目均有自己不同與競爭產(chǎn)品的賣點(diǎn)，如凌風(fēng)國際的微墅，華發(fā)水郡的奢華獨(dú)棟別墅；片區(qū)非別墅項(xiàng)目（高層、小高層、多層）以實(shí)用性二房（80-100平方米）、三房（100-130平方米）供應(yīng)量最為突出；從銷售方面考慮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)型兩房三房銷量最佳，可見目前當(dāng)?shù)氐南M(fèi)主力更為注重總價(jià)和實(shí)用性，而非舒適性；（具體示意圖表如下）在售別墅項(xiàng)目主力戶型分析斗門片區(qū)別墅產(chǎn)品差異性較大，主力產(chǎn)品面積為：聯(lián)排230平方米左右，獨(dú)棟300-600平方米不等2.4項(xiàng)目戶型項(xiàng)目主力戶型戶型點(diǎn)評里維埃拉兩房80-84㎡三房93-132㎡由樣板房可知，戶型使用率低、總體面積偏小寧海世紀(jì)城兩房84-98㎡、三房107-141㎡四房132-155㎡實(shí)用性二房及三房銷量最好，90平二房及140三房屬舒適性產(chǎn)品，但走量較差澳園三房86㎡、四房99㎡戶型實(shí)用緊湊，無贈(zèng)送，較受客戶肯定龍鳳春曉兩房79-105㎡、三房87-108㎡面積適中，使用率很高，較受客戶肯定香水鴻門一房41㎡、兩房53-78㎡新型產(chǎn)品，迷你型復(fù)式樓，居家實(shí)用性差全部為小型復(fù)式單位萬威美地二房83㎡、三房100-124㎡面積適中，戶型較為一般德昌盛景兩房、三房86-99面積適中，戶型設(shè)計(jì)較為合理西江月三房86-125主要為舒適性三房設(shè)計(jì)，但有一定的面積浪費(fèi)東方威尼斯二房（可變?nèi)浚?7-98主要為經(jīng)濟(jì)型兩房與三房設(shè)計(jì)旭日華庭三、四房90-145戶型較大，設(shè)計(jì)較為合理海逸豪庭四房160-180主要為舒適型四房設(shè)計(jì)在售非別墅項(xiàng)目（高層、小高層、多層）主力戶型分析非別墅產(chǎn)品（高層、小高層、多層）以實(shí)用性二房（80-100平方米）、三房（100-130平方米）供應(yīng)、銷售情況最為突出2.5項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目銷售均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)中邦城市美墅聯(lián)排13000雙拼18000毛坯嶺峰國際微墅7500毛坯華發(fā)水郡聯(lián)排15000獨(dú)棟22000毛坯東方墅聯(lián)排11800毛坯項(xiàng)目銷售均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)旭日印象6350精裝800-1200元/平方米龍鳳春曉6700精裝1000-1500元/平方米澳園4500毛坯乾城美景4500毛坯德昌盛景7000精裝1500元/平方米富逸花園4000毛坯西江月7280精裝1500東方威尼斯6000毛坯萬威美地6500毛坯寧海世紀(jì)城5800毛坯旭日華庭6500毛坯湖星水岸華庭7000毛坯海逸豪庭8200毛坯里維埃拉7000毛坯在售非別墅項(xiàng)目價(jià)格分析在售別墅項(xiàng)目價(jià)格分析數(shù)據(jù)調(diào)查分析片區(qū)別墅項(xiàng)目由于產(chǎn)品差異性較大，故價(jià)格差異性隨之較大，微墅7500元/平方米，聯(lián)排別墅市場價(jià)格約為12000-15000元/平方米，雙拼18000元/平方米，獨(dú)棟22000元/平方米，均以毛坯交房；片區(qū)非別墅項(xiàng)目（高層、小高層、多層）價(jià)格主要集中在6000-7000元/平方米之間，以毛坯交房為主），少數(shù)精裝交房項(xiàng)目主要分布在井岸區(qū)域，裝修標(biāo)準(zhǔn)主要集中在1000-1500元/平方米之間。片區(qū)別墅項(xiàng)目主力價(jià)格集中12000-20000元/平方米；非別墅項(xiàng)目價(jià)格主要集中在6000-7000元/平方米之間，以毛坯交房為主單價(jià)區(qū)間(元/㎡)4000-50005000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1500015000-200002000以上競爭非別墅項(xiàng)目旭日印象龍鳳春曉澳園乾城美景德昌盛景富逸花園西江月東方威尼斯萬威美地寧海世紀(jì)城旭日華庭湖星水岸華庭海逸豪庭里維埃拉別墅項(xiàng)目中邦城市美墅嶺峰國際華發(fā)水郡東方墅片區(qū)別墅項(xiàng)目主力價(jià)格集中12000-20000元/平方米；非別墅項(xiàng)目價(jià)格主要集中在6000-7000元/平方米之間，以毛坯交房為主2.5項(xiàng)目價(jià)格2.6未來供應(yīng)及競爭項(xiàng)目名稱所屬片區(qū)物業(yè)形態(tài)建筑體量：萬方廣匯高墅白蕉片區(qū)預(yù)計(jì)為小高層、多層2.3恒基曦城白藤湖片區(qū)別墅68家和城白蕉片區(qū)高層、小高層、多層47.25香水鴻門白蕉片區(qū)小高層10片區(qū)市場產(chǎn)品未來供應(yīng)圖表：萬方片區(qū)市場產(chǎn)品未來供應(yīng)圖表：萬方數(shù)據(jù)調(diào)查分析片區(qū)預(yù)計(jì)未來供應(yīng)樓盤4個(gè)，供應(yīng)體量127.55萬方；未來別墅供應(yīng)體量68萬方，分布在景觀資源豐富的白藤湖片區(qū)；非別墅項(xiàng)目（高層、小高層、多層）供應(yīng)59.55萬方，主要分布于白藤湖白蕉片區(qū)，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。片區(qū)未來供應(yīng)項(xiàng)目4個(gè)，體量達(dá)127.55萬方，別墅項(xiàng)目68萬方，分布于白藤湖片區(qū)，非別墅項(xiàng)目59.55萬方，分布于白蕉片區(qū)旭日印象/3.8萬/476戶/剩375戶2012年2011年旭日華庭/801套/尾盤白藤湖區(qū)澳園/0.7萬/80戶/尾盤井岸區(qū)白焦區(qū)【注】：紫色方框?yàn)閷⑹奂霸谑┕ろ?xiàng)目，橙色方框?yàn)樵谑垌?xiàng)目，藍(lán)色方框?yàn)榍捌陧?xiàng)目。中邦城市美墅/229套/當(dāng)期133套龍鳳春曉/5.5萬/497戶/剩200戶香水鴻門/1500套/剩余1000套寧海世紀(jì)城/1136戶/剩余140套廣匯高墅/235套/未開盤家和城/3000套/一期118套/未開盤里維埃拉/三期19.7萬/三期1671戶恒基曦城/68萬/3200戶/一期112戶/未開盤乾務(wù)片區(qū)2013年2014年2015年湖星水岸華庭/734套/尾盤華策嶺峰國際/1270戶/當(dāng)期342戶西江月/20萬/1994戶/剩余230套華發(fā)水郡/49萬/三期215戶東方墅/6.6萬/205戶海逸豪庭/50萬/3421戶/年底前將推出600套富逸花園/5萬/1000戶/剩余210戶德昌盛景/25萬/2275戶萬威美地/11.5萬/1060戶東方威尼斯/110萬/10000戶/已售兩棟乾城美景/5萬/543戶井岸、白蕉片區(qū)未來三年內(nèi)預(yù)計(jì)在售項(xiàng)目9個(gè)，主要分布在白蕉片區(qū)，部分項(xiàng)目體量較大，故銷售期較長，長達(dá)3年左右2.6未來供應(yīng)及競爭項(xiàng)目規(guī)劃布局點(diǎn)評里維埃拉組團(tuán)、圍合式+點(diǎn)式布局項(xiàng)目規(guī)模龐大，分組團(tuán)開發(fā)較符合情況，圍合式布局更現(xiàn)代西江月排式布局較為原始的規(guī)劃設(shè)計(jì)寧海世紀(jì)城內(nèi)部：排式布局河邊：點(diǎn)式布局內(nèi)部規(guī)劃較落后河邊的點(diǎn)式可照顧更多戶型景觀面，更為人性化龍鳳春曉點(diǎn)排結(jié)合，整體圍合式布局較好的建筑規(guī)劃，照顧多棟建筑體的采光、通風(fēng)、園林效果海逸豪庭內(nèi)部：組團(tuán)、圍合式布局路邊:排式布局建筑規(guī)模較大，分組團(tuán)布局開發(fā)較符合實(shí)際情況，按景觀圍合布局也更人性化萬威美地單面排式布局，整體四面圍合四面圍合式布局，通風(fēng)性較差2.7主要項(xiàng)目整體規(guī)劃在售項(xiàng)目中，大規(guī)模社區(qū)更傾向于與采取組團(tuán)圍合式布局，高層住宅傾向于采取點(diǎn)式布局，多層住宅仍有較原始的排式布局項(xiàng)目建筑風(fēng)格園林風(fēng)格有無泳池點(diǎn)評里維埃拉簡約現(xiàn)代純水景風(fēng)情主題有園林景觀較好，符合宣傳西江月現(xiàn)代式中式景觀園林無普通中式園林寧海世紀(jì)城簡約歐式水景園林無園林效果較好龍鳳春曉現(xiàn)代式東南亞風(fēng)情主題無暫無園林效果海逸豪庭法式法式園林無園林效果較好、規(guī)模大德昌盛景歐洲生態(tài)莊園歐洲生態(tài)莊園無小區(qū)規(guī)模較大、園林效果較好旭日印象現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約無規(guī)模較小香水鴻門西班牙式西班牙風(fēng)情無-萬威美地簡約現(xiàn)代東南亞風(fēng)情無園林效果一般、維護(hù)差2.8主要項(xiàng)目建筑、園林風(fēng)格斗門片區(qū)在售項(xiàng)目的建筑、園林風(fēng)格呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，經(jīng)驗(yàn)成熟的開發(fā)商都朝精致、享受型的園林方向打造，水景元素運(yùn)用較多內(nèi)部環(huán)境分析二區(qū)域本體分析區(qū)域住宅市場分析區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目分析區(qū)域客戶分析內(nèi)部環(huán)境總結(jié)里維埃拉二期華發(fā)水郡中珠上郡時(shí)代山湖海此處重點(diǎn)分析區(qū)域案例項(xiàng)目共4個(gè)，斗門、金灣各2個(gè)，均為銷售狀況較好的樓盤，對本案產(chǎn)品打造及營銷推廣有一定借鑒意義項(xiàng)目概況項(xiàng)目效果圖占地面積340萬㎡建筑面積450萬㎡建筑密度18%綠化率63.30%容積率0.99總戶數(shù)約3.2萬戶建筑風(fēng)格海濱度假圣地的“里維埃拉”建筑功能風(fēng)格物業(yè)類型以多層住宅為主，高層住宅為輔，配以Townhouse,獨(dú)棟別墅等建筑設(shè)計(jì)珠海市設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)貝爾高林國際（新加坡）有限公司物業(yè)公司珠海華發(fā)物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目地址斗門井岸鎮(zhèn)珠峰大道288號(hào)3.1里維埃拉二期

該項(xiàng)目位于斗門區(qū)，毗鄰風(fēng)光優(yōu)美的白藤湖度假區(qū)，環(huán)境資源良好，以投資性小戶型為主，產(chǎn)品實(shí)用性較差面積(㎡)<3070-7980-8990-99100-119120-144145-200>200合計(jì)匹數(shù)443216381725127578比例0.7%7.4%37.4%6.6%2.9%43.4%0.3%1.2%100.0%3.1里維埃拉二期

從表中可以看出，該項(xiàng)目的主力戶型面積為80-89平米和120-144平米。項(xiàng)目信息開發(fā)商華發(fā)股份世榮實(shí)業(yè)占地（㎡）13.1萬平方米地址斗門井岸鎮(zhèn)珠峰大道288號(hào)建面（㎡）5.6萬平方米策劃珠海華發(fā)房地產(chǎn)營銷顧問有限公司商業(yè)（㎡）10393.2建筑設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì)新加坡貝爾高林

承建商交樓時(shí)間2012年9月整合推廣珠海華發(fā)文化傳播有限公司容積率0.42物業(yè)管理華發(fā)物業(yè)代理有限公司綠化率35%物管費(fèi)3.9元/平米/月裝修情況可選擇（毛坯或3000元/平米裝修）建筑類型獨(dú)棟、聯(lián)排別墅總戶數(shù)215戶戶型三——五房開盤日期2010年4月24日均價(jià)聯(lián)排均價(jià)12000,獨(dú)棟均價(jià)18000(毛坯)項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于斗門，屬于西區(qū)的一線豪華別墅區(qū)，項(xiàng)目總面積達(dá)1700畝“兩畝一棟”的超低密度，是南中國罕有、珠澳首席的低密別墅大盤；78萬㎡的原生態(tài)園林，35萬㎡的黃楊河天然活水貫穿社區(qū)，華發(fā)打造300畝生態(tài)濕地公園，可謂“活地氧吧”；綿延3公里的黃楊河私家岸線，最自然、最生態(tài)的天然活水；項(xiàng)目有星級酒店會(huì)所、灣區(qū)商業(yè)廣場、溫泉、高爾夫等生活配套。

3.2華發(fā)水郡

華發(fā)水郡基本信息3.2華發(fā)水郡

華發(fā)水郡地理位置78棟號(hào)售樓型號(hào)建筑面積（㎡）套內(nèi)面積（㎡）445Ta'190.05179.58446Ta190.05179.58447Ta'190.19179.58448Td'258.08247.17449Td258.63247.17450Ta190.33179.58451Ta'190.58179.58452Tc297.84284.65總套數(shù)76套精裝24套毛坯52套面積（套內(nèi)面積）179-340m2面積（建筑面積）190-360m2戶型面積（㎡）套數(shù)（套）比例（%）獨(dú)棟約219.01-359.771621聯(lián)排（帶裝修）約190.33-297.842432聯(lián)排（不帶精裝）約190.11-359.7736473.2華發(fā)水郡

二期A區(qū)戶型配比一層三層二層Ta戶型：三房兩廳三衛(wèi)面積：189.82平方米特點(diǎn)：全景落地大窗,內(nèi)庭院與餐廳相連,第三層有超大面積主臥套房,內(nèi)設(shè)花園露臺(tái).空間布局分明3.2華發(fā)水郡

戶型分析一層三層二層Tb戶型：四房兩廳四衛(wèi)面積：268.66平方米特點(diǎn)：觀景大窗.陽臺(tái)方正,第三層主臥有方正大陽臺(tái),功能可靈活變換,逾35平方米的超大休閑露臺(tái).3.2華發(fā)水郡

戶型分析地址：金灣機(jī)場東路發(fā)展商：珠海時(shí)代豐卓投資有限公司建筑類型：多層/小高層/高層/超高層景觀設(shè)計(jì)：香港ACLA設(shè)計(jì)公司建筑風(fēng)格：現(xiàn)代物業(yè)公司：信誠物業(yè)（時(shí)代集團(tuán)旗下物業(yè)）交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修建筑設(shè)計(jì)：廣州瀚話設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)類型：住宅/商業(yè)容積率：1.8建筑面積：39.6萬平米綠化率：35%占地面積：17.7萬平米停車位：3140個(gè)總套數(shù)：2369戶項(xiàng)目配套會(huì)所：泳池；健身房；舞蹈室；棋牌室；室內(nèi)羽毛球館；桌球室；乒乓球室；兒童活動(dòng)中心；美術(shù)館；閱覽室；便利店；餐廳；書店等教育：省級標(biāo)準(zhǔn)幼兒園商業(yè)：大型商業(yè)街交通：社區(qū)穿梭巴士周邊配套金灣一??；大學(xué)園區(qū)；珠海市實(shí)驗(yàn)中學(xué)（高中部）；斗門酒吧街3.3時(shí)代山湖海基本信息

第一次開盤時(shí)間2010.9.22物業(yè)類型多層6層一梯兩戶9層一梯兩戶戶型配比82.49102128.69146.11199.15204.21（復(fù)式）18148721813612比例34.15%9.06%13.58%34.15%6.8%2.26%第二次開盤時(shí)間2011.1.1物業(yè)類型多層、小高層6層一梯兩戶戶型配比1021282041261089比例51.9%44.4%3.7%第三次開盤時(shí)間2011.5.1物業(yè)類型高層戶型配比12810282146199939310210236比例21.83%9.06%24.88%24.88%8.45%3.3時(shí)代山湖海時(shí)代山湖海產(chǎn)品線較為平均，以兩房、三房為核心產(chǎn)品線，四房及復(fù)式單位多為項(xiàng)目樓王單位整體規(guī)劃戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目配套裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理營銷推廣一梯兩戶、多層單位。層數(shù)：6/9層一梯兩戶、高層單位。層數(shù)：18層一梯兩戶、小高層單位。層數(shù)：11層12345678910121314151617181920212311N一梯兩戶、多層單位。層數(shù)：6/9層3.3時(shí)代山湖海時(shí)代山湖海項(xiàng)目整體規(guī)劃容積率僅為1.80，項(xiàng)目采用整體圍合的結(jié)構(gòu)，中間多布以多層住宅，兩排排布高層單位銷售中心以自然生態(tài)為主題，有著大量的湖面及綠化。應(yīng)內(nèi)部功能要求，設(shè)計(jì)出獨(dú)特的建筑“盒子”，將盒子疊砌成立體生動(dòng)的建筑物。會(huì)所配套：泳池棋牌室乒乓球閱覽室美術(shù)館桌球室羽毛球健身房書店兒童活動(dòng)中心館餐廳便利店3.3時(shí)代山湖海時(shí)代山湖海項(xiàng)目賣點(diǎn)之一在于近萬平米的社區(qū)會(huì)所，會(huì)所以自然生態(tài)為主題，有著大量的湖面及綠化，投資過5000萬2007-32010-32010-42010-52010-72010-82010-92010-10以860元/㎡低價(jià)取得當(dāng)年西區(qū)地王3-23取得施工許可證4-28取得二期施工許可證5-31取得三期施工許可證7月設(shè)展廳，進(jìn)行客戶登記8-21開放售樓處啟用客戶登記；3次參加看房團(tuán)9-18開放樣板房9-22開盤，期間加推兩次2010.12.4舉行業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)2010.12.10開始認(rèn)籌2011.01.01開盤9點(diǎn)30正式搖號(hào)排序選房2010.12.25海景樣板間對外開放2010-122010-122010-122011-12011-52011.05.01項(xiàng)目3期開盤1345一期二期三期3.3時(shí)代山湖海項(xiàng)目第一次開盤前前期準(zhǔn)備工作異常充分，線上線下推廣層出不窮，一期取得成功后，二三期推廣力度減弱1戶外廣告2網(wǎng)絡(luò)媒體3.3時(shí)代山湖海時(shí)代山湖海營銷推廣面很廣，珠海市區(qū)的主流媒體都有采用，包括電視、電臺(tái)、戶外廣告、短信、房展、公交車身等1車體廣告2報(bào)紙廣告3.3時(shí)代山湖海由于項(xiàng)目周邊配套現(xiàn)階段并不完善，看樓條件受限，而項(xiàng)目提供的看樓巴士在很大程上增加了項(xiàng)目的到訪率3開盤活動(dòng)4珠海房展3.3時(shí)代山湖海項(xiàng)目自2010年五一起始，均參加珠海房地產(chǎn)展銷會(huì)，且具有一定新意，一期開盤期間邀請陳慧琳賺足眼球1345時(shí)代山湖海第一次開盤前期做了大量的宣傳推廣，珠海市主流的媒體，包括電視、電臺(tái)、戶外、外展場、電梯框架、公交車身以及公交站牌等都又做大面積的推開推廣，開盤前期市場熱度極高項(xiàng)目開售前期客戶認(rèn)籌情況極佳，開盤前累計(jì)認(rèn)籌客戶達(dá)1000多人，為項(xiàng)目開盤奠定基礎(chǔ)項(xiàng)目受自身容積率較低的影響，項(xiàng)目存在大量帶電梯的多層板式洋房，該類產(chǎn)品在金灣區(qū)乃至珠海區(qū)域極為少見，客戶認(rèn)可度較高項(xiàng)目從2010年9月開盤請來香港明星陳慧琳為表演嘉賓，并加以大面積造勢，造成開盤情況火爆，出現(xiàn)開盤即售罄的金灣神話一期二期三期3.3時(shí)代山湖海項(xiàng)目大面積、廣渠道的宣傳推廣在珠海西區(qū)屬于罕有，巨額的營銷成本也確實(shí)給項(xiàng)目帶來價(jià)格與走量之間的雙贏客戶區(qū)域：金灣本地客戶、以公務(wù)員、看重金灣發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客也占據(jù)一定比例。客戶年齡分布：基本年齡區(qū)間在45-60中老年人士，另有部分較為年輕人士對小三房單位感興趣?？蛻綦A層：大部分到現(xiàn)場的客戶都有配車，社會(huì)階層都應(yīng)為小康之家以上。置業(yè)目的：多數(shù)客戶以投資兼自主為職業(yè)目的，目前金灣交通還不完善，看中金灣未來發(fā)展以及時(shí)代品牌。客戶分析3.3時(shí)代山湖海項(xiàng)目客戶群中前期主力客戶多為金灣本地居民，后期珠海市區(qū)以及澳門客戶比例有所增加地址紅旗鎮(zhèn)虹暉路與雙湖北路交界處發(fā)展商中珠股份

建筑類型電梯洋房代理公司百腦會(huì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物業(yè)顧問中珠物業(yè)管理交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯建筑景觀設(shè)計(jì)景觀：藝蓁工程設(shè)計(jì)

建筑：藝泰工程設(shè)計(jì)公司物業(yè)類型住宅容積率2.1占地面積82341㎡（一期28987㎡）綠地率35%建筑面積255459㎡（一期84896.53㎡）總套數(shù)一期655套（首推150套）車位數(shù)量一期650個(gè)戶型64-123㎡2-3房項(xiàng)目配套中珠上郡分兩期開發(fā)，一期由8棟11-17層現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格的住宅組成。一期主力戶型為61-162㎡；多達(dá)15種戶型，還有83-162㎡的復(fù)式單位。另外，項(xiàng)目自身規(guī)劃2萬平米集中式商業(yè)及會(huì)所。周邊配套金灣一小，金灣區(qū)紅旗中學(xué)，珠海市實(shí)驗(yàn)中學(xué)高中部，珠海市藝術(shù)學(xué)校，廣東省科干學(xué)院；金灣003商業(yè)廣場、百合超市、紅旗市場、白騰湖海鮮市場等；紅旗機(jī)關(guān)幼兒園；中國建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、珠海農(nóng)村信用社；紅旗醫(yī)院；綜合超市17654323.4中珠上郡中珠上郡一期二期道路3246751園林：現(xiàn)代簡約園林，以愛情和電影元素為主題、配有會(huì)所和大面積泳池規(guī)劃：項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期以8棟小高層與高層線性排列，二期以局部園林圍合式排列，一期項(xiàng)目保證戶戶朝南，樓宇之間包含主題園林商業(yè)：中珠上郡項(xiàng)目周邊配套商業(yè)較少，項(xiàng)目由馬路分隔，具有天然沿街商鋪特質(zhì)，可解決項(xiàng)目業(yè)主消費(fèi)的問題，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)3.4中珠上郡中珠上郡分兩期開發(fā)，以馬路為分界，一期項(xiàng)目規(guī)模較小，整體規(guī)劃為一字排開，樓間距較小，景觀資源較差紅旗廣場虹輝路紅旗商業(yè)街雙湖北路金灣一小實(shí)驗(yàn)中學(xué)中珠上郡位于珠海金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)中心，毗鄰規(guī)劃中的三板山公園，處珠海大道旁，周邊配套完善，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)、政府機(jī)構(gòu)等環(huán)繞周邊。3.4中珠上郡中珠上郡一期項(xiàng)目在內(nèi)部配套受地塊因素影響亮點(diǎn)較為缺乏，但項(xiàng)目位于紅旗鎮(zhèn)中心區(qū)域，周邊配套完善第一次開盤時(shí)間2011年3月27日物業(yè)類型小高層高層11層兩梯四戶/兩梯三戶17層兩梯五戶戶型配比61-6575-7880-9393-9798-105120-14214383-162464228266132281722092比例33%16%19%9%2%12%2%7%3.4中珠上郡中珠上郡主打年輕客戶群體，產(chǎn)品面積段滿足“90/70政策”，兩房面積比例高達(dá)68%，少量mini復(fù)式單位片區(qū)內(nèi)較為少見3.4中珠上郡中珠上郡戶型設(shè)計(jì)中，多為雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)、東南朝向，通風(fēng)采光性較好，產(chǎn)品贈(zèng)送面積、贈(zèng)送率都較高，實(shí)用性較好一期二期道路32467512010-62010-102011-12011-22011-32011-3項(xiàng)目工程開工項(xiàng)目取得施工許可證